Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")

Федеральное агентство по образованию

Байкальский государственный университет экономики и права

Кафедра Экономики и управления инвестициями и недвижимостью

Специальность 060811

Экономика и управление на предприятии (строительство)

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")

Заведующий кафедрой: Солодова Н.Г.

Нормоконтролер: Солодова Н.Г.

Руководитель дипломной работы: Жижко И.Б.

Студент: Гаравская А.В.

Иркутск, 2009г.

Содержание

Введение

1. Формы и методы управления недвижимостью

1.1 Функции управления недвижимостью, понятия недвижимости

1.2 Рынок недвижимости

1.3 Формы и методы управления недвижимостью

2. Анализ рынка недвижимости в городе Иркутске

2.1 Характеристика инфраструктуры рынка

2.2 Нормативное регулирование деятельности, связанной с инвентаризацией недвижимости

2.3 Анализ состояния деятельности по инвентаризации недвижимости

3. Предложения по совершенствованию инвентаризации на рынке недвижимости

3.1 Основные проблемы, связанные с инвентаризацией недвижимости

3.2 Направления решения поставленных задач

3.3 Использование результатов по совершенствованию инвентаризации в управлении недвижимостью

Заключение

Список литературы

Введение

Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости. Это объясняется тем, что именно в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений. Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Иными словами, действенная система технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.

Трансформация производственных отношений, смещение политического вектора в сторону рыночных отношений с разнообразными формами собственности и конкуренцией коренным образом изменили основу формирования и развития управления системой технического учета и технической инвентаризации. Современные преобразования в системе БТИ определили своеобразный характер развития этого процесса и поставили во главу угла новое видение данной проблемы. В связи с этим сложилась ситуация, когда отдельные теоретические наработки, касающиеся учета объектов недвижимости, не соответствуют нынешним реалиям, а новые подходы к этим проблемам еще окончательно не сложились.

В современных условиях проблематика технического учета объектов недвижимости в комплексе узловых вопросов приобретает особое значение и является одним из перспективных исследовательских направлений экономической науки.

Известно, что основой системы управления недвижимостью является технический учет объектов недвижимого имущества: земельных участков, зданий, строений, сооружений, в отношении которых осуществляется управление. Т.е. необходима действенная система учета, призванная отслеживать состояние объекта с момента его проектирования до конца жизни объекта с целью информирования различных структур управления.

На сегодняшний день такая система учета создана. С 1 июля 2008 года Федеральное агентство кадастра (Роснедвижимость) и его территориальные органы в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 146 начали создавать Единый государственный реестр объектов капитального строительства на территории трех субъектов РФ - Кемеровской, Самарской и Тверской областях. К, так называемым, "пилотным" проектам поэтапно с 1 июля 2009 года подключились Калужская, Калининградская, Нижегородская, Иркутская, Ростовская области, Красноярский край, Краснодарский край, Республика Татарстан и Республика Башкоркостан.

В дипломной работе подробно рассмотрены цели и задачи создания ЕГРОКС, правила его ведения, а также схема взаимодействия между организациями, участвующими в процессе постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

1. Формы и методы управления недвижимостью

1.1 Функции управления недвижимостью, понятия недвижимости

Недвижимость составляет большую часть национального богатства любой страны, большую часть муниципальной и государственной собственности, а в масштабах отдельных предприятий (за редким исключением) - большую часть их имущества. Кроме того, организация любой производственной либо коммерческой деятельности требует наличия соответствующего помещения, что делает возможным отнести недвижимость к разряду факторов производства.

Вышеизложенное позволяет проиллюстрировать тот факт, что недвижимость выступает в качестве важнейшего объекта управления как для государственных и муниципальных органов власти, так и для отдельных предприятий. В то же время, сложившаяся система управления недвижимостью является неэффективной, что обусловливает необходимость ее совершенствования.

Определение недвижимости закреплено в Гражданском кодексе РФ, ч. 1.: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения..." (ст. 130).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество: "Право собственности и другие вещные права... подлежат государственной регистрации..." (ст. 131).

С точки зрения системного подхода, следовало бы разделить три термина, сохранив данное в ст. 130 определение применительно к "недвижимой вещи, недвижимому имуществу", а недвижимость определить как "недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы".

