Институт денежной оценки земель в зарубежных странах существует уже долгое время. Возник он в результате общих процессов формирования рыночных экономических отношений, частной собственности на землю и имущество, правовых основ существования рынка недвижимости. Так как капиталистические отношения в развитых странах Запада начали возникать еще в ХУШ-Х1Х вв., денежная оценка земель имеет также не меньший срок. Ценным выступает опыт денежной оценки именно среди этих государств (США, Германия, Великобритания, Швеция, Франция и т.д.). Но не меньший интерес вызывают вопросы становления рынка земель и их оценки в странах бывшего социалистического лагеря (прежде всего в Чехии, Польше, Словакии, Венгрии), а также в бывших республиках СССР, которые получили лучшие результаты в рыночных преобразованиях (Латвия, Литва, Эстония).

Международные стандарты оценки были признаны международным сообществом, о чем свидетельствует включение в мае 1985 г. МКСОН в реестр Экономического и Социального Совета ООН. Сейчас Стандарты оценки выражают общее мнение более 40 стран-участниц.

Чтобы обеспечить лучшую согласованность между различными профессиональными дисциплинами и избежать недоразумений, связанных с языковыми барьерами, Стандарты занимают вступительный раздел "Общие понятия и принципы оценки", который является основой для каждого из стандартов.

Международные стандарты оценки предполагают, несомненно, использование оценщиками законодательной и нормативной баз той страны, где они осуществляют свою деятельность [17, с.8-10].

Прежде всего различают нормативную оценку, которая выполняет исключительно фискальные функции и направлена на определение размеров налога на землю, и рыночную (экспертную), которую применяют при осуществлении трансакций (купля-продажа, залог, наследование и т.д.).

Вторым важным отличием оценки земель в зарубежных странах является то, что земельный участок исследуют как неотъемлемую составляющую целостного имущественного комплекса и оценивают вместе со зданиями и сооружениями, расположенными на ней.

Третья особенность оценки земель заключается в дифференцированном подходе к нормативной оценке застроенных земель, земель сельскохозяйственного использования и земель лесного фонда.

На исключительное внимание заслуживает вопрос расчёта ставок земельного налога (налога на недвижимость). Среди большинства стран размеры налогов на недвижимость принимаются национальными законами и, как правило, выполняются органами власти общегосударственного или регионального уровня с разной степенью участия органов местного уровня. В некоторых англоязычных странах, таких как США и Канада, ставки налога на недвижимое имущество определяются на местном уровне, основываясь на суммах поступлений, и правительство стремится получить от взимания налогов [18, с.27-30; 19, с.12-15].

Соединенные Штаты Америки - федеративное государство с широкими полномочиями отдельных штатов, каждый из которых имеет свою Конституцию. Именно конституции штатов устанавливают процедуру оценки недвижимого имущества, включая как неотъемлемую часть земельные участки. Во всех штатах стоимость на недвижимое имущество определяется по действительной рыночной цене и по одинаковому образцу с сопоставимым имуществом. Настоящая рыночная цена - это цена, по которой имущество продают при соответствующем желании покупателя и продавца, при этом между покупателем и продавцом отсутствуют особые отношения. Одинаковый образец означает, что имущество, которое сравнивают в настоящей рыночной цене, нужно сопоставить в его оцененной стоимости.

Итак, настоящая рыночная цена выступает базой как для оценки недвижимости с целью ее продажи, залога, других трансакций, так и для определения нормативной базы оценки с целью налогообложения имущества.

Порядок оценки недвижимого имущества для примера можно рассмотреть на примере штата Виргиния (округ Фэрфакс). Непосредственно оценку недвижимости в округе проводит отдел недвижимости, который функционирует на базе бюро оценки местного органа самоуправления и отвечает за ежегодную переоценку всего недвижимого имущества в округе. Отдел отвечает за просмотр не только ранее выполненных оценок недвижимости, но и за оценку новых построенных объектов.

Начиная с 1977 г. бюро оценки использует автоматизированную систему оценки (САА) с использованием распространенных в Соединенных Штатах трех основных методов оценки недвижимости - стоимостного, регрессионного и традиционного (отслеживание стоимости объектов недвижимости во времени). После окончания процесса компьютеризированной оценки объектов недвижимого имущества эксперт сравнивает их и выбирает справедливую оценку.

Определенная таким образом рыночная стоимость имущества становится базой для определения ставки налога на недвижимое имущество. Облагают землю и улучшения, включая дома, другие сооружения и передвижные дома, которые используют как жилье. Налог устанавливают в соответствии с 100% определенной чистой рыночной стоимости по состоянию на 1 января текущего налогового года. В случае изменения оценки стоимости получают уведомления по почте. Существует четкий механизм проверки и обжалования оценки.

Ставки налога на недвижимое имущество устанавливаются весной местным органом самоуправления при принятии бюджета (в США налоги на недвижимость полностью остаются в местном бюджете).

В условиях активно действующего рынка недвижимости ежедневно в США выполняют сотни тысяч операций по трансакциям имущества, опирающихся на его рыночную оценку. Оценкой занимаются частные фирмы, информация о предложениях продажи и покупки объектов недвижимости публикуется в печати. Стоимость застроенных земель колеблется по стране достаточно существенно. Самая высокая стоимость 1 м² земли - в пределах больших мегаполисов.

Качественная оценка земель в США проводится по производительности сельскохозяйственных угодий. Продуктивность пашни определяют по урожайности основных сельскохозяйственных культур не менее чем за десять лет, а для засушливых районов - за более длительный период. Урожайность рассчитывают по данным опроса с использованием специальных анкет. Единой методики экономической оценки земель в США до сих пор не разработано. В наличии есть несколько методов в некоторых регионах страны. Наиболее распространенным является метод оценки земель по чистому доходу от реализации сельскохозяйственной продукции.

Настоящая система денежной оценки в Соединенном Королевстве определяется особенностями и различиями на территории ее составляющих.

Первое, что является характерным элементом оценки, - это объект оценки. Как правило, в Великобритании оценивают недвижимость в совокупности с земельными участками, зданиями и сооружениями. Как и среди большинства стран, в Соединенном Королевстве функционируют одновременно две системы оценки: экспертная и нормативная. Экспертную применяют при осуществлении трансакций, нормативная выполняет чисто фискальные функции. Первая оценка базируется на мировом опыте и реагирует на колебания рынка. По фундаментальным подходам она очень схожа с той системой, которую вводят в Украине. Различия не очень четкие в отличие от нормативной оценки, принципы которой значительно отличаются от украинских.

В Соединенном Королевстве высоки другие налоги, поэтому человек, обладающий большой собственностью и платит эти налоги, не должен слишком отягощаться налогом на недвижимость. Это вызвано исторической особенностью формирования культурного наследия Соединенного Королевства - большинство старинных имений и замков достаточно дорогие, а наследники не всегда обладают достаточной прибылью для содержания их в надлежащем состоянии.

Другой весомый аргумент - это то, что людей, которые имеют подобную ценную недвижимость, недостаточно много в стране и не они составляют фундаментальную часть налогоплательщиков. Наряду с этим такая система воспринимается нацией как справедливая, результатом чего является ежегодная уплата 95% налогов.

Цены на недвижимость в населенных пунктах Великобритании колеблются довольно существенно, в зависимости от месторасположения объекта и рыночных факторов, влияющих на спрос и предложение.

Законодательство по вопросам определения рыночной стоимости земли в Германии было создано только в послевоенный период (50-е годы прошлого века). Фундаментальными документами, содействующими формированию системы оценки, стали Закон о ценовой статистике (1958 г.) и Строительный кодекс Германии (Baugesetzbuch, 1986 p.). Согласно Строительному кодексу, предусматривалось создание специальных экспертных комиссий по оценке земельных участков.

Правовой основой для определения рыночной стоимости городских земель наряду со Строительным кодексом стали также Федеральный порядок определения рыночной стоимости земельных участков (Wertermittlungsverordnung, 1988 г.) и соответствующие руководящие материалы (Wertermittlungsrichlinien, 1991 p.).

В Швеции институт оценки земли и недвижимости существует давно. Система регистрации недвижимости в ее сегодняшнем виде была заложена в этой стране в 1875 г. Но еще задолго до этого (начиная с XVII в.) здесь проводился реестр земельных участков. Сегодня, согласно данным Центрального правления данных недвижимости Швеции (Central Board for Real Estate Data), институциональная схема управления объектами недвижимости в Королевстве выглядит так (рис. 1).

Рис. 1. Схема управления объектами недвижимости в Швеции Источник: составлено на основе [20, с.4]

Подразделение Министерства юстиции - Национальная судебная администрация несет ответственность за реализацию всех операций с земельными участками с помощью подчиненных ей 95 регистрационных земельных агентств. Национальная судебная администрация является единственной правомочной организацией по осуществлению земельных сделок. Именно здесь хранятся оригиналы всех трансфертов, учреждений, а также копии правовых актов (titles), внесенных в регистрационные книги региональных отделений, которые не имеют компьютеризированных систем хранения информации. Компьютеризированные региональные отделения имеют связь с базой данных Центрального правления данных недвижимости, где эти правовые акты содержатся в электронном виде.

Картографическим компонентом Системы регистрации занимаются 55 регистрационных агентств недвижимости, которые полностью независимы от земельных агентств и подчинены Национальной геодезической службе, что, в свою очередь, является подразделением Министерства жилищного хозяйства и территориального плана Швеции.

Регистрационные агентства недвижимости контролируют геодезические операции с земельными участками и поддерживают реестр всех объектов недвижимости и земельных участков (Парсел) в государстве с целью их регистрации, налогообложения, статистики и т.д.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что в Швеции существует правовое распределение функций по регистрации прав и регистрации объектов недвижимости.

Общее количество земельных участков (Парсел) в стране на конец 90-х годов составляло около 4 млн. единиц. Рынок земельных участков в Швеции довольно развит.

До 31 января 1989 г. в законодательстве Польши царил общественный принцип исключительной государственной собственности и заключался в том, что государство было единственным собственником всего имущества и имело относительно этого имущества все полномочия владельца. В 1990 г. в результате общественно-политических и экономических изменений, произошедших в стране, началась приватизация недвижимого имущества, находящегося в собственности государства. Данный процесс получил широкое развитие и в настоящее время полностью не завершился. Согласно польскому законодательству, все объекты недвижимости, которые составляют собственность соответствующего субъекта, формируют фонды недвижимости. На протяжении 1998-1999 гг. был создано фонд недвижимости Государственной казны, фонд недвижимости воеводств (аналог украинских областей), фонд недвижимости гмин (аналог административных районов) и фонд недвижимости (аналог сельских советов). Именно с помощью фондов недвижимости в Польше проводятся все операции с недвижимым имуществом, в том числе и с землей. Согласно закону, цену на недвижимость устанавливают на основе стоимости, определенной имущественным экспертом.

На основе стоимости недвижимых объектов, установленной после оценивания, цена недвижимости, которую установил эксперт, является основанием для:

— определения начальной цены торгов (на первых торгах - не ниже стоимости недвижимости, на других - не ниже 50% стоимости);

— определения цены недвижимости без торгов (не может быть ниже ее стоимости, установленной экспертом);

— определения размера налога;

— осуществления других сделок.

В Польше существует дифференцированная система налогообложения сельскохозяйственной недвижимости, лесного фонда и застроенной недвижимости (дома, здания, объекты инфраструктуры). Ставки налога для сельскохозяйственных и лесохозяйственных земель определяются на основе ежегодных нормативов, которые готовит польское правительство. Местные органы власти обладают широкими полномочиями по коррекции размера налога.

Методы, которые используют эксперты в процессе рыночной оценки недвижимого имущества в Польше, аналогичные тем, которые используются в экспертной оценке земельных участков в Украине. При этом оценка сельскохозяйственной недвижимости базируется на сельскохозяйственной таксации.

Правовые механизмы регулирования рынка земли в Литве, Латвии и Эстонии характеризуются многими сходными чертами, поэтому целесообразно рассмотреть их вместе.

Главной задачей реформы собственности, инициированной в странах Балтии, было достижение свободной торговли объектами недвижимости. С целью обеспечения эффективного управления реформой недвижимости и защиты прав собственников имущества (включая земельные участки) вводилась система кадастра недвижимости, тесно связанная с системой регистрации владельцев недвижимого имущества. Регистрацию недвижимости и прав на нее выполняют регистрационные офисы, подчиненные Министерству юстиции. Записи по факту регистрации того или иного права заносятся в поземельную книгу. Именно кадастровая информация выступает базой для оценки земли в республиках.

В странах Балтии имеются два вида денежной оценки земельных участков: кадастровая (нормативная) и экспертная (рыночная). Кадастровую оценку используют исключительно для целей налогообложения, а рыночную - для поддержки рынка земли.

В Латвии кадастровую оценку реализуют региональные управления Государственной земельной службы, экспертную - сертифицированные эксперты, работающие в фирмах, имеющих соглашение с Государственной земельной службой страны.

Кадастровую стоимость объектов недвижимости в Латвии утверждают специалисты Государственной земельной службы в порядке, определенном Кабинетом Министров на базе цен на недвижимость в период, предшествующий году оценки (по средней рыночной стоимости для определенного целевого использования недвижимого имущества на конкретной территории). Не реже одного раза в пять лет проводят массовую переоценку недвижимости.

Кадастровую оценку выполняют отдельно по застроенным землям, сельскохозяйственным угодьям и лесам. В Литве за кадастровую оценку ответственна государственная служба земельного кадастра и недвижимости.

Рыночную оценку недвижимости в странах Балтии выполняют согласно методическим подходам, аналогичным введенным в экспертной оценке земель в Украине. В структуре операций с землей преобладают сельскохозяйственные угодья (до 50%) и жилая застройка (30%); по видам операций на долю покупки приходится 70-75%, аренды - 25-30%. Из общей площади земель большую долю составляют земли частной собственности (в Литве - 50,5% всей площади земель страны).

Рыночная стоимость земельных участков под жилой застройкой, коммерческого назначения, а также сельскохозяйственных угодий и облесненных земель значительно отличается согласно географическому размещению.

Выводы