Рисунок 2 - Структура сделок с земельными участками в Самарской области

Передача в аренду государственных и муниципальных земель позволяет ежегодно пополнять бюджеты всех уровней дополнительными источниками доходов (таблица 2).

Таблица 2 - Сумма арендных платежей по Самарской области за 2008-2010 годы

Годы	Арендная плата за земли городов, поселков, сельскохозяйственного назначения, млн.рублей
	Всего	в том числе
		федеральный бюджет	местные бюджеты
2008	292,1	87,6	204,5
2009	308,1	92,42	215,68
2010	677,4	102,4	575

Незначительное число сделок купли - продажи земельных участков вызвано отсутствием необходимых финансовых средств у сельского товаропроизводителя. Таким образом, эффективный собственник, заинтересованный в долгосрочном использовании земли, не имеет возможности приобрести участок у неэффективного для увеличения размеров земельного надела своего хозяйства. Возможность же аренды, пусть даже и на длительный срок (до 50 лет), не может побудить арендатора к долгосрочным инвестициям, направленным на коренное улучшение качества почв (орошение, дренаж, гипсование и т.п.), из-за существующей вероятности досрочного прекращения договора аренды по различным причинам.

Запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий не дает возможности совершать залоговые операции с землей. В условиях дефицита финансовых ресурсов у сельскохозяйственных товаропроизводителей ипотека сельскохозяйственных угодий явилась бы действенным фактором, обеспечивающим привлечение инвестиций в экономику области. Банки, другие кредитно-финансовые учреждения и хозяйствующие субъекты могли бы перейти к более активному кредитованию крестьян, желающих самостоятельно организовывать производство сельскохозяйственной продукции.

Первым этапом по формированию рынка земель сельскохозяйственного назначения должно стать завершение работы по документальному закреплению прав общей собственности граждан на земельные участки. При этом границы земельных долей отдельных граждан не определяются. Для совершения сделок с земельными долями (участками) необходимо их выделение и регистрация прав собственности. Многие владельцы земель сельскохозяйственного назначения (пенсионеры, безработные, сельская интеллигенция) не имеют денежных средств для того, чтобы оплатить все издержки по изготовлению планов границ земельных участков, находящихся в долевой собственности. Около 22,5% сельского населения Самарской области - это лица старше трудоспособного возраста, а уровень доходов на селе - самый низкий по отраслям экономики, поэтому частичное решение задачи оформления права собственности на землю должны взять на себя органы государственной власти и местного самоуправления.

В целях ускорения формирования рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, часть затрат по оформлению прав собственности на земельные доли могут взять на себя областной и местные бюджеты. По примерным подсчетам, общая сумма средств, необходимых на погашение около 30% затрат на закрепление земельных долей в собственность, составит 68580 тыс. рублей.

Нерешенным остается до настоящего времени и вопрос взаимодействия между различными организациями, вовлеченными в систему управления земельно-имущественным комплексом. Информация об объектах недвижимости и оформленных на них правах рассредоточена по базам данных различных ведомств, в число которых входят Федеральная служба земельного кадастра России, Министерство имущественных отношений Российской Федерации, Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Министерство юстиции Российской Федерации.

Гражданам Российской Федерации приходится получать справки о состоянии земельного участка, оформленных на него правах и обременениях в различных учреждениях. Данный процесс является затратным и растянутым во времени, а также предоставляет целый ряд неудобств для собственников земли, что, следовательно, тормозит развитие экономического оборота земель.

Быстрому протеканию и юридически корректному оформлению сделок купли-продажи земельных участков и иной недвижимости будет способствовать создание единого информационно-коммуникационного пространства государственного кадастрового учета, технической инвентаризации, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налоговых органов, органов управления и распоряжения государственной и муниципальной недвижимостью, органов государственного управления, а также автоматизация их деятельности.

Кадастр является одним из основных факторов, которые обуславливают развитие земельного рынка. Ведение государственного земельного кадастра составляет непременное условие обеспечения, в том числе и правового, рационального использования и охраны земель, а также функционирования рынка земли. Земельный кадастр создает юридически значимую информационную основу, необходимую для охраны права собственности и иных прав на землю, для обеспечения и развития земельного оборота (в частности, земельного рынка). Земельный кадастр является основой функционирующего рынка земли и инфраструктурной основой привлечения финансовых средств в экономику, без которой невозможно развитие страны.

В 2010 году в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" выполнены работы по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий Самарской области.

Кадастровая стоимость земель определена в границах бывших колхозов и совхозов существовавших до реорганизации.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в целом по области 10840 рублей. Самая низкая - 5640, 6100, 6880 рублей в Большечерниговском, Пестравском, Алексеевском районах соответственно. Одиннадцать районов области имеют уровень оценки выше среднеобластного, десять районов - значительно ниже (таблица 3).

Проведенная кадастровая оценка земель учитывает материалы почвенных обследований и внутрихозяйственной оценки земель, показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий, затрат на их использование, объемы реализации сельскохозяйственной продукции, а также приобретенные промышленные товары и другие материальные ресурсы, необходимые для производства этих объемов продукции, расстояние перевозки основных видов продукции с учетом групп дорог по объектам оценки.

Таблица 3 - Группировка сельских районов Самарской области по кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения
от 5500 до 9000 руб./га	от 9100 до 13000 руб./га	от 13100 до 17500 руб./га
Нефтегорский район	Безенчукский район	Ставропольский район
Елховский район	Шенталинский район	Челно-Вершинский район
Клявлинский район	Борский район	Кинель-Черкасский район
Сызранский район	Камышлинский район	Кошкинский район
Шигонский район	Сергиевский район	Волжский район
Большеглушицкий район	Красноармейский район	Богатовский район
Алексеевский район	Хворостянский район	Кинельский район
Пестравский район	Исаклинский район	Приволжский район
Большечерниговский район	Красноярский район	Похвистневский район

Поскольку методика кадастровой оценки земель базируется на доходном методе, то наивысшую оценку имеют земли, дающие наибольший уровень чистого дохода. Следовательно, можно использовать данные кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения при оценке инвестиционной привлекательности сельскохозяйственных районов Самарской области.

С точки зрения отдачи земельных угодий наиболее инвестиционнопривлекательными являются Ставропольский, Челно-Вершинский и Кошкинский районы. Безусловный лидер здесь Ставропольский район, обладающий высоким инфраструктурным и трудовым потенциалом. С учетом других факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность районов, представляют интерес для инвесторов Волжский, Безенчукский и Красноярский районы.

Однако кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения значительно различается даже в границах одного района. Например, кадастровая оценка сельскохозяйственный угодий Борского района составляет 12315 рублей, а в границах бывшего хозяйства "Луч Ильича", земли, находящиеся в общей долевой, собственности оценены в 17391 рубль за гектар, земли фонда перераспределения 12507 рублей, земли в ведении Петровской сельской администрации 5412 рублей. Бывшее хозяйство "Заря": земли долевой собственности - 6666 рублей, земли фонда перераспределения - 10494 рубля, земли сельского округа - 1056 рублей. Бывшее хозяйство им. Калинина: долевая земля - 7689 рублей, фонд перераспределения - 858 рублей, земли сельского округа - 396 рублей.

Такой разброс стоимости сельскохозяйственных угодий делает очевидным вывод о том, что рынок земли и ее дальнейшее эффективное использование не могут быть экономически обоснованы без осуществления третьего этапа кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Нужно оценить каждый замкнутый контур сельскохозяйственных угодий в границах однородной по качеству земли, что будет точно характеризовать кадастровую стоимость земель долевой собственности, земель фонда перераспределения. Это уже сегодня необходимо для осуществления программ социально-экономического развития территорий.

Предварительная стоимость работ по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий замкнутого контура в границах однородной по качеству земли в целом по области составит 20,0 млн. рублей. Это небольшая сумма для бюджета области, но и ее можно вернуть, заложив эти затраты при продаже земельного участка (так, например, в Австрии взимается 2-3,5% от суммы сделки).

