Анализ риэлтерской деятельности ООО "Поволжский центр региональной недвижимости"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

ВОСТОЧНАЯ ЭКОНОМИКО-ЮРИДИЧЕСКАЯ ГУМАНИТАРНАЯ АКАДЕМИЯ

Институт экономики, информатики и управления

Кафедра экономики

Специальность «Финансы и кредит»

ОТЧЕТ

прохождения производственной (преддипломной) и практики

Выполнила:

Фаизов Р.В.

Самара 2015

Содержание

Введение

1. Характеристика предприятия

2. Что такое риэлтерская фирма

2.1 Информационные услуги

2.2 Консультационные услуги

2.3 Торговые операции в риэлтерской деятельности

2.4 Права и обязанности потребителя риэлтерских услуг

3. Услуги организации

4. Понятие недвижимости: ее признаки, классификация

4.1 Ипотека

4.2 Методика оценки недвижимости

Заключение

Список использованных источников

Приложение

Введение

В соответствии с учебным планом я проходила производственную практику в обществе с ограниченной ответственностью агентстве по торговле недвижимостью «Поволжский центр региональной недвижимости»

Я была принята для прохождения производственной практики в штат общества на должность экономиста.

Совместно с руководителем практики непосредственно в обществе был составлен план осуществления работы, который я успешно выполнила.

В процессе прохождения производственной практики я:

ь ознакомилась с законодательством РФ, регулирующим деятельность общества

ь ознакомилась с учредительным документом - уставом, утвержденным учредителем общества.

ь ознакомилась со структурой организации.

ь ознакомилась с организацией и выполняемыми функциями и обязанностями работников предприятия.

ь ознакомилась с содержанием экономической и организационной работой.

ь ознакомилась с особенностями работы экономиста в сфере жилищного законодательства.

ь ознакомилась с видами гражданско-правовых договоров, их спецификой.

ь ознакомилась с особенностями работы экономиста.

ь научилась составлять проекты основных гражданско-правовых договоров, договоров на оказание возмездных услуг, составлять доверенности и иные документы.

ь проверяла документы на их соответствие требованиям гражданского законодательства, а также выявляла и обобщала недостатки их формы и содержания.

ь совершенствовала свои знания в использовании электронных систем «1С: Бухгалтерия» и «Консультант +».

ь доставляла документы общества в организации и государственные органы.

ь принимала непосредственное участие в сборе пакетов документов для заключения сделок купли-продажи недвижимости, аренды недвижимого имущества, переоформления прав на объекты незаверенного строительства, земельных участков.

ь участвовала в консультациях с представителями различных государственных и муниципальных структур. ( БТИ, КУМС, Отдел по учету, распределению и приватизации жилья, органы опеки и попечительства и пр.)

ь участвовала в переговорах сторон по согласованию формы и содержания некоторых гражданско-правовых договоров.

ь осуществляла иную, связанную с экономикой деятельность.

1. Характеристика предприятия

Предприятие организованно в форме общества с ограниченной ответственностью в 2003г. Полное наименование предприятия - «Поволжский центр региональной недвижимости ".

Агентство по торговле недвижимостью " Поволжский центр региональной недвижимости " создано в соответствии с Конституцией РФ, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 №14-ФЗ. Общество руководствуется в своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», а также Учредительным договором о создании Общества и Уставом предприятия.

Основой целью создания агентства по торговле недвижимостью "Поволжский центр региональной недвижимости" является осуществление предпринимательской деятельности для получения прибыли.

Предприятие агентства по торговле недвижимостью "Поволжский центр региональной недвижимости " осуществляет свою деятельность в г. Чапаевск.

Общество с ограниченной ответственностью «ООО» осуществляет свою деятельность на основании устава, утвержденного единственным учредителем.

Ключевой сферой деятельности общества является деятельность на рынке недвижимости по предоставлению различных услуг в данной сфере.

Общество с ограниченной ответственностью «ООО» имеет офис, оборудованный всей необходимой офисной техникой, предоставляет все удобства клиентам.