Понятие недвижимого имущества содержится и в ст. 1 Закона № 122-ФЗ. Однако следует обратить внимание, что в названном Законе не упоминается о судах и космических объектах, а также о возможности отнесения к недвижимости иного имущества. Иными словами, в названной статье определена сфера применения Закона только к тем объектам недвижимости, которые в нем поименованы. Что касается таких объектов недвижимости, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, то к ним на основании п. 1 ст. 33 Закона № 122-ФЗ до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст. 131 ГК РФ, применяется ранее действующий, (то есть до вступления в силу Закона № 122-ФЗ) порядок регистрации.

Таким образом, к недвижимому имуществу, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с вышеназванным Законом, относятся:

земельные участки;

участки недр;

обособленные водные объекты;

леса, многолетние насаждения;

здания, части зданий, сооружения, сооружения над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;

нежилые помещения, части помещений;

предприятия как имущественный комплекс;

объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда;

жилые дома и их части, квартиры, части квартир, служебные, жилые помещения, комнаты;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

кондоминиумы.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой -- выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и тому подобное, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а такие же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и тому подобное, применяемые в коммерческих целях, служат объектами потребления.

Российские законы и указы Президента РФ, выпущенные в течение 1990-1996 гг., обеспечили включение рыночных механизмов в сфере недвижимости и сегодня уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается, то есть обращается на рынке.

В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, представляется целесообразным рассмотреть свойства недвижимости как особого вида товара. Опираясь на это знание, каждый может более разумно и выгодно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью. Ведь у большинства наших граждан принадлежащие им жилье или земельные участки являются самой дорогостоящей частью личного имущества.

Недвижимость -- это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудь свое жилище, как это порой случается с большинством окружающих нас вещей. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания, но это уже относится к криминальным аспектам рынка недвижимости. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание, но это уже не обычный ход событий, а нечто выходящее за рамки нормального бытия.

Недвижимость - особый товар, обладающий рядом свойств.

1. Фундаментальность, стационарность и материальность являются ее существенными характеристиками.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

2. Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров, кроме отдельные видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования и при этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, то есть под негативным воздействием окружающей среды.

4. Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге привлекательность объекта недвижимости.

5.Управляемость. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это - обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

6. Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных и муниципальных органов власти. Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно:

- право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;

- право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;

- право вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения;

- право предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;

- право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.

Все перечисленные особенности недвижимости проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости и детальный учет их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.

1.2 Рынок недвижимости

Рынок недвижимости (в широком понимании) - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одного субъекта к другому.

Рынок недвижимости (в узком понимании) - совокупность объектов недвижимости, в отношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.

Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку (табл. 1).

Рынок недвижимости является существенной составляющей национальной экономики. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и тому подобное для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобретающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуатации (аренды), использования для организации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономические цели), либо для непосредственного использования (проживание), социальных целей, обеспечения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).

Таблица 1 Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимости

Характерные черты рынка	Общепринятый рынок	Рынок недвижимости
1	2	3
1. Устойчивая территориальная граница рынка	регион, страна, группа стран	регион, город, район
2. Стандартизованность товара	абсолютная или очень высокая	Отсутствует
3. Взаимозаменяемость товаров	абсолютная	Слабая
4. Число покупателей и продавцов	большое	Небольшое
5. Соотношение между числом покупателей и продавцов	сбалансированное	Колеблется между сбалансированностью рынка покупателя и рынка продавца
6. Характер сделок	публичные и биржевые	носят частный характер
7. Достоверность и полнота информации	очень высокая	Доступная информация часто недостоверна
8. Доступность информации о товарах и рынке	очень высокая	доступ к информации обычно затруднен
9. Скорость обмена информации	очень высокая	Низкая
10. Степень осведомленности покупателя и продавца о товаре	высокая	Низкая
11 . Правовое регулирование взаимоотношений между покупателем и продавцом	минимальное	Значительное
12. Стабильность цен	цены стабильны	тенденция к росту цен
13. Транспортабельность	высокая	Отсутствует
14. Влияние местонахождения на цену товара	незначительное	очень значительное
15. Роль национального признака в принятии решения на рынке	практически отсутствует	заметная роль
16. Возможность относительно быстрого заметного увеличения или уменьшения объема предложения	значительное	Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла

Особенности предложения на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и вторичный рынки.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, и основными продавцами выступают строительные и инвестиционно-строительные компании.

На вторичном рынке представлена недвижимость ранее бывшая в употреблении и принадлежавшая определенному собственнику.

Ситуации на вторичном и на первичном рынках взаимосвязаны.

На спрос и на предложение на рынке недвижимости влияют следующие факторы:

экономические;

социальные;

административные;

окружение;

политические, национальные, культурные факторы, традиции населения.

Рынок недвижимости -- сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

- объекты недвижимости субъекты рынка;

- процессы функционирования рынка механизмы (инфраструктуру) рынка.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.

Если описать каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, то есть как самостоятельный институт, а также указать взаимосвязи между институтами, - получим институциональный подход. Назовем некоторые институты рынка недвижимости:

- органы власти (федеральные; региональные; муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

- институт независимой оценки недвижимости;

- девелопмент;

- банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

- институт управляющих недвижимостью;

- институт риэлторов;

- государственный и частный нотариат;

- строительные организации; арендаторы недвижимости;

- продавцы недвижимости;

- саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости.

Если классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности) - мы реализуем "объектный" подход описания структуры рынка недвижимости.

Правомерно будет выделить:

- рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды, (который также делится на первичный и вторичный) и др. формы закрепления участков земли в пользование;

- рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежилых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерческой, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;

- строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, технологий и пр.;

- рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использование одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, например: круглогодичный "график" аренды пятью семьями виллы на берегу моря).

"Воспроизводственный" подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

- отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор развития объектов недвижимости);

- отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор потребления объектов недвижимости);

- наконец, в рассеянном виде, образно говоря, "в промежутках" между взаимоотношениями по поводу создания и потребления объектов недвижимости, присутствуют отношения перераспределения прав на недвижимость. На рынке недвижимости они составляют сектор оборота прав на недвижимость.

Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости. Последние обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости.

Сектор оборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости возникают и обязанности, прежде всего - платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости. Общественные обязанности стимулируют эффективное потребление (то есть эксплуатацию, управление) полезных свойств недвижимости.

Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает "потребление" - эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости. Эти отношения возникают с момента приобретения прав на недвижимость и как бы замыкают жизненный цикл ее существования. От организации "потребления" недвижимости зависит длительность физического существования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные задачи. Тем самым закладываются предпосылки для расширения недвижимой собственности либо через приобретение новых прав на объекты недвижимости, либо посредством нового строительства.

Переплетение отношений этих секторов формирует воспроизводственную структуру рынка недвижимости в целом.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

- эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

- свободное формирование цен на объекты и услуги;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

- колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

- достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

- высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Особенности рынка недвижимости обусловлены природой недвижимости.

В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы, рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку "привязан" к конкретному месту расположения объектов недвижимости.

Величина и характер спроса на объекты недвижимости предопределены политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в целом. Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промышленные объекты).

Почти все операции на рынке недвижимости требуют государственной регистрации.

Подавляющее большинство граждан выступает собственником единственного вида недвижимости - жилья. Поэтому рынок недвижимости выполняет функцию социального стабилизатора. Так, передача в собственность граждан жилого фонда и разумное регулирование прав на жилье позволили советской России в 1924-1928 гг. сформировать самостоятельное самоуправление, преодолеть 30% разруху городского хозяйства и поднять уровень жизни населения до показателей 1913 г. Наоборот, нарушение социальной функции рынка недвижимости ведет к дестабилизации и краху правящего режима, как это произошло в январе-марте 1997 г. в Албании.

Совокупность всех факторов и формирует в каждом регионе особый характер местного рынка недвижимости.

Уточнение. Региональная привязка рынка недвижимости имеет ряд важных следствий.

1. Понятие "единый рынок недвижимости России" надо воспринимать со значительной степенью условности. Так, например, "общий (единый) рынок" рабочей силы России означает не только систему отношений по поводу купли-продажи (найма) рабочей силы, но и возможность ее свободного перемещения между регионами. Из определения недвижимости, очевидно, что "переместить" ее невозможно. Следовательно, термин "единый" в отношении рынка недвижимости России может быть расшифрован как "совокупность общих для России норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, или как единое нормативно-правовое пространство".

2. Поэтому главная задача федерального центра - формирование единых и обязательных для всех участников рынка недвижимости норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, учитывающих различия экономического развития регионов.

Необходимо также изменить содержание региональной политики федерального центра: стимулируя хозяйственную самостоятельность регионов, основанную на вовлечении имущества субъектов Федерации и муниципальных образований в экономический оборот, он должен пресекать попытки ввести какие-либо местные ограничения законных прав либо условий экономического оборота недвижимости, если они обусловлены не экономической целесообразностью, а политическими предпочтениями региональных органов власти.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый - это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй - это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости -рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:

- рынок земли (земельных участков);

- рынок жилья;

- рынок нежилых помещений;

- рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и, нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно измерение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг, для которого характерно предоставление жилья во временное пользование на срок от одних суток и более и наличие развитой инфраструктуры обслуживания постояльцев (предприятия бытового обслуживания, торговли, транспортного и экскурсионного обслуживания, деловой, спортивный и культурный сервис).

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости; вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, по одному из следующих вариантов:

- на постоянной основе, то есть приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование;

- на временной основе, то есть предоставление в аренду или передача во временное пользование.

Собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им. Он может его продать, обменять, сдать в аренду, внести в залог, завещать или безвозмездно передать по своему усмотрению.

Государственные и муниципальные предприятия не имеют права сдавать в аренду закрепленное за ними на праве полного хозяйственного ведения недвижимое имущество. Арендодателем этого имущества выступает Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом в лице соответствующих управлений и территориальных органов.

Для предприятий иных форм собственности установлены ограничения на распоряжение недвижимым имуществом.

В частности, типовой устав акционерного общества открытого типа, применяемый при акционировании государственных предприятий, определяет, что решения о сдаче в аренду, продаже, обмене, залоге или ином отчуждении недвижимого имущества общества, превышающего по стоимости 10% активов (уставного капитала), принимаются не правлением или директором, а общим собранием акционеров. На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.

Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере, в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий. В России налицо острый дефицит жилья. Об этом свидетельствуют данные Государственного комитета РФ по статистике и материалы Государственной целевой программы "Жилище", приведенные ниже:

- приблизительно 11 млн. семей и одиночек проживают в коммунальных квартирах, общежитиях, снимают жилье у частных владельцев домов и квартир;

- более 1 млн. человек живет в ветхих и аварийных домах;

- 17 млн. человек имеют жилую площадь менее 5 м² на человека при санитарной норме 9 м².

На конец 1994 г. около 9 млн. россиян числились очередниками на улучшение жилищных условий, в том числе входящие в 12 льготных категорий.

Улучшение жилищных условий осуществляется за счет:

- предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования;

- продажи жилья.

Жилищный фонд социального использования в первую очередь направляется для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одиноких женщин - участниц Великой Отечественной войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в соответствии с действующим законодательством - демобилизованных офицеров, народных судей, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных, туберкулезных больных и др.

Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.

Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья, после демобилизации и вывода армии из Восточной Европы и республик бывшего СССР, а также отселения из зоны чернобыльской аварии. Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит вынужденный отказ большинства российских предприятий от капитальных вложений в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного фонда, который находится в их ведении. Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции, так как в недостаточной мере обеспечен канализацией, центральным отоплением и другими удобствами.

В то же время переход на рыночные отношения в экономике привел к резкому сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который раньше являлся основным источником необходимых капиталовложений.

Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения объемов ввода жилой площади, развала старого распределительного механизма решения жилищной проблемы в России имеет место огромная объективная потребность в решении жилищного вопроса и развитии рынка жилья.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого - нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан искать любые способы для улучшения условий проживания.

Рынок жилья подразделяется на две основные составляющие - рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

1.3 Формы и методы управления недвижимостью

В существующих научных источниках под "управлением недвижимостью" как особым видом предпринимательской деятельности в зависимости от ситуации понимается:

1) принятие решения и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты недвижимости;

2) управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

3) любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

4) процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

5) система законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений, связанных с недвижимостью, осуществляемая уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которая называется регулированием.

Кроме того, встречается и такое определение: "управление недвижимостью (в сфере предпринимательства) - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом".

Таким образом, несмотря на некоторую противоречивость приведенных определений, из них можно сделать вывод, что управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней: строительные, инвестиционные, владения, посреднические, залоговые, трастовые, обменные и др.

Можно выделить три группы объектов управления.

1. Отдельные объекты недвижимости.

2. Объекты недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий (управляются в интересах всего имущественного комплекса).

3. Системы объектов недвижимости (жилой фонд, нежилой фонд, земельный фонд и т.п.). Разные системы объектов недвижимости имеют разные принципы управления. Например, нежилой фонд управляется для получения прибыли, а жилой фонд - с целью минимизации затрат на его содержание.

Постараемся конкретизировать понятие "управление недвижимостью".

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Под "внутренним управлением" понимают деятельность предприятия по управлению принадлежащей ему недвижимостью (например, посредством внутренних нормативных документов: устава, должностных инструкций, положений и т.п.). Таким образом, при внутреннем управлении предприятие само управляет принадлежащей ему недвижимостью.

Под "внешним управлением" подразумевается регулирование государством, а также международными соглашениями деятельности участников рынка недвижимости. Таким образом, государство при внешнем управлении стремится своими действиями вызвать определенную реакцию собственников недвижимости, то есть управляет недвижимостью, которая ему не принадлежит. Синонимом "внешнего управления" является термин "государственное регулирование рынка недвижимости".

Внутреннее управление, в свою очередь, можно подразделить на два уровня управления.

На первом уровне принимается решение о форме распоряжения объектом недвижимости исходя из целей деятельности предприятия. Под формами распоряжения понимаются:

- покупка;

- управление собственными силами;

- залог;

- аренда;

- доверительное управление;

- продажа.

Иногда, для обозначения действий входящих в первый уровень управления применяется термин "управление портфелем недвижимости". Принятие решения на данном уровне управления невозможно без решения таких вопросов, как оценка стоимости объектов и возможных доходов от них, анализ ситуации на рынке объектов недвижимости, а также вопросов оформления сделок.

Второй уровень управления подразумевает управление конкретным объектом недвижимости, остающимся в собственности предприятия. При этом будет существовать различие (прежде всего по целям управления) между управлением отдельными объектами недвижимости, объектами недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий и объектами в составе систем зданий и сооружений (жилой фонд, нежилой фонд и т.п.). Таким образом, второй уровень управления представляет собой совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объектов недвижимости, извлечению из них максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. Такие действия реализуются в процессе:

- проектирования;

- строительства;

- ремонта и реконструкции;

- выплаты коммунальных платежей;

- определения и сбора (или выплаты) арендной платы;

- реализации функций управления (планирования, организовывания, руководства и контроля).

Внешнее управление со стороны государственных и муниципальных органов власти будет распадаться на три основных направления.

1. Регулирование и развитие рынка недвижимости как необходимого условия нормального функционирования и развития экономики. Этот процесс осуществляется, прежде всего, набором действий по обеспечению финансирования рынка недвижимости (главное направление - ипотека), правовому регулированию рынка недвижимости и обеспечению защиты прав собственности через систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Налогообложение объектов недвижимости, которое, в свою очередь, распадается на регулирование системы налогообложения (установление ставок налогообложения, налоговые льготы и т. п.) и создание системы объективного определения рыночной стоимости объектов недвижимости, как налогооблагаемой базы.

3. Достижение целей экономического развития через обеспечение инвестиционно-благоприятных условий, создание "центров роста", развитие инфраструктуры.

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух основных элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;

2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух основных формах.

1. Прямое (административное) управление - не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения и разрешения. Прямое управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы, регулирующей функционирование рынка недвижимости;

- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с государственными и муниципальными объектами;

- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

- поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную и муниципальную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

2. Экономическая (косвенная) форма управления рынком недвижимости предполагает, что государство создает некий экономический механизм, который заинтересовывает участников рынка недвижимости действовать в необходимом государству направлении. Экономическая форма управления рынком недвижимости осуществляется с помощью:

- системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов и освобождение от них);

- регулирование учетной ставки (дисконтная политика Центробанка);

- выпуска в обращение жилищных сертификатов;

- предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

- реализации государственных целевых программ;

- амортизационной политики;

- внешнеэкономической деятельности.

Из перечисленных приемов косвенной формы управления рынком недвижимости наиболее актуальными являются регулирование системы налогообложения и регулирование учетной ставки Центробанка.

2. Анализ рынка недвижимости в городе Иркутске

Иркутск - уникальный город. Он соединяет в себе особую атмосферу старинного купеческого города и в то же время энергию современного, динамично развивающегося экономического центра. К нему, как к столице крупной, богатой природными ресурсами области, проявляют интерес и стремятся разместить здесь свои офисы многие международные компании. Кроме того, Иркутск - крупный образовательный центр Сибири. Каждый год в город со всей области и из соседних регионов приезжают учиться тысячи студентов. Насыщенная культурная жизнь города, его богатые традиции - все это привлекает в Иркутск его новых жителей.

Город раскинулся по берегам реки Ангары: на правом берегу расположен Правобережный округ города (бывшие Кировский и Куйбышевский районы) и Октябрьский округ, на левом берегу располагаются Свердловский и Ленинский округа города.

Кировский район города отличается наиболее развитой инфраструктурой, - это административный, деловой и культурный центр Иркутска. В районе преобладают жилые дома "сталинской" застройки - 2-5 этажные кирпичные здания с высокими потолками (3-3,5 м). Встречаются "хрущевки", а также отдельные дома новой застройки. Более активной застройке препятствует высокая плотность существующей застройки и наличие большого количества памятников архитектуры, не подлежащих сносу. В Кировском районе самое дорогое в Иркутске жилье.

Куйбышевский район города включает в себя два микрорайона - Топкинский и Зеленый, а также предместья Марата и Радищево. Большую часть жилой застройки района составляет частный сектор, а также деревянные полублагоустроенные дома со сроком эксплуатации более 60 лет. Этим объясняются низкие цены на жилье в этом районе, несмотря на его относительную близость к центру Иркутска (10-15 мин.).

Октябрьский район прилегает к центру города и считается одним из самых перспективных - сегодня он является основным местом новой застройки. Цены в Октябрьском районе несколько ниже, чем в Кировском, но здесь больше новых домов и широкое разнообразие планировок. Особое место в Октябрьском районе занимает микрорайон Солнечный. Близость к Иркутскому водохранилищу, развитая инфраструктура ( в районе три школы - лицей № 47, гимназия № 25 и 21, детская поликлиника, городская стоматологическая клиника, культурно-досуговый центр) и особый микроклимат социального окружения -вот те факторы, которые вызывают повышенный спрос со стороны состоятельных покупателей квартир.

Свердловский район состоит из микрорайонов - Академгородок, Первомайский, Университетский, Юбилейный, Синюшина гора, Радужный, Студгородок. Отдаленность от центра - 15-20 мин. Самые дорогие квартиры в Академгородке, Студгородке и Университетском. До недавнего времени цены на жилье в Свердловском районе были достаточно низкими, но с развитием транспортной системы и социально-культурной инфраструктуры, а также в связи с перспективой ввода нового моста через Ангару ситуация изменилась - сейчас цены в Свердловском районе сопоставимы с ценами в Октябрьском.

Самым отдаленным от центра города является Ленинский район (25-35 мин.). Здесь самые низкие в Иркутске цены на типовое жилье. Район активно застраивается, формируется инфраструктура удобного "спального" района - появляются новые школы, супермаркеты, рынки. Ленинский район состоит из двух относительно самостоятельных частей: Иркутск-2 и Ново-Ленино. Иркутск-2 называют "городком авиастроителей" - в этой части расположен один из крупнейших авиационных заводов России. Район отличает развитая инфраструктура: детские сады, поликлиники, школы, парки, скверы, спорткомплексы. Ново-Ленино - самый большой микрорайон Иркутска, в то же время - самый отдаленный от центра (30-35 мин.). Невысокая плотность застройки Ново-Ленино и наличие большого количества свободных участков позволяет говорить о том, что это самый перспективный район с точки зрения нового жилищного строительства.

2.1 Характеристика инфраструктуры рынка

Под инфраструктурой рынка недвижимости мы понимаем совокупность вспомогательных отраслей (экономических институтов), обеспечивающих основную деятельность рынка недвижимости.

К таким институтам, несомненно можно отнести строительные организации, средства массовой информации, органы местного самоуправления, брокерские и оценочные компании, индивидуальные предприниматели рынка недвижимости и др.

Рассмотрим основные институты, составляющие инфраструктуру рынка недвижимости применительно к г. Иркутску.

1. Средства массовой информации. Город обладает практически всеми средствами массовой информации. Есть свои телекомпании: "ИГТРК", "Аист", "АС Байкал ТВ" , радиостанции, печатные СМИ, кроме того, есть возможность выхода в систему Интернет.