Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Комитет общего и профессионального образования Ленинградской области

Автономное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Ленинградский государственный университет имени А.С. Пушкина»

Московский филиал

Факультет экономический

Кафедра экономики и управления

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

«МИКРОЭКОНОМИКА»

«Проблема экономической ренты в микроэкономике»

Москва, 2012 г.

ВВЕДЕНИЕ

Термин «рента» используется в повседневной жизни достаточно широко, и в него может вкладываться различное значение. Для устранения дальнейших недоразумений следует отметить, что для экономиста рента - это цена, которую платят за использование земли и других природных ресурсов, количество которых жестко ограничена. Именно жесткая ограниченность ресурсов отличает ренту от всех других видов дохода.

Отдельные западные экономисты считают целесообразным для лучшего понимания факторного рынка исследовать понятие экономической ренты.

Выплата, которую владельцы экономических ресурсов получают сверх суммы трансфертной вознаграждения, называется экономической рентой.

В большинстве случаев реальные выплаты за использование факторов производства являются совокупностью трансфертной вознаграждения и экономической ренты.

Соотношение между трансфертным вознаграждением и экономической рентой не определяется однозначно, а зависит от мобильности факторов производства, т.е. от их способности перемещаться с одного места применения в другое.

Разница между тем, что владелец ресурса получает в настоящее время и тем, что он может получить, предлагая ресурс в другом месте, составляет экономическую ренту.

Высокий уровень ренты зависит от двух факторов:

а). владелец ресурса получает очень высокое вознаграждение в настоящее время

б). владелец ресурса может получать низкое вознаграждение в другом месте.

Земля, как и капитал, является фактором производства долгосрочного использования. Ее особенностью является то, что она ограничена. Владелец каждого фактора производства получает определенный вид дохода: рабочий - заработную плату, собственник капитала - процент, предприниматель - прибыль. Доход с земли традиционно называется рентой.

Для рынка факторов производства экономическая рента представляет собой разницу между доходом, полученным от использования фактора производства, и минимальными затратами на его использование (содержащим доходом).

Экономическая рента тесно связана с факторным рынком. Для рынка факторов производства экономическая рента представляет собой разницу между доходом, полученным от использования фактора производства, и минимальными затратами на его использование (содержащим доходом). Расходы предприятия на приобретение ресурсов становятся доходами домохозяйств (рента, процент, зарплата), что обусловливает тесную связь между ценами товарных и факторных рынков.

Целью данной работы является определение концепции экономической ренты, а так же ее проблем.

Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть понятие и сущность экономической ренты;

- выявить проблемы экономической ренты;

- наметить перспективы экономической ренты.

Объектом исследования является экономическая рента. Предметом исследования являются проблемы экономической ренты в микроэкономике.

1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ РЕНТЫ

1.1 Сущность ренты

Экономическая рента - это доход не только от фактора производства «земля», но и любого другого фактора, предложение которого ограничено. Таким является определение ренты классической школой.

Слово «рента» в переводе с французского (rente) означает «возвращаю», «плачу», то есть этим подчеркивается факт передачи части дохода производителя владельцу.

Понятие «экономическая рента» шире понятия «земельная рента». Экономическую ренту получают не только земельные собственники и землепользователи, но и любые собственники имущества, капиталов, ценных бумаг. В связи с использованием этих факторов возникают рентные отношения.

Рентные отношения - отношения между экономическими субъектами относительно использования в производстве фактора земли и получения дохода в форме ренты.

То есть экономические отношения, связанные с использованием земли, формируются и развиваются, прежде всего под влиянием отношений собственности на землю Устенко А., Мочерний С. В. Основы экономической теории. - Тернополь: Астон, 2011. - С. 310-311.. В связи с этим необходимо различать землевладение и землепользования.

Землевладение - это фактическое владение землей на определенных юридических основах, обусловливающие соответствующие права и обязанности землевладельцев. Землевладение основано на реальном наличии земли и определенной общественной форме владения (собственность на землю или и аренда) им.

Землепользование - система хозяйственного и другого использования земли, сложившаяся в стране под воздействием объективных факторов или введена государством. Цель землепользования - получение наивысшего эффекта от земли за соблюдение требований ее сохранения и улучшения.

Земельная рента - это частный случай экономической ренты, так как представляет собой доход от использования земли и других природных ресурсов, предложение которых ограничено (иначе говоря, это плата за использование этих ресурсов).

Рента - особый вид относительно устойчивого дохода, не связанного с предпринимательской деятельностью. В связи с этим различают абсолютную и дифференциальную ренты.

Ренту, которую получают все собственники земли независимо от ее качества, К. Маркс назвал абсолютной, а Н. Г. Чернышевский - бездейственной

Владелец земли, обладая монопольным правом присваивать землю, получает экономическую (абсолютную) ренту - своеобразную дань, которая собирается из худших и всех остальных участков земли. Таким образом, монополия частной собственности на землю выступает причиной абсолютной ренты. Поскольку рыночная цена на сельскохозяйственные продукты включает абсолютную ренту, это ведет к ее удорожанию. По сути, покупая такую продукцию, все общество платит дань земельным собственникам. Поэтому уже в XIX в. выдвигались различные предложения для отмены собственности на землю. Так, в «Манифесте Коммунистической партии» (1848) К. Марксом и Ф. Энгельсом предлагается передача земли в собственность государства («экспроприация земельной собственности») и направления ренты на покрытие государственных расходов. Генри Джордж в книге «Прогресс и бедность» (1879) считал, что есть необходимость ввести 100-ный налог на земельную ренту. Опыт бывших социалистических стран показал, что национализация земли привела к снижению эффективности ее использования, а государственное регулирование имело еще более негативные последствия, чем периодические кризисные состояния рынка.

Земля различается («дифференцируется») по качеству (по плодородию) и по местонахождению - удаленностью от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции Наливайко А.П., Азьмук Л. А. Микроэкономика. -  - М.: Финансы, 2011. - С. 42.

Благодаря более благоприятным производственным условиям на лучших и средних по качеству участках земли себестоимость единицы продукции ниже, чем на худших участках. Если сложить такую относительно низкую себестоимость единицы продукции с обычным доходом, то на наиболее лучших участках ее индивидуальная цена производства будет ниже рыночной, общественной цены. Поэтому фермеры, хозяйствующие на лучших участках, получают при продаже продукции по рыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такая дифференциальная сверхприбыль - разница между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших земельных участках, индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на лучших и средних по качеству землях.

Монополист земельной собственности прекрасно осведомлен о качестве принадлежащей ему земли. Поэтому прибыль достается ему в виде дифференциальной ренты. Такая рента бывает двух видов.

Владелец земли получает дифференциальную ренту I (первого рода) (лат. differentia - разница) с лучших участков, которые отличаются большей естественной - независимой от человека - плодородием и лучшим местоположением, по сравнению с землями с низким плодородием и худшим расположением. Сдавая землю в аренду, он в арендном договоре предусматривает такую арендную плату, которая изымает в его пользу соответствующую разницу сверхприбыли.

Дифференциальная рента II (второго рода) образуется в результате того, что землепользователь повышает экономическое плодородие земли. Он вносит удобрения, осуществляет мелиорацию и другие агротехнические мероприятия. В этом случае проводится интенсификация сельскохозяйственного производства. Она означает увеличение производства продукции без расширения земельных участков путем лучшего использования средств производства и рабочей силы. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая продукцию по рыночной цене, установившейся и отвечающая условиям производства на худших землях, фермер получает новую прибыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая снизилась в результате интенсификации хозяйства на арендованном участке.

Другая дифференцированная сверхприбыль изначально достигается предпринимателем, чьи капитальные затраты оказались эффективными. Это побуждает арендатора улучшать землепользование и увеличивать производительность сельского хозяйства. Эту сверхприбыль арендатор может получить до окончания срока договора аренды. Когда владелец земли заключает с предпринимателем договор аренды на новый срок, то он учитывает результаты капиталовложений в улучшения земли, осуществленные без всякого его участия, и назначает более высокую арендную плату. В результате новая сверхприбыль превращается в дифференциальную ренту (второго рода). Интересы фермера, который пытается получить выгоду от своих нововведений, и собственника земли, желающего воспользоваться плодами чужого труда, сталкиваются. Предприниматель пытается получить землю на как возможно более длительный срок аренды, а владелец земельного участка пытается сократить этот срок, чтобы быстрее получить дифференцированную ренту Самуэльсон Пол Э.., Нордхаус Вильям Д. Микроэкономика. - М.:Инфра-М, 2008. - С. 125.

Сначала земельная рента была настолько «уважаемой» категорией, что экономисты XVII-XVIII вв. (Д. Hope, Дж. Локк, А. Тюр-го) даже ссудный процент называли земельной рентой и выводили по аналогии с ней. Позже роли изменились. Политическая экономия XIX в. (Г. I. Кэри и другие) для оправдания земельной ренты проводит аналогию с ссудным процентом. Даже К. Маркс в томе III «Капитала» сначала рассматривает капитал, приносящий проценты, и лишь затем преобразования дополнительной прибыли в земельную ренту. Такое внимание со стороны политической экономии к аграрной сфере вообще и к земельной ренты частности объяснялась тем, что 150 лет назад в аграрной сфере ведущих стран Западной Европы и Северной Америки создавалось не менее 50% национального дохода, около половины которого присваивалось земельными владельцами. Сегодня доля национального дохода в аграрной сфере, исчисляется несколькими процентами, а частные земельные собственники получают еще меньше. В США, например, менее 1% (хотя официальная статистика занижает этот показатель).

Проблема земельной ренты изучалась различными теоретическими школами. Неоклассики часто используют термины «рента» и «арендная плата» как синонимы. В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику.

Арендная плата (лат. arrendare - сдавать в наем) включает, кроме ренты, амортизацию на здания и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если владелец земли сделал какие-то улучшения, то он должен возместить стоимость этих сооружений и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты).

Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в составе арендной платы все большую долю составляют амортизации и процент на капитальные вложения - рента «разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник пытается учесть эти вложения, повышая арендную плату.

Чем короче во времени контракт, тем быстрее можно повысить арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стараются осуществить такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Владельцы земли стараются сократить сроки аренды, а арендаторы пытаются ее увеличить. Не случайно в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть вполне списана, а само здание приходила в полную непригодность. Арендный договор в Бельгии (где в начале 90-х годов арендовалось 68% всех земель) заключается обычно на срок не менее 9 лет, хотя в этой стране существует практика договоров и на более длительный срок.

Современная экономическая теория понятия арендной платы относит не только к земле, но и ко всем факторам производства, считая, что каждый фактор используется в определенное время и берется не-как бы на прокат. В этом смысле выступает цена труда как цена использования рабочей силы за определенное время. Цена средств производства рассматривается как своеобразная прокатная оценка. Таким образом, арендная плата подразумевает ту цену, которую следует платить за пользование любым фактором производства. Такой подход позволяет вычленять чистый доход предпринимателя, который должен подняться над этими величинами, обеспечивая предприятию необходимую конкурентоспособность.

Неоклассическая школа расширила понимание рентных отношений, они доказали, что их нельзя ограничивать только услугами земли и распространили принципы формирования ренты на все виды ресурсов, предложение которых ограничено (фиксировано).

Представители неоклассической школы (А. Маршалл) считают, что полная рента создается с помощью трех факторов:

- естественное плодородие почвы;

- улучшение земли за счет капиталовложений;

- факторы, влияющие на местонахождение земельных участков (пути, дороги и т.п.) Наливайко А.П., Азьмук Л. А. Микроэкономика. -  - М.: Финансы, 2011. - С. 45.

Маршалл считал, что капитал будет вкладываться до того момента, пока дополнительные капиталовложения не перестанут давать дополнительный доход. Расходы на капиталовложения включаются в цену продукции и возвращаются к предпринимателю. Такая ситуация характерна для длительного периода времени.

1.2 Виды ренты

Монополия хозяйствования на земле предусматривает, что земля ресурс ограниченный, лучшие земли давно задействованы в хозяйственном обороте (это обстоятельство усиливается действием закона убывающей отдачи, который проявляется в снижении отдачи дополнительных инвестиций в землю). Рост потребностей в сельскохозяйственных продуктах заставляет привлекать в оборот все худшие земли, которые определяют предельные издержки производства. Растущие предельные издержки находятся в основе цен продуктов. Эксплуатация остальных участков, естественная производительность которых обеспечивает получение дополнительной прибыли, которая и становится дифференциальной рентой первого рода, уплачиваемая в составе, арендной платы арендатором землевладельцу. Рента на худших участках не образуется, ведь там не возникает избыточной прибыли.

Дифференциальная рента второго рода образуется аналогично - материальным условием ее возникновения являются также различия в продуктивности земель, но теперь уже не естественной, а искусственно созданной за счет дополнительных инвестиций. Общими являются и причина образования - монополия хозяйственной деятельности на земле с ее влиянием на ценообразование и источник ренты - избыточной прибыли на лучших землях.

Вторая дифференциальная рента в современных условиях, когда осуществляется высокоинтенсивное сельскохозяйственное производство со значительными инвестициями, все растут, стала основной формой рентного дохода собственников земли.

Существование абсолютной земельной ренты - дохода земельных собственников из всех без исключения участков земли, в том числе и худших отстаивает исключительно марксистская экономическая теория.

Возникновение абсолютной ренты объясняется существованием монополии частной собственности на землю.

Монополия на землю как объект собственности становится препятствием на пути свободного перемещения капиталов в сельское хозяйство, хотя существуют значительные стимулы в этом отношении - относительно ниже фондовооруженность труда в сельском хозяйстве приводит высокую эффективность применения капитала за счет более низких издержек производства. Благодаря ограниченности земель сельскохозяйственные продукты из любых участков имеют цену с большей долей прибыли за счет низких издержек производства по сравнению с другими отраслями. Образованный избыток прибыли над средней прибылью в экономике превращается в абсолютную ренту. С макроэкономической точки зрения, абсолютная рента - своеобразный налог, которым облагается все общество в пользу земельных собственников.

Монопольная рента возникает в том случае, когда рыночная цена продукта превышает обычный уровень.

Это касается товаров, спрос на которые очень высок, а производятся они на редких участках земли с уникальными свойствами и не могут производиться где-то (особые сорта винограда, древесины, некоторые фрукты и овощи, натуральный каучук, какао, кофе, чай, табак и т.д.). Спрос на эти товары всегда выше их предложения, что приводит образования монопольно высокой цены. Избыток монопольной цены над обычным уровнем (например, цены на ананасы или какао из тропических стран в странах с умеренным или холодным климатом) присваивается обладателем уникальных земель в форме монопольной ренты.

Земельная рента существует и в добывающей промышленности, где также существуют два вида монополии на землю. Разные земли, отличающиеся между собой богатством недр геологическими условиями залегания и качеству полезных ископаемых, удаленностью от мест их использования. Ограниченность природных ресурсов становится условием возникновения земельной ренты, ведь рыночная цена на них образуется на основе предельно высокого уровня себестоимости (предельного продукта, низкого в отрасли). Основной формой рентного дохода здесь объективно является первым дифференциальная рента.

Строго говоря, доход землевладельца от земли, богатой недрами, не является рентой в полном смысле. Это скорее плата за право разработки месторождений, она является частью уменьшения под действием закона убывающей отдачи стоимости рудника или шахты, которые считаются источником богатства в будущем, и выступает компенсацией (дисконтом) этого уменьшения.

Рента на строительные участки также определяется существованием монополии на землю как объект хозяйствования. Для земельного собственника не существует принципиальной разницы, во что он отдает свою землю в аренду - под кукурузу или под строительство жилых массивов или железной, его интересует прежде рента - доход от земли. Размер ренты в строительстве определяется из того расчета, что земля используется в | сельскохозяйственном обороте.

Рента из строительных участков - это тот вариант дифференциальной ренты первого рода, основанного на различиях территориального расположения земельных участков. Поэтому рента на строительные площадки всегда выше там, где спрос на них большой. При этом плодородие земли не играет никакого значения. В частности, рентный доход крупнейших собственников земельных территорий, расположенных в центрах крупных городов, где земля самая дорогая. Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р. Микроэкономика. - СПб.: Питер, 2012. - С.98

2. РЫНОК ЗЕМЛИ

2.1 Особенности рынка земли

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста.

Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.

В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

1. Российская Федерация (Президент, Государственная дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

2. Юридические лица - коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

3. Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане Петров В.И. Оценка земельных участков. - М.:КНОРУС, 2007. - С.55.

Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую систему.

1. Международные нормативно-правовые акты:

а) договоры;

б) конвенции;

в) декларации.

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные Земельным кодексом РФ, то применяются правила международного договора.

2. Федеральные нормативно-правовые акты:

а) Конституция Российской Федерации;

б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 25 октября 2001 г. Me 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельном кадастре» и др.);

в) федеральные подзаконные акты:

- указы Президента РФ,

- постановления Правительства РФ («Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808 «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа1999 г. № 945; « Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),

- распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты.

3. Региональные нормативно-правовые акты:

а) законы Москвы (от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» и др.);

б) подзаконные акты:

- постановления (Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. №522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков. находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» и др.);

- распоряжения;

- решения;

- инструкции, письма, решения московских судов и иные акты.

При оценке земельного участка необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием.

Правовой режим земельного участка включает в себя:

- целевое назначение;

- форму собственности;

- разрешенное использование.

Целевое назначение земель -- порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством.

Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий.

1. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения которые отделяют эти земли от земель других категорий. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры -- являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.

2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяют:

а) сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения - сады, виноградники);

б) земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан;

в) земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья были введены в гражданский оборот после принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

3. К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения относятся территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

4. К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично эти земли изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим. К ним относятся земли заповедников, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, объектов культурного наследия и др.

5. К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, -- вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (просеки, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.

6. В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода пиротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7. Земли запаса -- государственные и муниципальные земли, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование ил и аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Категория земель указывается:

а) в документах о предоставлении земельных участков: в актах федеральных органов исполнительной власти, органов субъектов РФ, органов местного самоуправления;

б) в договорах, предметом которых являются земельные участки;

в) в документах государственного земельного кадастра;

г) в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Петров В.И. Оценка земельных участков. - М.:КНОРУС, 2007. - С.62

Фактически, оборотоспособность земельных участков, как объектов права собственности, возникла с принятием Земельного кодекса РФ.

Земля - ключевой элемент жизни человека, который является природоохранным объектом. Владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно наносить ущерб окружающей среде.

Согласно Земельного кодекса РФ, земля может находиться в частной собственности, следственно может отчуждаться и быть объектом гражданского оборота, что является источником возможности определения ее рыночной стоимости.

В результате прекращения экспансии большинства торговых сетей и сокращения активности девелоперов число потребителей земельных участков сократилось. Поэтому сегодня собственники земель стали сговорчивее при обсуждении стоимости продаваемых активов. Впрочем, по наблюдению ряда участников рынка, увеличилось количество покупателей, интересующихся приобретением земли в инвестиционных целях.

По мнению многих экспертов, вложения в землю по-прежнему сохраняют свою привлекательность. В условиях нестабильной экономической ситуации они могут оказаться возможностью сохранить средства. Однако, учитывая, что рынок пополнился участками различного качества, инвестору необходимо взвешенно подходить к приобретению надела, что, впрочем, справедливо при любой рыночной ситуации.

После нескольких лет стремительного роста цен на земельные участки в столице и вокруг нее настало время стабилизации стоимости земли. Участники рынка отмечают, что стабилизация началась еще до начала кризиса: по некоторым направлениям рынок оказался перегрет, и спрос на участки начал снижаться. С наступлением же "заморозков" на рынке девелопмента предложение земельных участков заметно увеличилось: компании избавляются от непрофильных активов, продают участки, которые уже не готовы осваивать сами или же вынуждены срочно выставлять на продажу землю, чтобы погасить нависшие над ними кредитные обязательства.

Одна из двух составляющих китайского иероглифа, означающего слово "кризис", указывает на благоприятную возможность, содержащуюся в этом понятии. Среди открывающихся возможностей необходимо отметить появление на земельном рынке Москвы и Московской области выбора высоколиквидных участков. "Сегодня на рынке можно найти интересные участки, которые ни при каких условиях не продавались до кризиса, и по очень интересным ценам, - отмечает коммерческий директор компании RDI Group Андрей Васильев. - Это хорошее время для выхода на рынок со стратегическими целями: когда еще представится такой шанс? Через 2-3 года стоимость таких участков увеличится в три раза, это и более, и в дальнейшем будет расти темпами, опережающим рынок в среднем за счет их отличного расположения".

Впрочем, основную часть увеличившегося предложения составляют земли, не представляющие большого интереса для конечного потребителя. "В первую очередь собственники земли предлагают наименее ликвидные активы с меньшим потенциалом развития, например, земли сельхоз назначения, - отмечает директор департамента консалтинга и оценки Colliers International Полина Кондратенко. - При этом покупатели пока выжидают, когда на рынок будут выведены более привлекательные земли по низким ценам".

Падение цен на сельхоз земли было внушительным. Причем максимальное падение пришлось на 4 квартал 2008 года, а по сравнению с предыдущим кварталом цены лишь слегка корректировались. Падение цен обусловлено тем, что на сегодняшний день продать земельный участок очень и очень сложно, поэтому землевладельцам, желающим реализовать свои активы, приходится предлагать внушительные дисконты. Лишних средств для освоения с/х земель (смена категории, межевание и т.д.) у девелоперов сейчас нет, в результате этого спрос на подобные земли почти полностью отсутствует, особенно это касается больших массивов. Падение цен на участки до 30 км от МКАД по сравнению с 4 кварталом 2008 года составило 23,9%, в диапазоне 31-60 км от МКАД - падение на 18,8%, на удалении свыше 61 км от МКАД - падение на 41,8%. В целом же, если сравнить с пиковым значением цен (3 кварталом 2008 года), стоимость сельхоз земель снизилась на 40,1%

Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения, которые с начала кризиса заметно упали в цене, представляют собой выгодный объект для ленд-девелопмента.

Учитывая, что сделка с землей занимает в среднем 4-6 месяцев, а к закрытию года количество сделок традиционно снижается, то сегодня пока сложно судить о снижении или повышении активности на земельном рынке. "Сделки совершаются, но их значительно меньше, как и вообще на рынке недвижимости, - отмечает Андрей Васильев. - Инвесторы ждут, когда можно будет точно констатировать, что рынок достиг дна. Все уже конвертировались в валюту и ждут более значительной девальвации рубля. Когда это наконец-то произойдет, рынок начнет оттаивать".

"Конечно, умение предвидеть момент максимального снижения цен - черта экономически подкованного и хорошо ориентирующегося на рынке инвестора, - говорит маркетолог компании "Зеленый квадрат" Денис Кожевников. - Впрочем, российский рынок порой преподносит сюрпризы. Поэтому, чтобы не упустить возможность совершить выгодную сделку, не дождаться вновь стремительного повышения цен, возможно, стоит начинать задумываться о покупке земли уже сейчас".

По оценкам аналитиков компании "Зеленый квадрат", наибольшим спросом пользуются:

· земельные участки с площадью до 1 га по всем направлениям, особенно по Новорижскому, Симферопольскому и Новорязанскому шоссе;

· земельные участки с площадью от 1 до 10 га по Минскому, Новорижскому, Дмитровскому, Симферопольскому и Новорязанскому шоссе;

· земельные участки с площадью более 10 га по Минскому, Новорижскому, Симферопольскому и Волоколамскому шоссе.

При определении привлекательности расположения участка существуют несколько критериев, которые определяют его ценность для покупателя.

В Москве традиционно наиболее привлекательны территории, расположенные в центре города рядом с удобными транспортными развязками. «Учитывая, что транспортная система столицы имеет кольцевую структуру, а основные деловые зоны сосредоточены в центре города, чем ближе к центру расположен объект недвижимости, тем выше его стоимость и доход, который он может приносить. Это определяет большую стоимость земли при приближении к центру и ее снижение к окраинам города, - говорит Полина Кондратенко. - Что касается Московской области, в целом можно говорить о том, что привлекательность земельных участков под девелопмент здесь будет отличаться в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Например, для размещения офисов интерес преимущественно представляют западное и северо-западное направления. Для складов - северное и южное направления. Для торговли - участки на пересечении трассы (многополосные) со МКАД, имеющие удобную транспортную доступность».

В течение последних 5 лет стоимость земельных участков в Московском регионе росла, при этом такая тенденция коснулась практически всех направлений и назначений использования земель. Например, по данным GVA Sawyer, стоимость 1 сотки земли сельхоз назначения по Новорижскому шоссе на удалении 50-70 км от МКАД составляла в 2003 году $100, к 2008 году земля с такими же характеристиками достигла стоимости $3000, то есть рост составил около 3000%.

При этом, по оценкам аналитиков компании, пик роста пришелся на период с 2005 до середины 2007 года, а с середины 2007 года темпы роста стоимости земли начали снижаться. Чуть менее активно росла стоимость земли сельхоз назначения по Киевскому шоссе: с $500 за сотку земли в 2003 году до $7000 в 2008.

Объем спроса на участки без подряда в 2011 году в основном поддерживается благодаря: увеличению размера скидок, выходу новых поселков с более дешевым предложением. С начала 2011 года данный показатель показывает небольшой рост, в среднем на +2% за квартал.

Оптовый рынок земли продолжает находиться в состоянии коррекции, активность инвесторов до сих пор не велика. При этом очевидно, что рынок оздоровился после затяжных глобальных экономических потрясений и стал активно повышать качество выставляемых на продажу земельных участков (наиболее полный пакет документов, дающий возможность в минимальные сроки провести сделку, самостоятельный сбор продавцом дополнительной разрешительной документации, разрешение вопросов с обременением и пр.). На такие качественные и максимально укомплектованные объекты потенциальный спрос постоянно растет, что приводит, соответственно, к увеличению реальных сделок.

До начала экономического кризиса (1 полугодие 2008 года) общий объем предложения на оптовом рынке земли в Московской области оценивался примерно в 52,4 тыс. га. Таким образом, за период кризиса объем предложения вырос практически в 3 раза и составил 151,1 тыс. га.

Говоря о реальном спросе, то в целом, за последние 1,5 года, со 2-го полугодия 2010 года на оптовом рынке земли Московской области наблюдается положительная динамика количества реальных сделок. Однако, количество реальных сделок во 2-ом полугодии 2011 года практически в 5 раз меньше по сравнению со 2 полугодием 2008 (докризисный период).

Практически половина (48%) сделок приходится на земли промышленного назначения.

В 2011 году продолжает увеличиваться требовательность и осведомленность потенциальных покупателей к каждому конкретному объекту. Продавцы поддерживают спрос на землю путем снижения цен//http://www.zemer.ru Новый проект (концепция) расширения границ столицы уже представлен президенту, 13 июля 2011 года Совет Федерации утвердил изменения. В результате его осуществления к территории столицы присоединится почти 150 тысяч гектар земли, что сможет на несколько десятков лет отодвинуть проблему нехватки территорий для строительства жилья очередникам с созданием всей необходимой инфраструктуры. Направления будущего расширения Москвы следующие: юго-запад, в границе Варшавского, Киевского шоссе и Большого кольца московской железной дороги. Предполагается продление линий метро до Сколково, Румянцево, Тропарево и Коммунарки; реконструкция и расширение шоссе (Киевского, Варшавского, Калужского); и модернизация железнодорожных путей сообщения и строительство как минимум двух вокзалов; запуск линий скоростных трамваев.

Что касается земельного вопроса. По сегодняшним подсчетам общая стоимость всей «Новой Москвы» составляет 14 млрд. долларов, из расчета 1000 долларов/га. Однако, учитывая то, что спрос всегда стимулирует предложение, цены скорее всего вырастут примерно раз в 20, а рынок земли в этом направлении резко активизируется. Непростым вопросом может оказаться и ситуация с присоединением к территории столицы подмосковных городов - Климовска, Подольска, Щербинки, связанная не только с изменением статуса города, но и «бумажно-реестровыми» делами. Стоит отметить, и тут ожидается бурный рост цен на жилье.

Скорее всего, возникнут и «экологические конфликты» - ведь большая часть присоединяемых земель относится к землям лесного фонда - к защитному лесному поясу Москвы. В первую очередь новая территория предназначается для размещения государственных органов, и только потом - под жилищное строительство. Впрочем, это вполне логично - под строительство предполагается около 500 гектар бывших Люберецких полей фильтрации, - и этого хватит на несколько лет вперед. На новой территории будет создан миллион новых рабочих мест, и будут жить 2 миллиона людей

Скупка сельхозугодий на международном рынке. Международные инвесторы начали активно скупать сельхозугодия в Латинской Америке, Южной Африке и Австралии, и тратят на это миллиарды долларов.

По данным Всемирного банка, только в 2009 г. в мире было объявлено о сделках о приобретении 45 млн. га. сельскохозяйственных земель -- это примерно равно площади всей Швеции и вдесятеро больше, чем фиксировал Всемирный банк в среднем за год в течение предыдущего десятилетия. Спусковым крючком стал продовольственный кризис 2008 г., когда цены на сельскохозяйственное сырье взлетели до рекордных уровней, и новое стремительное подорожание в 2010 г. Растущее население мира, увеличивающиеся доходы жителей развивающихся стран и набирающее популярность биотопливо будут драйверами беспрецедентного роста спроса на сельскохозяйственную продукцию и в ближайшее десятилетие, и далее, конкуренция за использование земли, урбанизация, изменения климата -- таковы аргументы за дальнейший рост спроса на сельхозземли. Потребление продуктов питания к 2050 г. удвоится, при этом население мира вырастет более чем на 40%, а спрос на протеины в развивающихся странах возрастет. Ожидается, что глобальные продовольственные цены снизятся по сравнению с нынешними пиковыми значениями, но все равно будут существенно выше, чем в последние 10 лет. Так, пшеница в 2008-2017 гг. будет в среднем на 72% дороже, чем в 1990-2007 гг., ячмень -- на 48%, подсолнечник -- на 87%[. Американская консалтинговая компания HighQuest составила прогноз спроса на корзину из семи основных сельхозкультур (пшеница, кукуруза, соя, хлопок, рапс, сахарный тростник и пальма) и, исходя из него, подсчитала, что до 2015 г. во всем мире в обработку потребуется ввести как минимум 75 млн га пашни. В 1995-2005 гг. в мире, по данным HighQuest, в обработку было введено менее 24 млн га, а всего земли, потенциально пригодной для сельхозпроизводства, на планете 1,4 млрд га. Исходя из необходимого объема дополнительной пашни в сектор может прийти более $150 млрд. Скупкой сельхозземель занимаются, по данным Reuters, государственные фонды Китая, Южной Кореи, стран Персидского залива. Мотивы инвесторов, вкладывающихся в земли сельхозназначения, различаются: финансовые инвесторы ищут возможности для долгосрочных вложений с фиксированным уровнем риска и диверсификации своих портфелей, а правительственные и суверенные фонды -- гарантию, что в долгосрочной перспективе запасов еды будет достаточно. В первую очередь инвесторы фокусируют внимание на Южной Америке. Их бесспорный фаворит -- Бразилия: эта страна входит в восьмерку крупнейших экспортеров 28 разных сельскохозяйственных товаров, в том числе соевых бобов, кофе, сахара-сырца и апельсинов. Неудивительно, что в 2010 г. в сельхозземли этой страны инвестировал каждый третий фонд и компания, вкладывающиеся в агробизнес по всему миру. В одной только Бразилии инвестиции в сельхозземли в ближайшие несколько лет могут составить $80-140 млрд, считают опрошенные HighQuest. Правда, бразильское правительство все больше опасается потерять контроль над локальным производством продуктов питания и задумывается об ограничениях на инвестиции в сельхозземли. Эксперты выделяют три стратегии вложений в сельхозземли. Первый тип инвесторов покупает земли, сдает их в аренду и получает доход в виде арендной платы. Такая стратегия работает на развитых рынках, где сельхозоператоры к тому же достаточно сильны, говорит Рылько. Второй вариант -- получение земли под контроль (в собственность или долгосрочную аренду) и создание собственной управляющей компании, которая ведет на этой земле сельхозоперации. Такая стратегия популярна в России и на Украине. Третий вариант работает в основном в Аргентине: землю инвестор берет в аренду, но и все операции на ней проводятся по аутсорсингу. В любом случае сельхозземли должны рассматриваться как средне- и долгосрочные инвестиции. Интерес к сельхозземлям в России, как и во всем мире, подхлестывается высокими ценами на зерно и сельскохозяйственную продукцию в целом и растущими населением и глобальным потреблением. Но есть целый ряд факторов, сдерживающих вложения в том числе и со стороны иностранных инвесторов: во-первых, инвестиционная привлекательность России в целом остается крайне низкой, а во-вторых, результаты экономической деятельности многих российских агрохолдингов. Тем не менее, рынок сельхозземель активно восстанавливается на волне всплеска цен на сельхозпродукцию и глобального подорожания продовольствия. Сводной статистики об объемах земель, которые контролируют крупнейшие агрокомпании, нет. Крупнейшим агрохолдингом по объему земельного банка в России, возможно, является казахстанский «Иволга-холдинг». В отчете по результатам 2010 г., размещенном на официальном сайте холдинга, говорится, что холдинг контролирует 1,5 млн. га. в России и Казахстане. Но информации о том, как распределены эти 1,5 млн. га. между странами, в отчете нет. Официальный запрос «Ведомостей», отправленный в компанию, остался без ответа. Подконтрольные «Иволге» 1,5 млн. га. располагаются «примерно пополам» в России и Казахстане -- т. е. по 750 000 га, говорит совладелец крупного агрохолдинга, работающего в обеих странах. По данным владельца другого крупного агрохолдинга, в Казахстане располагается около 1 млн. га. из примерно 1,6 млн, которые сейчас контролирует «Иволга».

Тенденции развития рынка земли, следующие:

· Увеличение предложения ликвидных земельных участков в Москве и за ее пределами за счет спешной продажи активов собственниками, обремененными требующими погашения кредитами.

· Увеличение количества потенциальных покупателей, интересующихся возможностью инвестиционных приобретений на земельном рынке.

· Более гибкий подход собственников в переговорах при продаже земельных активов.

· Завершение периода бурного роста цен на земельные участки, снижение стоимости низколиквидных земельных активов.

· Земельный рынок Московской области в последнее время пополняется за счет участков, прилегающих к населенным пунктам, переходящих в результате утверждения границ этих пунктов в категорию "земли поселений".

Развитие земельного рынка в большой степени зависит от финансового состояния его участников, будущего которого в настоящее время весьма туманно. Увеличится ли число компаний, вынужденных расставаться со своими земельными активами, уменьшится ли количество инвесторов, имеющих возможность и желание их приобрести, появятся ли желающие реализовывать девелоперские проекты, для которых им понадобится земля, - от ответов на эти и другие вопросы будет зависеть активность и ценообразование на рынке земельных участков. Ответить на них можно, только попытавшись угадать, как будет развиваться экономическая ситуация в мире и в России, где кризис снова набирает обороты.

2.2 Равновесие на земельном рынке

Земля как фактор производства представляет собой природные ресурсы: плодородие почв, полезные ископаемые, ресурсы морей, леса, которые могут быть использованы в процессе производства.

Запас природных ресурсов определяется самой природой. Объем потока услуг природных ресурсов определяется человеческим выбором. Так же, как и при анализе рынков труда и капитала, следует различать термины «услуги земли» и «земля». Первый из них связан с определением земельной ренты, или арендной платы. Второй - с определением цены земли как капитального актива.

Важным условием существования земельной ренты является ограниченность предложения земли, ведь ее количество - фиксированная величина. Из-за ограниченности земельных ресурсов предложение земли считается абсолютно неэластичным, а кривая предложения S земли является вертикальной линией (рис. 1.1). Совокупное предложение земли не может быть изменено вследствие индивидуальных решений. Конечно, отдельные домохозяйства могут изменять объем земли, находящейся в их собственности, но это не влияет на ее совокупный объем.

рента земля равновесие



Рисунок 1.1 -Равновесие на рынке услуг земли

Земля может использоваться более или менее интенсивно. Например, сельскохозяйственные угодья могут обрабатываться с использованием и без использования удобрений, орошения, сельскохозяйственной техники; одну и ту же площадь может занимать одноэтажный дом и небоскреб. Но интенсивность не влияет на предложение земли. Она зависит от того, как сочетается с другим фактором производства - капиталом.

Решающим фактором земельной ренты есть спрос на землю, который определяется ценностью земли для фирм-пользователей. Существует сельскохозяйственный спрос и несельскохозяйственный (спрос на землю для жилищного строительства, для промышленного использования и т.д.).

На ценность земли сельскохозяйственного назначения влияет на качество почв, климат, удаленность от мест реализации сельскохозяйственной продукции (хотя влияние этого фактора ослабляется вследствие совершенствования способов хранения продукции и ее транспортировки). Сельскохозяйственный спрос является вторичным по отношению к спросу на продовольствие, который считается низкоэластичным. Итак, факторы, определяющие спрос на продовольствие и равновесия на этом рынке, непосредственно влияют на сельскохозяйственный спрос.

На ценность земель несельскохозяйственного назначения главным образом влияет ее размещения: ценность земли сравнительно выше в городах, чем в сельской местности, выше в центре крупных городов по сравнению с окрестностями; меньшей степени ценность земли влияет ее качество, пригодность для жилищного строительства или промышленного использования.

Кривые спроса на землю являются нисходящими, поэтому при увеличении объемов использования земельных ресурсов приходится привлекать все менее доходные участки земли, здесь наблюдается действие закона убывающей отдачи факторов производства.

Следует отметить, что экономическая рента - это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластичная. Поэтому экономической рентой называют доход не только от сельскохозяйственной земли, но и доход от любого ресурса, предложение которого неэластичная. Например, рента в нефтедобывающей промышленности, рента в результате любой естественной монополии, доходы, связанные с уникальными возможностями (голос выдающегося певца, умение гипнотизировать и т.д.). Иначе говоря, экономическая рента - это доход, который превышает альтернативную ценность ресурса. По аналогии можно определить и экономическую ренту от использования услуг труда. Но следует иметь в виду, что земля - ?это фактор, который не имеет альтернативной ценности для общества в целом. Ранее рассматривались кривые предложения услуг труда и услуг капитала, имеющих положительный наклон. Это объясняется ростом альтернативных издержек использования услуг указанных факторов производства. Если же кривая предложения услуг земли вертикальная, то альтернативные издержки его использования равны нулю.

Принцип установления земельной ренты или арендной платы (эти два понятия часто используются как синонимы) как равновесной цены на рынке земельных ресурсов такой же, как и на других рынках факторов производства.

Относительно земель несельскохозяйственного назначения следует отметить, что нулевые альтернативные издержки использования услуг земли касаются только общества в целом. Но если предположить, что отдельный землевладелец может использовать ее различными способами: для выращивания сельскохозяйственных культур, для строительства парка развлечений - то он сталкивается с уже известной нам проблемой затрат упущенных возможностей или альтернативной стоимостью. Пусть собственник земельного участка может сдавать ее в аренду для выращивания картофеля или для строительства гаражей. Если уровень арендной платы для земли под строительство гаражей будет выше, чем в других вариантах использования земли, то этот участок будет предоставлен в аренду для несельскохозяйственных нужд.