Целью деятельности организации является получение прибыли. Предметом деятельности Общества является:

ь Помощь гражданам и организациям в поиске жилой и нежилой недвижимости для последующей ее покупки;

ь Помощь гражданам и организациям в поиске покупателя для продажи жилой и нежилой недвижимости;

ь Содействие гражданам и организациям в оформлении договоров купли-продажи недвижимости;

ь Помощь гражданам и организациям в заключении договоров аренды и субаренды жилой и нежилой недвижимости;

ь Консультационные услуги по вопросам связанным с гражданским оборотом жилой и нежилой недвижимости, конъюнктурой рынка недвижимости в Сахалинской области;

ь Представление интересов граждан и организаций в судах всех инстанций по спорам, связанным с жилой и нежилой недвижимостью;

Предприятие является малым, штат фирмы состоит из 6 человек.

При работе на предприятии я опиралась на помощь моего руководителя, мнения и советы которого помогли мне постигнуть основы деятельности в коммерческой организации в должности экономиста.

Общество с ограниченной ответственностью " Поволжский центр региональной недвижимости " имеет хорошую нормативно-правовую базу, представленную как в электронном виде, так и в печатном виде.

Особую роль в работе современного экономиста занимает электронная правовая база, которая часто обновляется и позволяет быстро и точно найти требуемые нормативно-правовые акты, образцы документов, статьи в профильных журналах и иную информацию.

В процессе практики я усовершенствовала свои навыки работы с электронно-правовыми системами, научилась эффективно использовать имеющиеся ресурсы. В работе они мне помогали найти ответы на возникающие в процессе деятельности вопросы.

Во время прохождения производственной практики мне поручалось составление договоров купли-продажи жилых (квартиры, индивидуальные частные дома) и нежилых помещений.

Опыт составления договоров купли-продажи, аренды и иных договоров, связанных с распоряжением объектами недвижимого имущества, опыт участия в регистрационных процедурах необходим каждому экономисту-практику.

Для выполнения поставленных передо мною задач мне выдавались доверенности от имени клиентов, обратившихся за помощью в агентство, на оформление прав на недвижимость, представительство в судебном разбирательстве.

В процессе прохождения практики мне пришлось, в частности, столкнуться с вопросами перерегистрации прав на ведение строительства, права аренды и собственности на объект незавершенного строительства. В ходе выполнения данной работы пришлось консультироваться с представителями компетентных структур, глубоко изучить нормативно-правовую базу по данному вопросу и правоприменительную практику.

На практике возникала необходимость дачи консультаций клиентам по различного рода вопросам: купли-продажи недвижимости, наследственного права, оформления и переоформления прав на недвижимое имущество, раздела имущества, защиты своих жилищных прав, жилищных сертификатов, аренды и найма недвижимого имущества, выселения временных жильцов, регистрации по месту жительства.

За период прохождения практики мне пришлось дважды заниматься оформлением приватизации квартир. В связи с этим мною были получены практические навыки применения законодательства о приватизации жилищного фонда.

Чаще всего в работе приходилось сталкиваться с договорами купли-продажи и аренды недвижимости.

Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

Что же касается договора купли-продажи жилых помещений, то здесь законодатель требует обязательной государственной регистрации не только перехода прав на недвижимого имущество, но и самого договора. Именно с этого момента договор считается заключенным. В городе Чапаевске Самарской обл. такую государственную регистрацию осуществляет соответствующая Регистрационная палата.

2. Что такое риэлтерская фирма

Организации (предприятия), которые действуют на рынке, недвижимости могут называться по-разному:

ь Брокерская (маклерская) контора;

ь Агентство недвижимости;

ь Риэлтерская фирма (контора).

Что же это такое за слово - Риэлтерская фирма. Любой англо-русский словарь сразу снимет завесу таинственности. Открыв, его мы узнаем, что английское слово realty означает не что иное, как недвижимое имущество. Следовательно, риэлтерская фирма, имеет дело с этим самым недвижимым имуществом, то есть работает на рынке недвижимости.

Недвижимое имущество - это такое имущество, которое нельзя передвинуть, не нанеся ему существенных повреждений, а именно: всякого рода строения или их части, а также земельные участки.

Рынок недвижимости - это совокупность сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Причем спектр таких сделок достаточно широк. Это и купля-продажа, и мена, и имущественный наем (аренда), и договоры пожизненного содержания и т.п.

Следовательно, Риелтор, Риэлтерская фирма либо участник сделок с недвижимостью, либо занимается обслуживанием таких сделок.

Рассуждая, таким образом, достаточно просто определить основные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости:

ь информационные услуги;

ь консультации;

ь посреднические операции;

ь торговая деятельность.

2.1 Информационные услуги

Наиболее распространенный вид деятельности. Сущность заключается в сборе информации о спросе и предложении на рынке недвижимости и предоставлении Клиенту информации о возможных вариантах сделок. Клиент, выбрав подходящий вариант, самостоятельно или с технической помощью Риелтора заключает сделку.

Этот вид деятельности на рынке недвижимости является наиболее простым, с него начинали свою работу большинство Агентств недвижимости. Услуги Риелтора здесь сводятся, в основном, к подбору вариантов, а также к сопутствующим услугам, таким как предоставление помещения, для переговоров, показ Клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки, предоставление транспорта и т.п.

Простота этого вида деятельности обуславливает и его недостатки. Так, Риелтора всегда беспокоит, что стороны, познакомятся лично и могут, обойтись и без него, тем более, что предотвратить такой исход законными средствами весьма затруднительно.

2.2 Консультационные услуги

Тоже довольно распространенный в настоящее время вид деятельности на рынке недвижимости. Кроме того, он наиболее обширен и разнообразен. Заключается в предоставлении Клиенту различного рода консультаций по вопросам, так или иначе имеющим отношение к объектам недвижимости. Консультации можно классифицировать по областям знаний. В частности к объектам недвижимости могут иметь отношение:

ь юридические консультации (по вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости);

ь технические консультации (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимость ремонта и т.д.);

ь экономические консультации (стоимость объекта, ликвидность, экономика инвестиций, окупаемость и т.п.);

2.3 Торговые операции в риэлтерской деятельности

Из смысла действующих нормативных актов можно заключить, что торговая деятельность это деятельность субъекта по купле и последующей продаже товаров с целью получения прибыли, образуемой за счет разницы между ценой приобретения и реализации товаров. Применительно к рынку недвижимости торговая деятельность заключается в купле и последующей продаже объектов недвижимости.

То есть, Риелтор за свой счет и за свой риск покупает объекты недвижимости, а затем продает их по более высокой цене.

Отметим, что для Клиентов такая форма работы Клиента наиболее выгодна, поскольку они имеют дело только с Риелтором, являющимся стороной по сделке, поэтому исполнение сделок не зависит от третьих лиц.

Естественно, что торговая деятельность на рынке недвижимости является наиболее сложной и рискованной (для Риелтора). Риелтор должен располагать значительными оборотными средствами. Чтобы не прогадать, Риелтор должен хорошо ориентироваться в ценах и тенденциях их изменения. Если говорить кратко, торговая деятельность на рынке недвижимости это высший пилотаж риэлтерства. Она требует высокой квалификации специалиста и наиболее выгодна для потребителя.

2.4 Права и обязанности потребителя риэлтерских услуг

Права и обязанности потребителя риэлтерских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой.

А.А. Батяев указывает, что договор на оказание риэлторских услуг регулируется положением гл. 39 ГК РФ… «данный товар является публичным и на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Из содержания ст. 426 и 427 следует, что риэлторская фирма обязана оказывать свои услуги каждому, кто к ней обратится. Фирма не вправе оказывать предпочтение кому-либо». Основной контингент потребителей риэлторских услуг составляют физические лица, поэтому к клиенту - физическому лицу будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции от 21 декабря 2004 года).

Риэлторская фирма должна представить полную информацию о представляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно представить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. Риэлторская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимости и т. д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риэлторской фирмы.

В том случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данной риэлторской фирмы, ему предоставляется информация об услугах договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения.

В этих случаях риэлторская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом. Перед подписанием каких-либо договоров с риэлторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предполагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна представить риэлторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все «пожелания» клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлторских услуг.

Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, права на удержание риэлтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц.

Риэлторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и предоставление интересов клиента в суде.

Требование о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риэлторских услуг.

Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то будет считаться исполненным договор риэлтором, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены в газо-, электро- и водоснабжению. В этих случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.

«Строительный рынок вновь лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках несостоявшихся новоселов, оставшихся без денег и квартир, оплаченных на стадии котлована», пишет И. Невинная и Т. Ефременко. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», из выставленных на продажу в прошлом году новых домов 20% составляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55% - новостройки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства.

Таким образом, российский строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение средств дольщиков, большинство из которых граждане.

Такие способы, как использование собственных средств и привлечение банковских кредитов девелоперы практикуют в меньшем размере.

При выделении земельного участка под жилой микрорайон муниципалитет получал не только некоторую долю квартир, но и оговаривал с застройщиком «социальную составляющую» проекта строительства инженерных сетей, или строительство детского сада. Это естественно удорожало строительство и, в конечном счете, оплачивалось покупателями квартир.

Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то там конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованием, ранее указанным.

Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

ь соразмерного уменьшения покупной цены;

ь безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

ь возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

ь отказаться от исполнения договора купли - продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

ь потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.

Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риэлторских услуг. Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риэлторская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли - продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риэлтор покупает квартиру для своего клиента, в которой проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риэлтор должен испросить согласия клиента на покупку такой квартиры. Если риэлтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риэлторских услуг, возмещения всех убытков.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Если третьи лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли - продажи, предъявит иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.

Среди обязанностей потребителя услуг риэлторской фирмы можно назвать, прежде всего, их обязанность оплатить услуги риэлторской фирме. В связи с оплатой услуг часто возникает вопрос об удержании риэлтором всего полученного по сделке с клиентом (на основании ст. ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риэлторской фирмы. Удержание выражается в том, что риэлтор, например, купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлторской фирмы. Далее риэлтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре, или нет.

А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то правила ст. 359, 360 ГК РФ не будут применяться к правоотношениям сторон и соответственно риэлтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.

Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требование риэлтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риэлтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риэлторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет право разглашать, и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.

Часто риэлторская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риэлторским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риэлторскую фирму. За нарушение этого условия риэлторская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могли ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.

Потребитель услуг риэлторской фирмы обязан также передать риэлтору имущество (например, квартиру для продажи), качества, оговоренного с риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре.

При несоблюдении данного требования риэлтор вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это должно быть обязательно предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риэлтора).

риэлтерский ипотечный недвижимость

3. Услуги организации

Риэлторские услуги :

ь Купля-продажа всех видов недвижимости

ь Покупка загородной недвижимости

ь Выкуп объектов загородной недвижимости

ь Продажа загородной недвижимости

ь Реализация коммерческой недвижимости в регионах

ь Любые виды обмена, межотраслевые сделки (город - загород)

ь Продажа квартир и комнат

ь Межрегиональные сделки

ь Продажа квартир в новостройках

ь Продажа квартир в элитных новостройках

ь Продажа домов в коттеджных поселках

ь Продажа коммерческой недвижимости

ь Брокерские услуги

ь Обмен любой сложности

ь Срочная продажа отремонтированных квартир

ь Срочный выкуп квартир

ь Мена и расселение коммунальных квартир

ь Покупка квартир и комнат

ь Съезд, разъезд

ь Поиск и подбор вариантов любой сложности

ь Расселение квартир на первых этажах ·

ь Аренда всех видов недвижимости

ь Финансовые гарантии для нанимателей и арендаторов (страхование)

ь Аренда квартир и комнат

ь Аренда коттеджей

ь Аренда коммерческой недвижимости

ь Аренда коммерческой недвижимости в регионах

ь Аренда элитных апартаментов ·

ь Сопровождение всех видов сделок с недвижимостью

ь Выезд эксперта на объект городской недвижимости

ь Оптимизация налогов при сделках с загородной недвижимостью

ь Выезд эксперта на объект загородной недвижимости

ь Оптимизация и организация сделок любой сложности на рынке загородного городаского жилья

ь Оформление документации на объекты загородной недвижимости

ь Правовая экспертиза объектов загородной недвижимости

ь Полное юридическое сопровождение сделок на вторичном рынке жилья

ь Организация выездных и групповых просмотров

Услуги по оценке:

ь Официальная оценка жилой недвижимости

ь Оценочные услуги по оценке движимого и недвижимого имущества, автотранспорта, машин, оборудования, ущерба от ДТП, объектов интеллектуальной собственности, бизнеса (предприятия)

ь Профессиональные консультации в области загородной недвижимости

ь Рыночная оценка объекта загородной недвижимости

ь Консалтинг в области коммерческой недвижимости

ь Маркетинговые исследования

ь Мониторинг рынка недвижимости

ь Анализ рынка жилой недвижимости

ь Консалтинг в области жилой недвижимости

ь Инвестиционный консалтинг

ь Налоговая оптимизация

4. Понятие недвижимости: ее признаки, классификация

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Оценочная деятельность - это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

К объектам оценки относятся:

ь отдельные материальные объекты (вещи);

ь совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

ь право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

ь права требования, обязательства (долги);

ь работы, услуги, информация;

ь иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4.1 Ипотека

Действующие в Самарской области банки предлагают много вариантов ипотечных программ.

В соответствии с принятыми стандартами "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" г. Москва (АИЖК) определен список документов, необходимых для рассмотрения анкеты-заявления на жилищный ипотечный кредит (займ), приведенный в соответствие с требованиями банков-партнеров, участвующих в реализации федеральной программы ипотечного кредитования на территории г.Уфы, а также внутрибанковских программ ипотечного кредитования. Примерные ставки процентов за рублевый кредит годовых: от 12 до 25 % по вторичному жилью и 18-20 % по первичному в зависимости от программы, размера первоначального взноса и требований банка.

Список документов, необходимых для рассмотрения анкеты-заявления на жилищный ипотечный кредит (займ):

ь документы, которые указаны ниже в списке в копиях, должны быть представлены в Агентство (Банк, иную организацию) в следующем виде: нотариально заверенные копии либо копии и оригинал (для сверки);

ь все обязательства, согласия супругов на отчуждение удостоверяются нотариусом как сделка, а не свидетельствование подлинности подписи.

Перечень документов

ь Копия паспорта Заёмщика/Созаемщика (ВСЕ СТРАНИЦЫ, включая незаполненные)

ь Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика (копия с двух сторон документа)

ь Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту регистрации на территории Российской Федерации (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)) Заемщик/Созаемщик

ь Справка о регистрации (выписка из домовой книги) по месту постоянной регистрации Заёмщика/Созаёмщика (оригинал)

ь Копия, документов об образовании (аттестаты, дипломы) Заёмщика/Созаемщика

ь Копия военного билета Заёмщика/Созаёмщика Документы, подтверждающие семейное положение Заёмщика/Созаёмщика

ь Копия свидетельства о браке

ь Копия свидетельства о рождении детей; для несовершеннолетних достигших 14-летнего возраста - копия паспорта

ь Копия свидетельства о расторжении брака

ь Копия свидетельства о смерти, детей, супругов (при необходимости) Документы, подтверждающие здоровье Заёмщика/ Созаёмщика

ь Копия водительского удостоверения Заёмщика/Созаёмщика (копия с двух сторон документа), (иногда требуется справка из соответствующего диспансера)

ь Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заёмщика/Созаёмщика

ь Копия трудовой книжки Заёмщика/Созаёмщика, заверенная Работодателем (первая страница - печать, копия верна, кем заверена (с расшифровкой подписи), на последующих страницах - печать, последняя страница должна заверяться фразой «Работает по настоящее время», число, печать, кем заверена (с расшифровкой подписи), количество страниц на которых заверяется копия и сведения о трудовой деятельности за последние 5 лет)

ь Справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год (по форме 2 - НДФЛ, представленной в Приложении № 3 к Инструкции ГНС РФ № 35 от 29061995 г ); - либо справка с места работы за истекшие календарные месяцы текущего календарного года (по форме представленной банком, заполняется бухгалтерией работодателя, оригинал); - копия трудового контракта (при наличии), заверенная Работодателем на всех страницах

ь При наличии доходов от других организаций: - трудовой контракт и справку с места дополнительной работы о всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года (по форме, представленной в Приложении № 3 к Инструкции ГНС РФ № 35 от 29061995 г);

Документы, подтверждающие исполнение обязательств Заёмщика/Созаёмщика:

ь Документы подтверждающие своевременную оплату квартирной платы (КОПИЯ ФИН- ЛИЦЕВОГО СЧЕТА из ЖЭУ)

ь Копии договоров (кредитных договоров, договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов учета и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств (предоставляются при наличии и необходимости)

Предприниматели без образования юридического лица дополнительно представляют:

ь Свидетельство о регистрации предпринимателя, патент, необходимые лицензии для занятия профессиональной деятельностью

Кроме этого, предприниматели предоставляют:

ь Декларацию о доходах за предыдущий календарный год и последний квартал текущего года

ь Документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды

ь Частные нотариусы, детективы, охранники и иные не работающие по трудовому договору лица предоставляют документы, подтверждающие право заниматься профессиональной деятельностью (лицензии, нотариусы - документ, выданный органом юстиции и подтверждающий наделение полномочиями) и документы, подтверждающие получение дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года; документы, подтверждающие уплату налога и удержаний во внебюджетные фонды Документы, необходимые для проведения сделки купли-продажи жилого помещения, приобретаемого на кредитные (заемные средства) и передаваемому в ипотеку (залог).

Перечень документов

ь Копия паспортов продавцов Жилого помещения (ВСЕ СТРАНИЦЫ)

ь Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица (Продавца) по месту жительства на территории Российской Федерации (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН))

ь Копия правоустанавливающих документов на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка ЖСК и тд)

ь Справка БТИ (форма № 11 А) (копия паспорта ПИБ на квартиру)

ь Характеристика жилого помещения (финансово-лицевого счета) (оригинал)

ь Справка (оригинал) о задолженности по коммунальным платежам по квартире, передаваемой в залог (либо копии квитанций об оплате) - предоставляется, если в финансово-лицевом счете нет отметки об отсутствии таковой задолженности

ь Оригинал отчета об оценке Жилого помещения, произведенный независимыми оценщиками и сертификат (лицензия) оценщика

ь Справки о регистрации (выписка из домовой книги) (оригинал) - срок действия 30 дней

ь Справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствия задолженности (оригинал) - предоставляется, если квартира приобреталась собственником (продавцом) квартиры до начала текущего календарного года

ь Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению) (копия) При условии, если в семье заёмщика (созаемщика, продавца) квартиры есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные лица, которые будут являться собственниками квартиры или проживать в ней (или являются собственниками)

До оформления сделки купли-продажи/или ипотеки квартиры необходимо предоставить следующие документы:

ь Копия разрешения органов опеки и попечительства на ипотеку Жилого помещения

ь Копия разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли - продажи Жилого помещения

Агентство, банк, иная организация, имеет право запросить иные необходимые дополнительные документы.

Ориентировочные затраты клиента на этапе оформления ипотечной сделки:

ь Первичный взнос от 30% (специальные программы банков) до 90% от рыночной стоимости квартиры;

ь от 0 до 2% от суммы кредита - услуги банка;

ь 1-2% от стоимости квартиры (минимальная базовая ставка 15000 рублей) - услуги специалистов отдела ипотеки агентства недвижимости (оформление договора купли-продажи, проверка квартиры на юридическую чистоту - вторичное жилье)

ь 0,2%-0,75% - от стоимости кредита увеличенного на 10% - страхование жизни и здоровья заемщика, страхование квартиры;

ь 1500 - Госпошлина за регистрацию сделки и права в ГУ ФРС по РБ;

ь от 900 - 2000 руб. - оценка рыночной стоимости квартиры независимым оценщиком. СОЗАЕМЩИКИ. Созаёмщики могут быть привлечены в случае если у основного заемщика не достаточная величина дохода для получения требуемой величины кредита.

4.2 Методика оценки недвижимости

Методика оценки недвижимости может быть разбита на этапы:

1этап. Определение задачи оценки недвижимости.

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

страховая - рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости.

Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.

Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.

Составляется договор на оценку недвижимости.

3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости

Сбор и обработка следующей информации и документации:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.

Осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

Анализ и обработка информации

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.

Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность.

Определение наивысшей стоимости недвижимости.

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

Оценка стоимости на основе доходного подхода Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

С= ЧД/К,

где С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

ь операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

ь фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

ь резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

рыночной стоимости.

Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Объект не должен быть уникальным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

ь замещения;

ь сбалансированности;

ь спроса и предложения.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.

Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. Рисунок 1).

Рисунок 1 - виды корректировок.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:

ь абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

ь денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж.

Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

ь Поправка на условия финансирования.

ь Поправка на особые условия продаж.

ь Поправка на время продажи.

ь Поправка на местоположение.

ь Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости:

ь В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

ь В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

ь Статически обоснован.

ь Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

ь Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:

ь Различия продаж.

ь Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

ь Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

ь Зависимость от активности рынка.

ь Зависимость от стабильности рынка.

ь Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

ь Оценка стоимости на основе затратного подхода

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

ь Уровень заработной платы;

ь Величина накладных расходов;

ь Затраты на оборудование;

ь Нормы прибыли строителей в данном регионе;

ь Рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

ь Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

ь Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

ь Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

ь Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

ь Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Преимущества затратного подхода. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: