Доходный подход к оценке недвижимости. Способы возмещения инвестированного капитала

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию РФ

ГОУ ВПО «Рыбинская Государственная Авиационная

Технологическая Академия имени П.А. Соловьёва»

Факультет заочного обучения

Кафедра экономики

Контрольная работа

по дисциплине

«Экономика недвижимости»

Вариант 8

Выполнил: Васин Е.В.

Группа: ПОШ - 07

Рыбинск 2010

1. Доходный подход к оценке недвижимости. Способы возмещения инвестированного капитала

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Базовая формула доходного подхода:

или ,

где С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: - качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; - риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении: - инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; - рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: - прямой капитализации доходов; - дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

Капитализация доходов - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

* возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

* тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

* способность учитывать конкурентные колебания;

* способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

* потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

* потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

или ,

где С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

* нестабильность потоков доходов;

* если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода:

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Этапы оценки недвижимости методом капитализации доходов:

1.Определение потенциального валового дохода (ПВД), генерируемого объектом недвижимости.

ПВД - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м её использовании без учета всех потерь и расходов.

Его можно рассчитать как годовую сумму получаемой арендной платы:

ПВД = АПмес * Зоб *12,

где АПмес - месячная ставка арендной платы

Зоб- площадь оцениваемого объекта недвижимости

2.Определение действительного валового дохода (ДВД).

ДВД = ПВД- потери + прочие доходы

К потерям относятся прогнозируемые потери от недозагрузки объекта и от неплатежей арендаторов.

3.Определение операционных расходов (ОР), связанных с эксплуатацией объекта недвижимости:

эксплуатационных (издержки по текущей эксплуатации объекта: коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на заработную плату обслуживающего персонала и т. д.);

фиксированных (затраты, связанные с выплатой страховых взносов, налоговых платежей и другие условно-постоянные издержки);

резервов на замещение (издержки на замену принадлежностей объекта недвижимости (ремонт кровли, замена окон, сантехники и пр.);

4.Определение чистого операционного дохода от объекта (ЧОД).

ЧОД=ДВД-ОР,

- Действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

-Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

5.Расчёт коэффициента капитализации.

Основные методы:

- метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

- метод кумулятивного построения;

- метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

- метод прямой капитализации (рассчитывается как отношение ЧОД к цене продажи сопоставимой недвижимости).

6.Определение стоимости объекта недвижимости путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Соб = ЧОД/Ккап

Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда: * предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; * имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; * потоки доходов и расходов носят сезонный характер; * оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; * объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные: * длительность прогнозного периода; * прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; * ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2.Прогнозирование величин денежных потоков.

-Денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

-ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов;

-ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

3. Расчет стоимости реверсии (реверсионная стоимость объекта - выручка от перепродажи объекта в конце периода владения).

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4.Определение ставки дисконтирования.

Основные методы:

- метод кумулятивного построения (вставка дисконтирования = безрисковая ставка + премии за риск);

- метод сравнения альтернативных инвестиций;

- метод выделения;

- метод мониторинга.

5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом по формуле:

Сов = Стек = ДП_t/(1+i)ⁱ +М/(1+i)ⁿ ,

где: Сов - стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

ДП_t - денежный поток периода t;

п - количество периодов поступления средств;

i - ставка дисконтирования денежного потока;

М - стоимость реверсии.

2. Возмещение инвестированного капитала.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала: 1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

;

Где n - оставшийся срок экономической жизни; Ry - ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования: * срок - 5 лет; * R - ставка доходности инвестиций 12%; * сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 1.

Таблица 1. Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

№ п/п	Остаток капиталовложений на начало периода	Возмещение капиталовложений	Доход на инвестированный капитал (12%)	Общая сумма дохода
1	10000	2000	1200	3200
2	8000	2000	960	2960
3	6000	2000	720	2720
4	4000	2000	480	2480
5	2000	2000	240	2240
		10000	3600	13600

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

2.Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

,

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл.2.

Пример.

