Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")

2. При переходе ОТИ, осуществляющих учет на территории Иркутской области, на промышленное ведение ЕГРОКС, выяснилось, что в АИС ГКН загружена едва ли не половина сведений об объектах капитального строительства, содержащихся в архивах ОТИ Иркутской области. И это несмотря на то, что в рамках государственных контрактов, заключенных ОТИ Иркутской области на оцифровку архивов предприятий, в Красноярский ЦОД в полном объеме были переданы для оцифровки фотообразы архивов всех ОТИ Иркутской области.

3. Программа АИС ГКН позволяет без проблем поставить на учет лишь здания и помещения, расположенные в них. Данная программа содержит такие обязательные для заполнения поля, заполнение которых при постановке на учет сооружений кажется абсурдным. Однако, работникам ОТИ приходится применять смекалку и изворотливость для того, чтобы объект был принят на учет, чего в принципе не должно быть. Например, как заполнить поле "Этажность объекта" для водопроводной или канализационной сети, для линии электропередач или для железнодорожного тупика, для замощения и так далее? Руководителей ФГУ "ЗКП" этот вопрос мало интересует, в то время как уведомления об отказах в постановке на государственный учет в ОТИ приходят пачками.

4. С 1 декабря 2009 года в силу вступит положение, согласно которому номер этажа и номер этажа, на котором расположено помещение должен будет указываться положительным целым числом. Данное положение еще больше затрудняет работу ОТИ, потому как в этом положении не сказано каким числом обозначать цоколь и подвал, в которых зачастую находятся используемые помещения.

5. Еще одной проблемой, мешающей нормальной работе по ведению ЕГРОКС являются частые изменения регламента со стороны Центрального аппарата Роснедвижимости. Данные изменения происходят без уведомления ОТИ. Как следствие - не по форме заполненный пакет документов, влекущий за собой отказ в постановки объекта на учет. Например: в течение двух месяцев в территориальный отдел Роснедвижимости от ОТИ подавались заявления на проведение государственного учета с фамилией, именем и отчеством заявителя, отпечатанными на компьютере. При последней подаче аналогичного заявления через 10 дней пришло уведомление об отказе в проведении учета по причине некорректного заполнения заявки. Данное заявление было оформлено не по регламенту, об изменении которого работники ОТИ на момент подачи заявления и не предполагали.

6. Все вышеперечисленные проблемы и не только ведут к уменьшению объем работы в ОТИ. Снижение объемов работы ведет к уменьшению выручки, получаемой ОТИ, а как следствие и уменьшение размера НДС, отчисляемого в налоговые органы РФ.

При подробном рассмотрении данных проблем можно сказать, что работа по ведению ЕГРОКС находится на начальной стадии и что в дальнейшем она наладится. Однако, неутешительным прогнозом является то, что Самарская и Тверская области, одни из первых начавшие ведение ЕГРОКС, уже 2 года не могут наладить работу по регламентированной "Схеме взаимодействия".

3.2 Направления решения поставленных задач

Проведя анализ регламентированной "Схемы взаимодействия" в п. 2.3 и приняв во внимания все проблемы, изложенные в п. 3.1, возникло решение о создании новой "Схемы взаимодействия".

Согласно новой "Схеме взаимодействия" выделяется 4 основных этапа:

Передача структурными подразделениями ОТИ пакета документов (2 дня):

копии технического паспорта и копий правоустанавливающих документов в электронном виде непосредственно в ФГУ "ЗКП" по Иркутской области;

в электронном виде в головное предприятие ОТИ;

ОТИ, в случае предоставления им возможности установки программного комплекса АИС ГКН (продукт на данный момент не лицензирован и, следовательно, запретов нет), на первом этапе могут сами осуществлять контроль качества передаваемых XML - файлов. Для реализации этого достаточно санкции со стороны Управления Роснедвижимости;

ФГУ "ЗКП" и Управление Роснедвижимости по Иркутской области принимает решение (в рамках регламента, определяющего взаимодействие этих структур) о постановке объекта на государственный технический учет. И по предоставленным документам формирует кадастровый паспорт. Передает этот паспорт своему территориальному управлению и уведомляет ОТИ о принятом решении (1-2 дня);

Сотрудник ОТИ подает в территориальное Управление Роснедвижимости весь необходимый бумажный пакет документов (3 экземпляра технического паспорта, копии правоустанавливающих документов и т.д.), заверяет реестр переданных документов (1 день);

Одновременно с подписанием реестра переданных документов получает кадастровый паспорт от ФГУ "ЗКП", который может быть выдан клиенту в этот же день.

