Стоимость объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости

2. Виды стоимости объектов недвижимости

3. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

Заключение

Список используемой литературы

Приложение 1

Введение

Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью - способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение - и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость - «характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможно удовлетворить наши потребности».

Во- вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести, для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.

В-третьих, стоимость связывается так же с относительной редкостью вещей: для того, чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т.е. потребность в таких вещах не должна превышать их наличие (предложение).

В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость рассматривается как категория обмена и характеризует привлекательность вещи, как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых, существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой вещи и (или) отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменения ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

1. Стоимость, цена объектов недвижимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Термин «цена» часто используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. Под ценой понимается определенная денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой предполагаемой или реальной сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещей в пользовании для конкретных покупателя и продавца. Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене - это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

Как и любой товар на рынке, все объекты недвижимости имеют цену и стоимость (рис. 1).

Рис. 1. Стоимость, цена и затраты

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая "поправка на сделку", зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, в России во время кризиса 17 августа 1998 г., ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10-20% снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Стоимость - это денежный эквивалент собственности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

· социальные:

· - базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни.

· экономические:

· - общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

· физические:

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические факторы.

· политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

· местоположение:

· - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

· условия продаж:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

· физические характеристики:

- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт.

· архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные показатели и др.

· финансово-эксплуатационные:

· - эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства;

- доходы, генерируемые объектом недвижимости. Д.В. Виноградов Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. - 136 с.

2. Виды стоимости объектов недвижимости

Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Существуют четыре компонента стоимости (рис. 2).

Рис. 2 Компоненты стоимости недвижимости

Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.

Полезность определяется способностью имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара, цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром. С.В. Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости. Обычно требуется оценить рыночную стоимость, которая отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость (стоимость при обмене) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Цена - это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации, а рыночная стоимость недвижимости - это ожидаемая цена при определенных равновесных условиях. Рыночная стоимость объективна и не зависит от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, аналогичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий.

Стоимость замещения - сумма затрат в существующих на дату проведения оценки рыночных ценах на создание объекта, аналогичного оцениваемому с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т. п.).

Стоимость при существующем использовании (потребительская стоимость) - стоимость объекта оценки, которая определяется исходя из существующих условий и цели его использования. Расчет основан на предположении продолжении формы функционирования объекта и возможности его продажи на рынке.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Это не обезличенная и отражающая наиболее вероятное поведение на рынке, а субъективная величина, определяемая для конкретного инвестора. Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта.

Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки, если он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления всех потенциальных покупателей с выставленным на рынок объектом, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая может быть фактически получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на демонтаж или утилизацию объекта оценки.

Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налогооблагаемой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта, либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить также следующие виды стоимости.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Страховая стоимость - стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для определения суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитывая затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения, страховая стоимость представляет собой максимальную сумму оценки собственности в целях страхования.

Залоговая стоимость недвижимости - стоимость недвижимого имущества, рассчитываемая в целях обеспечения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в случае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возврата средств. Величина залоговой стоимости учитывается при определении размера выдаваемого кредита.

Первоначальная стоимость - фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.

Стоимость специализированного имущества - стоимость недвижимого имущества, которое в силу своих специфических особенностей не может быть продано на рынке.

Стоимость права аренды недвижимого имущества - единовременная плата за право использования имущества по договору аренды.

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости, величины различных видов стоимости одного и того же объекта могут существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Российская газета - 30 июля 1998 г. http://www.economy-state.ru/t3r2part7.html

недвижимость стоимость имущество

3. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).

Затратный подход.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

- определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода:

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: 1) спроса и предложения, 2) замещения и 3) вклада. С помощью этого подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср имеет вид:

Ср=Цi ± Кi ,

где Цi -- цена продажи i-гo сравнимого объекта недвижимости;

Кi -- величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа;

- определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

- разработка модели, которая связывает единицы сравнения показателями (элементами) сравнения;

- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

- применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

- анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Единицы сравнения - это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Например, единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м2 жилой площади, 1 м2общей площади, 1 м3, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т.д.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

Заключение

В настоящее время независимая и профессиональная оценка недвижимости - это необходимый элемент при совершении операции с недвижимостью.

Под оценкой недвижимости понимают особую сферу профессиональной деятельности на рынке недвижимости, которая требует высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Профессиональная оценка нужна для принятия решений по вопросам о купле-продаже, обмене, выдачи получения кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, для принятия инвестиционных решений, решений о санации или банкротстве предприятия, при страховании имущества и пр.

На основании вышеизложенных положений главную проблему экономики недвижимости можно сформулировать следующим образом: нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости, адекватно отражающего изменение его натурально - вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

- принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя принципы полезности, замещения и ожидания);

- принципы, связанные с объектами недвижимости, включают в себя принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав;

- принципы, связанные с рыночной средой, включают в себя принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка формируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Список используемой литературы

1. Д.В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. - 136 с.

2. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости: Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

3. А.Н. Асаул, А.В. Карасев. Экономика недвижимости: учебное пособие, 2001.

4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Российская газета - 30 июля 1998 г.

Приложение 1

Определение рыночной стоимости объекта с целью залога для получения кредита. Техническое описание объекта

1. Несущие конструкции, их материалы и состояние

Таблица № 1

Конструктивный элемент	Наименование	Состояние
фундаменты	Сборные железобетонные блоки	В целом, удовлетворительное.
стены	Кирпичные	удовлетворительное.
перекрытия	Многопустотные железобетонные плиты	Удовлетворительное

2. Внутренняя отделка, материал и состояние.

Таблица № 2

Конструктивные элементы	Наименование	Состояние
Стены	Обои под покраску	Хорошее
Полы	Напольная керамическая плитка, линолеум	Хорошее
Потолок	Подвесные потолки	Хорошее
Двери	Входная группа из стеклопакетов	Хорошее
Окна	Стеклопакеты	Хорошее

Примечание: Проведена отделка внутренних помещений с использованием качественных импортных отделочных материалов.

3. Инженерное оборудование и его техническое состояние

Таблица № 3

Наименование	Характер	Техническое состояние
Водоснабжение	Централизованное	Хорошее
Электроснабжение	Закрытая электропроводка	Хорошее
Канализация	Централизованное	Хорошее
Система отопления.	Централизованное	Хорошее
Вентиляция	Централизованное	Хорошее
Слаботочные устройства	+	Хорошее
Пожарная сигнализация	+	Хорошее

4. Площади помещений

Общая площадь помещений S = 155,7 м²,

в том числе полезная S = 136,9 м2,

5. Высота помещений

1 - й этаж - 3,38 м.

Определение стоимости.

Список объектов аналогов.

Таблица № 4

№№	Местоположение объекта - аналога	Площадь, м2	Состояние помещения	Текущее использование (назначение)	Стоимость предложения к продаже (продажи), руб.
1	Объект - аналог №1	134,0	Простая, в хорошем состоянии	Блок квартир (2+3) переведен в нежилой фонд, отдельный вход	3 500 000,0 Предложение к продаже
2	Объект - аналог №2	80,0	Хороший ремонт под «евро», хорошее состояние	Офисное помещение	2 400 000,0 Фактическая продажа
3	Объект-аналог №3	78,0	Встроенное помещение на 1 этаже 4 -х этажного жилого здания со всеми инженерными сетями, евроотделка	офисное помещение	2 340 000,0 Фактическая продажа
4	Объект - аналог №4	123,5	Встроенное помещение в цокольном этаже 5-ти этажного жилого здания со всеми инженерными сетями, простая отделка, вход со двора	офисное помещение	2 700 000,0 Фактическая продажа

Расчет рыночной стоимости объекта с точки зрения сопоставимых продаж

Таблица № 5

№	Расположение	Оцениваемый объект	Объект - аналог №1	Объект - аналог №2	Объект-аналог №3	Объект - аналог №4
а	б	в	г	д	е	ж
1	Описание	встроенные помещения на первом этаже ххххэтажного кирпичного жилого дома со всеми инженерными сетями	См. табл. № 4	См. табл. № 4	См. табл. № 4	См. табл. № 4
2	Площадь объекта, м2	155,7	134,0	80,0	78,0	123,5
3	Описание состояния	Евроремонт.	См. табл. № 4	См. табл. № 4	См. табл. № 4	См. табл. № 4
4	Цена продажи (предложения к продаже), тыс. руб.		3 500 000,0	2 400 000,0	2 340 000,0	2 700 000,0
5	Цена продажи 1 м2 общей площади, руб.		26 119,4	30 000,0	30 000,0	21 862,3
6	Переданное право собственности на недвижимость	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)
7	Корректировка		0	0	0	0
8	Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
9	Корректировка		0	0	0	0
10	Условия продажи (чистота сделки)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
11	Корректировка		0	0	0	0
12	Динамика сделок на рынке (дата продажи)	хххххх 2003 г.	хххххх 2003 г.	хххххх 2003 г.	хххххх 2003 г.	хххххх 2003 г.
13	Корректировка		0	0	0	0
14	Итого корректировка по основным элементам сравнения		0	0	0	0
15	стоимость 1 м2 общей площади после корректировки, руб.		26 119,4	30 000,0	30 000,0	21 862,3
16	Корректировка на расположение		аналог	аналог	аналог	+ 10 %
18	Корректировка на внутреннее состояние помещения		+ 30 %	аналог	аналог	+ 35 %
21	Корректировка на конструктивные отличия		Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
22	Корректировка на транспортную доступность		Аналог	Аналог	Аналог	+ 10 %
23	Корректировка на типичную скидку при продаже		- 5 %	Фактическая продажа	Фактическая продажа	Фактическая продажа
24	Корректировка на различие в площади		Аналог	- 5 %	- 5 %	Аналог
25	Сумма корректировок		+ 25 %	- 5%	- 5 %	+ 55 %
26	Цена предложения 1 м2 общей площади после корректировок, руб.	30 883,96	32 649,25	28 500,0	28 500,0	33 886,6

по результатам расчетов с точки зрения сопоставимых продаж рыночная стоимость объекта составит с учетом НДС:

155,7 м2 * 30 883,96 рублей = 4 808 632,57 рублей.

Принимаем округленно - 4 809 000,0 (четыре миллиона восемьсот девять тысяч) рублей.

Расчет рыночной стоимости объектов с точки зрения затрат

Таблица № 6

№	Наименование показателя	Ед. изм	Объект
а	б	в	г
1	Восстановительная стоимость объекта в ценах 1969 г.	руб.	16 005,96
2	Коэффициент пересчета к ценам 1984 г.		1,20
3	территориальный коэффициент		1,01
4	Коэффициент пересчета к ценам 1991 г.		1,59
5	территориальный коэффициент		1,02
6	Коэффициент пересчета к текущим ценам		21,395
7	Восстановительная стоимость объекта в текущих ценах	руб.	673 122,23
8	стоимость ремонтных работ	руб.	1 200 000,00
9	Восстановительная стоимость объекта с учетом ремонта	руб.	1 873 122,23
10	предпринимательский доход 25 %	руб.	468 280,56
11	Восстановительная стоимость объекта с учетом предпринимательского дохода	руб.	2 341 402,79
12	Внешний износ объекта по данным экспертизы	%	8,00%
13	Функциональный износ объекта по данным экспертизы	%	0,00%
14	Физический износ объекта по данным экспертизы	%	12,25%
15	Общий процент износа объекта	%	20,25%
16	Рыночная стоимость	руб.	1 867 268,72
17	Рыночная стоимость с учетом НДС	руб.	2 247 722,47
18	Рыночная стоимость с учетом НДС (округленно)	руб.	2 248 000,0

Поскольку для расчетов «методом выделения» были приняты объекты - аналоги, встроенные помещений на арендованных земельных участках, стоимость права аренды земельного участка определяется как:

Рправо аренды з.у. = Ред.об.нед. - ПВСиз. = 4 809 000,0 - 2 248 000,0 =

= 2 561 000,0 рублей.

Общая стоимость объекта, рассчитанная затратным подходом, составляет:

2 248 000,0 + 2 561 000,0 = 4 809 000,0 рублей. (четыре миллиона восемьсот девять тысяч) рублей с учетом НДС.

Расчет рыночной стоимости с точки зрения дохода.

Таблица № 7

№ п/п	Определяемый параметр	Ед.изм.	объект
а	б	в	г
1	Общая площадь объекта	м2	155,7
2	Средняя стоимость аренды 1 м2 основного помещения	руб./мес.	550,00
3	Общая стоимость аренды торгового помещения	руб./мес.	85 635,0
4	Потенциальный валовый доход (ПВД)	руб./мес.	85 635,0
5	Заполняемость (посещаемость) объекта	%	0,95
6	Эффективный валовый доход (ЭВД)	руб./мес.	81 353,3
7	То же	руб./год	976 239,0
8	Балансовая стоимость	руб.	371 046,61
9	Земельный налог	руб./год	14 232,6
10	Налог на имущество, 2% от ВС	руб./год	7 420,9
11	Страхование имущества, 1,0% от ВС	руб./год	3 710,5
12	Оплата коммунальных услуг	руб./год	60 000,0
13	Резервы	руб./год	5 000,0
14	Суммарные операционные издержки	Сумма: п.9-п.12	90 364,0
15	Чистый операционный доход (ЧОД)	п.7 - п.14	885 875,0
16	Ставка капитализации		0,21
17	Итого стоимость объекта	п.15 / п.16	4 218 452,4
18	Всего стоимость объекта с учетом НДС (округленно)	руб	4 219 000,0

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

Рыночная стоимость объектов определена как стоимость непосредственно недвижимого имущества без учета стоимости улучшения прилегающего земельного участка и установленного оборудования.

Произведена оценка объектов тремя известными подходами:

Таблица № 8

№ п/п	Наименование подхода по оценке стоимости	Ед. измерения	объект
а	Б	в	г
1.	Подход с точки зрения затрат	руб.	4 809 000,0
2.	Подход с точки зрения сопоставимых продаж	руб.	4 809 000,0
3.	Подход с точки зрения дохода	руб.	4 219 000,0

Вывод: Результаты, полученные разными методами, демонстрируют некоторый разброс значений рыночной стоимости объектов оценки, что, по мнению оценщика, вполне закономерно. Для того чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ относительно величины стоимости, проведено итоговое согласование величин стоимости на основе значений, полученных различными методами:

подход с точки зрения затрат - 20 %

подход с точки зрения сопоставимых продаж - 30 %

подход с точки зрения дохода - 50 %

Расчеты сведены в таблицу.

Таблица № 9

	Метод	Предварительная стоимость, руб.	Удельный вес, %	Компонент итоговой стоимости, руб.
Объект № 1	подход с точки зрения затрат	4 809 000,0	20%	961 800,0
	подход с точки зрения сопоставимых продаж	4 809 000,0	30%	1 442 700,0
	подход с точки зрения дохода	4 219 000,0	50%	2 109 500,0
итого			4 514 000,0

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определенная с целью залога для получения кредита, составляет округленно, с учетом НДС - 4 514 000,0 рублей (четыре миллиона пятьсот четырнадцать тысяч) рублей.

Размещено на Allbest.ru