Экспертиза и управление недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Выбор варианта ННЭИ представляет собой составную часть программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой) - в соответствии с определениями этих видов стоимости.

Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной стоимости анализ ННЭИ должен (кроме случаев особых обременений) проводиться сначала для участка земли, как будто свободного, а затем - для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного (при этом необходимо учитывать затраты на снос строений и на денежные компенсации пользователям, выселяемым при сносе имеющегося строения). Если стоимость участка без существующих улучшений выше, чем с этими улучшениями, то с точки зрения оценщика в этом случае может теряться смысл оценки рыночной стоимости объекта с улучшениями. С точки зрения управляющего, в случае превышения рыночной стоимости земли над стоимостью всего объекта нецелесообразно брать такой объект в управление с обязательством обеспечивать ожидаемую собственником положительную динамику изменения его ценности и доходности в течение трастового цикла.

Особого внимания заслуживает вопрос о выборе ННЭИ при оценке рыночной стоимости недвижимости в составе действующего предприятия. Этот вопрос возникает при оценке рыночной стоимости бизнеса методом накопления активов. Алгоритм выбора варианта ННЭИ самого бизнеса (обязательный при оценке 100%-го и контрольного пакетов акций) может включать анализ возможностей:

- переноса существующего производства на новую площадку с изменением профиля застройки земельного участка на территории, ныне занятой предприятием;

- разделения предприятия на два (одно специализируется на управлении имуществом, второе занимается собственно производством);

- диверсификации структуры производимого продукта (расширяется или изменяется номенклатура изделий и услуг);

- увеличения парка или замены технологий и оборудования (с выбором предпочтения между покупкой и лизингом);

- расширения и модернизации производственной базы путем нового строительства на своей или приобретаемой территории, а также путем ремонтов и реконструкции существующих строений.

Существенно, что при выборе любого из вариантов ННЭИ может оказаться необходимым использование не только арендных доходов (по рыночным ставкам), но и части дохода от бизнеса, приходящейся на недвижимость (анализируется способность недвижимости выполнять функции как финансового, так и реального актива). В результате такого анализа может оказаться, например, что максимальная стоимость предприятия будет достигнута в случае, если запланировать высвобождение и более рациональное использование избыточных активов (с продажей непрофильных активов) или (и) даже прекращения производства со сдачей всей недвижимости в аренду.

В диплом проекте будут проведены 5 экспертиз, техническая, экономическая, управленческая, правовая и экологическая, с помощью которых можно выявить ЛНЭИ объекта мини-пансионата.

1. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

1.1 Технологические решения

Основные показатели:

Вместимость мини-пансионатов - 136

Номерной фонд - 75 шт.

Категория пансионатов - 2*

Сменность работников - односменная

Штат - 110 человек

Количество рабочих дней - 250

1.2 Исходные данные

Проект мини-пансионатов по ул.Семашко в городе Железноводске выполнен согласно задания на проектирование, в соответствии с предложениями заказчика.

При проектировании использованы нормативные документы:

СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения»,

Пособие (к СНиП 2.08.02-89*) по проектированию учреждений здравоохранения»,

Справочным пособием «Проектирование предприятий общественного питания» (к СНИП 2.08.01-89*),

Справочное пособие к СНиП 2.08.02-89*,«Проектирование бассейнов»,

Приказ Федерального Агенства РФ по туризму от 21.06.2005 №86 «Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения», Москва, 2007г,

СанПин2.1.7.728-99 «Правила сбора, хранения и удаления отходов лечебно- профилактических учреждений»,

СП 2.3.6.1079-01. «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовления и оборотоспособности в них пищевых продуктов их продовольственного сырья»,

СанПиН 2.1.2.1188-03 «Гигиенические требования к устройству, эксплуатации и качеству воды плавательных бассейнов»,

СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»,

Каталоги оборудования учреждений здравоохранения.

1.3 Функциональное назначение объекта

Проектируемые мини-пансионаты предусмотрены оздоровительного назначения круглогодичного функционирования в городе Железноводске. Железноводский курорт специализируется на лечении заболеваний органов пищеварения и мочеполовой системы. Лечебно-оздоровительные учреждения города располагают специализированным медицинским оборудованием, высококвалифицированными специалистами, научными диагностическими, лечебными методиками, включающими курортные факторы реабилитации- лечебную грязь, минеральную воду и оказывают медицинскую помощь находящимся на лечении. В проектируемом комплексе предусмотрен необходимый состав лечебных помещений.

Отдыхающие пансионата имеют возможность получения различных видов лечения, диагностических, лабораторных исследований на базе близлежащих санаторных учреждений, межсанаторного диагностического центра при санатории «Горный воздух», общекурортных учреждений в городе Железноводске, учитывая расположение участка под застройку в курортной зоне.

Расположение проектируемого пансионата, наличие коммерческого фасада, снабженного различными атрибутами визуальной идентификации: корпоративными знаками, вывесками способствуют успешной деятельности.

Проектом предусмотрено строительство сблокированного здания, объединенного в единый архитектурный ансамбль. Здание размещается на площадке со значительным перепадом рельефа. Блоки здания имеют разную этажность, в отдельных блоках предусмотрены цокольные этажи.

Строительство мини-пансионатов позволяет решить следующие задачи:

- соблюдения регламентируемых санитарных требований организации услуг и обслуживания пациентов,

- компактного размещения отдельных функциональных групп помещений, обеспечения удобства в работе обслуживающего персонала.

организовать помещения по современным методикам лечебного, физического воздействия на организм,

обеспечить надлежащий санитарно-гигиенический и противоэпидемический режим,

ведения методической работы по пропаганде здорового образа жизни, выполнения Государственных программ «Здоровье населения России» и др.

1.4 Краткая характеристика и обоснование решений по технологии

Состав и площади помещений учитывают предъявляемые требования нормативных документов и включают:

Ш жилые помещения,

Ш блок медицинского назначения,

Ш помещения оздоравливающего назначения,

Ш предприятия общественного питания,

Ш административные помещения,

Ш бытового, вспомогательного назначения.

Объемно - планировочные и технологические решения выполнены с учетом задания на проектирование, сложившейся застройки, величины имеющейся территории.

Планировочное решение отвечает требованиям организации отдельных структурных подразделений, с устройством отдельных входов и подъездов. Перемещение по этажам осуществляется при помощи лестниц и пассажирских лифтов.

Вход пациентов предусмотрен в вестибюльную группу помещений, включающую: вестибюль со стойкой администратора, помещениями медицинской регистратуры, охраны, гардероба верхней одежды, туалетов для посетителей.

На отм.-6,600 для отдыхающих предусмотрена гостиная для проведения культурно-массовых мероприятий.

Жилые номера запроектированы разной комфортности и включают:

2-х местный, двухуровневый номер «апартамент» - 4

2-х местный двухкомнатный номер «люкс» - 2

2-х местный однокомнатный номер - 54

1-но местный однокомнатный номер - 15

Итого - 75

Жилые номера предусмотрены изолированными ячейками - при жилой комнате предусмотрены прихожая и санитарный блок (умывальник, унитаз, душевой поддон или ванна). Жилые номера оборудованы мебелью, телевизорами, холодильниками.

В соответствии с приказом Федерального Агенства РФ по туризму от 21.06.2005 №86 «Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения» номера имеют следующую классификацию:

- номер «апартамент» - 4

- номер «Люкс» - 2

- номер 1категории - 69

На этажах имеются комнаты обслуживающего персонала, туалеты, кладовые уборочного инвентаря. Чистое белье доставляется в кладовые чистого белья и далее по номерам. Грязное белье собирается в кладовых грязного белья и после временного хранения, направляется в прачечную.

В пансионате предусмотрены кабинеты врача терапевтического профиля, процедурная. Кабинеты оснащены необходимым оборудованием, специализированной мебелью. Расстановка оборудования в помещениях учитывает зоны, обеспечивающие рабочие места врача, медсестры для опроса больного, заполнения документации и комплекс оборудования для проведения медицинских манипуляций. Организация рабочих мест предусматривает рациональную планировку, оснащение, соблюдение эргономических, эстетических, санитарно-эпидемиологических требований: к естественному, искусственному освещению, микроклимату, соблюдению гигиены.

Допустимые уровни бактериальной обсемененности воздушной среды помещений.

Классы чистоты проектируемых помещений:

«Б»(чистые) - процедурная,

«В»(условно-чистые) - лечебные кабинеты, кладовые чистого белья, материальные,

«Г»(грязные) -коридоры, кладовые уборочного инвентаря, грязного белья, туалеты.

Реализация схемы сбора и удаления отходов.

Детализация и реализация планов по сбору и удалению отходов разрабатывается в соответствии с СанПин 2.1.7.728-99 «Правила сбора, хранения и удаления отходов лечебно-профилактических учреждений». При этом учитываются следующие мероприятия: производится количественный и качественный анализ образующихся отходов, с определением классов отходов. Система сбора отходов предусматривает требования, предъявляемые к раздельному сбору и удалению отходов различных классов. В проектируемом учреждении отходы относятся к классам- А (неопасные отходы) и Б (опасные). Предусматривается сбор отходов класса «Б» (одноразовые шприцы, системы и проч.) в одноразовую тару. Отходы, подлежащие утилизации, проходят дезинфекцию, собираются в герметичную одноразовую упаковку. Одноразовые ёмкости с отходами маркируются надписью «Опасные отходы. Класс «Б» с нанесением кода.

Дезинфекция отходов класса «Б» производится перед сбором в одноразовую упаковку непосредственно в процедурной, методом погружения в дезинфицирующий раствор. Дезинфекция производится в соответствии с действующими нормативными документами.

