Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости
Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 19.12.2011 |
| Размер файла | 223,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Стоимость воспроизводства - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого объекта.
Стоимость замещения - это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.
В современной практике оценки применяют следующие методы определения полной восстановительной стоимости:
метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);
метод укрупненных элементных показателей стоимости;
метод единичных расценок.
При заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта.
Полная восстановительная стоимость определялась с использованием Справочника оценщика "Жилые дома", издание 2, Ко-Инвест, 2003 год.
За базу расчетов принимаются удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен января 2003 года на единицу площади. Основная формула для расчета:
ВС = ВС03 О Кк Кр И03-тек,
где: ВС - восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб.;
ВС03 - стоимость 1 м2 площади здания - аналога в уровне цен января 2003 г., руб.;
О - площадь объекта оценки, м2;
Кк - коэффициент перехода от одной группы капитальности здания к другой;
Кр - коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания.
И03-тек - индекс цен на строительно-монтажные работы на дату оценки по сравнению с январем 2003 года (Индексы цен в строительстве. Ко-Инвест № 60 за 2007 год, раздел 2; табл. 2.6).
При расчете полной восстановительной стоимости необходимо учитывать предпринимательскую прибыль, которая служит вознаграждением инвестору за риск строительства и отражает степень риска и уровень компетентности инвестора, связанные с реализацией строительного проекта. В соответствии со статьей к.т.н. Яскевича Е.Е. "Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости".
Расчетные показатели предпринимательской прибыли при производстве нового строительства
Для расчетов принято значение ставки 44%.
Для получения полной восстановительной стоимости объекта оценки к восстановительной стоимости необходимо прибавить предпринимательскую прибыль и налог на добавленную стоимость - НДС (18%).
Определение полной восстановительной стоимости с учетом накопленного износа
Износ -- это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью воспроизводства (замещения) и рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:
физический износ;
функциональный износ;
внешний или экономический износ.
Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и / или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Физический износ и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов -- изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.
Для определения накопленного износа применяются следующие методы:
метод экономического возраста;
метод сравнения продаж;
метод разбивки;
метод экспертных оценок.
При заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации для определения износа объекта оценки наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод экономического возраста.
Метод экономического возраста определяет величину накопленного износа по формуле:
где: Инакопл. - накопленный износ; ЭВ - эффективный возраст; ОЭЖ - общая экономическая жизнь; ПВС - полная восстановительная стоимость.
При определении накопленного износа объекта оценки эксперты-оценщики учитывали его возраст и фактическое состояние.
Распределение жилых и общественных зданий по группам капитальности, принятое в 1970 году, приведено в Приложениях 3 и 4 к Общей части к сборникам УПВС. Согласно этим Приложениям все здания делятся на шесть групп в зависимости от материала конструктивных элементов. В настоящее время наряду с существующей методикой эксперты пользуются методикой распределения зданий по группам капитальности, приведенной Н.Я. Кузиным в Учебном пособии "Рыночный подход к оценке зданий и сооружений". По методике Кузина здания делятся на девять групп в зависимости от материала конструктивных элементов, I группа (по УПВС) разделена на 3 группы с более подробным описанием.
Нормативный срок службы зданий по методике Кузина Н.Я.:
|
Группа капитальности |
I |
II |
III |
IV |
V |
VI |
VII |
VIII |
IX |
|
|
Срок службы нежилых зданий |
175 |
150 |
125 |
100 |
80 |
50 |
25 |
15 |
10 |
|
|
Срок службы жилых зданий |
150 |
125 |
100 |
50 |
30 |
15 |
Эффективный возраст рассчитывается по формуле:
где: ГО - год оценки; ГС - год строительства;
ГКР - год последнего капитального ремонта.
Примечание: Если период времени между датами оценки и строительства объекта оценки меньше нормативного срока для проведения капитального ремонта и он реально не проводился, то принимается ГКР=ГС.
Если отсутствует информация о годе проведения капитального ремонта, его можно рассчитать по формуле:
где: Нср - нормативный срок проведения капитальных ремонтов;
N - количество плановых капитальных ремонтов за период эксплуатации (от года строительства до года оценки).
|
Расчет износа |
||
|
Год постройки |
2000 |
|
|
Год последнего кап. ремонта |
||
|
Год оценки |
2009 |
|
|
Хронологический возраст, лет |
9,0 |
|
|
Эффективный возраст, лет |
9,0 |
|
|
ОЭЖ, лет |
100 |
|
|
Износ, % |
8,00% |
|
|
Износ при хорошем содержании здания,% |
0,6% |
|
|
Износ при среднем содержании здания,% |
4,3% |
залог земельный стоимость затратный
Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки с учетом износа:
|
Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, д. Хлябово, ул. Береговая, д. 6А |
Жилой дом общей площадью 155 м2 |
|
|
Объект аналог по сборнику "Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства" (Ко-Инвест, 2003 г.) |
4.1.4.01 С |
|
|
Восстановительная стоимость 1 кв.м площади здания объекта-аналога в ценах на 01.01.2003 г., руб. |
10 462,73 |
|
|
Площадь объекта оценки, кв. м (Строительный объем, куб. м) |
155,0 |
|
|
Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе капитальности объекта оценки |
1,0 |
|
|
Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания |
1,2625 |
|
|
Переходный коэффициент от цен на 01.01.2003 г. к ценам 01.12.2005 оценки (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. - М. Ко-Инвест, табл. 2.6) |
1,686 |
|
|
Переходный коэффициент от цен на 01.12.2005 г. к ценам на дату оценки (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. - М. Ко-Инвест, табл. 2.6) |
1,454 |
|
|
Восстановительная стоимость, руб. |
5 020 672 |
|
|
Восстановительная стоимость объекта оценки, руб. |
5 020 672 |
|
|
Предпринимательская прибыль (ПП=44%) |
2 209 096 |
|
|
Восстановительная стоимость объекта оценки с учетом ПП |
7 229 768 |
|
|
Восстановительная стоимость объекта оценки с учетом ПП, $ |
283 673 |
|
|
НДС (18%) |
1 301 358 |
|
|
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб. |
8 531 126 |
|
|
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, $ |
334 734 |
|
|
Износ, % |
4,30% |
|
|
ПВС с износом, руб. |
8 164 288 |
|
|
ПВС с износом, $ |
320 340 |
|
|
Итого, руб.: |
8 164 288 |
|
|
Итого, $: |
320 340 |
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная на основе затратного подхода, складывается из рыночной стоимости земельного участка и полной восстановительной стоимости с учетом износа жилого дома.
Таким образом, рыночная стоимость объекта жилой недвижимости без учета земельного участка с учетом НДС (18%), полученная на основе затратного подхода, составляет на дату оценки: 8 164 288 (Восемь миллионов сто шестьдесят четыре тысячи двести восемьдесят восемь) руб. или 320 340 (Триста двадцать тысяч триста сорок) долл. США.
3.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект будет продан приблизительно за ту же цену. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому, при сравнительном подходе, необходимы достоверность и полнота информации.
Выбор единиц сравнения
Вряд ли вызывает сомнение утверждение, что ни один из выбранных объектов сравнения не будет практически соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения.
В оценочной практике дифференцированно рассматривают объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставления в долгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения: 1) цену за единицу площади; 2) цену за весь участок.
Из этих двух единиц сравнения наиболее распространенной является цена за единицу площади. В качестве единицы цены площади земельного участка используются цены за 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территория промышленной зоны и т.д.), за 1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа, загородной дачи), за 1 кв. м (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории). Принятие в качестве единицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.
Для второй группы объектов недвижимости - застроенные земельные участки - в качестве единиц сравнения можно выделить цены за: 1 кв. м общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д.; комнату, квартиру или объект недвижимости.
Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена за 1 кв. м общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость, то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.).
Применение в качестве единицы сравнения цены за комнату, квартиру или объект недвижимости допустимо и возможно лишь при стандартных размерах сопоставимых объектов. Например, можно рассматривать в качестве единицы сравнения цену продажи коттеджа, если рассматривается перечень коттеджей, имеющих равную площадь либо незначительно различающиеся площади.
В случае зданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стоимости играют объемные характеристики (промышленные корпуса, хранилища, элеваторы и т.п.) целесообразно применение в качестве единицы сравнения цены за 1 куб. м здания или сооружения.
В настоящей работе оценщики приняли возможным считать в качестве единицы сравнения цену за 1 кв. м общей площади помещения.
Выбор элементов сравнения
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством введения необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости.
Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.
Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить корректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения:
1. Переданные права собственности на недвижимость.
Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. При прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности. Тогда при сделке купли-продажи покупателю передаются права собственности в полном объеме: владения, пользования, распоряжения. Введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи.
2. Условия продажи (чистота сделки).
Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.
3. Динамика сделок на рынке (дата продажи).
Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве, изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др.
4. Местоположение.
Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости существенно влияет на стоимость объекта. Размещение объекта недвижимости описывается рядом характеристик. Для сельхозугодий - плодородие, и т.п., для объектов недвижимости городов - транспортная доступность, состояние окружающей среды, развитость инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д.
5. Физические характеристики.
Физические характеристики определяют полезность самого объекта недвижимости. К ним относятся возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т.п.
6. Экономические характеристики.
Используется для оценки доходных объектов недвижимости. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д.
7. Отклонения от целевого использования.
После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования (например, на 1 этаже оцениваемого жилого здания располагается закусочная, вносящая дискомфорт для проживающих в этом доме).
8. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (наличие движимого имущества).
Стоимость движимого имущества должна быть исключена из цены предложения аналога.
Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке, причем допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.
Выборку рыночной информации эксперты проводили в соответствии со следующими критериями: территориальная принадлежность, дата продажи, физические характеристики и т.д.
В качестве информационных были использованы следующие источники: электронные базы данных: www.incom.ru, www.miel.ru, www.irr.ru, www.dm-realty.ru, www.paulsyard.ru.
