Классификация объектов недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Торгово-экономический институт

Федеральное Государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«сибирский федеральный университет»

Факультет экономики и управления

Кафедра экономики торговли

Контрольная работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Выполнил студент 5 курса

специальности 060800

«Экономика и управление

на предприятиях торговли

и общественного питания»

заочной (ускоренной) формы обучения

группа ЭКМ 10-12

Юревич М.О.

КРАСНОЯРСК 2013

Вопрос 1. Классификация объектов недвижимости

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы:

1. Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость - обыкновенные здания для продажи или аренды.

2. Категория Б - недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В - избыточная недвижимость (в резерве).

В США выделяют пять типов недвижимости:

жилая - для личного использования (потребления);

коммерческая - для бизнеса, включая и продажу;

производственная;

инвестиционная - для вложения капитала;

специального назначения.

Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество можно классифицировать также по трем уровням (таб. 1).

Таб. 1 - Признаки классификации недвижимости по уровням управления

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости:

коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

личная жилая собственность;

предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную - здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.

Еще один вид классификации недвижимости - по целевому назначению. Земли в Российской Федерации делятся на следующие категории:

земли населенных пунктов (земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов);

сельскохозяйственные земли (пашни, сенокосы и пастбища, многолетние насаждения, целина);

земли промышленности, транспорта, связи, информатики, обороны и иного назначения;

земли природоохранного, природозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Классификация зданий по целевому назначению представлена на Рис. 1.

Рис. 1. Классификация зданий по целевому назначению

Вопрос 2. Доходный подход к оценке недвижимости

недвижимость имущество доходный собственность

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

или , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Рис. 2. Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

- резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: - качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; - риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении: - инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.

- рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Задача

Застройщик приобрел земельный надел, стоимостью 750 тыс. руб. площадью 150 соток для разбивки на дачные участки и строительства на них домов. Площадь общественной территории (дороги, территория, занятая техническими сооружениями) - 1 сотка на каждый участок. При разбивке на участки площадью 9 соток, затраты на строительство одного дома составляют 40 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи - 110 тыс. руб. При разбивке на участки площадью 5 соток, затраты на строительство одного дома уменьшаться на 5 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи - 80 тыс. руб. Участки площадью 14 соток с домом будут продаваться за 165 тыс. руб. при затратах на строительство дома - 50 тыс. руб.

Решение:

Для решения данной задачи необходимо определить размер прибыли, которую получит застройщик после реализации участков, для этого исходные и расчетные данные оформим в таблице 1.

Таблица 1-Исходные и расчетные данные о возможных улучшениях земельного участка

Ответ. Исходя из принципа предельной продуктивности наиболее целесообразным является реализация участков 14 соток, так как в данном случае у застройщика есть возможность получить максимальную прибыль.

Библиографический список

1. Кадастр и оценка объектов недвижимости: учебно-методическое пособие для студентов по направлению подготовки 120700 "Землеустройство и кадастры"; рец.: Н.Ф. Якушев, А.Б. Соловьев ; НИУ БелГУ; НИУ БелГУ.-Белгород: ИПК НИУ БелГУ, 2011. - 156 с. - Библиогр.: с.154

2. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие;рец.: Ю.Ф. Симонов, Каф. экономической теории Ростовского Гос. Строительного Ун-та, М-во образования и н.-Ростов н/Д: Феникс, 2010. - 343 с..-(Высшее образование). - Библиогр.: с. 332-335

3. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающися по направлению "Экономика";рец.: А.Л. Бобров, А.М. Озина, Б.Б. Хрусталев.-М.: КНОРУС, 2010. - 236 с..-Словарь основных терм.: с. 212-234.-Библиогр.: с.

4. Кадастровая оценка недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по спец. 080502 "Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)"; рец.: В.М. Рутгайзер, С.Н. Максимов , УМО вузов России по .-М.: Маросейка, 2010. - 356 с.- Библиогр.: с. 352-356

5. Оценка недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению 080500 "Менеджмент"; Т.Г. Касьяненко и др.; Рец.: Г.Н, Белоглазова, М.А. Зельдин, УМО вузов России по. - М.: КноРус, 2010. - 752 с..-Библиогр.: с. 751-752

6. Кадастровая оценка недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по спец. 080502 "Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)";рец.: В.М. Рутгайзер, С.Н. Максимов, УМО вузов России по. - М.: Маросейка, 2010. - 357 с..-Библиогр.: с. 352-356

7. Оценка стоимости недвижимости: Сборник задач: Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по спец. "Финансы и кредит"; Под ред. М.А. Федотовой ; Рец.: И.Ю. Беляева, Д.А. Кувалдин; Финансовая академия при Правительстве РФ, УМО вузов России по. - М.: КноРус, 2009. - 272 с.

8. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие для студентов, обучающихся по спец. "Финансы и кредит"; Под ред. М.А. Федотовой ; Рец.: И.Ю. Беляева и др. ; Финансовая Академия при Правительстве РФ, УМО по образованию в.-М.: КноРус, 2009. - 344 с. - Прил.: с. 310-344

9. Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению 080100 "Экономика" и экономическим спец.;рец.: С.В. Грибовский, С.Н. Максимов, УМО вузов России по. - М.: КноРус, 2009. - 303 с. - Библиогр.: с. 303

10. Территориальные рынки жилья: теория и практика регулирования: Монография; М-во образования и науки РФ, Финансово-экономический ин-т ; Науч. ред. К.И. Таксир ; Рец.: А.И. Гончаров, Г.С. Мерзликина.-Волгоград : ВолГУ, 2008. - 548 с. - Заключ.: с. 457-464.-Прил.: с. 465-523.-Библиогр.:

11. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2008. - 240 с. - (Краткий курс)

12. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2008. - 240с.: ил.

13. Экономика недвижимости: Пособие для студентов всех форм обучения. - СПб.: Питер, 2008. - 240 с. - (Краткий курс)

14. Экономика недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по спец. "Экономика и управление на предприятии (по отраслям)"; Рец.: В.Ф. Архипова, С.Н. Максимов, А.В. Карасев, М-во образования и н .- СПб.: Питер, 2008. - 622 с..-(Учебник для вузов)

15. Оценка недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по спец. "Финанасы и кредит"; Финансовая академия при Правительстве РФ, Ин-т профессиональной оценки; Под ред.: А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, М-во образования РФ. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 496 с..-Терминологический словарь: с. 479-494

16. Управление коммерческой недвижимостью: учебник по дисциплине региональной составляющей спец. "Менеджмент организации"; Государственный ун-т управления ; под ред. М.Л. Разу; рец.: Г.Г. Руденко, А.З. Пронин, М-во образования и н.-М.: КноРус, 2007. - 246 с..-Прил.: с. 206-239.-Глоссарий: с. 240-243.-Библиогр

Размещено на Allbest.ru