Данное предложение по реализации такой схемы возникло потому, что для клиентов и работают все задействованные в процессе постановки объектов на государственный технический учет организации.

Если ФГУ "ЗКП" и Управление Роснедвижимости в рамках регламентированной "Схемы взаимодействия" осуществят необходимые процедуры за отведенные 3-4 дня, то ОТИ фактически могут обеспечить выдачу документов за 7 дней. Это значит, что реально сроки постановки объекта на государственный кадастровый учет могут быть сокращены почти на 10 дней.

3.3 Использование результатов по совершенствованию инвентаризации в управлении недвижимостью

В данном разделе проведем анализ аргументов сторон и попытаемся сделать выводы о жизнеспособности предложенной схемы.

Аргументы за реализацию новой "Схемы взаимодействия":

Схема прохождения документов значительно упрощается. Нет необходимости транслировать и отслеживать прохождение второстепенных документов (расписок, реестров, удостоверяющих актов). В этом нет необходимости, так как ОТИ по определению заинтересованы, чтобы в ФГУ "ЗКП" и Управление Роснедвижимости была в полном объеме передана именно та информация, по которой и должно быть принято решение о постановке объекта на учет и сформирован кадастровый паспорт;

ФГУ "ЗКП" и Управление Роснедвижимости освобождается от необходимости содержать громоздкий аппарат служащих. Фактически, в территориальном управлении нужен только один сотрудник для того, чтобы совершить обмен кадастрового паспорта на весь необходимый пакет документов, который должен предоставить ОТИ;

В этом случае сотрудники Управления Роснедвижимости действительно могут реально осуществить проверку соответствия всех типов передаваемой информации, в то время как при утвержденной регламентом "Схеме взаимодействия" это, в принципе, возможно уже только после того, как принято решение о постановке объекта на учет.

Дополнительным преимуществом предлагаемой схемы является то, что практически все расходы, связанные с передачей информации берет на себя ОТИ.

В случае допущения каких-либо незначительных ошибок в технических паспортах или каких-либо недочетов при формировании пакета документов ФГУ "ЗКП" может указать на эти недочеты ОТИ, и они могут быть устранены в рабочем порядке. Достаточно обозначить этот вопрос контактному лицу от ОТИ. В этом случае нет необходимости реализовывать официальную процедуру отказа в постановке объекта на учет. Сама по себе процедура отказа является крайне трудозатратным процессом. По сути, предлагаемая схема вообще дает возможность исключить само явление отказа как такового. Исключение могут составлять только те случаи, где причиной отказа являются правовые аспекты.

Аргументы против новой "Схемы взаимодействия" были высказаны как в частных беседах с руководителями ФГУ "ЗКП", так и на официальных встречах и совещаниях:

1. Нельзя ставить объект на учет, пока в территориальном Управлении Роснедвижимости нет документов "в бумаге".

Ответ на этот аргумент дан выше: Технический паспорт в бумажном исполнении никак не влияет на принятие решения о постановке обекта на учет.

2. Для того, чтобы сформировать "отказное дело" нужен технический паспорт "на бумаге". Это на тот случай, если будут заявления в суд.

Отказы по техническим причинам в рамках новой схемы вообще исключены. И в этом случае нет необходимости формировать отказные дела. В суд же может подать лишь собственник объекта (или тот субъект, который на этот объект претендует), в этом случае ОТИ безусловно предоставит в распоряжение Управления Роснедвижимости все необходимые документы.

3. А вы (в смысле ОТИ) не допускаете ошибок, и все будет нормально?

Во-первых, ошибки неизбежны (особенно на начальном этапе работ), и деловая игра это наглядно продемонстрировала.

Во-вторых, ошибки будут и со стороны сотрудников ФГУ "ЗКП" и со стороны сотрудников Управления Роснедвижимости. И выяснить это возможно только после официального письменного запроса, дней так через 15-20 после того как были отданы документы.

В-третьих, при работе по новой схеме ошибки устраняются в рабочем порядке, без длительной волокиты.

И, наконец, если сравнить два идеальных прохождения по обеим схемам, то время и трудозатраты по предлагаемой новой схеме все равно значительно меньше.

4. Регламент не позволяет (наиболее часто встречающийся аргумент).

Ответить на этот аргумент вразумительно невозможно. Остается лишь спросить: "Что же это за регламент такой, который утвержден для того, чтобы работали положения 221 - ФЗ, а на самом деле блокирует его реализацию".

Особенность происходящего заключается в том, что ФГУ "ЗКП" и Управление Роснедвижимости на данном этапе взяли на себя функции контроля ОТИ по качеству выполнения технических паспортов и ФРС по экспертизе правоустанавливающих документов. К сожалению, очень часто сотрудники территориальных отделов Управления Роснедвижимости ни в технической инвентаризации, ни в вопросах гражданского права на компетентны и не имеют опыта работы в данной области. В результате отказы в регистрации часто вызваны какими-то незначительными формальными поводами. То есть, в случае отказа, объем работ по постановке на учет "отказного" объекта возрастает в разы и, по сути, затрачивается впустую, совершенно бесцельно и без какой-либо пользы для дела.

Выводы

Действующая "Схема взаимодействия" и сопутствующий её регламент мешает реализации положений Федерального закона 221 - ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

Действующая "Схема взаимодействия" крайне бюрократизирована, и её реализация требует создания дополнительной громоздкой структуры с многочисленным штатом, дублирующим, фактически, функции других организаций, которые и осуществляли всю деятельность по техническому учету до принятия нового Закона;

Никто из сотрудников ФГУ "ЗКП" и Управления Роснедвижимости ни разу не высказал ни одного обоснованного аргумента против реализации предлагаемой новой схемы;

Реализация регламентированной "Схемы взаимодействия" выгодна, по-видимому, только ФГУ "ЗКП" и Управлению Роснедвижимости. Расширение зоны влияния, возможность контроля деятельности ОТИ, дополнительные государственные ассигнования на содержание увеличившегося штата.

Заключение

До вступления в силу Федерального закона № 221 "О государственном кадастре недвижимости" в Российской Федерации земля, здания и сооружения на ней учитывались отдельно. Земельные участки - в земельном кадастре, который начал создаваться с 1992 года, а здания и сооружения - в БТИ, которые сейчас переименованы в ОТИ - организации технической инвентаризации.

Создание единого кадастра недвижимости преследует три цели:

1. обеспечение государственных гарантий прав на недвижимое имущество;

2. обеспечение сбора земельного и имущественного налогов, то есть создание налоговой базы;

3. повышение эффективности управления территорией, градостроительное и территориальное планирование.

Создание государственного кадастра недвижимости имеет огромное значение и для экономики страны. Это будет стимулировать ее рост за счет включения в оборот стоимости объектов недвижимости.

В дипломной работе рассмотрена деятельность ОТИ, расположенных на территории Иркутской области, после подписания Соглашения "О взаимодействии при централизованной подготовке документов для осуществления технического учета объектов капитального строительства" на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ", выполнен анализ работы по утвержденной регламентом "Схеме взаимодействия". Анализ показал, что регламентированная "Схема взаимодействия" крайне бюрократизирована. Также были приведены реальные примеры отказов в проведении государственного учета объектов недвижимости по причине некомпетентности работников Управления Роснедвижимости и ФГУ "ЗКП" в вопросах технического учета и правового регулирования.

В дипломной работе предложены мероприятия по усовершенствованию "Схемы взаимодействия" таким образом, чтобы учитывались интересы всех участников процесса постановки объекта на учет, включая интересы клиента в скорейшей выдаче готового кадастрового паспорта на руки. Приведены аргументы сторон и сделаны выводы о жизнеспособности новой "Схемы взаимодействия".

Список используемой литературы

1. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2008 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

2. Требования к написанию и оформлению дипломных работ: Учебно-метод. указания для спец. 060811 Экономика и управление на предприятии (строительство) / сост. Л. П. Бадилина, Л. И. Троицкая. -- Иркутск: Изд-во БГЕЭП, 2008. -- 37 с.

3. Экономика недвижимости: Учебное пособие / В.В. Копылова, Б.М. Бедин. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2009. - 228 с.

4. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / А.В. Марченко - Ростов н/Д: Феникс, 2007. - 352 с. (Высшее образование)

5. Гражданский кодекс РФ. Часть 1,2 - М., 2009

6. Соглашение "О взаимодействии при централизованной подготовке документов для осуществления технического учета объектов капитального строительства" от 20.08.2009

7. Правила ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства