Оценка стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство общего и профессионального образования

«Уральский колледж недвижимости и управления»

Курсовая работа

По дисциплине «Организация Оценки Земли и Имущества»

Тема: «Оценка стоимости объекта недвижимости»

Выполнил студент 5 курса

Группы 514-з

Рассадина Светлана

Проверил преподаватель

С. В. Шкляев

Екатеринбург 2011

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтированных потоков денежных средств. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом методом капитализации и дисконтирования дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении метода капитализации анализируется возможность объекта генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме доходов от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости объекта применяют технику прямой капитализации. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и коэффициенте капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

Основные этапы процедуры оценки доходным подходом:

1. Оценка потенциального валового дохода 1 год на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов

Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:

ПВД = S * Ас, где

S - площадь сдаваемого в аренду м кв.

Ас - ставка арендной платы за 1 м кв.

2. Оценка потерь от неполной загрузки и не взысканных арендных плат.

Действительный или эффективный валовой доход рассчитывается по формуле:

ЭВД = ПВД - потери + прочие доходы

3. Расчеты издержек по эксплуатации недвижимости получается величина чистого операционного дохода.

ЧОД = ЭВД - ОР

Операционные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владельцем и эксплуатацией объекта недвижимости.

4. Пересчет чистого операционного дохода и дохода от перепродажи в текущую стоимость объекта.

Операционные расходы делятся:

- условно-постоянные;

- условно-переменные или эксплуатационные;

- расходы на замещение, или резервы.

К условно - постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

- налог на имущество;

К условно - переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

- коммунальные;

- на содержание территории;

- на текущие ремонтные работы;

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один раз за несколько лет.

МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Метод прямой капитализации дохода - этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (снижения).

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

-определение потенциального валового дохода;

-определение действительного валового дохода;

-определение чистого операционного дохода;

-определение ставки капитализации;

-определение стоимости объекта в текущем состоянии.

КОЭФФИЦИЕНТ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Прямая капитализация - это процесс преобразования величины прогнозируемого чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки.

Формула для расчета стоимости имущества имеет следующий вид:

, где

С - стоимость объекта, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход, руб.;

K - коэффициент капитализации.

СПОСОБЫ ВОЗМЕЩЕНИЯ ИНВИСТИЦИОННОГО КАПИТАЛА (метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда)

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала при полной потере объектом стоимости к концу срока владения:

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:

PV = C/(i+1/n), где

n - срок получения постоянного дохода

с - срок владения объектом недвижимости

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

PV = С/(i + SFF(n, i)), где

SFF - норма возраста капитала $ ед.

SFF = i/((1 + i) n - 1)

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

PV = C/(i + SFF (n, R)), где

R - безрисковая ставка выраженная в долях ед.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Данный метод является более универсальным, чем метод капитализации доходов.

Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- существуют данные, позволяющие обосновать размер этих будущих потоков от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для применения метода ДДП необходимы следующие данные:

- длительность прогнозного периода;

- прогнозные величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) - то есть выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;

- ставка дисконтирования;

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 - 10 лет, тогда как для российских условий типичной величиной будет период длительностью 3 - 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости, ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):

- потенциальный валовый доход;

- действительный валовый доход;

- чистый операционный доход;

- денежный поток до уплаты налогов;

- денежный поток после уплаты налогов.

Последний уровень дохода используется для оценки крайне редко, поскольку здесь речь идет о подоходном налоге собственника (или налоге на прибыль предприятия, если собственник - юридическое лицо), величина которого, и, соответственно, величина денежного потока зависит и от других источников дохода.

В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всего используются две величины: ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта в целом, то есть стоимость всего инвестированного капитала безотносительно его источников; и денежный поток до уплаты налогов (ДПДН) - если требуется оценить стомость собственного капитала, инвестированного собственником. ДПДН и ЧОД отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).

СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Ставка дисконтирования - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Расчет рыночной стоимости методом ДДП по формуле:

PV = + M ,

где PV - текущая стоимость;

Сi - денежный поток периода t;

it - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по факту последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

Покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет представлять собой стоимость объекта.

Объяснение корректировок

Рассматриваемые корректировки включают в себя права на объект недвижимости, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций, местоположение.

Скидка с цены предложения

По результатам анализа, проведенного риэлтерской фирмой «КДО», Оценщики пришли к выводу, что цена предложений на недвижимость превышает цену совершенной сделки купли-продажи в пределах 5%.

Права на местоположение.

Поправка на местоположение рассчитана методом анализа парных продаж с учетом проведенного исследования рынка недвижимости.

МЕТОД АНАЛАГОВ

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

· анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

· определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

· расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

· применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

· анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -- понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная -- если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

МЕТОД ВАЛОВОГО РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА

Основным инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным подходом являются ценовые мультипликаторы.

Ценовой мультипликатор отражает соотношение между рыночной ценой предприятия и каким-либо его показателем, характеризующим результаты производственной и финансовой деятельности.

В качестве таких показателей можно использовать не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.

Ценовой мультипликатор рассчитывается по всем аналогичным предприятиям.

Для оценки рыночной стоимости оцениваемой компании выбранная аналитиком величина ценового мультипликатора используется как множитель к ее аналогичному показателю.

Для расчета ценового мультипликатора необходимо:

1. Определить величину капитализации или рыночную стоимость собственного капитала компании аналога. Для этого рыночная цена акции аналогичной компании умножается на число акций в обращении. Это даст нам значение числителя в формуле. Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднюю величину между максимальной и минимальной ценой за последний месяц.

2. Вычислить необходимые финансовые показатели: прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и другие. Это даст нам величину знаменателя. В этом качестве может выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки.

Произведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Екатеринбург , ул. Николая Никонова д. 18 кв. 49.

Для начала рассмотрим общую характеристику рынка недвижимости.

Екатеринбург - это административный центр Свердловской области, четвёртый по численности населения (после Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска) город в России. Город расположен на восточном склоне Уральских гор.

В постоянном развитии находится сфера городского здравоохранения. Город располагает 24 больницами, 27 поликлиническими учреждениями, 6 стоматологическими поликлиниками. На территории города - 4 родильных дома, 4 детских санатория, 5 диспансеров, 4 разнопрофильных центра, 2 госпиталя.

Обзор рынка недвижимости Екатеринбурга. 3 квартал 2011 г. Новостройки идут вверх

C начала года средняя цена на недвижимость на вторичном рынке в Екатеринбурге выросла на 7,7%. При этом динамика роста стоимости квадратного метра на «вторичке» соответствует темпам удорожания метра на первичном рынке. По прогнозам экспертов, на первичном рынке жилья в ближайший год вероятен быстрый рост цен. Причиной которому станет сокращение объема предложения и числа строящихся объектов, протекающей на фоне высоких объемов продаж. Аналитики прогнозируют, что возникший дефицит приведет к подорожанию новостроек, которое в свой черед «потянет» за собой вверх цены на вторичном рынке. Подробности в обзоре рынка, подготовленном по материалам Уральской палаты недвижимости.

На вторичном рынке жилья Екатеринбурга сохраняется положительная динамика ценовых показателей. На 12 сентября 2011 года средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу в Екатеринбурге, составила 59 688 руб. За четыре недели этот показатель вырос на +0,9 %. С начала текущего года рост в среднем по городу составил +7,7 %

Объем предложения в течение последних трех с половиной месяцев показывает устойчивую тенденцию к снижению. За последние четыре недели в Базе данных УПН было снято с продажи на 260 объектов больше, чем выставлено новых. По сравнению с маем текущего года предложение сократилось более чем на -10,3 %. Таким образом, сегодня на продажу через агентства недвижимости выставляется около 6 900 объектов - квартир в Екатеринбурге. Сроки экспозиции квартир в последнее время сохраняются в пределах3-3,5месяцев.

В различных территориальных сегментах за последние четыре недели наибольший рост средних показателей фиксировался в районах четвертого пояса. Здесь он составил +1,6 %, поднявшись до уровня 40 559 руб./кв. м. Чуть ниже показатели роста в районах второго пояса, где стоимость квартир поднялась на +1,4 %, достигнув отметки 52 314 руб./кв. м. В то же время в первом поясе квартиры подорожали на +1,2 %, а в третьем - на +1,1 %. Цены на жилье в этих районах составляют сегодня соответственно 61 081 руб./кв. м и 48 751 руб./кв. м. Что касается цен в Центре, то они практически не претерпели изменений. Динамика в том сегменте составила +0,1 %, а средний показатель остался на уровне 77 959руб./кв.м.

Динамика цен в сегментах квартир различного типа заметно отличалась. Наибольший рост (+2,1 %) показали «пентагоны», выросшие в цене до уровня 54 173 руб./кв. м. Стоимость квадратного метра в «полнометражках» подорожала на +1,8 % и достигла отметки 52 872 руб. Чуть меньше составила динамика в сегментах «брежневок» и «хрущевок». Они поднялись в цене на +1,6 % и +1,4 % соответственно. Стоимость таких квартир в среднем составляет сегодня 54 567 руб./кв. м и 54 728 руб./кв. м. Меньше всего за последние недели изменялись цены на «спецпроекты» (квартиры в домах современной постройки) и квартиры улучшенной планировки. Здесь динамика составила +0,8-0,9 %. Средние цены для данных сегментов составляют соответственно 70 598 руб./кв. м и 56 556 руб./кв.М.

Что касается рынка недвижимости в целом, то вообще, первая половина текущего года ознаменовалась заметным ростом строительной активности, которая частично была связана со стабильным спросом на квартиры в строящихся домах, частично - с наступлением летнего строительного сезона. Работы на большинстве площадок возобновились, их темпы выросли. В городе вновь стали появляться новые проекты, что в предыдущие два года было явлением крайне редким.

Факторы, обуславливающие рост цен на недвижимость:

· Экономический рост в городе и в Уральском регионе

· Увеличение численности населения Екатеринбурга

· Развитие ипотечного кредитования

Наибольшим спросом пользуется жилая недвижимость в районах: Центр, Пионерский, Юго-Западный, Втузгородок.

Постоянно высокий интерес сохраняется и на районы, удаленные от центра города: Эльмаш, Новая Сортировка, УНЦ, Кольцово, Химмаш, Уктус.

В последние годы на рынке жилья Екатеринбурга отмечается устойчивая тенденция к увеличению интереса со стороны покупателей к окраинным районам города и к городам-спутникам (Верхняя Пышма, Березовский).

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, подъездные пути, сказанное в предыдущих разделах, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в таблице:

рыночный стоимость недвижимость

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объектом оценки является двухкомнатная квартира в девятиэтажном доме, расположенная по адресу: г. Екатеринбург ул.Н.Никонова 18- 49.

Описание объекта оценки

Наименование показателя	Значение
Объект оценки	Квартира
Кадастровый номер	66 - 04 / 01 - 125 / 2002 - 219
Адрес местоположения	Россия, г. Екатеринбург ул.Николая Никонова 18-49.
Количество комнат	2
Этаж/этажность дома/материал стен	4/ 9 / панели железобетонные
Площадь общая/жилая/кухни, кв.м.	42,70 / 27,90 / 5,20
Планировка сан. узла	Совмещенный
Наличие балкона, лоджии	Балкон
Износ	35%
Перекрытия	Железобетонные
Внутренняя отделка	«Простая»
Наличие телефона	Есть
Системы инженерного обеспечения	Водопровод (холодная, горячая вода), отопление (центральное), электроснабжение, канализация.
Общее состояние	Хорошее

Окружением объекта оценки недвижимости являются: жилые дома, детские сады, средние школы, опорный пункт, продуктовый магазин. В непосредственной близости расположены: поликлиника, дворец игровых видов спорта «ДИВС». Ближайшая остановка общественного транспорта «Динамо», «Управление дороги».

Подъездные пути с твердым покрытием. Имеют прилегающие пути с улицы Челюскинцев, Свердлова.

Транспортная доступность хорошо развита: городские и пригородные маршруты (трамваи, метро остановка «Динамо», автобусы, ветка городской железной дороги, остановка «Свердловск» электропоездов, расположенная в 5-10 минутах ходьбы);

Конструктивные элементы здания в хорошем состоянии:

фундамент - железобетонный панельный;

каркас - железобетонный монолитно-сборный;

наружные стены - блочные;

внутренние перегородки - блочные;

перекрытия - железобетонные панельные;

кровля скатная - мягкая (рубероид) совмещенная;

Элементы отделки квартиры - в целом в хорошем состоянии:

оконные проемы - деревянные двойные со спаренными переплетами;

дверные проемы - деревянные филенчатые, входная - металлическая.

внутренняя поверхность стен - комнаты - обои, кухня, ванная и санузел - кафель;

потолки - левкас;

полы - ламинат.

Инженерное обеспечение - в хорошем состоянии:

холодное водоснабжение и водоотведение - центральное;

электроснабжение - центральное;

отопление, горячее водоснабжение - центральное;

телефонизация - имеется;

вентиляция - в кухне и санузле, приточно-вытяжная, самотечная;

лифт - имеется;

охранная сигнализация - да;

пожарная сигнализация - нет.

Использование объекта:

На дату проведения оценки указанная квартира используется по назначению, проживает семья.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Аналоги объекта оценки.

Характеристики	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Назначение	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира
Цена предложения, руб.	2 800 000,00	2 500 000,00	2 090 000,00	2 200 000
Общая площадь, кв.м.	51,00	49,00	36,00	36,00
Жилая площадь, кв.м	37,00	30,00	18,00	17,00
Площадь кухни, кв.м.	7,00	6,00	7,00	7,00
Цена1 кв.м., руб	56 000,00	52 083,34	59 714,29	62 857,15
Дата предложения	Январь 2010	Февраль 2009	Февраль 2010	Февраль 2010
Имущественное право	В собственности	В собственности	В собственности	В собственности
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Торг при покупке	Допускается в пределах 1,5%	Допускается в пределах 1,5%	Допускается в пределах 1,5%	Допускается в пределах 1,5%
Местоположение	Вокзал	Вокзал	Вокзал	Вокзал
Улица	ул. Н.Никонова	Пер. Красный	Пер. Красный	ул. Н.Никонова
Общее состояние	Хорошая	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Этаж/ этажность дома	3/9	5/16	4/9	6/9
Дата продажи	Май 2010	Декабрь 2009	Март 2010	Апрель 2010
Материал стен дома	Железобетонные панели	Железобетонные панели	Железобетонные панели	Железобетонные панели
Планировка комнат	Изолированные	Изолированные	Изолированные	Изолированные
Планировка сан. узла	Совмещенный	Совмещенный	Раздельный	Совмещенный
Наличие балкона, лоджии	Балкон	Лоджия	Балкон	Лоджия

Корректировка цен продаж 1 кв. м общая площадь по сравниваемым объектам.

Наименование показателя	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Цена предложения, руб.	2 800 000,00	2 500 000,00	2 090 000,00	2 200 000
Общая площадь, кв.м.	50,00	49,00	35,00	34,00
Цена 1 кв.м., руб.	56 000,00	52 083,34	59 714,29	62 857,15
Корректировка на дату предложения, %	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб./кв.м.	56 000,00	52 083,34	59 714,29	62 857,15
Корректировка на право собственности, %	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб./кв.м.	56 000,00	52 083,34	59 714,29	62 857,15
Корректировки на условия финансирования, %	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб./кв.м	56 000,00	52 083,34	59 714,29	62 857,15
Корректировка на условия продажи (возможность торга), %	- 1,50	-1,50	- 1,50	- 1.50
Скорректированная цена, руб./кв.м.	55 160,00	51 902,00	58 819,00	61 914,00
Корректировка на местоположение, %	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб./кв.м.	55 160,00	51 902,00	58 819,00	61 914,00
Корректировка на состояние квартиры, %	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб./кв.м.	55 160,00	51 902,00	58 819,00	61 914,00
Корректировка на материал стен дома, %	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб./кв.м.	55 160,00	51 902,00	58 819,00	61 914,00
Корректировка на этаж, %	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб./кв.м.	55 160,00	51 902,00	58 819,00	61 914,00
Корректировка на планировку комнат, %	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб./кв.м.	55 160,00	51 902,00	58 819,00	61 914,00
Корректировка на планировку сан. узла, %	- 3,00	-	-2,00	-
Скорректированная цена, руб./кв.м.	53 505,00	51 902,00	57 643,00	61 914,00
Корректировка на наличие балкона, %	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб./кв.м	53 505,00	51 902,00	57 643,00	61 914,00
Итого рыночная стоимость 1 кв.м.	56 241
Общая площадь объекта оценки, кв.м	43
Итого рыночная стоимость объекта оценки, руб.	2 418 363

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с применением сравнительного подхода, составила: 2 418 363 рублей.

Стоимость получения сравнительным подходом на 15 декабря 2011 года с учетом округления составила 2 420 000 рублей.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

Для определения базовой цены был применен сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости № 28.

К расчетной стоимости 1 м3 были применены следующие коэффициенты:

К1 = 1,2 - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

К2 = 1,05 - коэффициент, учитывающий отличия в конструктивных элементах;

К3 = 0,95 - понижающий коэффициент для климатического района;

К4 = 1,20 - отраслевой индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ;

К5 = 2 - территориальный коэффициент;

Был применен индекс рыночного удорожания стоимости строительно-монтажных работ к базисным ценам без учета НДС:

К6 = 30,36, который представляет собой отношение стоимости продукции, работ и ресурсов в текущем уровне цен к их же стоимости в базисном уровне.

Расчёт полной стоимости замещения оцениваемого объекта.

Наименование	Год ввода в эксплуатацию	Строительный объем м. куб.	Обоснование	Ст-ть ед. изм., руб.							Полная стоимость объекта оценки, руб.
Двухкомнатная квартира	1970	42,70	УПВС №28	500	1,2	1,05	0,95	1,2	2	30,36	1 862 108,74

Таким образом, стоимость замещения оцениваемой двухкомнатной квартиры с учетом округления составляет: 1 862 109 рублей.

Расчет физического износа оцениваемой квартиры

Наименование конструктивных элементов здания	Удельный вес конструктивных элементов, %	Износ по элементам, %	Удельный износ, %
Фундаменты	8	15	1,2
Стены и перегородки	27	20	5,4
Перекрытия	14	20	2,8
Крыши	2	20	0,4
Полы	7	10	0,7
Проемы	10	15	1,5
Отделочные работы	6	20	1,2
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	15	25	3,8
Прочие работы	11	25	2,8
Итого:	100		19,8

Для расчета принимаем физический износ в размере 20%.

Расчет рыночной стоимости двухкомнатной квартиры с учетом полного накопленного износа

Наименование	Полная стоимость замещения, руб.	Физический износ, %	Функциональный износ, %	Внешний износ, %	Накопленный износ, %	Накопленный износ, руб.	Рыночная стоимость, руб..
Квартира	1 862 109	20	-	-	25	93 105,45	1 769 003,55

Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, определенная затратным подходом с учетом округления составила: 1 769 004 рублей.

Расчет стоимости доходным подходом

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА.

Месячная арендная ставка составляет 20 000 рублей.

Расчет годовой арендной платы на недвижимость.

№ п/п	Наименование помещения	Месячная арендная ставка, руб.	Период, мес.	Годовая арендная ставка, руб.
1.	Двух комнатная квартира	20 000	12	240 000

Расчет годовой арендной платы на недвижимость

Таким образом, потенциальный годовой валовой доход составит: 240 000 рубль.

Операционные расходы составляют: 2 000 рублей.

Потери + прочие доходы составляют: 4 000 рублей.

Действительный валовой доход:

ДВД = ПВД - Потери + прочие доходы = 240 000 - 4 000 = 236 000 рублей.

Чистый операционный доход за год:

ЧОД = ДВД - ОР = 236 000 - 2 000 = 234 000 рублей.

Определение коэффициента капитализации

№ п/п	Наименование компонентов ставки коэффициента капитализации	Величина ставки
1	Базовая безрисковая ставка	10,65
2	Поправка на риск вложения в недвижимость	4,38
	ИТОГО:	15,03

Коэффициент капитализации с округлением равен 15%.

С = ЧОД / к = 234 000 / 0,15 = 1560 000 рублей

Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом методом прямой капитализации с учетом НДС составила 1 560 000 рублей.

ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Подход	Стоимость	Коэффициент	Итог
Сравнительный	56 241		2 420 000
Затратный	1 862 109	20	1 769 004
Доходный	240 000	15	1 560 000
Итоговая стоимость	2 158 350	35	5 749 004

Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

-- при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

-- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

-- для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

-- при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

-- для страхования объектов недвижимости;

-- при кредитовании под залог объектов недвижимости;

-- при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

-- при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

-- при ликвидации объектов недвижимости;

-- при исполнении прав наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Список литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ.

3. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

4. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р

5. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. -- СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.

6. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. -- СПб.: Питер, 2004.

7. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. -- М.: Инфра -- М, 1997.

8. http://www.apex-group.ru/ocenka/omain/nedvi/

Размещено на Allbest.ru