Рынок земли в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В социально-экономическом развитии общества земельным ресурсам, землепользованию и земельным отношениям всегда принадлежит ведущая роль. Поэтому характер и масштабы земельных преобразований следует рассматривать как один из решающих факторов, которые определяют темпы и эффективность развития национальной экономики, становления рыночных отношений. Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых.

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличии от капитала земля неподвижна.

В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности. С одной стороны выступают собственники земельных ресурсов, с другой - люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего возникают аграрные отношения.

Со времени проведения аграрной реформы (1990 г.) в России создан новый земельный строй. В частности, ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многоукладному землепользованию и многообразию форм собственности на землю, внедрено платное землепользование. Созданы объективные условия для разграничения государственной земельной собственности и развития рыночного оборота земельных участков. Земля, кроме ее традиционных особенностей (территориальный базис средства производства, природная среда и т.п.), стала объектом недвижимости и правовых гражданских отношений. Однако реформирование земельных отношений и системы землепользования до настоящего времени, с одной стороны, не дало положительных (особенно в аграрной сфере) результатов и не решило, главной задачи - обеспечение рационального экономически безопасного и эффективного использования и охраны земельно-ресурсного потенциала, а с другой,- создание отвечающей интересам страны и новым условиям системы государственного управления и регулирования земельных отношений. Означенные проблемы следует считать весьма актуальными и требующими уже сегодня неотложного решения, так как особенности новых земельных отношений и системы землепользования страны, требуют адекватного управления земельно-ресурсным потенциалом.

Управление земельно-ресурсным потенциалом страны охватывает весь спектр общественных отношений. Вместе с тем, земельные ресурсы как основное национальное богатство имеют ряд особенностей консервативного характера, которые не зависят от системы общественных отношений и которые не присущи другим средствам производства. В частности, земля является продуктом природы и возникла независимо от деятельности людей, земля, в отличие от всех других средств производства, в процессе использования не амортизируется и не уменьшает свои полезные свойства, использование земли связано с постоянством местоположения и ограниченностью пространства, в то время как иные средства производства в меру развития производительных сил количественно увеличиваются и качественно видоизменяются.

Земля - главный национальный ресурс, который относится к длинным активам. Нигде в мире земли (особенно сельскохозяйственные) не обращаются свободно на рынке, обязательно во всех странах введены определенные ограничения, чем ценнее земля по местоположению, тем больше ограничений. Практика землепользования России показала, что отсутствие таких ограничений, особенно в природных и курортных зонах, а также в населенных пунктах, привело к возникновению феномена огромного теневого рынка земли. Цивилизованный земельный рынок в стране не уложился в нормальное, контролируемое государством русло в итоге таких обстоятельств, как отсутствие системы соответствующих законодательных актов, длительная проволочка с их принятием, а также ликвидация в стране в 2000 году соответствующей земельной службы (Россия одна из немногих стран в мире, располагающая уникальным по размеру земельным пространством, не имеющая на сегодняшний день специализированной земельной службы). Практика показывает, что везде и всегда вопросы функционирования и использования земли находятся в сфере приоритетных государственных интересов.

В данной работе мы рассмотрели 3 главы, из которых мы можем поставить несколько задач:

1) Изучить виды ренты.

2) Рассмотреть особенности земельных отношений в России.

3) Найти проблемы рынка земли в России и способы их решения.

1. История развития рынка земли

В России в девятнадцатом веке земельные отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той ее части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землей. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул для сохранения плодородия земли и для более бережного ее использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.

Теоретические основы формирования земельных отношений

Земля как фактор производства в современной экономической теории - один из четырех основных факторов производства, которых, для того чтобы стать производительным, обычно должен соединиться с трудом и капиталом.

Земля стала объектом экономического анализа в теории французских физиократов. Они считали землю единственным производительным ресурсом, а труд земледельческого рабочего - единственной субстанцией общественного богатства. Промышленность и торговлю физиократы считали бесплодным отраслям человеческой деятельности.

Под землей как фактором производства понимаются все природные ресурсы (воспроизводимые и невоспроизводимые) ресурсы. Они могут быть использованы для производства товаров и услуг потребительского и производственного назначения: производство сельскохозяйственной и промышленной продукции, социальной и промышленной инфраструктуры, строительство жилища, населенных пунктов, дорог и др.

