Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью



Введение

С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике. Понятие «недвижимость» было введено в экономический и правовой оборот в 1990 г. в связи с принятием «Закона о собственности в СССР», согласно которого признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Свойства недвижимости:

1. Как физические объекты: местоположение, площадь и границы, размер (h, l, V), форма, ландшафт, тип почвы, залежи всевозможных ископаемых.

2. Как экономические объекты: стоимость, цена, является объектом налогообложения, объекты инвестирования, доходность, низкая ликвидность, полезность, затраты на содержание, характеризуется спросом и предложением.

3. Как правовые объекты: право собственности, вещные права (наследование, дарение, оперативное управление, аренда, залог и др.).

4. Как социальные объекты: недвижимость удовлетворяет психофизио-логические и интеллектуальные потребности людей.

Рынок недвижимости - это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Основные сегменты рынка недвижимости:

§ рынок жилья;

§ рынок земли;

§ рынок нежилых помещений;

Особенности рынка недвижимости:

§ локальность;

§ невысокая взаимозаменяемость объектов;

§ сезонные колебания цен;

§ сделки необходимо подвергать государственной регистрации;

§ вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями. На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Объект недвижимости - объект, который связан с землей так, что его перемещение без соразмерного ущерба его назначению невозможно.

Объектами недвижимости являются: 

- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 

- здания, сооружения, имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения; 

- леса, многолетние насаждения и др.

Для удовлетворения своих потребностей в финансовых ресурсах предприятия могут привлекать различные виды займов. Эффективное использование займов позволяет расширить масштабы деятельности, повысить рентабельность собственного капитала, а в конечном итоге - и стоимость фирмы. В экономическом отношении любой заем представляет собой безусловное обязательство субъекта осуществить возврат к определенному сроку полученной в долг суммы и выплатить ее владельцу заранее оговоренное вознаграждение в виде процентов за использование средств.

Источники и формы заемного финансирования достаточно разнообразны.

Заемное финансирование базируется на следующих основополагающих принципах, определяющих его сущность:

- возвратность (необходимость полного возмещения заемщиком полученной суммы (основной суммы долга) в установленные сроки);

- платность (обязательность уплаты заемщиком процентов за право пользования в течение определенного времени предоставленными кредитором ресурсами);

- срочность (характеризует период времени, на который предоставляются заемные средства и по истечении которого они должны быть возвращены кредитору).

Важными этапами при разработке схемы кредитования является оценка суммы залога и выплат по кредиту. В связи с этим в курсовом проекте предлагается оценить залоговую стоимость объекта недвижимости, предполагаемого в качестве обеспечения кредита.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

В настоящее время существует большое количество разрозненных нормативных актов разного уровня, посвященных тому или иному виду недвижимости. Единого регулирующего документа нет. Правовая база совершенствуется.

Основные законодательные и нормативные акты о недвижимости:

- Гражданский кодекс РФ. (Ч. 1, Ч. 2).

- ФЗ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

- Приложение №1, 2 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.83. №94.

- Постановление мэрии г. Новосибирска от 30. 04. 02. №1005 «О пересмотре с 1. 05. 02. коэффициентов пересчета для определения стоимости строительства, ремонта и реконструкции объектов мэрии в текущих ценах».

- Ведомственные строительные нормы 53 - 86 (р). Правила оценки физического износа жилых зданий.

- Положение о продаже и временном порядке определения цены

приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду. Утверждено распоряжением Госкомимущества РФ от 16.12.94 №353-р.

- Сборник №18 укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства для переоценки основных фондов.

- О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130

Целью данного курсового проекта является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости, а так же кредитования под залог недвижимости, определение залоговой стоимости недвижимого имущества, расчет и обоснование выплат по кредиту на основании самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы.

Задачи исследования: техническое описание объекта оценки; анализ лучшего и наиболее эффективного использования; определение стоимости объекта недвижимости; оценка в рамках затратного подхода; оценка в рамках доходного подхода; оценка в рамках сравнительного подхода; согласование результатов оценки. [1]



1. Постановка задачи оценки

земельный недвижимость кредит стоимость

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. Выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки.

1. В процессе выполнения курсового проекта необходимо определить стоимость одноэтажного помещения общепита, расположенного в Ленинском районе по адресу ул. Титова, 12.

Объект оценки является одноэтажным зданием. Высота объекта составляет 8 м. Стены из несущих панелей, фундамент бетонный, перекрытия - сборные плиты, несущие конструкции-колонны. Общая внутренняя площадь помещения составляет 845,77 м². Площадь по осям составляет 900 м². Объект находится на главной улице города.

Земельный участок, относящийся к объекту, составляет 2700 м. Наличие асфальтного покрытия до 50%. Несущие способность грунта средняя.

2. Оцениваемый объект находится в собственности. Собственником данного объекта является Петров Сергей Петрович, проживающий по адресу г. Новосибирск, ул. Садовая, 36. Правоустанавливающим документом является договор купли - продажи.

3. Оценка здания производится 1 октября 2013 года.

4. Целью оценки является определение залоговой стоимости имущества.

5. Залоговая стоимость - стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуды. Залоговая стоимость оценивается на основе рыночной и составляет 30-70% от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта. Для данного объекта было выбрана 60%, т.к. здание находится в отдаленном районе, на главной улице города. Имеет относительно небольшие площади, что сказывается на высокой цене объекта в целом и пользуется более низким спросом, чем помещения меньших размеров.



2. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости

По определению наиболее эффективное использование (НЭИ) земли и улучшений - это вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупность процедур отыскания и обоснования выбора функций НЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего, называется анализом НЭИ. Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной стоимости анализ НЭИ должен проводиться в два этапа: сначала для участка земли, как будто свободного, а затем - для того же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа НЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного.

Для каждого объекта алгоритм анализа НЭИ состоит из пяти критериев. [3]

Критерий 1. Первоначально составляется максимально полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта. На данном этапе включение функций в перечень осуществляется без ограничений.

Критерий 2. На следующем этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых нарушений:

· Правилами зонирования и существующими регламентами получения разрешения на застройку, разделение или объединение участков;

· Требованиями предусмотренными СНиП, в частности, по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения относительно коммуникаций;

· Нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников, а так же по потреблению ресурсов.

При этом имеются в виду запреты и ограничения не только на сами функции, но так же и на набор работ, предназначенных для реализации этих функций.

Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе учитывается:

· Наличие сервитутов и других ограничений прав собственности на объект;

· Местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;

· Наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;

· Возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемых функций. [3]

Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство.

Критерий 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка:

· Не тот рельеф и имеются скальные образования;

· Неудобна форма или мал размер участка;

· Неприемлема гидрологическая обстановка в грунте и имеются затопляемые зоны;

Критерий 4. Юридически разрешенные и физически осуществимые остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности. Это достигается, если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода, не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов.

Оцениваем возможную доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Табл. 1. Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./ м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Цена 1 м2
Административное	Офис, банк	До 1000	320
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка	До 1000	350
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека.	До 1000	380

Наиболее высокие ставки при данной площади и в районе средней отдаленности будут у зданий общественного питания.

Критерий 5. На последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта и признается отвечающим принципу НЭИ объекта.

При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли.

Учитывая конструктивные особенности здания, выбираем его использование в качестве магазина. Это обуславливается так же тем, что находится объект на главной улице города и в данном районе отсутствием аналогичных объектов, легкой доступностью с соответствующими подъездными путями. [4]

Вариант использования земли является наилучшим.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. законодательная разрешенность. Оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

2. физическая осуществимость. Данный объект в соответствии с конструктивными особенностями (здание состоит из нескольких помещений общей площадью 845,77 м²) можно использовать как производственное, административное и торговое помещение;

3. экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания. Доход от аренды недвижимости за месяц составляет:

- для административного помещения -845,77·320= 270,65 тыс. р;

- для производственного помещения - 845,77·350= 296,0 тыс. р;

- для торгового помещения - 845,77·380=321,39 тыс. р;

4. максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а, следовательно, и максимальную текущую стоимость. Наиболее удачным вариантом является использование объекта недвижимости под торговое помещение.



3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Стоимость - основа количественных соотношений при добровольном обмене товарами между собственниками.

Затраты - размер ресурсов (для упрощения измеренный в денежной форме), использованных в процессе хозяйственной деятельности за определённый временной этап.

Ценам - количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара.

Недвижимость не существует сама по себе. Она находится под воздействием окружающей среды и сама влияет на нее. Наиболее существенно на стоимость недвижимости влияют следующие факторы:

· Физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданная человеком - здания, сооружения, дороги; и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, формы участка и т.п.

· Социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи и т.п.

· Экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

· Политические (административные): зонирование, строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность.

Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение объекта недвижимости в системе расселения.

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный (отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат), сравнительный (отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки); и доходный (отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора)). В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости. Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке. [4]

3.1 Использование затратного подхода

Основная расчетная формула:

Сзп = С₃ + Снc - Ин, (1)

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

Сз - стоимость земельного участка, тыс. р.;

Снc - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

И_н - накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. [1]

При оценке стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемого объекта, этот участок рассматривается как свободный от улучшений и оценивается в предположении, что на нем реализуется функции, соответствующие наилучшего и наиболее эффективного использования. [3]

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах - аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. [1]

На основании обработки рыночной информации выполняются следующие операции [3]:

· определяются основные факторы, влияющие на цены сделок и называемые элементами сравнения;

· выбираются единицы сравнения, в качестве которых используются удельные цены единиц количественных характеристик элементов сравнения;

· из базы рыночных данных выбираются объекты сравнения (объекты - аналоги), наиболее близкие к оцениваемому объекту по составу и величине элементов сравнения, при условии, что их использование после сделки является наилучшим и наиболее эффективным

· цены сделок с объектами - аналогами корректируются поправками, компенсирующими отличия каждого объекта - аналога от объекта оценки по элементам сравнения;

· рыночная стоимость земельного участка как наиболее вероятная цена его определяется статистической обработкой цен сделок с объектами - аналогами с учетом корректирующих поправок или обработкой результатов корректировки цен этих сделок с объектами - аналогами.

В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок. В рамках проекта анализируются цены аналогичных участков. [1]

Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 2.

Табл. 2. Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена прдажи, тыс. руб.	1050	3000	4000	2800	2800	1350
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервит	Госуд-ая	Сервит	Госуд-ая	Частная
Условия финансирования	Типичн	Кредит	Типичн	Типичн	Типичн	Кредит
Условия продажи	Срочн продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые*	Типичные	Особые**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
Несущая способность гпутов	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.

* Сделка между партнерами по бизнесу

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В курсовом проекте будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы.

Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка [1]:

· наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по

· причине дополнительных процедур согласования, государственные объекты

· стоят на 10% меньше частных;

· кредиты предоставляются под 15%;

· условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между

· партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;

· за 3 мес. цены на рынке возросли на 2%, за 6 мес. - на 4%, за 9 мес. - на 8%;

· разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20%, с/о и отд. - 10%, цен. и отд. - 30%;

· разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% -5%;

· разница в ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов - 3%, сред, и выс. - 4%, низк. и выс. - 7%.

Расчет скорректированных цен земельных участков приведены в таблице 3.

Приведем расчет корректировок для стоимости объекта - аналога А1:

1. Оцениваемые права стоимости у объекта - аналога частная и оцениваемого объекта тоже частная, то процент корректировок равен 0%.

2. Условия финансирования типичные у объекта - аналога и типичные у оцениваемого объекта, то процент отличия равен 0%.

3. Условия продажи объекта - аналога - срочная продажа, что снижает стоимость объекта на 10%. Для чего, чтобы приблизить стоимость аналога к оцениваемому объекту добавляем корректировку равную 10%:

1,050*10%=0,105 руб. и скорректированная цена составит: 1,050+0,105=1,155 руб.

4. Дата продажи аналога 3 месяца назад, за этот срок цены возросли на 2%, корректировка составит 1,155*2%=0,0231 руб. и скорректированная цена составит: 1,155+0,0231=1,1781 руб.

5. Местоположение оцениваемого объекта отдаленное, объекта - аналога - центральный, где стоимость будет выше на 30%, тогда корректировка будет отрицательной и составит 1,1781*30%=0,3534 руб.

6. Асфальтобетонное покрытие у аналога - до 10%, а у объекта оценки до 50%: вводим корректировку 5%: 0,8247*0.05=0,0412 руб.

7. Несущая способность грунтов низкая у аналога и средняя у объекта оценки: вводим корректировку 3%: 0,8659*0.03=0,0259 руб.

Табл. 3. Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, руб.		1050	3000	4000	2800	2800	1350
Размер, м2	2700	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, тыс. руб./м2		1,05	0,6	0,93	1	0,8	0,9
Оцениваемые права собственности:	Частная	Частная	Сервитут	Государств	Сервитут	Государств	Частная
- процент отличия, %		0	+12	+10	+12	+10	0
- корректировка, тыс. руб.		0	0,072	0,093	0,12	0,08	0
- скорректированная цена, тыс. руб		1,05	0,672	1,023	1,12	0,88	0,9
Условия финансирования:	Типичные	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
- процент отличия, %		0	-15	0	0	0	-15
- корректировка, тыс. руб.		0	0,101	0	0	0	0,135
- скорректированная цена, тыс. руб		1,05	0,571	1,023	1,12	0,88	0,765
Условия продажи:	Типичные	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые *	Типичные	Особые**
- процент отличия, %		+10	+10	0	+8	0	-7
- корректировка, тыс. руб.		0,105	0,057	0	0,089	0	0,054
- скорректированная цена, тыс. руб		1,155	0,628	1,023	1,208	0,88	0,711
Дата продажи	Наст, время	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. Назад
- процент отличия, %		+2	+8	0	+4	+2	+4
- корректировка, тыс.		0,023	0,050	0	0,048	0,018	0,028
руб.
- скорректированная цена, тыс. руб		1,178	0,678	1,023	1,256	0,898	0,739
Местоположение	отд	Цен.	Отд.	с/о	Цен.	Отд.	с/о
- процент отличия, %		-30	0	-10	-30	0	-10
- корректировка, тыс. руб.		0,353	0	0,102	0,377	0	0,0739
- скорректированная цена, тыс. руб		0,825	0,679	0,921	0,881	0,898	0,665
Асфальтобетонное покрытие:	До 50%	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
- процент отличия, %		+5	+3	0	+3	0	+5
- корректировка, тыс. руб.		0,041	0,0204	0	0,0264	0	0,033
- скорректированная цена, тыс. руб		0,866	0,699	0,921	0,907	0,898	0,698
Несущая способность грунтов:	Средняя	Низк.	Выс.	Сред.	Сред.	Низк.	Выс.
- процент отличия, %		+3	-4	0	0	+3	-4
- корректировка, тыс. руб.		0,026	0,028	0	0	0,027	0,03
- скорректированная цена, тыс. руб		0,892	0,671	0,921	0,907	0,925	0,688

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) Среднего арифметического значения скорректированных цен:

(0,892+0,671+0,921+0,907+0,925+0,688)/6 = 0,834 тыс. руб./м²;

2) Модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены: 0,900 тыс. руб./м²;

3) Медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение. Находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений:

0,671; 0,688; 0,892; 0,907; 0,921; 0,925; среднее между выделенными числами будет число 0,899 тыс. руб./м²;

4) Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки: объект-аналог А3, стоимостью 0,921 тыс. руб./м².

А1: 892/1050=0,85

А2: 671/600=1,1

А3: 921/930,2=0,99

А4: 907/1000=0,91

А5: 925/800=1,16

А6: 688/900=0,76

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей, т.е. стоимость 1 м² объекта оценки будет равна (0,834+0,900+0,899+0,921)/4=0,889 тыс. руб./м²

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. [1]

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством. К ним относят:

- стоимость строительных материалов, изделий, оборудования;

- заработная плата рабочих;

- стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

- стоимость коммунальных услуг;

- стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

- стоимость инвестиций в землю;

- гонорары проектно-сметным организациям;

- маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. [4]

Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данном проекте принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м².

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

заработная плата составляет 35% от стоимости материалов;

накладные расходы - 25% от прямых затрат;

прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат

оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от

прямых затрат;

- маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от

цены подрядчика;

затраты на покупку энергетических мощностей - 10% от

цены подрядчика;

- налоги (НДС) - 18% от суммы всех предыдущих затрат;

- прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов.

Расчет укрупненных показателей приведен в таблице 4.

земельный недвижимость кредит стоимость

Таблица 4. Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. руб./ м2

№	Наименование	Затраты, тыс. р. на 1 м2, торговое здание
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	3,1
	- заработная плата	1,1 = 0,35*3,1
	- эксплуатационные расходы	0,45
	- прочие	0,20
	Итого прямые затраты	4,85 = 3,1+1,1+0,45+0,2
1.2	Накладные расходы	1,21 = 0,25*4,85
1.3	Прибыль подрядчика	0,73 = 0,12*(1,21+4,85)
	Итого цена подрядчика	6,79 = 4,85+1,21+0,73
2	Косвенные затраты:
	- оплата услуг проектно-сметной организации	0,24 = 0,05*4,85
	- маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,41 = 0,06*6,79
	- затраты на покупку энергетических мощностей	0,68 = 0,1*6,79
	- налоги	1,46 = 0,18*(6,79+0,24+0,41+0,68)
	Итого затраты инвестора	9,58 = 6,79+0,24+0,41+0,68+1,46
3	Прибыль инвестора	2,674 = 9,58*0,3
	Итого укрупненные обобщенные показатели стоимости	12,454 = 2,674+9,58

Итоговая стоимость объекта оценки:

Снc = 12,454*900 = 11 208,62 тыс. руб.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. [1]

По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются качеств объекта, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а так же функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. На стоимость недвижимости в не меньшей степени влияют и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ обычно определяют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости причин, вызывающие обесценение выделяют три вида износа: физический, функциональный и внешний. (Рис. 1)

Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Рис. 1 Виды износа

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно.

1) Физический износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

- нормативный (для жилых зданий);

- стоимостной;

- метод срока жизни.

Нормативный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня, например, Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86), принимаемые БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации. В правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется по формуле:

,

Где - физический износ здания, %.

- физический износ итого конструктивного элемента, %.

- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости итого конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Недостатки методики:

- по причине своей нормативности она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

- невозможность измерения функционального и внешнего износа;

- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Определение физического износа методом срока жизни осуществляется с помощью формулы, где учитываются износ; эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; типичный срок физической жизни, оставшийся срок физической жизни.

2) Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности.

Функциональный износ может проявиться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объёмах, инженерном обеспечении и т.д. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Причины функционального износа:

- недостатки, требующие добавления элементов (элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам).

- недостатки, требующие замены или модернизации элементов (позиции, которые выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам).

- сверхулучшения (позиции и элементы сооружения, наличия которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).

3) Износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей среды.

При определение общего износа метом разбивки используют формулу:

И_н = 1 - (1 - И_физ/100) *(1 - И_функ/100) *(1 - И_вн/100) (2)

где И_физ - физический износ здания, %;

И_функ - функциональный износ здания, %;

И_вн - внешний износ здания, %.

Для определения физического износа здания, которое является объектом оценки в проекте необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания. Количественная оценка физического износа приводится по данным только по фундаментам, стенам и перекрытиям в приложении 3. Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производим интерполяцию процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий.

Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцененного по первым трем элементам.

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Делается вывод о состоянии здания:

хорошее - если физический износ определен в размере до 20%;

удовлетворительное - если физический износ определен в размере от 20 до 40%.

Таблица 5. Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
1	Фундаменты	4	Осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены	30	1,2
2	Стены	23	Промерзания в 5% помещений	35	8,05
3	Перекрытия	18	Прогибы до 1/150 пролета	35	6,3
4	Кровля	12	-	30	3,6
5	Полы	7	-	40	2,8
6	Проемы	10	-	35	3,5
7	Отделочные работы	8	-	25	2
8	Инженерное оборудование	16	-	30	4,8
9	Прочие работы	2	-	35	0,7
	ИТОГО	100	-		33



Расчет физического износа здания: используем ВСН 53-86 (р).

Табл. 6. Фундаменты бетонные

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав трещин
Искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций	Осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены	21-40	Затирка трещин, устранение повреждений отделочного слоя цоколя

Определяем процент износа как 30%. Данные заносим в таблицу 5.

Табл. 6. Стены из несущих панелей.

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав трещин
Промерзание стен, разрушение заделки стыков	Промерзание в 5% помещений	31-40	Ремонт и герметизация стыков, утепление стен

Определяем износ как 35%.Данные заносим в таблицу 5.

Табл. 6. Перекрытия из сборных плит

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав трещин
Трещины, прогибы, следы протечек или промерзаний в местах примыканий к наружным стенам	Трещины более 2 мм. Прогибы до 1/150 пролета	31-40	Заделка трещин, устранение причин намокания плит

Повреждения на площади 25% оцениваемого объекта. Определяем износ как 35%.Данные заносим в таблицу 5.

Теперь умножаем износ конструктивного элемента на удельный вес конструкции в здании и находим сумму износа.

Вывод о состоянии здания: здание находится в удовлетворительном состоянии, так как износ составил 33% и его износ значительный.

Т.к. физический износ всего здания в размере 20-40%, то состояние здания можно определить как удовлетворительное. Утрату технико-экономических качеств объекта недвижимости возможно устранить путем ремонта.

Оцениваемое здание имеет устаревшую архитектуру, что не соответствует современным требованиям такого типа зданий. Поэтому функциональный износ здания можно оценить в размере 3%.

Многообразие аналогичных объектов недвижимости снижает его стоимость, поэтому внешний износ равен - 6%.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле, суммированием всех видов износа.

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания.

Ин=1 - (1-33/100)*(1-3/100)*(1-6/100)=0,39 или 39%

В завершение данного подраздела выводим результат стоимости объекта, оцененный в рамках затратного подхода. Для этого используется формула (1).

Снc = 12,454*900 = 11208,62

Сзп=889*2700 +11208,6-0,39*11208,6 = 2400,3+11208,6-4371,35 = 9237,55 тыс. руб.

3.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Подход сравнительного анализа продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому (активный рынок). При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Основные этапы подхода сравнительного анализа продаж:

1) сбор информации и формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3) отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4) приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5) анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

На первом этапе проводится сбор информации и формирование базы данных сделок с объектами недвижимости. В эту базу заносится вся доступная информация об объекте сделки, условиях, субъектах сделки и т.п.

На втором этапе проводится изучение рынка недвижимости, сегментирование его и определение, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

Сегментирование - это процесс разбиения рынка на сектора (сегменты), схожие по ряду параметров, которые условно можно разделить на две взаимосвязанных группы:

а) характеристики типичного для данного сегмента субъекта рынка. К ним относятся инвестиционная мотивация, предпочтения потребителей, пути финансирования и т.п.;

б) характеристики типичного для данного сегмента объекта рынка. Включают назначение, использование объектов, их качество, границы стоимости, передаваемые права и ограничения и т.д.

На третьем этапе проводится отбор аналогов - объектов сходных или подобных оцениваемому. При выборе аналогов необходимо отслеживать их принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый объект. Обычно отбирают от трех до пяти аналогов.

Очевидно, что выбранные аналоги будут отличаться от объекта оценки по каким-либо характеристикам. Поэтому иногда при дальнейшей работе целесообразно оперировать не с ценой аналога / объекта в целом, а с ценой единицы сравнения - цена за единицу площади, за единицу объема, за единицу потребительских свойств и т.д. Единица сравнения - это некий общий знаменатель, позволяющий сравнивать между собой объекты и аналоги разной величины.

На четвертом этапе осуществляется приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта. Основной вопрос, на который должен ответить оценщик на данном этапе: «За какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?».Для ответа на этот вопрос цены сделок с аналогами корректируются. Корректировка осуществляется путем внесения поправок, которые могут быть выражены в денежных суммах, «направлениях» или коэффициентах.

Процентные поправки изменяют стоимость аналога на определенный коэффициент и могут быть отнесены как к стоимости аналога в целом, так и к стоимости его единицы сравнения.

Денежные поправки изменяют на определенную сумму стоимость всего аналога - абсолютные денежные, либо стоимость одной единицы сравнения - относительные денежные.

Все вносимые поправки применяются к элементам сравнения, которые условно можно разбить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату). В данной группе к элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

* состав передаваемых прав собственности;

* условия финансирования сделки купли-продажи;

* условия продажи;

* время продажи

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Это:

¦ месторасположение;

¦ физические характеристики;

¦ экономические характеристики;

¦ дополнительные компоненты стоимости.

Для определения величин поправок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методы.

К качественным методам относят метод персональных интервью. К количественным методам относят метод парных продаж, статистические методы и метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения.

В методе парных продаж парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, либо нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обуславливает разницу в цене объектов. Следовательно, сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на отличающиеся характеристики, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Статистические методы основаны на анализе значительных выборок из баз данных с использованием математического аппарата, методов статистики и регрессионного анализа, предполагает, что существует формальная зависимость между вариацией цены и вариацией характеристик.

Метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения позволяет определить величину поправки при недостатке информации для применения метода парных продаж. Опирается на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или его аналогу.

На пятом этапе проводится анализ приведенных цен аналогов и выносится итоговое заключение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта. Окончательное решение об итоговой величине стоимости, определенной с использованием подхода сравнительного анализа продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи аналогов, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки. [2]

Данные о продажах сопоставимых объектов, для соответствующих типов зданий, определенных согласно критериям ЛНЭИ, приведены в исходных данных и в таблице методических указаний.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме таблицы, при этом следует учитывать, что в сравнительном подходе учитывается общая площадь здания по внутреннему обмеру.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

10% между центром и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости. Приведенную цену оборудования определяем как разницу между ценой продажи и стоимостью оборудования, приведем пример для А1:

12425-5=12420 тыс. руб.

Приведенную цену по площади определяем как цена продажи аналога делим на площадь аналога и умножаем на количество квадратных метров нашего объекта, что для А1 составляет:

(12420/972,63)*845,77= 10800,1 тыс. руб.

По месту положению аналог А1 находится в районе средней отдаленности, а объект оценки в отдаленном, поправка равна 0,85.

Расчеты поправок для других объектов-аналогов аналогичны.

Определение поправок по состоянию:

А2/А1=9926,6/10800,1=0,92

А5/А6=8169,8/9241,5=0,88

А8/А7=10893,6/11949=0,91