Анализ риэлтерской деятельности ООО "МИЭЛЬ-недвижимость"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Анализ риэлтерской деятельности ООО "МИЭЛЬ-недвижимость"

1. Теоретическая часть

1.1 Основы риэлтерской деятельности в России

Риэлтерская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлтерской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

Риэлтерские услуги - это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка недвижимости - это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.

Квалифицированный профессиональный участник рынка - это профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько основных видов деятельности риэлтора. Например, деятельность риэлтора в качестве:

1) агента или поверенного;

2) брокера;

3) дилера;

4) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) по организации торговли недвижимым имуществом;

6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Риэлтерские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.

Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.

Квалифицированный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимостью до момента непосредственного получения клиентом всех необходимых документов из Регистрационной палаты, которые свидетельствуют о государственной регистрации недвижимого имущества.

На рынке очень часто риэлтора называют брокером, агентом или поверенным.

Брокерская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров или попытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведений потенциальных покупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своей деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизингу объектов недвижимости или совершению других сделок с правами на недвижимое имущество, в том числе продаже таймшера.

Брокер по недвижимости - физическое лицо, имеющее не менее 2-летнего стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок с недвижимостью.

Агентская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости для осуществления вспомогательных действий по совершению сделок и операций на рынке недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество.

Агент по недвижимости - физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключаемым сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельность на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером.

Риэлтор - это специалист по сделкам с недвижимым имуществом. Он оказывает клиентам помощь при заключении самых разнообразных договоров и сделок с недвижимостью (например, договоров купли-продажи, договоров аренды или найма и многих других).

Ответственность риэлтора может быть определена положениями трудового, гражданского, административного и уголовного законодательства РФ.

1.2 Правовые особенности оказания риэлтерских услуг в России

В последнее время российский рынок недвижимости стал развиваться быстрыми темпами. Развитие рынка в основном связано со строительством нового жилого фонда и серьезным реформированием гражданского законодательства России.

В 1990-х гг. в России произошла серьезнейшая проблема - обветшание жилищного фонда страны. Решить данный вопрос полностью за счет государства стало невозможно, поскольку, с одной стороны, государство не обладает такими средствами, а, с другой стороны, государство уже не собственник большей части жилищного фонда и не должно за свой счет решать жилищные проблемы граждан. В этот период времени Правительство РФ принимает достаточно большое количество федеральных программ по улучшению жилищных условий населения.

Законодательство в сфере жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону того, чтобы граждане самостоятельно решали все свои жилищные проблемы за свой счет. Обветшалый жилой фонд и коммуникации, обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный дом, стали передавать в собственность граждан.

Риэлторы появились практически одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риелторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения.

Деятельность риелторов и количество риэлтерских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлтерской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлтерской деятельности, применяются правила международного договора.

Отсутствие федерального закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлтерской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлтерской деятельности на всей территории РФ - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлтерских услуг в РФ.

Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. №2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации», но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлтерских услуг, с позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлтерских услуг. При основном акценте внимания на защиту прав потребителей, тем не менее, должны приниматься во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости снабжения риэлторов точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. Необходимо специально выделить нормы, устанавливающие информационное обеспечение риэлтерской деятельности, осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлтерского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.

Закон «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации» должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

1.3 Анализ технологий оказания риэлтерских услуг

Оценивая последовательность действий операторов рынка, рассмотрим обобщенную схему, применяемую уже много лет. Сегодня агенты собирают информацию о продаваемой недвижимости всеми возможными способами: дают объявления о покупке в газеты и журналы, расклеивают объявления на домах и заборах, воруют у конкурентов, узнают в ЖЭКах и БТИ, прозванивают все квартиры подряд и др.

За 15 лет развития рынка недвижимости многое кардинально изменилось, но два основных элемента технологии продажи недвижимости остались неизменными. За услуги платит покупатель, и расчёты ведутся наличными деньгами.

Появились новые факторы:

Первая группа: факторы, усложняющие совершение сделки:

- уменьшились сроки действия справки, а впоследствии и выписки из Реестра прав собственности, что способствовало появлению в основном срочных заказов в БТИ, увеличивающих сроки изготовления документов, необходимых для нотариального оформления сделок.

- из-за увеличения числа квартир, несколько раз участвующих в продаже, изменения их состояния, перепланировки, строительства новых домов и помещений сроки подготовки документов в БТИ увеличились, а это в свою очередь привело к закреплению отношений между продавцом и покупателем с помощью задатка, не защищающего от возможного расторжения сделок по разным причинам.

- покупка квартир с помощью ипотеки удлинило сроки подготовки к сделке (заседание кредитного комитета банка, дающего разрешение на выделение кредита, дополнительный сбор документов для банка, дополнительная регистрация в БТИ и др.).

- введение дополнительных документов для нотариального удостоверения сделок: справки о составе зарегистрированных в квартире, подтверждение некоторых видов доверенностей и др.

- дополнительные многочисленные и разнообразные факторы (изменение порядка оформления и регистрации недостроенных, самовольно возведенных, перестроенных домов, соединенных квартир, нововведения по новому строительству и т.д.).

Вторая группа: факторы, влияющие на качество спроса и предложения:

- изменились требования покупателей к качеству жилья (состояние, возможность перепланировки, наличие рядом инфраструктуры и т.д.).

- увеличилось число покупателей, приобретающих жилье и коммерческую недвижимость с целью ее дальнейшего использования для аренды.

- изменились требования и к качеству услуг риэлторских фирм (понадобились более профессиональные услуги по финансовому консалтингу, предварительной оценке уровня цен на рынке, предоставлению информации (схемы, фотографии и др.).

Третья группа факторов, способствующих конкуренции на рынке недвижимости - это увеличение количества операторов рынка за счет выделения в самостоятельные структуры из агентств, создание отделов в структуре строительных и других фирм.

Развитие новых направлений риэлтерского бизнеса требует нового качества и объема знаний, более тесного взаимодействия всех участников, выделения узкоспециализированных источников информации и других методов, значительно отличающихся от традиционных методов реализации недвижимости. Возросла роль средств массовой информации как в создании определенного профессионального имиджа риэлтерской работы, так и в оперативности управления потоками информации. Укрепилась связь и деловое сотрудничество между риэлтерскими фирмами, страховыми компаниями и банками (подбор помещений под филиалы банков и поиск покупателей, использующих кредит).

Совокупность всех этих факторов создает ситуацию, в которой старая технология уже тормозит развитие рынка недвижимости, создает внутренние противоречия, еще больше разделяет интересы всех участников рынка, нарушая баланс развития экономической системы. В чем же заключается альтернатива существующей технологии?

Основой новых технологий в риэлтерской услуге является эксклюзивный договор на оказание услуг по продаже или аренде объекта недвижимости.

Причем особенность такого договора заключается в том, что собственник в лице Заказчика предоставляет риэлтору в лице Исполнителя право ведения переговоров по цене с учетом вознаграждения Исполнителя, при этом цена комиссии зафиксирована и вознаграждение точно оговорено.

Преимущества такого вида взаимоотношений для всех участников сделки:

1. Экономятся время и средства на поиск покупателя и арендатора;

2. Показ объекта, ведение переговоров в интересах собственника производит один риэлтор, заинтересованный в получении максимальной цены при реализации объекта недвижимости;

3. Изначально согласовывается оптимальная цена объекта недвижимости, что позволяет решить все вопросы, связанные с арендой или продажей;

4. Осуществляется полное, точное юридическое сопровождение сделки, согласовывается взаимная ответственность сторон;

5. В рекламе указывается точное и достоверное расположение и состояние объекта;

6. Осуществляется предварительная проверка истории и юридической чистоты объекта;

7. Гарантируется быстрое, но спокойное проведение сделки, даже с учетом использования банковского кредита, на основе предварительно подготовленного пакета документов;

8. Появляется гарантированность заработка риелтора при условии выполнения обязательств;

9. Увеличивается действенность рекламы;

В реальной жизни более привычная схема работы, дающая нормальные средства к существованию, психологически отторгает любые новшества, какими бы привлекательными они не казались. И перестроить психологию за малый промежуток времени невозможно. Поэтому к такому развитию событий важно подготовиться заранее, чтобы избежать ошибок, которые потом очень трудно исправлять. И чем раньше начнется эта подготовка, тем легче произойдет качественный переход на современные технологии оказания риэлтерской услуги.

2. Аналитическая часть

2.1 Договорные основы риэлтерской деятельности

Участниками риэлтерской деятельности выступают:

1) юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества;

2) потребители их услуг (клиенты).

К агентствам, осуществляющим риэлтерскую деятельность, в настоящее время нет требований относительно их регистрации, не нужно получать ни лицензию, ни сертификат, они могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или в качестве индивидуальных предпринимателей.

Как правило, в каждой риэлтерской фирме есть свои должностные инструкции агента по недвижимости. Можно выделить примерный перечень обязанностей агента по недвижимости:

1) осуществлять любые операции на рынке недвижимости в соответствии с законодательством с участием государственных органов, юридических и физических лиц с получением прибыли;

2) получать информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;

3) изучать спрос и предложения на рынке недвижимости;

4) регистрировать поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводить их ознакомительный осмотр. 5) осуществлять поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты;

6) организовывать ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;

7) оформлять заявки покупателей, подбирать или предлагать варианты продаж или сдачи внаем;

8) согласовывать договорные условия, оформлять операции с недвижимостью;

9) рекламировать свою деятельность;

Закон о риэлтерской деятельности до сих пор не принят, следовательно, законодательно перечень услуг, оказываемых риэлтерской фирмой, не закреплен.

Качество предоставленных потребителю риэлтерских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий.

Риэлтор, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в собственность последнего недвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю юридическую возможность его дальнейшего использования в его собственных интересах, в частности:

1) приобрести недвижимое имущество в собственность потребителя свободным от прав и иных законных притязаний на него со стороны третьих лиц;

2) приобрести недвижимое имущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;

3) приобрести недвижимое имущество, в отношении которого отсутствуют предписания о его аварийном состоянии, недопустимости к использованию в связи с несоответствием санитарно-гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, в случае, если это не предусмотрено договором;

4) передать потребителю правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, а также любые иные относящиеся к оказанной услуге документы, требовать передачи которых потребитель вправе;

5) при исполнении договора с потребителем и в последующем не разглашать информацию о заключенной им в интересах потребителя сделке;

6) проводить самостоятельно экспертизу документов, относящихся к приобретаемому в собственность потребителя недвижимому имуществу на предмет их достоверности.

Выполнение риэлтором этих обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных указаний об этом в договоре, заключаемом им с потребителем.

Риэлтерские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг.

1. Агентский договор

Агентская деятельность риэлтора осуществляется на основании заключенного с потребителем услуг агентского договора. В агентском договоре исполнитель - агент обязуется по поручению и за счет принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала.

Агентский договор входит в состав самой большой и многообразной группы гражданских договоров - на оказание услуг. Агентский договор является договором на оказание услуг, а само агентирование представляет собой деятельность по оказанию услуг агентом принципалу.

Клиент (физическое или юридическое лицо) путем заключения договора с риэлтерской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риэлтерской фирме) или возложить на него ответственность. Однако возможно представительство риэлтерской фирмы перед другим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридических отношений.

Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.

Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий.

2. Договор поручения

Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения. Под договором поручения понимается соглашение, в силу которого одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, права и обязанности из которых возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГКРФ).

В правоотношениях сторон по оказанию услуг поручения риэлтерская фирма (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиента определенные юридические действия. Таким образом, договор поручения есть договор о представительстве, осуществляемом одним лицом от имени другого.

Поэтому правила, относящиеся к договору поручения, содержащиеся в гл. 49 ГКРФ, должны применяться в совокупности с правилами, относящимися к институту представительства (гл. 10 ГКРФ).

Значение договора поручения весьма велико. Он позволяет любому лицу, которое не имеет возможности вести свои дела лично, выступать в гражданском обороте через своего представителя-поверенного. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риэлтором), возникают непосредственно у доверителя (клиента). Клиенту выгодно воспользоваться услугами поручения риэлтерской фирмы, когда необходимы посреднические услуги в оформлении одной сделки и совершение иных юридических действий.

Существенным условием договора является содержание поручения доверителя поверенному, т.е. точный перечень тех юридических действий, которые поверенный должен совершить от имени доверителя. Законом предусмотрены следующие обязанности для поверенного (риэлтора):

1) лично исполнять данное ему поручение;

2) сообщать клиенту по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

3) передавать клиенту без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить клиенту доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

В свою очередь клиент обязан:

1) выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения;

2) возмещать поверенному понесенные издержки;

3) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения;

4) без промедления принять от риэлтора все исполненное им в соответствии с договором поручения;

5) уплатить риэлтору вознаграждение.

3. Договор комиссии

Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, риэлтор может оказывать брокерские услуги и посредством договора поручения. Общим для договоров комиссии и поручения является то, что и поверенный, и комиссионер выполняют юридические действия по поручению и за счет другой стороны, т.е. доверителя или комитента. Вместе с тем между этими договорами имеются и существенные различия. Основное различие состоит в том, что предметом договора комиссии является более узкий круг юридических действий, а именно совершение сделок, комиссионер, совершая сделки, действует от собственного имени и приобретает права и обязанности по сделке с последующей передачей их комитенту.

Оказание услуг комиссии и их оформление договором комиссии - один из самых часто встречающихся способов оформления посреднических отношений.

Исходя из содержания п. 1 ст. 990 ГКРФ следует, что по договору комиссии риэлтор обязуется по поручению клиента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет клиента.

Сторонами правоотношений по оказанию услуг комиссии выступают комитент (клиент риэлтерской фирмы) и комиссионер (риэлтор).

Содержанием услуг, предоставляемых риэлтерской фирмой по договору комиссии, является оказание риэлтором услуг по совершению сделок в интересах и по поручению клиента.

Основной обязанностью риэлтора является исполнение поручения клиента на наиболее выгодных для клиента условиях в соответствии с указаниями клиента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 992 ГКРФ).

Риэлтор вправе отступить от указаний клиента, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах клиента и риэлтор не мог предварительно запросить клиента либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос. Риэлтор в таком случае обязан при первой возможности уведомить клиента о допущенных отступлениях. Если договор комиссии направлен на продажу имущества комитента и комиссионер продал такое имущество по цене ниже, чем согласованная с комитентом (клиентом), то посредник (риэлтор) обязан возместить комитенту (клиенту) разницу, если не докажет, что у него не было возможности продать имущество по согласованной цене и продажа по более низкой цене предупредила еще большие убытки.

По общему правилу, риэлтор не вправе отказаться от исполнения договора поручения. Однако иное может быть предусмотрено договором комиссии. Если договор комиссии заключен без указания срока его действия, то комиссионер (риэлтор) должен уведомить комитента (клиента) о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором, после чего комиссионер (риэлтор) обязан принять меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества клиента. Что касается клиента, то он должен своевременно распорядиться своим находящимся в ведении риэлтора имуществом, т.е. сделать это в течение 15 дней со дня получения уведомления об отказе риэлтерских услуг.

2.2 Анализ рынка риэлтерских услуг в г. Барнауле

Так как риэлтерские компании имеют достаточно высокий спрос, в городе высока конкуренция по данной услуге. Насчитывается 189 организации занимающиеся риэлтерскими услугами, однако не все они занимаются аналогичной деятельностью.

Рассмотрим пятерку лучших риэлтерских компаний:

1. Риэлтерская компания «Авангард», расположенная по адресу

Советской Армии, 131а

2. Риэлтерская компания «Агент2Юрист», расположенная по адресу Строителей проспект, 22

3. Риэлтерская компания «Престиж», расположенная по адресу Комсомольский проспект, 77/ Молодежная, 10

4. Риэлтерская компания «ВАВИЛОН», расположенная по адресу Антона Петрова, 209

5. Риэлтерская компания «Красная линия», расположенная по адресу Деповская, 20

Риэлтерская компания «Авангард»

Агентство недвижимости «Авангард» - команда профессионалов в недвижимости. Основные направления - это аренда квартир, аренда комнат, элитная недвижимость. Один из основных принципов работы - это индивидуальный подход к каждому клиенту. Сотрудники компании «Авангард», опираясь на многолетний опыт, готовы в любое время оказать бесплатную консультацию: как правильно снять комнату или снять квартиру в г. Барнауле, как составить договор найма жилья и дать юридические правовые и практические советы в области.

Преимущества сотрудничества с АН «Авангард»:

· Данная компания предлагает приобрести как трехкомнатную квартиру в Барнауле, так и загородный дом в Болгарии. Предлагает совершить сделку по аренде, покупке и продаже жилья, загородных домов, коттеджей, складов и офисов и других видов недвижимости и прорекламируем ваш объект в газетах «Купи продай, «Из рук в руки» и других популярных СМИ

· «Авангард» - это отличная репутация и неизменно высокое качество услуг, профессионализм и риэлтерская этика, полное ведение сделки и постоянная юридическая поддержка.

· Широкий спектр услуг.

· Индивидуальный подход к каждому клиенту. Реклама ваших квартир в лучших изданиях «Из рук в руки», «Купи продай Барнаул» и другие СМИ.

Риэлтерская компания «Красная линия» 16 лет на рынке недвижимости!

Купля-продажа квартир, домов, обмен, узаконение перепланировок и строений, ведение наследственных дел с представлением интересов клиента в суде, оформление земельных участков, правовая экспертиза, приватизация. Специалисты помогут в переводе жилых помещений в нежилые, совместно с проектными организациями сделаем эскизные и рабочие проекты, согласования, разрешение на строительство.

Богатейший опыт работы со строительными компаниями, подрядными организациями, крупными торговыми сетями.

Рекламный бюджет компании, позволяет широко и разносторонне рекламировать объекты недвижимости.

Основные виды деятельности агентства недвижимости Красная линия:

- первичный рынок жилья, долевое строительство, подбор вариантов, рассрочка, кредит;

- купля-продажа объектов недвижимости (квартир, домов, коммерческой недвижимости, земельных участков и т.д.);

- помощь в оформлении ипотечных кредитов;

- оформление документов (сдача домов в эксплуатацию, земельные участки, перевод нежилых помещений в жилые и жилых в нежилые);

- оформление наследства, представительство в суде;

- сопровождение сделок;

- консультации.

Рис. 1. Динамика долей рынка риэлтерских услуг

Проводя анализ рынка риэлтерских услуг в городе Барнаул я выявила следующее:

Таблица 1. Описание конкурентов

Характеристики	Конкурент 1	Конкурент 2	Конкурент 3	Конкурент 4	Конкурент 5
Название фирмы	Авангард	Агент22 Юрист	Престиж	ВАВИЛОН	Красная линия
Адрес	Советской Армии 131а	Строителей проспект, 22	Комсомольский проспект, 77/ Молодежная, 10	Антона Петрова, 209	Деповская, 20
Стоимости квартир сдам-сниму: · 1-ая квартира Цена Качество · 2-ая квартира Цена Качество · 3-ая квартира Цена Качество	от 8500 р отличное от 10000 р отличное от 15000 р отличное	от 11000 р среднее от 14000 р хорошее от 17000 р отличное	от 8000 р хорошее от 10000 р хорошее от 14500 р среднее	от 7500 р среднее от 9000 р хорошее от 11000 р отличное	от 6000 р отличное от 8500 р отличное от 13000 хорошее
Реклама	В интернете; в 2GIS	В интернете, в2GIS, раздают листовки перед зданием студии	В интернете, в2GIS, раздают листовки по городу	На щите перед зданием, где находится студия, 2GIS	В газетах; раздача листовок потенциальным клиентам;
Особые привилегии	отсутствуют	«скажи 2GIS и получишь скидку 10%»	отсутствуют	При наличии листовки данной фирмы, скидка 5%	Накопительная система скидок

По данной таблицей, можно сделать вывод, что АН «Авангард», предлагает услуги по средним ценам: 1-я квартира - от 8500 тыс. руб., 2-я квартира - от 10000 тыс. руб., 3-я квартира - от 15000 тыс. руб. Самые низкие цены предлагает АН «Красная линия»: 1-я квартира - от 6000 тыс. руб., 2-я квартира - от 8500 тыс. руб., 3-я квартира - от 13000 тыс. руб., потому что клиентская база данной фирмы не высока, и этим самым АН «Красная линия» привлекают внимание клиентов на себя.

Большинство риэлтерских компаний выполняют услуги, такие как:

1. Консультирование по вопросам предложений арендодателей / наймодателей на текущем рынке недвижимости, правил и особенностей совершения сделок аренды / найма объектов недвижимости.

2. Помощь в определении реалистичной цены аренды / найма объекта недвижимости на основе параметров, установленных арендатором / нанимателем.

3. Организация осмотров арендатором / нанимателем объектов и фактическое сопровождение арендатора / нанимателя в ходе осмотра.

3. Практическая часть

3.1 Характеристика агентства недвижимости «МИЭЛЬ-недвижимость»

Рассмотрим агентство недвижимости ООО «МИЭЛЬ-недвижимость» в городе Барнауле:

Омбщество с огранимченной отвемтственностью (общепринятое сокращение - ООО) - учрежденное одним или несколькими юридическими и / или физическими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделён на доли; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества.

Данное агентство недвижимости находится по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 58.

Рассмотрим на графике годовой доход агентства недвижимости «МИЭЛЬ-недвижимость», за пять лет.

Рис. 2. Динамика годового дохода АН «МИЭЛЬ»



Рис. 3. Динамика годового дохода АН ООО «МИЭЛЬ-недвижимость»

3.2 Услуги, оказываемые агентством

Услуги для частных лиц:

v Оценка

В октябре 2004 г. в Компании «МИЭЛЬ-недвижимость» - Барнаул открылся отдел оценки недвижимости.

Оценка подразумевает под собой знание множества факторов, учесть которые может только специалист. Сюда относятся физические, социально-демографические, общеэкономические состояния и перспективы развития конкретного объекта недвижимости, района.

Основные объекты оценки:

· оценка объектов недвижимости (квартиры, дома, торговые, офисные и другие помещения).

· оценка земли, в том числе сельхозучастков.

· выделение долей сельхозземель.

· оценка автотранспорта, сельхозтехники, оборудования и другого имущества.

· оценка предприятий (бизнеса).

· оценка ценных бумаг, долей в уставном капитале и т.д.

Оценка производится для следующих целей:

· Купля-продажа.

· Залог.

· Решение имущественных (финансовых) споров.

· Внесение имущества в уставный капитал.

· Страхование.

· Отражение в бухгалтерской отчетности.

v Юридические услуги.

Основная задача юристов компании - обеспечение правовой защиты клиентов при проведении сделок с недвижимостью.

Риэлтор по существу является организатором сделок с недвижимостью. В ходе работы ему приходится оперировать большим количеством информации. Риэлторы должны демонстрировать такие профессиональные качества, как коммуникабельность, умение четко и оперативно решать задачи клиентов, используя ресурсы компании. Одним из таких ресурсов являются юристы, призванные обеспечивать правовую безопасность проведения сделок с недвижимостью.

Юристы компании имеют большой опыт работы именно в сфере гражданско-правовых отношений, касающихся недвижимого имущества граждан.

Компания «МИЭЛЬ-недвижимость» предлагает следующие виды услуг:

· Юридическая экспертиза правоустанавливающих документов на недвижимое имущество;

· Подготовка пакета документов и проекта договора купли-продажи к сделке;

· Составление исковых заявлений и жалоб;

· Представление интересов клиентов в суде;

· Юридические консультации.

v Коммерческая недвижимость

«МИЭЛЬ-недвижимость» - одна из немногих риэлтерских компаний города, в состав которой входит специализированный отдел коммерческой недвижимости. Отдел существует с 2003 года.

В этом отделе работают:

1. юрист;

2. менеджер по оформлению документов;

3. специалист отдела оценки и аналитики;

4. сотрудники коммерческого отдела.

Подбор и реализация объектов в сегментах:

офисная недвижимость,

торговая недвижимость,

складская недвижимость,

индустриальная недвижимость,

недвижимость развлекательного назначения,

гостиничная недвижимость,

предприятие питания (ресторан, кафе и т.д.),

АН так же занимается:

Услугами по аренде и продаже складских, производственных, торговых и офисных помещений.

v Квартиры в строящихся домах

Агентство предлагает много вариантов, для людей, ищущих для себя новое жилье.

Ведь у каждого варианта жилья есть свои преимущества:

- квартиры малосемейного типа можно купить по более низкой цене за кв. метр;

- 1-комнатные квартиры - самый подходящий вариант для тех, кто мечтает о собственном жилье и не хочет отдавать деньги за съемный «угол»;

- 2-комнатные квартиры - это хорошая перспектива для семейных людей или тех, кто собирается создавать семью в ближайшее время;

- 3-4-комнатные квартиры - простор, которого иногда так не хватает в большом городе!

- в любом случае квартира в только что отстроенном доме - это новые коммуникации, хорошие площади, благоустроенные микрорайоны, комфортные условия жизни и возможность реализовать мечту о собственном жилье практически «с нуля».

За последнее время, выше стал спрос на: дома и коттеджи

Ведь свой дом в коттеджном поселке - это…

- чистый воздух и простор для детей и взрослых;

- независимость от соседей;

- автономная инфраструктура и благоустроенная территория вокруг;

- удобная жизнь недалеко от города, но в экологичных условиях.

3.3 Положительные и отрицательные факторы, влияющие на деятельность риэлторов

Положительные факторы, влияющие на работу риэлтора

· Возможность начать профессиональную деятельность без длительного специального образования, ведь работа происходит под наставничеством опытных и грамотных экспертов

· Возможность самореализации.

· Помощь людям в решении жизненных вопросов и получение морального удовлетворения.

· Увеличение клиентской базы в период снижения ипотечного процента.

· Работа с программами «молодая семья» и «материнский капитал».

Отрицательные факторы, влияющие на работу риэлтора

· Получение хороших результатов требует много времени и огромных затрат сил. «Под лежачий камень вода не течет». «Без труда не выловишь рыбку из пруда». Ведь результат зависит только от вас самих!

· Высокая степень ответственности риэлтора за организацию и проведение сделок, и работу с документами.

· Низкий уровень доходов населения в г. Барнауле.

· Всегда изменяется клиентская база за счет того, что покупатели сами ищут недвижимость.

· Большое количество конкурентов на территории города.

Так же можно рассмотреть, что внешняя и внутренняя среда постоянно изменяются под воздействием деятельности как самого агентства, так и других факторов, поэтому необходимо выявить ограничения, возможности, сильные и слабые стороны предприятия в изменяющейся среде.

SWOT-анализ:

v Сильные стороны АН «МИЭЛЬ»:

1. Многолетний опыт работы на рынке. Несколько «пережитых» кризисов и стагнаций рынка недвижимости и кризис «90-х» позволяют прогнозировать развитие ситуации.

2. Наличие агентств в разных регионах с различной экономической ситуацией и с различными особенностями развития рынка недвижимости также дает преимущества прогнозирования, в противовес общепринятому проецированию тенденций рынка.

3. Корпоративная система взаимодействия, обмена опытом и методических разработок.

4. Отработанные единые технологии, и быстрое управление изменениями и их внедрение.

5. Единые корпоративные ресурсы дают возможность оптимизации и минимизации затрат.

v Слабые стороны:

1. Большая территориальная удаленность и обособленность офисов снижает гибкость в силу коммуникационных факторов и технических условий.

2. Любые попытки разъяснительной работы, направленной на снижение панических настроений покупателей, неоправданных ожиданий малоэффективны.

3. Обострена текучесть кадров, которая высока даже в условиях стабильности.

v Угрозы рынка и внешних факторов:

1. Сложность прогнозирования рынка в настоящей ситуации.

2. Под угрозой оказываются некоторые категории клиентов. Их риски возрастают, и это неминуемо сказывается на работе агентства.

3. Бизнес становится зависим от многих внешних факторов гораздо сильнее, что сказывается на финансовых результатах.

v Возможности, предопределяемые внешними факторами, следующие:

1. Возможность развития новых сегментов услуг.

2. Оптимизация затрат, «очищение» бизнеса от изжитых технологий.

3. Оптимизация кадров и профессиональных компетенций.

риэлтерский услуга агентство недвижимость

Список литературы

Гражданский кодекс РФ.

Жилищный кодекс РФ.

Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закон РФ «Об оценочной деятельности».

Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА - М, 1996. - 672 с.

Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2005. - 592 с.

Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2001. - (Серия «Учебное пособие»).

Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер, 2001. - 336 с.: ил. - (Серия «Учебники для вузов»).

Грязнова А. Оценка недвижимости - М, Издательство «Финансы и статистика», 2005.

Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Русская Деловая Литература, 2008. - 224 с.

Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Специальная литература» - СПб.: Издательство «Лань», 2000. - 480 с.

Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Русская Деловая Литература, 2006.

Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2004.

Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - Спб., 1997 г.

Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009.

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М.: Дело ЛТД, 1995. - 480 с.

Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я.В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого. - Великий Новгород, 2007

Размещено на Allbest.ru