Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости
Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 19.12.2011 |
| Размер файла | 223,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
2
Объект предназначен для сдачи в аренду. Управление объектом осуществляется собственником с привлечением консультантов, обладающих профессиональными знаниями в области управления. Однако выбор подрядных эксплуатирующих организаций, заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, коммерческое использование объекта (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных контрактов и т.п.), организация процессов развития объекта является проблемой собственника
1
Управление объектом осуществляет Управляющая компания, которой делегируются функции оперативного управления объектом. При этом задачи такой компании: разработка стратегии и программы управления объектом; контроль за его содержанием, выбор эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на обслуживание и предоставление коммунальных услуг; проблемы, связанные с привлечением арендаторов, и дальнейшее сопровождение контрактов аренды; страхование и управление рисками, обеспечение безопасности. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления
Расчет ставки дисконта
|
Фактор |
Значение |
Примечание |
|
|
Безрисковая ставка |
5,57% |
Безрисковая ставка дохода, соответствующая эффективной доходности к погашению еврооблигаций России, подлежащих погашению в 2030 году (Журнал "Эксперт", апрель 2008 г). |
|
|
Премия за имущественные риски |
3 % |
Риски на уровне средних. |
|
|
Премия за ликвидность |
4 % |
Объект относится к Собственности с ограниченным рынком, которая из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой Собственности с ограниченным рынком является не ее неспособность быть проданной на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа собственности такого рода, как правило, требует более длительного периода маркетинга, чем для собственности, пользующейся более высоким спросом |
|
|
Премия за управление инвестициями |
5 % |
Объекты жилой недвижимости, как правило, используются собственником для своих нужд, сдача их в аренду не предусмотрена. |
|
|
Итого: |
17,57% |
Время нормальной экспозиции для подобных объектов, по мнению оценщиков, составит примерно 8-10 месяцев (объект "должен найти своего покупателя"). Предполагаем, что наименьший срок экспозиции по ликвидационной стоимости может быть равным 3 месяцам. Следовательно, время привлечения средств может быть равно 0,58 года. Норма прибыли составит не более 40 %. Подставим полученные выше значения в формулу.
|
Рыночная стоимость, % |
РС |
100,00 |
|
|
Ставка капитализации |
I |
0,1757 |
|
|
Время привлечения средств, год |
Тп.с. |
0,58 |
|
|
Норма прибыли |
НП |
0,40 |
|
|
Ликвидационная стоимость, % |
РЛ |
69,70 |
|
|
Коэффициент ликвидности |
Кл |
0,6970 |
Значения коэффициента ликвидности, рассчитанного каждым из двух способов, приведенных выше, практически совпадают. В настоящем Отчете для расчетов ликвидационной стоимости объекта значение коэффициента ликвидности принято равным расчетному - 0,7.
ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ
Рыночная стоимость (с НДС) объекта жилой недвижимости, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, д. Хлябово, ул. Береговая, д. 6А, по состоянию на 20 сентября 2009 года составляет: 13 506 093 (Тринадцать миллионов пятьсот шесть тысяч девяносто три) руб. или 529 935 (Пятьсот двадцать девять тысяч девятьсот тридцать пять) долл. США
|
Наименование |
Значение, руб. |
Значение, долл. США |
|
|
Рыночная стоимость жилого дома |
8 471 470 |
332 393 |
|
|
Рыночная стоимость земельного участка |
5 034 623 |
197 542 |
Ликвидационная стоимость (с НДС) объекта жилой недвижимости, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, д. Хлябово, ул. Береговая, д. 6А, по состоянию на 20 сентября 2009 года составляет: 9 454 265 (Девять миллионов четыреста пятьдесят четыре тысячи двести шестьдесят пять) руб., или 370 955 (Триста семьдесят тысяч девятьсот пятьдесят пять) долл. США
|
Наименование |
Значение, руб. |
Значение, долл. США |
|
|
Ликвидационная стоимость жилого дома |
5 930 029 |
232 675 |
|
|
Ликвидационная стоимость земельного участка |
3 524 236 |
138 280 |
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В моей выпускной квалификационной работе были рассмотрены основные принципы и подходы к оценке рыночной стоимости недвижимости для целей кредитования, была выбрана методика организации и проведения работ по оценке её рыночной стоимости, разработана структура отчета об оценке.
Выпускная квалификационная работа основывалась на общепринятых принципах, методах и процедурах оценки, выработанных в процессе профессиональной практики и зафиксированных в соответствующих международных и российских стандартах и нормативных материалах.
При определении рыночной стоимости использовались 2 подхода: затратный и сравнительный.
Результаты, полученные этими подходами, согласовывались, исходя из преимуществ и недостатков каждого из них, с целью определения реальной рыночной стоимости объекта оценки.
Итогом моей практической работы явился отчёт об оценке рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, д. Хлябово, ул. Береговая, д. 6А, на основании которого заказчик получил рассчитанный мной размер ипотечного кредита в банке ОАО "КИТ-Финанс. Инвестиционный банк" в полном объеме.
Я считаю, что поставленные задачи решены и цель достигнута.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс РФ. Ч. I-II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г.
2. Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 г. за № 135-ФЗ (в ред. Федеральных Законов от 21.12.2001 №008-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ, от 14.11.02 №143-ФЗ, от 10.01.2003 за № 15-ФЗ, от 27.02.2003 за № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ).
3. Федеральный стандарт оценки №1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256.
4. Федеральный стандарт оценки №2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.
5. Федеральный стандарт оценки №3 "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254.
6. Международные стандарты оценки МСО 2005.
7. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка и переоценка основных фондов. М.: Инфра-М, 2002 год.
8. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 2000 год.
9. Ковалев А.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств, М., 2003 год.
10. Ковалев А.П. Сколько стоит имущество предприятия? - М.: Финстатинформ, 2001 год.
11. Финансы. Учебное пособие / Под ред. А.М. Ковалевой. М.: "Финансы и статистика", 2003 год.
12. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С., Негашев Е.В. Методика финансового анализа, 3-е издание. М.: Инфра-М, 2000 год.
13. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве" Ко-Инвест № 56, 2006 г., г. Москва.
14. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.
15. Справочник Оценщика "Жилые дома". Укрупненные показатели стоимости строительства. Ко-Инвест, г. Москва. 2003 г.
Основными источниками информации, использованными в работе, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами ведущих столичных агентств недвижимости. Среди них - периодические издания "Из рук в руки", "Недвижимость и цены", а также сайты www.novostroy.ru, www.miel.ru, www.mian.ru, www.arn.ru, www.rway.ru, www.russianrealty.ru, www.orsn.ru, www.realprice.ru, электронная база WinNER и др.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009Общая информация, идентифицирующая объекты оценки. Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике и оценщике, оценка объекта.
курсовая работа [11,1 M], добавлен 06.04.2010Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Определение основных вопросов оценки объекта недвижимости. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов.
курсовая работа [35,9 K], добавлен 30.11.2010