Условия формирования института управления в сфере недвижимости (рынок жилья)

Комплексно объединив систему - объект жилой недвижимости и систему - субъект (потребитель), получаем общую область их пересечения - среду взаимодействия систем - искусственный объект, включающий возможные взаимодействия, взаимоотношения, взаимосвязи и взаимообмены систем, ее создавших. Таким же образом можно объединить модель потребления и жизненный цикл здания, получив определенную область функционального ресурса.

Несмотря на наличие региональной и местной специфики, определяющей особенности построения структуры регионального рынка жилой недвижимости, для успешной аналитики, необходимо и возможно выделить и идентифицировать ряд общих признаков структуры воздействия на рынок жилья, что позволяет установить ее соответствующую архитектонику для каждой административно-территориальной единицы, имеющей жилой фонд. При этом выделим несколько признаков анализа, с учетом использования жилья собственниками и потребителями: первая группа - объекты жилой недвижимости, которые используются собственниками в некоммерческих целях (как реальный актив) для проживания в них лично или близких лиц; вторая группа - объекты жилой недвижимости, которые используются собственниками в целях получения доходов (как финансовый актив) посредством перепродажи и сдачи их в аренду; третья группа - объекты жилой недвижимости смешанного типа, в которых одни квартиры используются собственниками для проживания в них лично или близких лиц, другие - в качестве источника доходов (финансовый и реальный активы одновременно).

К основным источникам информационного обеспечения и выполнения функции анализа рынка потребителей жилой недвижимости территории муниципального образования можно отнести: паспорт (социально-экономический) муниципального образования; социальный паспорт; дислокация жилья на территории муниципального образования; сведения о девелоперских и риэлторских компаниях; отчеты и обзоры о мероприятиях по развитию рынка жилой недвижимости территории; нормативно-правовые акты, программы и другие документы; порталы недвижимости: результаты социологических и других исследований, связанных с реакциями потребителей жилой недвижимости и т.д.

Именно учет особенностей клиентурного рынка лежит в основе концептуальной модели развития рынка жилья в условиях ОЭЗ Ленинградской области.

В качестве базовой основы предложен учет следующих предпосылок (факторов), требующих исследования и отслеживания (мониторинга) динамики: 1) Установки потребителей (покупателей, арендаторов и иных пользователей) на выбор и предпочтение жилой недвижимости. 2) Особенности клиентурных рынков, обусловленные жизненным циклом, наличием/отсутствием семьи, размером семьи. 3) Фактор ориентации на изменения жилищных условий (жилищная мобильность). Он связан с другими видами мобильности, указанными ниже. 4) Профессиональная мобильность, обуславливающая перемену местожительства и, соответственно, жилья. 5) Возрастная мобильность, обуславливающая решения по перемене местожительства и жилья (например, после фактического прекращения профессиональной деятельности по причине возраста). 6) Миграционные потоки (внешняя и внутренняя миграция).

Отметим, что за рамки модели вышли тенденции, связанные с сегментом элитного жилья, развитие которого характеризуется отличным от других трендом. В частности, в период кризиса, что характерно, не только для стран запада, но и России спрос на элитное жилье существенно не снижается (поскольку количество богатых потенциальных потребителей даже увеличивается).

По мнению экспертов, регион, находящийся в центре Европы, практически готов для европейской интеграции, а Закон «Об особой экономической зоне», подкрепленный финансовыми инвестициями и строительством автомагистрали вдоль береговой линии, может способствовать формированию комфортных условий жизнедеятельности для жителей региона. Перспективными для Ленинградской области, с учетом разработанной автором концептуальной модели развития рынка жилья в условиях особой экономической зоны в ближайшие годы будет выступать концепция строительства в прибрежных городских поселениях микрорайонов, реализующих концепцию «миниполиса» (города в городе), а также концепции комплексного освоения территории.

Заключение