К этому фактору относятся следующие элементы природы:

1) сельскохозяйственные земли;

2) леса;

3) воды океанов и морей, озер, рек, а также подземные воды;

4) химические элементы земной коры, именуемые полезными ископаемыми;

5) атмосфера, атмосферные и природно-климатические явления и процессы;

6) космические явления и процессы;

7) пространство Земли

Земля как фактор производства имеет свои особенности. Во-первых, земля в отличие от других факторов производства имеет неограниченный срок службы и не воспроизводится по желанию. Во-вторых,по своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда. В-третьих, земля не поддается перемещению, свободному переводу из одной отрасли производства в другую, с одного предприятия на другое, т.е. она неподвижна. В-четвертых, земля, используемая в сельском хозяйстве, при рациональной эксплуатации не только не изнашивается, но и улучшает свою продуктивность. Одной из важнейших характеристик земли является ее ограниченность. В связи с этим для земли как фактора производства характерен закон убывающей отдачи, т.е. рано или поздно дополнительное приложение труда к земле будет приносить все меньшую отдачу. Этот закон имеет место для земли, используемой в сельском хозяйстве. Однако закон убывающей отдачи лишь отчасти распространили на добычу природных ресурсов. Например, при добыче нефти применение дополнительных единиц труда приведет к тому, что скважина будет быстро исчерпана, и из нее просто нечего будет взять. Землевладение означает признание данного (физического или юридического) лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях и подразумевает собственность на землю. Землепользование же означает пользование землей в установленном обычаем или законом порядке (без собственности на землю).

Из этого можно сделать вывод: тот, кто владеет землей или использует ее, получает определенные преимущества. В связи с этим по поводу землевладения и землепользования возникают особые экономические отношения, порождающие особый доход и особую его экономическую форму - земельную ренту.

Основы теории ренты были разработаны английскими классиками А. Смитом и Д. Рикардо в конце XVII - начале XIX в. Выделение этой категории означало признание объективных экономических законов в такой сфере деятельности, как земледелие, и распространение их на собственников земли. Следует отметить, что в современной экономической теории понятие ренты не сохранило своего первоначального значения. Например, у Д. Рикардо, разъяснившего наиболее точно законы ренты, она определяется как особый вид дохода, поступающий собственнику земли при распределении общественного продукта.

У совершенных экономистов, особенно у последователей субъективной школы, понятие ренты в мире: его обозначают любой дифференцированный доход вообще, особенно когда этот доход порождается невоспроизводимым по желанию фактором (например, владелец хорошего голоса не может передать его другому; великий художник не может быть заменен никем другим и т.п.). Обладатели таких факторов получают ренту.

Следовательно, в неоклассической теории рентой является доход, получаемый любым собственником благ, естественно или искусственно ограниченных по сравнению со спросом. Для выражения этого явления используется и более общая категория - экономическая рент. Вместе с тем и неоклассическая теория рассматривает рентные доходы по поводу землевладения и землепользования. Рента, следовательно, есть форма, которой земельная собственность реализуется экономически, т.е. приносит доход. В чем же состоят различия в сущности земельной ренты в трактовке классиков и неоклассиков? Для ответа на этот вопрос времени основные положения теории ренты Д. Рикардо, которая занимает центральное место в его научном наследии, а также К. Маркса, развившего некоторые положения своего предшественника.

У Д. Рикардо и К. Маркса рента выражает отношения между тремя экономическими субъектами: земельным собственником, фермером и наемным сельскохозяйственным работником. Фермер - предприниматель, как и любой другой предприниматель, организует производство с целью получения прибыли, но, арендуя землю у собственника земли, он не может присвоить полученную прибыль полностью. Часть ее фермер должен отдать землевладельцу в виде платы за пользование землей. Эта часть и принимает экономическую форму ренты.

Что является источником этой прибыли? У физиократов и в какой-то мере у А. Смита эта прибыль является продуктом земли, "даром природы". Д. Рикардо опроверг такой подход, и доказал, что земля создает ренту. Доказательством того, что плодородие земли, по крайней мере, само по себе никогда не может производить ренту, служат, по его мнению, другие страны или колонии. Если в них земель больше, чем требуется для нужд населения, они не дают никакой ренты, даже тогда, когда отличаются высоким плодородием. "Кто подумает покупать право на обработку земли, когда столько земель свободных и, следовательно, готовых к услугам кого угодно?" Так когда же появляется рента? Только тогда, когда "рост населения вынуждает разрабатывать земли низшего качества или хуже расположенные". Вот узловой момент теории Рикардо: рента основана на редкости хороших земель и необходимости прибегать к использованию относительно худших земель.

Однако возникает вопрос: как этот чисто отрицательный факт - недостаток природной земли - может произвести доход? Ведь редкость хороших земель скорее служит естественной предпосылкой появления ренты, чем ее источником.

Рикардо показал, что таким источником являются дополнительные затраты труда при эксплуатации худших земель, на основе которых формируются рыночные цены земледельческих продуктов. Так что создает ренту, не земля, а труд, необходимый для производства продуктов на землях худшей категории из всех вовлеченных в хозяйственный оборот. Но почему цены формируются в соответствии с издержками производства на худших участках? Ответ прост: никто бы не стал обрабатывать худшие участки, если бы не было условий для возмещения произведенных на низ затрат. Значит, те, кто эксплуатирует лучшие земли, несут меньшие издержки и в результате имеют после реализации продукции некий излишек, называемый дифференциальным (разностным) доходом. Этот доход при передаче его собственнику земли и принимает форму дифференциальной ренты.

Рынок земли в России в новых экономических условиях.

Во-первых, образование первичного рынка земли в современной России связано с тем, что государство постепенно уступает право пользования землей и право собственности на землю субъектам хозяйственной деятельности. На первых этапах этим правом наделяли в административном порядке, такая земля используется для нужд государства и безвозмездно распределяется между производственными и административными единицами. На современном этапе государство стремится воплотить в жизнь свое право собственности на землю и прибегает к платным формам его уступки. Во-вторых, отожествление сущности рыночного оборота земли с ее свободной куплей-продажей, трактовка частной собственности на землю как права полного безграничного распоряжения землей сформировали негативное отношение многих законодателей к рынку земли, что не могло способствовать его эффективному становлению, развитию, а тем более совершенствованию.

В-третьих, борьба в законодательных органах власти между сторонниками крайних позиций в отношении частной собственности на землю и ее купли-продажи не позволила разработать механизм контроля и регулирования не только рынка земли, но и ее использования как на общегосударственном, так и муниципальном уровнях, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями: спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству и др.

В-четвертых, правовой вакуум создает беспрецедентные условия для вмешательства чиновников в процессы распределения и перераспределения земли, исходя из их личных, корыстных интересов, далеких от интересов как хозяйствующих субъектов, так и государства, что в свою очередь, способствует росту транспортных издержек.

В-пятых, введение моратория на куплю-продажу земли в период, когда происходило распределение земельных участков бывших колхозов и совхозов, между работниками этих предприятий, породило никем не контролируемый процесс стихийного перераспределения этих земеь. А так как на рынке земли объектом торговли может быть право пользования земельным участком, многие владельцы долей переступали это право за символическую плату и часто субъектам, не имевшим отношения к данному хозяйству или даже району. Результат этого процесса - появление теневого рынка земли.

Скрытые формы рынка земли или теневые рынки земли - порождение переходного периода от плановой экономической системы социалистического типа к рыночной экономике, - явление, характерное не только для российской экономики. С ней сталкиваются многие постсоциалистические страны. Основные формы теневых сделок реализуются следующими способами:

во-первых, путем продажи недвижимости (зданий, сооружений и др.), которая сопровождается передачей способствующей земли. По форме - это сделка по поводу недвижимости, а на самом деле в стоимость помещения включена стоимость земли. Например, департамент по управлению муниципальным имуществом получает право пользования землей безвозмездно путем административного выделения, а затем продает помещение торговой организации. Причем в стоимость помещения включается и стоимость земли, хотя при оформлении документов она не учитывается;

во-вторых, сдача в аренду помещений вместе с землей. В ходе таких сделок аренда земли реализуется в скрытой форме.

Все вышесказанное позволяет выделить несколько типов классификации рынкам земли. По степени вовлечения в рыночный оборот можно выделить первичный и вторичный рынки земли. По уровню открытости - легальные, поддающиеся учету и контролю за сделками и нелегальные (теневые) рынки земли. По степени развитости - формирующиеся, развивающиеся и развитые. Экономике России, на наш взгляд присущи в полном объеме первые две классификации, а целью совершенствования земельных отношений должно быть стремление к созданию развитого, то есть цивилизованного земельного рынка.

Земельная рента, ее виды.

Земельная рента - это часть прибавочного продукта, создаваемая непосредственными производителями в сельском хозяйстве и присеваемая собственником земли и землепользователем.

Исходным условием образования земельной ренты является аренда земли.

Аренда земли - это вид землепользования, при котором собственник предлагает свой земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определенную арендную плату. Процесс образования земельной ренты основывается на том, что в сельском хозяйстве взаимодействуют три социальные группы:

1. земельные собственники (землевладельцы);

2. капиталисты - предприниматели (арендаторы);

3. наемные сельскохозяйственные рабочие.

Земельные собственники сдают землю в аренду, реализуя тем самым свое право собственности на землю и получая за счет этого от арендатора определенную часть стоимости продукции, произведенной на данной земле. Получаемый земельным собственником доход выступает в виде земельной ренты

Капиталисты - предприниматели, арендуя землю, организуют сельскохозяйственное производство, или добычу полезных ископаемых с целью получения прибыли. Земля в этом случае выступает в качестве главного средства производства, как особая сфера приложения капитала.

Создаваемые стоимость товара своим трудом, наемные сельскохозяйственные рабочие получают заработную плату; одновременно они производят прибавочную стоимость, определенная часть которой присваивается собственником земли в виде земельной ренты.

Важным условием возникновения земельной ренты являются два вида монополии на землю:

* монополия собственности на землю, когда землевладельцем выступает частный собственник, кооператив, государство; этот вид монополии порождает абсолютную ренту;

* монополия хозяйствования (монополия на землю как объект хозяйствования на земле), когда предприниматель берет землю в аренду и монопольно на ней хозяйствует, этот вид порождает дифференциальную ренту.

Абсолютная рента. В условиях ограниченности земель в оборот включается не только лучшие, но и худшие земли. При этом арендная плата собственниками взимается на всякие земли, в том числе за худшие. В результате на худших землях возникает земельная рента, которая выступает в виде абсолютной ренты.

Механизм образования абсолютной ренты обеспечивается за счет того, что в качестве общественных издержек производства в сельском хозяйстве выступают издержки производства на худших землях, а реализуется продукция по общественным ценам. Разница между ними позволяет получать добавочную прибыль в виде абсолютной ренты:

землеоборот экономика рента аренда

T = C+ V + P_ср + Р_доп (1)

Где Т - стоимость продукции сельского хозяйства, производимой на худших землях, C + V затраты капитала фермера соответственно на средства производства (С) и на заработную плату наемных рабочих (V); Р_ср - средняя прибыль, которую получает фермер; Р_доп - дополнительная прибыль, которую получает собственник земли в виде абсолютной ренты.

В нашей стране до последнего времени исходя из принятой методологии обоснования появление ренты абсолютная рента отсутствовала (в силу отсутствия частной собственности на землю). В настоящее время частная собственность на землю вновь вводится. В этих условиях необходимо выяснить природой абсолютной ренты.

Абсолютная рента предполагает наличие частной собственности на землю, которая может использоваться двумя путями:

а) с правом земли в аренду;

б) без права сдачи земли в аренду.

При первом подходе собственник сдает землю в аренду и получает определенный доход, который выступает в виде абсолютной ренты. В этом случае собственник земли может не участвовать в сельскохозяйственном производстве, а жить на доходы сдачи земли в аренду.

При втором подходе собственник не имеет права сдачи земли в аренду. В этом случае земля исключается из свободного товарооборота; следовательно, исключается и возможность возникновения монополии крупного землевладения. При такой форме аграрных отношений существование абсолютной ренты становятся невозможными.

Дифференциальная рента. Существование этого вида ренты обусловлено тем, что земля является неоднородной, во-первых, по своему естественному и искусственному плодородию, во-вторых, по местоположению.

В силу ограниченности земель общественная цена сельскохозяйственной продукции формируется по худшим участкам. Производство организуется как на лучших, так и на худших землях. В результате труд, затрачиваемый на производство и доставку сельскохозяйственной продукции, имеет различную производительность, а продукция - различную индивидуальную стоимость. На лучших по плодородию и местоположению землях стоимость продукции ниже. В таких хозяйствах создается и реализуется дополнительный чистый доход. Количественно он равен разнице между индивидуальной и средней общественной стоимостью. Дополнительный чистый доход принимает форму дифференциальной ренты.

Дифференциальная рента выступает в двух видах:

а) дифференциальная рента I;

б) дифференциальная рента II.

Материальным содержанием дифференциальной ренты I является дополнительный чистый доход первого рода, который выступает как результат разной производительности одинаковых затрат труда на равных по размеру, но различных по плодородию и местоположению земельных участках. Так как размер дифференциальной ренты I не зависит от деятельности арендатора, ее получает земельный собственник.

Материальным содержанием дифференциальной ренты II является дополнительный чистый доход, который выступает как результат выступающей производительности последовательных затрат труда и капитала на одном и том же земельном участке. Результатом дифференциальной ренты II является усиление интенсивности ведения хозяйства. Исходные основы определения земельной ренты. Основой определения ренты являются спрос и предложение на землю и отыскание равновесной цены. Рассмотрим процесс определения ренты с помощью графика, представленного на рисунке 1. Исходным является положение о том, что предложение земель на рынке является фиксированной величиной из-за их ограниченности. В результате на графике формирования ренты кривая предложения SS приобретает вид вертикальной прямой.

Рис 1. График определения земельной ренты

Пересечение кривой предложения SS и кривой спроса DD в точке Е соответствует величине ренты.

Если рента будет выше равновесной точки Е, то спрос на землю уменьшится, часть земли окажется незанятой.

В результате земельные собственники будут предлагать землю за более низкую плату. Если рента понизится ниже равновесной точки Е, то возросший спрос обусловит повышение ренты. Спрос и предложение на землю достигнут взаимного соответствия в точке равновесия Е.

Виды экономической ренты.

Экономическая рента - это любой доход, отнесенный к производственным затратам, которые превосходят его альтернативную стоимость.

