Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости - квартиры в г.Старица, Тверской области в панельном доме на среднем этаже

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

Первый этап анализа должен дать представление о фактическом состоянии и общей активности рынка недвижимости. Для этого следует рассмотреть количественные и качественные характеристики рынка недвижимости.

Необходимо выявить следующие основные показатели:

- общее количество коммерческих компаний, работающих на рынке, в том числе по видам основной деятельности, а также относительное количество коммерческих компаний (например, в расчете на 100 тыс. населения);

- общее количество сделок с недвижимостью, зарегистрированных за определенный период, и ретроспективная динамика их изменения;

- среднее время на оформление сделок;

- общая характеристика продавцов и покупателей товаров и услуг на рынке недвижимости;

- общее количество и динамика изменения предложений отдельных типов недвижимости по данным открытой печати;

- общее количество периодических изданий на местном рынке, в том числе специализированных, освещающих вопросы рынка недвижимости;

- активность электронных средств массовой информации в освещении проблем рынка недвижимости;

- наличие специализированных структур, ведущих анализ, обработку и публикацию рыночной информации;

- позиция местных органов власти по отношению к развитию рыночных отношений в сфере недвижимости;

- наличие местных и федеральных нормативных актов, ограничивающих либо стимулирующих развитие рынка недвижимости.

В качестве дополнительного элемента общего анализа рынка недвижимости можно рассмотреть позиционирование основных участников с точки зрения выявления их стратегии конкурентоспособности при работе с конкретными типами недвижимости. Подобный анализ может прояснить возможные варианты использования объекта оценки в соответствии со стратегией, например, типичного покупателя.

В общем случае данный анализ должен ответить на следующие вопросы:

- какую стратегию реализуют на рынке основные участники;

- на каких сегментах главным образом работают основные участники;

- на каком сегменте, вероятно, будет позиционирован объект оценки;

- каковы характеристики данного сегмента (средний период экспозиции объектов на открытом рынке до момента продажи, типичный покупатель, уровень цен, количество сделок и т. п.).

Каждый участник рынка купли-продажи или рынка аренды, планирующий в перспективе серьезно работать на рынке, после определенного периода поиска определяет свою стратегию поведения, которая обеспечит ему устойчивую конкурентоспособность. При этом выбор конкретной стратегии зависит, в основном, от стратегии конкурентов и особенностей рынка.

Второй этап анализа рынка недвижимости должен дать конкретную информацию о состоянии основных сегментов рынка недвижимости. Глубина анализа по времени зависит от конкретных задач и целей оценки, которые определяются заданием на оценку. Содержательная часть анализа проводится в трех направлениях:

- анализ спроса;

- анализ предложения;

- анализ взаимодействия спроса и предложения.

Для каждого сегмента рынка спрос формируется под воздействием факторов, специфических именно для конкретного сегмента.

При анализе спроса на жилую недвижимость необходимо учитывать:

- текущую демографическую ситуацию и динамику ее изменения;

- текущие рыночные стандарты уровня и стиля жизни для различных слоев населения;

- перспективы изменения платежеспособного спроса для различных социальных групп населения и реальные доходы.

При анализе спроса на офисную недвижимость необходимо учитывать:

- общую экономическую активность на местном рынке, включая все сферы бизнеса, которая свидетельствует о притоке или оттоке капитала;

- статистические данные о регистрации новых фирм и компаний;

- статистические данные о прекращении деятельности существующих фирм и компаний;

- статистические данные о размерах новых компаний и их потребностях в офисных помещениях определенного типа.

При анализе спроса на торговую недвижимость необходимо учитывать:

- текущую структуру и уровень потребления продовольственных и промышленных товаров и их соответствие покупательному спросу и реальным доходам;

- перспективы изменения демографической ситуации, образа жизни, платежеспособного спроса и, соответственно, структуры потребления;

- перспективы изменения законодательной среды для торговли и коммерции;

- состояние и перспективы экспортно-импортной политики государства;

- текущие тарифы на транспортные услуги.

При анализе спроса на промышленно-складскую недвижимость необходимо принимать во внимание:

- общее состояние экономики;

- степень экономической активности в отраслях, к которой объект оценки имеет отношение на момент оценки или может иметь при изменении функционального назначения;

- наличие научно-производственного потенциала и возможности привлечения инвестиций для организации новых производств или технологических процессов.

Общим для всех типов недвижимости элементом анализа спроса является возможность получения заемного финансирования для покупки недвижимости.

Рассмотрим конкретный график спроса в России на жилую недвижимость разной площади:

Рис. 1 - Спрос в России на жилую недвижимость

Результатом анализа спроса является вывод о текущем и перспективном уровне спроса на рассматриваемых сегментах рынка недвижимости.

На каждом конкретном сегменте рынка недвижимости структура предложения определяется двумя источниками:

- резервом существующих полностью или частично свободных и готовых к продаже объектов недвижимости;

- объемами нового строительства объектов недвижимости.

Резерв существующих частично свободных объектов характеризуется важнейшей для рынка недвижимости величиной - коэффициентом загрузки, который определяется отношением сданных в аренду или проданных площадей к площадям, потенциально годным для аренды или продажи. Чем ниже среднерыночный коэффициент загрузки, тем ниже экономическая активность на данном рынке. В современной экономике недвижимости коэффициент загрузки прямо связывают с общей экономической ситуацией, наделяя его свойствами "экономического барометра".

Как альтернативу резервным площадям на рынке недвижимости, которые могут быть предложены в короткое время, можно рассматривать вновь вводимые объекты нового строительства. Для определения качественных и количественных возможностей подобного источника предложения необходимо принять во внимание:

- темпы и объемы нового строительства;

- общее состояние строительной индустрии;

- динамику изменения цен и тарифов, влияющих на стоимость строительства;

- соотношение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости;

- наличие передовых строительных технологий.

Существенным моментом является темп поступления на рынок новых объектов. Поэтому с помощью анализа перспективы ввода новостроек следует составить четкое представление о состоянии предложения на будущее, ограниченное глубиной прогноза.

Результатом анализа предложения являются выводы о текущем и перспективном уровне предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости.

Предложение на жилую недвижимость в России можно представить в форме диаграммы в %:



Рис. 2 - Предложение жилой недвижимости в России

Фактическим результатом взаимодействия спроса и предложения являются рыночные величины арендных ставок и цен продажи на каждом сегменте рынка недвижимости. В зависимости от конкретной задачи и требуемой глубины прогноза оценщик может проанализировать текущую ситуацию, или дать прогноз на динамику изменения соотношения спроса и предложения, которое в конечном итоге и будет оказывать решающее значение при оценке позиционирования объекта на рынке.

Взаимодействие спроса и предложения можно рассмотреть на графике:



Рис. 3 - Взаимодействие спроса и предложения

Точка пересечения спроса и предложения называется равновесной ценой.

Современное состояние рынка недвижимости в РФ.

На основе показателей из Федеральной Службы Государственной Статистики можно составить таблицу, отражающую ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в РФ.

Табл. 1 - Ввод в действие жилых домов, млн.кв.м. общей площади

Год	Всего введено в действие:	Государственная собственность	Муниципальная собственность	Частная собственность
2005	33,8	3,1	3	23,2
2006	36,4	3,2	8,1	25,6
2007	41	8,8	2,8	70,2
2008	43,6	3	2,9	33
2009	50,6	3,2	3	39,6
2010	61,2	3.3	2,7	50,7
2011	64,1	3.2	3.2	53,9

Вывод: строительство жилья в РФ ведется предприятиями и организациями различных форм собственности. Основная доля приходится на организации с частной формой собственности - более 80% от общего объема введенного жилья.

С 2006 года наблюдается постепенное сокращение ввода в действие домов муниципальной собственности в пользу частной.

В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Проанализировав структуру ввода жилых домов с 2005-20011 год, мы выяснили, что основная доля строительства жилых домов приходится на организации с частной формой собственности - более 80% от общего объема введенного жилья. Таким образом, выявили тенденцию, вызванную приватизацией земельных участков и зданий частными лицами.

Установили, что в среднем в России ежегодно вводится в эксплуатацию около 44 млн кв. м. жилья. Это довольно низкие объемы жилищного строительства (для сравнения: в 1987 г. объем вводимого жилья в России составил 76 млн. кв.м.). Общая потребность населения России в недвижимости составляет 1570 млн. кв. м, и ее удовлетворение требует увеличения существующего жилищного фонда на 46%.

2.2 Анализ рынка недвижимости г. Твери

Рынок недвижимости Тверской области отличается неразвитостью по сравнению с рынками недвижимости г. Москвы и Московской области, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области и других более развитых регионов РФ. В то же время рынок недвижимости Тверского региона подобен среднестатистическому по России в целом.

Основным направлением деятельности оценщиков на начальном этапе становления независимой оценочной деятельности в Тверской области являлась оценка недвижимого имущества. В связи с высокими темпами инфляции и проведением обязательных переоценок основных фондов предприятиями в соответствии с Постановлениями Правительства РФ оценщики привлекались к переоценке. Соответственно первая волна оценщиков занималась переоценкой (оценкой полной восстановительной стоимости) зданий и сооружений промышленных предприятий. Часть оценщиков получила достаточно большой опыт в проведении технического освидетельствования объектов оценки, их инвентаризации, оформлении отчетов.

Нормативное регулирование рынка недвижимости на региональном уровне крайне неразвито.

К нормативным актам, регулирующим рынок недвижимости и деятельность его субъектов относятся:

- Закон Тверской области от 22 июля 1999 г. № 69?ОЗ?2 «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Тверской области»

- Постановление Законодательного Собрания Тверской области от 25 июля 1996 г. № 400 "О временном положении по регулированию земельных отношений в Тверской области"

- Постановление Губернатора Тверской области от 7 марта 1996 г. № 104 "О временном положении "О порядке оформления выбора земельных участков для строительства и других видов градостроительной деятельности, подготовки и согласования проектной и землеустроительной документации, оформления землеустроительных дел и контроля за использованием земель на территории Тверской области"

- Постановление Губернатора Тверской области от 2 февраля 2001 г. № 53 "О создании системы ипотечного жилищного кредитования в Тверской области"

- Постановление Губернатора Тверской области от 7 декабря 2000 года № 534 "О порядке использования объектов нежилого фонда (зданий, строений, нежилых помещений), находящихся в государственной собственности Тверской области"

- Постановление Губернатора Тверской области от 11 мая 2000 г. № 236 "О порядке дачи согласия на продажу недвижимого имущества государственных унитарных предприятий Тверской области"

Рынок жилья.

Рынок жилья является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости. Такая ситуация наблюдается как в западных странах, так и в России. Особенностью рынка недвижимости Тверской области является то, что данный сегмент рынка недвижимости до недавнего времени можно было считать единственным соответствующим рыночным критериям, т.е. обладающим репрезентативным числом сделок, доступностью информации о предложении объектов, аналитической информации о рынке.

Жилые помещения г. Твери можно разделить на несколько категорий, в зависимости от времени застройки и степени комфортности. Большая часть жилых помещений города построена во времена Советского Союза по типовым проектам. Выделяются следующие основные категории жилья:

- «Сталинки». Квартиры послевоенной постройки конца 30-х - начала 50?х годов 20 века. Планировка свободная, комнаты как совмещенные, так и изолированные. Стены кирпичные, перекрытия деревянные (поздние - железобетонные), высота потолков около 3,00-3,30 м. Этажность 4 этажа. В настоящее время застройка не ведется.

- «Хрущевки». Квартиры постройки конца 50-х годов - начала 60-х годов 20 века. Планировка сжатая, комнаты совмещенные, проходные, прихожие и кухни маленькие, санузел совмещенный. Стены кирпичные, перекрытия железобетонные, высота потолков 3,00 м. Этажность 5 этажей. В настоящее время застройка не ведется.

- «Брежневки». Застройка конца 60-х годов - начала 70-х годов 20 века. Планировка сжатая, комнаты совмещенные проходные (поздние - раздельные), прихожие и кухни маленькие (около 6 кв. м), санузел совмещенный (поздние - раздельный). Стены из кирпича или железобетонных панелей, перекрытия железобетонные, высота потолков 2,70 м. Этажность 5 или 9 этажей. В настоящее время застройка не ведется.

- Улучшенная планировка. Строительство домов данного класса началось в середине 70-х годов 20 века. В г. Твери для застройки выбрана 121 серия. Основной застройщик - Домостроительный комбинат (ДСК). Планировка квартир: комнаты раздельные от 8 до 20 кв. м, прихожие небольшие, кухни около 8 кв. м, санузел раздельный, лоджии, высота потолков 2,70. Этажность домов 9 этажей (с начала 90?х годов 20 века - 10 этажей). Застройка ведется и в настоящее время. Территориально застройка домов данной категории тяготеет к окраинам города.

- Повышенной комфортности. Дома по мелкосерийным или индивидуальным проектам. Планировка свободная, комнаты раздельные от 12 кв. м до 20 кв. м, прихожая не менее 6 кв. м, кухня не менее 10-15 кв. м., санузел раздельный, лоджии (часто застекленные), высота потолков 2,70 м. Таким образом характеристики данных квартир лучше, чем квартир улучшенной планировки, однако не на много. Исправлены самые основные недостатки: малая площадь кухни и прихожей. Застройка домов данной категории началась в г. Твери с начала 90?х годов 20 века, ведется и в настоящее время. Территориально застройка домов данной категории тяготеет к средней части города.

