Земельный рынок г. Пенза

Количество предложении земельных участков на вторичном земельном рынке исследовалось в динамике. Длительность наблюдений и сбора данных о количестве предложений земельных участков составляет с 2011 года по I полугодие 2012 года (Приложение И ).

3.3 Экспертный опрос и прогноз развития земельного рынка г.Пенза на краткосрочную перспективу

Существо экспертных методов состоит в том, что специалисты высказывают свое мнение о наиболее важных для заказчика проблемах, возможных с точки зрения имеющихся ресурсов направлениях и преодоления и возникающих при этом целях, о наиболее оптимальных способах их достижения. Кроме того, оцениваются факторы, которые могут повлиять на процессы достижения целей, а также вероятном времени, которое на это потребуется. Информация, полученная от экспертов, обрабатывается с помощью специальных логических и математических приемов и процедур, преобразовывается в форму, удобную для содержательного анализа и принятия решения.

Экспертные методы основываются на многократно подтвержденной во всех областях науки и практики возможности предвидения будущих состояний исследуемых процессов, т.е. того, чего ещё нет, но с большой вероятностью может возникнуть.

Метод экспертной оценки - получение информации путем проведения экспертного опроса. Результаты проведенного экспертного опроса представлены ниже.

Целью исследования явилось изучение социально-экономических особенностей земельного рынка г. Пензы, была определена оценка земельной реформы в Российской Федерации и влияние сложившейся системы

земельных отношений на становление земельного рынка в г.Пенза, выявлена степень доступности земельных участков, получили экспертную оценку состояния земельного рынка Пензенской области.

Было опрошено 30 экспертов. В результате обобщения полученных данных удалось выяснить, что 40 % опрошенных оценили реализацию земельной реформы в Российской Федерации положительно, 20 % - отрицательно, и 40 % воздержались от ответа.

Далее рассматривался вопрос о влиянии сложившейся в Российской Федерации системе земельных отношений на становление земельного рынка, в частности г. Пензе. Ответы разделились следующим образом:

А) позволяет вовлечь в оборот большее количество земельных участков 47 %,

Б) не даёт развиваться земельному рынку - 30 %,

В) затрудняюсь ответить - 20 %;

3 % опрошенных экспертов воздержались от ответов.

Рисунок 11 - Распределение ответов на вопрос № 5 анкеты

По результатам ответов на вопрос о степени доступности земельных участков для покупки, большинство опрошенных считают, что земельные участки доступны только категориям физических юридических лиц, имеющим высокий доход (87 %). (Вопрос №6)

Так же, по мнению большинства (80%) опрошенных выявили, что инвестиции в земельную собственность являются на сегодняшний день «гарантом» сохранения и приумножения средств. (Вопрос №7)

20 % экспертов, что земельный рынок Пензенской области достаточно развит, 60 % экспертов считают, что земельный рынок находится на стадии зарождения и не развивается. (Вопрос №8)

На вопрос о необходимости принятия, каких законодательных мер для повышения оборотоспособности земельных участков и для развития земельного рынка в г. Пензе мнения экспертов распределились следующим образом: 57 % экспертов считают, что необходимо внесение изменений в Российское законодательство, 30 % экспертов - необходимо внесение изменений в региональную политику, и 13 % воздержались от ответа. (Вопрос №9)

В одном из вопросов мы предложили экспертам опроса оценить сегодняшний уровень проведения аукционов по продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Получен следующий результат: 30 % оценивают положительно, т.е. данный уровень обеспечивает равный доступ и равные условия для всех участников рынка; 67 % опрошенных имею противоположную точку зрения и считают, что уровень проведения аукционов неудовлетворительный, т.к. процедура проведения аукциона нуждается в доработке, 3 % воздержались от ответа. ( Вопрос № 10)

Большинство опрошенных уверенны, что передача большей части земель в частную собственность не повлияет на повышение эффективности использования земель. (Вопрос №11)

На вопрос о направлениях в сфере земельных отношений следовало выбрать наиболее приоритетные направления. Результаты ответов отображены на схеме

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 12 - распределение ответов на вопрос № 12

43 % экспертов, согласны с тем, что любые искусственные ограничения на рынке земли уменьшают количество покупателей, но и некоторые ограничения должны быть, т.к. они обеспечивают сохранность земли как природного ресурса, а 37% экспертов не согласны с этим, и 20 % воздержались от ответа . (Вопрос №13)

Эксперты определили наиболее важные рентообразующие факторы, влияющие на использование земельных ресурсов. Большинство таким фактором выявили различия в местонахождении земельных участков, на второе место определили фактор - это «различия в плодородии земель», и третье место занял фактор - «различия в эффективности дополнительных вложений». (Вопрос №14)

В данном вопросе №15 необходимо было определить факторы, влияющие на стоимость оцениваемого земельного участка в иерархической последовательности, т.е. от наиболее важного фактора к менее важному. Результат ответов на этот вопрос представлен на схеме

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 13 - распределение ответов на вопрос № 15

Рынок земли предоставляется частному инвестору не меньше возможностей заработать, чем рынок жилья. И в вопросе № 17 мы попросили участников исследования определить как, по их мнению, преумножить капитал за счёт «земельных» вложений. 43 % экспертов считают, что преумножить свой капитал можно с помощью покупки участка с домом на ранних этапах строительства и затем перепродать его по более высокой цене, 37 % считают, что преумножить свой капитал можно с помощью покупки земли без подряда, т.е. приобрести участок в организованном коттеджном районе и затем на нем на собственные средства строить дом, который впоследствии реализуется по более высокой стоимости, и 20 % считают, что преумножить свой капитал можно с помощью прямых спекулятивных инвестиций, т.е. приобретение земельного участка с целью перепродажи по более высокой цене.

В вопросе № 18 анкеты мы спрашивали про необходимости решения каких задач, стоящими перед муниципалитетом, будут способствовать совершенствованию земельно-имущественных отношений.

40 % экспертов считают, что внедрение электронного документооборота в процесс предоставления муниципальных услуг в сфере земельно-имущественных отношений, и уменьшение доли городской земли, занятой неэффективными и экологически-вредными промобъектами будут способствовать совершенствованию земельно-имущественных отношений.

27 % экспертов считают, что именно повышение имущественных доходов местных бюджетов будут способствовать совершенствованию земельно-имущественных отношений.

И 33 % экспертов считают, что совершенствованию земельно-имущественных отношений будет способствовать упрощение процедуры оформления земельного участка.

Были заданны вопросы классификационного характера, куда относились вопросы о сфере профессиональной деятельности и о стаже работы в данной сфере, возрасте. Подведя итоги исследования, удалось выяснить, что большинство участников исследования возрастом от 25 лет и старше 50 лет. Профессиональный стаж находится в рамках от 1,5 года и более 20 лет.

На основе результатов проведения социологического исследования и анализа полученных данных, предлагаем прогноз развития земельного рынка на краткосрочную перспективу. Земельный рынок г.Пенза находится на стадии зарождения. Процесс становления будет плавным и постепенным.

Вероятно появление большого количества земельных участков на рынке земли, за счёт земельных активов, находящихся у банков в качестве залогового имущества, которое данные финансовые учреждения пока не спешат выводить на рынок.

Немаловажную роль сыграют планируемые изменения в законодательстве, а также политические и экономические факторы, изменения в налоговом и земельном законодательстве. Эксперты опроса сходятся на мнении, что цены на земельные участки в черте города Пензы и спрос растет постоянно, а предложение, как известно, увеличиваться не может. Развитие земельного комплекса делает этот сегмент рынка наиболее популярным и выгодным объектом для крупных инвестиций. По мнению многих экспертов, вложения в землю по-прежнему сохраняют свою привлекательность. В условиях нестабильной экономической ситуации они могут оказаться возможностью сохранить средства. Однако, учитывая, что рынок пополнился участками различного качества, инвестору необходимо взвешенно подходить к приобретению надела, что, впрочем, справедливо при любой рыночной ситуации. Все больше предпринимателей вкладывают деньги в то, что всегда будет дефицитом и никогда не подешевеет, являясь ограниченным и конечным ресурсом - земельным участком.

Приоритетными направлениями в сфере земельных отношений являются: обеспечение государственного регулирования земельных отношений, реализация прав жителей области на землю, разумное сочетание интересов области, муниципальных образований и иных участников земельных отношений при принятии решений по таким вопросам. Но в настоящее время земельные участки

доступны только категориям физических и юридических лиц, имеющих высокий доход. Передача большей части земель в частную собственность повысит эффективность использования земель.

Тенденции:

- Увеличение предложения ликвидных земельных участков в г.Пенза и за ее пределами за счет спешной продажи активов собственниками, обремененными требующими погашения кредитами.

- Увеличение количества потенциальных покупателей, интересующихся возможностью инвестиционных приобретений на земельном рынке.

- Более гибкий подход собственников в переговорах при продаже земельных активов.

- Завершение периода бурного роста цен на земельные участки, снижение стоимости низколиквидных земельных активов.

- Земельный рынок Пензенской области в последнее время пополняется за счет участков, прилегающих к населенным пунктам, переходящих в результате утверждения границ этих пунктов в категорию "земли поселений".

Прогноз:

Развитие земельного рынка в большой степени зависит от финансового состояния его участников, будущего которого в настоящее время весьма туманно. Увеличится ли число компаний, вынужденных расставаться со своими земельными активами, уменьшится ли количество инвесторов, имеющих возможность и желание их приобрести, появятся ли желающие реализовывать девелоперские проекты, для которых им понадобится земля, - от ответов на эти и другие вопросы будет зависеть активность и ценообразование на рынке земельных участков.

4. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА Г.ПЕНЗЫ

В России в девятнадцатом веке земельные отношения развивались довольно ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные, так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так, например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного её использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

Земельные отношения в России на протяжении всей ее истории являлись важнейшим элементом жизни общества, основой социально - экономического развития и стабильности, приоритетным направлением политики государства. Необходимо отметить, что и в дореволюционной России, и при советском режиме, и на современном этапе развития нашего государства эта проблема всегда оставалась одной из наиболее сложных и острых в отношениях между личностью, обществом и государством. Общая тенденция свидетельствует о том, что на любом историческом этапе земельные преобразования, реформы всегда проходили в сложной социальной обстановке, вызывали раскол в обществе и серьезное сопротивление их проведению со стороны определенных социальных и политических сил и далеко не всегда приводили к положительным результатам (достаточно вспомнить аграрные реформы П.А. Столыпина, на советском этапе - раскулачивание и коллективизацию). В настоящее время наблюдается обратная тенденция: стремление государства вернуть человеку землю под законодательную гарантию права частной собственности на нее и тем самым достичь оздоровления социально - экономической ситуации в государстве. Исторический опыт свидетельствует о необходимости четкого и осторожного подхода к правовому регулированию земельных отношений, исключая непоследовательность и спешку в принятии законодательных актов, которые могут привести к крайне негативным последствиям.

Рассмотрим нормативно-правовые, регулирующие земельный рынок и земельные отношения в городе Пензе.

Одним из таких документов является Конституция Российской Федерации, которая была принята 12.12.1993 года. В ст. 9 Конституция РФ закрепила, что земля и иные природные ресурсы охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на данной территории [3]. Земля - невосполнимый и бесценный природный ресурс, от которого во многом зависит жизнь и благополучие всего человечества. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются для государства обязанностью, и государственная защита прав и свобод человека и гражданина в РФ гарантируется. Также ст. 46 Конституции РФ определяет, что каждому человеку гарантируется судебная защита его прав и свобод. В развитие этих положений Конституции в Земельном Кодексе Российской Федерации законодательство предусмотрело нормы, которые регулируют отношения, связанные с защитой прав на землю и рассмотрением земельных споров [2].

Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки, включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением ограничений и иных условий, установленных законом и договорами. Данное право закреплено в Конституции Российской Федерации (ч.1 ст.36.), в Гражданском Кодексе РФ (п.3 ст.129, п.3 ст.209) [3,1].

В состав нормативно-правовой базы, регулирующей земельные отношения, входит Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ. Статья 1 Кодекса устанавливает принципы разграничения норм гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земли и государственного регулирования ее приватизации.

Земельный Кодекс РФ даёт чёткое определение землям населенных пунктов в ч.1 ст.83: «Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов». А в ст. 85 ЗК РФ называется «состав земель населенных пунктов и зонирование территорий» [2].

В п. 1 ст. 3 ЗК РФ четко определено, какие отношения являются предметом регулирования земельного законодательства, т.е. фактически дал определение земельным отношениям (которые в соответствии с этой нормой являются отношениями по использованию и охране земли в РФ) как основе жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

В ЗК РСФСР понятие земельных отношений не было определено, что создавало некоторые трудности в правоприменительной практике в связи с разграничением предмета регулирования земельного законодательства и смежных отраслей права. Теперь же данный пробел восполнен. Особое внимание следует обратить на ст. 6 ЗК РФ. В ней впервые четко определено, что является объектом земельных отношений.

Итак, в соответствии с п. 1 ст.6 ЗК РФ "объектами земельных отношений являются: а) земля как природный объект и природный ресурс; б) земельные участки; в) части земельных участков". В ст.11.1 ЗК РФ дается определение земельного участка как объекта земельных отношений: "Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки".

Статья 5 ЗК РФ регулирует участников земельных отношений, в соответствии с п.1 данной статьи «участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования». А согласно п.2 этой же статьи «права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами» [2].

Вопрос разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований регулирует Федеральный закон от 17 июля 2001 года № 101 « О разграничении государственной собственности на землю» [10].

Вопросы, связанные с собственностью на землю, регулирует глава 3 ЗК РФ. Так статья 28 настоящего Кодекса регулирует приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и гласит: «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации».

Осуществление деятельности, связанной с земельными отношениями, в части применения положений данного закона регулирующих отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, соблюдение порядка ведения государственного кадастра недвижимости и предоставления сведений из государственного кадастра недвижимости регулирует Федеральный закон от 24.07.2007 № 221 « О государственном кадастре недвижимости» [ 5].

Федеральный Закон N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в с п.1 ст.12 определяет что, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав [6].

Федеральный Закон Российской Федерации от 11.10.1991г. №1738-1 «О плате за землю» регулирует вопрос цены на землю. Согласно ст.25 настоящего Закона нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости [9].

Регулирование земельных отношений, на уровне субъектов Российской Федерации, опирается на Закон Пензенской области от 7 апреля 2003 года N 461-ЗПО «О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области» Главной своей целю закона является реализацию полномочий Пензенской области как субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленных Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и иными федеральными законами [12].

Настоящий закон контролирует участниками отношений, регулируемых настоящим Законом, которыми являются граждане, юридические лица, Пензенская область, органы государственной власти Пензенской области, муниципальные образования, находящиеся на территории Пензенской области.

П.6 ст.11 настоящего закона Пензенской области регулирует порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Пензенской области, и за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются Правительством Пензенской области.

В соответствии с данным законом установлены цены при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности:

· 2,5 % кадастровой стоимости земельных участков - для:

- коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

- коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных ли снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

- граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного Кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Для иных лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

· 10-кратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в населенных пунктах с численностью от 500 тысяч до 3 миллионов человек;

· 5-кратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек, а также пределами границ населенных пунктов [12].

В Решении Пензенской Городской Думы от 22 февраля 2002 г. N 228/15 "О внесении изменений в решение Пензенской Городской Думы от 26.02.99 Г. N 310/28 "О плате за землю в городе Пензе" устанавливается коэффициенты к базовой ставке арендной платы за землю в г. Пензе: до 1 года - 3,5; от 1 года до 2 лет - 5; от 2 лет до 3 лет - 7; свыше 3 лет - 10; для проектирования и строительства жилых домов, в том числе индивидуальных и кооперативных, при превышении нормативного срока проектирования и строительства [16].

Пензенской Городской Думой 31 октября 2008 г. было принято Положения "О порядке оформления документов и принятия решений о предоставлении земельных участков, находящихся в ведении органов местного самоуправления города Пензы, гражданам и юридическим лицам" N 1096-50/4 [13]. Настоящее Положение определяет процедуру приема органами местного самоуправления от заинтересованных лиц заявлений и иных документов, необходимых для предоставления в собственность, аренду или пользование земельных участков, находящихся в ведении органов местного самоуправления города Пензы, рассмотрения данными органами поступивших документов, их согласования и принятия решений о предоставлении земельных участков либо об отказе в таком предоставлении в соответствии с Земельным кодексом РФ, а также иными нормативными правовыми актами, регулирующими земельные правоотношения. При продаже земельных участков в соответствии с настоящим Положением оплата производится через органы федерального казначейства и распределяется в бюджеты различных уровней по нормативам в соответствии с действующим законодательством.

Согласно Уставу города Пензы, принятому Решением Пензенской городской Думы, от 30 июня 2005 г. № 130-12/4 город Пенза является единым муниципальным образованием. Местное самоуправление в городе Пензе осуществляется в пределах границ территории города Пензы, которые устанавливаются и изменяются в соответствии с действующим законодательством. Земля в пределах городской черты, находящаяся в ведении органов местного самоуправления, используется в порядке, установленном городской Думой в соответствии с действующим законодательством (ст.3) [17].

Эффект от организованного земельного рынка выражается не только и не столько в получении средств от продаж земли (начавшегося с продаж земельных участков государством), земельного налога, сдачи ее в аренду и других земельных операций, но прежде всего как от инструмента, способствующего переходу земли в руки субъектов, эффективного оборота и использования капитала. Все эти обстоятельства заставляют активно вмешиваться в земельные отношения гражданскому законодательству и прежде всего Гражданскому кодексу РФ, уже занявшему важное место в регулировании земельных отношений.

Только совместное применение земельного и гражданского законодательств в рыночных условиях позволит в полной мере соблюсти интересы и собственника земли, и государства. Но за годы социально-экономических преобразований, сопровождающихся бесконечными административным реформированием, в системе исполнительной власти не создан орган ответственный за учет, контроль и использованием земельных ресурсов.

В условиях отсутствия полноценного земельного законодательства, регулирующего на федеральном уровне развитие земельных отношений в процессе становления рыночной экономики, субъекты Российской Федерации, не дожидаясь решения правовых проблем со стороны центра, занимаются разработкой региональных законов, необходимость принятия которых диктуется самой жизнью. Так, Пензенской городской думой был принят закон «О плате за землю» позволивший упорядочить земельные отношения на уровне субъекта Российской Федерации.

Вопросы земельных отношений нашли отражение в принятых Законодательным Собранием законов Пензенской области в части внесения изменений в Закон Пензенской области «О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области». На протяжении года более пяти раз вносились изменения в указанный Закон, которые коснулись отдельных положений по использованию земельных участков, земельных долей в праве общей собственности на земельные участки, установлению определенных параметров по размерам земельных участков и других положений. Особое внимание было уделено установлению норм выделения земельных участков для индивидуального строительства для многодетных семей.

Проводилась работа по мониторингу как областного, так и федерального законодательства в сфере земельных отношений. Такой мониторинг позволил провести оценку реализации норм законодательства, внести соответствующие отдельные предложения. Так, в июне 2011 года были изучены, проработаны действующие на территории области цены по проведению работ по межеванию земельных участков под огородами, дачами, гаражами. Все это нашло отражение в Законе Пензенской области «О внесении изменений в статью 1 Закона Пензенской области «О предельных максимальных ценах работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства» [11].

Для решения проблем обеспечения преобразований в Российской Федерации и ее субъектах, рационального пользования землями необходима разработка законодательных документов, отвечающих современным требованиям, в том числе и Земельного кодекса РФ.

Практика свидетельствует, что невозможно успешное решение проблем земельных преобразований без соответствующей системы государственных органов управления в области регулирования земельных отношений.

В развитии нормативно-правовой базы рынка земли можно выделить два основных направления: разработка основ федеральной политики в сфере использования и охраны земель; разработка на этих основах пакета законодательных и иных правовых актов.

Принятие федерального закона о разграничении земель, находящихся в государственной собственности, позволит кроме закрепления критериев отнесения земель к федеральной собственности, собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности, определить порядок, в соответствии с которым и будет проводиться фактическое выделение земель и формирование объектов собственности, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам, муниципальным образованиям.

Одна из главных задач заключается в решении вопросов надлежащего правового регулирования земельных правоотношений. Это, прежде всего разработка и принятие таких законодательных актов, которые устанавливали бы единые принципы федеральной политики в сфере использования и охраны земель, обеспечивали развитие земельного законодательства на базе конституционных положений и норм Гражданского кодекса РФ, государственный контроль за использованием и охраной земель.

5. ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ Г.ПЕНЗА

5.1 Требования нормативно-правовых документов по вопросу состояния городских земель и окружающей среды

Конституционная обязанность граждан - сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам конкретизируется в законах, кроме того, содержат в себе множество растолковывающих и уточняющих норм.

Обязанность сохранять природу и окружающую природную среду тесно связана с правом на благоприятную окружающую среду.

В Конституции РФ говорится, что каждый имеет право на благополучную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением [3].

В данном случае лица, обладающие правом на благоприятную окружающую среду, должны, в свою очередь, сохранять ее от вредных воздействий.

Соответственно, обязанность сохранять природу и окружающую среду, в том числе и земельные ресурсы, связана с правом этих субъектов требовать от других исполнения указанных обязанностей.

Право граждан на благоприятную среду обитания обеспечивается планированием и нормированием качества окружающей среды, мерами по предотвращению экологически вредной деятельности и оздоровлению окружающей среды, предупреждению и ликвидации последствий аварий, катастроф, стихийных бедствий, социальным и государственным страхованием граждан, образованием государственных и общественных, резервных и иных фондов помощи, организацией медицинского обслуживания населения, государственным контролем за состоянием окружающей среды, водными, земельными ресурсами, и соблюдением природоохранительного законодательства.

В данном нормативном документе отмечено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Вышесказанное подчеркивает значение природных ресурсов как достояния всего общества. К природным ресурсам традиционно относят: землю, недра, леса, воды, воздушное пространство, растительный и животный мир. Особое выделение в Конституции РФ природных ресурсов имеет свои экономические и исторические причины.

В одной из статей Конституции РФ сказано, что каждый обязан сохранять природу и окружающую среду, бережно относится к природным ресурсам.

Соблюдение этих обязанностей, позволит не только сохранить природные ресурсы, в том числе и земельные, но и улучшить их качество.

Отдельно хочется выделить Федеральный Закон «Об охране окружающей среды» №7-ФЗ от 10 января 2002 года.

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы государственной политики в области охраны окружающей среды, обеспечивающие сбалансированное решение социально-экономических задач, сохранение благоприятной окружающей среды, биологического разнообразия и природных ресурсов в целях удовлетворения потребностей нынешнего и будущих поколений, укрепления правопорядка в области охраны окружающей среды и обеспечения экологической безопасности.

Федеральный закон регулирует отношения в сфере взаимодействия общества и природы, возникающие при осуществлении хозяйственной и иной деятельности, связанной с воздействием на природную среду как важнейшую составляющую окружающей среды, являющуюся основой жизни на Земле, в пределах территории Российской Федерации [8].

Основными принципами охраны окружающей среды является хозяйственная и иная деятельность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц.

Данная деятельность оказывающая воздействие на окружающую среду, должна осуществляться на основе следующих принципов:

-соблюдение права человека на благоприятную окружающую среду;

-обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;

-научно обоснованное сочетание экологических, экономических и социальных интересов человека, общества и государства в целях обеспечения устойчивого развития и благоприятной окружающей среды;

-охрана, воспроизводство и рациональное использование природных ресурсов как необходимые условия обеспечения благоприятной окружающей среды и экологической безопасности;

-ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятной окружающей среды и экологической безопасности на соответствующих территориях;

-платность природопользования и возмещение вреда окружающей среде;

-обязательность проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации проверки проектов и иной документации, обосновывающих хозяйственную и иную деятельность, которая может оказать негативное воздействие на окружающую среду, создать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан, на соответствие требованиям технических регламентов в области охраны окружающей среды;

-учет природных и социально-экономических особенностей территорий при планировании и осуществлении хозяйственной и иной деятельности;

-обязательность участия в деятельности по охране окружающей среды органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, общественных и иных некоммерческих объединений, юридических и физических лиц [8].

Соблюдение требований данного закона исключит возможность негативного влияния взаимодействия общества и природы, предотвратит неблагоприятное воздействие при осуществлении хозяйственной и иной деятельности на земельные территории, в том числе на земли в границе населенных пунктов.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам [2] .

Хочу отметить, что земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

Главными целями охраны земель являются - это предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности; и обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

В целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по:

1) сохранению почв и их плодородия;

2) защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель;

3) защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений и продукции растительного происхождения от вредных организмов (растений или животных, болезнетворных организмов, способных при определенных условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным растениям);

4) ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;

5) сохранению достигнутого уровня мелиорации;

6) рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;

7) сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.

Так же в целях охраны земель разрабатываются федеральные, региональные и местные программы охраны земель, включающие в себя перечень обязательных мероприятий по охране земель с учетом особенностей хозяйственной деятельности, природных и других условий.

Оценка состояния земель и эффективности предусмотренных мероприятий по охране земель проводится с учетом экологической экспертизы, установленных законодательством санитарно-гигиенических и иных норм и требований.

1. Внедрение новых технологий, осуществление программ мелиорации земель и повышения плодородия почв запрещаются в случае их несоответствия предусмотренным законодательством экологическим, санитарно-гигиеническим и иным требованиям.

2. При проведении связанных с нарушением почвенного слоя строительных работ и работ по добыче полезных ископаемых плодородный слой почвы снимается и используется для улучшения малопродуктивных земель.

3. В целях повышения заинтересованности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков в сохранении и восстановлении плодородия почв, защите земель от негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности может осуществляться экономическое стимулирование охраны и использования земель в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах [7].

В данном разделе были рассмотрены требования нормативно-правовых документов, регулирующих охрану окружающей среды и природных ресурсов, конституционные обязанности сохранять природу и окружающую среду в Российской Федерации. Соблюдение таких требований нормативно-правовых документов в сфере охраны окружающей среды и земельных ресурсов позволит не только сохранить данные богатства нашей страны и нашего города Пензы, но и улучшить их состояние.

5.2 Выявление и анализ опасных и вредных факторов в черте г. Пенза

Пенза - город с мощным промышленным сектором, обеспеченный базовыми инфраструктурами (сетью автодорог, железнодорожным транспортом, сетями по передаче и распределению электро- и теплоэнергии, воды, телекоммуникационными сетями и проч.). Основы хозяйства, система расселения, производственная специализация сформировались в ходе индустриализации XX века.

Основные показатели качества жизни населения на территории города следующие: продолжительность жизни человека (ожидаемая при рождаемости и фактическая); состояние его здоровья, отклонение состояния его здоровья, отклонение состояния окружающей среды (ОС) от нормативов, уровень занятости, степень реализации прав человека.

В связи с развитием города, увеличивается количество предприятий, автотранспорта, то есть происходит индустриализация, так же застраиваются огромные территории, то есть происходит уменьшение растительности и зеленных насаждений, основного компонента биосферы, выполняющего базовые экологические функции. Основными причинами ухудшения и загрязнения ОС является антропогенное воздействие на все ее составляющие компоненты.

Рассмотрим процессы, оказывающие влияние на качественные характеристики земельных ресурсов.

Состояние земли характеризуется температурой, влажностью, физической структурой и химическим составом. Деятельность человека и функционирование растительного и животного мира могут улучшать и ухудшать показатели состояния земли [20].

Процессы, оказывающие снижающее влияние на качественные характеристики земель представлены на схеме (рис.14).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 14- Процессы, оказывающие снижающее влияние на качественные характеристики земель

Природные и антропогенные процессы между собой тесно связаны: накапливание техногенных воздействий вызывает природные изменения. По этой причине выделяют еще одну группу - природно-антропогенные. Антропогенное воздействие, т.е. характер воздействия человеческой деятельности на природную среду, может быть прямым и косвенным, как положительным, так и отрицательным. Соотношение этих воздействий зависит от природных условий и интенсивности самого воздействия. Например, умеренный полив культур способствует повышению урожайности, а чрезмерная водонасыщенность может привести к заболачиванию и вымоканию растений.

К косвенным относятся воздействия, происходящие в природе под влиянием человеческой деятельности, которые не были заранее предусмотрены и запланированы. Например, в ответ на химические обработки посевов, проводимые человеком, в мире отмечено появление более 400 видов насекомых, у которых сформировалась устойчивость к ядохимикатам. Эти воздействия наиболее ярко проявляются в сельскохозяйственном производстве.

Химизация (внесение химических удобрений) сельского хозяйства также занимает далеко не последнее место в ряду антропогенных факторов, воздействующих на почвы и на природную среду в целом. В результате интенсивного использования удобрений, в природной среде рассеивается ряд химически активных элементов, что приводит к нежелательным химическим реакциям, увеличению масштабов образования вредных веществ, их смыву и попаданию в водоемы.

Внесение удобрений и пестицидов нередко способствуют загрязнению почв и водных акваторий тяжелыми металлами и токсичными веществами, которые аккумулируются и в качестве растительной и животной пищи попадают в организм человека, вызывая тяжелое отравление.

На территории г. Пензы отсутствуют «промышленные гиганты», оказывающие влияние на загрязнение окружающей среды в региональных масштабах, но на территории города Пензы, расположены экологически неблагоприятные предприятия и крупные автомагистрали, наблюдаются негативные последствия воздействия этих предприятий на качество окружающей среды и земельные ресурсы города.

Наиболее мощными стационарными источниками загрязнения атмосферного воздуха являются предприятия энергетики (до 40% ежегодно), машиностроения (до 10%), промышленности стройматериалов (до 8%), пищевой (до 20%) и деревообрабатывающей промышленности.

На территории города расположены около 50 предприятий, из них: Фабрика Пианино; АО «Маяк»; Арматурный завод; ОАО Биосинтез; ЖБИ; Медсанчасть №2; Хладокомбинат; Пензагорстроймонтаж; Компрессорный завод; Часовой завод; Радиозавод; Стройдеталь №1; Жилстрой; ЗИФ; Пензатектильмаш; АООТ Пензапромстрой; троллейбусное депо №1 МП «Горэлектротранс»; ОАО Пензатяжпромарматура; Кирпичный завод №2 ; ПО Пензаэнергоремонт; ОАО Пензхиммаш; Хлебзавод №2; Метан; Тепличный комбинат; АО Коммонтаж; МПМК №3; Горзеленхоз; Горводоканал; Фабриа игрушек; Пенздизельмаш; Электромеханика; Пензмаш; Земстрой; Пензатоппром; Мясокомбинат; Автомедтехника; Дрожжевой завод; Ламповый завод; Хлебозавод №2.

Промышленные предприятия г. Пензы ежегодно выбрасывают в атмосферу более 50% от общего количества загрязняющих веществ по области.

Для предотвращения вредного воздействия промышленных предприятий создаются санитарно-защитные зоны. Санитарно-защитная зона (СЗЗ) - это территория, отделяющая предприятия, их отдельные здания и сооружения с технологическими процессами, являющимися источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, от жилой застройки, ландшафтно-рекреационной зоны, зоны отдыха, курорта.

Санитарно-защитная зона является обязательным элементом любого объекта, который является источником воздействия на среду обитания и здоровье человека. Размеры санитарно-защитной зоны принимаются в соответствии с санитарной классификацией предприятия: класс I - 1000 м; II класс - 500 м; III класс - 300 м; IV класс - 100 м; V класс - 50 м.

В г. Пензе имеются предприятия 2 - 5 классов (табл.10).

Таблица 10 Классификация предприятий, в зависимости от класса вредности с соответствующим размером СЗЗ

Предприятие	Класс объекта	Размер санитарно-защитной зоны, м
1	ЗИФ	II	500
2	ОАО Биосинтез
3	Очистные сооружения водоканала
4	Завод «Тяжпромарматура»	III	300
5	Компрессорный завод
6	Радиозавод
7	Завод «Электроприборов»	IV	100
8	Дрожжевой завод
9	Хлебозавод №4
10	Фабрика игрушек	V	50
11	Трикотажная фабрика
12	Завод шампанских вин

По результатам классификации промышленных предприятий, размеры СЗЗ у всех предприятий г. Пензы, соответствуют нормативным требованиям. Но недостатком является малое количество зеленых насаждений на территориях СЗЗ промышленных предприятий.

Например, на территории завода ЖБИ, завода фотозатворов, завода ЖБИ по ул. Дружбы, велозавода по ул. Ленина, на территории Гормолкомбината по ул. Кижеватова.

По территории города проходят автомагистрали и железные дороги, выбросы от автотранспорта в атмосферу, протечки бензина, мазута, и масел впитываются в дорожное покрытие и в саму землю, что влечет отрицательное воздействие на состояние земельных угодий города. Выбросы от автотранспорта зависят от типа двигателя, грузоподъемности, назначения, пробега, работы на холостом ходу и прогреве двигателя. А то, что на улицах Пензы и нашей области стало гораздо больше автотранспорта - совершенно очевидно. На территории гаражей для машин и автостоянок состояние прилегающей к ним территории неудовлетворительное. Размещение гаражей-стоянок ( Гаражные кооперативы (далее ГК ): ГК «Запрудный», ГК «Гранат», ГК «Южный», ГК «Север», ГК «Ладога», ГК «Терновский» и др.) для временного хранения автотранспорта необходимо осуществлять на основных городских магистралях вблизи остановок скоростного пассажирского транспорта, и необходимо переместить их за границу селитебной зоны. Например, в жилых микрорайонах города,

Неизгладимый ущерб земле оказывают автозаправочные станции (АЗС на Западной, АЗС на Беляева, АЗС «ЛУКОЙЛ», АЗС в Арбеково, АЗС на Шуисте и т.д.).

Автомагистрали, линии железнодорожного транспорта имеют санитарно-защитные зоны. Согласно санитарным документам минимальная санитарно-защитная зона железной дороги составляет сто метров. Если же железные дороги проходят в выемках, то возможно уменьшение санитарно-защитных зон, однако не больше чем на 50 метров.

Для случаев, когда железная дорога располагается вблизи населенных пунктов, санитарно-защитная зона устанавливается специальными расчетами и натурными наблюдениями. В зависимости от каждого конкретного случая устанавливается санитарная зона.

Предотвратить такой источник загрязнения земли, сможет только переход на выпуск машин с двигателями экологических классов. Так же необходимо выполнение требований по соблюдения санитарно-защитных зон, это будет способствовать сохранению состояния земель вблизи автомагистралей и железных дорог.

Ещё одним из наиболее опасных и вредных факторов является наличие городских свалок (несанкционированных). За одну неделю в Октябрьском районе прошло пять рейдов, по результатам которых было выявлено и ликвидировано 2 несанкционированные свалки по следующим адресам: по ул. Аустрина, в районе магазина «Мир праздников» по пр. Победы. Остаётся еще много таких мест несанкционированных свалок, например, по ул. Луначарского во дворе дома № 35, по ул. Лядова 60 в Дальнем Арбеково, ул.Черкасская, скопление мусора в неположенном месте обнаружено в центре города во дворах домов по ул. Московская.

Основное вещество, загрязняющее территорию, непосредственно ту, на которой располагается сама свалка и вблизи городских свалок - ртуть, наличие которой обусловлено её содержанием в лампах и приборах. Все вредные вещества попадая на поверхность земли, попадают в почву пропитывая её, что влечет за собой самые страшные последствия. Во избежание этого, необходимо бороться с образованием и существованием несанкционированных городских свалок.

В природе происходит постоянный круговорот веществ. Так загрязняющие вещества, попадая в атмосферу, потоками ветра переносятся на большие расстояния или поднимаются в верхние слои атмосферы, выпадают вместе с осадками, попадая в почву и в водные источники.

Городская свалка способствует загрязнению подземных вод. Проблема складирования и захоронения промышленных и бытовых отходов является самой острой, в связи с ростом предприятий и увеличением отходов, которые в свою очередь являются источниками вредных веществ загрязняющих воздух, воду, почву.