Исследование помещений квартиры, поврежденных заливом с целью определения стоимости их восстановительного ремонта, г. Краснодар

Материалы, иллюстрирующие Заключение эксперта (фотографии, таблицы, схемы, сведения об объектах-аналогах, расчетные таблицы и другие), рекомендуется прилагать к Заключению эксперта, при этом они будут являться его составной частью.

Заключение эксперта должно быть выдано в письменной форме и содержать подробное описание проведенных исследований, а также сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Вопросы суда во вводной части заключения, как правило, приводятся в точном соответствии с тем, как они были сформулированы в определении суда. Иногда допустимо перефразирование экспертом вопроса (вопросов) без изменения его (их) сути, если избранная судом формулировка по мнению эксперта неточна, что может быть связано со спецификой профессиональной терминологии. Информацию о перефразировании вопроса суда и его причинах следует указать во вводной части Заключения эксперта.

Если эксперт в суд не приглашается, то на заседании суда анализируется содержание Заключения эксперта.

В случаях, когда эксперт (автор заключения) по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда на заседание приглашается, ему могут быть заданы дополнительные вопросы с целью разъяснения и уточнения Заключения эксперта, проведенного исследования и сделанных выводов.

Вопросы на суде могут быть новыми, выходящими за рамки выданного Заключения эксперта. Это может привести к нарушению правил, требующих письменного оформления Заключения эксперта, и к дополнительной экспертизе. В случае получения в ходе судебного заседания новых вопросов, выходящих за рамки выданного Заключения эксперта, ему рекомендуется обратить внимание суда на это обстоятельство и постараться не отвечать на эти вопросы.

Эксперту также не рекомендуется в ходе судебного заседания формулировать новые выводы, отличающиеся от указанных в выданном Заключении эксперта. В ходе судебного заседания эксперту рекомендуется лишь уточнять и разъяснять само проведенное экспертное исследование и те выводы, к которым пришел эксперт. Следует иметь в виду, что ответы эксперта на вопросы суда заносятся в протокол судебного заседания. Неполнота и неясность выводов в Заключении эксперта, когда они не могут быть исправлены в результате допроса эксперта, являются основанием для назначения дополнительной экспертизы. Производство дополнительной судебной экспертизы, назначенной в случае неясности или неполноты выданного Заключения эксперта, может быть поручено тому же самому или другому эксперту.

Повторная судебная экспертиза назначается в связи с возникшими у суда (лица, производящего дознание, следователя) сомнениями в правильности или обоснованности выданного Заключения эксперта. Её производство поручается всегда другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Если вывод эксперта суд признает недостоверным, то выданное Заключение эксперта, как правило, отвергается судом как судебное доказательство. Также несоблюдение требований к форме Заключения эксперта, несмотря на обоснованные и объективные выводы, может дать основания суду не признать его судебным доказательством.

Ошибки эксперта и их последствия

Возможными ошибками эксперта, которые рекомендуется исключить при проведении судебной экспертизы, могут быть следующие:

? нарушение экспертом процессуального режима и процедуры производства экспертизы;

? выход эксперта за пределы своей компетенции;

? выражение экспертной инициативы в не предусмотренных законом формах;

? самостоятельное собирание материалов и объектов экспертизы;

? обоснование выводов материалами дела, а не результатами исследования;

? осуществление несанкционированных судом (дознавателем, следователем) контактов с заинтересованными лицами;

? принятие поручения на производство экспертизы и материалов от неуполномоченных лиц;

? несоблюдение процессуальных требований к Заключению эксперта (в том числе отсутствие в Заключении эксперта необходимых по закону реквизитов);

? неполнота или односторонность исследования;

? профессиональные упущения: небрежность, неаккуратность, поверхностное производство исследования, пренебрежение методическими рекомендациями, неполное выявление существенных признаков объекта; использование не всех известных эксперту методов исследования, игнорирование тех или иных свойств объектов или их взаимозависимости;

? неуверенность в своих знаниях, повышенная внушаемость, мнительность, конформизм или, наоборот, излишняя самоуверенность, амбициозность, пренебрежение мнением авторитетных специалистов;

? стремление проявить экспертную инициативу без достаточных к тому оснований, утвердить свой приоритет в применении нетривиальных методов и оригинальных решений экспертной задачи, отличиться новизной и дерзостью решения, самобытностью суждений и неординарностью выводов.

