Определение величины вероятной прибыли девелопера

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Исследование Российского рынка жилой недвижимости

Рынок недвижимости в Кемеровской области

Рынок недвижимости в Новокузнецке

Определение величины вероятной прибыли предпринимателя

Заключение

Список литературы

Введение

Целью данной работы является определение величины вероятной прибыли предпринимателя (девелопера).

Согласно наиболее употребляемому определению экономика понимается как процесс производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов ресурсов.

Экономика недвижимости - это та часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ - объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Недвижимость является товаром в любой момент жизненного цикла. Поэтому в данной курсовой работе студентам предлагается определить стоимость выбранного объекта недвижимости на каждом из этапов: на прединвестиционном этапе проекта (концепция, планирование, проектирование), на этапе реализации проекта (собственно строительство), на этапе эксплуатации объекта и на этапе его ликвидации

Этап внедрения или реализации проекта составляет основную часть затрат по проекту (60-70%). Документация, включаемая в проект, содержит объемно-планировочные и конструктивные решения, материалы по организации строительства, технико-экономические показатели, в т.ч. стоимость сооружения объекта, мероприятия по охране природной среды и др материалы. Важной и первой частью проекта является технико-экономическое обоснование (ТЭО).

ТЭО - комплект расчетно-аналитических документов, содержащих - как исходные данные, так и основные технические и организационные решения, расчетно-сметные, оценочные и др. показатели, позволяющие рассматривать целесообразность и эффективность инвестиционного проекта. Разработка ТЭО является обязательной лишь при полном или частичном (на долевых началах) финансировании проекта из бюджета и внебюджетных фондов.

Решение о разработке ТЭО инвестиций, осуществляемых за счет других источников финансирования, принимается инвестором самостоятельно, однако представляется, что его разработка является целесообразной, т.к. ТЭО:

1.Уточняет проектное задание.

2.Используется для подтверждения инвестору (кредитору и т.п.) финансовой устойчивости и платежеспособности будущего объекта в части выполнения ими долговых обязательств.

3.Для разработки бизнес-плана.

4.Для необходимых согласований и экспертиз.

5.При переговорах с органами власти о предоставлении субсидий, налоговых и других льгот и в ряде других случаев.

Исследование Российского рынка жилой недвижимости

По мнению экспертов, рынок недвижимости в России в этом году был заметно расширен за счет ипотечного кредитования. Рост его начинает увеличиваться.

Многие банки сделали так, чтобы снизить процентные ставки, благодаря этому население стало охотнее пользоваться их услугами при покупке жилья. Поэтому даже кредиты малому бизнесу, сегодня не так востребованы, как кредиты по ипотеке.

Еще одним условием для развития рынка недвижимости считают эксперты, стали успехи в области жилищного строительства. Жилье теперь строят такое, что оно удовлетворяет всем необходимым запросам. Но есть в этих радостных новостях, и некоторая доля скепсиса. Многие россияне высказывают претензии к ипотечному кредитованию. Процентные ставки все же по-старому высоки, а программы с государственной поддержкой, продолжают буксовать, и рост объемов кредитов, определяемый экспертами в сумму свыше триллиона рублей, может оказаться не таким высоким.

Не удается властям сдерживать и рост цен на недвижимость. Жилье постоянно продолжает расти, что негативно сказывается на рынке недвижимости.

Некоторое время назад был проведен опрос. Итоги его таковы, большинство россиян считают, что ипотека должна быть доступна, а этому должно способствовать уменьшение стоимости на жилье. Другая часть опрошенных респондентов считают, что процентные ставки по ипотеке, предлагаемые банками, все также высокие. Около двенадцати процентов опрошенных считают, что в Российской Федерации очень высокий уровень инфляции и пока он не будет побежден, эффективности от ипотечного кредитования не будет. Только одиннадцать процентов опрошенных сказали, что бюджетные компенсации являются важными при вступлении в ипотеку. К их числу, несомненно, относятся бюджетники, которым зарплату платит государство. Но ведь не только у бюджетников низкие зарплаты, почему, же другим категориям лиц нельзя также воспользоваться ипотечным кредитованием с максимальной прибылью для себя?

Согласно данным Центрального Банка России за прошедший период многие российские банки выдали ипотечных кредитов, сумма которых свыше 600 миллиардов рублей. Средняя процентная ставка по ним составила 11, 6 процентов годовых, а ведь в начале года это была цифра 12, 3 процента.

Рынок недвижимости в Кемеровской области

В 2011 году в Кемеровской области зарегистрировано прав, ограничений (обременений) прав, сделок с недвижимым имуществом: 233,8 тыс. прав на жилые помещения, на земельные участки - 87,6 тыс. прав и 39,5 тыс. прав на нежилые здания, сооружения, помещения. Общее количество совершённых регистрационных действий составило 368,2 тыс. прав, внесённых в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок ним. Рост, по сравнению с 2008 годом, составил 7%.

Наибольшую активность в вопросах государственной регистрации прав на недвижимое имущество проявляют граждане и юридические лица областного центра: в Кемерове совершено 91,4 тыс. регистрационных действий. Для сравнения в других городах области: в Новокузнецке - 83,2 тыс.; в Ленинске-Кузнецком - 35,2 тыс.; в Прокопьевске - 31,3 тыс.;- в Белове - 30,2 тыс.; в Анжеро-Судженске - 20,1 тыс.; в Междуреченске - 19,1 тыс.; в Юрге - 15,2 тыс.; в Мариинске - 14,8 тыс.; в Киселёвске - 11,5 тыс.; в Осинниках - 10,3 тыс.;- в Таштаголе - почти 6 тыс. регистрационных действий.

По информации Кемеровостата, средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов квартирного типа (без пристроек, надстроек, встроенных помещений и индивидуальных жилых домов, построенных населением) выросла за 2011 год на 7,6% по сравнению с показателями 2010 года и составила 30,152 тысячи рублей.

В 2008 году строители Кузбасса сдали в эксплуатацию 1,063 млн кв. м жилья, что на 5% превысило показатель 2007 года. Новоселье справила 21 тысяча семей, причем 15,1 тыс. семей заехали в новое жилье, а остальные заселились в квартиры, освобождённые бюджетниками, либо приобрели жилье на вторичном рынке.

Продажа недвижимости в Кемеровской области. В 2011 году ввод жилья по данным Кемеровостата составил 1,083 миллиона квадратных метров. Этот показатель вырос по сравнению с 2010 годом на 8%.

За счет бюджетных средств в минувшем году было сдано в эксплуатацию 175,2 тысячи квадратных метров жилья, в том числе за счет средств федерального бюджета - 83 тысячи квадратных метров, средств областного и местных бюджетов - 92,3 тысячи квадратных метров, указывается в сообщении.

Доступная продажа домов в Кемеровской области - согласно материалам Кемеровостата, 81,7% всех жилых помещений, введенных в 2011 году в Кемеровской области, расположено в городах и поселках городского типа.

В сельской местности за год были сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью 198,4 тысячи квадратных метров, что на 16,3% больше уровня 2010 года.

Рынок недвижимости в г. Новокузнецке

Рынок недвижимости южной столицы Кузбасса уверенными шагами приближается к докризисному уровню. За первое полугодие квартиры в Новокузнецке подорожали на 10%, а до конца года цены вырастут ещё на столько же. Двухкомнатная квартира в 50 квадратов будет стоить порядка 2-х миллионов рублей. И это не предел. Лидирует вторичный рынок, и стоимость квадратного метра уже догоняет первичку.

По словам исполнительного директора одного из новокузнецких агентств недвижимости Сергея Зорькина, стоимость квадратного метра на вторичном рынке на данный момент доходит до 40 тысяч рублей. А это почти столько же, сколько и на первичном рынке, сообщают "Новости ТВН".

Так что вместе с ценами на вторичное жилье повышается стоимость квартир и в новостройках. Постепенно цены на жилье в Новокузнецке приближаются к докризисному уровню 2008 года. Риэлторы прогнозируют, что двухкомнатная квартира скоро будет стоить 2,5 миллионов - 2 600 млн. рублей.

Собираются расти и ставки по ипотеке, но при этом планируют увеличивать срок кредитования. Ипотека свою популярность только набирает - больше 70% сделок - это именно ипотека. Агентство ипотечного жилищного кредитования Кемеровской области продало в 1,5 раза больше квартир, чем в прошлом году. Цены и процентные ставки АИЖК пока не повышало, перемены впереди.

Рисунок 1 - Доля рынка недвижимости в городе Новокузнецке по районам

Определение величины вероятной прибыли предпринимателя

Создание жилого комплекса общей площадью 17424 м2, общая площадь торгово-делового блока 217123,35 м2 и общей площадью квартир 14444м2. Арендопригодная площадь административно-делового блока составляет 196526,57 м2.

Цена участка - 111433225 руб.

Период проектирования - 8 мес.

Период строительства - 3,5 года

Средняя арендная ставка (офисные помещения) - 7000 руб./м2 в год

Средняя цена жилья - 45000 руб./м2

Затраты на СМР - 9207654 тыс. руб.

Требуемая норма возврата инвестиций (норма капитализации) - 10%.

Коэффициент дисконтирования - 15%.

Финансирование доступно под 20% в год.

1. Стоимость объекта после девелопмента

1.1. Ожидаемый чистый доход от продажи

45000 Ч 14444 Ч 2 = 1299960 тыс. руб.

1.2. Коэффициент дисконтирования - 15%.

1.3. Полная стоимость после девелопмента

1299960 Ч 1/(1+0,15)1 = 1130400 тыс. руб.

1.4 Ожидаемый чистый арендный доход

7000 Ч 196526,57 = 1375685,99 тыс. руб./год

1.5 Норма капитализации - 10%

1.6 Полная стоимость после девелопмента

1375685,99 / 0,1= 13756859,9 тыс. руб.

2. Издержки девелопера

2.1 Затраты на строительство по смете

9207654 тыс. руб.

2.2 Оплата консультантов

9207654 Ч 0,15 = 1381148,1 тыс. руб.

2.3 Затраты на маркетинг (месячная арендная плата, либо 3-4% от цены объекта)

7000 / 12 Ч 196526,57 = 114640,499 тыс. руб.

2.4 Непредвиденные расходы

(9207654 + 1381148,1 + 114640,499) Ч 0,05 = 535172,13тыс. руб.

2.5 Затраты на обслуживание кредита

9207654 Ч 0,2 = 1841530,8 тыс. руб.

2.6 Оплата агентских услуг

9207654 Ч 0,05 = 460382,7 тыс. руб.

2.7 Цена земли 111433,225 тыс. руб.

2.8 Затраты на обслуживание кредита на приобретение земли 1,5 % в месяц на 12 месяцев

111433,225 Ч 0,015 Ч 12 = 20057,9805 тыс. руб.

2.9 Полные издержки девелопера:

9207654 + 1381148,1 + 114640,499 + 535172,13 + 1841530,8 + 460382,7 + 111433,225 +20057,9805 = 13672019,435 тыс. руб.

3 Прибыль девелопера

3.1 Без учета стоимости денег во времени за период реализации проекта

(1130400 + 13756859,9) - 13672019,435 = 1215240,465 тыс. руб.

3.2 Настоящая стоимость полученной прибыли (настоящая стоимость 1 руб с учетом ставки 1% и срока 12 месяцев: 1/(1+0,0167)12 = 0,81976)

0,81976 Ч 1215240,465 = 996205,524 тыс. руб.

3.3 Отношение полученной прибыли к издержкам без учета стоимости денег во времени:

1215240,465 / 13672019,435 = 9 %

3.4 Отношение настоящей стоимости полученной прибыли к издержкам:

996205,524 / 13672019,435 = 7 %

3.5 Отношение полученной прибыли к стоимости девелопмента без учета стоимости денег во времени:

1215240,465 / 14887259,9 = 8 %

3.6 Отношение настоящей стоимости полученной прибыли к стоимости девелопмента:

996205,524 / 14887259,9 = 7 %

Вывод: Как видно из расчетов, уровень прибыльности проекта для девелопера составляет 7 - 9%. Данный проект будет иметь такую прибыльность для девелопера при условии, что в течение следующего года после введения объекта в эксплуатацию будут проданы все квартиры и будут сданы в аренду все помещения.

девелопер рынок недвижимость

Заключение

Девелопер - предприниматель, деятельность которого связана с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой недвижимости.

Девелопмент (от англ. Development - развитие, расширение, рост) - это предпринимательская деятельность, связанная с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой недвижимости.

Принято различать два основных вида девелопмента: fee-development (от англ. fее - "вознаграждение") - и speculative development. Если в первом случае девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар от Заказчика, то во втором случае девелоперская компания сама организует юридическое лицо и несет на себе всю ответственность за строительство и реализацию объекта, вкладывая в проект собственные средства.

Заработная плата специалиста в области девелопмента формируется из фиксированной ставки, выплачиваемой девелоперской компанией, и бонусов. Последние представляют собой определенные, заранее оговоренные проценты, от ведения объекта. С учетом того, что строительные работы и реализация недвижимости зачастую предполагают совокупные доходы в миллионы долларов, то заработная плата профессионала в области девелопмента варьируется от 120 000 рублей до 450 000 рублей в месяц.

Список литературы

1. Кравец В.А. Экономика недвижимости : метод. указ. / СибГИУ-Новокузнецк : СибГИУ, 2010. - 23 с.

2. http://www.rg.ru/2012/08/21/zilyo.html

3. http://malibuislandclub.com/novosti-nedvizhimosti/rinok-nedvijimosti-rossii-v--godu/