Условия инвестирования:

* срок - 5 лет;

* доход на инвестиции - 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 2. Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)

№ п/п	Остаток основной суммы капитала на начало года, долл.	Общая сумма возмещения	В том числе
			% на капитал	Возмещение основной суммы
1	10000	2774,10	1200	1574,10
2	8425,90	2774,10	1011,11	1762,99
3	6662,91	2774,10	799,55	1974,55
4	4688,36	2774,10	562,60	2211,50
5	2476,86	2774,10	297,22	2476,88

3.Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

,

где У_б - безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Задача №1

Согласно заключенному договору объект приносит владельцу доход в размере 50000 рублей, причем получает он эти деньги 2 раза в год в начале каждого полугодия. Какова текущая стоимость потока дохода от сдачи объекта в аренду, если договор заключен на 6 лет, а ставка дисконта равна 18%? Что выгоднее: продать собственность сегодня за 650000 рублей или по истечении договора аренды за 820000 рублей?

Решение

В нашем примере имеет место авансовый аннуитет. Применим формулу при платежах несколько раз в течение года в начале каждого полугодия.

PVA = PMT,

где РМТ - равновеликие периодические платежи;

I - ставка дисконта;

п - срок аренды, лет;

к - количество периодов начисления в рамках года.

PVA = 50000 =50000=

=50000=50000=50000=

=50000 =50000*(6,80522+1)= 50000* 7,80522= 390261 рубль

Владелец объекта при сдаче его в аренду за 6 лет получит 390261 рубль.

Рассчитаем, какую сумму составят 820 000 рублей через 6 лет при ставке дисконта 18 % по формуле:

PV = FV* ,

Где n - число лет;

i - ставка дисконта.

PV₁ =820 000 * = 694915 руб.

Через 6 лет общая сумма составит:

390 261 + 694915 = 1085176 руб.

Значит, выгоднее сначала сдавать объект в аренду, а затем его продать.

Задача №2.

Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать в течение 5 лет, если в конце каждого года объект приносит доход по 350000 рублей. Требуемый доход от инвестиции - 18%

Применим формулу обычного аннуитета:

PVA= РМТ ,

где РМТ - равновеликие периодические платежи;

i - ставка дисконта;

n - срок эксплуатации.

PVA = PMT

PVA = 350000 = 350000 = 350000 = 350000 = 350000 = 35000 * 3,12717 = 1094508,5 рублей

Задача №3

Оценивается 22- квартирный дом. Имеются данные по аналогам:

Характеристика	Объект оценки	Аналоги
		1	2	3	4
Цена продажи, тыс. у. е.		670	750	550	540
Количество квартир	22	25	30	20	18
Количество месяцев со дня продажи		3	6	Текущая дата продажи	2
Местоположение		Аналогичное	Хуже	Аналогичное	Хуже
Вид из окна		Хуже	Аналогичный	Хуже	Аналогичный
Гараж	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть

Наш объект можно сопоставить с аналогом №4.

Сделаем поправку к стоимости аналога за два месяца со дня его продажи:

540 * 1%*2= 550,8 тыс.у.е.

У оцениваемого дома место положение лучше, чем у аналога,

что повышает стоимость продажи каждой квартиры на 7000 у.е.

Делаем поправку : 550,8 + (7*18) = 676,8 тыс.у.е.

Делаем поправку на количество квартир:

676,8 6 : 18 * 22 = 827,2 тыс.у.е.

Таким образом, стоимость 22-квартирного дома через два месяца после продажи аналога №4 и с улучшенным местоположением составит 827,2 тыс.у.е.

капитализация доход дисконтированный инвестируемый

Список используемой литературы

1. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007.-344 с.

2. Смагин В.Н. Киселёва В.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / В.Н. Смагин, В.А. Киселёва. - М.: Эксмо, 2007. - 240 с.

3. Экономика недвижимости: Программа учебной дисциплины и методические указания к выполнению контрольной работы / Сост. Е.В. Ломанова; РГАТА. - Рыбинск, 2008. - 41 с. - (Заочная форма обучения / РГАТА).

4. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ.- М.: Дело, 2005г.

Размещено на Allbest.ru