Экономика недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

"Курганский государственный университет" (КГУ)

Кафедра "Экономика и маркетинг"

Контрольная работа

по дисциплине: "Экономика недвижимости"

Выполнил: студент гр. ЭЗ-6719

Кожарина И. А.

Проверил: доцент, канд. экон. наук

Косова С. А.

Курган, 2015

Виды стоимости объектов недвижимости

Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Цель определяет тип определяемой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) и тип тех прав, которые к нему относятся. Например, целью может быть определение рыночной стоимости прав на долгосрочную аренду земельного участка при определенных ограничениях его использования. Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования. Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставный капитал предприятия и т.д. Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно зависит от цели и функции оценки - в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника,

Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием "стоимость в использовании", но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т.д.

Восстановительная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Полная восстановительная стоимость - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости либо стоимости замещения.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.

Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Страховая стоимость - стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость - стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной либо ликвидационной стоимости.

Задача 1. Определить стоимость двухэтажного офиса с помощью валового рентного мультипликатора

Исходные данные: потенциальная валовая рентная выручка объекта оценки сопоставленных 150.тыс. долларов

Таблица № 1- Рыночная информация по сопоставленным объектам.

Валовой рентный мультипликатор определяется отношением продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо к действительной валовой выручке. Оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор рассчитывается, исходя из рыночного данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

стоимость недвижимость рентный выручка

GRM =PV/PGR

где: GRM- валовый рентный мультипликатор, PV - цена продажи сопоставимого объекта, PGR - потенциальная валовая рента соответствующего сопоставимого объекта.

GRM₁= 900000:150000= 6

GRM₂= 850000:120000= 7,1

GRM₃= 720000:100000= 7,2

GRM_уср.= (6+7,1+7,2)/3 = 6,8 - усредненный мультипликатор.

Стоимость офиса = 6,8*150000= 1020000 долл.

Итак, стоимость двухэтажного офиса будет равен 1020000 долларам.

Задача 2. Офисное здание выставлено на продажу. Общая площадь помещений здания составляет 4000м². На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает арендную плату из расчета 200 долларов за 1 м² в год. Срок аренды заканчивается через 2 года, и арендатор планирует освободить здание. Проведенный оценщиком анализ показывает, что после освобождения здания его целесообразно реконструировать под четыре офисных секции по 1000м² каждая. Величина арендной платы после реконструкции представлена в таблице №2. На такую реконструкцию потребуется 600000 долларов. Она может осуществлена в течение 3 месяцев. В оставшееся время третьего года арендаторами будут заняты только две секции из четырех. При этом постоянные расходы на содержание здания составляют 150000 долларов, а операционные - 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год сбор арендной платы составит 90%, постоянные расходы будут возрастать на 8% в год, арендная плата останется на прежнем уровне. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать, на 12% в год, а ставка арендной платы уменьшится на 10%. Ставки дисконтирования, определённые оценщиком по годам реализации проекта в таблице №2.

Методом капитализации дохода определить текущую стоимость объекта недвижимости. Результаты расчета представить в таблице №3.

Таблица №2. Величина арендной платы и ставки дисконтирования

Таблица №3 - Расчеты текущей стоимости объекта недвижимости.

1.Постоянные расходы:

1-2 года = 150000 долларов.

3 год = 150000 +8%= 162000долларов

4 год = 162000 +8% =162000 +12960=174960 долл.

5 год = 174960 +8% =174960 +13996,8=188956,8 долл.

6 год = 150000 +8%= 204073,3 долл.

7 год = 150000 +8%= 220399,2 долл.

8 год = 150000 +8%= 238031,1 долл.

2.Операционные расходы:

1год = 200долл. *4000м*20%=160000 долл.

2 год = 200долл. *4000м*20%=160000 долл.

3 год = (350долл. *2000м)/12мес.*9мес.*90%*20%=94500 долл.

4 год = (350долл.*4000м)*90%*20%=252000 долл.

5 год =(350долл.*4000м)*90%*20%=252000 долл.

6 год = (350долл.*4000м)*90%*20%=252000 долл.

7 год = (350долл.- 10%)*4000*90%*20%+12%=251928 долл.

8 год = 251928 долл.+12%=282159 долл.

3.Периодический поток дохода:

1год = 200долл. *4000м - 150000 - 160000 =490000 долл.

2 год = 200долл. *4000м- 150000 - 160000 =490000 долл.

3 год = 350долл. *2000м*90% - 162000 - 94500 - 60000 =313500 долл.

4 год = (350долл.*4000м)*90% - 174960 - 252000 =833040 долл.

5 год =(350долл.*4000м)*90% - 188956,8 - 252000=819043,2 долл.

6 год = (350долл.*4000м)*90% -204073,3 - 252000 =803927долл.

7 год = (350долл.*4000м)*90% - 220399,2 - 251928 =787673 долл.

8 год = (350долл.*4000м)*90% - 238031,1- 282159 = 739809,9долл.

Дисконтированный чистый доход найдем по формуле:

Д_{чис.доход}= 1/(1+Е)^t,

где

Е - дисконтная ставка, t - год.

Результаты расчета представлены в таблице №3.

Список литературы

1. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М.: Дело ЛТД, 2005. - 480 с.

2. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2012.

3. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения. Учеб.для вузов: В 2-х ч./ под ред. П.Г. Грабового. - Смоленск. - М.: Смолин Плюс: АСВ, 2013. - 483 с.

4. Экономика и управление недвижимостью. Учеб для вузов. / Под общ. Ред. П.Г. Грабового. - Смоленск М.: Смолин Плюс: АСВ, 2011. - 510 с.

5. Экономика недвижимости. Учеб.пособие для вузов4 В.И. Ресин - 2-е изд. - М.: Дело, 2010. - 328 с.

6. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ.ред. Грабовского П.Г. - М.: Изд-во "ACS", 2010.

7. Экономика недвижимости. Учебное пособие / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2010.

Размещено на Allbest.ru