Условия продажи и время продажи. Поправка на условия продажи отражает мотивацию покупателя или продавца (например, сделка между родственными лицами и т.п.). Срок экспозиции -- время, в течение которого объект находится на рынке, отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Расходы, совершенные сразу после покупки. Данные расходы включают в себя издержки, которые покупатель несет сразу же после покупки объекта и которые фактически принимаются в расчет при формировании стоимости сделки, например, расходы на снос или демонтаж одного из объектов на производственной площадке, переоформление земельных отношении и т.п.

Местоположение. Данная поправка необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимого объектов различаются.

Физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания). Физические различия включают: размер, качество строительства, возраст и состояние, функциональную полезность, размер земельного участка, привлекательность и т.п.

Экономические характеристики. Атрибуты объекта, влияющие на его доход. Например, эксплуатационные расходы, качество административного управления, условия договора аренды и т.п.

Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. К их числу могут относиться объекты движимого имущества, стоимость которых была включена в структуру сделки (оборудование, бытовая техника, мебель, инвентарь и т.д.)

При проведении оценки необходимо внести корректировку на компоненты, которые не входят в состав оцениваемого объекта недвижимости.

Исходя из назначения объекта перечень поправок может быть конкретизирован с учетом специфики объекта коммерческой недвижимости определенного типа.

Например, при оценке объекта недвижимости офисного назначения основными поправками могут являться:

-имущественное право;

-физические характеристики (состояние объекта, соотношение полезной и общей площади (%), соотношение парковочных мест и арендуемой площади и др.);

-экономические характеристики (уровень загрузки, уровень затрат и др.).

При оценке объекта недвижимости складского назначения основными поправками могут являться:

-имущественное право;

-местоположение;

-наличие необходимой инфраструктуры (ж/д ветка, автодорога, удобный, подъезд и т.п.);

-физические характеристики (состояние объекта, соотношение административной и складской площади (%), высота наличие отопления, наличие всех необходимых коммуникаций и свободных мощностей и др.);

-экономические характеристики (уровень загрузки, уровень затрат).

При использовании сравнительного подхода необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

- аналоги и объект оценки должны отноститься к одному и тому же рынку недвижимости, сегменту рынка и иметь сопоставимые местоположение, техническое состояние и площадь;

- при расчетах необходимо указывать ссылки на источники, из которых получена информация об аналогах объекта оценки. В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих характеристик объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов;

- корректировки должны соответствовать реальным отличиям между объектом оценки и аналогами, недопустимо внесение нескольких корректировок, устраняющих одно и то же отличие объекта и аналога (например, корректировки на год постройки, техническое состояние здания и уровень выполненного ремонта);

- значения стоимости, полученные при использовании сравнительного подхода должны находиться в пределах диапазона стоимости, выявленного при проведении анализа рынка.

Доходный подход к оценке недвижимости для целей залога

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Применение доходного подхода опирается на концепцию приведенной стоимости: стоимость любого актива представляет собой приведенную стоимость ожидаемых в будущем денежных потоков от актива, дисконтированных по ставке, соответствующей степени риска инвестирования в данный актив.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода во главу ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки объектов недвижимости, которые потенциально могут быть сданы или сдаются в аренду.

Использование доходного подхода в рамках оценки узкоспециализированных объектов недвижимости (например, сталеплавильного цеха) требует тщательной проработки вопроса о выборе подхода к оценке.

На практике применяют либо метод дисконтирования денежных потоком, либо метод капитализации. Ниже приведены основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из указанных методов.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) используют при оценке объекта недвижимости в случае получения от его эксплуатации нестабильных потоков дохода.

Его применение целесообразно в следующих случаях:

- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию;

- предполагается, что будущие денежные потоки буду существенно отличаться от текущих вследствие осуществления реконструкции, ремнта, перепланировки и т.п. объекта;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для применения метода ДДП необходимы следующие данные:

1. длительность прогнозного периода;

2. прогнозные величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) - выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;

3. ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. За период расчета может приниматься месяц, квартал, год и т.п. Горизонт расчета может составлять от 3-х до 5-и лет, или быть равным количеству периодов, необходимых для выхода объекта на устойчивое значение дохода.

При определении прогнозного периода важно понять, как долго может продолжаться срок жизни оцениваемого объекта недвижимости исходя из его текущего состояния и года ввода в эксплуатацию.

Понимание этого позволяет корректно определить длительность прогнозного периода и выбрать подход к определению стоимости объекта в конце постпрогнозного (остаточного) периода.

Фактически прогнозный период не может быть больше срока жизни актива.

Следующим этапом является определение денежных потоков в течение прогнозного периода и определение стоимости объекта по его окончании.

При денежного потока рассчитывают несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):

1. потенциальный валовой доход (ПВД);

2. действительный валовой доход (ДВД);

3. чистый операционный доход (ЧОД);

4. денежный поток до уплаты налогов (ДПДН);

5. денежный поток после уплаты налогов (ДППН).