Блок помещений оздоровительного назначения запроектирован специализированным на проведении СПА-программы и включает следующие кабинеты: водолечения, многофункционального массажа, паровоздушных процедур, бассейна. Прием пациентов производится по назначенному времени. Физиотерапевтические процедуры, обеспечивающие дозированную нагрузку на различные группы мышц, являются неотъемлемой частью лечения. Отпуск процедур производится в соответствии с методиками, производится тестирование основных параметров организма и т.д. Принятые программы предназначены также для гигиенического ухода, косметологических манипуляций. Процедуры кабинета СПА-косметологии обладают большими оздоровительными и косметическими возможностями. Используя их, можно осуществлять программы по детоксикации организма, релаксации, снятию синдрома хронической усталости, по восстановлению биоритмов, стимуляции иммунитета, очищения, питания и оздоровления кожи, коррекции фигуры, борьбы с целлюлитом, снятия болей и мышечной усталости. Сопутствующим воздействием в процедурах является использование гидротерапии и инфракрасного излучения. Для этого установливается следующее оборудование-гидрофузионная капсула для СПА-процедур, камера ИК-нагрева, комплекс паровоздушных процедур «хамам». Применяемые процедуры оказывают уникальное оздоравливающее воздействие на организм человека, так как позволяют использовать классические методы терапии в сочетании с Hi Tech технологиями. Технология гидрофузии является новым методом ухода за кожей и телом, - использование одновременно двух полярных принципов термотерапии для получения косметических и оздоровительных эффектов. Сочетание глубокого прогрева при помощи инфракрасного излучения (глубокий разогрев тела лучами ИК спектра солнечного излучения) и парового воздействия (влажная паровая пленка, укутывающая тело) является идеальным для проведения процедур ухода за телом с использованием морских водорослей, ила, лечебных грязей, арома- и фитотерапевтических средств, различных масок. Эффективное тепло разогревает тело на глубину до 4 см без разогрева окружающего воздуха, что способствует процессу липолиза и выведению токсинов из глубоких подкожных слоев. Инфракрасное излучение повышает также и активность коллагена, который придает коже эластичность и молодость. Паровая пленка поддерживает необходимую влажность на коже и способствует переносу активных веществ, содержащихся в косметических средствах, в верхние слои дермы. В капсулах также используются такие известные, хорошо зарекомендовавшие себя методы, как душ ВИШИ, гидромассажные системы, различные спреи. Душ ВИШИ позволяет проводить процедуры талассотерапии с нанесением консистентных масок в комфортных условиях, контрастные процедуры, может использоваться как одна из процедур при проведении СПА-ухода, так и самостоятельно. Используемые материалы могут содержать как водорастворимые, так и мелкодисперсные ингредиенты, такие как витамины, минералы и т.п. Комплексное воздействие при помощи сухого теплого воздуха, ингаляций эфирными маслами и ионизированным воздухом, вибромассажа, хромотерапии, музыкотерапии позволяет погружать клиента в состояние глубокой релаксации и оказывать тонизирующее и направленно стимулирующее воздействие.

Функция гидромассажа способствует снятию спазмов и мышечной релаксации, симулирует физиологические процессы организма.Система для нанесения активных ингредиентов на кожу в виде спрея может использоваться для проведения процедур автозагара, увлажнения кожи, нанесения фитоэкстрактов или лечебных препаратов. Помимо основных перечисленных функций, СПА-капсулы могут иметь дополнительные возможности, например, воздействие чистым кислородом варьируемой температуры в оздоровительных и косметических целях (метод окситермии), аэромассаж и т.п. Кабинеты оснащены специализированными креслами-кушетками, инструментальными столиками, шкафами для медикаментов, инструментария, холодильником. В отдельной зоне одного из кабинетов организована линия санитарной обработки инструментария: мойка, просушивание и дезинфекция инструментов для косметических манипуляций. В работе используются также одноразовые стерильные материалы.

Для обеспечения санитарного режима в отделении предусмотрены кладовые эксплуатационных материалов, чистого, грязного белья, дезинфекционных средств, уборочного инвентаря.

Для поддержания необходимого санитарного режима воздуха в помещениях установлены бактерицидные облучатели с рециркуляторами, обеспечивающие процесс в присутствии людей.

Монтаж оборудования произведен строго по заводским инструкциям с соблюдением последовательности монтажных операций лицензированной организацией.

Стирка белья жилых номеров, спецодежды персонала пансионата производится централизованно, в прачечной.

Внутренняя планировка основных помещений бассейна соответствует гигиеническому принципу поточности: продвижение занимающихся осуществляется по функциональной схеме - гардероб, раздевалка, душевая, ножная ванна, ванна бассейна. Наблюдение за состоянием здоровья купающихся осуществляется медицинскими работниками. Выполнение предъявляемых требований гарантирует эпидемическую безопасность в отношении грибковых, вирусных, бактериальных, паразитарных заболеваний, передаваемых через воду, и предупреждает возможность вредного влияния химического состава воды на организм человека, в том числе раздражающего действия на слизистые и кожу и интоксикаций при поступлении вредных веществ при дыхании, через неповрежденную кожу и при заглатывании. Контроль качества воды в бассейне производится лабораторией на арендных условиях.

Помещения административного назначения размещены на отм.0,000, -9,900 и включают: кабинеты главного врача с приемной, экономической, организационно-методической, хозяйственной служб, бухгалтерию и др. Кабинеты оснащены оргтехникой офисной мебелью.

Помещения бытового и хозяйственного назначения размещены на отм. -9,900, -13,200 и включают: гардеробы, комнату сестры-хозяйки, бельевые.

Состав и площади помещений пищеблока принят в соответствии со Справочным пособием «Проектирование предприятий общественного питания» к СНИП 2.08.01-89* «Общественные здания и сооружения», СП 2.3.6.1079-01.«Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовления и оборотоспособности в них пищевых продуктов их продовольственного сырья». Планировочное решение предприятия выполнено с учетом последовательности технологических процессов приема продуктов, приготовления и отпуска готовой продукции.

Проектируемый пищеблок предусмотрен в следующем составе:

Ш помещения для посетителей -столовая, 2бара,

Ш производственные, складские помещения,

Ш помещения вспомогательного, бытового назначения.

Планировочное решение предприятия отвечает требованиям последовательности технологических процессов приема продуктов, приготовления и отпуска готовой продукции в обеденный зал. Ассортиментом предусматривается реализация в столовой продукции собственного производства - салатов, первых, вторых блюд, напитков, в том числе диетических блюд. В барах реализуются: продукция быстрого приготовления, напитки горячие и прохладительные, мороженое, мучные кондитерские изделия. Прием продуктов осуществляется через загрузочное помещение, обеспеченное подъемно-транспортным оборудованием и навесом. Разгрузка товаров производится с использованием грузовых тележек. Хранение продуктов осуществляется в отдельных кладовых с учетом товарного соседства. Для хранения скоропортящихся продуктов предусмотрены сборно-разборные холодильные камеры. В составе складской группы помещений предусмотрены вспомогательные помещения - комната обработки яиц, помещение обработки бачков для отходов. Работа предприятия предусмотрена на сырье. Для реализации производственной программы предусмотрены производственные помещения: овощной, мясо-рыбный, горячий, холодный, мучной цехи, хлеборезка. В мясо-рыбном для обработки мяса, птицы, рыбы организованы линии, для выработки фарша установлена электромясорубка. Хранение продуктов производится в холодильных шкафах. В овощном цехе осуществляется обработка овощей, фруктов. Для нарезки овощей установлена овощерезка. Мучной цех предназначен для выработки штучных и весовых мучных кондитерских изделий без крема. В цехе установлено оборудование для просеивания сыпучих продуктов, приготовления теста, выпечки изделий. Холодный цех оборудован холодильными шкафами для хранения продукции, механическим оборудованием. В производственных помещениях установлено специализированное тепловое, механическое, холодильное оборудование, столы, ванны. Для приготовления продукции установлено современное электрическое оборудование, обеспечивающее различные способы тепловой обработки. К установке принято отечественное и импортное оборудование. Принятое оборудование отвечает предъявляемым требованиям при работе с пищевыми продуктами. Для мытья столовой и кухонной посуды предусмотрены моечные, оборудованные в соответствии с предъявляемыми требованиями. Обслуживание посетителей производится по методу шведского стола, с установкой специализированного оборудования. Обеденный зал предусмотрен для приема пищи в две посадки.

Бытовые помещения для персонала пищеблока включают: гардеробы верхней одежды, комнату приема пищи, туалеты. Отдельные туалеты предусмотрены для посетителей.

Кабинеты с постоянным пребыванием персонала имеют естественное освещение.

1.5 Инженерные коммуникации

Мини-пансионаты имеют централизованный подвод инженерных коммуникаций: отопления, водопровода, канализации. Для обеспечения нормируемого воздухообмена в помещениях запроектирована система приточно-вытяжной вентиляции. Вентиляция в здании предусмотрена естественная и механическая. В горячем, мучном цехах над тепловым оборудованием установлены зонты с механическим отсосом тепловлагоизбытков и подачей свежего воздуха. В производственных помещениях имеются каналы с решетками механической вентиляции, обеспечивающей воздухообмен. Проветривание помещений осуществляется через фрамуги. Для производственных нужд используется холодная и горячая вода. Отвод в канализацию осуществляется отдельными выпусками производственной (от предприятия общественного питания) и бытовой канализации. Подключение приборов общественного питания к канализационной сети выполнено с учетом требований норм проектирования.

Монтаж технологического оборудования производится согласно паспортным данным специализированной организацией, имеющей лицензию на данный вид работ.

Приборы для подключения силового и осветительного оборудования устанавливаются в электрощитовой. Осветительные приборы устанавливаются согласно расчета освещенности помещений.

1.6 Требования к отделке помещений

При выполнении отделочных работ помещений учитываются требования нормативных документов к ограждающим конструкциям. Санитарные правила регламентируют применение материалов, обеспечивающих влажную уборку и дезинфекцию ограждений. Пол в помещениях предприятия общественного питания с уклоном в сторону канализационных трапов, используемых при уборке помещений. Отделка соответствует гигиеническим и противопожарным требованиям. В подсобных помещениях водоразборные краны имеют фартуки их глазурованной плитки.

1.7 Интерьер помещений для посетителей выполняется в соответствии с назначением

Проект мини-пансионатов по ул.Семашко в городе Железноводске выполнен согласно задания на проектирование, в соответствии с предложениями заказчика.

Проектируемые мини-пансионаты предусмотрены оздоровительного назначения круглогодичного функционирования в городе Железноводске.

Проектом предусмотрено строительство сблокированного здания, объединенного в единый архитектурный ансамбль. Здание размещается на площадке со значительным перепадом рельефа. Блоки здания имеют разную этажность, в отдельных блоках предусмотрены цокольные этажи.

Состав и площади помещений учитывают предъявляемые требования нормативных документов и включают:

Ш жилые помещения,

Ш блок медицинского назначения,

Ш помещения оздоравливающего назначения,

Ш предприятия общественного питания,

Ш административные помещения,

Ш бытового, вспомогательного назначения.

Объемно - планировочные и технологические решения выполнены с учетом задания на проектирование, сложившейся застройки, величины имеющейся территории.

Планировочное решение отвечает требованиям организации отдельных структурных подразделений, с устройством отдельных входов и подъездов. Перемещение по этажам осуществляется при помощи лестниц и пассажирских лифтов.

Вход пациентов предусмотрен в вестибюльную группу помещений, включающую: вестибюль со стойкой администратора, помещениями медицинской регистратуры, охраны, гардероба верхней одежды, туалетов для посетителей.

Жилые номера запроектированы разной комфортности и включают:

2-х местный, двухуровневый номер «апартамент» - 4

2-х местный двухкомнатный номер «люкс» - 2

2-х местный однокомнатный номер - 54

1-но местный однокомнатный номер - 15

Итого - 75

Жилые номера предусмотрены изолированными ячейками и оборудованы мебелью, телевизорами, холодильниками. На этажах имеются комнаты обслуживающего персонала, туалеты, кладовые уборочного инвентаря.

В пансионате предусмотрены кабинеты врача терапевтического профиля, процедурная. Кабинеты оснащены необходимым оборудованием, специализированной мебелью.

Блок помещений оздоровительного назначения запроектирован специализированным на проведении СПА-программы и включает следующие кабинеты: водолечения, многофункционального массажа, паровоздушных процедур, бассейна.

Помещения административного назначения включают: кабинеты главного врача с приемной, экономической, организационно-методической, хозяйственной служб, бухгалтерию и др. Кабинеты оснащены оргтехникой офисной мебелью. Помещения бытового и хозяйственного назначения включают: гардеробы, комнату сестры-хозяйки, бельевые.

Состав и площади помещений пищеблока принят в соответствии с действующими нормативными документами. Планировочное решение предприятия выполнено с учетом последовательности технологических процессов приема продуктов, приготовления и отпуска готовой продукции. Планировочное решение предприятия отвечает требованиям последовательности технологических процессов приема продуктов, приготовления и отпуска готовой продукции в обеденный зал. Для реализации производственной программы предусмотрены складские, производственные помещения. Для приготовления продукции установлено современное электрическое оборудование, обеспечивающее различные способы тепловой обработки. К установке принято отечественное и импортное оборудование. Принятое оборудование отвечает предъявляемым требованиям при работе с пищевыми продуктами.

Мини-пансионаты имеют централизованный подвод инженерных коммуникаций: отопления, водопровода, канализации. Для обеспечения нормируемого воздухообмена в помещениях запроектирована система приточно-вытяжной вентиляции. Вентиляция в здании предусмотрена естественная и механическая. Проветривание помещений осуществляется через фрамуги. Для производственных нужд используется холодная и горячая вода. Отвод в канализацию осуществляется отдельными выпусками производственной (от предприятия общественного питания) и бытовой канализации.

Монтаж технологического оборудования производится согласно паспортным данным специализированной организацией, имеющей лицензию на данный вид работ.

Приборы для подключения силового и осветительного оборудования устанавливаются в электрощитовой. Осветительные приборы устанавливаются согласно расчета освещенности помещений.

При выполнении отделочных работ помещений учитываются требования нормативных документов к ограждающим конструкциям. Санитарные правила регламентируют применение материалов, обеспечивающих влажную уборку и дезинфекцию ограждений. Отделка соответствует гигиеническим и противопожарным требованиям.

2. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Для наиболее рационального размещения отдельных элементов города или района применяется функциональное зонирование территорий.

По своему функциональному значению территории подразделяются на:

а) Селитебную зону, в которой размещены жилые микрорайоны, участки административно-общественных учреждений, спортивные сооружения, внеквартальные зеленые зоны, улицы, площади, устройство и вспомогательные территории внешнего и внутреннего транспорта и часть неиспользованных участков.

б) Промышленную зону, в которой размещаются промышленные предприятия в комплексе с обслуживающими культурно-бытовыми учреждениями, зелеными зонами.

в) Транспортную зону - участки, занимающиеся устройством внешнего транспорта.

г) Коммунально-складскую зону - санитарно-защитную зону, отдельные промышленные предприятия и транспортные устройства от жилья.

Селитебная, промышленная, транспортная, складская с сопутствующими им санитарными зонами составляют застроенную территорию города. Вне застроенной территории, но в пределах городской черты, размещаются городские лесопарки, коммунальные предприятия, которые по эксплуатационным и санитарно-гигиеническим условиям не могут быть размещены в застроенной части города. Не все городские элементы равнозначны по тяготению к ним населения. Сочетание жилых районов, пунктов массового посещения населения и сети магистральных улиц и площадей создают общую планировочную структуру.

Данный район г. Железноводска находится на гористой местности со сложной геологией. Он отделен от центра города большим лесопарком. По своей зональной принадлежности рассматриваемый район можно отнести к селитебной части, так как большую его часть составляют жилые кварталы и санаторно-курортные комплексы. Здесь располагаются 5-этажные многоквартирные и частные дома.

Наиболее характерным фактором для существования автодорожных перемещений является транспортный узел, который состоит схематически из комплекса линий (сеть дорог), сооружений. Видами сообщения являются: магистрали, автодороги, улицы, проезды.

Хотя и район немного отдален от города, но добраться сюда можно в считанные минуты. Так маршрутные такси и автобусы доставляют пассажиров из других районов города в течение 5-10 минут. Это обусловлено небольшой по размерам площади города, да и заторов на дорогах практически не бывает. Дороги асфальтированы, но их состояние заметно ухудшилось в последнее время. Это связано и со строительством различных курортных учреждений.

Ни одно современное производство и жилые помещения не будут отвечать своему назначению, если не будут снабжены, в первую очередь, электричеством, водой, системой коммунальных услуг. Это осуществляется инженерным обеспечением. Промышленные районы в этом вопросе снабжены куда лучше, чем селитебные зоны с частным домовладением.

В г. Железноводске развитость инженерной инфраструктуры находится на достойном уровне.

Инженерные сети проектируются как комплексная система, объединяющая все надземные, наземные и подземные сети. Подземные дороги прокладываются под улицами и дорогами. Под тротуарами располагают тепловые сети, на разделительных полосах - водопровод, газопровод, канализацию. Передача электроэнергии осуществляется подземными кабельными линиями, которые прокладывают на полосе между красной линией и линией застройки.

Если смотреть объективно, то данный район может только представлять привлекательность в архитектурном и эколого-курортном плане.

По анализируемому району все данные сведем в таблицу.

Вид отдельно стоящего или встроенного помещения	Количество (в исследуемом районе)
Продуктовый магазин	2
Промтоварный магазин	?
Офис	?
Оздоровительные центры	5
Туристические агентства	?
Финансовые институты (банк, инвестфонд)	?
Аптека	2
Ресторан	?
Кафе	3
Муниципальное предприятие	?
Складские помещения	1
Развлекательные клубы	?
Казино	?
Гостиница	?
Рынок	?
Банкомат	1
Образовательное учреждение	?
Ветеринарная лечебница	?
Баня	?
Химчистка	?
Прачечная	?
Ремонтные мастерские	1

Рассматривая все данные, полученные визуальным осмотром местности, можно сделать ряд выводов о том, что в исследуемом районе отсутствуют социально-бытовые и обслуживающие предприятия, общественные и административные здания. Он является эколого-курортным районом, как и весь г. Железноводск, и в нем заключена также культурно-историческая ценность. Поэтому неудивительно, что здесь располагаются, на первый взгляд, не столь «необходимые» (Государственный железноводский краеведческий музей, Академическая художественная галерея) для нашего века, века прагматизма сооружения.

2.1 Анализ варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

2.1.1 Выбор варианта ННЭИ земельного участка как свободного

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования представляет собой составную часть программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой стоимости), в соответствии с определениями этих видов стоимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.
Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность ? рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) ? рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

ну и самые главные факторы - это социально-экономические возможности людей и их культурно-эстетические ценности.

Итак, рассмотрев некоторые из этих критериев, можно сделать ряд предполагаемых вариантов использования данного объекта. Конечно, все эти выводы будут приближенными, но даже по ним можно в целом сделать оценку о выборе подходящего варианта.

Для каждого объекта алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из пяти этапов.

ЭТАП 1. На первом этапе составляется максимально полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта.

Итак, в нашем случае можно привести вот такой список вариантов: гостиница, доходный дом (жилье в аренду), оздоровительный центр, научно-исследовательский центр, банк, бассейн, офисный центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, кинотеатр, гимназия, тренажерный зал, теннисный корт.

ЭТАП 2. На этом этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений.

Так, согласно СНиП 2.08.02 - 89* «Общественные здания и сооружения» предполагаемое здание научно-исследовательского центра не может быть запроектировано на данном участке. Так как на территории научной и научно-производственной зоны следует размещать учреждения науки и научного обслуживания, опытные производства и связанные с ними высшие и средние учебные заведения, учреждения и предприятия обслуживания, а также инженерные и транспортные коммуникации и сооружения. А в нашем случае уже сложилась определенная курортная застройка, которая не может быть изменена, и с правовой точки зрения это юридически неосуществимо.

Применение объекта в качестве гимназии также невозможно, так как согласно СНиП 2.07.01 - 89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» общеобразовательные учреждения в селитебной зоне могут располагаться в радиусе 750 м каждое, а исследуемом районе уже существует две школы.

Согласно, Гражданскому кодексу РФ все предлагаемые функции не имеют непреодолимые препятствия вследствие законодательных ограничений.

ЭТАП 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка:

- не тот рельеф, имеются скальные образования;

- неудобная форма или малый размер участка;

- неприемлемая гидрологическая обстановка в грунте, имеются затопляемые зоны;

- недостаточная несущая способность грунта и неудовлетворительные его дренажные свойства;

- нет возможности подсоединиться к коммуникациям жизнеобеспечения объекта;

- планируемой постройке мешают особенности рельефа или застройки ближайшего окружения.

Исследуемый район имеет ряд специфических инженерно-геологических условий, есть различные отклонения в гидрологии и рельефе участка. Все инженерные коммуникации, включающие в себя водопровод, канализацию, отопление, вентиляцию, электроснабжение, устройство связи, выполнены централизовано от городских сетей.

ЭТАП 4. Юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности, то есть если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов.

Так предлагаемый вариант доходного дома (жилье в аренду) по экономической целесообразности не может быть выбран. Спрос на такую недвижимость в этом районе будет не значительным. Данный район является селитебной зоной, хотя и жилая застройка здесь представлена небольшим количеством домовладений.

Строительство кинотеатра является также экономически не выгодным, так как уже существует такое сооружение вблизи исследуемого участка.

Парфюмерный центр также не подходит для нашего района. Дело в том, что исследуемый объект находится в районе, где проживает малое количество людей. В г. Железноводске уже имеются специализированные группы таких магазинов, которые положительно зарекомендовали себя в этом профиле, и мало кому понадобится из центра города ехать в глубь за необходимым товаром. Единственным условием для таких действий может быть только значительное снижение цен на продукцию. Но такое также не возможно в силу больших затрат, во-первых, на строительство, а во-вторых, на закупку товара. Все это приведет к убыточности объекта.

ЭТАП 5. Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Итак, в данной работе, при рассмотрении функций к пятому этапу мы подошли с таким перечнем: оздоровительный центр, банк, бассейн, юридический центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, ресторан, кинотеатр, тренажерный зал, теннисный корт Все эти функции можно скомпоновать в три варианта:

1. Банк, офисный центр.

2. Гостиница с рестораном.

3. Пансионат

Рассмотрим каждый из этих вариантов в рамках экономически целесообразных и финансово осуществимых функций.

Первый вариант - это банк с юридическим центром. Ну, во-первых, необходимо ответить на вопрос, почему этот вариант находится в числе оставшихся?

Самое главное, это то, что ни в анализируемом районе, ни в самом г. Железноводске нет такого специализированного объекта, где сконцентрированы такие функции. В данном районе имеется только банкомат. Хотя, это селитебная зона, но потребность в услугах банка, всегда будет существовать.

Кроме того, в данный вариант включена функция юридического центра. Это совсем не случайно. Основная причина в отсутствии такого центра и в районе, и даже в городе. Конечно, существуют различные нотариальные конторы, кабинеты юристов, но нет такого учреждения, где комплексно решался ряд вопросов. Кстати, проектируемый центр может иметь и междугороднее значение, так как в нем будет осуществляться весь спектр услуг, осуществляемых в области правоотношений.

Ближайшее расположение банка и юридического центра друг к другу будет способствовать их взаимосвязанной и налаженной работе в решении ряда вопросов. Это создаст удобства в сокращении времени оформления документов, в повышении качества выполнения услуг, а также привлечет большее количество заинтересованных сторон. Ну, а если отобрать и подготовить высококвалифицированные кадры, то данный объект станет по-настоящему востребованным.

Второй вариант - это гостиница с рестораном. Его выбор в числе трех оставшихся вариантов неслучаен. Но сначала нужно ответить на вопрос.

Ну, во-первых, для чего здесь гостиница? Ведь вокруг множество санаториев и пансионатов со множеством предлагаемых ими услуг в сфере здравоохранения. Но нет в этом живописном районе сооружения, где можно было бы остановиться на короткий, неопределенный срок.

Но сама по себе гостиница будет здесь нерентабельна. Это связано с большой площадью застройки. Было бы глупо для заказчика недоиспользовать предлагаемый земельный фонд. Поэтому в этот вариант можно включить и ресторан, и боулинг-клуб. Думаю, что данные функции будут востребованы и иметь спрос. Любой отдыхающий, остановившийся здесь, может не выходя из здания поужинать и провести досуг.

Кроме того, необходимо рассматривать и акцентировать свое внимание на рыночный спрос. А что сейчас рынок предлагает своему потребителю? Рынок услуг настолько расширил свои границы, что в индустрии развлечении ему, практически, нет равных. Появление всевозможных «аттракционов» приводит все к большему их спросу. Поэтому, со временем, наверное, некоторые функции еще можно будет включить в этот ряд.

Ну, и наконец, третий, заключительный вариант пансионат. Безусловно, на его выбор из массы других повлияло местоположение исследуемого участка. Что может быть лучше чистого воздуха, горного пейзажа, целебных свойств минеральных вод?!

На протяжение двух столетий строились и строятся такие санаторные комплексы. И не возникал вопрос о конкуренции среди них, так как востребованность таких услуг всегда существовала. Тысячи людей из разных уголков нашей страны и ближнего зарубежья стремятся сюда, на Кавказские Минеральные Воды.

Наоборот, в 90-е годы прошлого столетия, многие из таких комплексов пришли в упадок. Медицинский персонал расформирован, потеряно много рабочих мест. Поэтому сейчас даже необходим рост строительства таких учреждений. Необходимо вернуть нашему региону прежний статус Здравницы. А также чтобы поднять социально-экономический рост жизни населения. Только всегда встает вопрос об инвестициях в эту отрасль!

Реальное хозяйствование сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта как экономического ресурса и отыскание путей повышения эффективности этого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов, используемых в качестве реального или финансового актива, т.е предназначенных для извлечения прибыли, должны основываться на параметрах доходности объекта.

Одним из основных параметров доходности объекта является ставка арендной платы, определяемая как арендный доход, выраженный в денежных единицах за единицу времени и отнесенный к единице площади помещения (участка земли). Данные об арендных ставках для данной работы взяты из мониторинга СМИ «Из рук в руки», «Все для Вас», «Рынок недвижимости Кавминвод».

В ряде случаев доходы не могут быть получены в полном объеме:

? из-за потерь, связанных с недозагрузкой, ? вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендаторов;

? из-за потерь, связанных с обычной в современных условиях практикой задержки или прекращения очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Если предположить, что потери от недозагрузки и неплатежей для разных типов помещений одинаковы, то можно рассчитать эффективный валовой доход как разность потенциального валового дохода и потерь от недозагрузки и неплатежей.

Операционные расходы подразделяются на две группы: условно постоянные и условно переменные, которые формируются из общего перечня расходов.

Чистый операционный доход представляет собой чистый годовой доход на весь капитал, инвестированный в изучаемый объект недвижимости, и рассчитывается как разность эффективного валового дохода и операционных расходов.

Еще одним из показателей эффективности использования объекта недвижимости является величина годовой нормы доходности капитала, вложенного в объект недвижимости. Общая норма доходности всего инвестиционного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода к общей сумме средств, вложенных в этот объект.

Для данной дипломной работе все вышеперечисленные показатели эффективности использования объекта определены и сведены в таблице 1 «Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка».

Проанализировав оставшиеся три варианта функций, можно выделить третий - «Пансионат», который по отдельным показателям опережает остальные, и в целом является оптимальным. Если сравнивать значения стоимости объекта для каждого из них, то нужно отметить, что самым высоким является у последнего - 196166883,11. Данный вывод является определяющим в выборе наилучшего и наиболее эффективного варианта использования.

Диаграмма предложения по видам недвижимости %

Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка.

Таблица 1.

Показатель	Вариант 1 (банк, юридический центр)	Вариант 2 (гостиница с рестораном)	Вариант 3 (пансионат)
Площадь (S), м2	9626,2	9626,2	9626,2
Строительный объем, м3	38823,5	38823,5	38823,5
Площадь застройки, м2	2906,5	2906,5	2906,5
Площадь участка, м2	10855	10855	10855
Арендная ставка (А), д.е. за м2 в год	13200	14900	16500
Потери от недозагрузки (Кv), %	5	5	5
Потери от неплатежей (КL), %	?	?	?
Коэффициент операционных расходов (КЕ0), %	54320646,6	61316487,45	67900808,25
Эффективный валовой доход (Ieg), д.е. в год	120712548	136258861	150890685
Чистый операционный доход (I0), д.е. в год	66391901,4	74942373,55	82989876,75
Стоимость строительства здания (VB), д.е.	129851000,5	139644200	150960158,9
Общий коэффициент капитализации (R0)	0,38	0,41	0,43
Стоимость объекта, д.е.	175057724,71	184850924,21	196166883,11
Стоимость земли, д.е.	45206724,21	45206724,21	45206724,21

2.1.2 Выбор варианта ННЭИ земельного участка с улучшениями

При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения становятся более жесткими. Так, исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному потенциалу объекта, в частности его емкости и эффективности. В данной работе, как и для анализа ННЭИ земельного участка как свободного, так и для анализа ННЭИ земельного участка с улучшениями выбранные три варианта остаются без изменений. Результаты расчетов для определения нормы прибыли на инвестиции сводятся в таблицу 2.

Определение нормы прибыли на инвестиции.

Таблица 2.

№	Наименование показателя	Вариант1	Вариант2	Вариант3
1.	Чистый операционный доход	66391901,4	74942373,55	82989876,75
2.	Стоимость зданий, улучшений, (Vв)	129851000,5	139644200	150960158,9
3.	Норма прибыли на инвестиции, %	52%	53,8%	55%

В данном случае выбор варианта производится на основе анализа значения нормы прибыли на инвестиции. Самым высоким оно является для третьего варианта (пансионат) - 55%. Следовательно, он и является наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования исследуемого объекта.

2.2 Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равны сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопительного износа.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценке и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки.

Главная формула затратного подхода такова:

С затр = Сз.у. + Сн.с. - Из

где С затр - стоимость объекта оценки;

Сз.у.- стоимость земельного участка;

Сн.с. - стоимость нового строительства;

Из - износ, то есть количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения.

Определение полной восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость это стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведённого с учетом таких же стандартов, имеющего те же недостатки, по такому же проекту, с использованием рабочей силы такой же классификации.

Для расчёта стоимости нового строительства комплекса использованы данные объекта в ценах 2001 года.

Строительство объекта приводит к прямым и косвенным затратам.

Прямые затраты это стоимость строительства с накладными расходами и сметной прибылью.

Косвенные затраты включают в себя: оплату проектных работ, отвод участка в натуре, услуги оценщика, услуги риэлтора, БТИ и т.д.

Прямые затраты определяются по формуле:

ПЗ01 = 31384648,42 руб, k01/08 = 4,81.

ПЗ08 = 31384648,42 Ч 4,81 = 150960158,9 руб.

k01/08 - коэффициент перехода от 2001 г. к ценам 2009г.

Кроме того, необходимо учесть НДС - 18%.

ПЗ08 = 150960158,9 * 1,18 = 178132987,51 руб.

Далее находим косвенные затраты. Косвенные издержки - затраты инвестора, связанные со строительством, не включаемые в договорную цену. Проектные работы составляют 5% от прямых затрат в ценах 2001 г.:

Спр.р =П301*0,05* Кпр.р.,

где Кпр.р. -инфляционный индекс на проектные работы для строительства, равный 17.34.

Спр.р. = 31384648 * 0,05 * 17,34 = 27210489,82 руб.

Отвод участка в натуре(ОУ) составляет 0.5% от ПЗ08

ОУ = 178132987,51 * 0,005 = 890664,94 руб.

Регистрация прав собственности (Рп.с.) составляет 1% от ПЗ08

Рп.с. = 178132987,51 * 0,01 = 1781329,88 руб.

Услуги риэлтора, примем как 2% от П308

Ур = 178132987,51 * 0.02 = 3562659,75 руб.

Услуги БТИ составляют 2% от ПЗ08

Убти = 178132987,51 * 0.02 = 3562659,75 руб.

Итого косвенные затраты составят сумму всех рассчитанных издержек

КЗ = Спр.р. + Рп.с. + Ур + Убти + ОУ

КЗ = 27210489,82 + 890664,94 + 3562659,75 + 3562659,75 + 1781329,88 = 37007804,14 руб.

Далее определяем прибыль предпринимателя (это предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта).

ПП = n*ya / 2 *[1 + n*ya / 3 + C0 (1 + 2/3 n*ya + 2/3 n2 * y2a)].

Cз - стоимость земли - 45206724,21 руб. (рассчитана с помощью корректировок цен земельных участков в г. Железноводске - таблица 1),