Данная функция обратна функции накопления единицы за период. Фактор фонда возмещения показывает аннуитетный платеж, который необходимо депонировать под заданный процент в конце каждого пе риода для того, чтобы через заданное число периодов получить искомую сумму.

Для определения величины платежа используется формула:

При платежах (поступлениях), осуществляемых чаще, чем 1 раз в год:

Примером может служить задача.

Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 5го го да иметь на счете, приносящем 12% годовых, 100 000 рублей. Платежи осуществляются в конце каждого года.

Аннуитетный платеж, определяемый данной функцией, включает выплату основной суммы без выплат процента.

Тема 7. Фактические характеристики объекта оценки

Описание объекта оценки должно быть составлено так, чтобы четко идентифицировать объект оценки. Независимо от побудительного мотива, работа оценщика невозможна без наличия сведений о фактическом техническом состоянии объекта, в том числе его конструктивных элементов, узлов и инженерных систем, составляющих содержание материалов натурного обследования, выполняемого в соответствии с требованиями действующих на момент обследования нормативных и методических документов.

1) Одним из этапов любой оценки является этап экспертизы технического состояния имущества.

2) Оценочная компания в рамках множества видов (родов) экспертиз оказывает услуги по экспертизе технического состояния имущества.

Экспертиза технического состояния имущества проводится как самостоятельный вид оказываемых услуг

- для целей определения возможностей дальнейшего использования или списания,

- для целей определения соответствия технической документации,

- для целей судебного разбирательства и др.

Деятельность по экспертизе технического состояния не относятся к лицензируемым видам деятельности (Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.2001 № 128-ФЗ, в ред. от 30.12.2008). Этот вид деятельности предусмотрен Уставом и Учредительным договором нашей компании.

В штате компании работают квалифицированные специалисты, привлекаемые к экспертным работам:

- Оценщики (лица, действующие в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ) и

- Эксперты (лица, обладающие специальными знаниями).

Разновидностями экспертиз технического состояния имущества являются следующие виды экспертиз:

· Автотехническая экспертиза;

· Строительно-техническая экспертиза;

· Экспертиза технического состояния оборудования.

· Судебная экспертиза (оценка)

1) Автотехническая экспертиза (исследование транспортных средств в целях определения стоимости восстановительного ремонта и остаточной стоимости) осуществляется с целью:

· определения стоимости восстановительного ремонта (размера ущерба) и утраты товарной стоимости автотранспортных средств,

· предъявления или оспаривания претензий по возмещению ущерба нанесенного автотранспортным средствам,

· определения стоимости автотранспортных средств с учетом их (технического состояния, года выпуска, износа, особенностей комплектации, дополнительной оснащенности и др.).

2) Строительно-техническая экспертиза (исследование на соответствие СНиП, ВСН и др. строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки) осуществляется с целью:

· разрешения разногласий между заказчиком и подрядчиком;

· определения стоимости материалов и работ, необходимых для устранения ущерба, нанесенного недвижимости различными авариями (заливом, пожаром и т.п.);

· выявления текущего технического состояния зданий и сооружений и их конструктивных элементов.

3) Экспертиза технического состояния оборудования (технический аудит, оценка ресурса работы оборудования и его составных частей, выявление неработоспособного оборудования) осуществляется с целью выдачи заключения о возможности дальнейшей эксплуатации.

4) Судебная экспертиза (оценка) является процессуальным действием, состоящим из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний области науки техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Для решения спорных вопросов по определению суда привлекались квалифицированные специалисты компании:

- оценщики или

- специалисты, обладающие необходимыми познаниями в различных областях, и выступающие в данном случае как эксперты.

Порядок проведения работ по проведению обследования

Техническое обследование зданий для целей оценки стоимости включает в себя:

* Подготовительные работы;

* Техническое обследование;

* Анализ и оформление результатов.

Принципиальная модель процесса технического обследования объекта представлена на рис. 3. Работы по проведению обследования целесообразно выполнять поэтапно:

-ознакомление с состоянием конструкций зданий и составление программы обследований;

-предварительное обследование конструкций здания;

-детальное техническое обследование для установления физико-технических характеристик конструкций;

-определение прочности, а в необходимых случаях - жесткости и трещино-стойкости конструкций;

-оценка технического состояния конструкций по результатам обследования и условий эксплуатации конструкций объекта (наличие температурных воздействий, динамических ударных нагрузок, соблюдений условий обеспечения пространственной жесткости и устойчивости каркаса, оценка состояния грунтов основания);

- предварительное выявление конструкций, имеющих опасные дефекты, повреждения и деформации, находящихся в аварийном состоянии, с выдачей предложений по проведению первоочередных противоаварийных мероприятий;

- определение безопасного способа доступа к конструкции (использование мостового крана, технологических площадок, устройство необходимых лесов, подмостей, приспособлений, необходимость отключения энергоносителей, вплоть до частичной или полной остановки производства);

-разработка в случае необходимости мероприятий по обеспечению эксплуатационных требований к обследуемым зданиям.

Состав и объемы работ по обследованию в каждом конкретном случае определяются программой работ на основе технического задания заказчика с учетом требований действующих нормативных документов.

В состав работ по обследованию на стадии разработки проектной документации включаются:

-натурные обследования технического (физического) состояния несущих конструкций надземной и подземной частей здания (наружных и внутренних стен, колонн, перекрытий, фундаментов, коммуникаций и т.д.) с определением прочностных характеристик конструктивных материалов, а также наличия и степени проявления деформаций и повреждений (трещин, сдвигов, выпучивания, разрушений кирпичной кладки, сырости и т.п.);

-геодезические измерения величин крена зданий, а также отклонений не-сущих и ограждающих конструкций зданий от вертикали;

-аналитическое определение координат углов зданий и других стабильных элементов ситуации;

-натурное определение расстояний между существующими объектами;

-обмеры натурных габаритов обследуемых объектов;

-определение абсолютных или относительных высотных отметок элементов здания (подошвы фундаментов, цоколя, этажей, крыши и т.д.);

- уточнение фактических и прогнозируемых нагрузок и воздействий;

- установление фактических физико-механических свойств материалов конструкций;

- проверку фундаментов при выполнении деформаций каркаса здания и несущей способности грунта при выявлении осадок фундаментов;

-обследование прочих элементов здания и обмерные работы;

-выявление и обследование помещений и интерьеров, имеющих архитектурно-художественную ценность.

На уровень технического состояния оказывают влияние изменение

- условий эксплуатации,

- функционального назначения сооружения,

- нормативных требований.

Фактическое состояние конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования определяется путем внешнего осмотра.

Кроме того, техническое состояние определяют с помощью специальных расчетов.

Традиционно техническое состояние здания принято определять степенью износа (физический, функциональный, внешний).

Определение накопленного износа является заключительным этапом затратного подхода.

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.

Таблица 2. Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа

Состояние оборудования	Характеристика физического состояния	Коэффициент износа, %
Новое	Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии	0-5
Очень хорошее	Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей	6-15
Хорошее	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	16-35
Удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др.	36-60
Условно пригодное	Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов	61-80
Неудовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов	81-90
Негодное к применению или лом	Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь	91-100

В зависимости от факторов снижения стоимости износ подразделяется на:

· физический,

· функциональный и

· внешний (экономический). 

Реальный физический износ следует отличать от бухгалтерского. Задачей бухгалтерского учета и отчетности является не определение реального физического износа объекта учета, а отслеживание переноса его стоимости на стоимость производимой с его помощью продукции (работ). Стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации. Амортизация - это постепенное возмещение стоимости основных средств.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. 

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный (самый точный, но и наиболее трудоемкий, рассчитывается на основе создания дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения); нормативный (или бухгалтерский); стоимостной и метод расчета срока жизни здания.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

· нормативный (для жилых зданий);

· стоимостной;

· метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

,

где И_ф - физический износ здания, %;

И_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов. К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним. 

Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические, внутриотраслевые, правовые изменения или изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. 

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

* капитализации потерь в арендной плате;

* сравнительных продаж (парных продаж);

* срока экономической жизни.

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два подхода к оценке внешнего износа - сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях и капитализация потерь в доходе, относящемся к изменению внешних условий. После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа. 

Итогом проделанной работы является отчет о техническом состоянии объекта. Таким образом, заключение о техническом состоянии объекта является базовым документом, позволяющим оценить фактическую стоимость объекта, целесообразность или возможность проведения ремонтно-восстановительных и реконструктивных работ, оценить страховой риск.

Объективность экспертных оценок можно повысить, если при определении технического состояния машин и оборудования использовать современные методы и специальную аппаратуру технической диагностики.

Рисунок 3. Принципиальная модель проведения технического обследования объекта

Тема 8. Подготовка информации в процессе оценки

Процедура оценки имущества

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процессы:

- сбора данных

- анализа данных;

- проведения расчетов стоимости имущества;

- оформления результатов оценки.

Требования к информации с точки зрения ее достоверности стандартны для экономического анализа и финансового менеджемнта.

Оценка производится на основе пакета достоверной информации получаемой оценщиком от заказчика и по личным каналам.

Независимо от целей оценки коммерческой недвижимости клиенту, стоит передать экспертам следующие документы:

- Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия).

- Экспликация (документ БТИ, содержащий перечень комнат с указанием их площадей и назначений).

- Кадастровый паспорт.

- Выписка из техпаспорта БТИ.

- Копия договора аренды земли или бумаги о праве собственности на земельный участок под объектом недвижимости.

- Сведения по налогам, связанным с владением оцениваемым объектом недвижимости, коммунальным платежам и балансовой стоимости.

- Дополнительная информация: сведения о заключенных договорах аренды, затраты на ремонт и т.д.

Система исходной информации для оценки бизнеса

Согласно российскому законодательству, регулирующему оценочную деятельность, в процессе определения стоимости объекта оценки и составления отчета заказчик должен предоставить, а оценщик осуществить обработку Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности: постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 // Оценочная деятельность: Сб. норм. док. / сост. АС. Тапейцина. М., 2003.:

* правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; -

* данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

* .информации о технических и эксплуатационных характеристиках объектов оценки;

* информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Совокупность различных видов информации определяет перечень данных, который в наиболее общем виде можно представить следующим образом.

I. Внутренняя информация, предоставляемая собственником предприятия.

1. Наименование и реквизиты предприятия.

2. Заключение аудитора.

3. Бизнес-план.

4. Данные бухгалтерской отчетности за последние пять лет.

5. Квартальные финансовые отчеты за последний год.

6. Сумма налоговых выплат за последние пять лет (с указа-ем ставок налогообложения).

7. Информация о наличии дочерних предприятий, холдингов (финансовая документация по ним).

8. Пояснения по наиболее важным счетам баланса:

* основные средства и начисление износа;

* учет товарно-материальных запасов;

* сумма просроченных счетов;

* неоперационные активы;

* чрезвычайные (единовременные) статьи расходов;

* нематериальные активы (авторские права, патенты и пр.).

9. Структура уставного капитала:

* обыкновенные акции;

* привилегированные акции;

* балансовая стоимость акции;

* курс акций за последние два года, рыночная цена акции; '* стоимость брокерских услуг.

10. Валовые расходы: условно-постоянные, переменные.

11. Инвентарные списки имущества.

12. Схемы расположения основных объектов.

13. Численность и реальная занятость промышленно-производственного персонала.

14. Объем продаж (данные о выпускаемой продукции за последние пять лет).

15. Степень загрузки производственных мощностей.

16. Информация о ценах, по которым товар продается на внутреннем рынке, а также по экспортным ценам.

17. Каталоги, прайс-листы оцениваемого предприятия.;

18. Неучтенные активы (права на разработку, незавершенные договоры и т.п.).

19. Прогноз продаж (объем и цена продаж).

20. Будущие инвестиции в основные активы.

21. Прогноз производственных мощностей.

22. Упущенная выгода.

Юридическая информация.

23. Копии договоров аренды.

24. Копии договоров акционирования.

25. Копии протокола совета директоров.

26. Копии договоров купли-продажи.

27. Копии трудовых договоров.

28. Юридические права на земельный участок, на котором расположено предприятие.

Другая информация.

29. Паи, акции и облигации других организаций (расшифровать).

30. Организации-дебиторы:

* объемы по срокам образования дебиторской задолженности;

* доля сомнительной задолженности.

31. Нематериальные активы (расшифровать).

32. Полученные векселя (расшифровать).

33. Справка о затратах, относимых на себестоимость..

34. Основные средства, разделенные по срокам амортизации.

35. Сумма начисляемой амортизации за год.

36. Прогнозируемые капиталовложения по годам (пять лет).

37. Выплачиваемый процент по кредитам за год.

38. Прогноз долгосрочной задолженности (по годам). Если не будет увеличиваться, указать прогнозируемые выплаты по существующей задолженности.

39. Номенклатура выпускаемой продукции. Средняя цена за единицу.

40. Загрузка производственных мощностей, %.

41. Общая численность занятых (основное и неосновное производства).

42. Количество выпущенных акций.

43. Крупные частные акционеры.

44. Планируется ли эмиссия акций в течение следующих пяти лет?

45. Объекты социальной сферы на балансе предприятия (перечислить).

II. Внешняя информация, характеризующая условия функционирования предприятия в отрасли и экономике в целом.

1. Нормативные акты, регулирующие деятельность предприятия.

2. Основные макроэкономические показатели за анализируемый период. .

3. Информация о состоянии финансового рынка.

4. Демографическая карта.

5. Анализ рынков сбыта:

* сведения об объеме производства конкурирующего товара в натуральном и стоимостном выражениях, их доля в общем объеме отечественного производства;

* объем экспорта конкурирующих товаров, перечень основных российских импортеров данного вида товара.

6. Условия конкуренции в отрасли.

7. Спрос на производимую продукцию.

8. Ожидаемые темпы роста/падения цен на данную продукцию.

9. Среднеотраслевые нормативы, данные по сопоставимым предприятиям.

Документы

Для оценки рыночной стоимости бизнеса необходимы следующие документы:

- Наименование и реквизиты предприятия

- Заключение аудитора (если была проведена аудиторская проверка)

- Бизнес-план

- Данные бухгалтерской отчетности за последние 5 лет (или возможное количество предшествующих периодов):

- Бухгалтерский баланс

- Отчет о финансовых результатах

- Квартальные финансовые отчеты за последние 12 месяцев

- Сумма налоговых выплат за последние 5 лет (с указанием ставок налогообложения)

- Информация о наличии дочерних компаний, холдингов (финансовая документация по ним)

- Пояснения по наиболее важным счетам баланса:

- Основные средства и начисление износа (амортизации)

- Учет товарно-материальных запасов

- Сумма просроченных счетов

- Неоперационные активы

- Чрезвычайные (единовременные) статьи расходов

- Нематериальные активы (авторские права, патенты и пр.)

- Структура уставного капитала:

- Обыкновенные акции

- Привилегированные акции

- Балансовая стоимость акции

- Курс акций за последние 2 года, рыночная цена акции

- Стоимость брокерских услуг

- Валовые расходы: условно-постоянные, переменные

- Инвентарные списки имущества

- Схемы расположения основных объектов

- Численность и реальная занятость промышленно-производственного персонала

- Объем продаж (данные по выпускаемой продукции за последние 5 лет)

- Степень загрузки производственных мощностей

- Информация о ценах, по которым товар продается на внутреннем рынке, а также по экспортным ценам

- Каталоги, прайс-листы оцениваемой компании

- Неучтенные активы (права на разработку, незавершенные договора и т.д.)

- Прогноз продаж (объем продаж, цена продажи)

- Будущие инвестиции в основные активы

- Прогноз производственных мощностей

- Упущенная выгода

- Копии договоров аренды

- Копии договоров акционирования

- Копии протоколов собрания Совета директоров

- Копии договоров купли-продажи

- Копии трудовых договоров

- Юридические права на земельный участок, на котором расположено предприятие

Данный перечень документов носит условный характер и может быть сокращен или расширен после ознакомления оценщика с объектом на экспертизу.

Анализ собранной информации для оценки производится с применением методов экономического анализа.

Рассмотрим информативную базу выводов, формирующуюся в аналитической части отчета и ее использование для производства расчетов в различных подходах (табл.2).

Таблица 3 - Информативная база выводов (для каждого подхода)

№ п/п	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
1.	Целесообразность применения затратного подхода	Целесообразность применения сравнительного подхода	Целесообразность применения доходного подхода
2.	Общее решение затратного подхода	Сегмент рынка сравнительных аналогов для объектов недвижимости	Вариант наиболее эффективного использования
3.	Сегмент рынка сравнительных аналогов для земельных участков	Обоснование поправки на временные разницы в стоимости аналогов и образца	Риски при построении коэффициента капитализации (дисконта)
4.	Риски при построении коэффициента капитализации для земельных участков (региональные риски и риск ликвидности)	Обоснование поправки на местоположение	Величина прогнозного периода
5.	Обоснование поправки на временные разницы в ценах аналога и образца для земельных участков		Реверсия в постпрогнозный период
6.	Обоснование поправки на местоположение для земельных участков		Линия кредитования
7.	Величина прибыли предпринимателя или внешнего износа		Стоимость утилизации
8.	Прочее	Прочее	Прочее

Тема 9. Обобщение результатов оценки

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

На основании практических данных российских оценщиков ориентировочным является следующее содержание и очередность глав отчета:

СОДЕРЖАНИЕ

АННОТАЦИЯ

Глава 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Глава 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

Глава 3. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ.

Глава 4. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

АНАЛИЗ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Нормативно определено, что отчет по оценке должен содержать:

- Цель и задачи;

- Основание для проведения работ;

- Реквизиты оценщика и заказчика оценки;

- Описание стандартов оценки;

- Перечень используемых при проведении оценки данных;

- Принятые допущения;

- Последовательность определения стоимости объектов и ее итоговой величины;

- Описание объектов оценки;

- Анализ рынка, к которому относятся объекты оценки;

- Обоснование применения трех подходов к оценке (затратного, сравнительного и доходного), а также обоснованный отказ от использования каких - либо подходов;

- Выбор методов в рамках каждого подхода и осуществление расчетов;

- Иные сведения.

В отчете должны быть указаны:

* дата составления и порядковый номер отчета;

* основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

* юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

* точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,

- реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

* стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

* последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

* дата определения стоимости объекта оценки;

* перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В финале отчета обязательно должно присутствовать согласование результатов, где каждому подходу с учетом достоверности результата, полноты данных, необходимых для расчета и остальных параметров присваивается определенный вес и происходит сложение результатов с учетом их весомости. Результат такой операции и станет наиболее вероятная стоимость объекта оценки при его продаже на открытом рынке, т.е. рыночная стоимость. Рыночная стоимость практически всегда выражена в диапазоне величин. Рыночная среда всегда носит элемент неопределенности, поэтому интервальное понимание стоимости является более корректным. Однако интервальная стоимость сложно применима потребителями услуг оценщика, поэтому, итоговая стоимость, выраженная в форме единой величины, наиболее распространена в российских отчетах об оценке.

Анализ надежности и достоверности полученных стоимостей проводится в два этапа:

* на первом этапе анализируется целесообразность использования результатов каждого из подходов для дальнейшего согласования и отбор таковых для использования на втором этапе;

* на втором этапе производится взвешивание отобранных результатов и расчет итогового результата.

На втором этапе процедуры согласования могут проводиться при использовании:

* экспертного взвешивания результатов;

* экспертно - математического взвешивания результатов.

Вариантами экспертного взвешивания результатов могут являться:

* среднеарифметическое взвешивание (ни один из подходов не имеет преимуществ);

* ранжирование (ранг 3 получает наиболее достоверный подход, ранг 2 получает средний подход, ранг 1 получает наименее достоверный подход, сумма произведений стоимостей объектов на их ранг делится на сумму 1 + 2 + 3);

* придание экспертно обоснованных весов разным подходам и т.п.

Вариантами экспертно - математического взвешивания результатов могут являться:

* метод анализа иерархий (МАИ);

* модель «Делойта и Туша»

* метод интерполяции Наэгли и т.п.

Выбор путей решения вопроса по определению итоговой стоимости зависит целиком от оценщика. Следует отметить, что итоговая стоимость - это экспертное мнение оценщика в определенном диапазоне возможных стоимостей. Определение «рамок» этого диапазона является самой сложной задачей, поскольку выход итоговой стоимости за эти рамки вверх и вниз всегда сопряжен с некомпетентностью оценщика и возможными судебными тяжбами.

Согласование результатов проводится методом анализа иерархии (МАИ).

1.7.1. Структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии.

где

* верхний уровень - цель (например, определение рыночной стоимости);

* промежуточный уровень - критерии согласования:

Например, для оценки результатов, полученных различными методами оценки рыночной стоимости, возможно применение следующих критериев:

А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

* нижний уровень - набор альтернатив (например, результаты, полученные различными методами оценки).

1.7.2. Строим матрицу сравнения и рассчитываем значения весов критериев

1.7.3. Построение матрицы весов. Попарно сравниваются критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом матрицы а (1, j) является интенсивность проявления элемента иерархии 1 относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора 1 с другим j получено а (j, 1) = Ь, то при сравнении второго фактора с первым получаем а (j, 1) = 1/Ь.

Пусть А1...Аn - множество из n элементов, тогда W1...\Wп -соотносятся следующим образом:

	А1	А2	… …	Аn
А1	1	W2/W1	…	W1/Wn
А2	W2/W1	1
	...
	...
Аn	Wn/W1			1

1.7.4 Оценка весов критериев происходит по схеме

	А1	А2	***	Аn
А1	1	W1/W2	***	W1/Wn	X1=(1*(W1/W2)* (W1/W2))1/n	BEC(A1)=X1/ SUMMA
А2	W2/W1	1				+………………………..
	.					+………………………..
Аn	Wn/W1			1	Xn=((Wn/W1)*…*1)1/n	BEC(An)=Xn/ SUMMA
					SUMMA	? = 1

1.7.5. Оценка весов альтернатив по каждому критерию согласовывания происходит по схеме смотри п. 1.7.4.

1.7.6. Определение итогового значения весов каждой альтернативы. Приоритеты синтезируются начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

	Вес критерия	Итоговое значение веса для каждой альтернативы
	А1	А2	…	Аn
	Вес (А1)	Вес (А2)	…	Вес (Аn)
Вес Альтерна тивы 1	Альт. 1.1	Альт. 1.2		Альт. 1 .п	Вес(Альт1)=Альт.1.1*Вес(А1)+...+Альт.1.п* Вес (Ап)
Вес Альтерна тивы 2	Альт.2.1	Альт.2.		Альт.2.п	Вес(Альт2)=Альт.2.1*Вес(А1)+...+Альт.2.п* Вес (Ап)
…	...	…	…	…
Вес Альтерна тивы k	Альт.k.1	Альт.k.2		Альт.k.n	Вес(Альт.k:)=Альт.1<:.1*Вес(А1)+... +Альт.k.n* Вес (Аn)
Сумма	1

1.7.7. Итоговое согласование результатов.

Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Библиографический список

Федеральные законы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) Принят Государственной Думой 21 октября 1994 года (с изменениями и дополнениями).

2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (с изменениями и дополнениями)

3. Федеральный закон РФ от 1 декабря 2007 г. N 315-Ф3 "О саморегулируемых организациях"

4. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»

5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

7. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"

Основная литература:

1. Васляев М.А. Оценка бизнеса и оценочная деятельность. Конспект лекций. - М.: «Приориздат», 2008. - 224 с.

2. Грязнова А. Г., Федотова М. А., Ленская С. А. Оценка бизнеса. Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 736 с.

3. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник / Финансы и статистика, 2007.

4. Зимин А.И. Оценка имущества [Текст]: вопросы и ответы. - М.: ИД «Юрисируденция», 2007. - 240 с

5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/ Е.Н. Иванова: под ред. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007. - 344 с.

6. Микерин Г. П., Недужий М. И., Павлов Н. В., Яшина Н. Н. Международные стандарты оценки. Кн. 2. / ОАО «Типография «НОВОСТИ», 2000

7. Просветов Г. И. Оценка бизнеса: задачи и решения: Учебно-методическое пособие. 3-е изд., доп. - М.: Издательство «Альфа-Пресс», 2009. - 238 с.

8. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М.: «Издательство ПРИОР», 2001. - 240 с.

Дополнительная литература

1. Азгальдов Г.Г., Карпова Н.Н. Оценка стоимости интеллектуальной собственности и нематериальных активов / Международная академии оценки и консалтинга, 2006

2. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. - 136 с. [Электронный ресурс] // http://subschet.ru/subschet.nsf/93eb7fcbabe0364dc32571d70009908d/88fbb50288389ce7c325723100651161!OpenDocument

3. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Учебник / Финансы и статистика, 2006.

4. Гукова А.В. , Аникина И.Д. Оценка бизнеса для менеджеров: учебное пособие для студентов, обучающихся по специальности «Финансы и кредит»/ А.В. Гукова, И.Д. Аникина. - М. Издательство «Омега-Л», 2006, - 176 с.

5. Джеффри Д.Джонс, Томас Л.Уэст Пособие по оценке бизнеса / ИД «Квинто-Консалтинг», 2003

6. Есипов В.Е., Маховникова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. - СПб.: Питер, 2003. - 416 с.

7. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: Международная академия оценки и консалтинга. 2004. - 238 с.

8. Международные стандарты оценки [электронный ресурс]

9. Основы оценки стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие. 2-е изд., испр. И доп. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. - 263 с.

10. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, А.М. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 396 с.

11. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. - Маросейка, 2007

12. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. В 8 частях. Часть 1. Предмет оценки и показатели стоимости бизнеса. - Международная академии оценки и консалтинга, 2006

13. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. В 8 частях. Часть 4. Подходы, методы и модели / Международная академии оценки и консалтинга, 2006

14. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. В 8 частях. Часть 5. Затратный подход, или Подход, основанных на активах. - Международная академии оценки и консалтинга, 2006

15. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. В 8 частях. Часть 6. Сравнительный (рыночный) подход.- Международная академии оценки и консалтинга, 2006

16. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. В 8 частях. Часть 7. Доходный подход. - Международная академии оценки и консалтинга, 2006

17. Попков В.П., Евстафьева Е.В. Оценка бизнеса. Схемы и таблицы / Питер, 2007

18. Синявский Н.Г. Оценка бизнеса: гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельности. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 240 с.

19. Смирнов А. Саморегулирование - это корпоративная ответственность // Бюллетень Недвижимости, №1057

20. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. - М.: ГУ ВШЭ, 2002. - 224 с.

21. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - Ростов н/Д: «Феникс», 2004. - 384 с.

22. Тарасевич Е. Налогообложение и оценка недвижимости в России. Краткий исторический очерк. Виртуальный клуб оценщиков APPRISER.RU Интернет-адрес: http://www.a16.ru/info/articles/art1.htm

23. ТСН 13-311-01. Обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений.

24. Федотов В. Задача профессиональных объединений - стать плацдармом для обмена знаниями // Деньги, №25 (361) от 02.07.2007

25. Фрэнк Ч. Эванс, Дэвид М. Бишоп Оценка компаний при слияниях и поглощениях. Создание стоимости в частных компаниях.- Альпина Бизнес Букс, 2007

26. Шэннон П. Пратт Оценка бизнеса. Скидки и премии (Business Valuation: Discounts and Premiums).- Квинто-Менеджмент, 2005

27. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса).-Омега-Л, 2007

28. Щетинин Я.В. Оценка жилья при ипотечном кредитовании. - БДЦ-пресс, 2006

Средства обеспечения освоения дисциплины.

1. Учебный материал в электронном виде (презентации и т.п.).

2. Ресурсы INTERNET:

1) www.study.mesi.ru (сайт Виртуального Кампуса МЭСИ)

2) www.appraiser.ru («Вестник оценщика», разделы «Необходимые материалы для работы», «Саморегулируемые организации», «Дискуссии»)

3) www.mrsa.ru (сайт Российского общества оценщиков)

4) www.cbr.ru (сайт Центробанка РФ, раздел «Курсы валют на заданную дату»)

Глоссарий

АКТ ОЦЕНКИ (англ. appraisal) документ, ведомость оценки, составляемый при оценке стоимости имущества.

АНАЛОГ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

АННУИТЕТНЫЙ ПЛАТЕЖ - наиболее распространенная сегодня схема платежей по ипотечным кредитам. Весь период действия кредитного договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму (в долларах, евро или рублях - в зависимости от выбранной валюты кредита). В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце - платежи по возврату долга.

БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ (book value) - разница между общей стоимостью активов (за вычетом износа, использованных ресурсов и амортизации) и общей суммой обязательств, в соответствии с данными баланса. Является синонимом чистой балансовой стоимости (net book value), чистой стоимости (net worth) и акционерного капитала (shareholder's equity).

БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ (БТИ) - муниципальная служба, выдающая по требованию граждан или юридических лиц справки о площадях жилых и нежилых помещений, экспликации и другие документы, связанные с площадью помещений.

ВНЕШНИЙ ИЗНОС (устаревание) проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК - сделки с землей и другим недвижимым имуществом (отчуждение, ипотека, долгосрочная аренда, принятие наследства и пр.) подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции.

ГУДВИЛЛ, "доброе имя" фирмы (goodwill) - нематериальные активы компании, которые складываются из престижа предприятия, его деловой репутации, взаимоотношения с клиентурой, местонахождения, номенклатуры производимой продукции и др. Эти факторы отдельно не выделяются и/или не оцениваются в отчетности предприятия, но служат реальным источником прибыли.

ДАТА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - дата, по состоянию на которую произведена его оценка.

ДЕКУВЕР - разница между оценкой объекта недвижимости и страховой суммой, оставляемая на рынке страхования.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

ИЗНОС - снижение стоимости объекта оценки под действием различных причин. Износ определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета. Существуют три вида износа - физический, функциональный, внешний.

ИЗНОС (в оценке) - уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости. В оценке стоимости недвижимости учитывают физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

КОЭФФИЦИЕНТ ЗАСТРОЙКИ УЧАСТКА - коэффициент, показывающий соотношение между площадью здания и площадью земли.

ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

ЛИКВИДНОСТЬ - легкость реализации (превращения объектов недвижимости в наличные деньги); емкость рынка и его способность смягчить внезапные изменения спроса и предложения без соответствующего значения колебания цен.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ - способ оценки при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта оценки.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ - способ оценки на основе прямого преобразования наиболее типичного дохода от использования объекта в его стоимость; метод используется при сохранении стабильных условий использования объекта оценки, постоянной величине дохода от его использования.

МЕТОД ОЦЕНКИ - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

МЕТОД ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ (appraisal method) - способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.

НЕЗАВИСИМАЯ ОЦЕНКА - оценка стоимости собственности, производимая квалифицированной незаинтересованной стороной.

НЕЗАВИСИМАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ - это процесс расчета самой вероятной цены, по которой такой объект недвижимости будет реализован на открытом рынке в условиях конкуренции.

ОБОСНОВАННАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ (fair market value) - цена, по которой совершается акт купли-продажи, когда обе стороны заинтересованы в сделке, действуют не по принуждению и обладают достаточно полной информацией об условиях сделки и считают их справедливыми.

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ - к объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ - является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, должен быть составлен своевременно в письменной форме в соответствии с законодательством Российской Федерации. Отчет об оценке является формой надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, Он должен быть своевременно составлен в письменной форме и передан заказчику.

ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ в соответствии со ст. 130 ГК РФ включают: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, улучшения земельных участков (здания, сооружения, передаточные устройства, леса, насаждения и т.п.), воздушные и водные суда, космические объекты и т.п.

ОЦЕНЕННАЯ СТОИМОСТЬ (appraised value) - стоимость согласно мнению или определению оценщика.

ОЦЕНКА (appraisal, valuation) - акт или процесс определения стоимости.

ОЦЕНКА БИЗНЕСА - это определение стоимости компании как имущественного комплекса, способного приносить прибыль ее владельцу.

ОЦЕНКА БИЗНЕСА (business valuation) - акт или процесс подготовки заключения или определения стоимости предприятия или доли акционеров в его капитале.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ - один из наиболее часто встречающихся видов оценки. Проводят оценку: объектов жилой недвижимости (квартиры, дома), коммерческой, промышленной и других видов недвижимости. Независима оценка стоимости любой недвижимости;

ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ подразумевает оценку нематериальных активов: патенты, лицензии, авторские свидетельства, торговая марка, а также ноу-хау (новая, не известная другим информация, имеющая коммерческую стоимость), деловая репутация (гудвилл) и другие нематериальные объекты.

ОЦЕНКА ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ - обязательна в случае ипотечного кредитования физических и юридических лиц.

ОЦЕНКА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ - разновидность оценки движимого материального имущества (активов) включает в себя оценку для целей определения рыночной стоимости, стоимости ущерба, восстановительной стоимости и других.

ОЦЕНКА ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ подразумевает, как правило, оценку рыночной стоимости ценных бумаг (акций, долговых бумаг, например облигации, векселей), а так же оценку долей в уставных капиталах ООО, товариществах и кооперативах.

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ - совокупность отношений юридического, экономического, организационно-технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и др.). ОД - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

ОЦЕНОЧНЫЕ АГЕНТСТВА - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.).

ОЦЕНЩИК - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, обладающие лицензией на право осуществления оценки недвижимости для целей передачи заключения об оценке заказчику или иным потребителям услуг оценщика.

ОЦЕНЩИК БИЗНЕСА (business appraiser) - лицо, которое благодаря полученному образованию и специальной подготовке, а также накопленному опыту квалифицирован как специалист, который правомочен производить оценку предприятия и/или его нематериальных активов. ПЕРЕМЕННАЯ СТАВКА ПРОЦЕНТА - ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ (appraisal approach) - общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.

ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ: группы сходных методов оценки. В процессе оценки используются следующие подходы - затратный, сравнительный, доходный.

ПОНЯТИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.

ПРИНЦИП ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА - основные экономические предпосылки, определяющие стоимость имущества.