Эксперту следует иметь в виду, что на ошибочность его Заключения могут повлиять материалы дела, Заключение эксперта предшествующей экспертизы и некритическое его осмысление, а также поведение вышестоящих руководителей, следователя, иных участников судопроизводства.

Алгоритмы исследования объекта экспертизы и поиска ответов на вопросы суда.

Первым шагом многих экспертиз является поиск ответа на вопрос о соответствии отчета ФЗ и ФСО, что соответствует понятию «нормативно-методическая экспертиза» из ФСО 135. На этом шаге рекомендуется заполнить таблицу, содержащую полный перечень формальных требований к отчету об оценке. Эксперт не должен давать оценку модели стоимости, избранной оценщиком за исключением логических и математических ошибок (если они обнаружены). То есть помимо формальных требований законодательства можно предъявить требование отсутствия логических ошибок.

Вторым шагом экспертизы является изучение условий задачи оценки, т.е. информации об объекте оценки, его экономическом окружении и концепции оценки. При этом необходимо помнить о принципе существенности и концентрировать своё внимание на той, информации, которая войдет в состав модели стоимости объекта оценки и будет существенно влиять на результат. Анализ модели рекомендуется производить «сверху вниз», т.е. начиная с процесса согласования результатов и расчета итогового значения стоимости. Такой анализ помогает выявить существенные факторы и отбросить несущественные или малосущественные. Так если один из подходов имеет вес при согласовании менее 10%, он может быть исключен из анализа. Начинать анализ надо с подхода (метода), который имеет максимальный вес.

Модель (стоимости или оценки) - это функция (функционал), связывающая величину стоимости со значениями параметров (факторов стоимости), существенно влияющих на результат оценки, т.е.

СТ = F(ФС1, ФС2, …,ФСn).

В модель включаются только важные (существенные) факторы, иначе она оказывается не достаточно адекватной или избыточно сложной. Отметим, что количество факторов стоимости всегда конечно. В практике оценки модель стоимости представляет собой не уравнение, а алгоритм, выполненный в среде электронных таблиц.

Задачу оценки степени существенности фактора стоимости решает процедура анализа чувствительности, которая показывает как изменяется результат оценки при изменении значения факторов стоимости в пределах разумного диапазона его значений.

Таким образом, второй этап экспертизы заканчивается формулированием модели стоимости, реализованной в отчете об оценке, или её близкого аналога. «Задача решена, если построена адекватная модель объекта».

Эксперт должен тщательно изучить и воспроизвести модель стоимости как совокупность подходов и методов, выбранных оценщиком. Если при этом обнаружены логические или математические ошибки, они должны быть отмечены в экспертном заключении. При этом необходимо указать степень влияния этих ошибок на результат оценки, т.к. ошибки, не влияющие на результат существенно, не могут быть основанием для формулирования отрицательного экспертного заключения.

Существенным предлагается считать влияние в диапазоне ±20% от величины стоимости. Эта величина диапазона получена как результат анализа:

1) Ст. 40 Налогового кодекса РФ

2) Принцип Парето или правило 80/20

Третьим шагом экспертизы является верификация алгоритма (модели) оценки путем воспроизведения расчетов оценщика. Для этого в модель стоимости подставляются параметры (свойства) объекта оценки и рассчитывается стоимость объекта, т.е.

СТо = F(ФС1О, ФС2О, …,ФСnо).

Эксперт с помощью описанной модели определяет диапазон стоимости и проверяет присутствие результата оценки в этом диапазоне.

С целью верификации модели эксперт может производить её упрощения, если они не влияют существенно на результат. Так вместо дисконтирования денежного потока можно использовать модель постоянного потока, если изменения ДП незначительны.

Некоторые рекомендации по формулированию диапазона стоимости.

В рамках сравнительного подхода диапазона рассчитать минимальное, максимальное, среднее и медианное значение цен объектов-аналогов. Диапазоном могут служить экстремальные значения, если качество аналогов и объекта оценки близки. Если качество объекта оценки выше среднего, границами диапазона может служить среднее и максимальное значения.

В рамках доходного подхода диапазон может быть рассчитан путем деления усредненного постоянного денежного потока (ДПср) на максимальное (ККмакс) и минимальное(ККмин) значение коэффициента капитализации.

Смин=ДПср/ККмакс и Смакс=ДПср/ККмин.

Если в отчете использовался метод кумулятивного построения ставки дисконтирования, экстремальные значения могут быть получены путем разумных колебаний составляющих риска.

