Правовое регулирование сферы недвижимости

Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью.

С самых древних времен недвижимость традиционно представляла собой одно из самых существенных экономических благ. При этом следует учитывать, что упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, безусловно, один из способов относительной стабилизации социальной и политической обстановки в обществе.

Недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность, и поэтому для него существует обособленный правовой режим, который хотя и имеет длительную историю, однако не может считаться устоявшимся.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Однако он представляет собой перспективную форму вложения капиталов.

Цель данной работы - рассмотреть вопросы правового регулирования сферы недвижимости в РФ.

Данная цель потребовала решения следующих взаимосвязанных задач:

- Изучить нормы гражданского законодательства и муниципального права в сфере недвижимости

- Рассмотреть особенности налогообложения в сфере недвижимости

- Обосновать сущность нотариального оформления сделок с недвижимостью

- Изучить особенности судебной защиты прав, связанных с недвижимостью

Поставленные задачи логически предопределили структуру работы, которая состоит из введения, четырёх глав, заключения и списка использованной литературы.

1. Гражданское законодательство России и муниципальное право в сфере недвижимости

муниципальный недвижимость нотариальный судебный

В настоящее время ГК РФ содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В 1983-1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминается отдельно гражданское законодательство (п. «о» ст. 71) и жилищное законодательство (п. «к» ст. 72).

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями (раздел 4).

В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле - имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия «гражданское законодательство». В ст. 3 ГК РФ говорится, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ». Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.

Само определение недвижимости, как объекта права содержится в Гражданском кодексе РФ (ст. 130). Эта общая норма, содержит признаки недвижимости. Следует указать, что гражданское законодательство находиться в ведении РФ (п. «о» ст. 71Конституции РФ, ч. 1 ст. 3 ГК РФ), и следовательно, право на изменение признаков недвижимости, и как следствие, объекта будущих правоотношений, принадлежит федеральному законодателю (ч. 1 и ч. 4 ст. 105 Конституции РФ).

Вместе с тем, частные вопросы недвижимости (например, виды и их признаки, особенности правоотношений и т.д.) регулируются иными нормативными правовыми актами, устанавливающими соответствующие правовые режимы для конкретных видов недвижимости (например, квартиры как объекты недвижимости регулируются Жилищным кодексом РФ, земельные участки - Земельным кодексом РФ и т.д.).

Но в любом случае, общие вопросы недвижимости: права на нее, сделки с ней, особенности совершения сделок, особенности установления, изменения и прекращения прав регулируется все же ГК РФ.

Итак, ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:

1) права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения (обременения));

2) особенности возникновения, перехода и прекращения этих прав (все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»));

3) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения;

4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ), и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);

5) содержаться специальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью.

Муниципальные образования также принимают законы, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Например, Решение собрания депутатов «Об утверждении муниципальной целевой программы «Жилище», «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в МО», «Субсидирование процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам» и т.п.

Данные программы разрабатываются с целью формирования новых методов и форм долгосрочной жилищной политики, создающих правовые, экономические, социальные и организационные предпосылки для ускорения решения жилищной проблемы в муниципальных образованиях в условиях социально-ориентированной рыночной экономики путем стимулирования воспроизводства жилья.

Программы представляет собой комплекс мероприятий по целенаправленному социально и экономически сбалансированному изменению форм и принципов хозяйствования, обеспечивающих реализацию концепцию новой жилищной политики на основе реформирования жилищной сферы.

2. Налогообложение в сфере недвижимости

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 1).

Современные принципы налогообложения недвижимого имущества

В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики - предприятия и физические лица, а на другой налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения,

В современной системе налогов РФ предусмотрены три налога, связанных с недвижимостью.

- земельный налог

- налог на имущество организаций

- налог на имущество физических лиц

Согласно Налоговому кодексу РФ налогообложению подвергаются операции продажи недвижимости (плательщик - продавец). Законодательством предусмотрены вычеты на сумму доходов при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем). При этом, в любом случае, гражданин, реализовавший в отчетном периоде объект недвижимости, согласно Налоговому Кодексу обязан подать декларацию о доходах (пусть даже и «нулевую»).

1. Налоги при продаже недвижимости

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, продавец обязан заплатить 13% налога. Налогом платится с суммы, превышающей 1 млн. рублей. Собственникам, владевшим жильем более трёх лет, предоставляется налоговый вычет на всю сумму, полученную при продаже объекта.

В соответствии со статьёй 220 Налогового кодекса, продавец может воспользоваться налоговым вычетом, в размере средств, потраченных на приобретение объекта, который он сейчас продаёт. Например, если в 2006 году человек купил квартиру за 1,5 млн. рублей, а через год продал её за те же 1,5 млн, то он освобождается от уплаты налога с продаваемого имущества.

Нерезиденты обязаны уплатить налоги в размере 30% от суммы продажи, независимо от срока владения.

2. Налоги при дарении недвижимости

От уплаты налогов освобождаются лица, получившие недвижимое имущество в дар от близких родственников. Семейный кодекс исчерпывающе определяет близких родственников - супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать), братьев и сестёр. В остальных случаях, одаряемый обязан заплатить налог в размере 13%.

3. Налоги для владельцев недвижимости

В настоящее время налог для владельцев недвижимости рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости. Облагаются налогом жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, земельные участки и другие строения и сооружения. Чем выше стоимость объекта, тем больше ставка налога. Налоговая ставка для объектов с инвентаризационной стоимостью более 500 тысяч рублей составляет 0,3 - 2%. Ставка для резидентов и нерезидентов одинакова.

4. Налоговые вычеты при операциях с недвижимостью

Статьей 220 Налогового кодекса РФ определено право на получение налогового вычета «в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 млн руб. И помимо этого - в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам)». Налогоплательщику возвращается оплаченный налог на доходы физических лиц равный 13% от суммы квартиры. «При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности».

В 2008 г. Минфин России, как орган, непосредственно проводящий и реализующий налоговую политику, впервые обнародовал документ «Основные направления налоговой политики в РФ на 2008-2010 гг.». В докладе в качестве одного из таковых назвал совершенствование налога на имущество физических лиц (посредством введения налога на недвижимость).

Согласно указанной концепции реформирования налоговой системы введение налога на недвижимость предполагает преобразование налога на имущество физических лиц и земельного налога в единый налог на недвижимость.

Введение нового налога с 2011 г., заменяющего собой два существующих ныне, а также нового принципа налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости полностью соответствует целям налоговой политики государства, а именно: обеспечения справедливости и эффективности налоговой системы, упрощения системы налогов, снижения затрат на сбор налогов.

Объектом налогообложения по новому налогу является недвижимость жилого назначения (дома, квартиры и другие жилые помещения, дачи) и гаражи, а также земельные участки, на которых расположены данные объекты или которые предоставлены для их строительства. Плательщики налога - физические и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества. Для налогоплательщиков - физических лиц устанавливается налоговый вычет, определяемый исходя из необлагаемой нормы и количества членов семьи, проживающих совместно с налогоплательщиком. Налоговая база устанавливается на основе оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения с использованием понижающего коэффициента 0,8. Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления в пределах от 0,1 до 1%. В пределах данной территории ставка едина для физических и юридических лиц.

3. Нотариальное оформление сделок с недвижимостью

Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (командиром воинской части, консулом, главным врачом и т.д.). Из смысла действующего законодательства следует, что нотариус вправе удостоверять только письменные сделки. Собственно, именно поэтому нотариальная форма удостоверения сделок именуется как квалифицированная письменная форма.

В том случае, если сделка подлежит совершению в нотариальной форме и в то же время требует государственной регистрации, то возникновение (прекращение) прав по такой сделке происходит в момент ее государственной регистрации.

В соответствии с общим правилом нотариальное удостоверение сделки может производиться любым нотариусом. В то же время для ряда договоров установлены особые правила. Так, договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется по месту его отвода. Договоры об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка должны удостоверяться по месту нахождения указанного имущества (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Представляется, что этот перечень не является исчерпывающим. Опираясь на аналогию, можно сделать вывод о том, что по месту нахождения недвижимого имущества подлежат удостоверению договоры об отчуждении иных видов недвижимого имущества (комнат в коммунальных квартирах, нежилых строений и т.д.). Это правило основывается на принципе исключительной территориальной компетенции нотариуса. В свою очередь, указанный принцип корреспондирует с правилом о нотариальных округах, которые устанавливаются совместным решением органов юстиции и нотариальной палатой, как правило, в соответствии с административно-территориальным делением РФ. Подобный подход представляется разумным, поскольку позволяет аккумулировать информацию о сделках с недвижимым имуществом в одном нотариальном округе, что препятствует злоупотреблениям в этой сфере, а также упрощает процедуру укрепления прав на недвижимое имущество.

Значение нотариальной формы сделки с недвижимым имуществом заключается в том, что таковая в значительной степени облегчает процедуру доказывания определенных фактов. Особенно большое значение нотариальные акты имеют для правоприменительных и судебно-арбитражных органов, которые рассматривают нотариально удостоверенные факты как важнейшие источники доказательственной информации. Таким образом, правоприменительная практика рассматривает нотариально удостоверенные сделки как обладающие более высокой доказательственной силой. Вместе с тем нотариальная форма удостоверения сделок не является ограничивающим для судов обстоятельством. В том случае, если в судебном процессе будет установлено, что в основе нотариально удостоверенной сделки содержатся юридически порочные элементы, это может быть причиной для признания ее недействительной.

Кроме того, нотариальная форма в установленных законом случаях рассматривается в качестве обязательного элемента сложного юридического состава, с которым связывается переход права на недвижимое имущество. Отсутствие этого элемента может рассматриваться как основание для оспаривания права на недвижимую вещь.

При удостоверении сделки с недвижимым имуществом нотариус обязан проверить принадлежность этого имущества собственнику. Однако в данном случае недостаточно обращения только к правоустанавливающим документам (например, к договору купли-продажи недвижимости). Нотариус должен убедиться в том, что соответствующие права зарегистрированы в ЕГРП. При этом выписка из ЕГРП должна содержать не только сведения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но и сведения о наличии ограничений, обременений, арестов в отношении отчуждаемого недвижимого имущества.

Правила ведения ЕГРП предусматривают, что в реестр в обязательном порядке должен вноситься ряд сведений. Эти же сведения должны быть отражены и в соответствующих нотариальных документах, которые представляются в учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость. К таким сведениям относятся информация об участниках сделки, сведения о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество, сведения об ограничениях, обременениях права собственности и иных прав на недвижимость.

Характеристика объекта недвижимости основывается на технической документации, в которой описывается объект недвижимости (справки бюро технической документации, технический паспорт объекта недвижимости и т.д.). Техническая документация на объект недвижимости должна быть представлена нотариусу для проведения соответствующего нотариального действия. При описании объекта недвижимости должны быть указаны кадастровый или условный объект недвижимости, а также адрес (местонахождение) объекта недвижимости. Кроме того, к описанию объекта недвижимости относятся указания на его площадь и назначение.

В том случае, если совершается сделка по распоряжению недвижимостью, нажитой в период брака, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение такой сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Это правило касается и совершения индивидуальным предпринимателем сделок с недвижимым имуществом, используемым в предпринимательской деятельности.

С принятием ГК РФ нотариальная форма совершения сделок с недвижимым имуществом была предусмотрена в следующих случаях:

- выдача доверенности на совершение сделок, которые требуют нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ);

- выдача доверенности в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ), за исключением тех случаев, которые предусмотрены п. 4 ст. 185 ГК РФ;

- договор об ипотеке;

- договор об изменении условий договора об ипотеке;

- договор между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 339, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст. ст. 10, 23 и 55 Закона об ипотеке);

- уступка требования, которое основано на сделке с недвижимым имуществом, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

- перевод долга, основанный на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст. 391 ГК РФ);

- договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

- договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

- любая сделка с недвижимым имуществом, если стороны пришли к соглашению о ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 163 ГК РФ);

- договор продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ);

- договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);

- договор дарения (ст. 574 ГК РФ);

- брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);

- согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Со вступлением в силу Закона о госрегистрации прав на недвижимость было отменено обязательное нотариальное удостоверение:

- договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ);

- договора продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);

- договора дарения (ст. 574 ГК РФ).

В 2003 г. в этот же Закон внесены изменения, согласно которым было установлено правило об обязательной нотариальной форме доверенности, связанной с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с нею (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

В 2005 г. внесено требование об обязательной нотариальной форме:

- доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица при предъявлении им заявления о государственной регистрации и документов о правах на недвижимость (п. 4 ст. 16);

- доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и других документов (п. 5 ст. 18);

- доверенности работника или иного представителя юридического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и иных документов (п. 5 ст. 18);

- соглашение между залогодателем и залогодержателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

При этом в Закон об ипотеке были внесены изменения, согласно которым было отменено обязательное требование о нотариальном удостоверении договора об ипотеке.

Таким образом, за последние годы существенным образом сужена компетенция нотариальных органов и их роль в организации оборота недвижимого имущества, что оценивается специалистами как негативная тенденция.

4. Судебная защита прав, связанных с недвижимостью