Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Развитие современной Российской государственности сопровождается крупномасштабными преобразованиями отношений собственности. Названные изменения обусловлены возникновением целого слоя частных собственников и появлением у них в собственности значительного количества имущества, как вновь созданного, так и имущества, ранее государственного. Соответственно, новые собственники самостоятельно реализуют свое право управлять принадлежащим им имуществом, а всякое вмешательство государства в этот процесс воспринимают как вмешательство в их сугубо частную деятельность.

Изменения отношений собственности приводят к изменению форм государственного управления. Если ранее основное имущество было сосредоточено в руках государства, которое осуществляло им непосредственное (прямое) управление, то с появлением частных собственником использование этого метода управления для негосударственного имущества стало непригодным. В отношении негосударственного имущества необходимо реализовывать иные формы управления.

Необходимо отметить, что в дореформенный период отсутствовало само понятие частной собственности. Применяемый ранее термин «личная» собственность предполагал возможность ее возникновения только в отношении очень ограниченного круга объектов. Земельные участки, здания и сооружения производственного назначения объектами личной собственности быть не могли. Это приводило к тому, что у государства практически не возникало необходимости осуществлять управление объектами личной собственности и вырабатывать для этих целей соответствующие механизмы.

Появление в обороте различных объектов собственности, особенно недвижимого имущества, потребовало выработки новых механизмов государственного управления. Можно констатировать, что этот процесс начался существенно позже процесса разгосударствления имущества. В течение весьма длительного времени государство уделяло внимание в основном процессам приватизации государственного имущества, и не уделяло должного внимания выработке механизмов государственного управления имуществом частным. В определенной степени этот процесс не завершен и сегодня. Это привело к тому, что использование частного имущество осуществлялось в значительной мере бесконтрольно, при использовании такого имущества не учитывались государственные или местные интересы, что приводило и приводит к возникновению социальных конфликтов, загрязнению окружающей среды, возникновению диспропорций в развитии территорий, другим негативным последствиям.

Проблема государственного управления имуществом в Российской Федерации до последнего времени рассматривалась через призму управления государственным имуществом. В значительной степени это обусловлено важностью приватизационных процессов для осуществления реформы хозяйственных отношений и все еще значительным, а в отдельных отраслях доминирующим характером государственной собственности.

Однако, возникновение значительного количества объектов частной собственности поставило на сегодняшний день задачу выработки системы теоретических представлений о системе государственного управления имуществом в целом, в первую очередь имуществом частным. Учитывая специфичность механизмов управления для различных видов имущества и неодновременность появления значительного количества объектов на рынке, в различных отраслях необходимые теоретические разработки и соответствующее нормативно-правовое регулирование возникали не одновременно.

Разработка механизмов государственного управления недвижимым имуществом была начата относительно недавно. В значительной степени это обусловлено тем, что вопрос о приватизации важнейшего вида недвижимого имущества - земельного участка был окончательно решен только в конце 2001 года, когда был принят и вступил в силу Земельный кодекс Российской Федерации. Нерешенность вопроса о правах на земельные участки не позволяла выработать модель управления в отношении всего недвижимого имущества, в силу его прочной связи с земельным участком.

Таким образом, предпосылки для разработки модели государственного управления недвижимым имуществом, как выработки целостной системы правил, созрели только к началу 2002 года. К сожалению, за прошедший период система государственного управления недвижимым имуществом не разработана, необходимые теоретические представления о системе государственного управления не сложились.

1. 

1. Институт управления в сфере недвижимости

Жилищный кодекс Российской Федерации ввел новый правовой институт управления многоквартирным домом собственниками многоквартирного дома. До введения института управления многоквартирным домом существовала функция содержания и ремонта, закрепленная за государством и муниципальным образованием, и была направлена только на поддержание текущего состояния жилой недвижимости, тем самым не удовлетворяла потребностям рынка жилой недвижимости.

Новый подход к управлению жилой недвижимостью направлен на сохранение и увеличение стоимости жилой недвижимости за счет комплексного подхода в управлении и улучшении качественных характеристик жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых в домах и на придомовой территории.

Текущая ситуация показывает устойчивые тенденции торможения в развитии рынка жилой недвижимости в Российской Федерации. Сложившаяся ситуация отрицательно влияет на социально -экономическое развитие как в муниципальных образованиях, так и в целом в Российской Федерации. Рынок управления жилой недвижимостью имеет тенденции развития только в городах с развитой экономикой, но в 1/3 муниципальных образований из-за ветхости и удаленности жилой недвижимостью занимаются муниципальные организации. Привлечь в управление бизнес в такие поселения не возможно из-за отсутствия системы стимулирования бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью.

Главные проблемы следует разделить на пять видов, которые охватывают все жизненно важные направления комплексного управления жилой недвижимостью.[7]

1. 

2. Институциональные и гражданско-правовые проблемы

Законодательство и нормативные документы не имеют набора понятий, понятных и однозначных для понимания всеми участникам управления жилой недвижимостью. Понятие «управление» является не самостоятельным, а в составе понятия «содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома», поэтому нет четкого разделения между услугами управления и содержания (ремонт). Не существует перечня необходимых услуг в сфере управления, содержания и ремонта жилой недвижимостью.

Жилищный кодекс Российской Федерации не дает полного описания всей системы и циклов управления жилой недвижимостью. Для участников системы управления жилой недвижимостью не определен в достаточной мере статус, права и обязанности, не описаны доступные и однозначные действия и мероприятия, которые они должны провести с целью формирования комплексного подхода в управлении и улучшении качественных характеристик жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых в домах. В связи с этим государство не имеет возможности выделить контрольные функции, которые оно могло бы взять на себя для создания баланса интересов участников рынка жилой недвижимости. Отсутствие жизненных циклов жилой недвижимости не позволяет определить необходимые мероприятия в сфере управления жилой недвижимостью.

Сфера управления жилой недвижимостью социально значима в муниципальных образованиях, так как является инструментом жизнеобеспечения граждан. К услугам управления можно отнести работу по мониторингу и планированию работ и услуг на жилой недвижимости; работу с собственниками жилья по вопросам управления общим имуществом многоквартирного дома; работа с нанимателями жилья; работа с потребителями жилищно-коммунальных услуг; диспетчеризация; обработка, расчет, перерасчет и выставление платежных документов потребителям жилищно-коммунальных услуг и прочие услуги. Лицо, выполняющее вышеперечисленные работы, должно иметь профессиональные знания в сфере управления объектом недвижимости, и обладать профессиональными знаниями в работе с населением. Законодательство не имеет каких-либо ограничивающих условий для управляющих на наличие у них специального образования, сертификатов и т.д. Приход на рынок непрофессиональных управляющих, как показывает практика, существенно снижает эксплуатационные сроки жизненного цикла недвижимости и увеличивает социальную напряженность в муниципальном образовании. [11]

На рынке жилищно-коммунальных услуг появляются организации, которые не способны профессионально (качественно) и в необходимом объеме предоставить жилищно-коммунальные услуги собственникам многоквартирных домов. Собственники не имеют возможности получить необходимую информацию о данных организациях в органах местного самоуправления, тем самым не могут обеспечить свою защиту от недобросовестных исполнителей услуг. Органы местного самоуправления не имеют полномочий для прогнозирования и сдерживания прихода на рынок недобросовестных организаций жилищно-коммунальных услуг, а также нет полномочий на организацию взаимодействия с ресурсоснабжающими и управляющими организациями в случае возникновения конфликта интересов в процессе предоставления жилищно-коммунальных услуг.

Существует много нарушений, связанных с созданием и передачей в управление многоквартирного дома ТСЖ. Застройщики многоквартирного дома на стадии строительства регистрируют ТСЖ (в том числе, когда у застройщика большинство голосов) и тем самым вводят монополию по эксплуатации и содержанию многоквартирного дома для дольщиков и собственников. ТСЖ становится фактически эксплуатирующей организацией на период приемки дома в эксплуатацию и срок гарантийного ремонта от застройщика после ввода в эксплуатацию, что является недопустимым, так как объект фактически передается одному лицу, а недостатки, выявленные в течение гарантийного срока эксплуатации, скрываются от собственников с целью их не устранения.

Управляющая организация становится объектом купли-продажи за образовавшиеся долги населения за коммунальные услуги. Ресурсоснабжающие организации, выкупая управляющую организацию, получают инструмент для покрытия всех своих потерь в ходе предоставления коммунальных услуг. Природа формирования долгов за коммунальные услуги обусловлена только сложившимися отношениями управляющей организации и ресурсоснабжающей организации. Так управляющая организация получает расчет от потребителей за коммунальные услуги по тарифам и нормативам потребления, а рассчитывается с ресурсоснабжающими организациями по установленным договором методикам расчета потребления. Изменить методики управляющая организация фактически не может из-за договора присоединения естественной монополии. В результате возникает дельта, не покрываемая начислениями непосредственно потребителями.

Нет жестких санкций, связанных с отказом собственника от несения бремени содержания общего имущества многоквартирного дома и оплаты обязательных платежей за жилищно-коммунальные услуги, отказа от участия в общем собрании и принятии решения, за повреждение общего имущества в результате ненадлежащей эксплуатации или при незаконной перепланировке жилого помещения, квартиры.

Жилищный кодекс Российской Федерации ввел договор управления многоквартирными домами. Существенные условия договора недостаточно регулируют отношения субъектов управления с собственниками жилья.

В настоящее время органы управления ТСЖ не обязаны заключать договора управления с собственниками многоквартирного дома, членами ТСЖ, что существенно ухудшает положение последних.

Дольщики с момента получения помещения после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и до получения права собственности на данное помещение могут не оплачивать жилищно-коммунальные услуги, несмотря на фактическое владение, пользование помещением. Срок оформления помещения в собственность занимает от 2 до 48 месяцев. Собственник за данный период имеет право не платить. Все убытки, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, относятся на застройщика и эксплуатирующую организацию. В то же время Управляющие организации (ТСЖ, ЖСК) от застройщика в период гарантийного ремонта для устранения недостатков строительства многоквартирного дома используют текущие платежи за жилое помещение из-за отсутствия в законодательстве запрета на данные действия.

Жилищное законодательство не содержит порядка перехода управления от одного управляющего к другому. Не существует института, который взял бы на себя роль третейского суда в случае возникновения разногласий в период передачи полномочий и документации. Часто встречаются случаи рейдерского захвата рынка управления жилой недвижимостью, это связано с наличием права одностороннего расторжения договора управления даже при добросовестном исполнении работ и услуг.

В договоре управления отсутствует право выбора собственника (потребителя) у кого и что заказывать. Не всегда управляющая организация или ТСЖ, ЖСК могут обеспечить качество предоставляемых коммунальных услуг на вводе в дом, за которое фактически должна отвечать ресурсоснабжающая организация, но при заключении договора присоединения с ней управляющие организации вынуждены заключать договор на условиях, не позволяющих обеспечить качество предоставляемых коммунальных услуг на вводе в дом.

2. Экономические проблемы:

В сфере управления жилой недвижимостью не определены источники доходов и получения прибыли, которые должным образом могли бы мотивировать развитие организации, предприятия в сфере управления жилой недвижимостью.

Управляющая организация (ТСЖ) предоставляет собственникам (нанимателям) жилищные и коммунальные услуги. Жилищные услуги представляют собой содержание, ремонт общего имущества в многоквартирном доме и услуги управления. В данной стоимости услуг предусматривается рентабельность (прибыль) управляющей организации (в общем объеме жилищно-коммунальных услуг приблизительно составляет 20-40%). Коммунальные услуги управляющая организация обязана предоставлять непосредственно, то есть приобрести ресурс у ресурсоснабжающей организации и передавать (не продавая) собственникам (нанимателям). Управляющая организация (ТСЖ) не имеет возможности изменить качество и объем подаваемого ресурса в дом, то есть улучшить (изменить) его характеристики, поэтому можно сделать вывод: управляющая организация выполняет роль посредника без оплаты со стороны собственников (нанимателей). Фактически складывается положение, когда ресурсоснабжающая организация не отвечает непосредственно перед потребителями за коммунальные услуги, а управляющая организация не может повлиять на изменение качества и объема подаваемого ресурса. Объем коммунальных услуг в общем количестве составляет 60-80 %. Средняя величина неплатежей за жилищно-коммунальные услуги составляет 5-7 %. Если в жилищной услуге возможно предусмотреть риски неплатежей потребителей за счет управленческих расходов, то в реализации коммунальных услуг риски неплатежей предусмотреть невозможно, поэтому риски по коммунальным платежам возмещаются за счет жилищных услуг (возникает перекрестное субсидирование) на безвозвратной основе, влекущие управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК) к банкротству. В первую очередь от данной схемы страдают собственники, которые не дополучают жилищные услуги из-за неплательщиков. Тарифная политика государства не предусматривает надбавку за «сбыт» коммунальных услуг (коммунального ресурса) потребителям через управляющие организации, ТСЖ, что резко снижает мотивацию предоставления коммунальных услуг потребителям и способствует финансовым нарушениям при выполнении договорных обязательств перед ресурсоснабжающими организациями.[11]

Управляющая организация должна заниматься модернизацией и реконструкцией домов старой постройки путем создания инвестиционных проектов. В настоящее время не созданы финансовые институты, позволяющие решить данные проблемы, а также отсутствуют государственные меры стимулирования для собственников и управляющих организаций (ТСЖ) в период реализации инвестиционных проектов.

Сфера управления жилой недвижимостью напрямую связана с предоставлением потребителям и собственникам жилья дополнительных платных услуг, от бытовых до услуг по обновлению недвижимости. По оценкам зарубежного опыта работы в сфере управления жилой недвижимостью данные услуги могут составлять до 30 % годового дохода управляющей организации. Предоставление дополнительных платных услуг с правовой точки зрения затруднено из-за отсутствия обязательного перечня услуг, выполняемых для общего имущества многоквартирного дома.

Управляющая организация, ТСЖ несут бремя расходов, не относящихся к услугам по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В составе затрат на управление присутствуют затраты на содержание паспортиста, предоставляющего государственную услугу по регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, подготавливающего справки о составе семьи и прочую документацию, источником финансирования этих затрат должен являться муниципальный бюджет. В составе затрат часто встречаются расходы на благоустройство межквартальных или внутриквартальных муниципальных территорий, что должно финансироваться также за счет муниципального бюджета.

Цена на жилищные услуги формируется за счет рынка услуг. Есть случаи, когда управляющие организации создают свои подрядные организации, которые зачастую завышают стоимость работ. В сфере управления нет системы обязательного конкурсного отбора подрядных организаций на выполнение работ и услуг, а так же сборников цен работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту в сфере управления жилой недвижимостью для определения цены в случае невозможности определения ее на рынке, как это практикуется в строительстве.

Государство несет ответственность за социально-значимые отрасли экономики, в том числе за жилищную отрасль. Инструментами наблюдения за работой организации является дополнительная отраслевая статистическая отчетность, а одной из мер контроля является проведение обязательной аудиторской проверки. В жилищной отрасли таких мер нет, что позволяет в социально-значимой отрасли оставить без контроля расходы на управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

3. Эксплуатационные проблемы:

В Российской Федерации в действующем законодательстве нет норм и правил и стандартов управления, содержания и ремонта жилой недвижимости.

Институт мониторинга жилой недвижимости еще не приобрел обязательный характер при управлении. Отсутствуют требования, стандарты и показатели мониторинга жилой недвижимости, которые позволят прогнозировать жизненные циклы жилой недвижимости.

Большое внимание уделяется энергосбережению жилой недвижимости. В настоящее время большинство мероприятий сводится к установке приборов учета, что само по себе не является инструментом энергосбережения. В ходе капитального ремонта не проводится комплекс мероприятий, направленных на получение энергосберегающего эффекта во всем доме.

В стране не создан фонд технологий и проектов по проведению капитального ремонта, модернизации, реконструкции жилой недвижимости с целью снижения затрат.

4. Коммуникационные проблемы:

Сегодня граждане получают информацию, не адаптированную для восприятия и получения объективного вывода о действиях субъекта управления по расходованию средств, выполнению работ, а также планированию по управлению недвижимостью.

Отсутствие достоверных сведений об управлении их собственностью и предоставлении жилищно-коммунальных услуг порождает у граждан обоснованное возмущение.

В настоящее время одной из приоритетных задач государственной жилищной политики является повышение уровня жизнеобеспечения населения. Требуется переход от эксплуатации и содержания жилой недвижимости к комплексному профессиональному управлению жилой недвижимостью.

Целью преобразований в сфере управления жилой недвижимостью должно стать создание стабильно развивающегося рынка профессионального управления жилой недвижимостью. Для достижения этой цели требуются коренные преобразования в законодательстве и нормативных актах, а также введение мер стимулирования развития профессионального управления жилой недвижимостью.

Государственное стимулирование.

Основана на идее непосредственного активного государственного участия в процессе развития института арендного жилья.

Данная модель основывается на нескольких предположениях и подходах.

Прежде всего, это социально ориентированная модель, ставящая перед собой, как основную, задачу решения вопроса обеспечения жильем граждан со средними и ниже среднего доходами через развитие процессов социального найма и служебного жилья. В этой связи данное направление развития сектора арендного жилья актуально для предоставления временного жилья молодым специалистам, молодым семьям, бюджетникам, военнослужащим, мигрантам и иммигрантам, лишенцам (лицам, потерявшим жильё в результате природных и техногенных катастроф, социальных конфликтов и войн, невыполненных долговых обязательств) и т.д.

Данный аспект развития жилищной аренды подчеркивался во время проведения экспертных семинаров, при экспертных интервью, и на ряде фокус-групп. При этом важно отметить, что поддержка этого направления находила живой отклик с разных сторон.

Во-первых, это представители государственных и муниципальных органов управления. Видящие в данном направлении простое, понятное, традиционное и организационно легко реализуемое решение собственных проблем и поставленных перед ними задач.

Во-вторых, это представители предприятий и организаций, занимающихся непосредственно строительством жилья, которые видят в данном направлении возможность расширения собственной деятельности.

В-третьих, это потенциальные жильцы. Последних можно разделить на две группы.

Первые, рассматривают данный тип аренды жилья как временную форму на срок работы в соответствующей структуре или организации. И готовы вступать в договорные арендные отношения с соответствующей стороной - работо- и арендо- дателем. Предоставление арендного жилья, так или иначе поддерживаемое муниципальными и региональными органами власти, крупными работодателями, рассматривается как вполне реалистичный и перспективный способ решения жилищной проблемы.

Вторые, рассматривают данный тип аренды как более или менее постоянную способ проживания и образ жизни, возлагая ответственность за её организацию на государство. Последнее есть ярко выраженное стремление к патерналистским отношениям граждан и государства, во многом являющееся остаточным воспоминанием о роли государства в обществе при Советском Союзе. Государство все еще рассматривается основной массой респондентов как некий гарант, способный обеспечить безопасность, выполнять роль третейского судьи и навести порядок на «диком рынке» стихийной аренды.

Необходимо подчеркнуть, что как для первой категории данных потенциальных арендаторов, так и для второй, социальный найм и служебная жилплощадь являются вынужденной мерой. Практически всегда согласие на арендные отношения в данном случае оговаривается желательной возможностью последующего выкупа жилья. Длительного, в рассрочку, по льготной цене и т.д. Такое отношение, в частности, указывает на то, что институт бессрочного социального найма изжил себя, и должен быть заменён более гибким, срочным без права выкупа, с одной стороны, и с правом выкупа на льготных условиях, с другой. Причём, эти типы социального жилья не должны сочетаться в одном многоквартирном доме, во избежание неэффективного института совместного проживания.

В качестве мер, способных запустить процесс развития данного сектора арендного жилья, его потенциальными заказчиками - государственными и муниципальными структурами однозначно было названо: [4; с. 213]

- прекращение практики бесплатной приватизации жилья;

- реформирование института социального найма с бессрочного на срочный с одной стороны, и доказательного, т.е. требующего от социального нанимателя доказательств неплатёжеспособности, с другой.

Можно предположить, что к настоящему времени норма бесплатной приватизации жилья из формы социальной поддержки населения превратилась в форму социального ущемления интересов жителей нашей страны, лишенных из-за её действия возможности вступления в арендные отношения с потенциально заинтересованными сторонами, которые вынужденно не строят жилья для сдачи его в наём.

Практика строительства жилья для малоимущих по различным государственным и муниципальным программам существует во всех рассмотренных в рамках данного исследования странах, но нигде она не сопровождается правом бесплатной приватизации такого жилья.

Однако, эксперты не ограничивают необходимое участие государства только развитием сферы социального арендного жилья. В семинарах, интервью и фокус-группах настойчиво прослеживается ожидание позитивного вмешательства государства в медленно формирующийся рынок жилой аренды. При этом указываются следующие меры государственной жилищной политики, призванные к созданию альтернативной коммерческой формы проживания платёжеспособных граждан: [5]

- создание государственного агента - корпорации развития арендного жилья, первичной задачей которого должно стать строительство пилотных доходных домов регионах, нуждающихся в притоке трудовых мигрантов и иммигрантов, для отработки рыночных механизмов и экономических стимулов к развитию данного сегмента;

- изменение регистрационной и налоговой политики с целью обеспечения конкурентоспособности легальных арендных отношений с нелегальными;

- снятие или рассрочка инфраструктурных обременений при строительстве доходных домов.

Саморазвивающийся рынок

Данная парадигма основана на идее рыночных условий развития института арендного жилья. При этом государство, согласно респондентам, должно установить определенные правила и нормы, способствующие развитию жилищной аренды.

Чёткий перечень таких норм и правил, описание поддерживающей их законодательной базы, разработка соответствующих методик и моделей является отдельной дорогостоящей работой, выходящей далеко за рамки данного исследования. Сейчас же необходимо обозначить наличие в современном российском обществе данной точки зрения и выделить основные её составляющие. Среди них можно выделить несколько базовых принципов, подходов и предположений.

Прежде всего, это рыночная аренда, ориентированная на удовлетворение спроса на жильё представителей современного российского среднего класса и более состоятельных групп, на условиях свободного формирования цены. Одновременно развитие рыночного института арендного жилья потенциально интересно как для долгосрочного и безрискового вложения средств инвесторами, так и для расширения налогооблагаемой базы в регионах.

Можно отметить, что рыночное направление развития жилищной аренды рассматривалось как рядом экспертов во время интервью, так и участниками экспертных семинаров и фокус-групп.

Сторонниками такого подхода являются, прежде всего, представители бизнес-структур: инвесторы, девелоперы, строители и т.д., представители экспертного сообщества, а также представители современного российского среднего класса - потенциальные арендаторы.

В качестве первого шага становления и развития цивилизованного рыночного института жилищной аренды чаще всего определялась необходимость легализации сложившихся практик арендных отношений.

Важно подчеркнуть, что сторонники такого шага в рамках проведенного исследования были выявлены как среди нынешних арендаторов, так и среди арендодателей жилья. Важными условиями легализации арендных отношений чаще всего определялись: [7]

* снижение налогов (с 13% НДФЛ до 6% упрощенки для всех категорий арендодателей),

* стандартизация договорных арендных отношений,

* стандартизация предоставляемого арендного жилья,

* стандартизация прав и обязанностей арендодателей и арендаторов

* упрощение системы регистрации.

Данные шаги не требуют большой исследовательской и законотворческой работы и могут быть оперативно реализованы в рамках федеральной жилищной политики.

Следующим шагом развития цивилизованного рыночного института жилищной аренды определялась необходимость внесения изменений и дополнений в ряд законов и законодательных актов федерального и регионального уровня, способствующих развитию коммерческой аренды жилья - доходных домов и их целевого строительства.

Важными экономическими стимулами к развитию рынка называются:

- общий рост объёмов строительства жилья (насыщение);

- внедрение ипотеки доходных домов;

- развитие механизмов рефинансирования и секьюритизации;

- разрешение пенсионным фондам и страховым компаниям инвестировать средства в долговые обязательства собственников доходных домов;

- снижение инфляции и ставки рефинансирования.

Далее можно выделить блок информационной поддержки проекта развития цивилизованного рыночного института жилищной аренды. Сюда необходимо включить:

- проведение маркетинговых исследований с последующим опубликованием и обсуждением их результатов

- анализ существующих на сегодня практик вложения частными инвесторами средств в недвижимость для её последующей эксплуатации в качестве арендного жилья

- целенаправленная пропаганда стиля жизни в съёмном жилье, использующая для этого как сегодняшние российские примеры, так и мировой опыт.

Как важный пропагандистский прием, участниками исследования называлась возможность показательного строительства комплексов арендного жилья - пилотных (образцовых) доходных домов - за счет государственных программ, с анализом экономического эффекта и достигнутого результата. Подобная практика могла бы послужить примером для крупного бизнеса, продемонстрировать перспективность такой модели вложения капитала. Например, такая государственная программа реализуется во всех регионах Казахстана.

В целом, первая и вторая парадигмы не являются взаимоисключающими, и оцениваются участниками исследования как перспективные для развития института арендного жилья в современной России. Оценивая скорость реализации этих процессов можно отметить, что если развитие институтов арендного жилья будет происходить без организационной и законодательной поддержки, то их реальное становление может затянуться на десятилетия (хотя результат все равно будет достигнут), если же будут созданы специальные, описанные выше, условия, способствующие реальному становлению данного сектора, то можно ожидать активного роста сферы арендного жилья уже в ближайшее время.

Меры по развитию рынка аренды жилья

Предлагаемые меры по развитию рынка аренды жилья в России включают в себя следующие шаги: [3; c. 89]

* Изменение существующего законодательства в сфере жилищной политики для льготной категории граждан

* Разработка мер для выхода арендного рынка из тени

* Создание более прозрачного рынка аренды

* Создание специальных правительственных программ

* Строительство нового социального жилья и арендных домов

* Использование уже существующих построек под реконструкцию

Содержанием предлагаемых мер является изменение законодательства, направленное на прекращение или существенное затруднение процессов бесплатной приватизации жилья. Данный процесс, по мнению участников рынка, в настоящее время приводит не столько к улучшению жилищных условий, сколько к бесконтрольному увеличению числа собственников жилья. Это приводит к следующим последствиям:

* Новые собственники часто не используют жилье сами, предпочитая сдавать его в аренду или передавать родственникам. Данный факт ставит под сомнение внутренние основания государственной политики предоставления социального жилья.

* Новые собственники часто не способны поддерживать жилье в качественном состоянии, что приводит к общему ухудшению качества жилого фонда.

Предлагается значительно ужесточить условия бесплатной приватизации и социального найма, в частности:

* Создать эффективные механизмы воздействия на арендатора / собственника социального жилья

* Ужесточить условия договоров социального найма в направлении сокращения их сроков и прописывания прозрачных и осмысленных условий предоставления социального жилья.

Все группы участников исследования, за исключением арендодателей, высказываются за разработку мер по повышению прозрачности рынка аренды жилья. В качестве ключевой меры называется облегчение процедуры уплаты налогов с деятельности по сдаче квартир. По данным исследования, барьером для налоговой прозрачности рынка, с точки зрения его участников, является не столько сам факт наличия налоговых обременений, сколько трудности по их уплате для людей, для которых данная деятельность не является профильной.

Фактически, и арендаторы, и арендодатели предъявляют устойчивый спрос на стабильность и прогнозируемость, на устойчивый образ будущего. Ради уверенности в завтрашнем дне, определенной защищенности как арендаторы, так и арендодатели готовы нести материальные издержки. Так, гарантии соблюдения прав сторон могут заставить арендаторов вынести сопоставимое увеличение арендной платы, а арендодателей - платить налоги. Отметим, что это единственная позиция, по которой исследование показало готовность сотрудничества арендодателей с государственными налоговыми органами.

Однако, в обмен на дополнительные издержки, участники рынка хотят получить разнообразные виды гарантий и общую стабилизацию ситуации на рынке. Участники фокус-групп отмечают необходимость пересмотра или создания новой законодательной базы, в первую очередь, института страхования арендного жилья и договоров аренды, формирования независимого контролирующего (надзорного) органа, а также единых стандартизированных правил аренды жилья. В первую очередь, предлагается введение обязательного страхования при официальном оформлении договоров аренды для наиб

Также эксперты предлагают установить более разумную, по их мнению, налоговую ставку (то есть уменьшить существующие сегодня 13%).

Ключевым параметром для саморегулирования рынка участники исследования называют его прозрачность. Элементом рынка, отвечающим за этот параметр, должно стать создание (или появление) единой базы или баз данных по арендным квартирам. В коммерческой форме, такая база предоставляла бы участникам рынка информацию о ситуации в целом и способствовала бы снижению информационного сопротивления на рынке. Подобные базы уже создаются и функционируют в Москве и Санкт-Петербурге.

В рамках государственной политики развития рынка аренды жилья, возможно создание базы данных по сдающимся квартирам с присвоенными им в официальном порядке (государством или сертифицированными частными конторами) характеристиками. Подобная база служила бы основой для управления доступным арендным фондом, налоговой политики, а также упорядочивания отношений между арендодателем и арендатором. Она бы позволила избежать фрустрации арендатора и напряженных отношений с арендодателем, заботящимся в настоящее время исключительно о собственной выгоде без учета минимальной социальной ответственности (тем более, если они государством уже вынуждены именоваться как индивидуальные предприниматели с предполагаемым налогообложением). Например, по словам участников опроса, подобная база функционирует в Финляндии.

Участники исследования из Екатеринбурга привели пример того, как с помощью такого контрольного органа (Уральская палата недвижимости, появившаяся с государственной подачи) решаются проблемы купли-продажи недвижимости в Уральском округе.

Создание специальных правительственных программ.

Государственные инициативы, по мнению экспертов, могут быть действенным средством повышения интереса девелоперов и граждан к рынку арендного жилья. Например, государству (городским властям) предлагается выступить инициаторами и соинвесторами пилотных проектов доходных домов.

Традиционным предлагаемым направлением для государственного вмешательства является упрощение доступа к коммунальным инфраструктурам, упрощение получения прав на строительство, регистрации земли и т.д. Данные меры обсуждаются застройщиками с завидной регуляностью. В пример как правило приводится Финляндия, где присутствует чрезвычайно практика работы с девелоперами, что существенно упрощает и удешевляет любые девелоперские инициативы.

Обсуждается также разработка программ по развитию мобильности и информационного обеспечения населения в области услуг аренды.

Строительство нового социального жилья и арендных домов.

Направление деятельности по строительству новых доходных домов, с государственным участием или без него, включает в себя несколько проблемных тем.

Проблема стандартов и форматов арендного жилья полностью аналогична проблеме стандартов обычного жилья, на продажу. Иными словами, следует определится, хотя бы в общих чертах, какой класс жилья («эконом», «комфорт» и т.д.), какие форматы построек (типовые многоэтажки, малоэтажные кварталы и т.д.), какие стандарты качества являются наиболее перспективными и востребованными рынком. В этой ситуации, имеет смысл обратиться к опыту управления качеством со стороны крупных застройщиков, а также к существующим стандартам качества жилья стран ЕС. Кроме того, в области арендного жилья существует свой собственный набор требований и стандартов, который необходимо учитывать, например в эконом-классе предпочтение отдается количеству комнат, а не их площади. А жилье бизнес и премиум-классов должно иметь хозяйственные помещения и комнаты для обслуги.

Проблема форматов и стандартов также связана с применением арендного жилья в качестве инструмента социального управления. Оно должно иметь четкие критерии качества, фиксирующие статус конкретного объекта и играющие роль фильтра для разных категорий жильцов.

Проблема отношений с управляющими компаниями возникает при высоком уровне готовности проекта и вводе его в эксплуатацию. Например, при вводе в эксплуатацию, или на последующих этапах в будущих доходных/арендных домах могут складываться ситуации, которые при существующей скорости регулировки проблем на государственном уровне могут погубить весь проект на начальных этапах (особенно, если проект будет осуществляться по государственной инициативе):

Интересной отмеченной в ходе исследования возможностью для развития арендного жилья является реконструкция существующих построек. Эта деятельность сталкивается с рядом проблем, в т.ч. сменой статуса помещений и статусом территории, в связи с чем не может быть упрощена без резких и серьезных изменений в документах и законах, регулирующих городскую застройку. В связи с этим, единственным реальным направлением является неиспользованный по тем или иным причинам жилой фонд: общежития, некоторые «хрущевки», и т.д..

3. Концептуальная модель управления развитием рынка жилья Ленинградской области

собственность приватизация управление недвижимость

Анализируя функционирование рынков недвижимости в развитых странах мира, можно предположить, что недопонимание факторов, которые их стимулируют, может настолько негативно влиять на динамику развития вышеупомянутых рынков, что в состоянии вызвать кризис в экономике целой страны.

Вместе с тем, необходимо понимать, что рынок жилого жилья в России очень неоднороден, и зависит от многих факторов, присущих отдельно взятому региону. При этом, общей является тенденция неудовлетворенности, как участников рынка (строителей, девелоперов, риэлторов и пр.), так и потребителей (пользователей) жилой недвижимости. Причиной этому служат социальные и экономические факторы регионов и муниципальных образований. Уровень развития соответствующего рынка жилья, существенно зависимости от доходов потребителей, проживающих в соответствующем регионе или муниципальном образовании, развитием строительного комплекса, демографической ситуации.

Отметим, что применение подходов, используемых в развитых странах мира, к анализу, прогнозированию, структурированию развития рынка жилья, как для небольших поселений, так и для мегаполисов, не возможно без соответствующей адаптации, корректировке к условиям РФ. Проблемы, характерные для российского рынка жилой недвижимости вызваны скорее не классическими рыночными подходами (спрос - предложение), а недостаточно совершенной и часто меняющейся нормативно-правовой базой, стремлением продавцов не столько соответствовать установкам потребителей, сколько максимизировать свою капитализацию. Однако это не снимает необходимости изучения тенденций и факторов регулирования рынков недвижимости в стране. Другое дело, что конкретизация аналитики и планирования должна обеспечивать адекватность подходов применительно к условиям российских регионов. При этом, необходимо выделять тенденции, характерные для России в целом, и тенденции, присущие отдельно взятым регионам.

Учитывая эти особенности, исследование территориальных рынков жилой недвижимости целесообразно проводить с учетом требований системного подхода к исследованию сложных объектов, развитие которых детерминировано множеством внешних и внутренних факторов. Особенно важно исследовать новые, вновь возникающие процессы, определяющие баланс между процессами регулирования и саморегулирования развития рынка жилой недвижимости. Основными факторами такой регуляции являются: механизмы государственно-частного партнерства, повышение профессиональной, возрастной и жилищной мобильности населения, внедрение новых градостроительных концепций и пр.

Разработка методических рекомендаций по развитию рынка жилья в Ленинградской области, может быть осуществлена при условии решения следующих задач: адекватно проведенного анализа динамики развития рынков жилья в области; выявления региональных особенностей и факторов развития рынка жилья; обоснования организационно-правовых и экономических предпосылок саморегулирования развития регионального рынка жилья; создания идентифицированной структуры регионального рынка недвижимости; аналитики состава и потребностей клиентурных рынков, основанной на мониторинге спроса потребителей; определении основных экономических факторов, стимулирующих развитие рынка жилой недвижимости.

В свою очередь, решение этих задач, должно привести к разработке концептуальной модели (или моделей) развития регионального рынка недвижимости, при том, что на территории области действует закон об Особой Экономической Зоне (ОЭЗ), что позволяет говорить о необходимости разработки стратегии совершенствования механизмов саморегулирования в сфере строительства и эксплуатации жилой недвижимости именно в Ленинградском регионе.

Процессы развития российского рынка жилой недвижимости тесно связаны с состоянием строительного комплекса и ряда других смежных сфер, которые в свою очередь, отражают ситуацию, складывающуюся в национальной экономике. Если в 2001-2006 гг. наиболее приемлемые для российского рынка жилья характеристики определялись понятиями, как «строительный бум», «перегрев рынка недвижимости», то в результате кризиса, пик которого в рассматриваемой сфере пришелся на 2008-2009 гг., строительная отрасль пережила спад. Начиная с 2010 года двигателем жилищного строительства стали правительственные программы (переселение граждан из ветхих и аварийных зданий, предоставление жилья военнослужащим и ветеранам, поддержка ипотеки и пр.). Однако, вопреки ожиданиям, строительной отрасли России до сих пор не удалось достичь докризисного уровня. В 2010 году, по данным Росстата, объемы жилищного строительства сократились на 2,4%, за I полугодие 2011 года еще на 0,8% по сравнению с 2010 годом. Это вызвало падение спроса различные формы недвижимости, обусловило снижение цен и изменение в структуре потребления, основная масса сделок перетекла в сегмент эконом-класса, преимущественно на вторичном рынке жилья. В целом по оценкам экспертов, в большинстве регионов России в 2008-2009 гг. объем продаж недвижимости упал примерно на 50 и более процентов. Федеральные и региональные программы поддержки ряда категорий населения, а также деятельность ряда организаций несколько замедлили падение рынка, но смогли выправит ситуацию кардинально. Отметим, что нынешнее положение дел на рынке недвижимости также имеет тенденцию к торможению в развитии рынка жилой недвижимости. Это негативно влияет на возможно развития рынка жилья в целом по России.

Однако выход из кризиса ознаменовался рядом позитивных тенденций как на рынке жилья, так и в смежных отраслях. В частности, по итогам I полугодия 2011 года населению было выдано 195,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млрд. рублей, что в 1,8 раз превышает выдачу аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и более, чем в 2 раза в денежном. В свою очередь, рост кредитования сопровождался в I полугодии 2011 года массовым снижением ставок и смягчением условий кредитования.

Следует отметить, что в 2010-2011 гг. на рынке жилья произошли изменения, касающиеся, прежде всего потребительских установок: от выжидательно-экономных стратегий, потребители перешли к расширению диапазона потребления недвижимости, хотя и в более экономичных пределах. В первом полугодии 2011 года наблюдалось продолжение тенденций 2010 года, когда сочетание низкого предложения строящегося жилья с восстановлением ипотечного кредитования и ростом оборотов рынка, тем не менее, не привело к росту цен на жилье. Во многом это было обусловлено тем, что основная масса сделок происходила в сегменте эконом-класса преимущественно на вторичном рынке.

Нынешние текущие тенденции и перспективы развития региональных рынков обусловлены ожиданиями основных участников и касаются: возможных последствий выборной кампании на рубеже 2011-2012 г., а именно последующих за этим законодательных изменений в отношении рынка жилой недвижимости; готовящегося введения в 2013 году единого налога на недвижимость; нестабильности валютного курса; постепенного снижения ипотечных ставок; тенденций к росту агломерационнных и конурбанизационных процессов.

Особо необходимо отметить тот факт, что рынок жилой недвижимости в Ленинградской области имеет специфические особенности, касающиеся как тенденций развития городских и сельских поселений, так и установок потребителей. На эти тенденции оказывает воздействие и специфика природно-ландшафтного, климатического и исторического комплекса, а также эксклавность региона и статус ОЭЗ.

Ленинградская область на протяжении первого десятилетия XXI века была одним из лидеров по росту нового жилого фонда среди других субъектов Российской Федерации. Однако в настоящее время ипотека в Ленинградском регионе в целом развивается медленнее, чем потребительское кредитование, а это говорит о дальнейшем росте цен на первичное жилье. Это характерно только для Ленинградской области, поскольку, например, на рынках жилой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга такая тенденция отсутствует.

Отметим еще одну особенность Санкт-Петербурга, здесь, отмечается практически полное отсутствие элитного жилья в городе, оно возводится преимущественно в прибрежных городах и пригородах, при том, что критерии принадлежности к бизнес- и эконом-классу, как впрочем по другим классам сегментации, являются размытыми.

Сегодня жилье в Санкт-Петербурге недоступно для большинства граждан. Индекс доступности, показывающий сколько времени рядовая семья должна зарабатывать на обычную однокомнатную квартиру, составляет около десяти лет. Это при том, что расчет идет без учета других трат, т.е. предполагается, что абсолютно все заработанное будет копиться на жилье. Если же взять принятую у банков методику расчетов, согласно которой граждане могут пустить на накопления 30% дохода, то индекс доступности возрастет до 33 лет.

Рынок жилой недвижимости в Ленинградской области имеет специфические особенности, касающиеся как тенденций развития городских и сельских поселений, так и установок потребителей. Следует отметить такую особенность регионального рынка жилья, как локальный характер его основных параметров, в результате чего местоположение объектов недвижимости выступает как ключевой фактор формирования стоимости и рыночного равновесия цены, индивидуальных для каждого территориального рынка. Соответственно, исследование общего российского рынка в данном случае представляется не вполне корректным.

Характерными особенностями динамики развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге являются: широкая реализация в регионе различных ипотечных программ с государственной поддержкой (с учетом фактора важного геополитического положения региона, вкупе с его эксклавностью и статусом особой экономической зоны); стремление потребителей приобрести квартиры с улучшенной планировкой, реализовав уже имеющееся жилье на вторичном рынке и добавив для этого собственные средства; неудовлетворительное состояние жилищного фонда на вторичном рыке, что по-своему подчеркивает уникальность сложившейся в регионе ситуации.

Правительство области пытается воздействовать на ситуацию. Например, в ноябре 2010 года изучив варианты строительства жилья, которое было бы одновременно доступным, комфортным и малоэтажным, была разработана областная программа «Жилище» и комплексного обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой. Отметим, что инициатива по стимулированию малоэтажного строительства исходит, все-таки, от федерального руководства. В развитие данной инициативы Национальным агентством малоэтажного строительства предложены планы увеличить объем финансирования ипотечного продукта «Дом с участком» (стоимость от 1,5 до 5 млн. руб. на стадии строительства). Предполагается, что малоэтажное строительство станет массовым, поднявшись за 2015-2020 гг. до отметки 80% от всего объема строительства нового жилья в России.

Главным препятствием для реализации данного проекта является неподготовленность земельных участков и отсутствие надлежащей инфраструктуры. При этом подводка коммунальных сетей к каждому дому будет составлять значительную долю стоимости проекта. Можно предположить, что малоэтажное строительство активнее всего будет создаваться рядом с центрами регионов. Однако, как отмечалось выше, в Санкт-Петербурге тенденция строительства востребованного жилья - прибрежные районы.

Получается, что из числа возможностей, обеспечивающих рост рынка жилья и эффективное его саморегулирование: целевые программы; новые институциональные структуры, обеспечивающие инвестиционную и организационно-правовую поддержку развития рынка жилья в регионах России; новые законодательные инициативы, касающиеся развития отношений государственно-частного и муниципально-частного партнерства, для Ленинградской области наиболее приемлемой является вторая форма, а именно создание новых институциональных форм. Примером такого института может служить Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Именно новые институциональные формы регулирования рынка жилья призваны обеспечить рациональный жизненный цикл объекта жилой недвижимости. Такой цикл можно представить в виде схемы «петли качества», которая включает несколько этапов его существования, каждый из которых характеризуется результатом, имеющим свои количественные и качественные характеристики. Этапы объединяются в три стадии: прединвестиционную, инвестиционную и эксплуатационную.