Экспертиза и управление недвижимостью

Сав - авансовый платеж (30% от прямых затрат) -53439896,26 руб.

С0 - начальный платеж Сз + Сав = 98646620,47 руб.

Спк - сумма прямых и косвенных издержек - 215140791,65 руб.

С - сумма всех издержек С = 313787412,12 руб.

С0 / C = 0,32

ya - начальная ставка дисконтирования - 30%

n - продолжительность строительства - 3 года.

ПП = 3 * 0,3 /2 [1 + 3 * 0,3 / 3 + 0,32 (1 + 2/3 *3 * 0,3 + 2/3 * 32 * 0,32)] = =0,45 [1,3 + 0,32 *( 1+0,6 + 0,54)] = 0,90.

ПП = (ПЗ + КЗ) * ПП

ПП = 215140791,65 * 0,90 = 193626712,49 руб.

ПВС = ПЗ + КЗ + ПП = 178132987,51 + 37007804,14 + 193626712,49 = =408767504,14 руб.

Расчет накопленного износа.

Определение физического износа методом нормативного срока жизни объекта.

В методе нормативного срока службы физический износ определяется как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы, т.е. по формуле

где - количество лет, прошедших с момента завершения строительства;

- нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания.

В данном случае ни о каком физическом износе не может идти речь, так как комплекс находится на стадии проектирования и возведен, но еще не сдан в эксплуатацию только спальный корпус.

Функциональное устаревание

Функциональный износ (устаревание) характеризует степень несоответствия современным требованиям основных эксплуатационных параметров зданий, определяющих условия жизнедеятельности людей, функционирование производственного оборудования, объем и качество предоставляемых услуг.

Физический износ можно уменьшить путем текущего или капитального ремонта, а функциональное устаревание - только реконструкцией или модернизацией.

Причинами функционального устаревания могут быть:

1. Отсутствие элементов благоустройства или недостаточные объемы - недостатки, требующие добавления элементов (устаревание 1-го рода).

2. Моральное устаревание элементов объекта - недостатки, требующие замены или модернизации элементов (устаревание 2-го рода).

3. Избыточные элементы или объемы - сверхулучшения (устаревание 3-го рода).

Недостатки, требующие добавление элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым.

Устранимое функциональное устаревание - это такой износ, устранение которого технически возможно и экономически выгодно, так как затраты на него меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

где УФУ1 - устранимое функциональное устаревание 1-го рода, вызванное отсутствием элементов или недостаточными объемами;

УФУ2 - устранимое функциональное устаревание 2-го рода, вызванное наличием морально устаревших элементов благоустройства;

УФУ3 - устранимое функциональное устаревание 3-го рода, вызванное наличием избыточных элементов или объемов.

УФУ1 определяется как разность между стоимостью требуемых дополнительных элементов благоустройства на дату оценки и стоимостью их замещения, как если бы они были в составе здания во время строительства.

В данном случае при осмотре объекта оценки установлено, что оцениваемого торгового центра присутствуют элементы благоустройства в достаточных объемах и УФУ1 отсутствует.

УФУ2 определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости морально устаревших элементов и стоимости затрат на замену (модернизацию), включающей демонтаж устаревших и монтаж современных элементов. УФУ2 отсутствует.

УФУ3 определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости избыточных элементов (объемов) и стоимости их ликвидации за вычетом возврата. В данном случае УФУ3 отсутствует.

Неустранимое функциональное устаревание - это износ, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно, так как затраты на него больше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

где НФУ1 - устранимое функциональное устаревание 1-го рода, вызванное отсутствием элементов или недостаточными объемами;

НФУ2 - устранимое функциональное устаревание 2-го рода, вызванное наличием морально устаревших элементов благоустройства;

НФУ3 - устранимое функциональное устаревание 3-го рода, вызванное наличием избыточных элементов или объемов.

НФУ1 определяется как разница чистой потери дохода из-за отсутствия элемента благоустройства на дату оценки и их стоимости замещения, как если бы они были в составе здания во время строительства. НФУ1 у здания отсутствует.

НФУ1 определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости морально устаревших элементов и чистой потери дохода за вычетом стоимости замещения современных элементов, как если бы они были в составе здания во время строительства. НФУ2 отсутствует.

НФУ3 определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости избыточных элементов (объемов) и дополнительных эксплуатационных затрат на них за вычетом добавленной стоимости здания, получаемой за счет «сверхулучшений». Данный вид устаревания отсутствует, так как «сверхулучшений» у здания нет.

Таким образом, функционального устаревания у оцениваемого объекта не выявлено.

Внешний экономический износ.

Внешний экономический износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту недвижимости, и относится как к земельному участку, так и к некоторым улучшениям. В данном здании внешний экономический износ отсутствует.

Расчет накопленного износа

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов. Накопленный износ рассчитывается по след формуле:

И = 1 - ((1 - ФИ) х (1 - ФУ) х (1 - ВИ)),

где: И - накопленный износ;

ФИ - физический износ;

ФУ - функциональный износ;

ВИ - внешний (экономический) износ.

И = 1- ((1-0) х (1-0) х (1-0)) = 0,00

Отсутствие износа объясняется тем, что здание только построено и сдано в эксплуатацию.

Результаты расчета стоимости затратным подходом.

Стоимость здания за вычетом накопленного износа равна

178132987,51 - 0% = 178132987,51 руб.

Итого рыночная стоимость объекта равна

С затр = Сз.у. + Сн.с. - Из

Сзатр = 45206724,21 + 178132987,51 + 37007804,14 = 260347515,86 руб.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого права собственности объекта на дату оценки, полученная затратным подходом равна: 260347515,86 руб.

2.3 Определение рыночной стоимости доходным подходом

В основе подхода лежит предпосылка, что стоимость объекта обусловлена способностью объекта генерировать денежные потоки в будущем, т.е. доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков.

Объект оценки находится в эксплуатации и способен приносить доход. В расчёте был применён метод дисконтирования денежных потоков. Метод ДДП позволяет определить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчёта стоимости необходимы данные:

-длительности прогнозного периода;

-прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

-ставка дисконтирования.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

-потенциальный валовой доход;

-действительный валовой доход;

-чистый операционный доход;

-денежный поток от уплаты налогов;

-денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

- ЧОД (указывая, что объект недвижимости применяется как не отягощенный долговыми обязательствами)

- чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию

- облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток так как: денежные потоки не так изменчивы, как прибыль; понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчёт прибыли; показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определённый период, с расходами, понесёнными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств; денежный поток - показатель достигнутых результатов, как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определённых денежных средств на счетах владельца.

Расчёт типичного срока прогноза.

Для России принят прогнозный период 3-5 лет, хотя международной практике 5-10 лет считаются средними. Период в 3-5 лет обусловлен не стабильностью оценочных факторов и обеспечивает реальный анализ денежных потоков, характера их изменения.

Для расчёта прогноза величина принята 3 года.

Прогнозирование денежных потоков до конца периода владения

Прогнозируется 5%-е повышение ежегодной арендной ставки. Необходимо спрогнозировать изменения ПВД, ДВД, ОР, на весь период владения объектом.

ПДВ это общий доход без учёта потерь, при 100% загрузке. ПВД зависит от сдаваемой площади и рассчитывается по формуле:

IIBД=SCa,

где S-площадь сдаваемая в аренду, м2;

Са-арендная ставка за м2; Са = 16500 руб/год за м2.

Арендная ставка вычислена путем корректировок арендных ставок по городу Железноводску.

ДВД, действительный валовой доход это ПВД за вычетом потерь от недозагрузки, потери при сборе арендной платы и добавлением прочих рыночных доходов от рыночного использования:

ДВД = ПВД - Потери.

Потери можно выразить в % по отношению к потенциальному валовому доходу.

Чистый операционный доход (ЧОД) это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (не включая амортизационные отчисления):

ЧОД=ДВД-ОР,

Операционные расходы это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства валового дохода.

Для данного расчёта ОР приняты на уровне 60% от ДВД.

ОР = ДВД - 0.60.

При определении ставки дисконтирования необходимо понимать, что инвестор, приобретая объект недвижимости, отдаёт свои деньги в обмен на право через время вернуть их с прибылью, не получение её учитывается премией за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог получить, вложив свой капитал с максимальным риском.

В работе приведён метод кумулятивного построения, при нём безрисковая ставка увеличивается на различные виды рисков. Формула кумулятивного построения выглядит таким образом:

Y = YB+ ?dYi,

где YB - безрисковая ставка

dYi - поправка на соответствующий риск

В качестве безрисковой принята ставка по журналу «Эксперт», что составляет 9,9% годовых.

Поправки на риск примем исходя из таблицы:

Риски	Премия,%
Риск связанный со строительством	3%
Риск недвижимости	2%
Риски конкуренции	2%
Риск некомпетентного управления	3%
Прочие риски	4%

Риск строительства включает с себя риски, возникающие на этапе строительства, а также риски невыполнение работ в запланированные сроки, риск отсутствия должного качества работ и д. р.

Риск ликвидности связан с оборачиваемостью активов недвижимости, и обладает низкой ликвидностью.

Риск конкуренции, риск появления конкурентных проектов, риск не компетентного управления связан с изменениями прогнозов, повышение расходов и прочие.

Расчёт ставки дисконтирования приведён в таблице.

Безрисковая ставка	9,9%
Риск строительства	3,0%
Риск ликвидности	1,5%
Риски конкуренции	2%
Риск некомпетентного управления	2%
Прочие риски	3%
Итого	21,4%

Расчёт текущей стоимости доходным подходом

Перерасчёт потока доходов в текущую стоимость выполняется с использованием ставки дисконтирования в прогнозный период и с помощью ставки реверсии при продаже. Ставку реверсии примем равной фактору фонда возмещения в четвёртый год при величине безрисковой ставки по формуле:

Rb = (iб / (1 + iб)4 - 1).

Ставка реверсии будет составлять 21%

Реверсия это возврат инвестированного капитала в конце прогнозируемого периода. Состоит из рыночной стоимости объекта инвестиций на конец прогнозного периода.

Капитализированная стоимость продажи (реверсии) объекта в конце 4-го года будет равна:

 70605405

Vpив = ЧОД4/Rb = = 336216214,29 руб.

0,21

Чистая выручка от продажи за минусом комиссионных за продажу будет:

Vчист = Vpив * 0,95 = 336216214,29 * 0,95 = 319405403,58 руб.

Тогда денежный поток будет выглядеть следующим образом:

1-ый год - 57179628 руб.

2-ой год - 62039896 руб.

3-ий год - 66542792 + 319405403,58 = 385948195,58 руб.

Дисконтируем по вычисленной формуле. Получая стоимость объекта на дату оценки.

ЧОД i

NPV = ? ;

(1+ib)n

NPV = 57179628 / (1+0,214)1 + 62039896 / (1+0,214)2 + 385948195,58 / (1+0,214)3 = 47100187,81 + 41918848,65 + 214415664,22 = 303434700,68 руб.

Итого, рыночная стоимость объекта, определенная доходным подходом составляет 342168631,25 руб.

2.4 Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогом. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным.

Стоимости определения с использованием сравнительного подхода в руб.

Показатель	Года
	1	2	3	4	5
Арендная ставка(А), д.е. за м2 в год	0	10570,0	10412,7	10412,7	10412,7
Потери от недозагрузки (Кv), %	0	5,0	5,0	4,0	3,0
Потери от неплатежей (КL), %	0	5,0	3,0	3,0	2,0
Потери от недозагрузки и неплатежей	0	924876,8	911108,9	911108,9	911108,9
Операционных расходов (КЕ0),	0	5549260,6	3644435,6	3644435,6	3644435,6
Эффективный валовый доход (leg), д.е. в год	0	18497535,3	18222177,9	18222177,9	18222177,9
(Io), д.е. в год	0	12023397,9	13666633,4	13666633,4	13666633,4
Налог на прибыль	0	2885615,5	3279992,0	3279992,0	3279992,0
Коэффициент дисконтирования	13,05%	0,782	0,692	0,612	0,541
		7 149 523,243	7 188 355,422	6 358 397,532	5 624 265,469
Итого		210632054,7

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом сравнения продаж составляет: 210632054,7 руб.

2.5 Расчет показателей экономической эффективности инвестиционного проекта

Определим чистую прибыль пансионата за год.

Из технической части видно, что данный комплекс имеет 43 спальных места. Стоимость путевок для 33 мест примем равной 50000 рублей, для 10 - 80000 рублей. Путевки рассчитаны на 21 день пребывания в центре. Следовательно, за год в пансионате можно побывать 17 раз. Тогда,

33 * 50000 = 1650000 рублей,

10 * 80000 = 800000 рублей.

Итого: 2450000 руб.

2450000 * 17 = 41650000 руб. в год.

Примем недозагрузку 5% (2082500 руб.), тогда получим 39567500 руб. в год.

Данный комплекс располагает теннисным кортом, бассейнами, поэтому можно определить и прибыль, получаемую за счет посетителей, не отдыхающих здесь.

Теннисный корт. Он находится на открытой площадке, поэтому сезон ограничен: с апреля по октябрь. Предположим, что стоимость 1 часа - 300 руб. Время работы с 10.00 до 19.00. Учитывая, недозагрузку и неблагоприятные погодные условия, получим 538650 руб.

Настольный теннис. Он расположен в закрытом помещении, поэтому посещение возможно круглый год. Стоимость 1 часа - 150 рублей. Время работы с 10.00 до 19.00. Тогда, получим, 520125 руб.

Бассейн. Стоимость 1 часа 100 руб. Время с 10.00 до 17.00. Также необходимо учесть недозагрузку, получим - 346750 руб.

Конференц-зал. По проекту предусмотрен конференц-зал на 130 мест. Руководство комплекса может для сторонних лиц сдавать это помещение в качестве места для собраний, концертов, различных мероприятий. Аренда составит 2000 руб. в час. Прибыль составит 511000 руб.

Итого, прибыль составит 42284275 руб.

Рассчитаем теперь расходы.

По проекту предусмотрено 140 человек работающих в пансионате. Из них 16 - административно-управленческий персонал. Заработная плата для работников принята 10 человек имеют 8000 рублей, 6 - 10000 рублей. Итого, 140000 руб. Кроме того, должности могут совмещаться и выполняться одним лицом. Примем среднюю заработную плату 9000 руб., тогда 1026000 руб. Итого, 1166000 руб. в месяц расходы на заработную плату, а в год - 13992000 руб. Операционные расходы в год 360000 руб.

Вычтем расходы и найдем:

42284275 - 14352000 = 27932257 руб.

Необходимо учесть налог на прибыль 24% (6703741,68 руб.):

27932257 - 6703741,68 = 21228515,32 руб.

Итак, 21228515 руб. - чистая прибыль пансионата в год.

Найдем прибыль для 5-ти прогнозных лет. Предположим, что увеличение прибыли первый год составит 30%, второй - 40%, четвертый и пятый - 50%.

2011 год	2012 год	2013 год	2014 год	2015 год
21228515	27597070	38635898	57953847	86930770

Найдем показатели для определения эффективности проекта.

Важнейшим показателем эффективности проекта является чистый дисконтированный доход (другие названия - ЧДД, интегральный эффект, Net Present Value, NPV) - накопленный дисконтированный эффект за расчетный период.

Для признания проекта эффективным, с точки зрения инвестора, необходимо, чтобы ЧДД проекта был положительным.

ЧДД рассчитывается по формуле:



где:

Investments - начальные инвестиции,

CFt - чистый денежный поток месяца t,

N - длительность проекта в месяцах,

r - месячная ставка дисконтирования.

ЧДД = 86930770 / (1+0,1)5 - 548639414 = - 495307653 руб.

Показатель NPV представляет абсолютную величину дохода от реализации проекта с учетом ожидаемого изменения стоимости денег. Обязательное условие реализации проекта: чистый приведенный доход должен быть неотрицательным. Для данного проекта чистый приведенный доход составляет - 495307653 руб. Это очень низкий показатель.

Индекс доходности характеризует (относительную) «отдачу проекта» на вложенные в него средства. Он может рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков.

где:

Investments - начальные инвестиции,

CFt - чистый денежный поток месяца t,

N - длительность проекта в месяцах,

r - месячная ставка дисконтирования.

ИД = 86930770 / (1+0,1)5 / 548639414 = 0,1.

Этот показатель учитывает инвестиции всех участников проекта, как девелопера, так и участников долевого строительства. Так в расчете участвует общий инвестированный капитал, он имеет несколько другой смысл, чем показатель доходности. Индекс прибыльности проекта равен 0,1, а необходимое условие, что бы индекс прибыльности был больше 1. В нашем случае он не отвечает данному условию.

Сроком окупаемости («простым» сроком окупаемости) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости.

где:

Investments - начальные инвестиции,

CFt - чистый денежный поток месяца t.

Ток = 7 лет

В данном случае период окупаемости составляет 7 лет.

По данным значениям показателей эффективности проекта можно сделать вывод о том, что за анализируемый период инвестиционный проект принесет желаемые результаты для заинтересованных сторон, срок окупаемости достаточно велик, и можно предположить, что для заказчика этот проект является не только экономически перспективным, но и социально выгодным.

Заказчик имеет высокие финансовые возможности и может себе позволить возводить такие объекты, которые играют социально-важную роль в экономической сфере региона и в целом страны.

3. УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

3.1 Управление объектами недвижимости общества

Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом, анализа, выработку «лучшей и наиболее эффективной» схемы рекомендуемого управления объектом на основании анализа «наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ), а также данных, полученных в рамках предыдущих экспертиз.

В общем виде основными этапами управленческой экспертизы является:

-установление перечня ее предмета, объекта и задач;

-разработка соответствующим им апробированных и премлемых индикаторов и решений;

-подготовка рекомендаций;

При разработке системы управления объектом недвижимости следует взаимосвязанно рассматривать управляемую и управляющую подсистему. Необходимо обосновать состав тех параметров управляющей подсистемы, которые должны формироваться и отслеживаться при стратегическом, тактическом и оперативном управлении.

В управлении недвижимостью предприятия следует указать три основных уровня: стратегический, тактический и оперативный.

Стратегический уровень направлен на решение носящих долговременный и всеобъемлющий характер задач структурных преобразований объекта управления.

Тактическое управление недвижимостью осуществляют, исходя из рассмотрения других (сопутствующих или первенствующих) задач и критериев управления городом. Оперативное управление - это решение задач на уровне отдельных конкретных объектов недвижимости.

Подчеркнем наличие доминирующего критерия в управлении недвижимостью - это стремление к увеличению ее ценности. Эта доминанта управления характерна для всех уровней, условий и времен, соответствуя непреходящей ценности главной компоненты недвижимости - земли. При этом понятие увеличения ценности, сочетая количественные и качественные факторы, может претерпевать эволюции или в ряде ситуаций (например, внешних катастроф) модифицироваться в минимизацию потерь.

Задачи стратегического уровня.

Структурно-правовые целенаправленные преобразования комплекса недвижимости в пространстве субъектов и форм собственности включают:

* долгосрочные программы приватизации и акционирования, а также продуманное участие в процессах приватизации-акционирования и на инвестиционных конкурсах федеральных предприятий, на рынках ценных бумаг;

* программы развития акционерных и совместных предприятий с участием предприятия;

* займы и кредиты под гарантии возврата объектами недвижимости;

* организация совместного управления собственностью предприятий, обществ и товариществ, развитие кондоминиумов, полное перенесение бремени ответственности и содержания на частных собственников жилья и др.

При этом задача структурного управления может трактоваться, например, как достижение заранее сформулированных количественных показателей в структуре комплекса недвижимости на фиксированном интервале: времени.

Задачи тактического уровня

Уровень тактического управления комплексам недвижимости - это множество задач, решаемых во взаимосвязи с программами различного масштаба и уровня и задачами других комплексов. В их числе:

* более интенсивное наполнение бюджета из источников, связанных с различными операциями с недвижимостью (налоги и другие платежи за недвижимость, продажи, конкурсы и аукционы, сдача в аренду, поступления от приватизации и акционирования, и др.);

* решение важных социальных задач типа: улучшение качества жизни и труда, поддержка науки и образования, программы благоустройства предприятия;

* инвестиционные программы, в т.ч. конкурсы и контракты для целевого или портфельного привлечения стратегических внешних инвестиций в развитие предприятия и конкретных объектов недвижимости

* комплексные программы реконструкции

На тактическом уровне в наибольшей мере проявляются взаимодействия и иерархические отношения критериев различных городских комплексов и проблем.

Задачи оперативного уровня

В числе актуальных задач оперативного уровня - управление объектами, а также механизмы содержания объектов. Оперативное управление начинается с целенаправленного формирования характеристик проводимых операций с недвижимостью например:

* по срокам и условиям аренды (структуре затрат договаривающихся сторон на ремонты, энергию, коммунальное обслуживание, страхование, компенсацию возможных ущербов и др.);

* по ограничениям направлений использования объектов недвижимости и мерам контроля со стороны собственника;

* по срокам и правилам пересмотра ставок арендной платы и иных показателей, связанных с оценкой недвижимости, и др.

Инфраструктура, поддерживающая управление

Инфраструктура управления позволяет решать тот обширный перечень проблем инфраструктурного характера, решение которых но многом поможет обеспечить успешное выполнение актуальных задач управления недвижимостью.

Управлении недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи в управлении недвижимостью в отношении, как комплекса, так и потребителей.

Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции.

В некоторых случаях плановые работы по содержанию недвижимости осуществляются силами внутренних специализированных отделов инвестора. Это тоже часть программы управления недвижимостью на оперативном уровне.

В частности в Открытом акционерном обществе «ПКФ Кавминжилстрой» управление объектами недвижимости осуществляется специальным подразделением, руководимым заместителем генерального директора по хозяйственной части. Он же осуществляет сдачу в аренду незанятых площадей. Силами этого подразделения производится уборка недвижимости, текущий ремонт и оказание коммунальных услуг, в частности отопление производится от собственной котельной. Оплата за коммунальные услуги производится бухгалтерией по предъявленным счетам коммунальных служб.

В настоящее время все объекты недвижимости зарегистрированы. Договоры аренды заключается на срок менее года, поэтому их регистрация не нужна. Что касается построенных домов, то на их базе создаются товарищества собственников жилья, которые управляются самими товариществами, в которых работают органы управления - правления, председатель и общее собрание.

3.2 Жизненный цикл проекта

Каждый проект от возникновения идеи до полного своего завершения проходит ряд последовательных ступеней развития. Промежуток времени между появлением проекта и моментом его ликвидации (завершения) называется жизненным циклом проекта. Жизненный цикл проекта делится на фазы.

Фаза начальная (концептуальная). Главным содержанием на этой фазе является разработка концепции проекта, включающая:

-сбор исходных данных и анализ существующего состояния (предварительное обследование);

- выявление потребности в проекте;

-определение проекта (цели, задачи, результаты, основные требования, ограничения, уровень риска);

-разработка бизнес-плана;

-определение и сравнительная оценка альтернатив;

-представление предложений, их апробация и экспертиза;

- утверждение концепции и получение одобрения для разработки следующей фазы.

Фаза разработки. Главным содержанием этой фазы является разработка основных компонентов проекта и подготовка к его реализации.

Общее содержание этапов работ этой фазы:

-назначение руководителя проекта и формирование команды проекта, в первую очередь основных членов команды;

- установление деловых контактов и изучение целей, мотивации и требований заказчика и владельцев проекта и других важнейших участников;

- развитие концепции и разработка основного содержания;

- структурное планирование (потребность в ресурсах, процедуры управления проектом и техника контроля, определение и распределение рисков);

- организация и проведение подрядных торгов, заключение субконтрактов с основными исполнителями;

- представление проектной разработки, получение одобрения на продолжение работ.

Фаза реализации. Главное содержание этой фазы - выполнение основных работ проекта, необходимых для достижения цели проекта. Основными работами этой фазы являются:

- организация выполнения работ;

- детальное проектирование и технические спецификации;

- оперативное планирование работ;

- установление системы информационного контроля за ходом работ;

- организация и управление материально-техническим обеспечением работ, предусмотренных проектом.

Эту фазу реализации проекта можно разделить на ряд этапов:

-этап проведения проектно-изыскательских работ;

-этап строительства.