В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всего используют две величины:

- ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта в целом,стоимость всего инвестированного капитала без относительно его источников;

- ДПДН - если требуется оценить стоимость собственного капитала, инвестированного собственником.

ДПДН и ЧОД- отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).

Потенциальный валовой доход. При формировании ПВД необходимо обратить внимание на следующие основные параметры, участвующие в расчете стоимости объекта:

-корректный учет площади объекта, принимаемой в качестве расчетной величины;

-корректное определение арендной ставки исходя из выбранной площади объекта;

-проверка на предмет учета в арендных ставках по аналогам величины коммунальных расходов (с учетом коммунальных расходов, без учета коммунальных расходов) и проверка на предмет наличия обременения в виде долгосрочного договора аренды.

Виды площадей объекта:

валовая измеренная площадь -- включает всю внутреннюю площадь всех этажей здания;

общая арендуемая площадь (Rentable Area) -- валовая измеренная площадь здания минус основные вертикальные проемы (такие, как лифтовые шахты, вентиляция, лестницы);

площадь общего пользования здания, или общественная зона здания (Building Common Area), -- площади здания, предназначенные для общего использования всеми арендаторами здания, но не включенные в офисные площади и площади магазинов (главный холл здания, пожарные коридоры первого этажа и т.д.);

полезная площадь -- арендуемая площадь здания, исключая площади общего пользования на этажах и все площади общего пользования здания.

Потери арендной платы включают потери от неуплаты и недозагрузки, которые учитываются в виде фактической величины на основе данных Клиента и среднесрочных значений.

В случае выявления недозагрузки необходимо провести анализ причин этого. Существенным моментом является объективная невозможность загрузки объекта, например на 75% (при текущем уровне загрузки в размере 25%) , в силу его специфических характеристик. Недоучет или некорректный учет данного фактора может привести к завышению стоимости объекта.

Операционные расходы

Необходимо отметить, что в источниках может использоваться разный принцип формирования операционных расходов.

Оценщик может использовать для определения величины операционных расходов как среднерыночный показатель (диапазон значений показателя) таких расходов (удельный абсолютный на единицу измерения объекта оценки либо относительный к величине дохода объекта) для сегмента рынка, к которому относится объект оценки, так и поэлементный анализ операционных расходов ко объекту оценки.

Операционные расходы на 1 кв.м объекта, как правило, соответствуют среднерыночным, в противном случае необходимо провести анализ, за счет каких факторов, имеется отклонение от среднерыночного уровня и какими причинами данное отклонение вызвано.

Операционные расходы -- периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода -- могут быть отнесены к одной из трех групп:

постоянные расходы;

переменные расходы:

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Например, налоговые платежи (налог на имущество, налог или платежи, за землю и т.д.).

К переменным относят расходы, связанные с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг:

расходы на управление;

расходы по заключению договоров аренды;

заработная плата обслуживающему персоналу;

коммунальные расходы;

расходы на уборку;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на содержание территории и автостоянки;

расходы по обеспечению безопасности и т.д.

Достаточно часто встречается понятие эксплуатационных расходов, под которыми понимают:

расходы, связанные с поддержанием нормального функционирования конструкций здания;

расходы, связанные с поддержанием расчетного функционирования инженерных систем с учетом замены выходящего из строя оборудования;

расходы на охрану здания и помещений, заборку здания и прилегающих территорий, уборку снега и очистку крыш, мойку окон;

коммунальные расходы и т.д.

При определении величины операционных расходов следует «отталкиваться» от их среднерыночной величины (в качестве справочного значения может быть использована доля от ПВД или ДВД).

Типичной является ситуация, когда собственник заявляет величину расходов существенно меньшую, чем среднерыночное значение. При этом оценщик должен провести детальный анализ для выявления причины сокращения затрат.

Например, если собственник построил собственную бойлерную и за счет этого добился существенного сокращения затрат, то это необходимо подчеркнуть в Отчете и корректно, с учетом данного факта, осуществить все необходимые расчеты.

Кроме того, при выявлении подобного факта необходимо более детально, рассмотреть вопрос, связанный с формированием залоговой массы (например, возможно, будет целесообразен дополнительный залог бойлерной, включая оборудование).

Отдельный вопрос -- включать или не включать в общую величину коммунальные платежи. Необходимо отметить, что однозначного мнения по данному вопросу не существует, при этом на разных региональных рынках при заключении договоров аренды сложилась своя практика. Тем не менее, необходимо обратить внимание на наличие судебной практики по вопросу включения в арендную плату коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 т. № 66: «в состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта недвижимости». Предполагается, что коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы будут компенсироваться по отдельному договору оказания услуг. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств вещи (объекта недвижимости). Коммунальные и прочие перечисленные платежи суть затраты на содержание объекта аренды, которые могут быть возложены договором аренды как на арендатора, так и на арендодателя (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Действительный валовый доход -- это потенциальный, валовый доход за вычетом потерь от простоя площадей, которые не удалось сдать в аренду, и задолженности по арендной плате с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости (например, доходов от платных автостоянок или гаражей).

ДВД = ПВД -- Потери + Прочие расходы

Действительный валовый доход должен отражать реальную ситуацию в части текущей степени загруженности объекта.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. к таким компонентам относят:

-- кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации:

-- санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

механическое оборудование;

пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.;

расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

При оценке рыночной стоимости расходы на замещение учитывают независимо от того, будут ли они фактически иметь место в течение периода владения или нет.

Необходимо отметить, что чем «старше» год ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, тем более существенная величина расходов на замещение должна участвовать в расчетах.

Чистый операционный доход - Действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

При проверке корректности подученного результата иногда полезно использовать среднее значение доли Чистого операционного дохода в Потенциальном валовом доходе исходя из типа объекта (офисы, торговля, склады) и его технического состояния (год постройки, капитальный ремонт и т.п.).

Полученное значение по оцениваемому объекту позволяет прийти к выводу о степени «адекватности» формируемого значения рыночной стоимости объекта.

Расчет величины отдачи на капитал (ставки дисконтирования)

Расчет может быть выполнен методом кумулятивного построения и методом рыночной экстракции.

Расчет величины возврата капитала (реверсии) в конце прогнозного периода

Определение стоимости объекта в конце прогнозного периода предполагает понимание того, что будет происходить с объектом далее.

В большинстве случаев используют модель устойчивого роста:

, где:

- реверсия;

- чистый операционный доход в первый постпрогнозный период;

ставка отдачи на капитал;

- стабильный темп прироста дохода.

Также может использоваться подход, заключающийся в прогнозировании наиболее вероятной цены продажи в конце прогнозного периода исходя из сложившихся и (или) ожидаемых рынком к концу прогнозного периода цен продажи аналогичных объектов недвижимости.

Учет данного момента приобретает принципиальную важность, если объект оценки достаточно изношен и по окончании прогнозного периода исходя из сложившихся и (или) ожидаемых рынком к концу прогнозного периода может прекратить свое существование. Очевидно, что в этом случае использование устойчивого роста целесообразно.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем суммирования текущих стоимостей потоков в прогнозный период и текущей стоимости постпрогнозной стоимости

Для формирования корректного мнения о текущей стоимости денежных потоков целесообразно использовать дисконтные множители на середину периода

Итоговая стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода представляет собой сумму текущих стоимостей денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации является частным случаем метода дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется если:

· потоки доходов стабильны в течение длительного периода и положительны;

· потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.

Результат, полученный данным методом, представляет собой стоимость всего объекта недвижимости, состоящую из стоимости зданий, сооружении и стоимости земельного участка.

Стоимость объекта определяется путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализация.

Метод капитализации дохода предполагает выполнение следующих действий:

определение ожидаемого чистого операционного дохода;

расчет коэффициента капитализации;

определение стоимости объекта недвижимости путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при расчете чистого операционного дохода, были указаны выше (при рассмотрении метода дисконтированных денежных потоков). Остановимся более подробно на расчете коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1. ставки дисконтирования (ставки доходности инвестиции), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2. нормы капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (т.е. к зданиям и сооружениям, но не к земле, которая не подвергается износу).

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) = = Безрисковая ставка дохода + Премия за риск + Премия за низкую ликвидность недвижимости + Премия за инвестиционный менеджмент.

Отметим, что управление инвестициями в недвижимость считается более сложной и рискованной деятельностью, чем управление инвестициями в финансовые активы, что и обуславливает необходимость дополнительной премии.

На практике использование подобной логики расчета сопряжено со значительной «условностью» при формировании доказательной части.

В качестве безрисковой ставки можно использовать среднюю эффективную доходность к погашению государственных долгосрочных облигаций РФ со сроком до погашения от 10 до 14 лет.

Как правило, на практике премия за перечисленные риски по отношению к выбранному объекту недвижимости оценивается экспертным путем. Тем не менее целесообразно формировать базу исходя из регионального рынка и выводить данные поправки с учетом специфики рынка.

Премия за низкую ликвидность недвижимости учитывает невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. При определении величины поправки за низкую ликвидность исходят из предпосылки, что срок экспозиции объекта с момента выставления его на продажу велик. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Премия за инвестиционный менеджмент колеблется в основном от 1% до 5%. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Расчет различных составляющих премии за риск:

-- надбавка за низкую ликвидность учитывает невозможность инвестиций ж, по экспертным сценкам большинства источников, обычно принимается на уровне 3-5 процентных пунктов;

--надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере нормы страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

--надбавка за инвестиционный менеджмент определяется из учета того, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, а значит, выше будет значение этой надбавки.

Норма возврата капитала может рассчитываться одним из трех следующих способов.

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

-возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

-возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосксльда).

Дадим краткую характеристику каждого из этих методов.

Метод Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:

Rk = Rd + 1/n, где:

n - оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

Rk = R + SFF(n,Y), где:

SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R - ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда, ставка дохода для первоначальных, инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода, по безрисковой ставке:

Rk = R + SFF(n,Yб), где:

Yб - безрисковая ставка процента.

Наименьшая норма возврата получается но методу Инвуда, наибольшая -- по методу Ринга. При падении цены актива вне зависимости от того, рассчитывается ли норма возврата методом Ринга, Хоскольда или Инвуда, ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации Rk > R.

Метод Ринта наиболее применим для «старых» объектов.

Еще один способ расчета коэффициента капитализации - метод рыночной выжимки (метод рыночной экстракции).

В методе рыночной выжимки нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал, а также не учитываются отдельно темпы роста дохода. Эти составляющие учтены в общем коэффициенте капитализации по принципу «все включено» и не нуждаются в отдельном анализе, что является одним из преимуществ данного способа.

Основываясь на рыночных данных о ценах продаж и значениях ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, коэффициент капитализации вычисляются но следующей формуле:

,

Где ЧОД - читсый операционный доход i-го объекта-аналога;

Vi - цена продажи i-го объекта-аналога.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки позволяет до минимума снизить субъективизм оценщика. Кроме того, коэффициент капитализации, определенный таким образом, учитывает норму возврата капитала и ожидаемые изменения стоимости аналогичных объектов -- по принципу «все включено». Соответственно не требуется проводить отдельный расчет этих составляющих коэффициента капитализации, ошибка в расчете которых при кумулятивном способе может существенно повлиять на результат. А накопленная ошибка при кумулятивном способе определения рисков может еще больше повлиять на результат.

При определении коэффициента капитализации также необходимо обращать внимание на учет налоговой составляющей (если ЧОД до налогообложения, то и коэффициент капитализации должен рассчитываться для дохода до налогообложения: или наоборот, ЧОД и коэффициент капитализации рассчитываются как «после налогообложения»).

При выборе техники, расчета методом рыночной выжимки (экстракции) важно корректно формировать информацию по чистому операционному доходу и пене продажи аналогов.

При использовании доходного подхода необходимо обратить внимание на следующие моменты:

- соответствие арендной ставки, использованной в расчетах рыночной ставке аренды для аналогичных объектов;

- информация об аналогах по арендной ставке должна быть подкреплена указанием на источники, из которых она получена, в виде, доступном для проверки. К отчету должны быть приложены распечатки баз данных риэлтерских фирм или копии страниц печатных изданий, содержащих объявления по аренде аналогичных объектов;

- прогнозный темп роста арендных ставок в долгосрочном периоде не должен быть необоснованно высоким даже при существующем локальном росте. Как ориентир могут быть использованы темпы роста промышленного производства;

- в расчетах не должно использоваться необоснованно низкое значение ставки дисконтирования или коэффициента капитализации. В качестве критерия для сравнения может быть использовано отношение величины годовой арендной платы за 1 кв.м к цене предложения к продаже1 кв.м аналогичных объектов;

- не допускается к стоимости объекта недвижимости, рассчитанного доходным подходом, добавлять отдельно рассчитанную стоимость земельного участка.

Согласование результатов

Рыночная стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная величина между результатами расчетов, полученных в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов.

Затратный подход отражает величину средств, необходимых для создания объекта, аналогичного объекту оценки в современных условиях, но не отражает реакцию рынка на данные актив. Результат, полученный затратным подходом, если оценщик корректно учел фактор внешнего износа, должен быть очень близок к результатам, полученным в рамках других подходов.

Сравнительный подход в рыночных условиях позволяет наиболее точно определить стоимость объекта оценки при наличии подходящих аналогов, представленных на рынке. Удельный вес результатов данного подхода при развитом рынке должен быть наибольшим.

Доходный подход основан на данных об арендных ставках по объектам аналогам, Представленная база по арендным ставкам объектов аналогов при развитом рынке позволяет достаточно полно выявить влияние ценообразующих факторов на существующие в настоящее время арендные ставки. Однако доходный доход связан с рисками прогноза будущих доходов. Удельный вес результатов этого подхода должен быть ниже (или на уровне) результатов сравнительного подхода.

Основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при согласовании результатов:

- корректно проводить взвешивание при существенном расхождении результатов; стоимость может приниматься разной результату наиболее адекватного подхода, если ее значение противоречит результатам других подходов;

- нет необходимости проводить взвешивание с использованием сложных процедур, например, метода анализа иерархий. В большинстве случаев достаточно простого усреднения, так как при отсутствии противоречий в результатах, полученных различными подходами, существенного влияния на итоговый результат процедура взвешивания не окажет.

Необходимо отметить, что мотивация игроков на рынке недвижимости может носить разнонаправленный характер в зависимости от дальнейших действий с объектом сделки.