В рамках затратного подхода диапазон может формироваться за счет вариаций величины износа. Так при использовании метода эффективного возраста могут варьироваться величины эффективного возраста и срока экономической жизни.

Если эксперт воспроизвел модель оценщика без введения дополнительных допущений и с сохранением всех факторов стоимости, результат реализации модели стоимости экспертом должен совпасть с результатом оценщика.

Четвертым шагом экспертизы являет составление и реализация экспертом альтернативной модели стоимости. Альтернативность модели обеспечивается подбором других аналогов и (или) использованием других методов расчета стоимости.

Если в отчет используются аналоги, которые составляют генеральную совокупность, подбор других аналогов осуществить не удастся. В противном случае, эксперт должен выяснить, как изменится результат оценки при использовании других аналогов.

Таким образом, альтернативность модели - это варьирование трех основных её составляющих:

? Исходные данные (аналоги)

? Формулы (алгоритмы)

? Параметры модели

Методы уровня 1 по своему потенциалу являются наиболее адекватными, т.к. используют меньше дополнительных гипотез (специальных допущений). Однако, при отсутствии надежных исходных данных или их ошибочной интерпретации дополнительные гипотезы могут не снижать, а повышать достоверность модели. Так смета, составленная с грубыми ошибками (метод уровня 1) может приводить к ошибке большей, чем анализ предложений на рынке подряда (метод уровня 2). Прогноз переменного потока может быть менее адекватен, чем модель постоянного потока, если прогноз изменения ДП ошибочен.

Эксперт должен помнить о том, что экспертные мнения являются субъективными и носят в значительной степени случайный характер. Необходимо выявить чувствительность результата оценки к результатам экспертных опросов.

2.1 Судебная экспертиза и экспертиза по закону об оценочной деятельности

Судебная экспертиза и экспертиза, предусмотренная законом об оценочной деятельности, имеют своим предметом рыночную стоимость. Однако между ними имеются существенные отличия как по форме, таки по содержанию.

Самые важные по содержанию противоречия между положениями ФЗ 135 процессуальным законодательством и ФЗ-73 затрагивают вопрос о том, какую информацию можно и необходимо использовать в процессе определения стоимости.

В отчете об оценке должно быть выполнено требование п.18 ФСО 1, в котором указывается, что «Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки…». То есть согласно ФСО оценщик сначала выбирает подходы и методы для оценки объекта, а потом собирает всю информацию, необходимую по его мнению для реализации этих методов.

Статья же 16 ФЗ-73 устанавливает следующее:

«Эксперт не вправе… самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы…». То есть процессуальное законодательство и ФЗ-73 прямо запрещают судебному эксперту сбор информации об интересующем суд объекте гражданских прав.

Судебная практика работы показывает, что некоторые оценщики, назначенные определением суда судебными экспертами, продолжают действовать как специалисты-оценщики, действуя в соответствии с пунктом 18 «в» ФСО №1, в результате чего нарушают законы, что заключается:

? в общении со сторонами процесса;

? самостоятельном осмотре материального объекта, интересующий суд;

? самостоятельном получении документов на объект оценки (техпаспорта БТИ, правоустанавливающие документы и т.п.);

? самостоятельное получение бухгалтерскую отчетность.

Это может привести к нарушению статьи 307 УК РФ «Заведомо ложное показание, заключение эксперта или неправильный перевод».

Всю необходимую информацию об объекте оценки судебный эксперт запрашивает у суда.

Суд же по своему усмотрению удовлетворяет ходатайство эксперта, либо не удовлетворяет. В случае, если суд проигнорировал ходатайство эксперта и не предоставил запрошенную информацию, а эксперт уже знает или может самостоятельно получить информацию об объекте оценки, то даже в этом случае эксперт дает заключение только на основании предоставленных ему материалов судом.

Анализ рынка, подбор аналогов, изучение объектов окружающего мира и т.д. - это специальные знания эксперта, и на получение такой информации эксперт ни у кого разрешения не спрашивает.

При производстве судебной экспертизы судебным экспертом любые акты (в том числе ФСО) должны применяться только в той мере, в какой они не противоречат процессуальному законодательству, ФЗ-73 и существу вопросов, заданных эксперту органом, назначившим экспертизу.

Из вышесказанного становится очевидным, что заключение эксперта не может являться «полным письменным Отчетом», составленным согласно Закону об оценочной деятельности, равно как и то, что Отчет об оценке объекта оценки не всегда должен прилагаться к заключению эксперта.

Правда, есть частное мнение Минэкономразвития РФ, опубликованное в Письме Минэкономразвития РФ от 19.07.2010 N Д06-2301 "Включение отчета об оценке в состав экспертного заключения, подготовленного экспертом-оценщиком по инициативе судов и следственных органов". Однако, указанный орган, в соответствии с действующим законодательством, не уполномочен регулировать судебно-экспертную деятельность в РФ, давать разъяснения по вопросам не входящим в его компетенцию.

Таким образом, можно констатировать, что профессиональная оценочная деятельности и деятельность судебного эксперта по вопросам стоимости связаны не по форме, а по содержанию, т.к. опираются на общую методическую базу (подходы, методы, алгоритмы оценки). При этом используются принципиально разные источники информации об объекте оценки.

Часто задаваемые вопросы

Может ли суд не принять заключение судебного эксперта. Если заключение эксперта выполнено по форме, установленной законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (N 73-ФЗ от 31 мая 2001 года), проведено исследование в полном объеме и даны ответы на вопросы, суд обязан принять заключение эксперта. Заключение эксперта по экспертизе, проведенной в точном соответствии с ее правовым регулированием, является доказательством по делу и должно быть приобщено к материалам дела. «Заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ. Несогласие судьи с заключением должно быть мотивированно в решении или определении» (ч. 3 ст. 86 ГПК РФ). «Заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу» (ч. 3 ст. 86 АПК РФ). «Заключение эксперта оглашается в судебном заседании. В целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы» (ст. 187 ГПК РФ). Из выше приведенных статей очевидно, что заключение эксперта всегда должно быть приобщено к материалам дела, проверено и оценено наряду с другими доказательствами. Не выполнение этих условий является грубейшим нарушением закона. Как было указано выше, суд может не согласиться с заключением эксперта и не принять его в качестве доказательства. Однако и в этом случае экспертиза, проведенная экспертом, должна быть оценена и включена в судебные издержки.

Можно ли судебного эксперта вызывать повесткой как свидетеля.

Судебный эксперт, давший заключение на основе определения суда (постановления следователя, дознавателя) остался в этом качестве до окончания дела. Судебный эксперт не может быть вызван в качестве свидетеля по следующим основаниям. Закон различает процессуальное положение лиц, участвующих в деле и вызываемых в судебное заседание: «Лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд повесткой с уведомлением…» (ст. 113 ГПК РФ). Судебный эксперт может быть вызван в судебное заседание только для допроса по его заключению. Эксперт не может быть свидетелем, т.к. ему не о чем свидетельствовать, если бы он был свидетелем, то его нельзя было назначать экспертом. К тому же эксперт приходит в суд с данным им заключением, т.е. с выводными знаниями. В то время как свидетеля никогда не спрашивают о том, к каким выводам он пришел. По этим же основаниям ни специалист (в гражданском, уголовном процессах), ни лицо, производившее оценку также не могут вызываться в качестве свидетелей. Специалист (ст. 15 188 ГПК РФ, ст. 58 УПК РФ) является участником соответствующего процесса и так должен обозначаться во всех процессуальных документах (в том числе в документе о вызове его в судебное заседание). Оценщик не является свидетелем по существу, ему не о чем свидетельствовать, он также как эксперт приходит в суд с выводными данными. К тому же, оценка имущества, указана в ст. 188 ГПК РФ, в качестве одной из функций специалиста.

Можно ли давать рецензию на заключение судебного эксперта после принятия решения по делу.

Ни в одном из процессов (уголовном, гражданском, арбитражном) такого процессуального действия как рецензия на заключение судебного эксперта не предусмотрено. Если сторона обоснованно не согласна с заключением судебного эксперта, она может ходатайствовать перед судом о назначении дополнительной или повторной экспертизы. В уголовном процессе наряду с этим сторона может обратиться к специалисту и предложить ему дать заключение по уже проведенной экспертизе, сформулировав надлежащим образом вопросы. Рецензирование заключения судебного эксперта - действие не процессуальное и не регулируемое никакими нормами, такой документ - рецензия на заключение судебного эксперта не имеет доказательственного значения. К тому же, как всякая рецензия она может быть оспорена автором, т.е. судебным экспертом, давшим заключение.

П О Р У Ч Е Н И Е

на производство экспертизы

На основании определения от 11 августа 2014 г. Федерального судьи Прикубанского районного суда г. Краснодара, с соблюдением требований ст. 84 ГПК РФ, проведение первичной судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу № 2-11111114/2014 по иску Иванова Ивана Ивановича к Петровой Марии Павловне об определении стоимости ущерба, нанесённого в результате залива недвижимому имуществу, поручено судебному эксперту Майгула Наталье Валерьевне 11 августа 2014 г.

Директор ООО «Классный эксперт» _________________ Р.Н Гурин

ПОДПИСКА ЭКСПЕРТА

Мне, эксперту ООО «Классный эксперт» Майгула Н.В. в связи с поручением проведения первичной судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу № 2-11111114/2014 по иску Иванова Ивана Ивановича к Петровой Марии Павловне об определении стоимости ущерба, нанесённого в результате залива недвижимому имуществу, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ генеральным директором ООО «Классный эксперт»; разъяснены права и обязанности эксперта предусмотренные (ст. 84 ГПК РФ, ст.16,17 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ»), а также содержание ст. 307 УК РФ, предусматривающей уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения, о чем даю настоящую подписку 11 августа 2014 г.

Эксперт _________________ Н.В. Майгула

ЗАКЛЮЧЕНИЕ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА

№ 2014/01.01 от 11 августа 2014 г.

11 марта 2013 г. в ООО «Классный Эксперт» поступило определение Федерального судьи Прикубанского районного суда г. Краснодара по гражданскому № 2-11111114/2014 по иску Иванова Ивана Ивановича к Петровой Марии Павловне об определении стоимости ущерба, нанесённого в результате залива недвижимому имуществу.

Для проведения первичной судебной строительно-технической экспертизы судом представлены следующие документы:

Материалы гражданского дела № 2-11111114/2014 на 44 листах.

На разрешение первичной судебной строительно-технической экспертизы, судом поставлены следующий вопрос:

Определить стоимость ущерба нанесенного в результате залива недвижимого имущества.

Проведение первичной судебной строительно-технической экспертизы поручено:

- Майгула Наталье Валерьевне, состоящему в должности эксперта ООО «Классный эксперт» имеющему высшее экономическое образование, прошедшей профессиональную переподготовку по программам: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», «Судебная строительно-техническая экспертиза», (стаж работы в оценочной деятельности 6 лет).

11.08.2014г. Был произведен экспертный осмотр в присутствии сторон, при естественном и искусственном освещении. В процессе проведения экспертного осмотра производились фотосъемка и натурные измерения. Измерения производились стальной рулеткой с ценой деления 1 мм, лазерным длинномером фирмы «LEICO».

Окончено: 11.08.2014 г.

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ

Объектом оценки является ущерб, нанесённый квартире, расположенной по адресу: г. Краснодар, ул. Красная 144, кв. 48, в результате залива.

Работы по интервьюированию Заказчика и получению информации по объекту оценки проведены 11.08.2014 года; данные о повреждениях получены из акта о заливе, а также в результате осмотра. Представители вышерасположенной квартиры на осмотре не присутствовали, на осмотр вызывались Заказчиком.

Информация об износе и устареваниях Заказчиком не предоставлялась.

В результате анализа материалов дела и в ходе осмотра, была получена следующая основная исходная информация:

Нанесенные повреждения:

Кухня: Потолок - масляная краска- следы протечек, отслоение ЛКП. Стены - обои виниловые - следы протечек, отслоения обоев. Пол - линолеум - Отслоение линолеума от основания.

Коридор: Стены - обои виниловые - следы протечек, отслоения обоев.

Санузел: Потолок - обои виниловые - следы протечек, отслоения обоев.

В квартире замкнуло электропроводку в результате залива.

Таблица 1. Дефектная ведомость для оценки рыночной стоимости ущерба

ДЕФЕКТНАЯ ВЕДОМОСТЬ по внутренним помещениям квартиры, расположенной по адресу: г. Краснодар, ул. Красная 144, кв. 48, поврежденных в результате затопления в соответствии с актом, составленным Экспертом Майгула Н.В. совместно с собственником квартиры № 48 Ивановым Иваном Ивановичем
Наименование	Ед. изм.	Площадь	Материалы и характер отделки	Перечень работ по устранению ущерба
Кухня	кв.м
Потолок	кв.м	9,68=2,911*3,325	Масляная краска	Зачистка потолка, обработка антисептиком, финишное шпаклевание, окраска в 2 слоя
Стены	кв.м	27,68=2,53*(3,325+2,911)*2-1,872*1,309-2,012*0,708	Обои виниловые	Зачистка стен, обработка антисептиком, финишное шпаклевание, оклейка обоями
Пол	кв.м	9,68=2,911*3,325	Паркет	Демонтаж/монтаж паркета, циклёвка, лакировка
Коридор	кв.м
Стены	кв.м	22,25=2,53*(4,209+2,392+1,369+1,308+2,762+1,459)-1,363*1,962-0,778*1,997-1,269*1,964-2,087*1,071-1,872*1,309	Обои виниловые	Зачистка стен, обработка антисептиком, финишное шпаклевание, оклейка обоями
Санузел	кв.м
Потолок	кв.м	0,806403=0,713*1,131	Обои виниловые	Зачистка стен, обработка антисептиком, финишное шпаклевание, оклейка обоями

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЩЕРБА, ПРИЧИНЕННОГО ОТДЕЛКЕ

Стоимость ущерба - величина уменьшения стоимости (обесценивание) в результате повреждений или сумма расходов на ремонт (восстановление поврежденного имущества до физического состояния, в котором оно находилось непосредственно перед повреждением).

Расчет потери стоимости имущества произведен исходя из стоимости затрат на ремонт жилой квартиры, полностью восстанавливающих качества имущества до повреждения (восстановительной стоимости).

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект.

В настоящей работе подсчет рыночной стоимости ремонта помещения выполнен на основании информации, полученной в ремонтно-строительных организациях г. Краснодара.

При этом были собраны и проанализированы и взяты для расчетов усредненные цены на ремонтно- строительные работы и материалы фирм:

ЗАО «ЕВРОСТРОЙСЕРВИС», (www.euro-remont.ru),

«СтройМастер» (www.stmaster.ru),

«ОТСТРОИМ. РУ», (www.otstroim.ru),

ЗАО АСК «ЮНИТЭК ИНЖИНИРИНГ», (www.unitec-ing.ru),

ТОКС (www.tokc.ru),

177Shop, (www.177shop.ru),

ООО «Изумрудный город» ,(http://www.iz-gorod)

ООО Ройал -паркет», http://www.royal-parket.ru/

ООО Топлайн декор http://www.toplinedecor.ru

Для расчета количества использованных материалов использовались Государственные Элементные Сметные Нормы на строительные работы (Сборник № 15 Отделочные работы ГЭСН-2001-15), а также СНиП 3.04.01-87 ИЗОЛЯЦИОННЫЕ И ОТДЕЛОЧНЫЕ ПОКРЫТИЯ.

При оценке стоимости ремонта помещения принимались фактические объемы работ на основании обмеров площадей, выполненных при осмотре.

Расчет рыночной стоимости ремонта приведен в таблице 7.1 и 7.2. По результатам анализа рынка услуг по отделке и ремонту квартир, предоставляемых строительными компаниями, оценщиком были выбраны рыночные стоимости услуг по ремонту и отделке, с учетом состояния и качества отделки внутренних помещений, которая существовала до момента затопления квартиры. В процессе проведения работы по определению рыночной стоимости ущерба, причиненного внутренним помещениям квартиры в результате затопления, был исследован рынок строительных материалов, качество которых позволяет достичь того качества отделки, которое существовало до затопления квартиры.

Таблица 2. Расчёт рыночной стоимости работ, необходимых для проведения ремонта

№ п/п	Виды работ	Единица измерения	Стоимость работ, рублей за единицу	Количество	Итого (рублей)
1	Зачистка стен (обои до 3 слоёв, побелка, плитка, панели, гипсокартон)	кв.м	80	50,425873	4 034,07
2	Зачистка потолка (обои до 3 слоёв, побелка, плитка, панели, гипсокартон)	кв.м	85	10,49	891,27
3	Демонтаж линолеума	кв.м	90	9,68	871,12
4	Грунтование потолка антисептиком	кв.м	25	10,49	262,14
5	Грунтование стен антисептиком.	кв.м	25	50,43	1 260,65
6	Шпаклевание стен	кв.м	330	50,43	16 640,54
7	Шпаклевание потолка	кв.м	350	10,49	3 669,92
8	Шпаклевание стен финишное	кв.м	90	50,43	4 538,33
9	Шпаклевание потолка финишное	кв.м	90	10,49	943,69
10	Антисептирование пола	кв.м	25	9,23	230,63
11	Настилка линолеума	кв.м	150	9,23	1 383,80
12	Устройство короба стояков отопления	штук	1350	1,00	1 350,00
13	Оклейка стен обоями сплошными	кв.м	180	50,43	9 076,66
14	Окраска в 2 слоя/оклейка обоями/плёёнкой	кв.м	180	10,49	1 887,39
	ВСЕГО:				47 040,19

Источник информации о стоимости работ http://remka.ru/price.html

Таким образом, стоимость восстановительных работ на дату оценки составляет (с учётом разумного округления):

47 040 (Сорок семь тысяч сорок) рублей.

Таблица 3. Расчет стоимости материалов и пострадавшего имущества и подведение итогов

№ п/п	Наименование материала	Ед. измерения	Стоимость ед. на дату оценки, рублей	Среднее значение стоимости, рублей	Необходи-мое кол-во, шт.	Итого стоимость материалов, рублей	Источник информации
1	Березка №4. Защита от грибка, канистра 5л	канистра	450,00	450	2	900,00	http://muravey-st.ru/index.php?option=com_jshopping&controller=product&task=view&category_id=29&product_id=350&Itemid=0
			450,00				http://stroi-rf.ru/index.php?route=product/product&product_id=516
			450,00				http://www.metall-dk.ru/index.php?productID=344
2	Обои виниловые 0.53*10м	рулон	490,00	493,33	12	5 920,00	http://www.best-wallpaper.ru/shop/?action=show&id=7151
			500,00				http://www.best-wallpaper.ru/shop/?action=show&id=7149
			490,00				http://www.best-wallpaper.ru/shop/?action=show&id=7150
3	Бытовой линолеум Tarkett Магия	кв.м.	422,00	422,00	10	4 220,00	http://www.parket-sale.ru/index.php?categoryID=515
			422,00				http://www.parket-sale.ru/index.php?categoryID=515
			422,00				http://www.parket-sale.ru/index.php?categoryID=515
4	Superweiss (Супервайс) -- краска для стен и потолков (10л)	ведро	1 530,00	1 613,33	1	1 613,33	http://tk-skarabey.ru/product/dufa-superweiss-kraska/
			1 420,00				http://www.shpatelpro.ru/dufa.htm
			1 890,00				http://www.bafus.ru/100008033/
5	Шпаклевка Ветонит ЛР+	мешок	573,00	590,1667	3,00	1 770,50	http://www.shpatelpro.ru/vetonit.htm
			577,50				http://stroykomplekt-sk.ru/catalog/build/shpaklevka/shpaklevki-sukhie/2428/
			620,00				http://www.citi-market.ru/catalog/stroitelnye_smesi/shpaklevka/vetonit_lr_plus_25kg.html
	Итого					14 423,83

Таким образом, стоимость материалов, необходимых для восстановления помещения составляет на дату оценки с учётом разумного округления:

14 424 (Четырнадцать тысяч четыреста двадцать четыре) рубля.

Оценка накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью замещения нового и реальной рыночной стоимостью оцениваемого объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости в результате естественных процессов, (воздействия окружающей среды).

Функциональный износ - это потеря стоимости в результате несоответствия объекта оценки, как в целом, так и отдельных его элементов современным рыночным стандартам и представлениям.

Внешний износ - это потеря стоимости в результате изменения внешних условий, экономического окружения объектов оценки.

В свою очередь, физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый. При этом, под устранимым понимается износ, устранение которого в текущей рыночной ситуации экономически целесообразно. Физический и функциональный износ, обычно, присущи самой собственности. Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Величина физического износа оцениваемого имущества определяется как средневзвешенная величина в соответствии со шкалой экспертных оценок приведенной в таблице № 3.

Таблица № 3. Шкала экспертных оценок для определения величины физического износа

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
0-5	Новое	Новый, ещё не эксплуатировавшийся объект в отличном состоянии.
5-15	Очень хорошее	Практически новый объект, бывший в недолгой эксплуатации и не требующий ремонта или замены каких - либо частей.
15-35	Хорошее	Бывший в эксплуатации объект, полностью отремонтированный или реконструированный, в отличном состоянии.
35-60	Удовлетворительное	Бывший в эксплуатации объект, требующий некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей.
60-80	Условно пригодное	Бывший в эксплуатации объект в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующий некоторого ремонта или замены главных частей.
80-90	Не удовлетворительное	Бывший в эксплуатации объект, требующий капитального ремонта.
90-100	Негодное к применению или лом	Объект, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь.

Таблица № 4. Расчёт оценок для определения величины физического износа на основании ВСН 53-86(р)

№п/п	Наименование материала	Описание состояния	Процент износа, %
1	Обои настенные	Практически новый объект, бывший в недолгой эксплуатации и не требующий ремонта или замены каких - либо частей.	10
2	Паркетная доска/ламинат	Практически новый объект, бывший в недолгой эксплуатации и не требующий ремонта или замены каких - либо частей.	10

В соответствии с ст.15 и ст.1064 Гражданского Кодекса Российской Федерации и постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 февраля 2007 года №13377/06 износ имущества, пострадавшего в результате действий третьих лиц не учитывается и в настоящем отчёте не рассчитывался.

Таблица № 5 Сводная таблица стоимости затрат на ремонт помещения

№ п/п	Наименование затрат	Стоимость, руб.
1	Стоимость работ	47 040,19
Стоимость материалов	14 423,83
3	Всего	61 464,02
4	Коэффициент, учитывающий транспортные и накладные расходы, а также расходы на электромонтажные работы	1,40
5	Итого (руб.)	86 049,63

Таким образом, стоимость затрат на ремонт помещения на дату оценки с учётом разумного округления составляет:

86 050 (Восемьдесят шесть тысяч пятьдесят) рублей.

Согласование результатов

Применяя различные подходы и методы расчета стоимости объекта оценки, были получены следующие результаты:

1	Затратный подход:	86 050 рублей
2	Сравнительный подход:	Не применялся
3	Доходный подход:	Не применялся

Выведение итоговой стоимости может осуществляться различными способами.

Во-первых, Оценщик может получить итоговую стоимость объекта оценки через взвешивание результатов различных подходов в зависимости от их значимости, которая определяется оценщиком в каждом конкретном случае самостоятельно. Однако такой подход к определению итогового значения стоимости правомерен и необходим в том случае, когда оценщик считает, что каждый использованный им подход или метод несет в себе часть истины.

Во-вторых, итоговая стоимость может быть принята равной стоимости, полученной в рамках одного из подходов. При этом оценщик руководствуется тем принципом, что стоимость, полученная в выбранном подходе, наиболее точно соответствует специфике оцениваемого объекта.

В данном случае мы определяли итоговую величину рыночной стоимости через придание весовых значений каждому примененному подходу и методу.

Анализируя применимость каждого подхода для оценки недвижимого имущества, мы пришли к следующим выводам:

Затратный подход наиболее точно отражает ту цену, которую может заплатить собственник за ремонт, предшествующий нанесению ущерба его помещению. В связи с эти затратному подходу при итоговом согласовании полученных результатов придан вес равный 1.

Сравнительный подход не отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке ремонтно-строительных услуг в процессе совершения ремонта. Поэтому Оценщик придал сравнительному подходу весовое значение при итоговом согласовании полученных результатов 0 исходя из наших субъективных суждений и профессионального опыта работы.

Доходный подход, как правило, отражает стоимость оцениваемого объекта недвижимости с точки зрения его доходности. В данном случае, по мнению Оценщика, он будет не превалирующим и весьма недостоверным, поэтому ему придано весовое значение 0 исходя из нашего субъективного суждения и профессионального опыта работы.

Итоговое значение рыночной стоимости:



Подход	Сумма	Весовой коэффициент	Итоговая стоимость
Затратный	86 050 рублей	1	86 050 (Восемьдесят шесть тысяч пятьдесят) рублей
Сравнительный	Не применялся	0
Доходный	Не применялся	0

Таким образом, рыночная стоимость объекта исследования составляет на дату проведения исследования:

86 050 (Восемьдесят шесть тысяч пятьдесят) рублей

Эксперт	Н.В. Майгула

Список рекомендуемой литературы

1. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 № 138-ФЗ;

2. «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 № 95-ФЗ;

3. «Уголовный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 18.12.2001 № 174-ФЗ;

4. «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 №195-ФЗ;

5. «Уголовный кодекс Российской Федерации» от 13.06.1996 № 63-ФЗ;

6. Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно - экспертной деятельности в Российской Федерации»;

7. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

8. Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Минэкономразвития России

№ 254, 255, 256 от 20.07.2007 г. (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2010 № 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам»;

10. Постановление Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

11. Е. Р. Россинская, Е. И. Галяшина. Настольная книга судьи. Судебная экспертиза. Теория и практика. Московская государственная юридическая академия им. О. Е. Кутафина. Институт судебных экспертиз.

Размещено на Allbest.ru