Одной из причин, тормозящей развитие земельного рынка в Самарской области, является недостаточный уровень квалификации землеустроительных кадров. Особенно это касается владения компьютерными технологиями.

Кроме того, недостаточно компетентны в вопросах управления земельными ресурсами работники районных управлений сельского хозяйства и продовольствия и руководители сельскохозяйственных организаций.

Повышение эффективности использования земельных ресурсов Самарской области, активизация гражданского оборота земель, стимулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в значительной степени зависят и будут определяться результатами внедрения автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра, автоматизированной системы управления недвижимостью, других информационных систем, обеспечивающих государственный учет и регистрацию прав на объекты недвижимости, налогообложение, управление и распоряжение недвижимостью, межведомственный электронный обмен информацией.

3. Определение стоимости земельного участка

3.1 Характеристика объекта оценки и его описание

Оцениваемый объект расположен по адресу: Самарская обл., Волжский район п. Черновский (см. приложение 2).

Таблица 4 - Описание земельного участка

Характеристика	Значение
Местоположение	Самарская обл., Волжский район, ЗАО "Черновский"
Кадастровый номер	50:37:005 04 05:0004.
Площадь земельного участка, га	3063 га (не застроенный).
Целевое назначение земельного участка	Земли сельскохозяйственного назначения.
Наличие инфраструктуры	Коммуникации: электричество - 2 мВт (возможно приобретение до 8 мВт); газ - выведен на площадку; вода - собственные артезианские скважины, водонасос; канализационные стоки от промышленной площадки
Подъезд	Асфальтированная дорога от трассы "Обход г. Самара"; в 5 км проходит автомагистраль "Центральная"; в 17 км находится федеральная трасса М5 Москва-Челябинск. Легкий доступ к автомагистралям позволяет большегрузному транспорту избегать проблем больших городов с пробками и с дополнительными затратами на проезд
Расстояние до г. Самары	35 км.

Земельный участок расположен в сельскохозяйственной зоне Волжского района (рисунок 3).



Рисунок 3 - Форма земельного участка

Оцениваемый объект соответствует указанным нормативам и не противоречит разрешённому виду использования. Оцениваемый земельный участок находится в территориальной зоне инженерно-транспортной инфраструктуры.

Выводы визуального осмотра: форма участка - почти правильный четырехугольник; рельеф ровный; риск затопления отсутствует; несущая способность грунтов удовлетворяет требованиям строительства.

Объект имеет достаточную транспортную доступность, как с точки зрения общественного транспорта, так и для индивидуальных владельцев автотранспорта. Район не имеет значительных отклонений показателей экологической обстановки от средне районной. Местонахождение объекта оценки привлекательно для размещения сельскохозяйственного производства.

Выводы визуального осмотра:

форма участка - почти правильный четырехугольник;

рельеф ровный;

риск затопления отсутствует;

несущая способность грунтов удовлетворяет требованиям строительства.

Следовательно, физические характеристики участка не накладывают никаких ограничений на его возможное использование в качестве производственного.

Анализ рынка недвижимости и коммерческой привлекательности объекта оценки не проводился, так как рассчитывалась специальная стоимость для конкретного инвестора.

Земельный участок будет использоваться для сельскохозяйственного производства, строительства тепличного комплекса по выращиванию роз по Голландской технологии, данное использование является, по нашему мнению, так же финансово-осуществимым, юридически правомочным и максимально эффективным в рамках вышеуказанных условий.

3.2 Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий ОАО СХП "Черновский"

Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в следующей последовательности:

1) сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации;

2) определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур;

3) определение величины земельной ренты;

4) определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

После анализа состояния сельскохозяйственных угодий ОАО СХП "Черновский" Волжского района Самарской области и основных тенденций их использования для оценки был составлен севооборот культур - из набора культур, традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории оценки, неистощительного и наиболее эффективного использования сельскохозяйственных земель (таблица 5).

Таблица 5 - Севооборот ОАО СПХ "Черновский" за 2007 - 2010 гг.

Год	Сельскохозяйственная культура
2007	Ячмень с подсевом многолетних трав
2008	Картофель
2009	Картофель
2010	Многолетние травы

Показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте (таблица 6).

Таблица 6 - Показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат ОАО СПХ "Черновский"

Сельскохозяйственная культура	Нормативная урожайность, ц/га	Закупочная цена, руб./ц	Затраты на производство, руб. /га
Ячмень с подсевом многолетних трав	21	206	4344
Картофель	120	257	30840
Многолетние травы	44	70	3096

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные издержки семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет затрат в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, при определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая исходя из "Технических указаний по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта Российской Федерации" может быть принята в размере 20% от материальных издержек.

Расчет коэффициента капитализации

Для целей настоящей оценки безрисковая ставка принимается равной ставке дохода по рублевым депозитам по выборке банков высшей категории надежности, которая на дату оценки составляет 10% годовых.

Определение величины премии за риск

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются: риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья; риск низкой ликвидности.

Таблица 7 - Расчет премии за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли:

Фактор риска	Величина премии за риск, %	Обоснование величины премии за риск
Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья	6	В Самарской области доход от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других отраслях экономики области
Низкая ликвидность	5	В настоящее время рынок сельскохозяйственных земель в Самарской области не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции в шесть месяцев
Итого	11

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле:

(8)

Таким образом, коэффициент капитализации составляет 10 + 11 = 21%.

Таблица 8 - Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Показатель	Ячмень с подсевом	Картофель	Многолетние травы	Среднее значение
Урожайность, ц/га	21	120	44
Цена продажи, руб./ц	297,62	442	156,42
Валовой доход, руб./га	6250	53040	6882,5
Затраты, руб./ га	4344	30840	3096
Рента, руб. / га	6250 - 4344 = 1906	53040 - 30840 = =22200	6882,5 -3096 =3786,5	27892,5:3 = 9297,5
Стоимость земли, руб./ га	9297,5 : 21% = 44273,77

Стоимость объекта оценки = 3063 ? 44273,81 = 135610581 руб.

Метод сравнения продаж

В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов. Информация о характеристиках данных объектов получена из риэлтерских агентств г. Самара и с сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектов, после проверки достоверности информации остановились на трех объектах-аналогах. В данном отчёте объекты-аналоги условно обозначены под номерами №2, №3, №4 (таблица 9).

Таблица 9 - Характеристики сравниваемых участков

Участок	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га	0,20	0,25	0,28	0,18
Время продажи, мес./год	01/11/2010	01/08/2010	01/05/2010	01/07/2010
Условия финансирования	Безналичный расчет	Безналичный расчет	Безналичный расчет	Безналичный расчет
Условия продажи	Не выявлено	Не типичный срок продажи (2 месяца)	Не выявлено	Не выявлено
Местоположение	Волжский район, ОАО СХП "Черновский" 35 км. от г. Самары	Волжский район, ОАО СХП "Рогозино", 35 км. от г. Самары	Волжский район, ОАО СХП "Кулачково", 30 км. от. г. Самары	Волжский район, рядом с г. Кинель, 55 км. от г. Самары
Физические характеристики	Не выявлено крупных различий	Не выявлено крупных различий	Рельеф поверхности неровный	Не выявлено крупных различий

По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.

Описание вносимых поправок

Корректировка № 1. Право собственности. По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности не вводилась.

Корректировка № 2. Условия финансирования. Все объекты, принятые в качестве аналогов продаются на рыночным условиях, следовательно введения поправки не требуется.

Корректировка № 3. Особые условия продажи. В цену продажи участка № 2 внесена поправка, учитывающая нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции - 6 месяцев. Сокращение срока экспозиции на 4 месяца в среднем ведет к уменьшению цены на 10%.

Корректировка № 4. Время продажи. Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Рост цен на рынке земельных участков зафиксирован за первую половину 2010 г. 2% в месяц, за третий квартал 1% в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен.

Поправка для аналога №1 составит 0% (отсутствие роста цен), для аналога №2 +2%, для аналога №3 + 7%, для аналога №4 +3%.

Корректировка № 5. Местоположение. Участки №1 и №4 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком. Участок №2, имеет лучшее расположение для строительства тепличного комплекса и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение -5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%).

Участок №3 худшее расположение. Экспертно величина корректировки для участка №3 определена в +10%.

Корректировка № 6. Физические характеристики. Рельеф поверхности земельного участка №3 неровный. Это ухудшает физические условия. Величина поправки в цену продажи участка равна +1% (из анализа прошлых парных продаж (таблица 10).

Таблица 10 - Результаты корректировки цены сравниваемых участков

Элементы сравнения	Земельный участок №1	Земельный участок №2	Земельный участок №3	Земельный участок №4
Цена предложения, руб.	137555000	136808410	136400000	136 116 000
Размер участка, га	3050	3070	3100	3000
Цена за 1 га, руб.	45100	44563	44000	45372
1. Корректировка на право собственности	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.	45100	44563	44000	45372
2. Корректировка на условия финансирования, руб.	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.	45100	44563	44000	45372
3. Корректировка на особые условия продажи, %	0,00	+10%	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.	45100	49019,3	44000	45372
4. Корректировка на время продажи	0	+2%	+7%	+3%
Скорректированная цена, руб.	45100	49999	47080	46733
5. Корректировка на местоположение	+0%	-5%	+10%	+0%
Скорректированная цена, руб.	45100	47499	51788	46733
6. Корректировка на физические (геологические) условия	+0%	+0%	+2%	+0%
Скорректированная цена, руб.	45100	47499	52823	46733

Определение стоимости оцениваемого участка

После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 46733 руб. до 52823 руб. за 1 га. Стоимость 1 га оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 48038,75 руб. Следовательно, стоимость всего участка составит 48038,75 ? 3063 = 147 142 691,25 руб.

Таким образом, по результатам оценки сравнительным подходом рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет: 147142691,25 рублей.

3.3 Расчет итоговой рыночной стоимости

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать естественные агрономические свойства земельного участка, а также влияние источников антропогенного загрязнения. К числу основных агрономических свойств земельного участка и его почвенного слоя относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, доступная влага, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.) и качественные характеристики месторасположения земельного участка (рельеф, увлажнение, микроклимат).

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета ренты, связанные с принятой системой учета естественных агрономических свойств земельного участка.

Рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого земельного участка определяются по следующим критериям:

Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Затратный подход к оценке не применялся. Данный подход неприменим к оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку земля - объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.

Исходя из анализа всех данных, относящихся к рассматриваемым объектам оценки, в таблице 11 приведены полученные результаты анализа стоимости объекта.

Таблица 11 - Итоговая рыночная стоимость земельного участка

Наименование	Стоимость в соответствии со сравнительным подходом, руб.	Стоимость в соответствии с доходным подходом, руб.
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения	147 142 691,25	135 610 581
Удельный вес подхода	40%	60%

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:

Земельный участок расположен в сельскохозяйственной зоне Волжского района. Северная граница проходит по автодороге Николаевка - совхоз Черновский от реки Черная Речка на восток до поворота дороги на совхоз Черновский. Восточная граница идет от этого поворота по оросительному каналу и по полевой дороге вдоль восточного берега водохранилища до моста через реку Черная Речка. Юго-западная граница идет от этого моста по дороге на село Николаевка до поворота на совхоз Черновский, далее по автодороге Николаевка - совхоз Черновский до реки Большая Черновка. Дорожная сеть развита хорошо и представлена асфальтированными, улучшенными и грунтовыми дорогами. Рельеф местности слабоволнистый.

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Самарская обл., Волжский район п. Черновский по состоянию на дату оценки, с учетом округления составляет: 140223425 рублей.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду и т.п.

Заключение

земельный рыночный капитализация рента

В данной работе были раскрыты следующие вопросы:

- земля как объект экономической оценки;

- произведен анализ рынка земельных участков Самарской области

- доходный подход к оценке земельных участков (метод капитализации земельной ренты);

- сравнительный подход к оценке земельных участков (метод сравнения продаж (способы типичного участка и единицы сравнения).

В главе 1 рассматривается земля как объект экономической оценки. Описываются правовые основы земельных отношений, экономические принципы оценки земли и основные подходы к оценке земельных участков.

В главе 2 дана общая характеристика социально-экономического положения Самарской области и проведен анализ рынка земельных участков.

Важнейшей особенностью земли, как средства производства, является ее способность при рациональном использовании сохранять и улучшать свои производственные качества. В то же время пренебрежительное отношение к земле приводит к ее деградации, снижению плодородного слоя и, как следствие, выбытию земель из сельскохозяйственного оборота. Тяжелое финансовое положение, в котором оказалось большинство сельскохозяйственных организаций, привело к тому, что площадь посевов сельскохозяйственных культур из года в год сокращается и, по сравнению с 1990 годом (начало проведения аграрной реформы), уменьшилась на 613 тыс. га и в 2010 году составила 2067 тыс. га. На сегодняшний день в области по разным причинам не используется 243 тыс. га пахотных земель или 8,6 % общей площади пашни, при этом наибольший удельный вес неиспользуемой пашни приходится на паевые земли и земли фонда перераспределения.

Одним из механизмов решения данной проблемы является создание действенного земельного рынка, способного стимулировать вложение денежных средств в АПК и повысить заинтересованность крестьян в эффективном и рачительном использовании земельных угодий.

Если проанализировать сделки с землей, совершенные в 2010 году в Самарской области, то приведенные данные свидетельствуют о том, что основной формой земельных отношений на сегодняшний день является аренда земельных участков.

В 2010 году действовало 22,3 тысячи договоров аренды на площади 273,2 тыс. га, заключенных органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами, что составляет 61 % от всех сделок.

Глава 3 посвящена расчетам рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

При определении стоимости оцениваемого земельного участка мной были применены только сравнительный подход (метод сравнения продаж) и доходный подход (метод капитализации земельной ренты). Затратный подход не применялся, так как согласно методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, обязательным условием применения метода выделения является наличие улучшений на земельном участке.

Для проведения расчетов сравнительным подходом мной были выбраны 4 аналога. Основными ценообразующими факторами являются: размер участка, время продажи, условия финансирования, условия продажи, местоположение, физические характеристики.

После введения корректировок была получена рыночная стоимость оцениваемого земельного участка сравнительным подходом и она составила 147 142 691,25 руб.

Доходный подход в работе был произведен методом капитализации земельной ренты. Для определения земельной ренты нами были использованы данные об урожайности и стоимости выращиваемых культур. Себестоимость (затраты на воспроизводство) определялась мной на основании показателей нормативной урожайности ОАО СПХ "Черновский". Величины рыночной стоимости земельного участка, полученная доходным подходом составляет 135 610 581.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Самарская обл., Волжский район п. Черновский по состоянию на дату оценки, с учетом округления составляет: 140223425 рублей.

Библиографический список

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ, 26.01.2010, № 4, ст. 445.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2010 с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.

3. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

4. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ", 07.08.2000, № 32, ст. 3340.

5. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 08.05.2010) // Собрание законодательства РФ. - 29.07.2002. - № 30. - Ст. 3018.

6. Постановление Правительства Самарской области от 09.10.2007 №129 "Стратегия социально-экономического развития Самарской области на период до 2020 года" // Консультант Плюс.

7. Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 27.12.2010) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, № 31, ст. 3813.

8. Федеральный Закон №122-ФЗ от 21.07.1997г. (ред. от 07.04.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

9. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" // Консультант Плюс.

10. Методология оценочной деятельности: современное состояние и перспективы развития в Российской Федерации. - М.: Фонд "Бюро экономического анализа", 2006. - 81 с.

11. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002) Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков // Консультант Плюсосударственный национальный доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2009 году. - М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2009. - С. 96

12. Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2009 г. - М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2007. - С. 10-16, 146-154.

13. Артеменков Л.И., Артеменкова И.Л. О феномене дисконтирования и методике изложения капитализации в теории и практике ипотечного кредита // Вопросы оценки. - 2009. - №1. - С.4-13.

14. Акимова И.С., Баюк О.А., Лукьяница А.А., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Аддитивные математические модели для выделения экологической, транспортной и иных составляющих рыночной стоимости городских земельных участков. - М.: Инфра-М, 2009.

15. Аксенов В.М., Левада Г.П. Особенности оценки стоимости земельных участков под уникальными объектами. - М.: Кнорус, 2009.

16. Анисимова Л.К. Принципы оценки земельных сервитутов. - М.: Кнорус, 2009.

17. Арсеньев С.В. Экспертные системы для оценки объектов урбанизированных земельных отношений с неполными исходными данными на основ современных ГИС-технологий // www.ocenka.net.Беленький В.Р..

18. Баков П.Д. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. - 2009. - № 103.

19. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента, как управлять капиталом. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 383 с.

20. Варламов А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 4. Оценка земель. - М.: КолосС, 2009. - 464 с.

21. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости. - М.: КолосС, 2009. - 265 с.

22. .Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека - М.: Экспо, 2009. - С. 11.

23. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. - М.: Экспо, 2009. - 345 с.

24. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. - СПб.: СПБГУЭФ, 2009. - 174 с.

25. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник для Вузов. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 558 с.

26. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник: По программе курса МГЮА; Общая и особенная части курса в одной книге; С учетом нового земельного законодательства Изд. 9-е, перераб. - М.: Юрайт-Издат, 2010. - 656 с.

27. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России // Экономика строительства. - 2009. - №6. - С. 2-15.

28. Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. - 2009. - № 1. - С. 256-261.

29. Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России // Земельный вестник России. - 2009. - № 1. - С. 5.

30. Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. - 2009. - №3. - С.9.

31. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. - М.: АБК, 2009.

32. Коршунов А.Ф. Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки стоимости собственности. - МАОК, 2010.

33. Междисциплинарные вопросы оценки стоимости. /Под ред. Рутгайзер В.- М.: Квинто-Консалтинг, 2010. - 200 с.

34. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки. Кн. 1 и 2. - М., 2010.

35. Медведева О. Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. - М.: РИО МАОК, 2010. - 128 с.

36. Новодворский В.Д., Хорин А.Н. Об оценке основных средств // Бухгалтерский учет. - 2010. - № 5. - С. 24-27.

37. Петров В.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие.- М.: Дело, 2008. - 400 с.

38. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. - М., Дело, 2010. - 250с.

39. Постюшков А. В. Оценочный менеджмент. - М.: ФАИР-ПРЕСС, 2010. - 272 с.

40. Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода // RWAY. - 2009. - № 39.

41. Стрельникова Т.А. Методические положения по оценке земли сельскохозяйственного назначения. - Саратов, СГУ, 2010.

42. Соловьев М. М. Оценочная деятельность. - М.: ГУ ВШЭ, 2010. - 224 с.

43. Ушаков Е.П. Организация и моделирование массовой оценки недвижимости в имущественном налогообложении. - МАОК, 2009.

44. Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. Оценка для целей залога. Теория, практика, рекомендации. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 384 с.

45. Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России // Отечественные записки. - 2010. - № 1. - С.262-268.

46. Эпштейн Д.Б. Финансово-экономические проблемы сельскохозяйственных предприятий России. - М., 2010.

47. Эккерт Дж. К. Организация оценки недвижимости. Пер. с англ. - М.: Стар Интер, 2009.

48. Kirk Hamilton. Genuine Saving as a Sustainability Indicator //The World Bank Environment Department. Environmental Economics Series. October 2010.

49. http://www.kadastr.ru/news/official/3692/ Земельный фонд РФ на 1.01.2007 года Федеральная служба земельного кадастра

50. http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2006.pdf Всероссийской научно-практической конференции "Земля России: экономика, право, собственность".

51. http://www.gks.ru/free_doc/2007/b06_11/2-01.htm Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям.

52. http://www.finansy.ru/publ/tax/001.htm Налоговые инициативы Правительства РФ.

53. http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=83&Id=1007&ContId=301 кадастровая оценка земель сельхозназначения в Самарской области.

54. http://www.roskazna.ru/reports/cb.html Информация об исполнении бюджетов.

55. http://www.budgetrf.ru/index.htm Университетская информационная система РОССИЯ. Оперативные статистические данные.

56. Проблемы оборота земель сельхозназначения.

57. http://www.vdv-rielt.ru/help/analytics/land/ Земля - рынок, прогнозы, аналитика.

58. http://www.irn.ru/articles/9909.html России нужен земельный рынок

Приложение 1

Территория Волжского района Самарской области

Приложение 2

Описание земельного участка

Оцениваемый объект расположен по адресу: Самарская обл., Волжский район п. Черновски

Таблица 1 - Описание земельного участка

Характеристика	Значение
Местоположение	Самарская обл., Волжский район, ЗАО "Черновский"
Кадастровый номер	50:37:005 04 05:0004.
Площадь земельного участка, га	3063 га (не застроенный).
Целевое назначение земельного участка	Земли сельскохозяйственного назначения.
Наличие инфраструктуры	Коммуникации: электричество - 2 мВт (возможно приобретение до 8 мВт); газ - выведен на площадку; вода - собственные артезианские скважины, водонасос; канализационные стоки от промышленной площадки
Подъезд	Асфальтированная дорога от трассы "Обход г. Самара"; в 5 км проходит автомагистраль "Центральная"; в 17 км находится федеральная трасса М5 Москва-Челябинск. Легкий доступ к автомагистралям позволяет большегрузному транспорту избегать проблем больших городов с пробками и с дополнительными затратами на проезд
Расстояние до г. Самары	35 км.



Рисунок 1 - Местоположение земельного участка

Рисунок 2 - Структура сделок с земельными участками в Самарской области

Таблица 2 - Характеристики сравниваемых участков

Участок	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га	0,20	0,25	0,28	0,18
Время продажи, мес./год	01/11/2010	01/08/2010	01/05/2010	01/07/2010
Условия финансирования	Безналичный расчет	Безналичный расчет	Безналичный расчет	Безналичный расчет
Условия продажи	Не выявлено	Не типичный срок продажи (2 месяца)	Не выявлено	Не выявлено
Местоположение	Волжский район, ОАО СХП "Черновский" 35 км. от г. Самары	Волжский район, ОАО СХП "Рогозино", 35 км. от г. Самары	Волжский район, ОАО СХП "Кулачково", 30 км. от. г. Самары	Волжский район, рядом с г. Кинель, 55 км. от г. Самары
Физические характеристики	Не выявлено крупных различий	Не выявлено крупных различий	Рельеф поверхности неровный	Не выявлено крупных различий

Таблица 3 - Урожайность и стоимость выращиваемых культур

Показатель	Ячмень с подсевом	Картофель	Многолетние травы	Среднее значение
Урожайность, ц/га	21	120	44
Цена продажи, руб./ц	297,62	442	156,42
Валовой доход, руб./га	6250	53040	6882,5
Затраты, руб./ га	4344	30840	3096
Рента, руб. / га	6250 - 4344 = 1 906	53040 - 30840 = =22200	6882,5 -3096=3786,5	27892,5:3 = 9297,5
Стоимость земли, руб./ га	9297,5 : 21%= 44273,77

Таблица 4 - Показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат ОАО СПХ "Черновский"

Сельскохозяйственная культура	Нормативная урожайность, ц/га	Закупочная цена, руб./ц	Затраты на производство, руб. /га
Ячмень с подсевом многолетних трав	21	206	4344
Картофель	120	257	30840
Многолетние травы	44	70	3096

Размещено на Allbest.ru