В результате выборки в качестве аналогов были использованы три объекта:
В качестве единицы сравнения используется стоимость 1-го кв. метра общей площади ОП (учтена площадь как самого жилого дома, равная, так и гостевого дома, равная.), в долларах США. Расчеты рыночной стоимости методом сравнения продаж приведены в расчетную таблицу:
|
Элементы сравнения |
Объект оценки |
Объекты-аналоги |
|||
|
Источник информации |
WinNER см. приложение 2, раздел 4 |
WinNER см. приложение 2, раздел 4 |
www.irr.ru см. приложение 2, раздел 4 |
||
|
Цена предложения, руб. |
17 000 000 |
14 880 000 |
19 000 000 |
||
|
Корректировка на уторговывание, % |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
||
|
Цена предложения после корректировки, руб. |
17 000 000 |
14 880 000 |
19 000 000 |
||
|
Общая площадь, м2 |
155 |
170 |
220 |
220 |
|
|
Цена за 1 м2 общей площади, руб. |
100 000 |
67 636 |
86 364 |
||
|
Корректировки |
|||||
|
площадь земельного участка, соток |
7,50 |
15,00 |
5,50 |
12,00 |
|
|
Корректировка (%) |
-59% |
-25% |
-42% |
||
|
Цена за 1 м2 общей площади дома, руб. |
40769 |
50854 |
49748 |
||
|
Переданные права |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
|
|
Корректировка на переданные права, % |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
40769 |
50854 |
49748 |
||
|
Условия финансовых расчетов |
собственные средства |
собственные средства |
собственные средства |
собственные средства |
|
|
Корректировка на условия финансовых расчетов, % |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
40769 |
50854 |
49748 |
||
|
Условия продажи (чистота сделки) |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
|
Корректировка на условия продажи, % |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
40769 |
50854 |
49748 |
||
|
Динамика сделок на рынке (дата продажи) |
сен.09 |
сен.09 |
сен.09 |
сен.09 |
|
|
Корректировка на дату продажи (время), % |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
40769 |
50854 |
49748 |
||
|
Местоположение: направление |
Дмитровское шоссе |
Дмитровское шоссе |
Дмитровское шоссе |
Дмитровское шоссе |
|
|
Населенный пункт |
Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, д. Хлябово, ул. Береговая, д. 6А |
Московская область, Мытищинский район, п. Лупаново |
Московская область, Мытищинский район, Озерецкое |
Московская область, Мытищинский район, п. Ермолино |
|
|
Расстояние от МКАД |
25 км |
28 км |
22 км |
26 км |
|
|
Корректировка (%) |
0% |
0% |
0% |
||
|
Инфраструктура, окружение ("соседи") |
Жилые дома, коттеджи |
Жилые дома, коттеджи |
Коттеджи |
Жилые дома, коттеджи |
|
|
Корректировка (%) |
0% |
-10% |
0% |
||
|
Физические характеристики, в том числе: |
|||||
|
материал дома |
брус, облицованный кирпичом |
брус, облицованный кирпичом |
пеноблоки, облицованные кирпичом |
пеноблоки, облицованные кирпичом |
|
|
Корректировка (%) |
0% |
-1,9% |
-1,9% |
||
|
физическое состояние |
сделан хороший ремонт |
без отделки |
без отделки |
под чистовую отделку |
|
|
Корректировка (%) |
29,4% |
23,6% |
12,1% |
||
|
доступные коммуникации |
Электричество, водопровод (скважина), канализация (септик), газ (по границе) |
Все центральные коммуникации |
Все центральные коммуникации |
Электричество, водопровод (скважина), канализация (септик), газ |
|
|
Корректировка (%) |
-2,4% |
-2,4% |
-1,2% |
||
|
дополнительные улучшения и ограничения |
Участок огорожен забором, освоен |
Участок огорожен забором, не освоен |
Участок огорожен забором, не освоен |
Участок огорожен забором, освоен |
|
|
Корректировка, руб. |
2% |
2% |
0,0% |
||
|
Расстояние до водоема |
0,2 км |
5 км |
1,3 км |
0,7 км |
|
|
7,7% |
0% |
0% |
|||
|
Суммарная корректировка, % |
36,8% |
11,3% |
8,9% |
||
|
Скорректированная цена, руб./кв.м |
55 752 |
56 577 |
54 184 |
||
|
Среднее арифметическое значение цены 1 кв.м, руб./кв.м |
55 504 |
||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
8 603 120 |
||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, $ |
337 559 |
||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
13 637 743 |
||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, $ |
535 101 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта жилой недвижимости без учета земельного участка с учетом НДС (18%), полученная на основе сравнительного подхода, составляет на дату оценки: 8 603 120 (Восемь миллионов шестьсот три тысячи сто двадцать) руб. или 337 559 (Триста тридцать семь тысяч пятьсот пятьдесят девять) долл. США
3.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации или сдачи в аренду и дохода от возможной продажи в конце периода владения (реверсии). Поскольку в настоящей оценке речь идет об индивидуальном жилом доме, то в качестве дохода можно использовать доход от сдачи в аренду.
На рынке появляются единичные предложения по аренде коттеджей, построенных по индивидуальному проекту с евроотделкой, современными удобствами и мебелью. Но такие объекты, как правило, находятся в стихийных коттеджных поселках и не имеют инфраструктуры и охраны. При строительстве организованного коттеджного поселка, застройщики специально отводят несколько домов для сдачи в аренду. Можно предположить, что потенциальные арендаторы отдадут предпочтение организованным коттеджным поселкам с развитой инфраструктурой, рекреационными зонами и круглосуточной охраной.
Кроме того, в случае непогашения кредита и перехода прав собственности на объект недвижимости банку, банк, как правило, не заинтересован в дальнейшей эксплуатации объекта или извлечении дохода от сдачи его в аренду. Цель банка - как можно скорее реализовать его.
Резюме. Объект оценки - индивидуальный жилой дом, не является объектом коммерческой недвижимости и поэтому доходный подход в настоящей работе не применялся.
3.4 Согласование результатов оценки
Для определения рыночной стоимости жилого дома эксперты применяли два подхода:
затратный подход;
сравнительный (рыночный) подход;
Целью сведения результатов используемых методов являются определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.
Существует два метода согласования результатов: метод экспертных оценок и метод анализа иерархий. Метод экспертных оценок основан на личных суждениях эксперта-оценщика о весомости того или иного подхода и учитывает следующие критерии:
Возможность отразить действительные намерения продавца или покупателя.
Качество информации, на основании которой проводится анализ.
Способность методов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.
Метод анализа иерархий (МАИ) является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.
В настоящей оценке при согласовании результатов оценки эксперты применяли метод анализа иерархий.
Метод анализа иерархий в согласовании результатов оценки
Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строится с вершины (цели - определения рыночной стоимости), через промежуточные уровни (критерии сравнения) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (результатов, полученных различными методами оценки). Существует несколько видов иерархий, самые простые - доминантные, похожие на перевернутое дерево с основой в вершине. Холлархии - доминантные иерархии с обратной связью. Модулярные иерархии - китайские ящики - растут в размерах от нижних, внутренних уровней, к внешним, более крупным совокупностям. Дальнейшее рассмотрение ограничено доминантными иерархиями.
После иерархического воспроизведения проблемы возникает вопрос: как установить приоритеты критериев и оценить каждую из альтернатив по критериям, выбрав самую вероятную из них. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом этой матрицы a(i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где бальные оценки имеют следующий смысл:
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.
Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a(i, j)=b, то при сравнении второго фактора с первым получаем a(j, i)=1/b.
При сравнении элементов А и Б в основном ставятся следующие вопросы:
какой из них важнее или имеет большое воздействие;
какой из них более вероятен.
При сравнении критериев обычно возникает вопрос, какой из критериев более важен, при сравнении альтернатив - какая из них более вероятна.
Относительная сила, величина, или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Приоритеты синтезируются, начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент. Последовательность согласования результатов методом анализа иерархий
1. Представление проблемы согласования результатов в виде иерархии
2. Построение матрицы сравнения и расчет значения приоритетов критериев
3 Сравнение результатов, полученных затратным (З), сравнительным (С) и доходным (Д) подходами по каждому критерию согласования
4 Определение итогового значения весов каждого подхода
2. Построение матрицы сравнения и расчет значения приоритетов критериев
|
А |
Б |
В |
Г |
Формула |
Значение |
Вес критерия |
||
|
А |
1 |
3 |
7 |
4 |
(1*3*7*4)1/4 |
3,027 |
0,56 |
|
|
Б |
1/3 |
1 |
5 |
2 |
(1/3*1*5*2)1/4 |
1,351 |
0,25 |
|
|
В |
1/7 |
1/5 |
1 |
1 |
(1/7*1/5*1*1)1/4 |
0,411 |
0,08 |
|
|
Г |
1/4 |
1/2 |
1 |
1 |
(1/4*1/2*1*1)1/4 |
0,595 |
0,11 |
|
|
Сумма |
5,384 |
1,00 |
3. Сравнение результатов, полученных затратным (З), сравнительным (С) и доходным (Д) подходами по каждому критерию согласования
3.1. Возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и продавца (А)
|
З |
С |
Формула |
Значение |
Формула |
Вес подхода по критерию А |
||
|
З |
1 |
1/3 |
=(1*1/3)1/2 |
0,577 |
=0,577/2,309 |
0,25 |
|
|
С |
3 |
1 |
=(3*1)1/2 |
1,732 |
=1,732/2,309 |
0,75 |
|
|
Сумма |
2,309 |
1,00 |
3.2. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ (Б)
|
З |
С |
Формула |
Значение |
Формула |
Вес подхода по критерию Б |
||
|
З |
1 |
1 |
=(1*1)1/2 |
1,000 |
=1,000/2,000 |
0,50 |
|
|
С |
1 |
1 |
=(1*1)1/2 |
1,000 |
=1,000/2,000 |
0,50 |
|
|
Сумма |
2,000 |
1,00 |
3.3. Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания (В)
|
З |
С |
Формула |
Значение |
Формула |
Вес подхода по критерию В |
||
|
З |
1 |
1/4 |
=(1*1/4)1/2 |
0,500 |
=0,500/2,500 |
0,20 |
|
|
С |
4 |
1 |
=(4*1)1/2 |
2,000 |
=2,000/2,500 |
0,80 |
|
|
Сумма |
2,500 |
1,00 |
3.4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность) Г)
|
З |
С |
Формула |
Значение |
Формула |
Вес подхода по критерию Г |
||
|
З |
1 |
1/3 |
=(1*1/3)1/2 |
0,577 |
=0,577/2,309 |
0,25 |
|
|
С |
3 |
1 |
=(3*1)1/2 |
1,732 |
=1,732/2,309 |
0,75 |
|
|
Сумма |
2,309 |
1,00 |
4 Определение итогового значения весов каждого подхода
|
А |
Б |
В |
Г |
Формула |
Итоговое значение весов для каждого подхода |
||
|
0,56 |
0,25 |
0,08 |
0,11 |
||||
|
З |
0,250 |
0,500 |
0,200 |
0,250 |
=0,56*0,250+0,25*0,500+0,08*0,200+0,11*0,250 |
0,308500 |
|
|
С |
0,750 |
0,500 |
0,800 |
0,750 |
=0,56*0,750+0,25*0,500+0,08*0,800+0,11*0,750 |
0,691000 |
|
|
Сумма |
1,000000 |
По итогам произведенных расчетов оценщики приняли следующие коэффициенты весомости результатов, полученные на основе различных подходов к оценке:
Затратный подход- 30 %
Сравнительный подход- 70 %
Доходный подход- не применялся
Расчет рыночной стоимости жилого дома
|
Значение стоимости, руб. |
Удельный вес стоимости при согласовании |
Полученные значения |
||
|
Затратный подход |
8 164 288 |
30,0% |
2 449 286 |
|
|
Сравнительный подход |
8 603 120 |
70,0% |
6 022 184 |
|
|
Рыночная стоимость жилого дома, руб. |
8 471 470 |
|||
|
Рыночная стоимость жилого дома, долл. США |
332 393 |
|||
|
Курс ЦБ РФ на дату оценки, руб./$ |
25,4863 |
|||
|
Общая площадь жилого дома, м2 |
155,00 |
|||
|
Рыночная стоимость 1 м2 жилого дома, долл. США |
2 144,5 |
Таким образом, рыночная стоимость (с НДС) объекта оценки, по состоянию на дату оценки составляет:
|
Наименование |
Значение, руб. |
Значение, долл. США |
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки |
13 506 093 |
529 935 |
|
|
Рыночная стоимость жилого дома |
8 471 470 |
332 393 |
|
|
Рыночная стоимость земельного участка |
5 034 623 |
197 542 |
3.5 Обоснование коэффициента ликвидности
При определении ликвидационной стоимости имущества одним из важнейших факторов, влияющих на ее величину, является степень ликвидности (или коэффициент ликвидности) этого имущества. То есть, при определении ликвидационной стоимости делаются скидки на ликвидность имущества относительно рыночной стоимости этого имущества. На практике эти скидки могут достигать величины 10% - 50% (Кликв.=0,9 - 0,5).
Ликвидационная стоимость определяется по формуле:
,
где ЛС - ликвидационная стоимость имущества;
РС - рыночная стоимость имущества;
Кликв.- коэффициент ликвидности имущества.
На ликвидность имущества (коэффициент ликвидности) оказывают влияние следующие факторы:
вид имущества;
предполагаемая длительность экспозиции объекта на рынке;
расходы, связанные с продажей имущества (комиссионные, стоимость рекламы, расходы на юридические и бухгалтерские услуги, затраты на хранение);
административные издержки по поддержанию имущества в работоспособном состоянии до его продажи и т. п.
При этом необходим анализ рынка, в частности классификация имущества залога. Классически принцип классификации базируется на доходности объекта. По принципу возможности извлечения дохода все объекты можно классифицировать на "доходные" и "условно бездоходные". При этом доходные (коммерческие) объекты имеют более развитый рынок, так как их покупают с целью извлечения дохода. Вывод может быть сделан следующий: коммерческие объекты имеют рынок и, следовательно, перспективы быть реализованными в достаточно короткий срок, и могут быть использованы для целей залога.
Рынок жилой недвижимости по своей сути является "условно бездоходным". Потенциальный покупатель объекта жилой недвижимости, как правило, мотивирован использовать его для проживания, и вероятность покупки объекта жилой недвижимости в целях извлечения дохода представляется маловероятной. Принцип классификации жилой недвижимости по группам ликвидности основывается на степени востребованности объекта на рынке. Рынок жилой недвижимости можно разделить на следующие сегменты: типовое жилье в многоквартирных жилых домах массовых серий; жилье в многоквартирных жилых домах немассовых/индивидуальных серий (эконом-класс); элитное жилье в многоквартирных домах; таун-хаусы; индивидуальные жилые дома. Немаловажным фактором является место расположения объекта (для жилья в г. Москва - престижность района, для загородного жилья - престижность направления и инфраструктура).
Естественно, что срок нормальной экспозиции (при продаже имущества по рыночной стоимости) варьируется от сегмента рынка, к которому относится объект.
В результате консультаций со специалистами Агентства недвижимости "МИЭЛЬ-недвижимость" оценщиками были получены следующие данные:
Нормальный срок экспозиции для типового жилья на вторичном рынке (при продаже имущества по рыночной стоимости) колеблется от 2 недель до 2 месяцев. В среднем же он составляет 1 месяц. Указанные сроки не включают размещение рекламных объявлений в открытых источниках для поиска покупателя. В среднем в печати объявления появляются через 1 неделю после его подачи. Самый короткий срок экспозиции типового объекта жилой недвижимости (типовой квартиры) на вторичном рынке может быть равен 1 неделе. Данный вариант возможен при выкупе объекта риэлторским агентством со скидкой в размере 20%.
То же относится к сегменту жилья в многоквартирных жилых домах немассовых/индивидуальных серий (эконом-класс).
В сегменте элитного жилья (для вторичного рынка) сроки нормальной экспозиции, как правило, увеличиваются в 1,5-2 раза. Это обуславливается затрудненным поиском покупателей: 1. Дорого... 2. А если итак дорого, то потенциальный покупатель квартиры в элитном доме, с большей долей вероятности, предпочтет покупку квартиры на первичном рынке, после чего благоустроит ее по собственному вкусу. Поэтому для риэлторского агентства увеличиваются риски в связи с продажей такого рода объекта. Самый короткий срок экспозиции объекта жилой недвижимости в элитном сегменте на вторичном рынке может быть равен 1 неделе при выкупе объекта риэлторским агентством со скидкой в размере 30%.
Для таун-хаусов в зависимости от места расположения и инфраструктуры окружения сроки экспозиции обычно составляют от 2 до 3 месяцев. Однако по ним мало предложений на вторичном рынке, т.к. в настоящее время ведется активное строительство различных поселков как в Москве, так и за городом, и их выгоднее приобретать на стадии строительства.
Достаточно сложным вопросом является выявление нормальных сроков экспозиции в сегменте индивидуальных жилых домов с земельными участками. Сразу следует оговориться: в данном сегменте самым важным фактором является престижность направления, где расположен объект. Далее по значимости: инфраструктура (коттеджный поселок или нет, кто соседи, и т.п.); площадь дома, планировка и архитектурное решение; земельный участок и т.д. То есть, в случае, если дом расположен в престижном месте (например, на Рублево-Успенском шоссе), потенциальный покупатель может "закрыть глаза" на неудобную для него планировку, или недостаточную/излишнюю площадь. В остальных же ситуациях покупатель будет более тщательно подходить к выбору "дома своей мечты", и, если не подберет подходящий вариант среди предлагаемых на рынке, предпочтет приобрести земельный участок и построить на нем удовлетворяющий всем желаниям дом.
Исходя из вышесказанного, при первом приближении нормальный срок экспозиции для индивидуального жилого дома, составляет не менее 6-8 месяцев. При расположении дома по не престижному направлению, неудачной планировке и т.д. нормальный срок экспозиции может доходить до нескольких лет. При этом, риэлторские агентства, как правило, не предлагают услугу срочного выкупа данных объектов даже со скидкой.
В зависимости от срока нормальной экспозиции и предполагаемого срока экспозиции (при продаже имущества по залоговой стоимости) варьируются перечисленные выше издержки, и, следовательно, варьируется величина коэффициента ликвидности.
При определении ликвидационной стоимости (коэффициента ликвидности) следует рассматривать несколько вариантов прогноза:
1 вариант: наиболее оптимистический (исходит из предположения, что имущество будет продано по высокой цене);
2 вариант: наиболее вероятный (исходит из предположения, что имущество будет продано по средней цене);
3 вариант: наиболее пессимистический (исходит из предположения, что имущество будет продано по низкой цене, при неблагоприятном стечении обстоятельств).
Для каждого варианта существует свое значение коэффициента вероятности:
|
Вероятность |
Коэффициент вероятности |
|
|
Низкая |
0,25 |
|
|
Средняя |
0,5 |
|
|
Высокая |
0,25 |
Если требуется вариант расчета взвешенной величины коэффициента ликвидности, то можно воспользоваться следующим выражением:
,
Где КликвЕ - взвешенная величина коэффициента ликвидности;
КликвП - наиболее пессимистическая оценка;
КликвВ - наиболее вероятная оценка;
КликвО - наиболее оптимистическая оценка.
На первом этапе специалисты произвели классификацию объекта, предоставленного к оценке (три группы: 1 группа (высокая ликвидность), 2 группа (средняя ликвидность), 3 группа (низкая ликвидность).
На рынке жилой недвижимости к 1 группе ликвидности можно отнести квартиры в многоквартирных жилых домах; ко 2 группе - квартиры в элитных жилых домах, таун-хаусы и индивидуальные жилые дома, расположенные в престижных местах или "модных" коттеджных поселках; к 3 группе - остальные индивидуальные жилые дома. Объект оценки относится ко 2 группе.
На втором этапе для каждого из вариантов прогноза были рассчитаны значения коэффициента ликвидности.
На третьем этапе для имущества было рассчитано взвешенное значение коэффициента ликвидности.
Результаты расчетов приведены в таблице.
|
Номер группы имущества |
Значения коэффициента ликвидности |
Взвешенное значение коэффициент ликвидности |
|||
|
Пессимистический вариант |
Вероятный вариант |
Оптимистический вариант |
|||
|
1 группа (высокая ликвидность) |
0,70 |
0,80 |
0,90 |
0,80 |
|
|
2 группа (средняя ликвидность) |
0,60 |
0,70 |
0,80 |
0,70 |
|
|
3 группа (низкая ликвидность) |
0,50 |
0,60 |
0,70 |
0,60 |
Существует еще и другая методика определения коэффициента ликвидности, которая основана не на сравнительном подходе и не на предположении о математической модели отношения срока экспозиции и стоимости объекта. Предлагаемый ниже подход основан на предположении о мотивах приобретателя имущества, как потенциального инвестора. Предлагаемый метод определения ликвидационной стоимости наиболее соответствует доходному подходу к оценке собственности.
Как известно, определение стоимости в рамках доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данное имущество сумму бульшую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого имущества.
Не стоит приводить доказательство, что ликвидационная стоимость объекта оценки всегда ниже его рыночной стоимости. Если рассуждать с точки зрения потенциального покупателя, приобретающего имущество по ликвидационной стоимости, на которого, впоследствии не будут наложены ограничения по срокам экспозиции приобретенного имущества по ликвидационной стоимости, данный покупатель может, затем, реализовать это имущество по рыночной цене. В итоге, разница между рыночной и ликвидационной стоимостью, будет являться чистым доходом такого покупателя. Таким образом, для инвестора будет привлекательна возможность приобрести объект оценки по ликвидационной стоимости, чтобы затем реализовать его по рыночной стоимости.
Если предположить, что при такой операции инвестор будет использовать заемные средства, его чистый доход будет уменьшен на величину оплаты заемных средств. Такая оплата будет зависеть от времени, на которое привлекаются заемные средства, необходимое на приобретение объекта и продажи его по рыночной цене. Если предположить, что инвестор выставит на продажу объект одновременно с началом срока экспозиции и будет обязан его выкупить одновременно с его окончанием, то время, на которое необходимо привлечение заемных средств будет равно:
Tпривл. средств = Tэкспозиц.рыночн. - Tэкпозиц ликвид (1)
где: Tпривл. средств - время на которое привлекаются заемные средства;
Tэкпозиц ликвид..- срок экспозиции меньший, чем срок экспозиции обычный для аналогичных объектов, но обязательный для отчуждения оцениваемого имущества (срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости.);
Tэкпозиц рыночн..- срок экспозиции обычный для аналогичных объектов, на которые не наложен императив обязательной "быстрой" продажи.
Таким образом, чем короче срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости, тем на большее время требуется привлечение заемных средств для последующей продажи по рыночной стоимости. Величина платы за заемные средства прямо пропорциональна сроку, на который эти средства привлекаются, и определяется по формуле:
Pзс = Pликвид. * (Tпривл. среств * iдисконт.) (2)
где: Pзс - плата за заемные средства;
Pликвид. - ликвидационная стоимость объекта оценки;
iдисконт. - процентная ставка (ставка дисконтирования, капитализации), отражающая норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства.
Процентная ставка, используемая в этой формуле, является аналогом ставки дисконтирования, так как ставка дисконтирования, "по сути, представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении в конкретный проект". Величину ставки дисконтирования можно определить традиционными методами оценки капитальных активов (САРМ) или методом кумулятивного построения. На практике расчет iдисконт. будет зависеть от объекта оценки и должен учитывать все риски, связанные с приобретением объекта оценки по ликвидационной стоимости. К специфическим особенностям величины iдисконт. следует отнести возможный риск ситуации, отменяющей необходимость продажи объекта по ликвидационной стоимости. Например, ситуация с поворотом судебного решения, отменяющего возбуждение процедуры банкротства (правовой риск). В этом случае инвестор рискует не возмещением убытков, понесенных обязанностью исполнить судебное решение, а принуждением к двусторонней реституции, и, как следствие, прекращением инвестиционного проекта.
Однако такие риски возникают только при специальных судебных процедурах и могут быть минимизированы как увеличением iдисконт. так и страхованием возможных неблагоприятных последствий, так и тщательным юридическим анализом дела, вынудившего продавца отчуждать имущество по ликвидационной стоимости.
Мы предполагаем, что инвестор, осуществляющий данную операцию, мотивируется возможностью получения прибыли, которая зависит от величины рыночной стоимости объекта.
Iоперац. = Pрыночн. (iнорма прибыли * Tпривл. среств) (3)
где: Iоперац. - доход от инвестиционного проекта;
Pрыночн. - рыночная стоимость объекта;
iнорма прибыли - норма прибыли инвестора.
Норма прибыли определяется из обычной нормы прибыли инвестиционных компаний. На практике величина iнорма прибыли будет зависеть от величины среднего дохода инвестиционных компаний, с учетом налога на прибыль. Данная величина отличается от iдисконт. тем, что отражает не величину платы за привлечение заемных средств, а внутренние мотивы инвестора на осуществление операции по приобретению имущества по ликвидационной стоимости. Предприятие не будет производить операции не получая доход от нее ниже величины, достаточной для покрытия внутренних издержек и прибыли от осуществления своей деятельности. Иначе говоря, iнорма прибыли на практике, рассчитывается исходя из общей ситуации существования коммерческих предприятий в стране и представляет собой мнение оценщика о средней величине дохода коммерческих организаций в нормальных условиях, т.е. безубыточной, но и не сверхприбыльной деятельности.
Учитывая смысл инвестиционного проекта, потенциальный инвестор не заплатит за имущество, продаваемое по ликвидационной стоимости больше, чем разницу между рыночной ценой, платы за кредит и собственным доходом.
Таким образом,
Pликвид.= Pрыночн - Iоперац - Pзс
подставляя значения из формул (2), (3), выводим следующую зависимость:
Pликвид. = Pрыночн - Pликвид. * (Tпривл. среств * iдисконт) - Pрыночн (iнорма прибыли * Tпривл. среств) =>
Pликвид. + Pликвид. * (Tпривл. среств * i дисконт ) = Pрыночн - Pрыночн (iнорма прибыли * Tпривл. среств) =>
Pликвид. (1 + (Tпривл. среств * iдисконт)) = Pрыночн. (1 - (iнорма прибыли * Tпривл. среств)).
Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки равна
Pликвид. = Pрыночн (1 - (iнорма прибыли * Tпривл. среств)) / (1 + (Tпривл. среств * iдисконт).
Подставляя значения из формулы (1) выявляется следующая зависимость:
Pликвид. = [Pрыночн (1 - (iнорма прибыли * (Tэкспозиц. рыночн. - Tэкпозиц ликвид))] / (1+ i дисконт* (Tэкспозиц.рыночн. - Tэкпозиц ликвид.))
Определение рыночной стоимости, как и нормального срока экспозиции объекта оценки представляет собой классический случай оценки и не представляет сложности эксперту- оценщику. Определение стандартной нормы прибыли и ставки дисконтирования также представляют собой несложный экспертный процесс, однако его качество может быть повышено путем проведения исследования рисков, рынка банковских услуг и положением на инвестиционном рынке. Кроме того, данный метод учитывает положение в экономике страны. Как видно из выведенной формулы, чем выше срок экспозиции (Tэкспозиц.рыночн.), тем ниже ликвидационная стоимость. Таким образом, определение ликвидационной стоимости определяется разницей нормального и сокращенного срока экспозиции, а также рыночной ценой данного объекта и ситуацией на рынке, что отражает экономическую природу ликвидационной стоимости. По материалам журнала "Вопросы оценки", № 1 2003 г., Родин А.Ю.
Ставка капитализации может быть вычислена по модели кумулятивного построения. Кумулятивный метод исходит из безрисковой ставки, к которой последовательно добавляются премии за риск, характерные для отрасли бизнеса, конкретной компании, прочие премии.
В качестве безрисковой ставки была взята эффективная доходность к погашению еврооблигаций России, подлежащих погашению в 2030 году, равная 5,32% годовых в валюте (сложившаяся на апрель 2009 года, Журнал "Эксперт" апрель 2009 г.). Выбор еврооблигаций России с погашением в 2030 году объясняется сопоставимостью срока их погашения с экономическим сроком жизни объекта оценки. В настоящем отчете премии за различные риски определялись по "Шкале премий за риски". Значения премий за риск: от 1% до 5%. Шаг шкалы - 1.
Шкала премий за риск
|
Значение премии за риск |
Премия за имущественные риски (риск потери права собственности) |
|
|
5 |
Риски не застрахованы либо вероятность возникновения риска высокая. |
|
|
4 |
Застрахована часть рисков либо вероятность возникновения риска выше средней. |
|
|
3 |
Риски застрахованы в страховых компаниях приемлемого уровня надежности (класс В, В+, В++, соответствующий рейтингу, составленному Рейтинговым агентством "Эксперт-Ра") либо вероятность риска средняя. |
|
|
2 |
Риски застрахованы в страховых компаниях высокого уровня надежности (класс А, А+, соответствующий рейтингу, составленному Рейтинговым агентством "Эксперт-Ра") либо вероятность возникновения риска низкая. |
|
|
1 |
Риски застрахованы в страховых компаниях высокого уровня надежности с позитивными перспективами (класс А++, соответствующий рейтингу, составленному Рейтинговым агентством "Эксперт-Ра"; класс ААА, соответствующий рейтингу, составленному Рейтинговым агентством "Standard&Poor's") либо вероятность возникновения риска ничтожно мала. |
|
|
Значение премии за риск |
Премия за ликвидность |
|
|
5 |
Объект относится к Специализированной собственности, Собственности специального назначения или специальной конструкции, которая имеет крайне ограниченный рынок либо вообще такового не имеет. Типичные примеры Специализированной собственности: линии электропередач, мосты, путепроводы, специализированные производства и т.п. |
|
|
4 |
Объект относится к Собственности с ограниченным рынком, которая из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой Собственности с ограниченным рынком является не ее неспособность быть проданной на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа собственности такого рода, как правило, требует более длительного периода маркетинга, чем для собственности, пользующейся более высоким спросом |
|
|
3 |
Объект относится к Неспециализированной собственности, т.е. предназначенной для длительного использования в том виде, как они задействованы на текущий момент времени. |
|
|
2 |
Объект относится к Коммерческой собственности, пользующейся спросом, продажа которого не требует длительного времени и дополнительных затрат на маркетинг. |
|
|
1 |
Объект относится к Коммерческой собственности, пользующейся устойчиво высоким спросом, имеющий незначительный срок экспозиции. К таким объектам относится стандартное жилье, небольшие офисные помещения, имеющие стандартный набор рыночных характеристик |
|
|
Значение премии за риск |
Премия за управление инвестициями |
|
|
5 |
Объект используется собственником для своих нужд, сдача его в аренду не предусмотрена |
|
|
4 |
Собственник сдает в аренду неиспользуемые им самим площади. При этом, собственник самостоятельно определяет условия аренды и ставки арендной платы. Для таких объектов характерны слабо поставленная работа с клиентами, растянутая во времени процедура заключения договора аренды и невнимательное отношение к арендаторам, т.к. арендаторы рассматриваются как "временное явление" |
|
|
3 |
Объект предназначен для сдачи в аренду. Управление объектом собственник осуществляет самостоятельно. Для данного подхода характерны: ограниченный набор управленческих решений; отсутствие четких критериев для принятия того или иного управленческого решения; низкая технологичность, длительность и неоправданная сложность процедур при подготовке и принятии решений относительно объектов; перегруженность собственника объектами, находящимися в сфере прямого управления; отсутствие системы делегирования функций управления от собственника к специализированным управляющим организациям; отсутствие единых апробированных стандартов и методик управления собственностью; нехватка квалифицированного кадрового потенциала в этой сфере |
Подобные документы
Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009Общая информация, идентифицирующая объекты оценки. Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике и оценщике, оценка объекта.
курсовая работа [11,1 M], добавлен 06.04.2010Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Определение основных вопросов оценки объекта недвижимости. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов.
курсовая работа [35,9 K], добавлен 30.11.2010
