Практика оценки стоимости недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

дисциплина "Основы оценки стоимости недвижимости"

Вопросы:

1. Является ли обязательным по российскому законодательству совпадение вида права на земельный участок и улучшения? Аргументируйте и приведите примеры.

2. Каким образом микроэкономические факторы влияют на рынок недвижимости? Приведите примеры, аргументируйте ответ.

3. Каким образом учитываются результаты анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости в ходе последующей оценки стоимости?

4. Почему не любой объект недвижимости на практике оценивают в рамках доходного подхода методом капитализации?

5. Какие методы включает сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости?

6. Какие существуют методы расчета полной стоимости замещения (полной стоимости воспроизводства)?

7. В чем заключается метод анализа иерархий? Где он используется в оценке недвижимости?

Ответы:

1. По российскому законодательству совпадение вида права на земельный и улучшения не является обязательным.

1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).

Пример: Арендатор построил на участке арендодателя здание, срок аренды земельного участка закончился. Арендатор является собственником здания и с согласия арендодателя может выкупить земельный участок.

2. Микроэкономические факторы описывают экономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие факторы:

общая экономическая ситуация в регионе;

темпы развития региона;

диверсификация занятости работоспособного населения;

инвестиционный поток.

оценка стоимость недвижимость рынок

Пр. Темпы экономического роста в Екатеринбурге превышают общероссийские показатели. По уровню инвестиций в экономику среди городов-миллионников (в число которых не входят города федерального значения - Москва и Санкт-Петербург) город удерживает четвертое место после Казани, Перми и Уфы. Уровень безработицы находится на низком уровне (около 0,9%) зарегистрированной безработицы. Таким образом в г. Екатеринбург достигается баланс на рынке недвижимости.

Микроэкономические факторы оказывают значительное влияние на рынок недвижимости. И определяют социально-экономическое развитие региона.

Пр. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так

как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или

пришли в упадок. Население не может улучшить свои жилищные условия. И в результате ограниченный спрос на рынке недвижимости.

Таким образом микроэкономические факторы влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости

3. Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования.

Например. Результат анализа - офисное помещение, все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для офисного помещения и используются данные аналогичных офисных помещений.

4. Потому что метод капитализации используется, если ожидаются стабильные денежные потоки или стабильные темпы прироста денежных потоков, например. когда объект готов к эксплуатации и имеет оптимальные рыночные параметры.

5. В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:

· метод сравнения продаж;

· метод валовой ренты.

Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж.

6. В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения):

1 метод сравнительной единицы;

2 метод разбивки по компонентам;

3 метод количественного обследования.

7. Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.

Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.

Структурирование проблемы согласования результатов и представление ее в виде иерархии.

Иерархия строится с вершины, через промежуточные уровни, к набору альтернатив.

В методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.

Метод анализа иерархии применяется для согласования результатов полученных с использованием различных подходов и методов оценки. Как правило один из подходов является базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов.

Размещено на Allbest.ru