Анализ риэлтерской деятельности ООО "Поволжский центр региональной недвижимости"

ь технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

ь обоснование необходимости обновления действующего объекта;

ь оценка зданий специального назначения;

ь при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

ь анализ эффективности использования земли; решение задач страхования объекта;

ь решение задач налогообложения;

ь при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

ь Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости..

ь Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

ь Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Рисунок 2- Итоговая согласованная стоимость

Согласование результатов оценки недвижимости:

Структурирование по иерархии:

ь возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.

ь тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

ь способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

ь способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:

С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс),

где ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;

ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;

СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;

Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

7 этап. Составление отчёта об оценке.

Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Заключение

Прохождение производственной практики является важным элементом учебного процесса по подготовке специалиста в области экономики.

Во время её прохождения будущий экономист применяет полученные в процессе обучения знания, умения и навыки на практике.

Основными задачами производственной практики являлись:

- получение практического опыта работы в качестве экономиста.

- улучшение качества профессиональной подготовки.

- воспитания специалиста в духе уважения к закону.

- закрепление полученных знаний по общим и специальным правовым дисциплинам.

- проверка умения студентов пользоваться законодательством.

В процессе прохождения производственной практики я:

- ознакомилась с законодательством РФ, регулирующим деятельность закрытого акционерного общества агентство по торговле недвижимостью «Поволжский центр региональной недвижимости».

- ознакомилась с учредительным документом - уставом, утвержденным учредителем общества.

- ознакомилась со структурой организации.

- ознакомилась с организацией и выполняемыми функциями и обязанностями работников предприятия.

- ознакомилась с содержанием экономической и организационной работой.

- ознакомилась с особенностями работы экономиста-менеджера в сфере операций с недвижимостью.

- ознакомилась с видами гражданско-правовых договоров, и их спецификой.

- ознакомилась с особенностями работы экономиста-менеджера.

Также я изучала рынок жилой недвижимости, земельных участков и нежилых помещений. На основе своих знаний я делала обоснование варианта покупки или аренды недвижимости.

В процессе прохождения ознакомительной практики я изучила основные направления деятельности экономиста и ознакомилась со сферами его деятельности.

Практическая деятельность мне помогла научиться самостоятельно решать определенный круг задач, возникающих в ходе работы экономиста. В частности, я научилась составлять некоторые виды гражданско-правовых договоров, анализировать их содержание и их форму. В процессе прохождения практики мне пришлось плотно столкнуться с вопросами перерегистрации прав на ведение строительства, права аренды и собственности на объект незавершенного строительства. В ходе выполнения данной работы пришлось консультироваться с представителями компетентных структур, глубоко изучить нормативно-правовую базу по данному вопросу и правоприменительную практику.

Я еще раз убедилась, что на практике будет востребована основная часть знаний, полученных мной на занятиях. Стало понятно, что в настоящий момент, время быстрого обновления законодательной базы, нельзя недооценивать значения электронных информационных систем. Также большую помощь в решении поставленных задач оказала мировая сеть Интернет, в которой можно в настоящее время найти множество полезной информации в области экономики, а также, которая является средством деловой электронной переписки.

Список использованных источников

1. Бочаров В.В. Финансовый анализ. - СПб.: ПИТЕР, 2009.

2. Молибог Т.А., Молибог Ю.И Комплексный экономический анализ финансово - хозяйственной деятельности организаций. - М.: ВЛАДОС, 2007

3. Клишевич Н.Б. Финансы организаций: менеджмент и анализ. Учебное пособие - М.: КНОРУС, 2009

4. Найденова Р.И., Виноходова А.Ф., Найденов А.И. Финансовый менеджмент. Учебное пособие - М.: КНОРУС, 2009

5. Долан Э.Д. Макроэкономика. - СПб.: 1994

6. Ковалева А.М. Финансы - 3-е изд. - М.: Финансы и статистика, 1998.

7. Конке А.А., Кошевая И.П. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. - М.: Форум-Инфра, 2005.

8. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж. З-е издание книги «Стоимость компаний: оценка и управление». - 2005.

9. Макаревич Л.М. 200 правил бизнеса. - М.: ДИС, 2002.

10. Рудольф Шнаппауф. Практика продаж. - М.: ЗАО Интерэксперт, 2003.

11. Стивен Брег. Настольная книга финансового директора, 2005.

12. Финансовый анализ. Управление финансами: Учеб. Пособие для вузов. - 2-е изд., переработанное и дополненное - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006.

13. Чернов В.А. Финансовая политика организации.- М.: Юнити, 2003.

Интернет-ресурсы

14. «ФИНАНС»

15. «Финансовый директор»

16. «Финансовый менеджмент»

17. «Эксперт»

Приложение 1

Договор

купли-продажи недвижимого имущества

г. Холмск «9»апреля 2008 г.

Закрытое акционерное общество _______________в лице Генерального директора _____, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью __________ в лице Генерального директора __________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора.

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "Объект":

- ___________________, находящегося по адресу: _________________.

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ______________________.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности Продавца на указанный Объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Холмском филиале Сахалинского учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Сахалинской регистрационной палаты), регистрационное свидетельство ____________________________.

2. Цена договора.

2.1. Цена Объекта установлена в размере ________ руб., включая НДС.

2.2. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

3. Платежи по договору.

3.1. Покупатель обязуется оплатить стоимость Объекта, указанную в п. 2.1. договора в течение 30 дней с момента подписания сторонами настоящего договора путем перечисления всей суммы на счет Продавца либо на счет 3-го лица по указанию «Продавца».

3.2. Покупатель вправе досрочно исполнить свое обязательство с последующим письменным уведомлением об этом Продавца.

3.3. Обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на счет Продавца либо на счет третьего лица по указанию Продавца.

4. Передача имущества.

4.1. Объект передается Продавцом Покупателю по передаточному акту в течение 2 дней после подписания сторонами настоящего договора.

4.2. С даты подписания передаточного акта Покупателем ответственность за сохранность Объекта, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества, несет Покупатель.

4.3. Обязательство Продавца передать Объект считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности в Холмском филиале Сахалинского учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Сахалинской регистрационной палаты).

5. Ответственность сторон.

5.1. Стороны несут ответственность за неисполнение, ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Возникновение права собственности.

6.1. Стороны договорились, что государственная регистрация перехода права собственности на Объект производится после подписания передаточного акта.

6.2. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Холмском филиале Сахалинского учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Сахалинской регистрационной палаты). Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество несет Покупатель.

7. Расторжение договора.

7.1. Порядок расторжения договора определяется действующим законодательством.

8. Заключительные положения.

8.1. Подписанный сторонами договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

8.2. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, решаются путем переговоров, в случае разногласий - в судебном порядке.

8.3. Отношения между сторонами по настоящему договору прекращаются по исполнении ими всех условий договора и взаимных обязательств.

8.4. Изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами.

8.5. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и третий экземпляр - для хранения в Холмском филиале Сахалинского учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Сахалинской регистрационной палаты).

9. Юридические адреса и реквизиты сторон.

Приложение 2

ДОГОВОР No. _____

на оказание услуг по поиску недвижимости

г. ____________ "___"_________ _____ г.

__________________, в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________________________, именуем__ в дальнейшем Исполнитель, с одной стороны, и гражданин (ка) _________________________ (паспорт серия ________ No. ________, выдан "___"__________ ___________________________________), именуем___ в дальнейшем Заказчик, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по подбору объекта недвижимости для Заказчика и оказанию содействия Заказчику при совершении им операции купли - продажи вышеуказанного объекта.

Заказчик обязуется оплатить услуги Исполнителя в размере, предусмотренным настоящим договором.

1.2. Объектом недвижимости, подбор которого будет осуществлять Исполнитель, является _____________________________________________.

Требования, предъявляемые Заказчиком к данному объекту недвижимости: ____________________________________________________ _________________________________________________________________.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

2.1. Исполнитель обязуется:

- подобрать объект недвижимости, соответствующий требованиям Заказчика;

- содействовать в подборе документов, необходимых для регистрации сделки купли продажи подобранного для Заказчика объекта недвижимости и сформировать данный пакет документов;

- провести проверку документов объекта недвижимости, предлагаемого Заказчику;

- обеспечить конфиденциальность и безопасность совершаемой сделки;

- предоставить проект договора купли - продажи, согласовать его условия с Заказчиком, организовать его подписание и при необходимости нотариальное удостоверение;

- зарегистрировать договор купли - продажи в уполномоченном государственном органе.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

3.1. Заказчик обязуется:

- внести Продавцу подобранного объекта недвижимости задаток (денежную сумму) за приобретаемый им объект недвижимости в порядке и на условиях, установленных в соглашении о задатке;

- предоставить со своей стороны необходимые документы для заключения договора купли - продажи и дальнейшей регистрации данного Договора;

- оплатить услуги Исполнителя в соответствии с настоящим Договором;

- в случае необходимости выдавать Исполнителю доверенности на проведение от его лица необходимых действий по оформлению сделки;

- в течение срока действия настоящего Договора не вступать в отношения с третьими лицами по предмету настоящего Договора.

4. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ УСЛУГ ИСПОЛНИТЕЛЯ

4.1. Стоимость услуг Исполнителя по настоящему договору составляет ____% от суммы договора между продавцом и покупателем.

4.2. Информация, переданная Исполнителем заказчику, относится к сугубо конфиденциальной. Если Заказчик отказывается от предложенного ему варианта квартиры, он не имеет права воспользоваться им в своих интересах. В противном случае Исполнитель вправе рассматривать свою работу выполненной.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Исполнитель гарантирует соответствие сделки действующему законодательству Российской Федерации.

5.2. В том случае, если настоящий Договор расторгается по желанию Заказчика, последний должен уплатить Исполнителю сумму в размере выполненной к этому моменту работы в соответствии с актом выполненных работ.

5.3. Ответственность, не предусмотренная настоящим Договором, наступает в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Споры, возникающие при исполнении и расторжении настоящего Договора, разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон после предоставления мотивированных обстоятельств для его расторжения.

6.3. При возникновении препятствий по выполнению условий настоящего договора Заказчик и Исполнитель обязуются незамедлительно сообщать о них друг другу.

7. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Обязательства, выполнение которых требует лицензии, по настоящему Договору Исполнитель возлагает на фирму _____________ в соответствии с Договором о совместной деятельности между фирмой ______ __________________ и фирмой _________________.

7.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до окончания всех взаиморасчетов сторон.

7.3. Иные условия: __________________________ ____________________________________________________.

8. ПОДПИСИ СТОРОН

ЗАКАЗЧИК ИСПОЛНИТЕЛЬ

__________________________ __________________________

__________________________ __________________________

__________________________ __________________________

__________________________ __________________________

__________________________ __________________________

Размещено на Allbest.ru