Экспертиза и управление недвижимостью
Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом. Расчет показателей экономической эффективности инвестиционного проекта. Управление объектами недвижимости общества. Правовое положение земельного участка и экспертиза земельной собственности.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 06.05.2014 |
| Размер файла | 279,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Для обеспечения безопасных условий производства земляных работ необходимо соблюдать следующие основные условия безопасного производства работ. Земляные работы в зоне расположения действующих подземных коммуникаций могут производиться только с письменного разрешения организаций, ответственных за их эксплуатацию. Техническое состояние землеройных машин должно регулярно проверяться со своевременным устранением обнаруженных неисправностей. Экскаватор во время работы необходимо располагать на спланированном месте. Во время работы экскаватора запрещается пребывание людей в пределах призмы обрушения и в зоне разворота стрелы экскаватора.
Загрузка автомобилей экскаватором производится так, чтобы ковш подавался с боковой или задней стороны кузова, а не через кабину водителя. Передвижение экскаватора с загруженным ковшом запрещается.
При свайных работах наибольшее внимание должно обращаться на прочность и устойчивость копров, кранов, правильность и безопасность подвеса молота, надежность тросов и растяжек.
Перед работой копер должен быть закреплен противоугонными устройствами. На каждом копре указываются предельные веса молота и сваи. На копрах с механическим приводом должны устанавливаться ограничители подъема. Перед пуском молота в работу дается предупредительный звуковой сигнал; на время перерыва в работе молот следует опустить и закрепить.
Сборка, передвижка и разборка копра производится под руководством инженерно-трудовых работников. К работе на копрах допускаются только рабочие, прошедшие специальное обучение.
К монтажу сборных конструкций и производству вспомогательных такелажных работ допускаются рабочие, прошедшие специальное обучение и достигшие 18-летнего возраста. Не реже одного раза в год должна проводиться проверка знаний безопасности методов работ у рабочих и инженерно-технических работников администрацией строительства. Основные решения по охране труда, предусмотренные в проекте организации работ, должны быть доведены до сведения монтажников.
К монтажным работам на высоте допускаются монтажники, прошедшие один раз в году специальное медицинское освидетельствование. При работе на высоте монтажники оснащаются предохранительными поясами. Под местами производства монтажных работ движение транспорта и людей запрещается. На всей территории монтажной площадки должны быть установлены указатели рабочих проходов и проездов и определены зоны, опасные для прохода и проезда. При работе в ночное время монтажная площадка освещается прожекторами. До начала работ должна быть проверена исправность монтажного и подъемного оборудования, а также захватных приспособлений. Грузоподъемные механизмы перед пуском их в эксплуатацию испытывают ответственными лицами технического персонала стройки с составлением акта в соответствии с правилами инспекции Госгортехнадзора. Такелажные и монтажные приспособления для подъема грузов надлежит испытывать грузом, превышающим на 10% расчетный, и снабжать бирками с указанием их грузоподъемности. Все захватные приспособления систематически проверяют в процессе их использования с записью в журнале.
Оставлять поднятые элементы на весу на крюке крана на время обеденных и других перерывов категорически запрещается.
При производстве электросварочных работ следует строго соблюдать действующие правила электробезопасности и выполнять требования по защите людей от вредного воздействия электрической дуги сварки.
Вновь поступающие рабочие-каменщики помимо вводного инструктажа и инструктажа на рабочем месте должны пройти обучение безопасным способам работы по соответствующей программе.
Рабочие места каменщиков оборудуются необходимыми защитными и предохранительными устройствами и приспособлениями, в том числе ограждениями. Открытые проемы в стенах и перекрытиях ограждаются на высоту не менее 1 м. Одновременно производство работ в двух и более ярусах по одной вертикали без соответствующих защитных устройств недопустимо. Кладка каждого яруса стены выполняется с расчетом, чтобы уровень кладки после каждого перемещения был на 1-2 ряда выше рабочего настила. При кладке стен с внутренних подмостей надлежит по всему периметру здания устанавливать наружные защитные козырьки. Первый ряд козырьков устанавливают не выше 6 м от уровня земли и не снимают до окончания кладки всей стены. Второй ряд козырьков устанавливают на 6-7 м выше первого и переставляют через этаж, то есть через 6-7 м. Ширина защитного козырька должна быть не менее 1,5 м. Плоскость козырька должна составлять с плоскостью стены угол 700. Хранить материалы и ходить на козырьках запрещается. Леса и подмостки необходимо делать прочными и устойчивыми. Настилы лесов и подмостей, а также стремянки ограждают прочными перилами высотой не менее 1 м и бортовой доской высотой не менее 15 см. Настилы лесов и подмостей надо регулярно очищать от строительного мусора, а в зимнее время от снега и льда и посыпать песком. Металлические леса оборудуются грозозащитными устройствами, состоящими из молниеприемников, токопроводников и заземлителей.
При устройстве кровли из рулонных материалов и варке мастики необходимо соблюдать особую осторожность во избежание ожогов горячим вяжущим раствором (битум, мастика). Котлы для варки мастик следует устанавливать на особо отведенных для этого и огражденных площадках, удаленных от ближайших сгораемых зданий не менее чем на 25 м. Запас сырья и топлива должен находиться на расстоянии не менее 5 м от котла. Все проходы и стремянки, по которым производится подноска мастик, а также рабочие места, оборудование, механизмы, инструмент и т. д. следует непосредственно перед работой осмотреть и очистить от остатков мастики, битума, бетона, мусора и грязи, а зимой от снега и наледи и посыпать дорожки песком. Рабочие, занятые подноской мастики, должны надевать плотные рукавицы, брезентовые костюмы и кожаную обувь. При гололеде, густом тумане, ветре свыше 6 баллов, ливневом дожде или сильном снегопаде ведение кровельных работ не разрешается.
Работа по оштукатуриванию внутри помещения как непосредственно с пола, так и с инвентарных подмостей или передвижных станков. Подмости должны быть прочными и устойчивыми. Все рабочие, имеющие дело со штукатурными растворами, обеспечиваются спецодеждой и защитными приспособлениями (респираторами, очками и т. д.). Место растворонасосов и рабочее место оператора должны быть связаны исправно действующей сигнализацией. Растворонасосы, компрессоры и трубопроводы подвергаются испытанию на полуторократное рабочее давление. Исправность оборудования проверяют ежедневно до начала работ. Временная переносная электропроводка для внутренних штукатурных работ должна быть пониженного напряжения - не более 36 вольт.
При производстве малярных и обойных работ необходимо выполнять следующие требования по охране труда.
Окраска методом пневматического распыления, а также быстросохнущими лакокрасочными материалами, содержащими вредные летучие растворители, выполняется с применением респираторов и защитных очков. Необходимо следить, чтобы при работе с применением сиккативов, быстросохнущих лаков и масляных красок помещения хорошо проветривались. При применении нитрокрасок должно быть обеспечено сквозное проветривание. Пребывание рабочих в помещении, свежеокрашенном масляными и нитрокрасками, более 4-х часов недопустимо. Все аппараты и механизмы, работающие под давлением, должны быть испытаны и иметь исправные манометры и предохранительные клапаны.
Улучшение организации производства, создание на строительной площадке условий труда, устраняющих производственный травматизм, профессиональные заболевания и обеспечивающих нормальные санитарно-бытовые условия - одна из важнейших задач, от успешного решения которой зависит дальнейшее повышение производительности труда на стройках.
В обязанности администрации строительных организаций по охране труда входят:
соблюдение правил по охране труда, осуществление мероприятий по технике безопасности и производственной санитарии;
разработка перспективных планов и соглашений коллективных договоров по улучшению и оздоровлению условий труда;
обеспечение работающих спецодеждой, спецобувью, средствами индивидуальной защиты;
проведение инструктажей и обучение рабочих правилам техники безопасности;
организация пропаганды безопасных методов труда, обеспечение строительных объектов плакатами, предупредительными надписями и т. п.;
организация обучения и ежегодной проверки знаний, правил и норм охраны труда инженерно-технического персонала;
проведение медицинских осмотров лиц, занятых на работах с повышенной опасностью и вредными условиями;
расследование всех несчастных случаев и профзаболеваний, происшедших на производстве, а также их учет и анализ;
ведение документации и проверка установленной отчетности по охране труда;
издание приказов и распоряжений по вопросам охраны труда.
Обязанности ответственных лиц административно-технического персонала строек за состояние техники безопасности и производственной санитарии определены СНиП «Положения о функциональных обязанностях по вопросам охраны труда инженерно-технического персонала».
Общее руководство работ по технике безопасности и производственной санитарии, а также ответственность за ее состояние возлагается на руководителей (начальников и главных инженеров) строительных организаций.
Вводный (общий) инструктаж по безопасным методам работ проводится со всеми рабочими и служащими, поступающими в строительную организацию (независимо от профессии, должности, общего стажа и характера будущей работы).
Цель вводного инструктажа - ознакомить новых работников с общими правилами техники безопасности, пожарной безопасности, производственной санитарии, оказания доврачебной помощи и поведения на территории стройки, с вопросами профилактики производственного травматизма, а также со специфическими особенностями работы на строительной площадке.
Вводный инструктаж, как правило, проводится инженером по технике безопасности. Программа вводного инструктажа разрабатывается с учетом местных условий и специфики работы на строительстве и утверждается главным инженером строительной организации.
Инструктаж на рабочем месте проводят со всеми рабочими, принятыми в строительную организацию, а также переведенными с других участков или строительных управлений, перед допуском к самостоятельной работе по безопасным методам и приемам работ и пожарной безопасности непосредственно на рабочем месте.
Первичный инструктаж проводится руководителем работ (мастером, производителем работ, начальником участка), в подчинение которому направлен рабочий.
Цель инструктажа - ознакомить рабочего с производственной обстановкой и требованиями безопасности при выполнении полученной работы.
Условия для маломобильных групп
Согласно постановлению Министерства строительства РФ и Министерства социальной защиты населения РФ № 18-27/14403-15 от 1111.94 г. в проекте обеспечиваются условия для престарелых людей и инвалидов.
На автостоянке предусмотрены места для парковки автомобилей инвалидов.
Подъем на крыльцо осуществляется по пандусу шириной 1.6 м с шероховатым покрытием и бортом 100 мм. Предусматривается устройство тамбуров шириной 2,2, глубиной 1,8 м.
Двери на пути инвалидов имеют ширину 1 м.
План обеспечения потребностей инвалидов и маломобильных групп населения предусматривает условия беспрепятственного и удобного передвижения инвалидов по участку.
Продольный уклон пути движения инвалидов не превышает 5% . Поперечный уклон пути движения принят не >2%. Высота бордюра по краям пешеходных путей на участке не менее 0,05м.
Высота бортового камня в местах пересечения тротуаров с проезжей частью на основных путях движения пешеходов принята 0.04м.
На открытой автостоянке, расположенной на расстоянии менее 50м выделяется 1 место для транспорта инвалидов. Это место обозначаются знаками, принятыми в международной практике. Ширина зоны для парковки 1 автомобиля инвалида принята шириной 3,5м. Дорожная разметка выполняется белой светоотражающей краской. Подъем на крыльцо осуществляется по пандусу шириной 1.6 м с шероховатым покрытием и бортом 100 мм. Предусматривается устройство тамбуров шириной 2,2, глубиной 1,8 м
5.3 Противопожарные мероприятия
Для построения сети пожарной сигнализации во встроено-пристроенных помещениях применены приборы приемно-контрольные марки "ЛУЧ" емкостью 1 шлейф, который устанавливается в служебном помещении
Проектом предусмотрено электропитание пожарной сигнализации от основного источника электропитания 220В (раздел ЭМ) и от резервного встроенного источника. Источник резервного питания обеспечивает бесперебойную работу прибора "ЛУЧ" при пропадании основного электропитания в дежурном режиме (не менее 24ч) и тревожном режиме (не менее 3 ч).
Исходя из характеристики помещений, оборудуемых автоматической пожарной сигнализацией, проектом предусмотрены извещатели пожарные дымовые типа ИП 212-5М. При невозможности установки пожарных извещателей на потолочном перекрытии, пожарные извещатели установить на стене на расстоянии не более 300 мм от потолка, включая габариты извещателя,
В коридорах предусмотрено включение ручных извещателей ИПР-ЗС. Ручной извещатель установить на стене на высоте 1,5м от уровня пола.
В помещении где установлены приборы приемные пожарный предусматривается установка извещателя охранного поверхностного типа «АРФА».
Шлейфы пожарной сигнализации прокладываются проводами с медными жилами типа КПСВВ 1x2x0,5.
Провод КПСВВ 1x2x0,5 не распространяет горение и имеет сертификат пожарной безопасности.
Шлейф пожарной сигнализации прокладывается отдельно от всех силовых, осветительных кабелей и проводов.
При параллельной открытой прокладке расстояние между проводами и кабелем шлейфа пожарной сигнализации с силовыми и осветительными проводами должно быть не менее 0,5 м. Допускается уменьшить расстояние до 0,25 м между шлейфами пожарной сигнализации и одиночным осветительными проводом, и контрольным кабелем. При пересечении проводов и кабелей с трубопроводами расстояние меиеду ни ми в свету должно быть не менее 50мм.
При параллельной прокладке расстояние от проводов до трубопроводов должно быть не менее 10мм.
В соответствии с СниП 2.08.01-89* жилые помещения квартир оборудуются автономными пожарными оптико-электронными дымовыми пожарными извещателями типа ИП 212-43, которые устанавливаются на потолке каждой комнаты. Извещатель обеспечивает выдачу 4-х видов звукового оповещения: «Пожар», «Внимание», «Внутренняя тревога», «Разряд батареи» и 2 световых сигнала: «Норма» и «Пожар». Все извещатели в пределах квартир объединяются в группу двухпроводным шлейфом. Питание извещателей предусматривается от двух батареек типа R 03 и LR 03. Длительность работы извещателей от данного комплекта батареек до 4-х лет. При возникновении пожара в одном из помещений квартиры, извещатель, установленный в нем выдает сигнал «Пожар», а в остальные помещения выдается звуковой сигнал «Внимание тревога».
Проект разработан в соответствии с требованиями СНиП 2.01.02-85*, СанПиН 2.4,2.1178-02, СНиП 21-01-97*, СНиП 21-02-99, СНиП 2.08.02-89*, СНиП 2.09.04-87, МДС 21-1.98. Все принятые в проекте конструкции зданий имеют необходимые пределы огнестойкости для зданий II степени огнестойкости. Металлические балки, косоуры лестниц, перемычки из уголков оштукатурить цементным раствором по сетке 25-30 мм. Деревянные конструкции стропильной системы обработать антипиренами, покрыть огнезащитным составом.
Согласно п.6.13 СНиП 21-01-97* здания класса Ф3.1 должны иметь не менее 2-х эвакуационных выходов.
Здание оборудовано 5-ю лестничными клетками с выходами согласно п 6.34 СНиП 21-01-97*. Лестничные клетки обеспечивают эвакуацию с этажей в соответствии с п. 6.15 табл. 9 СНиП 2.08.02-89*.
Двери на путях эвакуации открываются по пути следования и не имеют запоров (п.6.18 СНиП 21-01-98).
Отделка полов и стен на путях эвакуации выполнена согласно норм. Коридоры имеют естественное освещение и проветривание. Двери выхода на чердак выполнить в противопожарном исполнении. Указанные двери, двери санузлов и лестничных клеток выполнить с установкой приборов для самозакрывания и уплотнения притворов. Выход на кровлю обеспечен через слуховые окна размерами 1,0x1,0 м (п.8.4 СНиП 21-01-97*). Выход на чердак предусмотрен с верхних площадок лестничных клеток. Вдоль чердака предусмотрен проход высотой не менее 1,8 м (п. 8.5 СНиП 21-01-97*). Предусмотрено ограждение кровли и система снегозадержания.
5.4 Благоустройство
Участок благоустраивается и озеленяется. На участке предусматривается устройство газонов с посадкой деревьев, кустарников и устройством цветников. На проектированном газоне производится засев трав.
Состав травосмеси для газонов обыкновенный:
1) Овсяница красная 50%
2) Райграс пастбищный 50%.
Внесение минеральные удобрения на участке:
1) Калийная селитра 1 кг/100м2;
2) Суперфосфат простой 3 кг/100м2;
3) Сульфат аммоний 3 кг/100м2.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
При реализации пяти этапов алгоритма анализа с целью выбора варианта ННЭИ первоначально составляется максимально полный перечень функций, которые «в принципе» могут быть реализованы на базе исследуемого объекта. На данном этапе включение функций в перечень осуществляется без ограничений, в режиме «мозгового штурма», когда разрешены предложения, сколь угодно фантастические, но реализуемые на участке с имеющимися характеристиками и в существующем окружении (в книге Озерова Е.С. приводится пример, когда для объекта умеренного размера были рассмотрены более 80 функций).
Отметим, что при этом для свободного земельного участка и для участка с существующими улучшениями должна быть предусмотрена возможность в будущем провести дополнительные изменения объекта:
- в соответствии с принципами баланса и экономического разделения участок может быть разделен на равные или неравные доли с выполнением или без выполнения работ (на всем участке или на отдельных частях его) по расчистке территории, прокладке дорог и разводке коммуникаций;
- в соответствии с принципом экономического размера может быть рассмотрен гипотетический вариант «присоединения» части или всего соседнего участка к данному участку (если для потенциально востребованных гипермаркета, технопарка, складского комплекса нужна территория площадью больше оцениваемого участка) - путем покупки, аренды или привлечения «соседа» к участию в инвестиционном проекте;
- существующее строение может быть наращено (вверх, вниз, по периметру), реконструировано (но не снесено!), на свободной части земельного участка может быть построено дополнительное здание или сооружение;
- многолетние насаждения могут быть посажены или убраны;
- пакет прав и обременений может быть дополнен или реструктурирован.
Особо отметим необходимость вариации объемов строительства и типов планировочных решений при выборе ННЭИ свободного участка земли. Как показано в разделе 7.3.2 книги Озерова Е.С. (далее - «книга»), для любого функционального назначения улучшений зависимость стоимости земельного участка от высоты здания имеет максимум (следствие выполнения принципа увеличивающейся и уменьшающейся отдачи). Это означает, что для каждой функции существует оптимальная высота здания и если нет градостроительных ограничений на этажность строений, именно эту оптимальную высоту (свою для каждой функции) и следует рассматривать при сравнении вариантов. Если ограничения имеются, то в ННЭИ рассматривается меньшая из двух высот: разрешенная или оптимальная.
Отметим недопустимость исключения из рассмотрения оценщиками и управляющими некоторых видов функций на основании всего лишь сведений о том, что объекты подобного профиля уже имеются в непосредственной близости от исследуемого объекта. Такое исключение может быть осуществлено только на основании результатов анализа степени удовлетворения текущего и прогнозируемого потребительского спроса на соответствующий вид товаров или услуг на локальном рынке, а также анализа возможности (или невозможности) обеспечения более высокой конкурентоспособности исследуемого объекта в сравнении с «соседним» объектом (именно так ставится задача перед управляющим объектом недвижимости).
На следующем (втором) этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений и в том числе ограничений, установленных:
- правилами зонирования и (или) существующими регламентами получения разрешения на застройку, на разделение или на объединение участков;
- требованиями, предусмотренными Строительными нормами и правилами (СНиП) и, в частности, ограничениями по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения относительно коммуникаций;
- нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников, а также по потреблению ресурсов.