Для проведения проектно-изыскательских работ для реализации проекта привлекается банковский кредит на срок 9 месяцев в размере 5 млн. рублей, под ставкой 19 % годовых, который должен покрыть данные расходы и расходы, связанные со стадией подготовительного периода и начала возведения подземной части здания

Этап строительства осуществляется по средствам привлечения подрядных организаций. В этот предполагает финансирование за счет денег покупателей по договору долевого участия квартир. Планируется продать 80% от общего количества жилых помещений. Взносы оплаты вносятся 4 раза с периодичностью в три месяца. Первый взнос в размере 27 % от полной стоимости квартиры осуществляется до 1 октября 2007 года. К этому времени уже сформирована база по проекту (оформлен договор аренды земельного участка, готова проектно-сметная документация и начинается закладываться фундамент) и у участников строительства появляется интерес для участия в проекте. В декабре 2007 г., марте и мае 2008 года взносы обеспечивают наличность баланса и поддержания бюджета, при реализации проекта.

Фаза завершения. На этой фазе проекта достигается конечная цель, подводятся итоги и разрешаются конфликты, закрывается проект. Основное содержание работ этой фазы состоит в следующем:

- планирование процесса завершения проекта;

- подготовка кадров для эксплуатации создаваемого объекта;

- подготовка документации, сдача объекта заказчику и ввод в эксплуатацию;

- подготовка итоговых документов;

- закрытие работ и проекта;

- разрешение конфликтных ситуаций;

- реализация оставшихся ресурсов;

- продажа квартир и сдача в аренду офисных помещений.

Эта фаза осуществления инвестиционного проекта строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями происходит после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В этот момент реализуются 20 % квартир и нежилые помещения по их рыночной стоимости. Нежилые помещения планируется сдавать в аренду, тем самым, обеспечивая постоянный доход на продолжительный период времени. Особенность проведения 3-его этапа в том, что за счет реализации проекта в 2очереди. Разделение и ввод в эксплуатацию в 2 очереди предусмотрены в целях ускорения оформления квартир в собственность при возможной задержке ввода в эксплуатацию нежилых помещений.

Участники проекта - основной элемент структуры проекта, так как именно они обеспечивают его реализацию.

Главный участник, заинтересованный в осуществлении проекта и достижении поставленной цели, - заказчик, являющийся будущим владельцем и пользователем результатов проекта. Заказчик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает финансирование проекта за счет своих средств или средств инвесторов, заключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по этим контрактам. В качестве заказчика выступает юридическое лицо.

Инвестор - участник, вкладывающий средства (инвестиции) в проект. Инвестор заключает договор долевого участия с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта по мере его выполнения. Инвестор по реализации проекта получает в собственность квартиры, согласно договору.

С другой стороны в качестве инвестора выступает кредитная организация, которая обеспечивает финансовыми ресурсами в первые месяцы реализации проекта в размере 5 млн. рублей. Эти средства направлены для осуществления проектно-изыскательских работ, стадии подготовительного периода и начала возведения подземной части здания.

Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документацию и выполняют изыскательские работы, необходимые для реализации проекта. При этом ответственной выполнение всего комплекса этих работ является одна организация -генеральный проектировщик.

Подрядчик выполняет работы по реализации проекта в соответствии с контрактом. Ответственность за выполнение всех работ несет генеральный подрядчик, который, в свою очередь, заключает договоры с субподрядчиками на выполнение сдельных специальных работ или услуг.

Особое место в реализации проекта занимает руководитель проекта (проект-менеджер), которому заказчик и инвестор делегируют полномочия по управлению проектом.

Руководитель проекта планирует, контролирует и координирует работу всех участников на протяжении жизненного цикла проекта.

Руководитель проекта возглавляет команду проекта, которая создается на период его осуществления для достижения определенных в проекте целей.

4. ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Сущность правовой экспертизы объектов недвижимости

Процедура правовой экспертизы состоит из нескольких этапов, первым из которых является проверка правовой истории объекта недвижимости. Ведь недвижимость -- это товар, переходящий из рук в руки от предыдущих собственников к последующему. Без сведений о предыдущих владельцах невозможно предусмотреть, с какой стороны могут возникнуть неприятности. И невозможно определить степень риска признания заключаемой нами сделки недействительной в будущем. А риск заключается в том, что если с предыдущей сделкой «что-то не то», судиться с прежним обиженным собственником будет собственник нынешний, то есть сегодняшний хозяин. Поэтому и проводится проверка правовой истории объекта недвижимости, в результате которой устанавливается следующее: какие сделки совершались с покупаемым объектом, кто был собственником, кто проживал и имел право пользования этой недвижимостью и где эти люди находятся в настоящее время, были ли по этому объекту споры и по какому поводу эти споры возникали, выдавались ли дубликаты правоустанавливающих документов на объект, не нарушались ли права несовершеннолетних при совершении предыдущих сделок. Но, не смотря на проделанную большую работу, -- это лишь часть правовой экспертизы.

Второй этап правовой экспертизы -- экспертиза оспоримости сделки, в ходе которого проводится анализ имеющейся информации, получение дополнительных сведений, определяется возможность претензий третьих лиц на объект недвижимости, сформировывается список факторов риска, присутствующих при оформлении данной сделки, а также разрабатывается комплекс мер по минимизации возможных последствий -- так называемые «антирисковые мероприятия». Разработка таких мероприятий собственно и является еще одним, третьим, этапом правовой экспертизы.

Основанием для получения права на строительство (реконструкцию) объекта и аренду для этих целей земельного участка застройщиком (инвестором), определяемым окружным конкурсом или без конкурса (по объектам социальной инфраструктуры), является распорядительный документ префекта административного округа (решение окружной комиссии по имущественно - земельным отношениям и градостроительству), оформленный в соответствии с комплектом исходно - разрешительной документации (ИРД), подготовленным за счет средств префектуры (города) и представленным на комиссию территориальным подразделением. Основанием для разработки ИРД для указанных объектов являются поручение префекта административного округа либо поручение окружной комиссии по имущественно - земельным отношениям и градостроительству. В случае необходимости финансирования разработки ИРД за счет города требуется разрешение городской комиссии по имущественно - земельным отношениям и градостроительству на оплату Департаментом экономической политики и развития города выполненных работ по разработке пакета ИРД с указанием источника затрат[1].

Правовые основы объекта недвижимости

К объективным требованиям к объектам ЖКК можно отнести:

- долговечность и срок службы жилого здания;

- наличие всех необходимых удобств;

- достаточная площадь и удобная планировка квартир;

- наличие объектов социально-бытового и культурного назначения;

- экологическая и физическая безопасность проживания в данном районе.

Любой проект в жилищном строительстве включает следующие виды деятельности:

- отвод земли и сбор финансовых средств;

- изыскания;

- проектирование;

- поставки (материально-техническое снабжение);

- строительство жилого здания;

- регистрация прав собственности;

- эксплуатация объекта.

На каждом этапе реализации проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизы входит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используют при проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Отвод земельного участка для строительства производится в соответствии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ.

В соответствии со ст.263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо) может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос на основе градостроительного планирования. При этом основным юридическим документом, определяющим застройку и благоустройство территории, является генеральный план поселения. Собственник земельного участка может разрешить строительство на своем земельном участке другим лицам с выдачей разрешения в письменной форме.

Ст.30 Земельного Кодекса РФ регламентирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельных участков осуществляется как с предварительным согласованием мест размещения объектов, так и без него.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). После торгов заключают договор купли-продажи земельного участка. Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации, удостоверяемой Свидетельством о государственной регистрации. Предметом торгов может быть также право на заключение договора аренды. В этом случае заключают договор аренды земельного участка.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется не в собственность, а в аренду юридическим и физическим лицам. По этой же статье такое предоставление земельных участков допускается в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органы местного самоуправления.

Предоставление земельных участков обычно в две стадии:

- предварительное согласование мест размещения объекта (расширения, реконструкции), являющееся основанием для проведения изыскательных и проектных работ;

- предоставление земельного участка в пользование на основании утвержденного проекта. [2]

В соответствии со ст.62 Градостроительного кодекса РФ собственнику земельного участка, владельцу, пользователю и арендатору земли требуется получить разрешение на строительство. Для получения такого разрешения требуется подтверждение права на земельный участок и наличие утвержденной проектной документации. Органы архитектуры и градостроительства готовят документы для выдачи разрешений на строительство органом местного самоуправления. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация регистрируют в органах местного самоуправления.

При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политики для всех видов строительной деятельности. Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст.29). Целью экспертизы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.

В задачи правовой экспертизы входят также проверка правильности сметной стоимости объекта строительства, которое является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства и формирования договорных цен. Используя расчеты сметной стоимости, определяют балансовую стоимость вводимых в действие построенных объектов.

В соответствии со ст.9 Градостроительного кодекса РФ запрещается разработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации без учета материалов комплексных инженерных изысканий. Порядок проведения инженерных изысканий регламентируется СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения».

В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и Закона «Об охране окружающей среды» проектирование, строительство и эксплуатация зданий и сооружений должны соответствовать требованиям существующего законодательства и обеспечивать благоприятные экологические условия для жизни, труда и отдыха граждан.

Разработанный в соответствии с требованиями СНиП 11-01-95 «О порядке разработки согласования и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения подлежит экспертизе как обязательному этапу инвестиционного процесса в строительстве. Порядок проведения экспертизы проектов строительства и составления заключения по экспертизе приведены в РДС 11-201-95 «Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства».

Приказом Госкомэкологии РФ от 16 мая 2000 года №372 утверждено «Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации». Положение регламентирует процесс проведения оценки воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и подготовки материалов, являющихся основанием для разработки обосновывающей документации по объектам государственной экологической экспертизы.

Проект на строительство объектов жилищно-коммерческого назначения должен включать раздел «Охрана окружающей среды», который может состоять из подразделов: «Охрана и рациональное использование водных ресурсов», «Охрана земельных ресурсов, растительного и животного мира», «Защита от шума и других физических факторов воздействия».

Для придания конкретизации системе процедур экологического сопровождения проекта, то есть учета помимо положений общепринятых нормативных актов Федерального значения, следует делать поправку на региональные и районные экологические условия проекта. Общая методология введения региональных (районных) показателей основывается на базовых принципах, являющихся неотъемлемой частью мероприятий по оценке воздействия на окружающую среду:

интеграция (рассмотрение во взаимосвязи) технических, экологических, социальных и экономических показателей;

вариантность решений, обеспечивающих выполнение экологических требований;

учет региональных особенностей.

Результатом выполнения настоящих дополнительных условий является максимальная актуализация (конкретизация) процесса на все компоненты окружающей среды, возможность долговременного прогноза и обеспечение репрезентативности последующего контроля за техногенным воздействием.

Порядок и последовательность действий по введению дополнительных требований к экологическому сопровождению проекта определяют Рекомендации по экологическому сопровождению Н/Д ГП “Центринвестпроект” Госстроя России, (согласование “Управления по государственной экологической экспертизе Госкомэкологии России” от 01.06.1998г.). Данные рекомендации определяют:

1. Действия по первому этапу экологического сопровождения проектов (декларация о намерениях). Для проектируемых предприятий структура природно-экологической оценки района размещения имеет вид:

- размещение по признаку экологического районирования территории;

- оценка общего воздействия проектируемого предприятия на все элементы окружающей среды (атмосферный воздух, воды, почвы);

- расчетный метод по моделированию технологических процессов и техническим характеристикам предполагаемого проектом оборудования;

- обоснование соответствия (существенного различия) расчетного и фактического воздействия, разработка системы компенсирующих мероприятий (в общем виде).

По результатам расчетов проводится оценка экологического риска по региональным критериям.

2. Действия по второму этапу экологического сопровождения проектов (обоснование строительства).

Для объекта определение возможных экологических последствий проекта при различных вариантах размещения и функционирования, оценка инвестиционных затрат на обеспечение экологической безопасности прилегающей к объекту территории.

По результатам расчетов проводится оценка экологического риска по районным (экологические районы) критериям.

3. Действия по третьему этапу экологического сопровождения проектов (ТЭО - раздел ООС в проектной документации).

Для проектируемого предприятия оценка экологического риска при принятых строительных решениях, учет природных ресурсов, используемых в процессе строительства, определение структурных изменений на прилегающей территории.

4. Действия по четвертому этапу экологического сопровождения проектов (Экологический мониторинг окружающей среды при строительстве и эксплуатации ЖКК).

Действия по созданию репрезентативной системы контроля за состоянием окружающей среды зависят от масштабов воздействия. В зависимости от расчетной зоны влияния предполагается региональная, районная или местная система контроля

Налоговое регулирование инвестиционной деятельности обеспечивает направление вкладываемых средств в приоритетные сферы хозяйствования путём установления соответствующих налоговых ставок и льгот.

Налоговые ставки обосновываются и дифференцируются по отраслям и регионам, отдельным производствам в зависимости от их значимости для развития экономики в целом.

Налоговые льготы по инвестициям могут получать на срок от 2 до 5 лет перспективные фирмы (компании), предприятия малого и среднего бизнеса, а также учреждения и проекты с участием иностранного капитала. [3]

4.2 Правовое положение земельного участка и экспертиза земельной собственности

В Российской Федерации в соответствии с Земельным кодексом РФ ведется государственный земельный кадастр, содержащий систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и ценности земель.

Государственный земельный кадастр ведется в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов и создания объективной основы для установления цены земли, земельного налога, арендной платы.

Государственный земельный кадастр содержит информацию о землях всех категорий и ведется по единой для Российской Федерации методике в тесной взаимосвязи и с соблюдением принципа совместимости с территориальным, лесным, водным кадастрами и кадастрами других видов природных ресурсов.

Сведения о правовом положении земельных участков отражаются в государственной кадастровой книге земель и содержат данные об объектах и субъектах земельной собственности, землевладения, землепользования и аренды земли, целевом назначении земельных участков, режиме их использования. Регистрация данных производится на основе решений соответствующих органов о предоставлении земель в собственность, владение, пользование и аренду после уточнения границ участков в натуре, оформления и выдачи документов.

Учет количества и качества земель ведется по их фактическому состоянию и использованию, все изменения фиксируются после того, как они произошли в натуре

Оценка земель различного целевого назначения проводится с целью обоснования наиболее эффективного их использования и установления платы за землю. Оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей, сведения об оценке отражаются в земельно-кадастровых документах.

В соответствии с Земельным кодексом РФ право собственности на землю, пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование земельными участками удостоверяется государственным актом.

Гражданам, которым предоставляются земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства гаражей, для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, а также предпринимательской деятельности;
предприятиям, учреждениям, организациям, которым предоставляются земельные участки для сельскохозяйственного производства или для несельскохозяйственных нужд, а также гражданам для организации крестьянских (фермерских) хозяйств

Государственные акты по утвержденным формам выдаются органами местной администрации всем гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее земельный участок. Перерегистрация прав на земельный участок с выдачей нового государственного акта производится в связи с: изменением правового статуса земельного участка (предоставлением в собственность, владение, пользование); укрупнением или разукрупнением землевладения, землепользования; внесением в площадь или расположение земельного участка значительных изменений; внесением в государственный акт большого количества изменений, затрудняющих его чтение и понимание границ на чертеже; переходом прав на земельный участок к другому собственнику, землевладельцу, землепользователю.