Экспертиза инвестиционного проекта строительства картофелеперерабатывающего завода

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• 1. Экспертиза местоположения
• 1.1 Исследование коммерческого потенциала
• 1.2 Оценка эффективности использования территории
• 1.3 Возможные варианты использования территории
• 2. Экономическая экспертиза
• 2.1 Финансовые показатели проекта
• 2.2 Бюджетная эффективность проекта
• 2.3 Оценка проектных рисков
• 2.4 Маркетинговая стратегия проекта
• 3. Правовая экспертиза
• Заключение
• Список используемых источников

Введение

Любая инвестиция подразумевает под собой вложения. Например, покупка новой техники, новой продукции или расширение объемов производства, это все вложения. Но инвестировать деньги нужно с умом, а также имея на руках разработанный и продуманный до мелочей проект. Перед тем как приступить к работе, необходимо полностью оценить проект у экспертов, которые могут сказать, оправдаются ли вложения в данный проект и будет ли получать компания ту прибыль, на которую она рассчитывает.

Оценка инвестиционного проекта дает возможность принять правильное решение относительно будущего управления компанией, а также для того, чтобы осуществлять все необходимые действия для решения поставленных задач, которые могут увеличить доход компании, и от которых будет зависеть конечный результат бизнеса. Любое дело всегда связано с определенными рисками, и итоговая эффективность проекта будет зависеть от разных факторов. Например, от уровня квалификации и опытности оценщиков. От достоверности и общего объема исходных данных. От правильности выбора методов, которые будут использоваться при оценке.

Риск всегда остается, особенно если за дело берутся непрофессионалы. Итоговая оценка эффективности инвестиционного проекта будет зависеть от массы разных факторов, таких как:

1. Опыт и квалификация оценщиков;

2. Полнота и достоверность исходных данных;

3. Корректность методов, которые используются при оценке.

Что касается методов, то их, как оно и положено в оценочной деятельности, три:

ь сравнительный (сравнение оцениваемого проекта с аналогичным, чьи итоговые доходы известны);

ь доходный (анализ возможных доходов предприятия после внедрения "новых технологий");

ь затратный (анализ предстоящих затрат предприятия).

В период оценке проектов одного метода не достаточно, поэтому профессиональные оценщики в принудительном порядке используют механизм моделирования ситуации, и главная их цель заключается в приближение к реальности. Главным образом, внимание экспертов, приковывается к денежным потокам, которые пронизывают модель инвестиционного проекта. В результате они делают официальные выводы о рентабельности такого вложения денег, о сроках, которые придется выдерживать в ожидании окупаемости вложенных средств, а также о самых различных рисках, которые могут подстерегать ваш инвестиционный проект.

1. Экспертиза местоположения

1.1 Исследование коммерческого потенциала

В данном исследовании коммерческий потенциал в целом оценивается по пятибалльной оценке: за максимальный (лучший) коммерческий потенциал принимается 5 баллов, за минимальный 1 балл, среднему значению соответствует 2,5 балла. Ранжирование значений показателей факторов в разрезе каждого блока факторов определяется по 10-балльной шкале. Для определения агрегированного показателя по каждому блоку факторов ранжирования значений показателей по их значимости определяется по единичной шкале. Ранжирование коэффициентов весомости блоков факторов для определения интегрального показателя каждой территории рассчитывается по 10-балльной оценке.

Определение агрегированного показателя значений коммерческого потенциала территории по каждому блоку факторов КПФ определяется по следующей предлагаемой формуле:

, (1)

Где Qij - значение показателя i-гo фактора, входящего в j-ый блок факторов;

Вj - значение k-го показателя весомости i-гo фактора;

i - перечень значений показателей факторов, входящих в j-ый блок факторов, i= 1-n;

j - перечень блоков факторов.

Каждое значение показателя факторов оценивается по 10-балльной шкале в зависимости от степени соответствия максимальным значениям, ожидаемой доходности объектов, требуемым финансовым затратам.

В этом случае сумма баллов по каждому фактору может быть рассчитана по формуле:

(2)

Где Б - количество баллов, присвоенных конкретному объекту в соответствии с установленной шкалой оценок;

Вj - коэффициент весомости k i-гo показателя.

Оценка интегрального показателя коммерческого потенциала территории существующей застройки КПт на основе агрегированных показателей коммерческого потенциала по всем блокам факторов определяется по формуле:

(3)

Где КПф - значение агрегированного показателя j-гo блока факторов;

Вj - весомость j-гo блока факторов;

j - перечень блоков факторов, j=7.

С учетом предыдущей формулы, формула определения КПТ можно представить в следующем виде:

(4)



Рисунок 1 - Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Для начала необходимо определить какой из ниже представленных участков больше всего удовлетворяет требованиям по строительству нового картофелеперерабатывающего завода.

Таблица 1 - Местоположение участков, подходящих под строительство завода

№ п/п	Местоположение	Наименование
1	Орловская область, Троснянский район, колхоз «Пробуждение»	Земельный пай
2	Орловская область, Урицкий район, деревня Карелкино	Земельный пай
3	Орловская область, Свердловский район, деревня Петрово	Земельный пай
4	Орловская область, Залегощенский район, деревня Ржаное	Земельный пай
5	Орловская область, Болховский район, село Богучарское	Земельный пай

Проанализировав таблицу, стоит отметить, что все земельные участки находятся в Орловской области, и таким образом, на любом участке можно возвести новый завод. Однако при более детальном рассмотрении каждого варианта появляются аргументы, при которых возможность строительства становится все меньше.

Ознакомившись с площадью каждого земельного пая, стоит отметить, что нецелесообразно приобретать в собственность территорию с большей площадью, так как существуют регламентированные коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости участка зависящий от размера его площади.

Таблица 2 - Площадь и стоимость участков

№ п/п	Местоположение	Площадь, га	Стоимость, руб.
1	Орловская область, Троснянский район, колхоз «Пробуждение»	5,6	89000
2	Орловская область, Урицкий район, деревня Карелкино	5,0	79000
3	Орловская область, Свердловский район, деревня Петрово	0,9	20000
4	Орловская область, Залегощенский район, деревня Ржаное	1,4	18500
5	Орловская область, Болховский район, село Богучарское	3,7	40000

Таблица 3 - Коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади

№ п/п	Площадь участка, м2	Коэффициент поправки
1	До 5000 включительно	1,35
2	От 5000 до 10000 включительно	1,25
3	От 10000 до 50000 включительно	1,06
4	От 50000 до 100000 включительно	1,00
5	От 100000 до 250000 включительно	0,93
6	От 250000 до 500000 включительно	0,88
7	От 500000 до 1000000 включительно	0,83

Для строительства нового завода необходимо, чтобы участок в определенной степени был развит. Это может быть как хорошая транспортная доступность, так и подведенность к участку различных коммуникаций.

Таблица 4 - Инфраструктура сравниваемых участков

Местонахождение участка	Наличие блага
	Транспорт	Электричество	Водоснабжение	Канализация	Телефонная связь
Орловская область, Троснянский район, колхоз «Пробуждение»	отсутствует	есть	есть	отсутствует	отсутствует
Орловская область, Урицкий район, деревня Карелкино	есть	отсутствует	есть	есть	отсутствует
Орловская область, Свердловский район, деревня Петрово	есть	отсутствует	отсутствует	отсутствует	есть
Орловская область, Залегощенский район, деревня Ржаное	есть	есть	есть	есть	есть
Орловская область, Болховский район, село Богучарское	отсутствует	отсутствует	отсутствует	отсутствует	есть

Ключевым моментом в инвестировании является то, чтобы приобрести земельный участок с большим количеством коммуникаций, с наилучшем расположением, так как проводка дополнительных условий увеличит в разы не только стоимость расходов, связанных с новым строительством завода, но также потребует большего количества времени. Целесообразным в данном случае подобрать участок максимально развитым во всех отношениях. Проанализировав участки, делаем вывод, что земельный участок, находящийся в Залегощенском районе очень хорошо подходит под строительство картофелеперерабатывающего завода.

Преимущества реализации проекта в Залегощенском районе:

- близкое расположение от г. Орёл, как основного рынка сбыта продукции и поставщиков материальных ресурсов

- доступность ресурсов (э/энергия, вода и др.);

- развития инфраструктура (а/м дорога, телефонная связь и др.);

- наличие трудовых кадров.

Рисунок 2 - Процентное соотношение преимуществ каждого из участков

Для того, чтобы инвестиции, вложенные в проект в скором времени себя оправдали, необходимо так же изучить рынок труда. На данном этапе времени уровень безработицы постоянно колеблется, ведь санкции, введенные в стране, не могут не сказаться на рынке трудовых ресурсов.

Рисунок 3 - Трудоспособность Свердловского района



Рисунок 4 - Трудоспособность Урицкого района

Рисунок 5 - Трудоспособность Троснянского района

Рисунок 6 - Трудоспособность Залегощенского района



Рисунок 7 - Трудоспособность Болховского района

Таким образом, изучив статистику региональной трудоспособности можно сделать вывод, что наибольшее количество безработных людей проживает в Залегощенском районе, а это значит, что люди заинтересованы в строительстве нового завода, которое обеспечит наличие свободных трудовых мест. И, таким образом, не понадобится дополнительных ресурсов для привлечения на работу из других районов области, а, возможно, и других регионов страны.

Таким образом, проанализировав материалы и изучив ститистические данные стоит сказать, что наиболее эффективное использование территории будет проходить в Залегощенском района в деревне Ржаное. Именно в этом районе отмечается одиз из высоких уровень безработицы и строительство позволит создать новые рабочие места, а так же этот участок находится в небольшой удаленности от крупной автодороги, уже имеются все необходимые коммуникации участок по размерам подходит для строительства нового завода.

1.2 Оценка эффективности использования территории

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. На практике положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки. При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего использования на рассматриваемом участке.

2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.

4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Таким образом, ННЭИ территории - это вероятный способ ее эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Экспресс-оценка рекомендуется как первый этап финансово-экономического исследования и анализа ключевых показателей объекта, определяющий целесообразность проведения дальнейшего, более углубленного анализа. Экспресс-оценка позволяет сделать предварительное заключение о стоимости, провести анализ собственных рисков, рассчитать основные финансово-экономические показатели и скорректировать свои действия согласно текущей рыночной ситуации.

