Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью

(0,92+0,88+0,91)/3=0,9

Определение поправок по транспортной доступности:

А1/А3 = 10800,1/10062,1=1,07

А6/А4 = 9241,5/8822,3=1,05

А7/А9 = 11949/11437,7=1,04

(1,07+1,05+1,04)/3=1,05

Расчеты ведем по форме таблицы 7.

Табл. 7. Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объект сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. р.	Цена продажи, тыс. р.	Цкх, тыс. р.	Поправки в долях	Скорректированная цена, тыс. р.
							оборудование	площадь	по местоположению	по состоянию	по транспортной доступности
Объект оценки	845,77	отд	удовл	гл	-	-	-	-	-	-	-	-
А1	972,63	с/о	хор	гл	5	12425	12420	10800,1	0,85	0,9	1	8262,1
А2	634,33	с/о	удовл	гл	12	7457	7445	9929,6	0,85	1	1	8437,6
А3	1522,4	с/о	хор	втр	10	18122	18112	10062,8	0,85	0,9	1,05	8082,3
А4	549,8	отд	хор	втр	-	5735	5735	8822,3	1	0,9	1,05	8337,1
А5	1184,4	отд	удовл	гл	-	11438	8169,8	8169,8	1	1	1	8169,8
А6	1099,5	отд	хор	гл	-	12014	12014	9241,5	1	0,9	1	8317,4
А7	1691,5	цен	хор	гл	15	23913	23898	11949,0	0,75	0,9	1	8065,6
А8	422,9	цен	удовл	гл	25	5472	5447	10893,6	0,75	1	1	8170,2
А9	761,2	цен	хор	втр	8	10302	10294	11437,7	0,75	0,9	1,05	9007,2



После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.

Из приведенных выше расчетов получаем, что стоимость объектов, находящихся в удовлетворительном состоянии стоят на 10% дешевле, чем объекты, находящиеся в хорошем состоянии. А объекты, находящиеся на второстепенных улицах города стоят на 6% дешевле объектов расположенных на главных улицах.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок: для объекта А1 рассчитаем: 10800,1*0,85*0,9* 1= 8262,1 тыс. руб.

Для остальных объектов скорректированная цена рассчитывается аналогично.

Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.

1) Среднего арифметического значения скорректированных цен:

(8262,1+8437,6+8082,3+8337,1+8169,8+8317,4+8065,6+8170,2+9007,2)/9=8316,6 тыс. руб.;

2) Модального значения = 8000 тыс. руб.;

3) Медианного значения:

8065,5; 8082,3; 8169,8; 8170,2; 8262,1; 8317,4; 8337,1; 8437,6; 9007,2. Медиана (8170,2+8262,1)/2=8216,15 тыс. руб.;

4) Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки: объект-аналог А9, стоимостью 9007,2 тыс. руб.

А1: 8262,1/12425=0,66

А2: 8437,6/7457=1,132

А3: 8082,3/18122=0,45

А4: 8337,1/5735=1,45

А5: 8169,8/11438=0,71

А6: 8317,4/12014=0,69

А7: 8065,6/23913=0,33

А8: 8170,2/5472=1,49

А9: 9007,2/10302=0,87

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей, т.е. стоимость объекта оценки будет равна (8316,6+9000+8216,15+9007,2)/4=8634,99 тыс. руб./м²

3.3 Оценка в рамках доходного подхода

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

* качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

* риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:

* инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

* рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

* прямой капитализации доходов;

* дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

* возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

* тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

* способность учитывать конкурентные колебания;

* способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

* потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

* потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

* нестабильность потоков доходов;

* если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода.

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

* условно-постоянные;

* условно-переменные, или эксплуатационные;

* расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

* налог на имущество;

* страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

* заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

* коммунальные;

* на содержание территории;

* на текущие ремонтные работы;

* заработная плата обслуживающего персонала;

* налоги на заработную плату;

* расходы по обеспечению безопасности;

* расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

* экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

* обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

* подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

* дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.

* предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые, на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

* с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

* метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

* метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке:

- доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

Расчет различных составляющих премии за риск:

* надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

* надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

* надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Y_p - ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

* прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

* возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

* возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

* применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

* метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

Сдп=ЧОД / Ккап, (3)



где Сдп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

К_кап - коэффициент капитализации.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 8

Таблица 8. Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, тыс. р	Порядок рачета
ПВД	2699,7	12*845,77*380*0,7
Убытки	215,98	8% от ПВД: 0,08*2699,7, т.к. объект расположен в отд районе
ЭВД	2483,72	ПВД-Убытки=2699,7-215,98
ОР:
- налог на землю	21,6	2 р./м2 площади земли / квартал= 2·2700·4
- налог на имущество	136,74	2% в год от Снс с учетом износа=0,02 (11208,62 - 0,39*11208,62)
- коммунальные расходы	405,97	40 р./м2/мес. для торговых зданий =40·845,77·12
- расходы на управление	404,96	15% от ПВД для торговых зданий =0,15·2699,7
- страхование	11,208	0,1% от Снс в год=0,001·11208,62
- обеспечение безопасности	269,97	10% от ПВД=0,1·2699,7
Резервы	224,17	2% от Снс в год=0,02·11208,62
ЧОД	1225,08	ЭВД-ОР-Резервы=2699,7-21,6-136,74-405,97-404,96-11,208-269,97-224,17

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Безрисковая ставка доходности - это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата.

Значение безрисковой ставки принимается равным сложившемуся на момент выполнения проекта уровню доходности по банковским депозитам, как альтернативного варианта для вложения капитала инвестором.

Расчет различных составляющих премий за риск учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможность случайной потери потребительской стоимости и сложности управления объектом для получения дохода.

Премии за риски определяются исходя из сложившегося уровня, рекомендованного.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни.

Остающийся срок полезной жизни принимается равным от 10 до 50 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Для данного объекта он составляет 20 лет. Данный объект находится в привлекательном месте для торгового здания, так как находится на главной улице, имеется парковка. Принимаем 100/35 = 3,5%

Безрисковая ставка составляет 6% на 2013 г. в Центральном Банке РФ.

Процент риска низкой ликвидности небольшой, так как объект оценки находится в удовлетворительном состоянии, может эксплуатироваться ещё продолжительное время; находится в отдаленном районе, где нет аналогичного центра, а так же расположен на главной улице города, что облегчает транспортную доступность и делает объект достаточно быстро ликвидным. Принимаем 4%.

Ставка риска вложения в недвижимость составляет 4%.

Расчет ведем по форме таблицы 9



Таблица 9. Расчет коэффициент капитализации

Составляющие Ккап	Значение, %
Безрисковая ставка	6
Риск низкой ликвидности	3
Риск вложения в недвижимость	4
Риск инвестиционного менеджмента	3
Норма возврата капитала	5
Итого Ккап	21

Результат стоимости объекта с использованием доходного подхода, используя формулу 3:

С_дп = ЧОД / К_кал. =1225,08/0,21=5833,71 тыс. руб.



4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Для определения весового коэффициента необходимо знать положительные и отрицательные стороны каждого из методов.

Достоинство затратного метода заключается в возможности оценки на малоактивных рынках и оценке специализированной недвижимости. Недостаток: существует принципиальное отличие между затратами и рыночной стоимостью, можно потратить большое количество средств на создание объекта, но в последствие не получить прибыли из-за нерационального его расположения, управления или других факторов.

Достоинство доходного метода: он отражает представление инвестора о недвижимости, то есть качество недвижимости определяется как основной ценообразующий фактор. Недостатки следующие: не для всех объектов можно применить; подход основан на прогнозах.

У сравнительного метода положительной стороной является то, что он отражает отношение рынка к объекту оценки.

Отрицательной - отсутствие существующих даже двух абсолютно подобных объектов.

Принимая во внимание все вышеизложенное, а именно то что затратный метод не очень целесообразен в данном случае так как оцениваемое здание предназначено для торгового здания и расположено в отдаленном районе, рынок здесь очень изменчив и цена на строительства постоянно меняется. Доходный метод целесообразен вследствие того, что такие здание приносит высокий доход. Сравнительный же метод эффективен, схожих объектов на рынке в настоящие время представлено много, из чего можно сделать вывод о стоимости объекта оценки по рыночной стоимости объектов-аналогов. 9 аналогов достаточное число для определение цены этим методом.

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов.

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = ||||, где - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одного метода оценки (Xi) над другим (Xj). Сравнение приводим в таблице 10.

- {1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi<Xj}.

Таблица 10. Матрица

	Зп	Сп	Дп	?	Удельный вес
Зп	1	1,5	0,5	3	0,375
Сп	0,5	1	0,5	2	0,25
Дп	1,5	0,5	1	3	0,375
?				8	1

Итого цена в соответствие такого взвешивания рассчитываем: скорректированную цену по каждому методу умножаем на весовой коэффициент для него, результат суммируем:

Таблица 11. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс. руб.	Весовой коэффициент
Затратный метод	8950,7	0,375
Сравнительный метод	8771,8	0,25
Доходный метод	7464,3	0,375
Рыночная стоимость		1

Определяем рыночную стоимость используя весовые коэффициенты:

8950,7*0,375+8771,8*0,25+7464,3*0,375 = 8348,57 тыс. руб.

Так как целью оценки является определение залоговой стоимости, то определяем ее. Ликвидность объекта высока, поэтому назначаем процент залога равным 60%.

Таким образом, залоговая стоимость составляет 0,6*8348,57=5009,14 тыс. руб.



5. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости

При расчете суммы кредита используется процедура андеррайтинга, основной целью которой является выявление способности заемщика погасить кредит и достаточности залогового обеспечения.

В курсовом проекте остановимся на анализе залогового обеспечения кредита. Сумма кредита будет приниматься равной залоговой стоимости недвижимости.

Обязательства по кредиту представляют собой суммы выплат в счет погашения кредита. Погашение кредита включает погашение основной суммы кредита и процентов за его пользование. Графики погашения кредита могут быть различных видов, например, с равновеликими выплатами (включают погашение основной суммы и процентов) и с фиксированным платежом основной суммы кредита и т.д.

Для расчета сумм равновеликих выплат используется формула:

(4)

где РМТ - выплаты по кредиту, р.;

Табл. 12. Расчет выплат по кредиту, руб.

Месяц	Остаток по кредиту на начало месяца	Процент за пользование кредитом	Выплаты по кредиту	Остаток долга на конец месяца
			Всего	в т.ч.
				основной суммы	процентов
1	5009,14	87,65995	257,3979196	169,7379696	87,65995	4839,40203
2	4839,40203	84,68953553	257,3979196	172,7083841	84,68953553	4666,693646
3	4666,693646	81,66713881	257,3979196	175,7307808	81,66713881	4490,962865
4	4490,962865	78,59185014	257,3979196	178,8060695	78,59185014	4312,156796
5	4312,156796	75,46274393	257,3979196	181,9351757	75,46274393	4130,22162
6	4130,22162	72,27887835	257,3979196	185,1190413	72,27887835	3945,102579
7	3945,102579	69,03929513	257,3979196	188,3586245	69,03929513	3756,743954
8	3756,743954	65,7430192	257,3979196	191,6549004	65,7430192	3565,089054
9	3565,089054	62,38905844	257,3979196	195,0088612	62,38905844	3370,080193
10	3370,080193	58,97640337	257,3979196	198,4215163	58,97640337	3171,658676
11	3171,658676	55,50402684	257,3979196	201,8938928	55,50402684	2969,764784
12	2969,764784	51,97088371	257,3979196	205,4270359	51,97088371	2764,337748
13	2764,337748	48,37591059	257,3979196	209,0220091	48,37591059	2555,315739
14	2555,315739	44,71802543	257,3979196	212,6798942	44,71802543	2342,635844
15	2342,635844	40,99612728	257,3979196	216,4017924	40,99612728	2126,234052
16	2126,234052	37,20909591	257,3979196	220,1888237	37,20909591	1906,045228
17	1906,045228	33,3557915	257,3979196	224,0421281	33,3557915	1682,0031
18	1682,0031	29,43505425	257,3979196	227,9628654	29,43505425	1454,040235
19	1454,040235	25,44570411	257,3979196	231,9522155	25,44570411	1222,088019
20	1222,088019	21,38654034	257,3979196	236,0113793	21,38654034	986,07664
21	986,07664	17,2563412	257,3979196	240,1415784	17,2563412	745,9350615
22	745,9350615	13,05386358	257,3979196	244,3440561	13,05386358	501,5910054
23	501,5910054	8,777842595	257,3979196	248,620077	8,777842595	252,9709284
24	252,9709284	4,426991247	257,3979196	252,9709284	4,426991247	0
			6177,550071	5009,14	1168,410071

PV - сумма кредита, р.;

i - годовая процентная ставка за пользование кредитом, долей;

к - число начислений в году;

n - срок, на который выдан кредит, лет.

PMT=5009,14*((0,20/12)/(1 - (1/(1+0,20/12))))= 254,94 тыс. руб.

Ставка за пользование кредитом устанавливается по результатам анализа условий кредитования, которые предлагаются банками и равна 20%. Срок, на который выдается кредит - 2 года. При расчете процентов за пользование кредитом учитывать, что их начисление осуществляется на остаток долга по кредиту.

Расчет проводим по форме таблицы 12.



В колонку номер два на первый месяц записываем сумму залога, так как выбран способ равновеликих выплат, в колонку номер шесть записываем выплаты по кредиту, рассчитанные по формуле 4. Процент пользования рассчитываем как остаток по кредиту, умноженному на процент выплат за год в долях и делим на 12 месяцев, пример для строки1:

5009,14 * 0,20 / 12 = 83,49 тыс. руб.

Аналогичную сумму записываем в строку номер шесть где обозначены проценты выплат. Основную сумму считаем как разницу между выплат всего (колонка 4) и процентами (колонка 6), пример для строки 1:

257,3979196-87,66= 169,73 тыс. руб.

Остаток долга на конец месяца рассчитываем как разницу между остатком по кредиту (столбец 1) и основной суммы (столбец 5), пример для строки 1:

5009,14-169,74= 4839,4 тыс. руб.

Аналогично рассчитываются и остальные строки.

Находим сумму выплат с процентами: 1168,410071 тыс. руб.

Второй вариант выплат по кредиту с фиксированной основной суммы, при этом проценты и ежемесячные выплаты каждый месяц уменьшаются. Расчет ведем по форме таблицы 13.



Таблица 13. Расчет выплат по кредиту

Месяц	Остаток по кредиту на начало месяца	Процент за пользование кредитом	Выплаты по кредиту	Остаток долга на конец месяца
			Всего	в т.ч.
				основной суммы	процентов
1	5009,14	87,65995	296,3741167	208,7141667	87,65995	4800,425833
2	4800,425833	84,00745208	292,7216188	208,7141667	84,00745208	4591,711667
3	4591,711667	80,35495417	289,0691208	208,7141667	80,35495417	4382,9975
4	4382,9975	76,70245625	285,4166229	208,7141667	76,70245625	4174,283333
5	4174,283333	73,04995833	281,764125	208,7141667	73,04995833	3965,569167
6	3965,569167	69,39746042	278,1116271	208,7141667	69,39746042	3756,855
7	3756,855	65,7449625	274,4591292	208,7141667	65,7449625	3548,140833
8	3548,140833	62,09246458	270,8066313	208,7141667	62,09246458	3339,426667
9	3339,426667	58,43996667	267,1541333	208,7141667	58,43996667	3130,7125
10	3130,7125	54,78746875	263,5016354	208,7141667	54,78746875	2921,998333
11	2921,998333	51,13497083	259,8491375	208,7141667	51,13497083	2713,284167
12	2713,284167	47,48247292	256,1966396	208,7141667	47,48247292	2504,57
13	2504,57	43,829975	252,5441417	208,7141667	43,829975	2295,855833
14	2295,855833	40,17747708	248,8916438	208,7141667	40,17747708	2087,141667
15	2087,141667	36,52497917	245,2391458	208,7141667	36,52497917	1878,4275
16	1878,4275	32,87248125	241,5866479	208,7141667	32,87248125	1669,713333
17	1669,713333	29,21998333	237,93415	208,7141667	29,21998333	1460,999167
18	1460,999167	25,56748542	234,2816521	208,7141667	25,56748542	1252,285
19	1252,285	21,9149875	230,6291542	208,7141667	21,9149875	1043,570833
20	1043,570833	18,26248958	226,9766563	208,7141667	18,26248958	834,8566667
21	834,8566667	14,60999167	223,3241583	208,7141667	14,60999167	626,1425
22	626,1425	10,95749375	219,6716604	208,7141667	10,95749375	417,4283333
23	417,4283333	7,304995833	216,0191625	208,7141667	7,304995833	208,7141667
24	208,7141667	3,652497917	212,3666646	208,7141667	3,652497917	0
			6104,889375	5009,14	1095,749375



Так как выбран способ с фиксированной основной суммой, рассчитываем сумму выплаты за один месяц, путём деления суммы залога на 24 месяца:

5009,14 / 24 = 208,71 тыс. руб.

Затем определяем процент пользования, умножая остаток по кредиту на процентную ставку за год и деля на количество месяцев, т.е. на 12, пример для строки 1:

5009,14 *0,20/12 = 87,66 руб. Переносим значение в графу 6.

Находим сумму выплат всего, складывая основную сумму с процентом, пример для строки 1:

208,71+87,65=296,36 тыс. руб.

Аналогично рассчитываем и остальные графы на 24 месяца.

Затем находим сумму процентов по кредиту, что составило для данного способа выплат 1095,75 тыс. руб., что на 72,66 тыс. руб. меньше, чем в первом варианте. Для кредитора более выгодным является второй вариант.

Заключение

В результате проведенной работы по оценке недвижимости в рамках курсового проектирования были получены необходимые теоретические знания по оценке стоимости объектов недвижимости. Данные знания позволяют на основе трех подходов к оценке недвижимости: затратного, доходного и сравнительного анализа продаж получить итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости и на основании ее определить залоговую стоимость, которая по своей сути представляет стоимость заложенного имущества, которую кредитор рассчитывает получить при его продажи на рынке в случаи невозврата кредита.

В первом разделе была поставлена задача оценки. Была выявлена базовая информация: функциональное назначение здания, район, местоположение. Были описаны основные характеристики: площадь, конструктивные особенности, этажность, транспортная доступность, состояние. Были установлена права пользования, а так же описана цель оценки: определение залоговой стоимости.

Во втором разделе был проведен анализ наилучшего использования объекта, после чего был сделан вывод об использовании объекта оценки в качестве торговой площади.

Тритий раздел содержит в себе использования трех методов определения стоимости здания. Затратным подходом определено, что стоимость объекта оценки составляет 8950,7 тыс. руб.; сравнительным подходом установлено, что стоимость объекта составляет 8771,8 тыс. руб.; доходным подходом установлено, что стоимость объекта составляет 7464,3 тыс. руб. Используя весовые коэффициенты устанавливаем рыночную стоимость объекта. Она составила 8358,47 тыс. руб.

В результате выполнения курсового проекта было разработано две схемы выплат по кредиту. Первая схема с равновеликими выплатами, а вторая с фиксированной основной суммой. Проанализировав два предложенных варианта выплат по кредиту, основываясь на абсолютной суммы выплаченных процентов можно сделать вывод, что для кредитора наиболее выгодный вариант в этом случае второй, т.к. съекономит при этом 72,66 тыс. руб. Основываясь на результатах курсового проекта можно сделать вывод, что получение банковских кредитов на покупку дорогостоящих товаров приемлем. При этом при получении кредита в банке особую роль может играть залоговое обеспечение, которым часто становится недвижимость.

Список литературы

1. Методические указания к курсовому проекту «Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью».

2. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. - Новосибирск: НГАСУ, 2002. - 56 с.

3. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости /Е.С. Озеров.-СПб.: Изд-во «МКС», 2003. - 422 с.

4. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учеб. / А.Н. Асаул. - СПб.: Гуманистика, 2003. - 406 с.

6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. - М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999. - 592 с.

7. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие /СП. Коростелев. - М.: Рус. деловая лит., 1998. - 222 с.

8. Мосин В.Г. Основы внешней оценки производственно-хозяйственной деятельности предприятий: Учеб. пособие / В.Г. Мосин, В.А. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, НГАВТ, 1998.-70 с.

9. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие / Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 1998. -384 с.

10. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. по гражд. стр.-ву и архитектуре при Госстрое СССР. - М., 1988. -70 с.

11. СТП НИСИ 07.01.90. Проект курсовой. Правила оформления текстового материала пояснительной записки. - Новосибирск: НИСИ, 1990. - 12 с.

12. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422 с.

13. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.

14. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Л.Н. Тэпман; Под ред. проф. В А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.

15. Фридмйн Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. - М.: Дело, 1997. - 480 с.

16. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие: Пер. с англ. /Г.С. Харрисон. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 231 с.

17. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. - М.: Рус. деловая лит., 1996. - 272 с.

18. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие / А.И. Щербаков, И.И. Золотарев, Н.А. Щербакова. - Новосибирск: НГАС, 1997. - 124 с.

19. Щербакова НА. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - 320 с.

20. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. д-ра экон. наук, проф. В.И. Ресина; Акад. нар. хоз-ва при Правительстве РФ. - М.: Дело, 1999. - 328 с.

Размещено на Allbest.ru