При этом имеются в виду запреты и ограничения не только на сами функции, но также и на набор работ (строительно-монтажных, наладочных), предназначенных для реализации этих функций. Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе учитывается:
- наличие сервитутов (в том числе и не реализованных, но потенциально возможных) и других ограничений прав собственности на объект;
- местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или (и) передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;
- наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;
- возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемой функции.
Отметим, что в перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий заинтересованных лиц и дополнительного финансирования.
Обратим внимание на обоснование ошибочности отказа аналитиков от вариации объемов строительства и архитектурно-планировочных решений при выборе ННЭИ свободного земельного участка на основании того, что предпроектное предложение по застройке согласовано заказчиком оценки в административном органе регулирования градостроительной деятельности. Следует иметь в виду, что такое согласование может быть получено и для другого проекта или предпроектного предложения, не противоречащего градостроительным нормам. Невыполнение упомянутого выше требования о вариации объемов строительства и объемно-планировочных решений (учета принципа увеличивающейся и уменьшающейся отдачи) приводит на практике к существенным ошибкам в оценке рыночной стоимости права собственности или права аренды участка. Конечно, осуществление упомянутых вариаций потребует дополнительных расходов на оплату труда проектировщиков и приведет к удорожанию работ по оценке объекта, однако это не может служить основанием для отказа от обстоятельного обоснования варианта ННЭИ участка.
На третьем этапе анализа изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур второго этапа. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка, а также функции, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства. Как и на предыдущем этапе, в перечне функций для дальнейшего анализа оставляются функции, которые физически нереализуемы в текущем состоянии объекта, но могут быть исполнены после дополнительных улучшений. Очевидно, что требующееся для таких улучшений дополнительное финансирование понижает конкурентоспособность функции при окончательном выборе варианта по критерию максимальной продуктивности.
На четвертом этапе анализа юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности. Эта последняя достигается, если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает (при использовании каждой из функций) возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода, не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов. Предусматривается также, что указанные доходы должны поступать в планируемые промежутки (моменты) времени и в заданных размерах.
Отметим, что при анализе спроса необходимо выделение целевого рынка под каждую функцию, позиционирование объекта оценки в сравнении с объектами-конкурентами, прогноз тенденций развития демографической ситуации и инвестиционной активности - с анализом экономической ситуации в регионе и регионального рынка недвижимости, прогноз доходности и возможной цены перепродажи объекта с учетом тенденций изменения структуры предложения.
На данном этапе необходимо также обеспечить обычно не оговариваемые условия финансовой осуществимости функции: не каждый доходный проект в экономических условиях, характерных для момента оценки или приема объекта в управление, кредитуется банками или может быть обеспечен партнерским капиталом. При этом нужно иметь в виду, что в российских условиях дополнительно практикуются схемы финансирования с долевым участием в строительстве будущих собственников или схемы кредитования инвестора поставщиком строительных материалов (с отсрочкой платежей за их поставку) или подрядчиком (с отсрочкой платежей за строительные работы). Отметим, что на данном этапе анализа выясняется только принципиальная возможность обеспечения финансирования - без предпочтений какого-либо из источников (вариантов).
Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Обратим внимание на то, что по описанному алгоритму ведется анализ использования участка как свободного: здесь функции рассматриваются в укрупненном варианте (без детализации по элементам) и результатом анализа является выбор одной укрупненной функции (жилая, торговая, офисная, складская, производственная и пр.). В этом случае, как указывалось выше, кроме функций могут варьироваться также и характеристики самого участка: могут быть разными размеры частей при дроблении одного участка или может варьироваться общий размер участка.
При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения функций из этого перечня становятся более жесткими. Отметим, в частности, что при анализе ННЭИ для участка с улучшениями из исходного перечня функций исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному потенциалу объекта, в частности, его емкости и эффективности (подробнее см. книгу).
Важно, что на заключительном этапе анализа с целью выбора ННЭИ для участка с улучшениями должна рассматриваться не одна-единственная функция (как при анализе использования земли), а перечень всех экономически целесообразных и финансово осуществимых функций, которые могут быть реализованы в разных частях объекта. Например, можно планировать размещение:
- складской функции - в подвале здания и в дополнительно построенном складском строении на свободной части участка земли,
-торговой функции - на первом этаже здания и в торговых павильонах, построенных на свободной части участка земли,
-офисной функции - на первом и на втором этажах здания и т.п.
В таком случае подбор комбинаций функций осуществляется на основе экспертных оценок. Эти оценки позволяют учитывать совместимость функций при максимальной продуктивности их комбинации (иногда бесприбыльная функция, реализуемая в одном из помещений, оказывает существенное влияние на реализуемость других, высокодоходных функций во всем объекте).
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в вред. от 29.12.2006 г.) // СЗ РФ. - 2005. - № 1.
2. Гражданский кодекс Р.Ф. Часть первая от 30 ноября 1994г. №51-Ф3 и часть вторая от 26 января 1996г. №14-Ф3. - М.: Инфра. М - Норма, 1997г.
3. Жилищный кодекс РФ
4. Постатейный комментарий к жилищному кодексу РФ, под ред. П.В. Крашенинникова, Статус. - 2005.
5. Постановление Правительства РФ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки отдельных категорий земель» от 7.12.2005г. №133-n.
6. Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15.03.1997г. №319.
7. МДС 81-35.2004г. «Методические рекомендации по определению
8. Ф3 №135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ».
9. ГСН 81-05-02-2001 «Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве СМР зимнее время».
10. ГСН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм на строительство временных зданий и сооружений».
11. ГОСТ 12.1.005-85 Общие санитарно-гигиенические требования к воздуху рабочей зоны.
12. СНиП II-3-79* Строительная теплотехника. Госстрой СССР. - М.: Стройиздат, 1981 - 32 с.
13. СНиП 23-01-99**. Строительная климатология. Госстрой России, 1999.
14. СНиП 2.03.01-84 Бетонные и железобетонные конструкции. Госстрой СССР. М., 1985.
15. СНиП 3.01.01-85* Организация строительного производства/Госстрой СССР. - М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1990. - 56 с.
16. СНиП 12-01-2004 Организация строительства/Госстрой России. - М.: Стройиздат, 2004. - 24 с.
17. СНиП 1-04-03-85* Нормы продолжительности строительства. Ч I и II.
18. СНиП 12-04-2002. Безопасность труда в строительстве.
19. СН 423-71. - Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительство. - М.: Стройиздат, 1979. - 98 с.
20. Индексы цен в строительстве, КО - Инвест, вып. 62, 2008г.
21. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву,. архит. и жил. политике; рук. авт. кол. В.В. Косов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров. - М. : ОАО «НПО» Изд - во «Экономика», 2000. - 421 с.
22. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости - СПб.: Питер, 2000. - 208 с.
23. Байков В.Н., Сигалов Э.Е.. Железобетонные конструкции. - М., 1985.
24. Вольфсон В.Л. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: Справочник производителя работ / В.Л. Вольфсон, В.А. Ильяшенко, Р.Г. Комиссарчик. - 2-е изд. Стереотип. - М. : Стройиздат, 1999. - 348 с.
25. Григорьев В.В., Острина И.А., Рудиев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.- практ. пособие. - М.: Дело, 2001.-704 с.
26. Дикман Л.Г. Организация и планирование строительного производства: Управление строительными предприятиями с основами АСУ: Учеб. для строит. вузов и фак. - 3-е изд., перераб. и доп.-м.: Высш. шк., 1988. - 559 с.: ил.
27. Дмитриев Б.В. Пример расчета сравнительной эффективности различных способов проведения реконструкции на базе квартала массовой пятиэтажной застройки // Промышленное и гражданское строительство. - 2003. - № 11. - С. 33-35.
28. Дорофеев В.М. О мониторинге технического состояния зданий / В.М. Дорофеев, Н.Н.Федоров, В.И. Сурков, А.М. Курзанов // ПГС. - 2003. - № 11. - С. 31-32.
29. Завьялова Н. Девять вопросов о строительстве / Н. Завьялова // Новости недвижимости. -08.04.2004. - № 15. - С. 10-11.
30. Колотилкин Б.М. Надежность функционирования жилых зданий / Б.М. Колотилкин. - М. : Стройиздат, 1989. - 422 с..
31. Лекции по экономике города и муниципальному управлению. - М. : Фонд «Институт экономики города», 2004. - 289 с.
32. Линович Л. Е. Расчет и конструирование частей гражданских зданий. Киев, «Будiвельник», 1972.- 664 с.
33. Лушкин С.А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья / С.А. Лушкин // Экономика строительства. - 2001. - № 7. - С. 16.
34. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: «Экзамен», 2000. - 512 с.
35. Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище : Монография. -Томск : Изд-во Томск. гос. архит.-строит.ун-та, 2005. - 298 с.
36. Оценка недвижимости. Учебник./Под. Ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: издательство «Финансы и статистика», 2003.
37. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика.- М., 2006.- 289 с.
38. Строительные конструкции. В 2-х. т. Т.1. Металлические, каменные, армокаменные конструкции. Конструкции из дерева пластмасс. Основания и фундаменты: Учебник для техникумов/ Т.Н. Цай, М.К. Бородич, А.П. Мандриков; Под ред. Т.Н. Цай. - 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Стрйиздат, 1984. - 656с.
39. Теличенко В.И. Технология строительных процессов. В 2ч. Ч.2: Учебник/В.И Темченко, А.А. Лапидус, О.М. Тереньев. - М.: Высш. шк., 2003. - 392 с.: ил.
40. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб.пособие / Под общ. ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова.- М., 1997.- 497 с.
41. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательство «Экмос», 2000г. - 352 с.
42. Хомич В.А. Экология городской среды: Учеб. пособие для вузов. - Омск: Изд-во СибАДИ, 2002. - 268 с.,
43. Экология и безопасность жизнедеятельности: Учеб. пособие для вузов/ Д.А. Кривошеин, Л.А. Муравей, Н.Н. Роева и др.; Под ред. Л.А. Муравья. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000.- 447 c.
44. Экономика и управление недвижимостью.: Учебник для вузов/Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск.: Изд.- во «Смолин Плюс». - М.: Издательство «АСВ». 1999.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016Описание земельного участка и здания офисного типа, расположенного на нем. Элементы коммунального обеспечения. Расчет рыночной стоимости земельного участка и объекта недвижимости. Изучение рынка офисных помещений. Метод дисконтированных денежных потоков.
контрольная работа [19,9 K], добавлен 16.02.2015Описание объекта недвижимости: его географическое местоположение, текущее состояние и использование. Управленческая экспертиза объекта и экономическая экспертиза на пять лет, разработка стратегии управления для целей повышения доходности объекта.
курсовая работа [60,9 K], добавлен 01.02.2011Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.
курсовая работа [92,9 K], добавлен 11.03.2014Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010Ценность земельного участка как объекта и товара на рынке недвижимости, право собственности на недвижимое имущество. Определение рыночной стоимости предприятия, ликвидационная стоимость потенциального дохода. Эффективное использование земельного участка.
контрольная работа [18,7 K], добавлен 04.04.2011Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012Определение стоимости оцениваемого объекта (дом, надворные постройки и плодово-ягодные насаждения, подлежащие сносу) сравнительным и затратным подходами. Оценка стоимости права собственности на земельный участок, расчет восстановительной стоимости.
дипломная работа [4,3 M], добавлен 21.07.2011Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.
курсовая работа [74,7 K], добавлен 22.01.2014Юридические аспекты управления объектами недвижимости: особенности нормативно-правового регулирования, договорные отношения в данной области. Регистрация и экспертиза объектов недвижимости, законодательное обоснование ее учета на государственном уровне.
контрольная работа [20,7 K], добавлен 11.12.2012