Таблица 5 - Экспресс - оценка коммерческого потенциала выбранной территории

	Блоки факторов	Кол-во факторов
II уровень факторов	1. Местоположение территории	8
	2. Физические характеристики объектов, расположенных на конкретной территории	7
	3. Условия продаж объектов недвижимости после возведения нового завода существующей застройки	5
	4. Условия финансирования нового завода существующей застройки	6
	5. Временные факторы	4
III уровень факторов	6. Архитектурно-строительные	3
	7. Финансово-эксплуатационные	2

Таблица 6 - Ранжирование показателей весомости боков факторов, определяющих коммерческий потенциал территории

№ п/п	Показатели блоков факторов	Показатели весомости в баллах
1	Местоположение территории	3,5
2	Физические характеристики объектов, расположенных на конкретной территории	0,5
3	Условия продаж объектов недвижимости после проведения нового строительства	2,0
4	Условия финансирования нового строительства завода	2,5
5	Временные факторы	0,5
6	Архитектурно-строительные	0,5
7	Финансово-эксплуатационные	0,5
	Итого баллов	10

Таблица 7 - Ранжирование показателей весомости факторов по блоку местоположение территории

№ п/п	Показатели блоков факторов	Показатели весомости в баллах	Максимальное значение показателей	Фактическое значение показателей
1	Транспортная доступность	0,3	500м/1,2 300м/0,8	0,8
2	Пешеходная доступность	0,03	1,0	0,1
3	Наличие и состояние инженерной инфраструктуры	0,15	Да/0,8	0,3
4	Наличие объектов социально-культурной сферы	0,02	Да/0,2	0,1
5	Размещение территории в плане района, округа	0,05	Загородная местность/ 0,2	0,1
6	Престижность района	0,02	4,6	0,1
7	Экономичность территории	0,2	Норм/0,2	0,2
8	Наличие зеленой зоны	0,23	1,5	0,8
	Итого баллов	1	10	2,5

КПф.м=0,8*0,3+0,1*0,03+0,3*0,15+0,1*0,02+0,1*0,05+0,1*0,02+0,2*0,2+0,8*0,23=0,24+0,003+0,045+0,002+0,005+0,002+0,04+0,184=0,521

Таблица 8 - Ранжирование показателей весомости факторов по блоку физических характеристик

№ п/п	Показатели блоков факторов	Показатели весомости в баллах	Максимальное значение показателей	Фактическое значение показателей
1	Физические параметры	0,15	2,0	1,0
2	Качество строительства и реконструкции	0,15	2,0	0,7
3	Наличие коммунальных услуг	0,1	1,0	0,5
4	Техническое состояние (физический износ)	0,25	2,0	0,8
5	Моральный износ	0,1	1,0	0,3
6	Функциональная пригодность и использование	0,2	1,5	0,2
7	Привлекательность, комфорт	0,05	1,0	0,1
	Итого баллов	1	10	3,6

КПф.ф=1,0*0,15+0,7*0,15+0,5*0,1+0,8*0,25+0,3*0,1+0,2*0,2+0,1*0,05=0,15+0,105+0,05+0,2+0,03+0,04+0,005=0,58

Таблица 9 - Ранжирование показателей весомости факторов по блоку условий продаж

№ п/п	Показатели блоков факторов	Показатели весомости в баллах	Максимальное значение показателей	Фактическое значение показателей
1	Залоги недвижимости	0,03	1,5	0,1
2	Мотивация продавцов покупателей	0,12	1,5	0,1
3	Условия сделок	0,15	2,0	0,1
4	Средняя рыночная цена 1 м2 площади различных объектов	0,2	2,0	0,7
5	Доходность объектов	0,5	3,0	1,0
	Итого баллов	1	10	2,0

КПф.прод=0,1*0,03+0,1*0,12+0,1*0,15+0,7*0,2+2,0*0,5=0,003+0,012+0,015+0,14+0,5=0,67

Таблица 10 - Ранжирование показателей весомости факторов по блоку временных факторов

№ п/п	Показатели блоков факторов	Показатели весомости в баллах	Максимальное значение показателей	Фактическое значение показателей
1	Дата регистрации прав	0,1	2,0	0,2
2	Инфляция	0,3	3,0	0,6
3	Даты сделок на рынке недвижимости	0,1	2,0	0,1
4	Периоды реализации инвестиционных проектов аналогов	0,5	3,0	0,1
	Итого баллов	1	10	1,0

КПф.в=0,2*0,1+0,6*0,3+0,1*0,1+0,5*0,1=0,02+0,18+0,01+0,05=0,26

Таблица 11 - Ранжирование показателей весомости факторов по блоку условий финансирования

№ п/п	Показатели блоков факторов	Показатели весомости в баллах	Максимальное значение показателей	Фактическое значение показателей
1	Степень доступности бюджетных средств	0,4	2,0	0,5
2	Сроки кредитования	0,05	2,0	0,2
3	Процентные ставки	0,05	2,0	0,5
4	Условия привлечения инвестиций	0,3	2,0	0,3
5	Аккумулирование финансовых источников	0,1	1,0	0,1
6	Условия привлечения денежных средств собственников помещений	0,1	1,0	0,1
	Итого баллов	1	10	1,7

КПф.фин=0,5*0,4+0,2*0,05+0,5*0,05+0,3*0,3+0,1*0,1+0,1*0,1=0,2+0,01+0,025+0,06+0,01+0,01=0,315

Таблица 12 - Ранжирование показателей весомости факторов по блоку архитектурно-строительных факторов

№ п/п	Показатели блоков факторов	Показатели весомости в баллах	Максимальное значение показателей	Фактическое значение показателей
1	Объемно-планировочные показатели	0,15	3,5	0,2
2	Конструктивные особенности	0,25	3,5	0,1
3	Соответствие техническим регламентным нормам	0,6	3	0,4
	Итого баллов	1	10	0,7

КПф.арх-с=0,2*0,15+0,1*0,25+0,4*0,6=0,03+0,025+0,24=0,29

Таблица 13 - Ранжирование показателей весомости факторов по блоку финансово-эксплуатационных факторов

№ п/п	Показатели блоков факторов	Показатели весомости в баллах	Максимальное значение показателей	Фактическое значение показателей
1	Доходы операционные	0,15	1,5	0,9
2	Доходы инвестиционные	0,15	2,0	1,0
3	Эксплуатационные расходы	0,1	1,5	0,6
4	Расходы на управление	0,1	1,0	0,3
5	Стоимость капитального ремонта	0,1	0,5	0,1
6	Стоимость модернизации	0,1	0,5	0,1
7	Стоимость реконструкции	0,1	0,5	0,1
8	Стоимость строительства	0,1	2,0	0,8
9	Стоимость сноса объектов	0,1	0,5	0,1
	Итого баллов	1	10	4

КПф.фэкспл=0,9*0,15+1,0*0,15+0,6*0,1+0,3*0,1+0,1*0,1+0,1*0,1+0,1*0,1+0,8*0,1+0,1*0,1=0,135+0,15+0,06+0,03+0,01+0,01+0,01+0,08+0,01=0,49

Коммерческий потенциал территории

КПт=0,521*2,5+0,58*1,5+0,67*1,0+0,315*2+0,26*0,5+0,29*1,5+0,49*1,0=1,3+0,87+0,67+0,63+0,13+0,43+0,49=4,52

1.3 Возможные варианты использования территории

Инструмент анализа достаточности обеспечения территории, позволяет выявить, какие предприятия и учреждения более всего необходимы на рассматриваемом земельном участке. Такой анализ проводится на основе рекомендуемых градостроительных нормативов, использование которых позволит уменьшить степени субъективности оценщика при выборе того или иного варианта, тем самым, повысит обоснованность выбранного варианта, что снижает риск инвестирования средств в недвижимость, а также увеличивает прибыль от вложений.

Таблица 14 - Целесообразность строительства завода (1-ый прогнозный год) Примечание - оценка целесообразности инвестиций оценивалась по трем критериям.

Параметр	Объект инвестиции	Вероятный сценарий 1: строительство мини-маркета	Вероятный сценарий 1: строительство фермы	Вероятный сценарий 1: строительство многофункционального здания
Потенциальный валовый доход, руб.	81469367	73056443	47225739	66842468
Чистый операционный доход, руб.	53672180	49883493	34035282	48807404
Чистая приведенная стоимость, руб.	615228800	278598187	179636728	279734469

Таблица 15 - Расчет первого варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка как застроенного (строительство мини-маркета)

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5год	Построгнозный год
Динамика арендной ставки, %		-10	2	5	5	10	10
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.	73056443	74517572	78243451	82155623	90371186	99408304
Потери от недогрузки, руб.	8%	7305644	7451757	7824345	8215562	9037118	9940830
Потери от неплатежей, руб.	1,0%	730564	745175	782434	821556	903711	994083
Эффективный валовой доход, руб.		65020235	66320639	69636671	73118505	80430355	88473391
Постоянные расходы		2295245	2986879	4037028	4068344	4101684	4137056
Налог на имущество, руб.	2,2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Балансовая стоимость, руб.	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Платежи на землю, руб.	1,5%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Страховка от балансовой стоимости имущества, руб.	0,5%	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Расходы на обеспечение безопасности, руб.		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Резерв на замещение, руб.		420845	1020845	2041690	2041690	2041690	2041690
Переменные расходы, руб.		12841496	13098326	13753243	14440905	15884995	17473495
Расходы на управление, руб.	10%	6502023	6632063	6963667	7311850	8043035	8847339
Расходы на маркетинг, руб.	4%	2600809	2652826	2785467	2924740	3217214	3538936
Расходы на энергосбережение и кондиционирование, руб.	0,75%	487652	497405	522275	548389	603228	663550
Эксплуатационные расходы, руб.	5%	3251012	3316032	3481834	3655892	4021582	4423670
Операционные расходы		15136742	16085205	17790271	18509249	19986679	21610550
Чистый операционный доход		4988349	50235434	51846401	54609256	60443676	66862841
Коэффициент операционных расходов		33,3%	32,4%	31,5%	29,4%	28,1%	26,4%
Стоимость реверсии, руб.	395638110
Текущая стоимость реверсии, руб.	122184792
NPV	278598187

Таблица 16 - Расчет для второго варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка как застроенного (строительство фермы)

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5год	Построгнозный год
Динамика арендной ставки, %		-10	2	5	5	10	10
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.	47225739	48170254	50578766	53107705	58418475	64260323
Потери от недогрузки, руб.	7%	3305802	3371918	3540514	3717539	4089293	642603
Потери от неплатежей, руб.	1,0%	472257	481702	505787	531077	584184	994083
Эффективный валовой доход, руб.		43447680	44316633	46532465	48859088	53744997	59119497
Постоянные расходы		2895245	2986879	4037028	4068344	4101684	4137056
Налог на имущество, руб.	2,2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Балансовая стоимость, руб.	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Платежи на землю, руб.	1,5%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Страховка от балансовой стоимости имущества, руб.	0,5%	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Расходы на обеспечение безопасности, руб.		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Резерв на замещение, руб.	11722500	1020845	1020845	2041690	2041690	2041690	2041690
Переменные расходы, руб.		6517152	6647495	6979870	7328863	8061750	8867925
Расходы на управление, руб.	5%	2172384	2215832	2326623	2442954	2687250	2955975
Расходы на маркетинг, руб.	3%	1303430	1329499	1395974	1465773	1612350	1773585
Расходы на энергосбережение и кондиционирование, руб.	1%	434477	443161	465325	488591	537450	591195
Эксплуатационные расходы, руб.	6,0%	2606861	2658998	2791948	2931545	3224700	3547170
Операционные расходы		9412397	9634374	11016898	11397207	12163434	13004980
Чистый операционный доход		34035282	34682260	35515567	37461881	41581564	46114517
Коэффициент операционных расходов		21,7%	21,7%	23,7%	23,3%	22,6%	22,0%
Стоимость реверсии, руб.	262014299
Текущая стоимость реверсии, руб.	77458953
NPV	179636728

Таблица 17 - Расчет для третьего варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка как застроенного (строительство многофункционального здания)

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5год	Построгнозный год
Динамика арендной ставки, %		-5	2	5	5	10	10
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.	66842468	71767702	73878517	73878517	77396542	77396542
Потери от недогрузки, руб.	8%	5347397	5741416	5910281	5910281	6191723	6191723
Потери от неплатежей, руб.	1,0%	668424	717677	738785	738785	773965	773965
Эффективный валовой доход, руб.		60826646	65308609	67229451	67229451	70430853	70430853
Постоянные расходы		2895245	2986879	3016183	3047499	3080839	3116210
Налог на имущество, руб.	2,2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Балансовая стоимость, руб.	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Платежи на землю, руб.	1,5%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Страховка от балансовой стоимости имущества, руб.	0,5%	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Расходы на обеспечение безопасности, руб.		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Резерв на замещение, руб.	11722500	1020845	1020845	1020845	1020845	1020845	1020845
Переменные расходы, руб.		9123997	9796291	10084418	10084418	10564628	10564628
Расходы на управление, руб.	6%	3649599	3981859	4033767	4033767	4225851	4225851
Расходы на маркетинг, руб.	3%	1824799	1959258	2016884	2016884	2112926	2112926
Расходы на энергосбережение и кондиционирование, руб.	1%	608266	653086	672295	672295	704309	704309
Эксплуатационные расходы, руб.	5,0%	3041332	3265430	3361437	3361437	3521543	3521543
Операционные расходы		12019242	18783170	13100601	13131916	13645478	13680838
Чистый операционный доход		48807404	52525439	54128850	54097534	76785386	56750015
Коэффициент операционных расходов		19,8%	19,6%	19,5%	19,5%	19,4%	19,4%
Стоимость реверсии, руб.	405357247
Текущая стоимость реверсии, руб.	132827463
NPV	279734469

Финансовая опраданность подразумиевает рассмотрение вариантов, способных дать отдачу, превышающую суммарные затраты (затраты на строительство, операционные расходы, финансовые издержки, амортизацию основного капитала ) - при наличии возможности получения кредитов по ставке процента, меньшей общей нормы отдачи на капитал, вложенные в проект. Все способы использования дающие положительный доход с достаточной отдачей на собственный капитал, могут быть обеспечены кредитами и рассматриваются как финансово приемлемые.

Проведя экспертизу местоположения можно сделать следующие выводы:

1. Экологическое состояние окружающей среды вполне благоприятное. Дороги не перегружены автотранспортом, поток машин умеренный, много лесных насаждений.

2. Район в настоящее время активно развивается. Следует отметить бесперебойную работу всех структур, жители и организации округа обеспечены энергоснабжением, водоснабжением, канализацией.. Проводятся на территории района в настоящее время регулярные работы по ремонту дорог, озеленению и благоустройству территории.

3. Участок снабжен всей необходимой инфраструктурой: водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, газ, телефон, интернет.

2. Экономическая экспертиза

2.1 Финансовые показатели проекта

Для того, чтобы определить насколько (не)эффективен проект, определяется прирост чистых выгод от его реализации, т.е. находится разница между чистыми выгодами, получаемыми от реализации проекта и чистыми выгодами в случае отказа от проекта. В ситуации «с проектом» за весь период реализации проекта будут получены чистые выгоды в размере 53672,18 тысяч рублей, дисконтированные чистые выгоды (NPV) проекта будут равны 615 228,8 тысяч рублей, при ставке дисконта 10%. Обоснование ставки дисконтирования (D). В соответствии с распространенным положением теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования должна содержать темп инфляции, минимальную норму прибыли кредитора и поправку, учитывающую степень риска конкретного проекта.

Ставка дисконтирования без учета риска проекта (d) определяется в долях единицы как отношение ставки рефинансирования (r=8,25%), и объявленного Правительством Российской Федерации на текущий год темпа инфляции (i=6,4%):

1 + d = (1 + r/100) / (1 + i/100) (5)

Поправка на риск определяется, исходя из типовых и специфических рисков проекта, следующим образом: интервал значений типовых рисков проекта определяется по данным следующей таблицы:

Таблица 18 - Таблица рисков

Виды рисков

Шкала рисков, (0-минимум, 10-максимум)

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1. Внешние:

1.1 Вызванные нестабильным экономическим состоянием в стране

+

1.2 Связанные с нестабильной политической ситуацией в стране или ее изменением

+

1.3 Вызванные неадекватным законодательством

+

1.4 Связанные с изменением природно-климатических условий

+

1.5 Генерируемые колебанием рыночной конъюнктуры

+

1.6 Возникающие из-за изменения валютного курса

+

1.7 Продуцируемые изменениями внешнеэкономическими ситуациями

+

2. Внутренние:

2.1 Неполнота или неточность информации при разработке инвестиционного проекта, ошибки в проектно-сметной документации

+

2.2 Неадекватный подбор кадров, низкий уровень инвестиционного менеджмента

+

2.3 Ошибочная маркетинговая стратегия

+

2.4 Изменения стратегии предприятия

+

2.5 Перерасход средств

+

2.6 Производственно-технические нарушения

+

2.7 Некачественное управление проекта

+

2.8 Ухудшение качества и производительности производства

+

2.9 Невыполнение контрактов

+

Итого

58

Количество рисков

16

Риск равен 58/16*100%=3,6%

Ставка дисконтирования, учитывающая риски проекта, (D) определяется в процентах по формуле:

D = d х 100 + P, (6)

где: P - поправка на риск. Р для данного проекта оценена в 3,63% - производство и продвижение на рынок нового продукта, вполне уместный.

Банк оставляет за собой право корректировать ставку дисконтирования по результатам экспертизы бизнес-плана и других материалов по проекту. При расчете чистых выгод от реализации проекта в первый год сумма капитальных вложений (капитальные затраты вычитаются от поступлений по проекту). В первый году чистые выгоды составят -16 754,1 тысяч рублей вследствие осуществления капитальных вложений. Во втором году чистые выгоды нарастающим итогом с начала реализации проекта составят -31 775,4 тысяч рублей, в третьем году чистые выгоды с начала реализации проекта также будут отрицательны из-за вложения инвестиций и составят - 54 229,5 тысяч рублей. Чистые выгоды итогом станут положительными в 2020 году.

Дисконтированные суммы чистых выгод (NPV) за весь период реализации проекта с учетом риска составят 51 474,5 тысяч рублей. Внутренняя норма доходности проекта составит 57,95%. Срок окупаемости проекта с момента ввода в эксплуатацию составляет 4,5 года, с учетом дисконтирования - 5,02 года. Рентабельность инвестиций проекта составит 79,5%.

Определяется и приводится срок возврата заемных средств (RP) - самый поздний срок погашения основного долга и процентов по привлекаемым кредитам. Для данного проекта он равен 7,5 лет (с мая 2015 года до декабря 2022 года). Кроме того, для всех интервалов планирования, на которых осуществляется возврат заемных средств, необходимо рассчитать коэффициент покрытия ссудной задолженности, который равен единице плюс отношение накопленного денежного потока к сумме возврата основного долга и процентов по всем кредитам на данном интервале. Рекомендуемое значение коэффициента - не ниже 1,15. Закладываемый таким образом в расчеты запас свободных денежных средств обеспечивает дополнительную надежность проекта. Рассчитанные интегральные показатели свидетельствуют о высокой эффективности данного проекта.

2.2 Бюджетная эффективность проекта

Бюджетный эффект от реализации проекта заключается в положительной дисконтированной разнице между поступлениями и выплатами бюджета.

К выплатам бюджета относятся:

- господдержка (субсидирование процентной ставки);

- НДС к возмещению (в первые 2 года).

К поступлениям относятся:

- налоги и отчисления в бюджет;

- отчисления во внебюджетные фонды (пенсионный фонд, фонд социального страхования).

Сальдо потока бюджета за период реализации проекта составит 19 593,4 тысяч рублей, с учетом дисконтирования сальдо (NPV) составит 8 005,5 тысяч рублей (величина положительная>0).

2.3 Оценка проектных рисков

Риски, возникающие на этапе осуществления капитальных вложений:

* невыполнение обязательств поставщиком (низкое качество, дефекты в оборудовании, технологии);

* несвоевременная поставка и монтаж оборудования;

* несовместимость отечественного оборудования с импортным;

* срыв сроков строительства;

* превышение расчетной стоимости проекта;

* форс-мажор, материальный ущерб.

Риски, связанные с эксплуатацией предприятия:

* невыход на проектную мощность (возникновение технологических или сырьевых ограничений);

* выпуск продукции несоответствующего качества (возникновение технологических или сырьевых ограничений);

* неудовлетворительный менеджмент;

* продукция не находит сбыта в нужном стоимостном выражении и в расчетные сроки (возникновение ценовых ограничений, переоценка емкости рынка или недооценка конкуренции при маркетинге);

* несвоевременность поставок сырья;

* возникновение необходимости в дополнительных (сверх бизнес-плана) закупках сырья;

* инфляция затрат (опережающий рост цен на сырье, энергоносители и другие статьи затрат);

* удорожание финансирования (негативные изменения валютного курса на импортные материальные ресурсы);

* транспортные риски;

* экологические риски (возникновение непредвиденных затрат на возмещение ущерба);

* форс-мажор, материальный ущерб.

Методы снижения рисков:

Ш Наличие гарантий (в том числе банковских) от поставщиков технологии и оборудования, а также от подрядчиков;

§ возврата аванса;

§ надлежащего исполнения контрактов;

§ своевременного завершения строительства.

Ш Контракты на базе твердых цен, “под ключ”, наличие валютных оговорок, штрафных санкций, применение национального законодательства при разрешении споров и т.п. Наличие долгосрочных контрактов с поставщиками сырья, материалов, комплектующих.

Ш Наличие долгосрочных договоров на сбыт готовой продукции.

Ш Наличие альтернативных поставщиков сырья и покупателей готовой продукции.

Ш Создание запасов сырья, материалов, комплектующих и готовой продукции.

Ш Приемлемое соотношение собственных и заемных средств в составе источников финансирования проекта.

Ш Единообразие валют источников финансирования и контрактов на поставку оборудования, закупку сырья и сбыт готовой продукции.

Ш Наличие источников финансирования для формирования (пополнения) оборотного капитала с учетом запасов и платежного цикла проекта.

Ш Приемлемый коэффициент покрытия ссудной задолженности.

Ш Ограничения выплат дивидендов на период погашения инвестиционного кредита.

Ш Страхование имущества, валютных рисков и т.п.

Ш Открытие депонированных (накопительных) счетов в банке-кредиторе.

Ш Наличие достаточного обеспечения.

Ш Наличие экологической экспертизы.

Ш Формирование благоприятного отношения к проекту в СМИ.

Ш Поддержка проекта со стороны местных органов власти.

2.4 Маркетинговая стратегия проекта

Основным методом ценообразования может стать один из следующих методов:

* скользящая падающая цена - устанавливается в зависимости от соотношения спроса и предложения и снижается по мере насыщения рынка;

* цена потребительского сегмента рынка - цена, ориентированная на конкретный сегмент рынка (может существенно отличаться от средней) - для воинских частей, бюджетных учреждений, в других регионах;

* эластичная (гибкая) цена - быстро реагирующая на соотношение спроса и предложения;

* преимущественная цена - цена ниже средней устанавливается предприятием, занимающим доминирующее положение на рынке; возможно увеличение дохода и снижение издержек за счет увеличения объемов сбыта и экономии на расходах по реализации продукта (“экономия на масштабе”);

* цена на изделие, снятое с производства - ориентация на строго ограниченный круг потребителей, нуждающихся в том, чего уже нельзя найти на рынке; цена по этой причине гораздо выше обычной - в случае снижения объемов производства и завоза в республику аналогичной продукции;

* договорная цена - цена гарантирует значительную скидку при выполнении ряда условий при покупке (например, при оптовой продаже или крупной партии поставки).

Предприятие должно разработать оптимальные размеры поставок и схемы оплаты товара потребителем. Программа стимулирования сбыта должна разработать:

* ценовую политику;

* специальные условия оплаты товара потребителем;

* мотивацию торговых агентов (комиссионное вознаграждение, конкуренция, специальные поощрительные меры);

* другое.

Система распределения по географическим регионам и типам потребителей (каналы продвижения и сбыта) включает в себя:

· использование торговых агентов;

· средства массовой информации;

· выставки-продажи;

· использование интернета и почты (сайт, почтовые рассылки, включая электронные);

· семинары, презентации;

· связи с общественностью.

Таким образом, маркетинговая стратегия на первом этапе ставит задачи выхода на рынок с новым качественным товаром и завоевание потребителя. На втором этапе стратегия должна быть направлена на удержание позиций, совершенствование производства и каналов сбыта продукции, то есть расширение своей доли на рынке овощной продукции в регионе и за его пределами.

Таблица 18 - Укрупнённая смета на строительство нового завода

№ этапа	Основные виды работ	Ориентировочная стоимость, руб. в ценах на середину 2014 года (строительная смета)
1	Расчистка территории. Снятие, складирование растительного грунта, вывоз грунта. Подготовка мест складирования строительных материалов. Завоз и складирование строительных материалов (без учета стоимости стройматериалов).	600 000
2	Установка временных сооружений (четырех бытовок 7 м. каждая) и подключение к ним электричества. Установка биотуалета.	150 000
3	Создание временных внутренних дорог и пешеходных дорожек	100 000
4	Ограда территории	650 000
5	Установка автоматических въездных ворот с калиткой с системой дистанционного управления	100 000
6	Организация охраны объекта на весь период строительства	500 000
7	Изготовление фундамента и монолитной железобетонной плиты перекрытия первого этажа с фундаментом для крыльца и ступенями. Этап можно разделить на два: 1.Строительство фундамента. 2.Строительство монолитной плиты	4 600 000
8	Строительство "коробки" завода	12 150 000
9	Строительство пандусов и входных групп	500 000
10	Кровельные работы	500 000
11	Установка окон и дверей	900 000
12	Отделка фасада	250 000
13	Монтаж труб системы водостока	100 000
14	Наружные осветительные приборы	150 000
15	Внутренняя отделка. Стоимость внутренней отделки зависит от выбранных отделочных материалов.	4 500 000
16	Монтаж и ввод в эксплуатацию инженерных коммуникаций (электричество, холодное водоснабжение, отопление, канализация)	3 850 000
17	Монтаж и ввод в эксплуатацию молниезащиты	100 000
18	Монтаж и ввод в эксплуатацию автоматической системы пожаротушения на основе автономных автоматических модулей порошкового пожаротушения и монтажа дымовых датчиков, пожарных шкафов (пожарных рукавов в сборе с наконечниками), табличек путей эвакуации, огнетушителей и т.п.	600 000
19	Монтаж и ввод в эксплуатацию системы видеонаблюдения на основе 16 видеокамер наблюдения	150 000
20	Монтаж и ввод в эксплуатацию системы голосовой наружной и внутренней громкой селекторной связи	100 000
21	Монтаж и ввод в эксплуатацию системы вентиляции	500 000
22	Изготовление отмостки	400 000
23	Установка малых архитектурных форм,	100 000
24	Строительство подъездных путей, внутренних дорог, пешеходных дорожек	2 600 000
25	Строительство системы отвода дождевых и талых вод	100 000
26	Вывоз мусора, благоустройство и озеленение территории	200 000
27	Вода и электроэнергия во время всего периода строительства	100 000
28	Установка 5-6 кондиционеров в административном здании	100 000
29	Уборка, подметание здания внутри, мытье окон	50 000
30	Мелкие и непредвиденные расходы	300 000
Итого	35 500 000

· Средняя стоимость одного кв.м. в данном проекте, с учетом отделки и монтажа всех коммуникаций, около 28000 руб.

· Стоимость оборудования, его монтаж и ввод в эксплуатацию не учитывалась.

· Стоимость комплектации административного здания оргтехникой, столами, стульями и т.п. не учитывалась.

Практика показывает, что ведение строительных работ в две или три смены снижает себестоимость работ примерно на 5-6%, а общая продолжительность строительства объекта сокращается на 35--40%. Число смен работы должно быть технически и экономически обосновано. Работы, выполняемые с помощью строительных машин (экскаваторов, бульдозеров, кранов), желательно вести, в две смены.

Таким образом, стоит отметить, что результативность деятельности предприятия по следующим показателям: экономический эффект; показатели эффективности; период окупаемости капитала; точка безубыточности ведения хозяйства увеличивается, а, следовательно, строящееся предприятие имеет хорошую альтернативу экономического развития.

коммерческий недвижимость земельный строительство

3. Правовая экспертиза

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Земельный участок для строительства завода был приобретен в собственность.

Рисунок 8 - Публичная кадастровая карта

Принадлежность земель к той или иной категории по ст. 7 ЗК РФ предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится в соответствии со ст. 8 ЗК РФ только компетентными органами власти. В зависимости от того, кто является собственником соответствующих земель, решение о переводе их из одной категории в другую принимается различными органами власти. Если земля находится в федеральной собственности или собственности субъекта РФ, то решение об изменении категории принимается соответственно Правительством РФ или органами исполнительной власти субъектов РФ. Органы местного самоуправления принимают решения об изменении категории земель, находящихся в муниципальной или частной собственности. Исключение сделано для земель сельскохозяйственного назначения - решение об изменении земель этой категории принимается только на уровне субъектов РФ, кроме случаев, когда земля находится в федеральной собственности. Ст. 8 ЗК РФ в части, устанавливающей сам порядок перевода земель из одной категории в другую, носит отсылочный характер - такой порядок устанавливается федеральным законом.

В Законе определен порядок инициирования перевода земель, в том числе по решению суда, содержание ходатайств о переводе земель, условия и сроки их рассмотрения и принятия решений, а также основание для отказа в переводе, порядок обжалования решений. Кроме этого, в документе прописаны особенности перевода отдельных категорий земель, обязательность отнесения земельного участка к определенной категории и процедура перевода земель до разграничения государственной собственности на землю.



Рисунок 9 - Порядок предоставления муниципальной услуги о переводе земель из одной категории в другую

Перевод земель сельскохозяйственных угодий допускается только в исключительных случаях (например, при консервации земель, при выполнении Российской Федерацией международных обязательств, для обеспечения обороны и т.п.). Что касается перевода земель сельскохозяйственного назначения не выделенных в особо ценные земли, то к нему как таковых особых требований Закон не содержит.

Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории необходимо обращать внимание на то, к какому именно типу сельскохозяйственных земель относится конкретный участок.

Рисунок 10 - Срок перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель производства и промышленности.

Акт о переводе земель или земельных участков содержит следующие сведения:

1) основания изменения категории земель;

2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков - также их площадь и кадастровые номера;

3) категорию земель, перевод из которой осуществляется;

4) категорию земель, перевод в которую осуществляется.

Акт о переводе земель или земельных участков принимается на неопределенный срок и не может носить временного характера. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия такого акта. Основания отказа в переводе земель: установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Правительство РФ направляют копию акта о переводе земель в течение 10 дней со дня его принятия в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для внесения в течение 7 дней изменений в документы государственного земельного кадастра.

О внесенных изменениях орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение 7 дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переоформления правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Заключение

Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки.

В данной курсовой работе экспертиза ставит своей целью определение объема прав на объект недвижимости. Так же было выявлено, какая разрешительная документация необходима для строительства объекта и последовательность ее получения. Было исследовано взаимодействие участников инвестиционного проекта с органами местного самоуправления, так же был рассмотрен способ предоставления земельных участков в Орловской области на основании административного регламента от 2012г.

При экспертизе правоустанавливающих документов проверяется правильность их оформления, регистрации и соответствие законодательству, правомочия лиц подписавших документы.

Правовая экспертиза документов - это проверка юридической силы и действительности поданных документов, наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка законности сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права. Обязательно проводится исследование Единого государственного реестра: проверка наличия ранее зарегистрированных прав и отсутствия противоречий между ними и заявленным правом; проверка зарегистрированных ограничений, обременений (арестов, залогов и пр.) (ст. 9, 13 ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним»).

Список используемых источников

1. Грабовой П.Г. «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса и эксплуатации недвижимости.Уч.-2-е - Москва: Проспект, 2012.- 416 стр.

2. Публичная кадастровая карта

3. Реформа ЖКХ. Официальный сайт Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации

4. Доступ к справочной системе «КО ИНВЕСТ»

5. Доступ к справочно-правовой системе «Гарант»

6. Официальный сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Орловской области

7. Официальный сайт Управления Росприроднадзора по Орловской области

Размещено на Allbest.ru