Для потенциального «игрока» на рынке купли-продажи недвижимости возможны два действия:

- приобретение объекта с последующей перепродажей (в условиях «разогретого» рынка), например, рынок г. Сочи в 2007 г. до момента принятия решения о проведении Зимних Олимпийских игр;

- приобретение объекта недвижимости с целью покупки стабильного денежного потока.

При проведении оценки в целях залога следует, в первую очередь, основываться на результатах подхода, который будет являться наиболее адекватным по отношению к конкретной практической ситуации.

Результаты, полученные с применением отдельных подходов, не могут существенно отличаться друг от друга -- наличие в Отчете данного факта указывает на некорректность учета существенных факторов в рамках доходного, затратного или сравнительного подходов.

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА НА ПРИМЕРЕ СКЛАДСКОГО ЗДАНИЯ

2.1 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Характеристика объекта оценки

Объектом оценки является - складское здание общей площадью 15665,8 кв.м, расположенное на 2-х земельных участках, общей площадью 20 582 кв.м по адресу: Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, мкр. Птицефабрика. Более подробное описание объекта оценки представлено в таблицах ниже.

Табл. 2 Складское здание

Имущественные права на объект	Право собственности
Документы, подтверждающие имущественные права на объект	Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 НГN 225785 от 19.01.2009г.
Документы, на основании которых возникли существующие права на объект	Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 16.09.2008 №RU50513101-52
Общая площадь	15 665,8 кв.м
Площадь застройки	12 331,3 кв.м
Наличие подвала	Есть
Этажность	1
Наличие парковки	Есть
Материал стен	Кирпич
Перекрытия	Ж/б плиты
Фундамент	Ж/б монолитный
Крыша	Мембрана
Полы	Цементные, ж/бетон
Год предполагаемой постройки	2008
Системы инженерного обеспечения здания	Электроосвещение, канализация, отопление, холодное и горячее водоснабжение
Высота потолков	14,1 м
Класс объект	А
Отделка	Полная отделка, рабочее состояние
Технический паспорт здания	Дата составления 15.08.2008г., по состоянию на 14.08.2008г.
Поэтажный план здания	Копия изготовлена 15.08.2008г., по состоянию на 14.08.2008г..
Экспликация к поэтажному плану здания	Копия изготовлена 15.08.2008г., по состоянию на 14.08.2008г.
Текущее использование объекта	Склад
Типичный срок экспозиции	180 дней
Балансовая (остаточная) стоимость	185 665 781,06 руб. по состоянию на 30.06.2010г.
Наличие обременений	Нет

Источник информации: Свидетельство о государственной регистрации права собственности, документы БТИ и осмотр Объекта оценки

Табл. 3 Земельные участки

№ п/п	Площадь, кв.м	Имущественные права	Документы, на основании которых возникли существующие права	Назначение (разрешенное использование)	Категория земель	Кадастровый номер, номер и дата составления кадастровой выписки	Балансовая стоимость, тыс. руб.	Обременения
1	16 739	Собственность; Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 HB N 404662 от 07.11.2009г.	Решение единственного участника ООО «Вымпел» №55 от 21.01.2008г. ; Договор купли-продажи недвижимого имущества №1/8 от 02.04.2004г., зарегистрирован МОРП 12.04.2004г. за №50-01/22-06/2004-333	Для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами	Земли населенных пунктов	50-22-0040404-0193; кадастровая выписка № 22.2/08-2-0308 от 06.08.2008	21 831,55	Ипотека (по данным Заказчика)
2	3 843	Собственность; Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 HB N 995906 от 25.12.2008г.	Договор купли-продажи земельного участка от 02.12.2008 №364	Для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами	Земли населенных пунктов	50:22:0040404:219; кадастровая выписка № 22.1/08-2-1565 от 30.09.2008	6 282 152,10	Ипотека (по данным Заказчика)

Источник информации: Свидетельства о государственной регистрации права собственности, Кадастровые выписки, данные Заказчика

Указанные в таблице выше земельные участки образуют собой единый земельный участок общей площадью 20 582 кв.м, на котором расположены оцениваемое складское здание. Рельеф единого земельного участка - ровный, конфигурация - приближена к прямоугольной форме. Площадь застройки единого земельного участка составляет 12 331,3 кв.м, остальная часть единого земельного участка площадью 8 250,7 кв.м заасфальтирована.

Местоположение объекта оценки

Оцениваемое здание с земельными участками входит в состав складского комплекса, расположенного в Люберецком районе Московской области в поселке Томилино на территории логистического парка ТЛК «Томилино». Логистический парк в составе Промышленного округа ТЛК «Томилино» находится в 6 км от МКАД по Рязанскому или Ново-Рязанскому шоссе в 15 мин. транспортом от м. Кузьминки. Территория логистического парка огорожена и охраняется. Въезд на территорию осуществляется через круглосуточные пропускные пункты: три выезда на Новорязанское и три выезда на Рязанское шоссе. Таким образом, окружение оцениваемого объекта составляют промышленно-складские объекты, входящие в единую инфраструктуру логистического парка. Состояние прилегающей территории отвечает требованиям, предъявляемым к современным складским комплексам. Созданный в рамках реализации программы Правительства Московской области «Развитие транспортно-логистической системы Московской области в 2006-2010 годах» логистический парк ТЛК «Томилино» входит в число самых привлекательных складских комплексов Подмосковья. Развитая складская инфраструктура, обслуживание управляющей компанией всей территории Логистического парка является фактором, повышающим привлекательность Объекта оценки.

Положение оцениваемого объекта на карте

Территория Московской области составляет 47 тысяч кв. км, население 6,5 млн. человек. Основные отрасли промышленности: высококвалифицированное, многоотраслевое машиностроение (транспортное, сельскохозяйственное, технологическое оборудование, приборы и автоматика), химическая (производство минеральных удобрений, пластмасс, искусственного волокна, красителей), легкая (текстильная, кожевенно-обувная, швейная), деревообрабатывающая, производство стройматериалов (цемент, стекло).

Имеются крупные теплоэлектростанции: Каширская, Шатурская, Люберецкая и др.

Сельское хозяйство преимущественно пригородного типа (овощеводство, картофелеводство, парниково-тепличные хозяйства). Посевы кормовых и зерновых (пшеница, рожь, ячмень, овес) культур. Молочно-мясное животноводство, птицеводство. Развито судоходство по рекам Москве, Оке и каналу им. Москвы.

Люберемцкий райомн -- муниципальное образование в центре Московской области Российской Федерации, в 18 км к юго-востоку от центра Москвы. Административный центр -- город Люберцы.

В границы района, помимо Люберец, входят 4 посёлка городского типа -- Томилино, Красково, Малаховка, Октябрьский, а также 18 деревень. Посёлок Котельники в 2004 года получил статус города и с 2007 года входит в самостоятельное муниципальное образование в составе Московской области -- городской округ Котельники.

Сегодня промышленный комплекс Люберецкого района, состоящий из 32 крупных и средних предприятий, представляет собой разнообразный спектр отраслей, наиболее значимые из которых -- машиностроение и металлообработка, включая предприятия оборонно -- промышленного комплекса, пищевая промышленность, промышленность строительных материалов.

Агропромышленный комплекс района представлен 2 сельскохозяйственными предприятиями-производителями сельхозпродукции, 1 плодопитомником, 6 перерабатывающими предприятиями, из них 1 молочный завод, 1 завод кондитерских изделий и рыбопродукции, 1 завод слабоалкогольных и безалкогольных напитков, 1 предприятие по переработке мясной продукции, 1 предприятие по переработке покупного яйца для производства яичного порошка, меланжа, сухого и жидкого желтка и белка, 1 предприятие агросервисного обслуживания сельского хозяйства.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 1699 га. Количество работающих на сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятиях 2220 человек.

Специализация района -- производство овощей защищенного грунта с развитым молочным животноводством и птицеводством.

В Люберецком районе хорошо развито транспортное сообщение. В городе Люберцы -- станции Люберцы-1 и Люберцы-2, там происходит разветвление железной дороги на два направления -- Казанское (к востоку от Москвы) и Рязанское (к юго-востоку от Москвы). В обоих направлениях регулярно ходят электропоезда от Казанского вокзала, соединяющие Москву с населенными пунктами Люберецкого района (включая город Люберцы и все крупные поселки) и некоторых других районов Московской, а также Владимирской и Рязанской областей. В Люберцах делает остановку экспресс-спутник "Москва -- Люберцы -- Раменское.

Через Люберецкий район, к юго-западу от Люберец, проходит автомагистраль М5, которая начинается на пересечении Волгоградского проспекта и МКАД. К северо-востоку, параллельно федеральной автомагистрали М6, идет Рязанский проспект, который переходит в Октябрьский проспект города Люберцы, проходит через его центр и далее разветвляется на две части -- одна идет дальше на юго-восток в Томилино, другая поворачивает на восток на Красково и Малаховку. Люберцы и все поселки Люберецкого района связаны со станциями метро «Рязанский проспект» и «Выхино» регулярным автобусным сообщением и маршрутными такси.

Состав оцениваемых прав

Под правом собственности в соответствии со ст. 209 ГК РФ понимается осуществление собственником следующего комплекса прав:

? Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

? Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

? Владение, пользование и распоряжение землей, другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Объект оценки находится в собственности ООО «Вымпел»

Таким образом, в настоящей работе проводилась оценка прав собственности ООО «Вымпел» на объект оценки.

2.2 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В I полугодии 2010 г. объем ввода складских площадей класса «А» составил около 45-50 тыс. кв.м в Московской области, класса «В» - около 20 тыс. кв.м. В результате к концу II квартала 2010 года общий объем складских помещений класса «А» в Московской области практически не изменился по сравнению с предыдущим годом, сохранившись на уровне 4,4-4,7 млн. кв.м (включая складские площади, построенные для собственных нужд), класс «В» присутствует на рынке в объеме 2,1-2,5 млн. кв.м. Общая площадь ожидаемых к вводу до конца 2010 г. складских площадей составляет около 420 тыс. кв.м. Из них примерно 100 тыс. кв.м приходится на проекты, открытие которых было перенесено с 2009 года.

Ввод в эксплуатацию новых площадей значительно замедлился - первичное предложение пополняется только за счет начатых до кризиса проектов, количество которых постепенно сокращается. Заявлено о новом строительстве лишь одного крупного (более 50 тыс. кв.м) спекулятивного складского комплекса со сроком окончания работ в 2011 г., при этом также известны случаи возобновления девелоперами строительства «замороженных» ранее очередей складских проектов.

В I полугодии 2010г. наблюдалась активизация спроса на рынке складских помещений.

Основной спрос по-прежнему формировали торговые операторы, компании, работающие в сегменте FMCG (товары повседневного спроса), а также производственные компании, чья доля в общем объеме спроса составила около 70%. Отмечается некоторое оживление со стороны логистических операторов, однако в большинстве случаев эти компании не готовы арендовать больше складских помещений, чем требуется их клиентам. Кроме того, во II квартале 2010г. увеличилась доля запросов на покупку складских площадей со стороны торговых операторов.

Объем поглощения складских площадей в Московском регионе превысил 360 тыс. кв.м, что более чем 2 раза превышает показатель за аналогичный период 2009 г. (171 тыс. кв.м), и даже более чем на 40% выше поглощения первой половины 2008 г. (258 тыс. кв.м), когда компании еще достаточно активно арендовали новые площади.

Распределение спроса на складские площади по профилям арендаторов, по данным компании Colliers International, следующее:

· Торговый оператор - 35,2%.

· Товары повседневного спроса - 21,1%.

· Производственные компании - 11,3%.

· Логистические операторы - 9,9%.

· Автомобили/техника - 5,6%.

· Алкоголь/напитки - 4,2%.

· Строительные материалы - 4,2%.

· Услуги - 4,2%.

· Фармацевтика - 2,8%.

· Прочее - 1,4%.

По территориальному распределению спроса на складские площади лидерами являются Симферопольское, Новорязанское и Киевское шоссе. Основная доля сделок (около 80% сданной в аренду площади) осуществлялась в складских комплексах на Юге, Юго-Востоке и Юго-Западе Московского региона.

Активизация спроса на рынке складских помещений во II квартале 2010 г. в совокупности с незначительными объемами нового строительства в первой половине года привели к снижению уровня вакантных площадей. Существенное сокращение доли свободных помещений характерно, в первую очередь, для готовых к въезду складских комплексов, наиболее востребованных со стороны конечных потребителей и логистических компаний. В строящихся и недавно построенных объектах этот показатель продолжает оставаться довольно высоким) в некоторых объектах он составляет 30% и более.

Сокращение уровня вакантных площадей во II квартале 2010 года не привело к повышению арендных ставок. Тем не менее, уже известны случаи повышения собственниками арендной ставки в своих проектах (примерно на $5/ кв.м). Дальнейшее снижение количества предложений по аренде складских площадей в ближайшие 6-9 месяцев может привести к росту средних арендных ставок на 1-2%.

В отличие от I квартала 2010 года, когда собственники складов в большинстве случаев были готовы снижать цены под конкретного арендатора, во II квартале скидки стали предоставляться гораздо реже. В первую очередь, это относится к готовым складским комплексам с небольшой долей вакантных площадей. В тех зданиях, где уровень вакансий продолжает оставаться высоким, собственники по-прежнему предлагают льготные условия аренды.

Тенденции и прогнозы

Девелоперы не спешат возобновлять активное строительство складов, несмотря на активизировавшийся спрос со стороны арендаторов. Среди основных факторов, сдерживающих новое строительство: сложности с привлечением заемного финансирования на приемлемых условиях, невысокие по сравнению с докризисными арендные ставки, не позволяющие рассчитывать на быструю окупаемость проекта.

Кроме того, предложение на земельном рынке также не способствует активной застройке - крупные земельные участки на удалении до 40 км от МКАД на основных транспортных направлениях, подходящие для индустриальной застройки, остаются достаточно дорогими цена зависит от многих факторов - удаленности от МКАД и ключевых трасс, размера участка, специфики технических условий на подключение инфраструктуры и т.д.), при этом предложение таких участков невелико.

Важно отметить, что большинство земельных участков не оформлены, как земли промышленного назначения (ввиду высокой налоговой ставки) - вместо этого зачастую они или находятся в ПИФах, или не являются землями промышленного назначения, но входят в земли населенных пунктов с иным (не промышленным видом разрешенного использования и т.д.)

Перевод в земли промышленного назначения или изменение РВИ занимает время и является трудно предсказуемым (в части результата) процессом, что также не способствует росту желания девелопера приобретать подобные земельные участки и , как следствие, строить новые складские комплексы.

Тенденция к увеличению спроса, получившая развитие в 2010 году, продлится до конца года. В совокупности с незначительными объемами нового строительства в первой половине года это приведет к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей, особенно в наиболее удачно расположенных складских комплексах, готовых к въезду арендаторов.

Сокращение доли вакантных площадей усилит тенденцию к отказу девелоперов и собственников складских комплексов предоставлять скидки арендаторам, в первую очередь по зданиям с невысоким уровнем вакантных помещений.

В ближайшие месяцы рост арендных ставок на рынке в целом маловероятен.

Табл. 4 Складская недвижимость. Московский регион. Итоги I полугодия 2010

Основные показатели	Класс	Jones Lang LaSalle	Cushman &Wakefield	Colliers International	Knight Frank	GVA Sawyer	Praedium Oncor International	Penny lane Realty
Совокупный объем предложения на конец I п/г 2010г., кв.м	A	5095597	4400000	4700000	3980000	5021000	4300000	3500000
	B	1300000	2110000	-	1830000		-	2500000
Прогноз ввода во II п/г 2010г., кв.м		-	416000	400000	370000	-	250000	440000
Введено в эксплуатацию в I п/г 2010г., кв.м	A	40000	38000	-	60000	-	53000	50000
	B	210000	-		20000		-	20000
Доля вакантных площадей, %	A	9,2	9,14	11,7	7	10-12	10	5
	B	16	6	-	7,5			8
Ставка доходности, %		12,25-12,27	12	14,5		-	-	10-12
Ставки аренды (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	A	100-110	105	100	100-115	100-110	105-115	85-150
	B	95-105	100	90	70-90	70-90	90-100	70-130
	C	85-100	-	-	-	-	-	50-115
Цены продажи (без НДС), $/кв.м	A	1100-1500	-	-	-	-	1000-1500	800-1700
	B	800-1100	-	-	-	-		600-1500
	C	-	-	-		-	-	400-1000
Операционные расходы, $/кв.м/год	A	30-40	40	-	30-41	-	-	30-55
	B	20-25	40	-	22-35	-
Эксплуатационные расходы $/кв.м/год	A	-	-	35-40	-	30-40	35-40	350-500 руб./кв.м/год
	B	-	-	-	-	20-30

Источник: Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY № 186

Табл. 5 Краткая классификация складской недвижимости Вольнова В.А. «О краткой классификации недвижимости» //Вопросы оценки № 3, 2008г.

№ п/п	Характеристика	Классы
		А	В	С	D
1	Местоположение, транспортная доступность	удачное, на главных магистралях и транспортных артериях, в промышленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удобным подъездом	5	хорошее, на окраине города, с некоторой удаленностью от транспортных артерий или с не совсем удобным подъездом	4	с недостатками в расположении, с неудобным подъездом	3	расположение в глубине территории промпредприятия; неудобный подъезд через КПП	2
2	Прилегающая территория	огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д ветка	5	огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки	4	охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин	3	устаревшая система охраны; стесненность прилегающей территории	2
3	Конструктивно-планировочные решения	высота помещений не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м	5	высота помещений не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м	4	высота помещений не менее 4 м, или утепленный ангар арочного типа	3	здание изначально не приспособленное под склад, подвальные помещения, высота помещений менее 4 м, неатапливаемый ангар арочного типа, сельхозпостройки	2
4	Состояние	новое строительство, качественная отделка в отличном состоянии	5	построенное не ранее 1990г. или реконструированное в отличном или хорошем состоянии	4	построенное до 1985г. или реконструированное в хорошем ил удовлетворительном состоянии	3	старой постройки, в удовлетворительном состоянии или требующее ремонта	2
5	Инженерные системы здания	современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение); система учета и контроля доступа сотрудников	5	современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение)	4	устаревшие инженерные системы (вентиляция противопожарная сигнализация, отопление, пожаротушение)	3	устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем	2
	Интервал класса	21-25		16-20		12-15		8-12

2.1 2.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Обоснование применимости подходов к оценке

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты являются:

§ определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка;

§ определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа, индексов;

§ для определения рыночной стоимости строительных проектов, определении рыночной стоимости объектов специального назначения;

§ определение рыночной стоимости объектов на пассивных рынках;

§ оценка рыночной стоимости для целей налогообложения и страхования.

Проанализировав объем и качество доступной информации, можно сделать вывод о достаточно большом количестве рыночной информации (продажа, аренда) об объектах, аналогичных оцениваемому. Таким образом, учитывая цель оценки, было принято решение об отказе применения затратного подхода к оценке объекта оценки.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода во главу ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.