Чистая экономическая рента - это доход, полученный посредством какого-либо производительного фактора, предложение которого характеризуется современной неэластичностью (земля, земельные угодья). Площади земельных угодий ограничены, поэтому предложение земли совершенно неэластично.

Определение "чистая" означает что в совокупности факторов конкретно рассматриваемый процесс не имеет альтернативной стоимости и любой доход, создаваемый им, является экономической рентой.

Квазирента - дополнительный доход, который получает собственник какого-либо фактора производства в течение определенного (короткого) периода времени. Она образуется как разница между доходом на вложенный капитал и расходами на поддержание и возмещение инвестиций в основной капитал, незаменимый в коротком периоде.

Монопольная рента - основывается на монопольной цене продуктов редкого качества (твердые сорта пшеницы для получения муки с особыми хлебопекарными качествами).

Экологическая рента - ее предпосылкой являются качество естественной природной среды; уровень загрязнения среды обитания, обустроенность природной среды жизнедеятельности людей.

Цена земли. С позиции теории трудовой стоимости земля не является продуктом человеческого труда и не имеет стоимости. Но она выступает объектом длительного приложения человеческого труда и поэтому получает стоимостную оценку:

Цена земли = размер ренты/величина ссудного процента x 100.

Продажа земельного участка означает продажу права на получение с него дохода (ренты). Землевладелец продает землю в том случае, если ему будет сохранен этот доход (т.е., если вырученная сумма денег, будучи помещенной в банк, принесет в форме процента доход, равный земельной ренте. По определению С. Фишера, Р. Дорнбуша, Р. Шмалензи, цена, которую покупатель будет готов заплатить за земельный участок, равна современной стоимости всех будущих арендных поступлений. Если процентная ставка остается неизменной, то процентное увеличение цен на землю будет равняться процентному увеличению годовых арендных ставок.

Следовательно, существует взаимная связь между ценой земли, заданной величиной арендной платы, и ценой реализации этих земельных угодий на рынке. При этом рыночная цена земельного участка называется капитализированным значением ренты (т.е. сегодняшней величиной всех будущих арендных платежей, которые эта земля способна принести).

2. Актуальные проблемы рынка земли

Земельная реформа существенно тормозится из-за отсутствия понятия единого объекта недвижимости для зданий и занимаемых ими земельных участков, а также большого количества земли в госсобственности. О том, как планируется решать фундаментальные проблемы создания цивилизованного рынка в нашей стране шла речь на круглом столе в Госдуме 10 октября 2011 года.

В октябре 2001 года был принят Земельный кодекс, главной целью которого было заложить основу рынка земли и объединить многочисленные нормативные акты в этой области в единый документ.

Однако, задача объединения этих норм в полной мере не решена до сих пор. Предпринятые государством законодательные меры по созданию рыночных условий оборота земли не привели к слиянию в единый объект недвижимости существующих в различных правовых режимах зданий и нанимаемых земельных участков (отметил глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский).

Отсутствие единого объекта не дает сегодня возможность сформировать полноценную ипотеку, полноценную куплю-продажу земель, залоговые процедуры с землей. Это сильно сдерживает употребление земли и зданий, которые стоят на земле в качестве полноценного залогового капитала", - подчеркнул Плескачевский.

Он также обратил внимание на проблемы приватизации земли , формирования земельных участков. Это создает почву для распространенных сегодня махинаций, когда земля покупается по цене сельхозугодий, переводится из одной категории в другую и продается под индивидуальное жилищное строительство, разница в цене в этом случае составляет десятки тысяч раз.

Одной из важнейших задач в сфере развития рынка земли является продолжение процесса разграничения госсобственности на землю.

По данным Росстата, большая часть российских земель(92,2 %) продолжают находиться в публичной собственности. Причем по большей части в собственности неразграниченной. 70% - это запасы лесного фонда. 16.8% - земля сельхозназначения, 6.4% - земли запаса, 2.2% - земли особо охраняемых территорий и лишь 1% - земли населенных пунктов.

"Важно продолжать процесс разграничения госсобственности на землю: на собственность федеральную субъектов и муниципальную собственность. Вместе с тем, следует понимать, что этот процесс займет очень длительное время. Поэтому управление и распоряжение землей еще долго будет иметь специфический характер", - подчеркнула главный советник экономического и социального законодательства ГПУ Президента РФ Татьяна Крамкова.

Актуальным назвала она вопрос о разрешенном использовании земельных участков. "Предполагалось, что эти вопросы будут решены при принятии муниципальными образованиями правил землепользования и застройки в течение 5 лет после принятия Градостроительного кодекса", - отметила эксперт, добавив, что этого не произошло, сроки неоднократно продлевались. В отсутствие этих правил продолжают действовать временные правила, которые допускают принятие "индивидуальных решений об изменении видов разрешенного использования земли главной местной администрации - то есть фактически произвольно.

В первую очередь разрабатываются поправки в Земельный кодекс, касающиеся процедуры распоряжения государственной и муниципальной землей. "В частности, в законопроекте предусмотрено правило, согласно которому любой заявитель вправе потребовать от государства выявления участка на торги. При этом установлен закрытый перечень оснований для отказа в проведении торгов"-, сообщил директор департамента недвижимости Минэкономразвития Андрей Ивакин.

Второе направление - приведение земельного кодекса в соответствие с Градостроительным кодексом. В настоящее время разрабатывается законопроект , который предусматривает предоставление участков, в случае, если они сформированы с учетом градостроительной документации, но, тем не менее, торги невозможны. Речь идет об участках под инженерную социальную инфраструктуру, уточнил он. Устанавливаются и новые правила разграничения, когда торги проводить нужно, когда не нужно. Установлен закрытый перечень случаев, когда торги не проводятся.

Решаются также вопросы льготного предоставления земельных участков. В частности, предоставление участков некоммерческими объединениями граждан, которые созданы для жилищного, дачного строительства, огородничества и садоводства. "Предусмотрены определенные критерии и правила предоставления участков без торгов и, в том числе, бесплатно, если членом кооператива являются граждане.

Эксперт проектов Министерства финансов Германии, доктор Эмиль Маркварт назвал ряд существенных отличий российской и европейской системы земельных отношений, которые препятствуют созданию цивилизованного рынка земли в России.

Во-первых, по его словам, Россия не испытывает дефицита этого ресурса. "Обилие земли накладывает отпечаток на регламентирование и исполнение законов в этой сфере", - отметил он.

У российского государства чрезмерно много земельной собственности, подчеркнул эксперт, добавив, что неразграниченная госсобственность по некоторым данным составляет 85-87%. Кроме того, законодательных ограничений на право собственности и нет стимулов, чтобы передавать эти участки в активный экономический оборот. "Фактически Российская Федерация на сегодняшний день не уплачивает земельный налог"-, отметил он.

Публичная власть, по его словам, часто "цепляется" за землю, как некий властный ресурс, с которым она легко расстается.

Большое количество земли в госсобственности и в собственности отдельных административных структур - безусловно, фактор "искажающий экономические отношения", согласился Плескачевский.

По его мнению, в этих условиях государство должно доказывать, что ему эта собственность необходима, для тех или иных целей. В противном случае - отдавать ее на рынок.¹

В качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов.Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом; общая площадь которых составляет не менее 2 % территории страны. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

В результате имеет место диспропорция между спросом и предложением земли. В большинстве случаев предложение превышает спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных городов, где цена определяется рынком.

Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в России объективной рыночной цены.

Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления, которые руководствуются нормативной ценой на землю. С 1994 года ее размер определяется 200-кратной ставкой земельного налога, а региональные и местные органы власти имеют право корректировать нормативную цену, приближая ее к рыночной.Уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня сложившейся рыночной цены на аналогичные земельные участки.

Земельный налог же рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка, которая призвана, в том числе, назначать объективную стартовую цену при продаже земли. А кадастровая оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.

Таким образом, в соответствии с российским законодательством, конечная нормативная цена выкупа земли, стоимость аренды, кадастровая стоимость земли (фактически - цена предложения) ориентируется на рыночную цену. Эти цены определяются органами государственной и местной власти на основе анализа совершенных сделок по ее купле-продаже.

Однако информация о цене на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25-70 руб./кв. м. при среднем уровне спроса и предложения 135-300 руб./кв. м.

В результате, отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, который стремится извлечь ренту из административного ресурса делает муниципальные образования монополистам в процессе формирования цены. Администрации заинтересованы в ограничении предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет им продавать (сдавать в аренду) земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость. Газета "Ведомости" ссылаясь на представителей крупных агрохолдингов, утверждает, что с конца 2006 г. цены выросли в несколько раз и продолжают увеличиваться. За 2007 год цена на землю сельхозназначения удвоилась, а в 2008 г. выросла еще в 1.5-3 раза. Один гектар паевой земли в южных районах и Черноземье стоит от $ 1500 до 2000. Из этой суммы собственнику пая достается, в лучшем случае, $ 400. На затраты по оформлению 1 га земли в собственность расходуется от $ 400 до 500. Цена же 1 га отмежеванной и полностью оформленной земли в южных регионах достигает $ 5000.

Поэтому, отсутствие реальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкий землевладелец не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать на аукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным бизнесом. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.

Положение усугубляется низким уровнем развития инфраструктуры земельного рынка, высоким уровнем коррупции , сложностью процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок.

Анализируя развитие российского земельного рынка, возникают сомнения относительно того - сможет ли, в сложившейся ситуации, рынок земли в России распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников.

С.В. Мамедова (адвокат Московской областной коллегии адвокатов, асп. ИЗиСП) выступила перед участниками конференции по вопросу о земельном участке и недвижимости, прочно связанной с ним, как едином объекте оборота. Одним из принципов, провозглашенных ЗК РФ, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Однако из-за существующих противоречий между гражданским и земельным законодательством, практическая реализация указанного принципа оказалась невозможной, отметила она.

Согласно п. 3 ст.36 ЗКРФ, в случае, здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.При всем том, если спорный земельный участок является неделимым, находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, а производить отчуждение можно только земельного участка, прошедшего кадастровый учет, то принцип "единого объекта" не действует, более того, затрудняет реализацию прав хозяйствующего субъекта (собственника части объекта недвижимости, расположенного на земельном участке и прочно связанной с ним)

О некоторых проблемах государственного управления земельными ресурсами Российской Федерации рассказал Пономарев (научн. сотр., асп. ИЗиСП) в своем выступлении. От эффективности государственного управления и государственного контроля в области использования охраны земель во многом зависит экономическое состояние государства и экологическое благополучие общества.

Вопросы государственного управления земельным фондом РФ приобретают особое значение в связи с проводимой в стране административной реформой. Без четкого и централизованного управлением земельным фондом страны невозможна правильная организация использования и охраны земель в Российской Федерации, а как следствие, и обеспечение экологической безопасности государства. В целом, приходится констатировать тот факт, что, несмотря на новизну и рациональность правовых идей, воплотившихся в новой системе и структуре федеральных органов исполнительной власти, реализовывать их полностью и правильно удается далеко не всегда.

Д.С. Бондаренко (зам. нач. информационно-аналитического отдела Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы в своем выступлении указал на некоторые проблемы правового регулирования предоставления информации о земельных участках. Без четкого правового регулирования вопросов сбора, хранения, систематизации, получения и использования юридически значимой информации о земельных участках невозможно обеспечить на должном уровне ни управление земельными ресурсами, ни их охрану, ни возможность совершения сделок с земельными участками. Для избежания "дублирования" информации, содержащейся в Едином государственном реестре земель можно было бы рассматривать возможность полного объединения систем государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав. В этом случае образовался бы единый информационный ресурс. Однако, по мнению Д.С. Бондаренко, необходима особая осторожность и тщательность при подготовке соответствующих законопроектов.

М.Р. Панфилова (преп. кафедры правоведения Оренбургского государственного университета) в своем выступлении показала некоторые особенности правового регулирования земель приграничных территорий в Российской Федерации на примере Оренбургской области. Исторически сложилось так, что по вопросу земельных отношений у сопредельных государств есть проблемы, которые касаются местонахождения земельных участков и особенно их использования. Например, в 1943 г. для жителей Оренбургской области были предоставлены 2 тыс. га сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории республики Казахстан. После распада Советского союза суверенные государстваначали принимать свои законы, которые по-разному регулируют земельные отношения, пользование землей стало платным, поэтому земля теперь передается в аренду с заключением договоров аренды земли. На протяжении уже нескольких лет ведутся международные переговоры по поводу оформления и заключения договоров аренды этих земельных участков, но на данный момент ни одного договора не заключено, что является прямым нарушением закона. Тем не менеерегионы ратуют за соблюдение земельного законодательства и хотят установления стабильного правопорядка и на местах в том числе.

Земля как предмет спора

На протяжении многих лет земля является одним из главных предметов спора, из-за чего зачастую разгорались достаточно серьезные конфликты, нередко приводящие к войне. Земельные споры имеют очень глубокие корни, которые упираются в древние времена, поскольку земельные споры давно стали частью правовой жизни человека. Законодательство Российской Федерации (Земельный кодекс РФ) закрепляет право рассмотрения земельных споров в суде.

Что такое земельные споры? Земельные споры, как правило, как это видно из их названия, связаны с различными разногласиями и конфликтами по поводу владения, пользования или распоряжения земельным участком. Как категория судебных дел земельные споры появились относительно давно - с появлением частной собственности на землю.

Высокая сложность земельных споров объясняется именно слабой судебной и правоприменительной практикой, а также противоречивым законодательством, которое регулирует земельные споры.

С чем связаны земельные споры? Земельные споры связаны с восстановлением прав собственников земли на их земельный участок, которые были нарушены третьими лицами. Как правило, земельные споры возникают при ошибках в регистрации права собственности на землю при захвате чужих земельных участков, нарушении правил добрососедства, а также в связи с другими причинами.

Довольно часто земельные споры вызваны желание их участников признать незаконными действиями органов государства, которые определяют принципы раздела земельных участков и оформления различных сделок с землей. Также земельные споры могут быть вызваны конфликтами из-за конфискации земли, ее отвода, землеустройства и наследования земельных участков.

Довольно часто причиной земельных споров является некачественная подготовка земли - устроительной документации. Так, например, предприниматель, получивший земельный участок без оформления необходимых документов, может впоследствии его лишиться, и это повлечет его длительный земельный спор с государством, тем более досадный, если на этом участке уже были проведены какие-то работы. Поэтому для сокращения риска земельного спора необходимо следить за качественным и полным оформлением документов на землю. Так, например, границы земельного участка должны быть закреплены в землеустроительном акте, а этот земельный участок должен быть внесен в государственный кадастр.

Качество оформления землеустроительной документации крайне важно для благополучного исхода земельных споров. Довольно часто из-за неправильно оформленных документов, нежелания проходить действительно сложную и запутанную процедуру различных согласований предприниматель может лишиться права на землю и потерять все сделанные в участок инвестиции.

Разумеется, это сразу не станет причиной земельного спора, разумеется, предпринимателю придется вступать в длительную судебную процедуру - и иных способов разрешить земельный спор не существует.

Еще более несправедливой и опасной для предпринимателя является ситуация, когда земельный спор возникает из-за документации, наверно оформленной по вине самих же землеустроительных органов. Однако какие бы эмоции не испытывал предприниматель в этом земельном споре, решать его все равно придется. Поэтому крайне важно, чтобы оформлением права собственности на землю, чтобы оформлением права собственности на землю занимался не просто юрист, который специализируется в договорном праве, а профессионалом в земельном.

Только такой подход может снизить риск возникновения земельного спора, потери не только земельного участка, но и существенных вложений в реализацию коммерческого проекта.

Земельные споры передаются на рассмотрение в органы, которые должны, рассмотрев все обстоятельства дела и несогласие сторон конфликта, должны вынести свое решение, опровергнув это несогласие сторон конфликта, опровергнув это несогласие в земельном споре или, наоборот, подтвердив его. После того, как уполномоченный орган вынесет решение, земельный спор считается разрешенным.

Для разрешения земельных споров используется административный или судебный порядок, однако в подавляющем большинстве случаев земельные споры разрешаются в суде, в соответствии с его решением. При этом земельный кодекс предусматривает разрешение земельных споров путем привлечения третейского судьи. Кроме собственно искомого заявления по предмету земельного спора, составитель заявления имеет полное право обратиться для рассмотрения земельного спора не только в суд, но и в государственный или муниципальный орган, вышестоящий по отношению к тому, который вынес решение, неприемлемое для инициатора рассмотрения земельного спора. Для такого обжалования повода земельного спора в вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу закон отводит срок в 10 дней. Исполнение решения, вызвавшего земельный спор, должно быть приостановлено на тот срок, в течение которого жалоба рассматривается в вышестоящем органе.

При судебном рассмотрении земельного спора используются общие правила судебного производства. Если в результате рассмотрения земельного спора судом нормативный акт органа власти будет признаком незаконным и недействительным, все убытки владельцу земельного участка должны быть возмещены соответствующими органами власти.

Земельные споры - одна из распространенных категорий гражданских дел, рассматриваемых судами в настоящее время. Самыми злободневными были и остаются дела о призвании права собственности на землю позволяет ее обладателю владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, в том числе и совершать сделки с землей, например, такие как купля-продажа, мена, дарение, а так же передать ее по наследству, либо в залог.

Собственность на землю возникает как у граждан,так и у юридических лиц, поэтому вопрос о признании права собственности актуален для всех.

Собственность на землю возникает на основании:

* решение органов государственной власти и органов местного самоуправления;

* договоров и других сделок с землей;

* в силу приобретательной давности;

* решения суда.

Глава 3

Перспективы развития рынка земли в России

В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни - 82 % (4948,25тыс. га), а это упущенные возможности пополнить бюджет, используя эти земли. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям - в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. Перед правительством стоит дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает.

В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 2005-2007 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным законом от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которым земли сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота.

Госдума 23 января 2004 года приняла новый закон по этому поводу, вносящий поправки в предшествующий; 28 января принятый закон одобрен Советом Федерации, а с 5 февраля вступил в действие. Наиболее существенная поправка снимает прежнее ограничение в отношении земель сельскохозяйственного назначения, которые теперь также стали предметом залоговых операций с недвижимостью. Однако данная поправка не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Другая поправка разрешает арендатору земельного участка передавать арендные права на него в залог с согласия собственника участка и в пределах срока договора аренды.

Согласно еще одной поправке, ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, допускается только с одновременной ипотекой самого земельного участка.

Можно надеяться, что указанные поправки расширят сферу действия рыночного механизма применительно к земле.

Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России, предложения на основании их анализ состоят в следующем: