Управление недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Юридические аспекты управления недвижимостью

Собственность относится к числу наиболее важных и сложных проблем экономики и экономической теории. История экономической жизни общества в периоды повышенной социальной активности ведет к перераспределению объектов и прав собственности.

Отношения собственности пронизывают всю систему экономических отношений и сопровождают человека с момента его рождения до смерти.

Человек живет, производит и использует результаты труда в тесном взаимодействии с другими людьми. Поэтому можно утверждать, что собственность - это отношения между людьми, выражающие определенную форму присвоения материальных благ, и в особенности форму присвоения средств производства.

К юридическим аспектам управления объектами недвижимости относятся

1. Нормативно-правовое регулирование управления недвижимостью:

l Особенности регистрации прав собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости

l Регистрация прав собственности на объекты незавершенного строительства.

2. Рыночное и нормативное регулирование земельных отношений

3. Договорные отношения в сфере управления недвижимостью

4. Нормативно-правовое регулирование управления недвижимостью:

l Оформление и регистрация прав собственности на объекты коммерческой недвижимости (нежилого фонда)

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения права на это имущество (статья 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В данном случае под недвижимым имуществом понимаются сооружения, здания, иные виды вновь создаваемого недвижимого имущества.

Регистрация права на вновь создаваемое недвижимое имущество происходит на основании документов, подтверждающих факт его создания и право пользования землей, на котором это имущество находится. Такой пакет документов, требующийся при регистрации прав собственности на недвижимость, обязан удовлетворять нормам статьи 18 ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно:

· Отсутствие противоречий с требованиями действующего российского законодательства. Это касается, прежде всего, документов, закрепляющих наличие, возникновение, прекращение, переход, а также ограничение (или обременение) прав на недвижимость;

· Отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав(ЕГРП);

· Наличие в документах описания объекта недвижимости и вид регистрируемого права;

· Присутствие сведений, требуемых при государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (сокращенно ЕГРП);

· Нотариальное заверение документов в установленных законами и иными нормативными актами и их подтверждение печатями;

· Наличие необходимых подписей сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Для признания права на объект недвижимости необходимо пройти регистрацию объектов недвижимости. Все договоры по купле продажи недвижимости в обязательном порядке подлежат государственной регистрации объекта недвижимости. Без прохождения процедуры регистрации объектов недвижимости, право собственности на объект сделки не возникнет. Даже заверенная у нотариуса бумага купли-продажи, наследования или дарения не является документом о владении до тех пор, пока она не зарегистрирована в Едином Государственном реестре, в котором прописаны все права на недвижимое имущество. Поэтому законом не регламентируется форма составления подобных договоров, их необходимо подавать на регистрацию объекта недвижимости.

Регистрация объекта недвижимости до регистрации способна закрепить за вами право на строящийся объект недвижимости, что позволит вам быть уверенными в том, что когда дом достроят, а как правило, сроки, прописанные в договорах ипотеки, постоянно сдвигаются, квартира в этом доме будет ваша. Регистрация объекта незавершенного строительства - дело рискованное, любому кто захочет заниматься этим потребуется квалифицированная юридическая помощь на всех этапах.

На стадии незавершенного строительства, государственная регистрация объектов недвижимости прикрепляет к ним уникальный кадастровый номер, и квалифицируется как создаваемое имущество, здесь имеется масса юридических тонкостей, которые рекомендуется вдумчиво оценить. Хорошо организованная юридическая поддержка наряду с грамотной оценкой строительства и качественным экспертным подходом сделает регистрацию объекта недвижимости после регистрации ипотеки, или до регистрации ипотеки мероприятиями очень надежными и сведут риск к минимуму. Регистрация незавершенного строительства в РФ, будь это долевое строительство или ипотечное, или иное другое, качественно отличается от регистрации уже сданных в эксплуатацию зданий.

Для правильной регистрации объектов недвижимости, особенно в случаях, когда существует множество хозяев одной стройки, следует обязательно обратиться к специалистам за разъяснениями прав на регистрацию, и долей участия, чтобы всем участникам сделки была понятна степень их участия.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает после государственной регистрации этого права, а не в момент создания объекта.

Момент создания нового объекта недвижимости, как правило, определяется моментом окончания строительства объекта. В данном случае речь идет о создании объекта полностью в соответствии с планами строительства и другой технической документации.

После государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости сделки с ним регистрируются в порядке, установленном для данного вида сделок.

Отношения по поводу земли, то есть в связи с ее рациональным использованием и охраной в целях воспроизводства плодородия почв, улучшения природной среды и защиты прав на землю граждан и организаций, называются земельными отношениями.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Конституцией РФ (ст. 9, 36), Земельным кодексом РФ (с последующими изменениями и дополнениями) и другими нормативными актами, совокупность которых составляет земельное законодательство. Наиболее важными среди них являются: федеральные законы «О мелиорации земель» 1996 г., «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» 1998 г., Закон РФ «О плате за землю» 1991 г., указы Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 №1767, «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией РФ» от 24 декабря 1993 №2287, «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 14 июня 1992 №631, Постановление Правительства РФ «Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков» от 30 мая 1993 №503 и др.

Осуществляемые в настоящее время реформы в земельно-аграрной сфере вызывают необходимость обновления земельного законодательства, в частности, предполагается принять новый Земельный кодекс Российской Федерации.

Нормы, регулирующие земельные отношения, содержатся также в нормативных актах, определяющих правовой режим других природных ресурсов (Лесном, Водном кодексах РФ, Законе РФ «О недрах» и др.), гражданском законодательстве, законодательстве о сельскохозяйственных кооперативах, крестьянских (фермерских) хозяйствах и др.

2. Государственный учет. Регистрация и экспертиза объектов недвижимости

юридический недвижимость договорной управление

Недвижимость - индивидуально-определенная вещь. Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) (ст. 1 Закона о регистрации прав).

Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый учет земельных участков и инвентаризация зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений необходимы для государственной регистрации прав (по существу, для имущественного оборота). Однако кадастровый и технический учет имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале.

Технический учет объектов недвижимости - это описание существующих объектов недвижимости, таких как здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения. Технический учет (инвентаризация) регламентируется Положением об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства,

Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на первичную, плановую и внеплановую.

Одной из основных задач государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства является информационное обеспечение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация (учет) объекта (предмета) недвижимости - акт присвоения каждому сформированному объекту (предмету) недвижимости уникальных реквизитов, позволяющих однозначно идентифицировать данный объект регистрации на территории населенного пункта. Эти реквизиты постоянно сохраняются за объектом недвижимости вплоть до прекращения его физического существования.

Предметами учета являются - объекты недвижимости и составляющие их предметы (элементы) недвижимости.

Государственная регистрация объекта недвижимости тесно связано с понятием «формирование объекта недвижимости» - особой технологии, включающей юридическую процедуру и юридическое оформление и представляющая собой процесс подготовки и представления в органы государственного учета и регистрации документов, всесторонне описывающих сам объект недвижимости и все его составные элементы.

Формированием объекта недвижимости занимаются специализированные орган со следующими функциями: землеустройство, техническая инвентаризация и оценка объекта недвижимости; подготовка и экспертиза документов.

Основанием для регистрации объектов недвижимости является завершение процедуры их формирования.

Государственная регистрация объектов недвижимости обязательна, то есть: никакое новое формирование объекта недвижимости не может быть завершено никак иначе, кроме как посредством его государственной регистрации; объекты недвижимости, не прошедшие государственной регистрации, не могут быть признаны таковыми до совершения регистрации в установленном порядке; сделки с объектами недвижимости, не прошедшими государственной регистрации, не имеют юридической силы.

Экспертиза объектов недвижимости - оценка соответствия объекта недвижимости имеющимся документам и качеству. Выделяют следующие виды экспертиз:

Правовая - Анализ идентификационных признаков земельных участков, предназначенных (или существующих ОН) для строительства на основе Земельного кадастра.

Местоположения - Анализ факторов влияния местоположения ОН на определение их потребительской стоимости, на рациональное размещение территорий для застройки и зонирования территории городов, локальных участков строительства с учётом экологической чистоты окружающей среды, наличия коммуникационной системы, транспортной доступности, ландшафтных, социальных и других характеристик.

Экологическая - Анализ уровня загрязнения окружающей среды местности, предполагаемой для застройки городов и населённых пунктов, а также отдельных мест застройки.

Техническая - Обследование строительных конструкций и систем инженерного оборудования объектов, поверочные расчёты несущей способности оснований, фундаментов и конструкций надземной части.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г.-2. Федеральный закон. Гражданский кодекс Российской Федерации:-3. Федеральный закон от 25.10.2001 г. «Земельный кодекс Российской Федерации».-4. Федеральный закон от 29.12.2004 г. №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации».-5. Управление государственной собственностью. Учебник под ред. Д.э.к. проф. В.И. Кошкина. М. «Экмос» 2002.

6. Управление земельными ресурсами. Учебное пособие под редакцией проф. Л.И. Кошкина. М. ВШПП. 2004.-7. Государственное регулирование земельного рынка. Под ред. Проф. В.Н. Хлыстуна. Учебное пособие. М. ВШПП 2001

8. Авеков В. Проблемы управления собственностью. Вопросы теории и практики. М.: Современная экономика и право, 2004.

9. Григорьев В.В., Острина И.А. Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Дело, 2001.

10. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью. М:ВШПП, 2007.

11. Есенина О.А. и др. Управление государственной собственностью в природно-ресурсной сфере. Учебно-практическое пособие. М: ВШПП, 2007

12. Захарченко В.В. Управление корпоративной недвижимостью. - «Русская полиграфическая группа, 2005.

13. Ишмаев И.А. Управление объектами государственной собственности в регионе. М.: МСЭУ, 2003.

14. Максимов С.Н. Развитие отношений собственности в современной экономике России. С-Петербург, 2007.

15. Журнал «Управление собственностью» с 2011 №12.

16. www.allpravo.ru

17. www.real-estate.edu.ru

18. www.regestate.info

Размещено на Allbest.ru