- Элитное жилье. Дома по индивидуальным проектам. Планировка свободная. Комнаты не менее 14 кв. м. Кухни не менее 12 кв. м. Материал стен кирпич, высота потолков не менее 3,00 м. В основном малоэтажная застройка 4-5 этажей. Дома имеют подземные автостоянки, автономное отопление и горячее водоснабжение, огороженную придомовую территорию с детскими площадками, газонами и клумбами. Застройка домов, которые можно по праву отнести к данному классу началась со второй половины 90-х годов 20 века. Расположение в наиболее престижных районах, в основном - в центре города.

- Квартиры улучшенной планировки. Строительство квартир улучшенной планировки ведется ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение». В настоящее время ведется строительство квартир в микрорайоне Юность (МЖК), микрорайоне Южный, в районе Красной Слободы и бульвара Ногина. Наиболее удаленным и наименее престижным считается МЖК. Квартиры в микрорайоне МЖК имеют наиболее низкую стоимость. Престижным считается район ближнего Заволжья.

Вторичный рынок.

Жилье на вторичном рынке, продающееся в настоящее время, обладает несколькими особенностями, отличиями от жилья на первичном рынке.

Фактор месторасположения имеет большой влияние на стоимость квартир. Так квартиры на 1-х этажах в историческом центре города обладающие хорошим локальным расположением (с выходом окон на улицы, расположенные в непосредственной близи от остановок общественного транспорта) продаются/покупаются для перевода в нежилой фонд и использования в качестве офисных помещений или магазинов. Квартиры «сталинки» в исторической части города, расположенные на 3-4 этажах покупаются в целью проведения в них дорогостоящего ремонта евро класса и становятся жильем элитного класса,. Следует отметить, что проведение ремонта в старой квартире обходится примерно на 50% дороже, чем в новой.

Квартиры «хрущевки» и «брежневки» расположенные не в Центральном районе города Твери имеют низкую стоимость. Квартиры «сталинского» типа стоят несколько больше.

Стоимость квартир улучшенной планировки зависит от года постройки дома и состояния внутренней отделки помещений. При возрасте дома менее 5 лет стоимость квартир улучшенной планировки на вторичном рынке превышает стоимость на первичном рынке.

Квартиры повышенной комфортности и жилье элитного класса продается на первичном рынке без стоимости внутренней отделки. Поэтому стоимость данных квартир на вторичном рынке в подавляющем большинстве случаев превышает их стоимость на первичном.

Спрос на жилую недвижимость разной площади в г. Твери:

Рис. 4 - Спрос на жилую недвижимость в г. Твери

Расчет поправок для г. Твери сравнительным подходом.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап. Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Рис. 5 - Расположение аналогов в Пролетарском районе.

2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

В данном случае объект оценки - 2х-комнатная квартира, на среднем этаже 5-этажного панельного дома, «хрущевка».

Аналоги для расчета поправки на местоположение.

Аналоги - 2-комнатные квартиры типовой планировки в панельном доме, на среднем этаже в разных районах города.

Пролетарский район

Табл. 2 - Аналоги для Пролетарского района

Объявление	Общ. цена квартиры, руб.	Цена, руб\кв.м
50 лет Октября пр-т, 28; 2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 43,6\28,9\5,7 кв.м, балкон, никто не прописан. Т.34-25-84.	1950000	44724,8
М.Конева ул, 6; 2комн кв.,4\5-эт.пан.дома. 44,8\17+13,8\6 кв.м, балкон застеклен, домофон. Т.89065533381	2100000	46875,0
Пролетарская наб., 2; 2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 44,7\33\6 на бер. р. Тьмаки. Т.44-22-03.	2200000	49217,0
50 лет Октября пр-т, 20А; хрущевка,2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 43,9\17,1+14\5,6 кв.м, напротив шк. №4.. Т.44-41-65.	2100000	47836,0
Академический пр-д, 16; 2комн кв.хрущевка,4\5-эт.пан.дома. 42,8\29,3\6 кв.м, балкон, кладовка, домофон, в хор. состоянии. Т.35-80-02.	1950000	45560,7

Ср. =46842,7

Заволжский район

Рис. 6 - Расположение аналогов в Заволжском районе

Табл. 3 - Аналоги для в Заволжского района

Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Благоева, 6; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 46,3\19,1+9,4\5,1 кв.м, с\у разд., после ремонта. Т.52-87-05.	2400000	51835,9
Комсомольский пр-т, 8; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 47,4\33кв.м, стеклопакеты, система охраны. Т.89206939018	2600000	54852,3
П.Савельевой, 7; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 47,3\17,5+11\6, балкон, стеклопакеты. Т.34-67-53.	2500000	52854,1
Коноплянниковой ул, 20; хрущевка,2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 44,4\28\5,1 кв.м, комнаты изолированы, в хор. состоянии, чистый подъезд. Т.33-99-00.	2300000	51801,8
Скв. Степанова, 18; 2комн кв.,4\5-эт.пан.дома. 50\14+18,7 кв.м, комнаты изолированы, в хор. состоянии. Т.89036302555.	2600000	52000

Ср. =52668,8

Московский район

Рис. 7 - Расположение аналогов в Московском районе

Табл. 4 - Аналоги в Московском районе

Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Гусева б-р, 26; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 45\18+10\6 кв.м, с\у разд.,кладовка . Т.52-87-05.	2290000	50888,9
Орджоникидзе ул, 52; 2комн кв.хрущевка,4\5-эт.дома. 45\30,5\5,8кв.м, неугловая. Т.89040209380	2050000	45555,6
Склизкова, 81; 2комн кв.,4\5-эт.пан.дома. 41\26,5\5,7.. Т.35-70-20.	2200000	53658,5
Цанова б-р, 11; хрущевка,2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 44\30\6 кв.м, комнаты изолированы. Т.89056095698	2150000	48863,6
Победы пр-кт, 61; 2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 44,5\17,2+10,5\6 кв.м, с\у разд.,в хор.состоянии. Т.89106493472	2300000	51685,4

Ср. =50130,4

Центральный район

Рис. 8 - Расположение аналогов в центральном районе

Табл. 5 - Аналоги для Центрального района

Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
А. Завидова, 26; 2комн кв.,хрущевка,4\5-эт.пан.дома. 46,9\31,6\5,9 кв.м, с\у разд., неугловая . Цена 2200000руб. Т.34-73-69.	2500000	53304,9
Ипподромная ул, 22А; 2комн кв. хрущевка, 2\5-эт.дома. 44,6\28,8\5,9кв.м, в хор. состоянии. Т.89105344936	2350000	52690,6
Спортив. пер, 9; 2комн кв., 2\5-эт. пан. дома. 52\19+12\8,5.Балкон,с\у совмещен, в хор. сост. Т.35-70-20.	2650000	50961,5
Фадеева ул., 3; хрущевка, 2 комн кв., 3\5-эт.пан.дома. 44\36\6 кв.м, комнаты изолированные, стеклопакеты. Т.89106490095	2400000	54545,5
Циммервальдская, 24; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 47,3\19,6+12,3\7,8 кв.м, лоджия, в хор. состоянии. Т.8905609929	2500000	52854,1

Ср. =52871,3

Аналоги для расчета поправки на техническое состояние.

Аналоги - 2-комнатные квартиры типовой планировки в панельном доме на среднем этаже в разном техническом состоянии.

Табл. 6 - Аналоги для расчета поправки на техническое состояние

Удовлетв. Состояние, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Горького ул, 142. 2-комн. кв. 2\5 пан .дома в удовл. состоянии. 44.2\31.2\6 кв.м. Т.70-06-15	1900000	42986,4
Зеленый пр-д, 41 2-комн. кв. 3\5 пан. дома . 45\31\6кв.м, неугловая в удовлетв. состоянии. Т. 89038001613	2100000	46666,6
Орджоникидзе ул, 44 2-комн. кв. хрущевка 2\5 пан. дома . 44кв.м,без ремонта. Т. 89607065175	2200000	50000,0
Трудолюбия пер., 35 2-комн. кв. хрущевка 2\5 пан. дома. 48.2\17.1+10.9\7.7 Т. 89036312871	2300000	47717,8
Можайского ул, 59. 2-комн. кв. 4\5 пан.дома.52\29\7 кв.м Т. 741744	2350000	45192,3

Ср. =46512,6

Табл. 7 - Аналоги для расчета поправки на техническое состояние

Хорошее состояние, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Артюхиной ул, 24. 2-комн. кв. 5\5 пан.дома.55\31\8,5кв.м., стеклопакеты, в хор. состоянии. Т.52-28-83	2800000	50909,1
Скв. Степанова, 18.2-комн. кв. 4\5 пан. дома. . 52,1\24\8,1кв.м.,комнаты изолированы, в хор. сост. Т.89036302555	2800000	53742,8
Волоколамский пр-т, 41.2-комн. кв. 4\5 пан. дома. 46\17\5,6кв.м., в хор. сост. Т.89106472743	2300000	50000,0
Фадеева. 31, 2-комн. кв. 1\5 пан. дома. 43,3\29,9\6кв.м., в хор. сост. Т.57-77-09	2200000	50808,3
Склизкого ул, 40.2-комн. кв. 3\5 пан. дома. 47,3\29,4\68кв.м., в хор. сост. Т.53-75-34	2300000	48625,7

Ср. =50817,2

Табл. 8 - Аналоги для расчета поправки на техническое состояние

Отличное состояние, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Благоева ул, 6.2-комн. кв. 2\5 -эт. пан. дома. 46,3\19,1+9,4\5,1кв.м., в отл. сост. ,сан. узел раздельный.Т.52-87-05	2600000	46155,5
Королева, 9.2-комн. кв. 2\5 -эт. пан. дома. 54\20,1+10,1\6,2кв.м., в отл. сост. ,после ремонта.Т.56-79-34	2750000	50925,9
Фадеева, 35.2-комн. кв. 4\5 -эт. пан. дома. 43\17\6,3кв.м.,в отл.сост.,домофон.Т.89208764593	2500000	58139,5
Желябова,3 , .2-комн. кв. 1\5 -эт. пан. дома. 51.2\23,2+10,3\6,4кв.м., отл.сост.,балкон.Т.77-73-67	2700000	52734,4
Фадеева ул, 23.2-комн. кв.2\5 -эт. пан. дома. 43\15,2\6,4кв.м.,в отл.сост.Т.89034532987	2500000	58139,5

Ср. =53219

Аналоги для расчета поправки на материал стен.

Аналоги - 2-комнатные квартиры типовой планировки на среднем этаже в панельном или кирпичном доме.

Табл. 9 - Аналоги для расчета поправки на материал стен

Кирпичные стены, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Артиллерийский пер, 4, .2-комн. кв. 2\5 -эт. кирп. дома. 45\14,3\6,4кв.м.,в хор.сост.,балкон.Т.77-98-54	2200000	48888,9
Аф. Никитина, 24А.2-комн. кв. 2\5 -эт. кирп. дома. 43,6\16\8кв.м.,в хор.сост.Т.89048764537	2200000	50458,7
Горького, 7.2-комн. кв. 4\5 -эт. кирп. дома. 47\17\6,4кв.м.,в хор. сост. балкон застеклен.Т.77-73-95	2300000	48936,2
Горького,140 , 2-комн. кв. 3\5 -эт. кирп. дома. 44.6\20,1\6,1кв.м., . домофон.Т.34-17-13	2300000	51569,5
Коноплянниковой ул, 3, 2-комн. кв. 3\5 -эт. кирп. дома. 45.3\18,1\8,1 кв.м., . чистая продажа .Т.34-28-97	2400000	52980,1

Ср. =50566,7

Табл. 10 - Аналоги для расчета поправки на материал стен

Панельные стены, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Никитина пер, 8-1.2-комн. кв. 2\5 -эт. пан. дома. 46\13,2\5,1кв.м., вхор. сост. ,сан. узел раздельный.Т.53-83-09	2200000	47826,1
П.Савельевой, 15.2-комн. кв. 3\5 -эт. пан. дома. 46,3\16,5\6,1кв.м., Балкон застекленТ.57-52-30	2200000	47516,2
П.Савельевой,15.2-комн. кв.3\5 -эт. пан. дома. 43\9,4\8,1кв.м., в хор. сост. , Т.8906743267	2100000	48837,2
П.Савельевой,7.2-комн. кв. 2\5 -эт. пан. дома. 43,4\17,5\5,1кв.м., в хор. сост. ,стеклопакеты.Т.89034679846	2150000	49539,2
Скв. Степанова ул, 18.2-комн. кв. 4\5 -эт. пан. дома. 50\19,1+10,4\5,1кв.м., сан. узел раздельный.Т.89206573980	2600000	52000

Ср. =49143,7

Аналоги для расчета поправки на этаж.

Аналоги - 2-комнатные квартиры типовой планировки в панельном доме на разных этажах.

Табл. 11 - Аналоги для расчета поправки на этаж

1 этаж, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Скв. Степанова, 18.2-комн. кв. 1\5 -эт. пан. дома. 52\17,5\5,1кв.м., в хор. сост. Т: 89209456732	2800000	43846,1
Зеленый пр-д, 41.2-комн. кв. 1\5 -эт. пан. дома. 48\16\6,1кв.м., Т: 77-98-53	2600000	54166,6
Зеленый пр-д, 43.2-комн. кв. 1\5 -эт. пан. дома. 43\15,5\6,3кв.м., Т: 77-65-94	2000000	46511,6
Орджоникидзе,52.2-комн. кв. 1\5 -эт. пан. дома. 42,8\17,5\6,4.м., в хор. сост. Т: 89107632498 Пл. 42.8.	2000000	46729
Фадеева ул, 31.2-комн. кв. 1\5 -эт. пан. дома. 43,3\12,5\7,1кв.м., в хор. сост. Т: 89603876234	2200000	50808,3

Ср. =49143,7

Табл. 12 - Аналоги для расчета поправки на этаж

Средний этаж, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
П.Савельевой,15.2-комн. кв. 2\5 -эт. пан. дома. 43\15,5\6,1кв.м., в хор. сост. Т: 34-98-76	2100000	48837,2
П.Савельевой,7.2-комн. кв. 3\5 -эт. пан. дома. 43,4\18,5\5,1кв.м.Т: 8903218909	2150000	49539,2
С.-Петербургское ш, 67.2-комн. кв. 4\5 -эт. пан. дома. 45,7\16,5\7,1кв.м., в хор. сост. Т: 44-87-90	2300000	50328,2
Волоколамский пр-т,41.2-комн. кв. 3\5 -эт. пан. дома. 46\14,8\7,3кв.м., в хор. сост. Т: 89206589064	2300000	50000
Гусева б-р, 8.2-комн. кв. 3\5 -эт. пан. дома. 43,5\19\6,3кв.м.Т: 77-87-98	2300000	52873,6

Ср. =50315,6

Табл. 13 - Аналоги для расчета поправки на этаж

Последний этаж, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв. м
Зеленый пр-д, 43.2-комн. кв.5\5 -эт. пан. дома. 44\14,5\6,4кв.м., в хор. сост. Т: 89065908734	2050000	46590,9
Королева,26. 2-комн. кв.5\5 -эт. пан. дома. 54,3\17,5\8,4кв.м., в хор. сост. Т: 89034539871	2700000	49723,7
Можайского ул, 59. 2-комн. кв.5\5 -эт. пан. дома. 45,7\16,3\6,9кв.м. Т: 89107642890	2300000	50328,2
Озерная ул,18. 2-комн. кв.5\5 -эт. пан. дома. 54,4\19,5\9,1кв.м., в хор. сост. Т: 77-24-56	2600000	47794,1
Октябрьский пр-т, 79. 2-комн. кв.5\5 -эт. пан. дома. 47\15,1\6,1кв.м., в хор. сост. Т: 89105438790	2150000	48036,3

Ср. =48494,6

Аналоги для расчета поправки на количество комнат

Аналоги - квартиры типовой планировки в панельном доме на среднем этаже с разным количеством комнат.

Табл. 14 - Аналоги для расчета поправки на количество комнат

1-комнатные,Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Горького,81.1-комн. кв.4\5 -эт. пан. дома. 29,9\14,5\6,4кв.м., в хор. сост. Т: 89209167118	1600000	53511,7
Горького,102-8.1-комн. кв.3\5 -эт. пан. дома. 31,7\16,1\6,1кв.м., в хор. сост. Т: 89104563434	1650000	52050,5
П.Савельевой, 37.1-комн. кв.3\5 -эт. пан. дома. 45,7\19,9\8,3кв.м.,Т: 89034590908	2300000	50328,2
15 Лет Октября,43.1-комн. кв.2\5 -эт. пан. дома. 30,9\17,1\9,4кв.м., в хор. сост. Т: 77-98-07	1700000	55016,2
Гусева б-р, 25.1-комн. кв.4\5 -эт. пан. дома. 35,3\17,5\7,5кв.м., в хор. сост. Т: 89032458909	1800000	50991,5

Ср. =50315,6

Табл. 15 - Аналоги для расчета поправки на количество комнат

2-комнатные,Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
П.Савельевой,15.2-комн. кв.4\5 -эт. пан. дома. 43\16,9\6,4кв.м., в хор.сост.Т: 89099843567	2100000	48837,2
П.Савельевой,7.2-комн. кв.2\5 -эт. пан. дома. 43,4\17,5\6,1кв.м. Т: 89034590876	2150000	49539,2
С.-Петербургское ш, 67.2-комн. кв.4\5 -эт. пан. дома. 45,7\17,9\5,4кв.м., в хор.сост.Т: 89308967534	2300000	50328,2
Волооламский пр-т,41.2-комн. кв.2\5 -эт. пан. дома. 46\17,9\6,4кв.м., в хор.сост.Т: 89109876453	2300000	50000
Гусева б-р, 8.2-комн. кв.3\5 -эт. пан. дома. 43,5\14,9\6,3кв.м., в хор.сост.Т: 89107639021	2300000	52873,6

Ср. =50315,6

Табл. 16 - Аналоги для расчета поправки на количество комнат

3-комнатные,Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Артюхиной,24.3-комн. кв.4\5 -эт. пан. дома. 75,4\25,9\9,4кв.м., в хор.сост.Т: 77-23-10	3200000	42440,3
Веселова,34\28.3-комн. кв.4\5 -эт. пан. дома. 60\23,4\10кв.м., в хор. сост. Т: 89036790905	2900000	48333,3
Комсосольский пр-т, .3-комн. кв.2\5 -эт. пан. дома. 59,9\25,7\9,9кв.м., в хор. сост. Т: 44-44-34	2850000	47579,2
Луначарского ул,6.3-комн. кв.2\5 -эт. пан. дома. 61\26,4\8,6кв.м., в хор. сост. Т: 44-65-90	2900000	47541
П.Савельевой,15.3-комн. кв.2\5 -эт. пан. дома. 62,1\22,4\9,1кв.м., в хор. сост. Т: 77-90-87	3000000	48309,2

Ср. =46840,6

Рис. 9 - График зависимости цены кв.метра от площади

n=-0,17

Поправки:

Табл. 17 - Поправка на местоположение

Район г.Твери	Средняя ст-ть кв.м.	Поправка	%
Пролетарский	46842,7	1,13	13
Заволжский	52668,8	1,01	1
Московский	50130,4	1,05	5
Центральный	52871,3	1	-

Табл. 18 - Поправка на техническое состояние

Состояние	Средняя ст-ть кв.м.	Поправка	%
Удовлетворит.	46512,6	1,09	9
Хорошее	50817,2	1	-
Отличное	53219	0,95	5

Табл. 19 - Поправка на материал стен

Материал	Средняя ст-ть кв.м.	Поправка	%
Кирпичный	50566,7	0,97	3
Панельный	49143,7	1	-

Табл. 20 - Поправка на этаж

Этаж	Средняя ст-ть кв.м.	Поправка	%
Первый	49143.7	1,02	2
Средний	50315,6	1	-
Последний	48494,6	1,03	3

Табл. 21 - Поправка на количество комнат

Кол-во комнат	Средняя ст-ть кв.м.	Поправка	%
1-комн.	52379,6	0,96	4
2-комн.	50315.6	1	-
3-комн.	46840.6	1,07	7

2.3 Анализ рынка недвижимости в г. Старица

Г. Старица расположен в Тверской области, в 63 км от областного центра. Город разделен рекой Волга на две части, Ленинградскую и Московскую стороны. Основу застройки Ленинградской стороны составляют одноэтажные деревянные жилые дома. Далее, по убывающей распространены двухэтажные 8-квартирные панельные и кирпичные жилые дома. Их на Ленинградской стороне насчитывается 12 штук. Также на окраине города построены три 5-этажных кирпичных дома. Т.к. основная инфраструктура: районная больница, зубная поликлиника, крупные магазины, развлекательный центр, дом культуры, банки, рынок находятся на Московской стороне города, то квартиры на Ленинградской стороне менее ценны, и стоимость одного квадратного метра несколько ниже.

Московская сторона города застроена в основном 5-этажными кирпичными и панельными домами. Реже встречаются 3-этажные кирпичные и 2-этажные панельные дома. В общем на Московской стороне расположено 30 пятиэтажных жилых домов, из них 14 панельных и 16 кирпичных.

На диаграмме представлено процентное соотношение домов улучшенной планировки, «хрущевок» и «брежневок».

Рис. 10 - Диаграмма соотношения домов разной планировки

На основании газет «Из рук в руки» и «Старицкий вестник» можно построить диаграмму предложения недвижимости в г. Старица:



Рис. 11 - Предложение жилой недвижимости в г. Старица

На 1.10.2011г. было подано 28 объявлений о продаже квартир разной площади. Из них: 3 квартиры однокомнатных, 18 - двухкомнатных квартиры, 6 трехкомнатных и 1 четырехкомнатная. Т.е. на долю однокомнатных приходится 10,7% от общего числа предложения, двухкомнатных-64,3%, трехкомнатных-21,4%, четырехкомнатных - 3,6%

Построим диаграмму спроса на недвижимость в г. Старица:

Рис. 12 - Спрос на недвижимость в г. Старица

Т.е. из 16 объявлений на 1.10.2011 года, два из них приходится на однокомнатные, десять на двухкомнатные и четыре на трехкомнатные. Соответственно 12,5%, 62,5% и 25%.

Для полного анализа рынка недвижимости необходимо построить график спроса относительно предложения.

Рис. 13 - График спроса относительно предложения в г. Старица

Из данной зависимости видно, что в настоящее время в г. Старица предложение значительно превышает спрос. Следовательно, цены на кв.м. могут снижаться.

Для более наглядного рассмотрения современной ситуации на рынке, отобразим на графике количество предлагаемых квартир разной площади.



Рис. 14 - Соотношение квартир разной площади в г. Старица

В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Во-вторых, из всех сегментов рынка наиболее перспективным считается сегмент жилой недвижимости.

В-третьих, в ближайшей перспективе по мере выхода российской и мировой экономики из кризиса на рынке недвижимости может возникнуть значительный дисбаланс между спросом и предложением, который может привести к скачку цен на недвижимость и сделать приобретение квартиры без использования ипотеки невозможным в принципе.

В-четвертых, наблюдаемая сегодня динамика в жилищном строительстве, демографии и экономическом развитии России, вкупе с внутренними инфраструктурными проблемами, свидетельствует о том, что на протяжении ближайших нескольких лет спрос на жилую недвижимость в России будет существенно превышать ее предложение, что может привести, таким образом, к фундаментально обоснованному росту цен на жилье.

Глава 3. Оценка стоимости и описание объекта недвижимости

3.1 Техническое описание объекта

недвижимость рыночная стоимость оценка

Анализ документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

При визуальном осмотре необходимо:

- провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

- зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения - обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания - выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем ис пользуются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район от носится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий - это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

- размеры земельного участка;

- форма земельного участка;

- рельеф и почвы;

- землепользование.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:

- наименование объекта;

- год постройки;

- дату последнего капитального ремонта;

- общую площадь;

- полезную площадь;

- количество этажей;

- описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

- описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

Объект оценки с кадастровым номером 69:32:0350118:18:3\7 располагается по адресу: Тверская обл., г. Старица, ул. Чернозерского, д.6, кв. 59.

Форма земельного участка, на котором расположен объект оценки, прямоугольная, площадь - 400кв.м. Рельеф равнинный. К дому подведен водопровод, газопровод и канализация. Территория достаточно озеленена, во дворе имеется обустроенная детская площадка. Ко всем подъездам подведены асфальтированные дорожки.

Объект оценки находится в центре г. Старицы. До областного центра - 90 минут езды. От объекта оценки до ближайшей остановки общественного транспорта - 7 минут ходьбы. До больницы, аптеки, рынка - 10 минут ходьбы, до школы - 20 минут.

Экологическая обстановка - благоприятная, т.к. объект оценки находится на берегу р. Волги, вдали от заводов и пролегающих трасс. Криминогенная обстановка - спокойная. Привлекательность состоит в том, что дом находится на последней линии застройки, что обеспечивает тишину, немноголюдность, а также шаговую доступность к р.Волга.

Описание дома.

Дом панельный, фундамент бетонный. Перекрытия в доме - ж\бетонные, перегородки - гипсолитовые. Кровля - рубероид.

Окна - двойные деревянные. Дверь в подъезд двойная: первая - железная с домофоном, вторая - навесная деревянная. Водопровод в доме холодный и горячий. Электроснабжение и газоснабжение в доме центральное. Вентиляция и канализация также центральные.

Общее состояние подъезда - удовлетворительное.



Рис. 15

В доме 69 квартир. На каждом этаже по 4 квартиры.

Описание квартиры.

Оцениваемая квартира - двухкомнатная, находится на третьем этаже. Общая площадь - 41,6 кв.м., из них жилая площадь - 25,4кв.м. Подсобные помещения - 16,2 кв.м., балкон - 3.2 кв.м. Высота помещения - 2.5 м.

Входная дверь в квартиру двойная, деревянная.

Прихожая прямоугольной формы, на полу - линолеум, стены обклеены обоями, потолок поклеен плиткой.



Рис. 16

Первая комната прямоугольной формы. Пол деревянный, двойные окна и балконная дверь деревянные, стены поклеены обоями, потолок побелен. Новые межкомнатные двери.

Рис. 17

Вторая комната также прямоугольной формы, межкомнатные двери заменены, пол - линолеум, окна - двойные деревянные, стены поклеены обоями, потолок побелен. Косметический ремонт данной комнаты был проведен в 2011 году.

Рис. 18

Кухня квадратной формы. Стены - обои и керамическая плитка. Потолок - плитка, пол - линолеум. Окна двойные деревянные. Сан. узел находится на стадии косметического ремонта. Потлок - плитка, стены - керамическая плитка и обои, пол также выложен плиткой. Двери деревянные.

Рис. 19

Балкон не застеклен.

Рис. 20

Все окна выходят на южную сторону. Вид из окна выходит на школьный сад, футбольное поле и р. Волга.

Дополнительно в квартире были заменены водопроводные трубы в 2010году. Была проведена перепланировка, в результате которой увеличилась площадь прихожей, общая площадь стала использоваться более рационально. Межкомнатные двери заменены в 2011 году.

3.2. Расчет поправок для определения стоимости объекта недвижимости

Аналоги для расчета поправки на местоположение.

Аналоги - 2-комнатные квартиры типовой планировки в панельном доме, на среднем этаже в разных районах города.

Пролетарский район

Табл. 22 - Аналоги для Пролетарского района

Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
50 лет Октября пр-т, 28; 2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 43,6\28,9\5,7 кв.м, балкон, никто не прописан. Т.34-25-84.	1950000	44724,8
М.Конева ул, 6; 2комн кв.,4\5-эт.пан.дома. 44,8\17+13,8\6 кв.м, балкон застеклен, домофон. Т.89065533381	2100000	46875,0
Пролетарская наб., 2; 2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 44,7\33\6 на бер. р. Тьмаки. Т.44-22-03.	2200000	49217,0
50 лет Октября пр-т, 20А; хрущевка,2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 43,9\17,1+14\5,6 кв.м, напротив шк. №4.. Т.44-41-65.	2100000	47836,0
Академический пр-д, 16; 2комн кв.хрущевка,4\5-эт.пан.дома. 42,8\29,3\6 кв.м, балкон, кладовка, домофон, в хор. состоянии. Т.35-80-02.	1950000	45560,7

Ср. =46842,7

Заволжский район

Табл. 23 - Аналоги для в Заволжского района

Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Благоева, 6; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 46,3\19,1+9,4\5,1 кв.м, с\у разд., после ремонта. Т.52-87-05.	2400000	51835,9
Комсомольский пр-т, 8; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 47,4\33кв.м, стеклопакеты, система охраны. Т.89206939018	2600000	54852,3
П.Савельевой, 7; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 47,3\17,5+11\6, балкон, стеклопакеты. Т.34-67-53.	2500000	52854,1
Коноплянниковой ул, 20; хрущевка,2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 44,4\28\5,1 кв.м, комнаты изолированы, в хор. состоянии, чистый подъезд. Т.33-99-00.	2300000	51801,8
Скв. Степанова, 18; 2комн кв.,4\5-эт.пан.дома. 50\14+18,7 кв.м, комнаты изолированы, в хор. состоянии. Т.89036302555.	2600000	52000

Ср. =52668,8

Табл. 24 - Аналоги в Московском районе

Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Гусева б-р, 26; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 45\18+10\6 кв.м, с\у разд., кладовка . Т.52-87-05.	2290000	50888,9
Орджоникидзе ул, 52; 2комн кв.хрущевка,4\5-эт.дома. 45\30,5\5,8кв.м, неугловая. Т.89040209380	2050000	45555,6
Склизкова, 81; 2комн кв.,4\5-эт.пан.дома. 41\26,5\5,7.. Т.35-70-20.	2200000	53658,5
Цанова б-р, 11; хрущевка,2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 44\30\6 кв.м, комнаты изолированы. Т.89056095698	2150000	48863,6
Победы пр-кт, 61; 2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 44,5\17,2+10,5\6 кв.м, с\у разд., в хор. состоянии. Т.89106493472	2300000	51685,4

Ср. =50130,4

Центральный район

Табл. 25 - Аналоги для Центрального района

Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
А. Завидова, 26; 2комн кв.,хрущевка,4\5-эт.пан.дома. 46,9\31,6\5,9 кв.м, с\у разд., неугловая . Цена 2200000руб. Т.34-73-69.	2500000	53304,9
Ипподромная ул, 22А; 2комн кв.хрущевка,2\5-эт.дома. 44,6\28,8\5,9кв.м, в хор. состоянии. Т.89105344936	2350000	52690,6
Спортив.пер,9; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 52\19+12\8,5.Балкон,с\у совмещен, в хор. сост. Т.35-70-20.	2650000	50961,5
Фадеева ул., 3; хрущевка,2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 44\36\6 кв.м, комнаты изолированные, стеклопакеты. Т.89106490095	2400000	54545,5
Циммервальдская, 24; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 47,3\19,6+12,3\7,8 кв.м, лоджия, в хор. состоянии. Т.8905609929	2500000	52854,1

Ср. =52871,3

Аналоги для расчета поправки на техническое состояние.

Аналоги - 2-комнатные квартиры типовой планировки в панельном доме на среднем этаже в разном техническом состоянии.

Табл. 26 - Аналоги для расчета поправки на техническое состояние

Удовлетв. Состояние, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Горького ул, 142. 2-комн. кв. 2\5 пан. дома в удовл. состоянии. 44.2\31.2\6 кв.м. Т.70-06-15	1900000	42986,4
Зеленый пр-д, 41 2-комн. кв. 3\5 пан. дома . 45\31\6кв.м, неугловая в удовлетв. состоянии. Т. 89038001613	2100000	46666,6
Орджоникидзе ул, 44 2-комн. кв. хрущевка 2\5 пан. дома . 44кв.м,без ремонта. Т. 89607065175	2200000	50000,0
Трудолюбия пер., 35 2-комн. кв. хрущевка 2\5 пан. дома. 48.2\17.1+10.9\7.7 Т. 89036312871	2300000	47717,8
Можайского ул, 59. 2-комн. кв. 4\5 пан.дома.52\29\7 кв.м Т. 741744	2350000	45192,3

Ср. =46512,6

Табл. 27 - Аналоги для расчета поправки на техническое состояние

Хорошее Состояние, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Артюхиной ул, 24. 2-комн. кв. 5\5 пан.дома.55\31\8,5кв.м., стеклопакеты, в хор. состоянии. Т.52-28-83	2800000	50909,1
Скв.Степанова, 18.2-комн. кв. 4\5 пан. дома. . 52,1\24\8,1кв.м.,комнаты изолированы, в хор. сост. Т.89036302555	2800000	53742,8
Волоколамский пр-т, 41.2-комн. кв. 4\5 пан. дома. 46\17\5,6кв.м., в хор. сост. Т.89106472743	2300000	50000,0
Фадеева. 31, 2-комн. кв. 1\5 пан. дома. 43,3\29,9\6кв.м., в хор. сост. Т.57-77-09	2200000	50808,3
Склизкого ул, 40.2-комн. кв. 3\5 пан. дома. 47,3\29,4\68кв.м., в хор. сост. Т.53-75-34	2300000	48625,7

Ср. =50817,2

Табл. 28 - Аналоги для расчета поправки на техническое состояние

Отличное Состояние, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Благоева ул, 6.2-комн. кв. 2\5 -эт. пан. дома. 46,3\19,1+9,4\5,1кв.м., в отл. сост. ,сан. узел раздельный.Т.52-87-05	2600000	46155,5
Королева, 9.2-комн. кв. 2\5 -эт. пан. дома. 54\20,1+10,1\6,2кв.м., в отл. сост. ,после ремонта.Т.56-79-34	2750000	50925,9
Фадеева, 35.2-комн. кв. 4\5 -эт. пан. дома. 43\17\6,3кв.м.,в отл.сост.,домофон.Т.89208764593	2500000	58139,5
Желябова,3 , .2-комн. кв. 1\5 -эт. пан. дома. 51.2\23,2+10,3\6,4кв.м., отл.сост.,балкон.Т.77-73-67	2700000	52734,4
Фадеева ул, 23.2-комн. кв.2\5 -эт. пан. дома. 43\15,2\6,4кв.м.,в отл.сост.Т.89034532987	2500000	58139,5

Ср. =53219

Аналоги для расчета поправки на материал стен.

Аналоги - 2-комнатные квартиры типовой планировки на среднем этаже в панельном или кирпичном доме.

Табл. 29 - Аналоги для расчета поправки на материал стен

Кирпичные стены, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Артиллерийский пер, 4, .2-комн. кв. 2\5 -эт. кирп. дома. 45\14,3\6,4кв.м.,в хор.сост.,балкон.Т.77-98-54	2200000	48888,9
Аф. Никитина, 24А.2-комн. кв. 2\5 -эт. кирп. дома. 43,6\16\8кв.м.,в хор.сост.Т.89048764537	2200000	50458,7
Горького, 7.2-комн. кв. 4\5 -эт. кирп. дома. 47\17\6,4кв.м.,в хор. сост. балкон застеклен.Т.77-73-95	2300000	48936,2
Горького,140 , 2-комн. кв. 3\5 -эт. кирп. дома. 44.6\20,1\6,1кв.м., . домофон.Т.34-17-13	2300000	51569,5
Коноплянниковой ул, 3, 2-комн. кв. 3\5 -эт. кирп. дома. 45.3\18,1\8,1 кв.м., . чистая продажа .Т.34-28-97	2400000	52980,1

Ср. =50566,7

Табл. 30 - Аналоги для расчета поправки на материал стен

Панельные стены, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Никитина пер, 8-1.2-комн. кв. 2\5 -эт. пан. дома. 46\13,2\5,1кв.м., вхор. сост. ,сан. узел раздельный.Т.53-83-09	2200000	47826,1
П.Савельевой, 15.2-комн. кв. 3\5 -эт. пан. дома. 46,3\16,5\6,1кв.м., Балкон застекленТ.57-52-30	2200000	47516,2
П.Савельевой,15.2-комн. кв.3\5 -эт. пан. дома. 43\9,4\8,1кв.м., в хор. сост. , Т.8906743267	2100000	48837,2
П.Савельевой,7.2-комн. кв. 2\5 -эт. пан. дома. 43,4\17,5\5,1кв.м., в хор. сост. ,стеклопакеты.Т.89034679846	2150000	49539,2
Скв. Степанова ул, 18.2-комн. кв. 4\5 -эт. пан. дома. 50\19,1+10,4\5,1кв.м., сан. узел раздельный.Т.89206573980	2600000	52000

Ср. =49143,7

Аналоги для расчета поправки на этаж.

Аналоги - 2-комнатные квартиры типовой планировки в панельном доме на разных этажах.

Табл. 31 - Аналоги для расчета поправки на этаж

1 этаж, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Скв. Степанова, 18.2-комн. кв. 1\5 -эт. пан. дома. 52\17,5\5,1кв.м., в хор. сост. Т: 89209456732	2800000	43846,1
Зеленый пр-д, 41.2-комн. кв. 1\5 -эт. пан. дома. 48\16\6,1кв.м., Т: 77-98-53	2600000	54166,6
Зеленый пр-д, 43.2-комн. кв. 1\5 -эт. пан. дома. 43\15,5\6,3кв.м., Т: 77-65-94	2000000	46511,6
Орджоникидзе,52.2-комн. кв. 1\5 -эт. пан. дома. 42,8\17,5\6,4.м., в хор. сост. Т: 89107632498 Пл. 42.8.	2000000	46729
Фадеева ул, 31.2-комн. кв. 1\5 -эт. пан. дома. 43,3\12,5\7,1кв.м., в хор. сост. Т: 89603876234	2200000	50808,3

Ср. =49143,7

Табл. 32 - Аналоги для расчета поправки на этаж

Средний этаж, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
П.Савельевой,15.2-комн. кв. 2\5 -эт. пан. дома. 43\15,5\6,1кв.м., в хор. сост. Т: 34-98-76	2100000	48837,2
П.Савельевой,7.2-комн. кв. 3\5 -эт. пан. дома. 43,4\18,5\5,1кв.м.Т: 8903218909	2150000	49539,2
С.-Петербургское ш, 67.2-комн. кв. 4\5 -эт. пан. дома. 45,7\16,5\7,1кв.м., в хор. сост. Т: 44-87-90	2300000	50328,2
Волоколамский пр-т,41.2-комн. кв. 3\5 -эт. пан. дома. 46\14,8\7,3кв.м., в хор. сост. Т: 89206589064	2300000	50000
Гусева б-р, 8.2-комн. кв. 3\5 -эт. пан. дома. 43,5\19\6,3кв.м.Т: 77-87-98	2300000	52873,6

Ср. =50315,6

Табл. 33 - Аналоги для расчета поправки на этаж

Последний этаж, Объявление	Общ. цена квартиры, руб	Цена, руб\кв.м
Зеленый пр-д, 43.2-комн. кв.5\5 -эт. пан. дома. 44\14,5\6,4кв.м., в хор. сост. Т: 89065908734	2050000	46590,9
Королева,26. 2-комн. кв.5\5 -эт. пан. дома. 54,3\17,5\8,4кв.м., в хор. Сост. Т: 89034539871	2700000	49723,7
Можайского ул, 59. 2-комн. кв.5\5 -эт. пан. дома. 45,7\16,3\6,9кв.м. Т: 89107642890

Подобные документы

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

  Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
  
  курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

  Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
  
  курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости: "Трехкомнатная квартира, расположена по адресу г. Москва ул. Новомарьинская дом 16 корп. 1 кв. 223"

  Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам