Данный подход предусматривает:

- определение времени получения доходов;

- составление прогноза будущих доходов;

- оценку риска, связанного с получением доходов;

- приведение будущих доходов к текущей стоимости.

Проанализировав объем и качество доступной информации, необходимой для проведения оценки доходным подходом, в рамках настоящей оценки было принято решение о необходимости применения доходного подхода к оценке объекта оценки.

В целом возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках, а также от открытости рынка и доступности финансовой информации.

Проанализировав объем и качество доступной информации относительно фактически совершенных сделок и предложений к продаже объектов-аналогов недвижимого имущества, которая необходима для проведения оценки сравнительным подходом, было принято решение о необходимости применения в рамках настоящей оценки сравнительного подхода к оценке объекта оценки.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Наиболее эффективное использование (НЭИ). Наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

В рамках настоящей оценки мы имеем дело с размещенным на охраняемой территории складским зданием, входящим в состав складского комплекса. Переоборудование складских помещений в офисные понесет большие затраты т.к. отделка и планировка оцениваемых складских помещений далеко не соответствуют офисным. Кроме того, объект оценки окружает производственно-складская застройка.

Для эксплуатации здания в качестве торгового необходимо полностью изменить планировку помещений (в том числе и оборудовать торговый залы), реконструировать прилегающую территорию, а также осуществить работы, связанные с оборудованием подсобных помещений. Кроме того, расположение объекта торговли большой площади в данном месте не является оптимальным.

Исходя из анализа условий рынка, технико-экономических характеристик объекта оценки, его местоположения, а также учитывая цель настоящей оценки, был сделан вывод, что физически возможным, законодательно разрешенным и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого имущества на дату проведения оценки является его эксплуатация в качестве складского здания.

В дальнейшем, при расчете стоимости мы будем исходить из предположения об эксплуатации объекта согласно наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

При использовании данного подхода применялся метод сравнения продаж.

На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Сравнительный анализ опирался на информацию по ценам предложений (предполагаемой продажи). Такой подход, оправдан, по двум причинам:

- Полученная информация является публичной офертой в соответствии со статьей 437 «Приглашение делать оферты. Публичная оферта» Гражданского кодекса РФ (Часть первая):

«1. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении.

2. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта)».

В соответствии со статьей 494 «Публичная оферта товара» Гражданского кодекса РФ (Часть вторая) публичной офертой является

«1. Предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц, признается публичной офертой (пункт 2 статьи 437), если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи.

2. Выставление в месте продажи (на прилавках, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков товаров и т.п.) в месте их продажи признается публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора розничной купли-продажи, за исключением случая, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи».

- Потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Для определения рыночной стоимости здания был сделан анализ цен публичных оферт на аналогичные объекты, при этом предполагалось, что проведен отбор сопоставимых аналогов. То есть были выбраны объекты-аналоги с максимально близкими к оцениваемому объекту характеристиками: состояние, назначение, местоположение.

Далее сравнительный анализ стоимости Объекта оценки и объектов-аналогов проводился с помощью введения следующих корректировок, учитывающих различия сравниваемых объектов:

- оцениваемые права;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка (время продажи);

- местоположение;

- размер;

- состояние отделки помещений.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с обоснованием вносимых корректировок представлен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 1).

Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная сравнительным подходом по состоянию на 01 июля 2010 года с учетом НДС составляет: 538 277 000 руб. РФ

(Пятьсот тридцать восемь миллионов двести семьдесят семь тысяч) руб. РФ

Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

В настоящей работе при использовании доходного подхода рыночная стоимость оцениваемого объекта определена с помощью метода капитализации доходов.

Определение чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обычно используются рыночные данные об аренде помещений оцениваемого комплекса или их аналогов, а также прогнозы специалистов относительно возможных изменений арендных ставок.

В рамках данной работы была собрана и проанализирована информация о текущих рыночных арендных ставках по складским помещениям, аналогичным оцениваемому.

Расчет взвешенной ставки арендной платы для оцениваемого объекта основывался на арендных ставках приведенных аналогов с учетом внесения корректировок, учитывающих различия сравниваемых объектов.

Корректировки объектов проводились по следующим показателям, приближающим выбранные объекты-аналоги к оцениваемым объектам:

§ Условия предложения;

§ Условия рынка (дата публичной оферты);

§ Местоположение;

§ Масштаб;

§ Класс здания;

§ Состояние.

Расчет величины арендной ставки для оцениваемого здания с обоснованием корректировок приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 1).

Действительный валовой доход (ДВД) - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на недозагрузку и недополучение арендной платы.

ДВД = ПВД - Недозагрузка - Недополучение ар. платы

Поправку на потери при сборе арендной платы можно не учитывать, так как в настоящее время в подавляющем большинстве случаев установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда за счет арендатора в размере величины арендной платы за определенный период (обычно 1 - 3 месяца).

Скидка на потери от недоиспользования помещений определялась исходя из данных анализа рынка объекта оценки. Было принято решение взять среднее значение скидки на потери от недоиспользования складских площадей в размере 10%.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов и резерва на замещение. Операционные расходы представляют собой текущие выплаты, связанные с функционированием доходной недвижимости.

Операционные расходы складываются из постоянных расходов, величина которых не зависит от интенсивности эксплуатации объекта (налог на имущество, страховые взносы, некоторые из коммунальных услуг) и переменных расходов, изменяющихся вместе со степенью загрузки объекта (большая часть коммунальных платежей).

Величина налога на имущество определялась исходя из ставки налога, равной 2,2%. В качестве налоговой базы была принята остаточная стоимость оцениваемого здания.

Величина расходов на страхование, земельного налога и эксплуатационных расходов была, предоставленным Заказчиком.

Расчет величины операционных расходов приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 3).

Резерв на замещение - предполагает, что в типичных рыночных условиях владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы. Обычно к таким элементам относят:

- Кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки;

- Санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

- Элементы наружного благоустройства;

Средства на замену короткоживущих элементов аккумулируются в течение срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв замещения. Технически величина отчисления в резерв замещения рассчитывается как требуемая к накоплению сумма, умноженная на коэффициент фонда возмещения.

РМТ = (Затр.рем х S) х К, где

РМТ - отчисления в резерв замещения,

Затр. рем х S - требуемая к накоплению сумма,

Затр. рем - затраты на частичную замену строительных элементов с коротким сроком службы (размер величины затрат представлен ниже) приходящиеся на 1 кв.м площади объекта.

S - площадь оцениваемого объекта

K - коэффициент фонда возмещения

Затраты на частичную замену строительных элементов с коротким сроком службы определялись согласно Сборнику КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения» 2008 г (таблица С3.19.070), согласно которому, стоимость работ по отделке складского здания, аналогичного оцениваемому, составляет, округленно 50 руб./ кв.м.

Коэффициент фонда возмещения рассчитывался исходя из срока эксплуатации элемента (в среднем около 5 лет) по ставке дисконтирования (по методу Инвуда).

В качестве ставки дисконтирования была принята , 7,62%.

Тогда величина резерва на замещение составит:

137 740 руб.

Расчет Чистого операционного дохода приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 4Приложение 4).

Определение ставки капитализации

Ставка капитализации используется для расчета текущей стоимости объекта недвижимости на основе прогнозируемого годового дохода. Ставка капитализации определялась согласно предоставленному в настоящем отчете обзору рынка складской недвижимости. Учитывая цель настоящей оценки, а также исходя из состояния оцениваемого здания, для дальнейших расчетов была принята средняя величина ставки капитализации, равная 12%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 5)

Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная доходным подходом по состоянию на 01 июля 2010 года с учетом НДС составляет: 505 551 000 руб. РФ

(Пятьсот пять миллионов пятьсот пятьдесят одна тысяча) руб. РФ

Согласование результатов

Результаты оценки объекта оценки, полученные на основании проведенных исследований и выполненных расчетов, а также обоснование выбора использованных весов при согласовании результатов и согласование результатов оценки объектов недвижимости различными подходами представлены ниже.

Затратный подход не применялся.

Сравнительный подход является единственным подходом, учитывающим ситуацию на рынке, то есть в наибольшей степени отражает рыночную стоимость. Тем не менее, проблема возникает в степени сравнимости оцениваемых объектов с объектами-аналогами, так как трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижают точность результатов, полученных данным подходом. Обычно результатам по данному подходу отдается предпочтение при анализе итогов оценки. Результаты этого подхода могут показать справедливый уровень цен на рассматриваемый Объект, однако в условиях финансового кризиса, точность результата, полученного сравнительным подходом снижается, так как рынок недвижимости в настоящее время находится в стадии стагнации.

Доходный подход характеризует ценность объекта для потенциального покупателя, исходя из потенциальных будущих доходов. Таким образом, доходный подход ориентирован на будущее, т.е. учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д. и учитывает рыночный аспект. Результаты доходного подхода достаточно показательны для любого объекта коммерческой недвижимости. Однако следует учитывать, что модель расчета по доходному подходу высокочувствительна к качеству и точности входящих данных. Учитывая влияние мирового финансового кризиса на рынок недвижимости, результат доходного подхода также не стоит выделять.

Исходя из вышеизложенного, результаты какого-либо подхода к оценке складского здания не выделялись, и результатам всех подходов были присвоены равные веса.

Согласование результатов оценки представлено в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 6).

В результате проведенного анализа и выполненных расчетов можно сделать следующее заключение:

Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - складского здания общей площадью 15 665,8 кв.м, расположенное на 2-х земельных участках, общей площадью 20 582 кв.м по адресу: Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, мкр. Птицефабрика, по состоянию на 01 июля 2010 года с учетом НДС составляет: 521 914 000 руб. РФ

(Пятьсот двадцать один миллион девятьсот сорок одна тысяча) руб. РФ.

ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

Описание объекта оценки и местоположения объекта оценки

Описание объекта оценки должно быть выполнено на основании личного осмотра объекта, анализа технической и правоустанавливающей документации по объекту, а также на основании консультаций с лицом, ответственным за техническое состояние и эксплуатацию объекта (если такое-лицо имеется).

Описание объекта должно включать ключевую информацию: год начала строительства объекта (если таковая информация имеется), год ввода в эксплуатацию, структура площадей, информация о проведенных капитальных ремонтах (проведенных реконструкциях и перепланировках),

Обязательно описание земельного участка с указанием его целевого назначения, площади, правоустанавливающих документов с указанием срока действия, разрешенного направления использования участка, функционально обеспечивающего оцениваемый объект.

По результатам осмотра в отчете должна быть представлена таблица, содержащая основные данные по объекту и отражающая устанавливаемые (контролируемые) в процессе осмотра основные характеристики объекта и используемые источники информации.

Описание местоположении оцениваемого объекта должно быть как можно более полным, с указанием точного адреса объекта, конкретизацией места нахождения объекта, краткой характеристикой административного деления населенного пункта, в котором расположен оцениваемый объект, указания наименования административного района, престижности местоположения оцениваемого объекта, удаленности от центра населенного пункта, транспортной доступности и пр. факторов, характеризующих преимущества и недостатки места нахождении оцениваемого объекта.

Представлению необходимой информации в рамках данного раздела необходимо уделить особенное внимание, так как неполное описание объекта оценки может привести к некорректному формированию дальнейших расчетов при осуществлении оценочных работ.

Анализ рынка, оценка ликвидности

Оценка ликвидности является ключевым параметром, при оценке недвижимости в целях залога, фактически анализ рынка должен показать, имеется или нет спрос на объекты, подобные оцениваемому.

В качестве показателя ликвидности может использоваться среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным, характеристикам. Указанные сведения необходимо получить у риэлторских агентств и из публикуемых аналитических обзоров. При анализе ликвидности должны быть опрошены не менее двух риэлтерских компаний.

При формировании итогового вывода о стоимости, и ликвидности объекта необходимо справочно указать возможных покупателей объекта и их мотивы, обоснованную стоимость объекта оценки для них в виде ценового диапазона.

Выбор подхода к оценке

При проведении оценки объектов коммерческой недвижимости с целью залога могут быть использованы доходный, затратный и сравнительный подходы.

Ключевые требования:

- для оценки частей здания, помещений и жилых помещений в целях залога использование затратного подхода нецелесообразно;

-для объектов возрастом более 10 лет затратный подход можно не применять или использовать его как справочный:

-при достаточной статистике по арендным ставкам, исходя из потенциальной «сдаваемости» объекта в аренду, приоритет в расчетах должен отдаваться доходному подходу.

Сравнительный подход

Ключевые требования:

- аналоги должны относиться к тому же сегменту рынка и классу, что и оцениваемый объект (в том числе не только по формальным признакам, ко к по структуре площадей), должна быть приведена основная информация об аналогах и основные данные об Источнике информации (наименование риэлтерской компании, ссылка на Интернет-сайт, объявление в СМИ, данные риэлтерских компаний с указанием названия, телефона, ФИО контактного лица;

-в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта необходимо провести внешний осмотр аналогов, при этом текущее состояние и необходимость проведения ремонта объектов оценки и аналогов должны быть сопоставимы (например, объекты с отделкой или без отделки и т.п.), в случае несоответствия должны быть внесены корректировки;

- информация о включении (невключении) в данные о предложениях к аренде величины НДС должка быть указана в таблице по расчету стоимости объекта на основании цен предложений к реализации объектов аналогов;

- вводимые корректировки должны, быть обоснованы, общий процент корректировок, вносимых экспертным путем, не должен быть более 20%.

Доходный подход

Ключевые требования:

- при осуществлении расчетов в табличной форме должна быть указана общая и полезная площадь, прописана существующая структура площадей, сдаваемых (или возможных к сдаче) в аренду;

- указаны условия действующих договоров аренды (если они есть). При наличии обременения в виде долгосрочного договора аренды должен быть проведен анализ этого обременения и его основные характеристики должны использоваться в расчетах;

- необходимо привести обоснование используемой в расчетах арендной ставки с обязательным указанием краткой информации об аналогах и основных данных по источнику информации (наименование риэлтерской компании, ссылка на Интернет-сайт, объявление в СМИ, данные риэлтерских компаний с указанием названия, телефона, ФИО контактного лица);

-необходимо привести информацию о включении (невключении) в данных о предложениях к аренде величины НДС и коммунальных затрат (по конкретному предложению);

-необходимо привести обоснование уровня операционных расходов и принятой в расчетах величины коэффициента капитализации (или ставки дисконтирования), должен быть приведен анализ на предмет соответствия среднерыночному значению.

Необходимо обратить внимание, что при использовании в расчетах по доходному и сравнительному подходам информации об арендных ставках и предложениях к продаже с включенным в них НДС вторичного включения НДС в результирующее значение стоимости оцениваемого объекта не допускается.

Затратный подход

Ключевые требования:

- в отчете необходимо указать, имеется ли узкая специализация данных площадей и могут ли они быть перепрофилированы под другое использование. При наличии узкой специализации необходимо отдельно выделить затраты, обуславливающие ее наличие;

-выводы о степени износа должны подтверждаться данными фактического состояния объекта;

- расчет стоимости земельного участка должен основываться на реальной рыночной стоимости, использование нормативной или кадастровой стоимости не допустимо. При отсутствии рынка земельных участков, прав пользования земельных участков - информация об этом должна быть приведена в данном разделе отчета, содержащих выводы о вероятной стоимости объекта;

- если объект построен сравнительно недавно (менее 1,5 года назад), необходимо указать величину затрат на его строительство и провести анализ «адекватности» данных затрат, если данные были предоставлены Клиентом.

Формирование итогового вывода о стоимости объекта

Выводы о стоимости объекта (при проведении сопоставления результатов значений стоимости объекта, полученных при расчете по различным подходам) должны быть однозначными, при вхождении в состав оцениваемого имущества нескольких объектов (зданий, сооружений) необходимо выделение стоимости каждого объекта, на который имеется документ о регистрации права собственности (зданий, сооружения).

При наличии существенных различий в результатах, полученных при применении различных подходов, усреднение не проводится, в качестве итогового значения принимается результат, полученный при использовании наиболее достоверных исходных данных и минимальных допущениях и предположениях. При этом наряду с выводами о стоимости должен присутствовать вывод о причине расхождений.

Во избежание некорректности при составлении вывода о результирующем значении стоимости объекта необходимо факт включения (исключения) величины НДС при составлении расчетов отразить в соответствующих разделах отчета.

В составе приложений к Отчету должны быть включены:

фотографии объекта (должны.. объективно отражать состояние оцениваемых объектов, основные конструктивные элементы, состояние (наличие, отсутствие) коммуникаций, подъездных путей, внутренних интерьеров объекта);

расчетные таблицы по всем использованным подходам (если они не вошли в состав текста отчета);

копии документов о праве собственности на оцениваемое имущество, документы территориального БТИ;

технические паспорта на объекты, выписке из них, поэтажные планы и экспликации;

документы по землепользованию.

На фотографиях должны быть отражены наиболее важные аспекты:

внешний вид объекта со стороны фасада и обратной стороны;

отделка внутренних помещений в наиболее типичном, наилучшем и наихудшем вариантах;

состояние коммуникаций;

основные виды дефектов объекта (если они были выявлены в результате осмотра).

Очевидно, что указанные рекомендации «охватывают», только общие и принципиальные моменты, учет которых необходим для проведения корректной оценки в целях залога объекта коммерческой недвижимости любого типа.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В рамках настоящей дипломной работы автор достиг цели и проанализировал теоретические положения оценки недвижимого имущества с учетом особенностей применения результатов оценки - для залога, а также провел оценку рыночной стоимости недвижимого имущества (складского здания). При рассмотрении механизмов проведения оценки основное внимание было уделено особенностям оценки объектов недвижимости для целей залога.

В первой главе работы были рассмотрены понятие недвижимости, правовое поле в области залога недвижимого имущества, основные этапы, подходы и методы оценки недвижимости для целей залога.

Проанализировав подходы, используемые в оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога, автор пришел к следующим заключениям:

- затратный подход при оценке для целей залога используется меньше других подходов.

- наиболее точно определить стоимость объекта оценки в рыночных условиях позволяет сравнительный подход, при наличии подходящих аналогов.

- то же можно сказать о доходном подходе. Однако необходимо учитывать, что расчеты доходного подхода связаны с рисками прогноза будущих доходов. Таким образом, удельный вес результатов этого подхода должен быть ниже (или на уровне) результатов сравнительного подхода.

- при формировании итогового вывода о стоимости необходимо учитывать, что результаты с применением отдельных подходов, не должны существенно отличаться друг от друга.

Полученный выводы были подкреплены в практической части настоящей работы при обосновании применимости подходов к оценке складского здания.

В соответствии с поставленной целью во второй главе данной дипломной работы, был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования и проведена оценка рыночной стоимости складского здания для целей залога с использованием сравнительного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж.

Для оценки стоимости объекта в рамках доходного подхода был выбран метод прямой капитализации, поскольку исходя из существующих тенденций на рынке аренды недвижимости, наиболее вероятным представляется заключение договоров аренды на фиксированный срок с фиксированной арендной платой. То есть, доход, приносимый помещением, будет относительно постоянным.

В результате проделанных расчетов были получены результаты рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов, которые несущественно отличаются друг от друга - менее 10%. Учитывая, изложенное при согласовании результатов оценки указанным подходам были присвоены равные удельные веса с получением итоговой рыночной стоимости складского зданий для целей залога.

Анализ вышеуказанных теоретической базы и практических материалов позволил сформулировать основные направления совершенствования деятельности по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога.

В результате проделанной работы также является необходимым отметить, что оценка для целей залога в общем объеме оценочных работ в России занимает существенное место. Необходимость обращения к оценщикам при совершении кредитных сделок обусловлена не только юридическими причинами, но и желанием получить квалифицированное и профессиональное мнение о стоимости актива, рассматриваемого как обеспечение кредитной сделки. Сегодня большинство российских баков стремятся работать с ограниченным кругом компаний, которые предоставляют качественные оценочные услуги, удовлетворяющие требованиям банков.

Таким образом, для современных оценщиков является необходимым изучение проблематики оценки для целей залога и постоянное совершенствование навыков в этой области.

недвижимость залог складской доходный

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994);

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001);

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 24.07.2007 г. № 122-ФЗ;

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ;

5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ;

6. Федеральные Стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254, 255, 256;

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р;

Учебная литература

8. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - М.: Питер, 2007 г. - 624 с.;

9. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. - 147 с.;

10. Белокрыс А.М. Основы оценки стоимости недвижимости. Учебное пособие. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-263 с.;

11. Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / М., Московская финансово-промышленная академия - 2005, 119 с.;

12. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Москва, Финансы и статистика. 2005.- 496 с.;

13. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости - М. Финансы и статистика, 2007 -479-с.;

14. Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 2003.-237 с.;

15. Зимин А.И. Оценка имущества. Учебное пособие. - М.: ИД Юриспруденция, 2006.-240 с.;

16. Иванова Е.Н, Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - 2 изд., стер. - М.:КНОРУС, 2008. - 344 с.;

17. Каминский А. В., Страхов Ю. И., Трейгер Е. М. Учебно-практическое пособие Анализ практики оценки недвижимости - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2005 г. - 238 с.;

18. Каминский Н.В. Анализ практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-210 с.;

19. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2005. - 204 с.;

20. Наназашвили И. Х., Литовченко В. А. Оценка недвижимости. -М.: Архитектура-С, 2005 г., 200с.;

21. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 384 с.;

22. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: Издательство КноРус, 2007. - 264 с.;

23. Попова О.В. Залог и ипотека. Договопы, рекомендации, комментарии. - М.: Издательство «Альфа-Пресс». 2006 - 392 с.;

24. Рослов В.Ю., Щербакова О.Н. Роль залога и залоговой стоимости в кредитно сделке // Банковское кредитование, №2, 2005, с. 101-114;

25. Сара Сейс, Джуди Смит, Ричард Купер, Пьер Венмор-Роуланд. Оценка недвижимого имущества. От стоимости к ценности. -М.: Российское Общество Оценщиков, 2009 г. - 504 с.;

26. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.-133 с.

27. Фридман Дж., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО Лтд., Москва, 2001.-303 с.;

Интернет ресурсы

28. Агенство недвижимости «Blackwood real estate», http://www.blackwood.ru;

29. Агенство недвижимости «Knight Frank Research», http://www.knightfrank.ru;

30. Агенство недвижимости «Penny Lane Realty», http://www.realtor.ru;

31. Агенство недвижимости «ИНКОМ-недвижимость» -www.incom.ru;

32. Аналитический ресурс «Исследование.ру», www.issledovanie.ru;

33. Агентство недвижимости «Континент - недвижимости» - www.makler.su;

34. Агентство недвижимости «МИАН» - www.mian.ru;

35. Агенство недвижимости МИЭЛЬ, www.miel.ru;

36. Информационо-аналитический портал недвижимости "Арендатор.ру", www.irr.ru;

37. Интернет-сайт информационного агентства «Cbonds» -www.сbonds.ru;

38. Информационный портал «Вестник оценщика», http://www.appraiser.ru;

39. Официальный сайт издания «Недвижимость и цены» - realty.dmir.ru;

40. Портал для специалистов в области оценки «Оценщик.Ру- ocenchik.ru;

41. Портал о недвижимости www.realto.ru;

42. Сайт международной консалтинговой компании «Colliers International» - www.colliers.ru;

43. www.labrate.ru.

44. www.roszem.ru;

45. www.sklad-arenda.ru;

Статьи, журналы, справочники, методические рекомендации

46. Вольнова В.А. «О краткой классификации недвижимости» //Вопросы оценки № 3, 2008г.;

47. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY № 186, сентябрь 2010;

48. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» № 66;

49. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» № 72;

50. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога». Разработаны Ассоциацией российских банков -М., 2008 г.;

51. Сборник КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения» 2008 г.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Обоснование корректировок

Поправка на торг. Ее величина зависит от устойчивости рынка. Согласно информации, полученной в ходе интервьюирования риэлторских компаний (Агентство недвижимости «МИЭЛЬ» тел. 777-70-07; «ИНКОМ-Недвижимость» тел. 363-50-88; Агентство недвижимости «МИАН» тел. 974-62-62), в результате переговоров от первоначальной указанной стоимости продажи может быть установлен дисконт в размере от 5 до 15%. В ряде случаев размер скидки на торг может достигать до 30%. Учитывая изложенное, а также цель настоящей оценки, была принята величина скидки на торг в размере 15%.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого здания (улучшений) необходимо из стоимости приведенных аналогов вычесть стоимость «избыточных» земельных участков (площадь избыточных земельных участков была определена путем умножения коэффициента плотности застройки оцениваемого объекта на площадь застройки объектов-аналогов). Удельная стоимость 1 кв.м земельных участков объектов-аналогов рассчитана в Табл. 7 (см. Приложение 2).

Оцениваемые права. В связи с наличием по всем объектам-аналогам и Объекту оценки полного права собственности, данная корректировка равна нулю.

Корректировка на условия финансирования предполагает учет отличных от рыночных, специфических условий финансирования. Всем объектам-аналогам равно как и рассматриваемым Объектам оценки присущи рыночные условия финансирования. Корректировка равна нулю.

Корректировка на условия продажи также равна нулю вследствие того, что условия продажи по всем объектам сравнения являются коммерческими.

Условия рынка (время продажи) является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж, в связи с тем, что рыночные условия с течением времени меняются. Все объекты-аналоги подобраны в сопоставимый временной интервал с датой проведения оценки. Корректировка равна нулю.

Местоположение. Основным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Это объясняется различной стоимостью земли, которая выражается в таких характеристиках, как линия домов, трафик магистрали, престижность, состав окружения и т.д. Объекты сопоставимы. Корректировка равна 0.

Поправка на размер площади (поправка на масштаб). Подобранные объекты-аналоги не позволяют выявить зависимости стоимости 1 кв.м складских зданий от их размера, корректировка не проводилась.

Корректировка на класс здания. Корректировка была рассчитана согласно данным о средней стоимости складов класса А и В, представленным в Разделе «Анализ рынка объекта оценки». Размер корректировки представлен в таблице ниже.

Корректировка на разницу в состоянии помещений. Состояние оцениваемого здания - рабочее. Все подобранные объекты-аналоги сопоставимы. Корректировка равна 0.

Для определения средневзвешенной величины рыночной стоимости оцениваемого здания сравнительным подходом, данным по аналогам были присвоены различные веса, определенные в зависимости от количества проведенных корректировок и их абсолютных значений (см. Табл. 6).

Табл. 6 Расчет рыночной стоимости складского здания сравнительным подходом

Элементы сравнения	Единица измер.	Объект оценки	аналог 1	аналог 2	аналог 3	аналог 4
Источник			http://rielto.ru/base/com_realty/shov_info/?id=8897 тел. 8-903-232-63-81	http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/mo/commerce/production/2812598/?pagination=1 тел 8-926-092-87-07	http://www.sklad-arenda.ru/object.php?idobj=1056, тел.785-81-15	http://www.sklad-arenda.ru/object.php?idobj=1052, тел.785-81-15
Назначение		складское	складское	складское	складское	складское
Цена предложения с НДС	руб.		169 772 373	120 000 000	720 000 000	3 150 000 000
Скидка на торг	%		-15,0%	-15,0%	-15,0%	-15,0%
Величина скидки	руб.		-25 465 856	-18 000 000	-108 000 000	-472 500 000
Цена предполагаемой продажи (З/У+улучшения) (далее "продажи")	руб.		144 306 517	102 000 000	612 000 000	2 677 500 000
Местоположение		М.о., Люберецкий р-н, пос. Томилино, мкр-н Птицефабрика.	М.о., Новорязанское шоссе шоссе, от МКАД 32 км, г. Раменское	М.о., Носовихинское шоссе, 14 км, г. Железнодорожный	М.о., Каширское шоссе, д. Апаринки	М.о., Горьковское шоссе, г. Балашиха
Кадастровая стоимость	руб./кв. м	Объект оценки	1 538,7	1 216,4	2 865,0	2 933,8
Корректировка			0,94	0,74	1,75	1,79
Размер корректировки	руб.		-156	-681	2 003	2 115
Скорректированная стоимость З/У	руб./кв. м		2 505	1 980	4 664	4 776
Размер «избыточного» земельного участка	кв.м		8 000	15 000	20 800	9 000
Стоимость права собственности на З/У	руб.		20 040 000	29 700 000	97 011 200	42 984 000
Цена предполагаемой продажи	руб.		124 266 517	72 300 000	514 988 800	2 634 516 000
Размер	кв.м	15 665,8	5 000,0	2 700,0	16 000,0	70 000,0
ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ
Цена за единицу площади здания	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
КОРРЕКТИРОВКИ
Оцениваемые права		Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
Условия продажи		Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
Условия рынка (время продажи)		01.07.2010	июнь 2010 г.	июнь 2010 г.	июнь 2010 г.	июнь 2010 г.
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
Местоположение		М.о., Люберецкий р-н, пос. Томилино, мкр-н Птицефабрика.	М.о., Новорязанское шоссе шоссе, от МКАД 32 км, Раменское	М.о., Носовихинское шоссе, 14 км, г.Железнодорожный	М.о., Каширское шоссе, д.Апаринки	М.о., Горьковское шоссе, г.Балашиха
Корректировка	%		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
Физические характеристики
Размер	кв.м	15 665,8	5 000,0	2 700,0	16 000,0	70 000,0
Корректировка	%		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
Класс здания		А	В	В	А	А
Корректировка	%		28,00%	28,00%	0,00%	0,00%
Величина корректировки	руб./кв. м		6 959	7 498	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		31 812	34 276	32 187	37 636
Высота потолка	м	12	9	12	10	10
Корректировка			0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Величина корректировки			0	0	0	0
Скорректированная цена			31 812	34 276	32 187	37 636
Состояние (ремонт)		рабочее	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная стоимость объекта недвижимости			31 812	34 276	32 187	37 636
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ
Кол - во корректировок	шт.		3	3	2	2
Весовой коэффициент			3	3	5	5
Общая валовая коррекция	руб./кв. м		12 052	14 165	6 750	6 750
в % от цены продажи	%		48,49	52,90	20,97	17,93
Весовой коэффициент			3	3	7	8
Рыночная стоимость объекта оценки с НДС	руб./кв. м	34 360
Рыночная стоимость объекта оценки с НДС	руб.	538 277 000

Источник информации: собственные расчеты

Табл. 7 Расчет рыночной стоимости прав собственности 1 кв.м земельного участка

Элементы сравнения	Единца измер.	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Источник информации			http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/mo/lands/commland/1161841/?pagination=1 тел. +7 (495) 500-21-19	http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/mo/lands/commland/927495/?pagination=1 тел. +7 (495) 210-08-19	http://irr.ru/advert/86700892/ тел 641-41-41	http://www.roszem.ru/land/56977.html?result=f61d9c6d2e149f5bb91493ee4411bd0f тел. 8-925-855-53-70
Разрешенное использование земель		для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами в составе производственной зоны	для строительства промышленно-складских комплексов	для строительства торгово-складских комплексов	для строительства промышленно-складских комплексов	для строительства промышленно-складских комплексов
Цена публичной оферты	руб.		140 000 000	60 000 000	28 000 000	91 674 000
Скидка на торг	%		-15,0%	-15,0%	-15,0%	-15,0%
Величина корректировки	руб.		-21 000 000	-9 000 000	-4 200 000	-13 751 100
Цена предполагаемой продажи (далее "продажи")	руб.		119 000 000	51 000 000	23 800 000	77 922 900
Площадь З/У	кв. м	20 582	45 000	24 000	10 000	55 136
ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ
Цена за единицу площади	руб. /кв. м		2 644	2 125	2 380	1 413
КОРРЕКТИРОВКИ		Все условия корректировок сформулированы относительно Объекта оценки.
Передаваемые права		собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 644	2 125	2 380	1 413
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 644	2 125	2 380	1 413
Условия продажи		Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 644	2 125	2 380	1 413
Условия рынка (дата предложения)		октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 644	2 125	2 380	1 413
Разрешенное использование		для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами в составе производственной зоны	для строительства промышленно-складских комплексов	для строительства торгово-складских комплексов	для строительства промышленно-складских комплексов	для строительства промышленно-складских комплексов
Местоположение		М.о., Люберецкий р-н, пос. Томилино, мкр-н Птицефабрика, 10 км от МКАД по Новорязанскому ш.	М.о, ш. Новорязанское, 6 км, г. Люберцы	М.о, ш. Новорязанское, 10 км, пгт Томилино	М.о, Егорьевское ш. 10 км от МКАД, Мотяково	М.о, Новорязанское ш., 15 км от МКАД
Кадастровая стоимость земли с учетом местоположения и целевого назначения	руб. /кв. м	1634,7	1811,76	1576,31	1470,83	883,31
Корректировка			0,9	1,04	1,11	1,85
Величина корректировки	руб. /кв. м		-264	85	262	1 201
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 380	2 210	2 642	2 614
Физические характеристики
Размер (площадь)	кв.м	20 582	45 000	24 000	10 000	55 136
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 380	2 210	2 642	2 614
Транспортная доступность		хорошая, ж/д ветка	хорошая, ж/д ветка	хорошая	хорошая	хорошая
Корректировка	%		0%	15%	15%	15%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	332	396	392
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 380	2 542	3 038	3 006
Наличие коммуникаций		Все	Все	Все	Все	Все
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 380	2 542	3 038	3 006
Определение весовых коэффициентов
Кол - во корректировок	шт.		2	3	3	3
Весовой коэффициент			5,50	3,67	3,67	3,67
Общая валовая коррекция	руб./кв. м		731	792	1 078	1 843
в % от цены предложения	%		27,63	37,25	45,31	130,40
Весовой коэффициент			9	6	5	2
Рыночная стоимость по методу сравнения продаж	руб. /кв. м	2 661

Источник информации: собственные расчеты

Приложение 2

Расчет рыночной стоимости арендной ставки объекта оценки

Обоснование корректировок

Поправка на торг. Согласно информации, полученной в ходе интервьюирования риэлторских компаний (Агентство недвижимости «МИЭЛЬ» тел. 777-70-07; «ИНКОМ-Недвижимость» тел. 363-50-88; Агентство недвижимости «МИАН» тел. 974-62-62), в результате переговоров от первоначальной указанной стоимости аренды может быть установлен дисконт в размере от 3 до 5%. Учитывая изложенное, а также цель настоящей оценки, была принята величина скидки на торг в размере 5%.

Условия рынка (время предложения) является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж, в связи с тем, что рыночные условия с течением времени меняются. Временной период, в котором подобраны аналоги сопоставим с датой проведения оценки. Корректировка равна нулю.

Местоположение. Основным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Это объясняется различной стоимостью земли, которая выражается в таких характеристиках, как транспортная доступность, развитость инфраструктуры, престижность, состав окружения и т.д. В данном случае все аналоги сопоставимы с объектом оценки по местоположению. Поправка не вводилась.

Поправка на размер площади (поправка на масштаб). Размер площади также влияет на величину удельной стоимости аренды объектов недвижимости. Чем больше площадь предлагаемого к аренде объекта, тем дешевле ставка, по сравнению с аналогичной по назначению и классу, но меньшей площади. В данном случае объект оценки, как и аналоги может сдаваться блоками. Поправка не применялась.

Поправка на класс здания. Корректировка была рассчитана согласно данным о средней стоимости аренды складов класса А и В, представленным в Разделе «Анализ рынка объекта оценки». Размер корректировки представлен в таблицах ниже.

Поправка на разницу в состоянии. Состояние оцениваемого объекта - рабочее. Аналоги сопоставимы. Поправка не вводилась.

Согласование аналогов. Для определения взвешенной величины арендной ставки, данным по аналогам были присвоены различные веса, определенные в зависимости от количества проведенных корректировок и их абсолютных значений (см. Таблицу ниже).

Табл. 8 Расчет величины арендной ставки объекта оценки

Элементы сравнения	единица измер.	Объект оценки	аналог 1	аналог 2	аналог 3	аналог 4
Источник информации			http://realty.dmir.ru/realty/rent/ru/mo/commerce/production/2208386/?pagination=1; тел: +7 (967) 236-05-76	http://realty.dmir.ru/realty/rent/ru/mo/commerce/production/2897187/?pagination=1 тел: +7 (916) 638-16-00	http://realty.dmir.ru/realty/rent/ru/mo/commerce/production/2897039/?pagination=1; тел: +7 (916) 638-16-00	http://makler.su/arendaview_komm.asp?anketa_id=185585 тел: 287-87-89
Назначение		складское	складское	складское	складское	складское
Ставка арендной платы с учетом коммунальных платежей и НДС, год	руб./кв.м		4 000	5 200	4 500	5 580
Скидка на торг	%		-5,0%	-5,0%	-5,0%	-5,0%
Величина скидки	руб./кв.м		-200	-260	-225	-279
Цена предполагаемой продажи (далее "продажи")	руб./кв.м		3 800	4 940	4 275	5 301
Условия рынка		октябрь 2009 г.	октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв.м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м		3 800	4 940	4 275	5 301
Местоположение		М.о., Люберецкий р-н, пос. Томилино, мкр-н Птицефабрика	М.о., ш. Новорязанское, 5 км от МКАД, Томилино пгт	М.о., ш. Носовихинское, 4 км от МКАД, г. Реутов	М.о., ш. Каширское, 3 км от МКАД, г. Видное	М.о., ш. Новорязанское, 1 км. от МКАД
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв.м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м		3 800	4 940	4 275	5 301
Масштаб объекта	кв.м.	разные площади	3 200	6 300,0	3000-12000	3000-9000
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв.м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м		3 800	4 940	4 275	5 301
Класс здания		А	В	А	В	А
Корректировка	%		15%	0%	15%	0%
Величина корректировки	руб./кв.м		570	0	641	0
Скорректированная цена

Подобные документы

• Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

  Понятие, особенности жилищной ипотеки и необходимость, методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости и использование затратного, сравнительного и доходного подхода.
  
  дипломная работа [131,4 K], добавлен 23.06.2011
  

• Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

  Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
  
  дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011
  

• Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)

  Классификация объектов недвижимости, общие принципы их оценки. Анализ ситуации на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости административного здания.
  
  дипломная работа [1,8 M], добавлен 28.06.2012
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Оценка объекта недвижимости

  Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023
  

• Расчет рыночной стоимости четырехкомнатной квартиры

  Понятие, основные этапы и методы оценки недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости (четырехкомнатной квартиры) с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке. Капитализация дохода, его взаимосвязь с текущей стоимостью.
  
  курсовая работа [51,3 K], добавлен 27.02.2014
  

• Оценка объекта недвижимости в г. Альметьевске

  Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного и доходного подходов к оценке недвижимости и сравнительного анализа продаж. Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома.
  
  курсовая работа [73,2 K], добавлен 12.03.2013
  

• Расчет рыночной стоимости автомобиля Ford Focus II в целях залога

  Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств в целях залога. Виды стоимости, применяемые при оценке в целях залога. Сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке. Расчет рыночной и ликвидационной стоимости оцениваемого автомобиля.
  
  курсовая работа [268,1 K], добавлен 11.11.2014
  

• Оценка собственности

  Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
  
  курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам