Земельный рынок г. Пенза

- повышенная опасность землетрясения;

- оползни;

- повышенная пожароопасность

В результате изучения теоретических основ земельного рынка г.Пенза, были изучены его характеристики и особенности, проанализированы факторы спроса и предложения на рынке земли.

2. МЕТОДОЛОГИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА Г.ПЕНЗЫ

2.1 Методология исследования. Объект и предмет исследования

Методология - это логическая организация деятельности человека, состоящая в определении цели и предмета исследования, подходов и ориентиров в его ведении, выборе средств и методов, определяющих наилучший результат. Любая деятельность человека характеризуется методологией. Но в исследовательской деятельности методология играет решающую роль в успехе.

Объект исследования является земельный рынок.

Составляющие рынка - это спрос и предложение земельных участков. Субъектом исследования выступают земельные участки, также сделки с землей, а именно купля-продажа и аренда, дарение, залог и др.

Предмет исследования - первичный и вторичный рынки земельных участков г. Пензы.

Объектами рыночного исследования являются тенденции и процессы развития рынка, включая анализ изменения экономических, научно-технических, демографических, экологических, законодательных и других факторов. Исследуются также структура и география рынка, его емкость, динамика продаж, спрос и предложение.

Основными результатами исследования рынка недвижимости являются прогнозы его развития, оценка конъюнктурных тенденций, выявление ключевых факторов успеха. Осуществляется сегментация рынков, т.е. выбор целевых рынков и рыночных ниш. Для того чтобы принимать обоснованные решения на любом рынке, необходимо располагать достоверной, обстоятельной и своевременной информацией. Систематический сбор, отражение и анализ данных о проблемах, связанных с функционированием рынка недвижимости, составляют содержание маркетинговых исследований.

Чтобы быть эффективными, эти исследования, во-первых, должны носить систематический характер; во-вторых, опираться на специально отобранную информацию; в-третьих, осуществлять определенные процедуры сбора, обобщения, обработки и анализа данных; в-четвертых, использовать специально разработанные для целей анализа инструменты. Таким образом, маркетинговая деятельность строится на основе специальных рыночных исследований и сборе необходимой для их проведения информации. Потоки этой информации упорядочиваются определенными исследовательскими процедурами и методами. Остановимся на важнейших объектах исследования рынка недвижимости [19].

правовой земля индивидуальный коммерческий

2.2 Методика проведения анализа земельного рынка

Общая цель рыночных исследований состоит в определении условий, при которых обеспечивается наиболее полное удовлетворение спроса населения в товарах данного вида и создаются предпосылки для эффективных операций с предоставленными земельными участками. В соответствии с этим первоочередной задачей изучения рынка недвижимости является анализ текущего соотношения спроса и предложения, т.е. конъюнктуры рынка.

Конъюнктура рынка - это совокупность условий, при которых в данный момент протекает деятельность на рынке. Она характеризуется определенным соотношением спроса и предложения на объекты недвижимости, а также уровнем и соотношением цен.

Сбор информации - важнейший этап изучения конъюнктуры рынка. Не существует единого источника информации о конъюнктуре, который содержал бы все сведения об изучаемых процессах. При исследовании используются различные виды информации, полученные из различных источников. Различают информацию: общую, коммерческую, специальную.

Общая информация включает данные, характеризующие рыночную ситуацию в целом, в увязке с развитием отрасли. Источниками ее получения являются данные государственной и отраслевой статистики, официальные формы учета и отчетности.

Коммерческая информация - данные, извлекаемые из деловой документации предприятия, по вопросам сбыта от партнеров в порядке информационного обмена. К ним относятся: заявки и заказы строительных организаций; материалы служб изучения рынка (материалы о движении продаж, конъюнктурные обзоры и т.п.).

Специальная информация представляет данные, полученные в результате специальных мероприятий по изучению рынка (опросов населения, покупателей, экспертов, выставок-продаж, конъюнктурных совещаний), а также материалы научно-исследовательских организаций. Специальная информация имеет особую ценность, поскольку содержит сведения, которые нельзя получить другим путем. Поэтому при изучении конъюнктуры рынка особое внимание надо уделять получению обширной специальной информации.

Именно такой специальной информацией являются данные полученные в результате проведенного нами экспертного опроса.

Экспертный опрос - это сбор первичных данных, основанный на использовании опыта, знаний и интуиции экспертов в исследуемых областях. Эксперты - специалисты, которым известны специфические стороны изучаемого явления. В большинстве случаев экспертные интервью проводятся с представителями исполнительной и законодательной власти регионов, журналистами региональных СМИ, учеными, работниками вузов и научно-исследовательских организаций, сотрудниками негосударственных, частных экспертных или консультационных структур, членами экспертных советов и т.д. Опрос экспертов имеет свои особенности, отличающие его от массовых опросов.

Метод применяется в случаях, когда отсутствуют другие способы сбора данных, удовлетворяющие целям исследования, а также когда объект обладает специфическими характеристиками, о которых знают только профессионалы. Примерами исследований такого рода, например, являются проекты, посвященные оценке объема высокотехнологичных и специализированных секторов рынка или латентных (скрытых) процессов. Такую информацию способен дать только специалист, методы массовых опросов оказываются неэффективными [19].

Методы экспертных оценок используются для прогнозирования событий будущего, если отсутствуют статистические данные, или их недостаточно. Экспертные оценки также применяются для количественного измерения таких событий, для которых не существует других способов измерения, например, при оценке важности целей и предпочтительности отдельных методов продвижения. В качестве эксперта выступает человек, который наиболее компетентен по изучаемой проблеме.

Как правило, экспертный опрос нацелен на уточнение гипотез, разработку прогноза и пополнение интерпретации определенных социальных явлений и процессов. В таких опросах доминируют открытые формулировки, а закрытые вопросы предназначены лишь для оценки уровня уверенности, меры согласия или несогласия с уже высказанными позициями других специалистов.

Главными критериями отбора экспертов являются их компетентность и авторитетность, поэтому численность и представительность группы респондентов в данном случае оценивается не столько количественными, сколько качественными показателями.

При изучении конъюнктуры рынка ставится задача не только определения состояния рынка на тот или иной момент, но и предсказания вероятного характера дальнейшего его развития, по крайней мере, на один - два квартала, но не более чем на полтора года, то есть прогнозирование.

Прогноз рынка - это научное предвидение перспектив развития спроса, товарного предложения и цен, выполненное в рамках определенной методики, на основе достоверной информации, с оценкой его возможной ошибки. Прогноз базируется на учете закономерностей и тенденций его развития, основных факторов, определяющих это развитие, соблюдении строгой объективности, добросовестности при оценке данных и результатов прогнозирования. Разработка прогноза рынка имеет четыре этапа: установление объекта прогнозирования; выбор метода прогнозирования; процесс разработки прогноза; оценка точности прогноза [21].

Установление объекта прогнозирования - важнейший этап научного предвидения. На практике часто идентифицируют понятия продажи и спроса, поставок и товарного предложения, рыночных цен и цен реализации.

В определенных условиях такие замены возможны, но с соответствующими оговорками и последующей корректировкой результатов прогнозных расчетов. Выбор метода прогнозирования зависит от цели прогноза, периода его упреждения, уровня детализации и наличия исходной (базисной) информации.

Процесс разработки прогноза заключается в проведении расчетов, выполняемых либо вручную, либо с использованием компьютерных программ с последующей корректировкой их результатов на качественном, профессиональном уровне. Оценка точности прогноза выполняется путем расчета его возможных ошибок. Поэтому результаты прогноза практически приводятся в интервальном виде.

Прогнозы рынка классифицируются по нескольким признакам. По времени упреждения выделяются: краткосрочные прогнозы (от нескольких дней до 2 лет); среднесрочные прогнозы (от 2 до 7 лет); долгосрочные прогнозы (более 7 лет). Они различаются не только периодом упреждения, но и уровнем детализации и применяемыми методами прогнозирования [19].

По сущности применяемых методов выделяют группы прогнозов, основой которых являются: экстраполяция ряда динамики; интерполяция ряда динамики - нахождение недостающих членов динамического ряда внутри его; коэффициенты эластичности спроса; структурное моделирование представляет собой статистическую таблицу, содержащую группировку потребителей по наиболее существенному признаку, где для каждой группы приведена структура потребления товаров. При изменении структуры потребителей изменяется и среднее потребление и спрос.

На этой основе построен один из методов прогнозирования: экспертная оценка. Этот метод используется на рынках новых товаров, когда базисная информация не успела сформироваться, или на рынках традиционных товаров, которые долгое время не исследовались. Он основан на опросе экспертов - компетентных специалистов; экономико-математическое моделирование.

Результаты анализа прогнозируемых показателей конъюнктуры рынка в сочетании с отчетными и плановыми данными дают возможность заблаговременно выработать меры, направленные на развитие позитивных процессов, устранение имеющихся и предотвращение возможных диспропорций и могут быть предоставлены в виде различных аналитических документов (табл.3).

Таблица 3 Характеристика аналитических документов

Сводный обзор	Тематический обзор конъюнктуры	Оперативная конъюнктурная информация
- документ с обобщающими показателями рынка. Анализируется динамика общеэкономических и отраслевых показателей, особые условия конъюнктуры. Проводится ретроспектива и дается прогноз показателей конъюнктуры, освещается наиболее характерные тенденции, выявляются взаимосвязи конъюнктуры отдельных рынков недвижимости.	Документы, отражающие специфику отдельно взятого рынка. Выявляются наиболее актуальные проблемы, типичные для ряда объектов, либо проблема конкретного рынка недвижимости.	Документ, содержащий оперативную информацию об отдельных процессах конъюнктуры рынка. Основными источниками оперативной информации являются данные опросов населения, экспертные оценки специалистов.

Емкость рынка.

Главной задачей рыночного исследования недвижимости является определение емкости рынка.

Емкость рынка - это совокупный платежеспособный спрос покупателей; возможный годовой объем продаж объектов недвижимости при сложившемся среднем уровне цен. Емкость рынка зависит от степени освоения данного рынка, эластичности спроса, от изменения экономической конъюнктуры, уровня цен, качества и затрат на рекламу. Емкость рынка характеризуется размерами спроса населения и величиной предложения на рынке недвижимости. В каждый момент времени рынок имеет количественную и качественную определенность, т.е. его объем выражается в стоимостных и натуральных показателях продаваемых и покупаемых объектов (рис.8).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 8 - Разновидности ёмкости земельного рынка

Потенциальный уровень определяется личными и общественными потребностями и отражает адекватный им объем реализации. В маркетинге используется также термин потенциал рынка. Реально складывающаяся емкость рынка может и не соответствовать его потенциальной емкости. Расчет емкости рынка должен носить пространственно-временную определенность.

Емкость рынка формируется под влиянием множества факторов, каждый из которых может в определенных ситуациях как стимулировать рынок, так и сдерживать его развитие, ограничивая его емкость. Всю совокупность факторов можно разделить на две группы: общего и специфического характера (табл.4).

Таблица 4 Факторы общего и специфического характера, влияющие на формирование емкости рынка

Общего характера	Специфического характера
Социально-экономические факторы, определяющие емкость рынка: объем и структуру предложения, в том числе по предприятиям-представителям; ассортимент и качество предоставляемых помещений; достигнутый уровень жизни и	Факторы, определяющие развитие рынков отдельных объектов, причем каждый рынок может иметь характерные, только для него факторы. В этом случае специфический фактор по степени влияния может оказаться определяющим для
потребностей населения; покупательская способность населения; уровень соотношения цен на товары; численность населения; его социальный и половозрастной состав; степень насыщенности рынка; географическое расположения рынка.	формирования и развития спроса и предложения по конкретному ЗУ. Изменение действий одних факторов вызывает изменение действия других. Особенностью одних факторов является то, что они вызывают изменения, как общей емкости, так и структуры рынка, а других - то, что они, не изменяя общей емкости рынка, вызывают его изменения. В процессе исследования рынка необходимо объяснить механизм действия системы факторов и измерить результаты их влияние на объем и структуру спроса и предложения.

Выявление причинно-следственных связей на исследуемом рынке проводится на основе систематизации и анализа данных. Систематизация данных заключается в построении группированных и аналитических таблиц, динамических рядов анализируемых показателей, графиков, диаграмм и т.п. Это подготовительная стадия анализа информации для ее количественной и качественной оценки. Обработка и анализ осуществляется с использованием известных методов, а именно группировки, индексного и графических методов, построение и анализа динамических рядов. Причинно-следственные связи и зависимости устанавливаются в результате корреляционно-регрессивного анализа динамических рядов.

В конечном итоге описание причинно-следственных связей, вызванных взаимодействием различных факторов, позволит построить модель развития на рынке и определить его емкость. Модель развития рынка представляет собой условное отображение реальной действительности и схематически выражает внутреннею структуру и причинные связи данного рынка. Она позволяет при помощи системы показателей в упрощенном виде охарактеризовать качественное своеобразие развития всех основных элементов рынка на современном этапе и на заданном отрезке времени в будущем. Формализованная модель развития рынка представляет систему уравнений, охватывающие его основные показатели. Для каждого рынка система может иметь различное число уравнений и показателей, однако в любом случае она должна включать в себя уравнения спроса и предложения.

Существуют три дополняющих друг друга способа разработки прогноза.

Анкетирование - выявление мнений населения, экспертов с целью получение оценок прогнозного характера. Методы, построенные на анкетировании, используются в случаях, когда по ряду причин закономерности развития процесса не могут быть отражены формальным аппаратом, когда отсутствуют необходимые данные.

1. Экстраполирование - продолжение в будущее тенденций процессов, отражаемых в виде динамических рядов и их показателей, на основе разработанных моделей регрессивного типа.

Методы экстраполяции применяются обычно в случаях, когда информация о прошлом имеется в достаточном количестве и выявлены устойчивые тенденции. Этот вариант основан на гипотезе о сохранении в будущем сложившихся ранее тенденций.

2. Аналитическое моделирование - построение и использование модели, отражающей внутреннее и внешние взаимосвязи в ходе развития рынка. Эта группа методов используется тогда, когда информация о прошлом минимальна, но имеются некоторые гипотетические представления о рынки, которые позволяют разработать его модель и на этой базе оценивать будущее состояние рынка, воспроизвести альтернативные варианты его развития. Такой подход к прогнозированию называется целевым.

Результатом работы по определению емкости рынка должен явиться обзор состояния рынка и его факторов, а также прогноз развития рынка с учетом тенденций изменения влияющих внутренних и внешних факторов.

2.3 Основные цели и направления анализа земельного рынка

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста.

Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.

В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

1. Российская Федерация (Президент, Государственная Дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

2. Юридические лица -- коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

3. Граждане и их объединения, семьи, народы и в определенных случаях иностранные граждане.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в будущем.

Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком конкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Земельный рынок может быть сегментирован по следующим критериям.

В зависимости от категории земель различают земли (табл.5):

Таблица 5 Категории земель

КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ
1	2	3	4	5	6	7
сельскохозяйственного назначения	населенных пунктов	промышленности и иного специального назначения	особо охраняемых территорий и объектов	лесного фонда	водного фонда	запаса

Данная классификация характеризует возможности гражданского оборота, т.е. совершения сделок купли-продажи, аренды и др., с земельными участками, относящимися к различным категориям земель. По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены (табл.6):

Таблица 6 Виды разрешенного использования земель

ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ
1	2	3	4	5	6	7
для индивидуального жилищного строительства	коттеджного строительства	ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства	ведения садово-огороднического хозяйства	размещения промышленных, коммунальных и складских объектов	размещения объектов коммерческого назначения	прочего использования

Сегментирование земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелонерами. Именно этот критерий важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка. В зависимости от вида права на земельные участки (табл.7):

Таблица 7 Виды прав на земельные участки

ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
1	2	3	4	5
право собственности	право аренды	право постоянного бессрочного пользования	право пожизненного наследуемого владения	сервитут

Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке [2].

В зависимости от расстояния от областных и районных центров.

В зависимости от размера различают земельные участки (табл.8):

Таблица 8 Классификация земельных участков по размеру их площади

РАЗМЕР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
1	2	3	4
мелкие -- до 0,5 га	средние -- 0,5--5 га	большие -- 5--20 га	крупные -- свыше 50 га

Следующим ценообразуюшим фактором после местоположения земельного участка является его площадь. Здесь желания потенциальных инвесторов и частных лиц расходятся в зависимости от целей использования земли. Площади более 20 соток уже относятся к дорогостоящим объектам, но дают пространство и свободу. Участки свыше 5 га могут интересовать инвесторов для проведения девелопмента. Земельные участки классифицируют в зависимости от степени развитости инфраструктуры (наличия коммуникаций).

Большое влияние на стоимость земельных участков оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных.

Рынок земли в отличие от большинства рынков менее организован и отличается от конкурентного рынка. При оценке стоимости земельных участков необходимо учитывать следующие особенности земельного рынка:

· объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам, поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от внешнего окружения;

· предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения участка. Например, в г. Пензе наибольшим спросом пользуются земельные участки в таких районах, как Ахуны и дальнем Арбеково.

· предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

· на рынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами земельные участки имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками затрагивают много юридических формальностей и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и регистрацию;

· информация на рынке земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов;

· сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков сильно зависит от возможностей заемного финансирования, в частности от стоимости привлечения кредитов на освоение земли;

· рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий. Эффективное местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и активно используется в некоторых городах, например в Москве, Санкт-Петербурге, для внесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многие проекты;

· для российского рынка земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом становления земельного законодательства и прежде всего разделением государственной собственности на землю, созданием Государственного кадастра недвижимости, неразвитостью многих сегментов рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка и не позволяет реализовать основной рыночный принцип - эффективное управление собственностью.

Рыночная стоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

Cпрос на городские земли подвержен воздействию и субъективных факторов (вторичный спрос). К ним относятся: особый интерес покупателей, к данному объекту, который объясняется, например, интересом к примыкающему участку земли, воздействие рекламы, особые условия продавца или покупателя (ограничения во времени, схемы финансирования сделки и др.), стремление покупателя к монополии на данном сегменте рынка.

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. На земельном рынке возможны три ситуации. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественно- нормальному уровню. Когда спрос превышает предложение, появляются спекулятивные ожидания и цены продажи земельных участков растут. Возникает опасность протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются и земельный рынок приходит в депрессивное состояние.

Соотношение спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения, т.е. находящихся в населенных пунктах или за их пределами, в центре или на окраине городов.

Вследствие неразвитости земельного рынка в России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения. Основные цели и направления анализа земельного рынка. Анализ рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка в значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности оценщика идентифицировать конкурирующие объекты и понять сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого земельного участка.

Понимание экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояние этих
сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие влияние на стоимость земли. Таким образом, рыночный анализ позволяет получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости с помощью трех подходов к оценке стоимости земельных участков.

Чтобы обеспечить более точное комплексное решение, необходимо провести полный обзор показателей земельного рынка.

1) Ценовую ситуацию, которая будет характеризоваться средним предложением за период цены предложений и количества сделок (купли, продажи, аренды) земельных участков на первичных и вторичных рынках, распределив их по районам города и видам использования.

2) Спрос и предложение, основной объем структуры спроса и предложения, характеристика продавцов и покупателей, спрос и предложение на первичных и вторичных рынках.

3) Активность рынка, число фирм, работающих на рынке, число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды земельных участков.

4) Среднее время от начала выставления земельного участка на продажу до конкретной сделки по купле-продаже или аренде, также предусмотрев первичные и вторичные рынки, районы города и инфраструктуру района.

Таким образом, в ходе исследования земельного рынка решаются следующие задачи:

- анализ и оценка текущего состояния показателей; исследование динамики показателей;

- сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка;

- исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей;

- прогнозирование тенденций изменения показателей.

3. анализ земельного рынка г.Пенза и прогноз его развития

Основные цели и направления анализа земельного рынка.

Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка.

На все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, мотивация и взаимодействие покупателей и продавцов недвижимости, которые могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки зрения характеристик местоположения, конкуренции, а также спроса и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

В процессе определения стоимости земли (в частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость оцениваемого земельного участка.

Анализ рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущего строительного объекта для конкретного вида пользования может быть определена только после того, как будет доказано, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для данного вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут определить ключевые маркетинговые стратегии для существующей или проектируемой недвижимости, специфицировать характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может занять.

Рыночная стоимость земельного участка в значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности оценщика индетифицировать конкурирующие объекты, и понять сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого участка. Понимание экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояние этих сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие влияние на стоимость земли. Таким образом, рыночный анализ позволяет получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости с помощью трех подходов к оценке стоимости земельных участков.

Анализ общего состояния земельного рынка проводится по следующим направлениям (рис.9).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 9 - Цели анализа земельного рынка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 10 - Направления анализа земельного рынка

Чтобы обеспечить более точное комплексное решение, необходимо провести полный обзор показателей земельного рынка.

1) Ценовую ситуацию, которая будет характеризоваться средним предложением за период цены предложений и количества сделок (купли, продажи, аренды) земельных участков на первичных и вторичных рынках, распределив их по районам города и видам использования.

2) Спрос и предложение, основной объем структуры спроса и предложения, характеристика продавцов и покупателей, спрос и предложение на первичных и вторичных рынках.

3) Активность рынка, число фирм, работающих на рынке, число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды земельных участков.

4) Среднее время от начала выставления земельного участка на продажу до конкретной сделки по купле-продаже или аренде, также предусмотрев первичные и вторичные рынки, районы города и инфраструктуру района.

Таким образом, в ходе исследования земельного рынка решаются следующие задачи:

- анализ и оценка текущего состояния показателей; исследование динамики показателей;

- сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка;

- исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей;

- прогнозирование тенденций изменения показателей.

3.1 Анализ первичного рынка государственных и муниципальных земель Пензенской области и г.Пенза. Определение интенсивности оборота земельных участков на территории Пензенской области

Для многих инвесторов в настоящее время наибольший интерес представляют торги, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Действующим законодательством Российской Федерации установлена обязательная возмездность приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством).

Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах).

Первичный рынок государственных и муниципальных земель Пензенской области и г.Пенза изучен на основе данных Министерства Государственного Имущества Пензенской области и представлен в виде:

- перечня земельных участков, подготовленных к торгам, из земель находящихся в собственности Пензенской области для жилищного строительства (Приложение А);

- перечня свободных земельных участков для коммерческих целей, подготовленных к торгам (Приложение Б);

- перечня свободных земельных участков под строительство, подготовленных к торгам (Приложение В).

Торги проводятся на основании распоряжения Правительства Пензенской области от 21.12.2011 № 811-рП «О проведении аукциона по продаже в собственность земельных участков из земель, находящихся в собственности Пензенской области», принимая во внимание отчет независимого оценщика ООО «Центр независимой экспертизы» об оценке стоимости земельных участков от 13.10.2011 № 240-11 [31].

Начальная цена земельных участков, шаг аукциона и размер задатка для лотов №№ 1-54 представлены в таблице «перечень земельных участков из земель, находящихся в собственности Пензенской области для жилищного строительства» (Приложение А).

К участию в аукционе допускаются юридические и физические лица, которые могут быть признаны покупателями по законодательству РФ, своевременно подавшие заявки на участие в аукционе по установленной Продавцом форме.

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный, в извещении о проведении аукциона, срок следующие документы: заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка, копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц), документы, подтверждающие внесение задатка.

Определение интенсивности оборота земельных участков на территории Пензенской области.

Земельный рынок представляет собой совокупность сделок, совершаемых с земельными участками как объектом земельных правоотношений. Граждане и юридические лица -- собственники земельных участков осуществляют предоставленные права законодательством в виде продажи, передачи по наследству, дарении, сдачи в залог, аренды, обмене и другие.

Осуществление государственной политики органами исполнительной власти различного уровня основано на следующих направлениях:

- развитие рыночного оборота земли, в том числе в комплексе со связанной с ней недвижимостью;

- создание инфраструктуры рынка земли и другой недвижимости;

- информационное обеспечение земельного рынка.

На сегодняшний момент законодательство Российской Федерации дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с земельными участками, предусмотренные гражданским законодательством и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, к которым относятся аренда, купля-продажа, дарение, сдача в залог.

В целях анализа земельного рынка и определения интенсивности оборота земельных участков на территории Пензенской области приведем некоторые официальные данные.

За 2009 год в целом по области органами государственной власти и местного самоуправления было продано в собственность 4461 земельных участков на общей площади 20071,414 га. Цена земельного участка зависит от местоположения и категории земель колеблется от 0,01 руб. за 1 кв. м до 851,08 руб. за 1 кв. м [22].

В населенных пунктах продано гражданам земельных участков на площади 1002,639 га, совершено 4054 сделок. Из всех сделок продано на торгах гражданам 157,437 га - 153 сделки, юридическим лицам 13,026 га - 8 сделок.

В среднем в населенных пунктах стоимость земельных участков, проданных органами местного самоуправления гражданам для индивидуального жилищного строительства составила 11,0 руб. за 1 кв.м, личного подсобного хозяйства, садоводства - 4,355 руб. за 1 кв. м, для использования в категории земель промышленности - 9,038 руб. за 1 кв. м.

За 2009 год в целом по области арендовано государственных и муниципальных земель на площади 418655,741 га, количество арендаторов 17118. Арендная плата земельного участка зависит от категории земель и вида разрешенного использования.

В населенных пунктах арендовано земельных участков на площади 6762,487 га, количество арендаторов - 15527 [22].

Данные по сделкам с землями граждан и юридических лиц (продажа, дарение, наследование, залог) говорят о том, что в 2009 году на территории Пензенской области зарегистрировано 3047 сделок по дарению земельных участков площадью 7451,258 га.

Количество сделок залога земельных участков - всего 2113 площадью 241972,371 га, Граждане совершили 730 сделок залога земельных участков площадью 19355,665 га. Юридические лица совершили 1383 сделок залога земельных участков площадью 222616,706 га.

Аренда земельных участков одна из динамично развивающихся форм использования земель, вносящая весомый вклад в экономику муниципальных образований и субъектов Российской Федерации. Тенденция развития прослеживается через динамику вовлечения в аренду земель различных категорий. Использование земельных участков на условиях аренды, можно проанализировать на конкретных цифрах за определенный временной период.

Официальная статистика приведена в ежегодных докладах Роснедвижимости (Росреестра) о состоянии и использовании земель выраженная в количестве договоров и площадей земельных участков, находящихся в аренде. Сведения о земельных участках предоставленные в аренду субъектом Российской Федерации, в частности Пензенской области, содержаться в ежегодных отчетах Департамента управления имуществом Пензенской области.

Далее рассмотрим виды сделок за 2010 год и их количественные показатели.

В течение 2010 года в целом по Пензенской области органами государственной власти и местного самоуправления было продано в собственность 4571 земельных участков на общей площади 15217,364 га.

Цена земельного участка зависит от местоположения и категории земель и колеблется от 0,24 руб. за 1 кв.м до 979,96 руб. за 1 кв.м [23].

В населенных пунктах продано гражданам земельных участков на площади 660,103 га, совершено 4424 сделки, в том числе для индивидуального жилищного строительства 1382 сделки на площади 136,611 га, для личного подсобного хозяйства, садоводства - 1399 сделок на площади 221,41 га, для других целей - 1447 сделок на площади 126,166 га. Юридическими лицами для использования в целях промышленности и иного специального назначения совершено 67 сделок на площади 59,93 га, для других целей - 91 сделка на площади 46,045 га. Из всех сделок продано на торгах гражданам 38,274 га - 238 сделок, юридическим лицам 25,34 га - 12 сделок.

В среднем в населенных пунктах стоимость земельных участков, проданных органами местного самоуправления гражданам для индивидуального жилищного строительства составила 33,523 руб. за 1 кв.м, личного подсобного хозяйства, садоводства - 5,373 руб. за 1 кв. м, для использования в других целях - 476,45 руб. за 1 кв. м.

Анализируя сделки по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных земель, получены данные, что за 2010 год в целом по области арендовано государственных и муниципальных земель на площади 480573,531 га, количество арендаторов 18955. Арендная плата земельного участка зависит от категории земель и вида разрешенного использования и колеблется от 0,003 руб. за 1 кв.м до 58,102 руб. за 1 кв.м.

В населенных пунктах арендовано земельных участков на площади 20577,744 га, количество арендаторов - 16500.

Вне населенных пунктов арендовано земельных участков на площади 459995,786 га, количество арендаторов - 2455.

Рассмотрены сделки с землями граждан и юридических лиц (продажа, дарение, наследование, залог). В 2010 году на территории Пензенской области зарегистрировано 12090 сделок купли-продажи земельных участков общей площадью 281695,469 га, в т.ч.: с землями населенных пунктов - 7697 сделок общей площадью 1859,589 га.

Зарегистрировано 2795 договоров дарения земельных участков площадью 8202,811 га, в т.ч.: с землями населенных пунктов - 2512 сделок общей площадью 612,992 га [23].

Зарегистрировано 5193 прав на земельные участки перешедшие в порядке наследования площадью 2443,94 га.

Количество сделок залога земельных участков - всего 1752 - площадь 305833,405 га.

Граждане совершили 697 сделок залога, площадь 39374,35 га. Юридические лица совершили 1055 сделок залога, площадь 266459,055 га.

Имеющиеся данные свидетельствуют, что в Пензенской области в 2010 году произошло определенное увеличение численности всех заключенных договоров с 17118 сделки до 18955. Общая площадь сданных в аренду земельных участков так же имеет рост с 418 655,741 га до 480 573,531 га.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что удельная средняя площадь арендуемого земельного участка увеличивается, а предварительные данные за 2010 год подтверждают эту тенденцию.

За 2009 год количество всех договоров аренды составило 17118 арендаторов, а в 2010 году 18955 арендаторов [22].

Для примера возьмем две группы договоров аренды земельных участков. Первая группа заключенных договоров на земельные участки под объекты торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания населения, а вторая группа договоров земельных участков, сданная в аренду из

земель сельскохозяйственного назначения.

Таблица 9 Анализ сделок по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных земель в г. Пенза

Виды земельных участков, переданных в аренду	Площадь, га
	2009	2010
земельные участки под объекты торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания населения	131, 615	127,106

Количество арендаторов земель I группы в 2009 году - 772, в 2010 году 711.

Арендная плата земель I группы составила 55,98 руб/кв.м в 2009 году, 58,1 руб/кв.м в 2010 году (Приложение Г, Д).

Договора первой группы заключены на земельные участки на землях населенных пунктов, где арендная плата существенно выше, чем на землях сельскохозяйственного назначения. Поэтому суммарный объем платежей составил на землях населенных пунктов в 2009 году - 73,7 млн. рублей, в 2010 году - 73,8 млн. рублей; на землях сельскохозяйственного назначения в 2009 году -32,8 млн. рублей, в 2010 году -9,6 млн. рублей.

Площади земельных участков под объекты торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания населения изменились не существенно, снижение договоров не значительно отразилось на площади арендуемых земельных участков. Число лиц взявших землю в аренду на землях населенных пунктов снизилось на 0,012%. Площади земельных участков, сданных в аренду из земель сельскохозяйственного назначения, увеличились в 90 раз, а количество арендаторов выросли на 20 единиц.

Из выше изложенного следует, что в Пензенской области аренда земельных участков на землях населенных пунктов имеет тенденцию к снижению, что может отрицательно отразиться в дальнейшем на общей экономической ситуации в связи с уменьшением поступлений в соответствующие бюджеты.

Мы полагаем, что муниципальные образования и правительство области должно выработать концепцию развития арендных отношений в регионе и определить стимулирующие факторы, которые позволили бы заинтересовать как потенциальных арендаторов, так и собственников земли в лице муниципальных образований и субъектов, и вовлечь в арендный оборот незанятые земельные участки. Что особенно важно для земель сельскохозяйственного назначения, которые при неиспользовании ежегодно теряют плодородие, и тем самым обесцениваются.

Далее рассмотрим виды сделок (продажа, дарение, наследование, залог) на 2009 и 2010 года и их количественные показатели (Приложение Е).

Полная информация официальных источников отсутствует по подобного рода сделкам с земельными участками. Возникает необходимость поиска источников другого рода в агентствах по недвижимости, риэлторских службах, в банках, у нотариусов и т.п. Это требует значительных затрат времени с одной стороны и кроме того эти данные имеют большую погрешность. Однако мы полагаем, что изучение сведений также необходимо, поскольку при большом объеме статистики можно попытаться выявить имеющиеся тенденции.

Можно только определенно отметить, что наибольший объем из общего объема сделок с земельными участками, примерно 90%, приходится на аренду государственных и муниципальный земель. Что говорит об аренде как одной из развивающихся форм использования земельных участков и имущества. Такая динамика позволяет говорить об аренде как о системном источнике дохода местного бюджета, так как соотношение доходов от продажи земельных участков и доходов в виде арендной платы будет существенно различаться в пользу аренды. Аренда в системе оборота земельных участков становится альтернативой по отношению к приобретению участков в собственность.

3.2 Анализ вторичного рынка земельных участков г. Пенза под индивидуальное строительство жилых домов и коммерческого строительства

Наиболее широко, по сравнению с другими категориями земель, в г. Пензе в продаже представлены земли под ИЖС. Цены на них можно считать уже сформировавшимися и поддающимися статистической обработке.

Рыночная стоимость земельных участков под индивидуальную жилую застройку в таких районах как Заря, Север, пос. ЗИФ, Кривозерье, Камыши-Хвощи колеблется в пределах от 350-1000 руб. за 1 кв.м. (35 000 - 100 000 руб. за 1 сот) Минимальное предложение по проезду Буслаева, в районе с/х Заря, площадью 11 соток., по 363 рубля за 1 кв.м. Максимальное предложение - земельный участок в Кривозерье, площадью 1000 кв.м. по 1050 рублей за 1 кв.м., наиболее часто встречаемые предложения по 500-550 руб за 1 кв.м.

В таких районах как Окружная, Шуист, Терновка, Барковка земельные участки под строительство индивидуального жилого дома продаются по 350 - 2100 за 1 кв.м. (35 000 - 210 000 руб. за 1 сот). Минимальное предложение - земельный участок в районе Барковки площадью 800 кв.м. по 350 рублей за 1 кв.м. и максимальное предложение земельный участок в районе Барковки, площадью 2000 кв.м. по 2100 рублей за 1 кв.м. Наиболее часто встречаемые предложения в данных районах 1000-1500 рублей за 1 кв.м.

В престижных районах Ахуны, Арбеково, Бугровка, Автодром, Центр, Детская железная дорога, Сосновка, Междуречье стоимость земельных участков может варьироваться от 600 до 6000 рублей. за 1 кв.м (60 000 - 600 000 руб. за 1 сот). Минимальное предложение - земельный участок по ул. Правды в районе Бугровки, площадью 1600 кв.м., по 688 рублей за 1 кв.м. Максимальное предложение - земельный участок в районе Бугровки по ул. Тимирязева, площадью 18 соток, стоимость 1 кв.м. составляет 5 555 рублей. Наиболее встречаемые сделки и предложения в этих районах по 1500-2000 рублей за 1 кв.м.

Кроме того, в центральной части города и на первых линиях главных улиц города продаются земельные участки с фактическим использованием - размещение индивидуального жилого дома, но с разрешением на перевод данных земельных участков для размещения на них коммерческих объектов: магазинов, офисов. Такие земельные участки располагаются на первой линии главных улиц города, таких как ул. Володарского, ул. Пушкина, ул. Суворова и на других главных улицах города. В среднем стоимость продажи данных земельных участков варьируется от 5 000 до 12 000 рублей за 1 кв.м. Стоимость земельного участка в центре города со всеми коммуникациями может достигать и 25 000 рублей за 1 кв.м. На данный момент в продаже имеется земельный участок под ИЖС по ул. Суворова, площадью 9 соток с возможностью перевода под коммерческую застройку. Стоимость такого участка составляет 22 000 000 рублей, что составляет 24 444 рублей за 1 кв.м. Стоимость перевода земельного участка из одной категории в другую колеблется в пределах от 70 000 рублей до 300 000 рублей и зависит от множества параметров: начиная от площади земельного участка до разрешения размещения коммерческого здания в данном районе (согласование ген.плана города).

Размер земельных участков под жилищное строительство колеблется от 6 до 15 соток. Наиболее распространенная площадь продаваемых земельных участков 10-15 соток (Приложение Ж).

Рынок коммерческой земли можно разделить на три сегмента: земли под многоэтажное строительство, под промышленное и торгово-офисное строительство.

На вторичном рынке земли под многоэтажное строительство продаются достаточно редко, причем размах цен составляет от 2000 руб./кв.м. до 8800 руб./кв.м. (на ул. Революционная). Наиболее встречаемые предложения по 3000-5000 рублей за 1 кв.м. Главными факторами при формировании цены являются местоположение, линия и престижность района, условия подключения инженерных коммуникаций. В основном данные земли продаются муниципальными и федеральными властями с аукционов.

Земля под торгово-офисное строительство также имеет широкий размах значений. В среднем стоимость земли под торгово-офисное строительство составляет 5 000-12 000 за 1 кв.м. Причем цена в центральной части города может доходить до 35 000 за 1 кв.м.

Земля под промышленное строительство в меньшей степени востребована на рынке, чем торгово-офисная. Это связано с тем, что объемы промышленного строительства в г. Пензе низкие, основная часть предприятий располагается в зданиях советских годов постройки в традиционных промышленных районах «Терновки», «Севера», «Южной Поляны», «Заводского района», «Шуиста», «КПД». Стоимость выставленных на продажу земельных участков по данным информационно-аналитического портала недвижимости Пензенской области www.ssr58.ru колеблется от 150 до 3 500 руб. за 1 кв.м. Самым дешевым является предложение по продаже земельного участка под промышленное строительство в районе Севера (за базой Пенза-Рыба) по цене 157 рублей за 1кв.м. при значительно большой площади участка 350 соток). Самым дорогим предложением является земельный участок под промышленное строительство по цене 3 517 рублей за 1 кв.м. (площадь участка 6 255 кв.м. по ул. Терновского). В основной массе земли данной категории находятся на окраине города в промышленных зонах, и в среднем их стоимость составляет 1000 - 1500 рублей за 1 кв.м (Приложение З).