Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЛОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

МНОГОПРОФИЛЬНЫЙ КОЛЛЕДЖ ФГБОУ ВПО ОРЁЛ ГАУ

Курсовая работа

По МДК 04.01 «Экономика недвижимости»

ТЕМА: «Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом»

Выполнила студентка Группы 318-З

Тимошенко К.В.

Проверил преподаватель Горлина Г.Н.

Орёл, 2015г.

Содержание

Введение

1. Основы оценки стоимости бизнеса

1.1 Сущность и понятие оценочной деятельности (бизнеса)

1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности. Правовые основы оценки стоимости бизнеса

1.3 Факторы, определяющие рыночную стоимость бизнеса

2. Затратный подход в оценке недвижимости

2.1 Сущность затратного подхода

2.2 Методы, используемые в затратном подходе

3. Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом

3.1 Характеристика объекта оценки

3.2 Расчет рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом

Заключение

Список используемой литературы

Введение

В условиях рыночной экономики, когда все сделки совершаются «на страх и риск» их участников, и продавец, и покупатель (а все сделки, в конечном итоге, можно свести к купле продаже) хотят знать заранее, какова

будет цена сделки. Поэтому по мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса постоянно возрастает. Оценка недвижимости, в частности бизнеса, в настоящее время является одним из наиболее распространенных видов оценочной деятельности.

Бизнес всегда обладает стоимостью, которую необходимо знать для того, чтобы иметь возможность принимать обоснованные решения в процессе совершения сделок с ним.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) -- это сложный процесс. Возникновение таких процессов как приватизация, появление фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков на систему выдачи кредитов под залог имущества формируют потребность в проведении работ по оценке бизнеса.

Основным законом, регулирующим оценочную деятельность, является закон РФ «об оценочной деятельности в РФ» от 1998 года.

В роли объекта оценки, в данной курсовой работе, выступает здание магазина смешанной торговли, рыночную стоимость которого наиболее удобно рассчитать затратным подходом. Затратный подход является наиболее надежным при оценке объектов. Используется только при наличии всей необходимой информации для расчетов стоимости.

Основная цель данной курсовой - оценка стоимости здания магазина смешанной торговли на текущий период.

Поставленная цель определила следующие основные задачи:

ознакомиться с нормативно-правовой базой.

изучить факторы, влияющие на рыночную стоимость бизнеса

изучить методы, используемые в затратном подходе

Объектом исследования данной курсовой работы является здание магазина смешанной торговли «Луч», находящийся по адресу: Орловская область, п. Хотынец, ул. Ленина,11

1. Основы оценки стоимости бизнеса

1.1 Сущность и понятие оценочной деятельности (бизнеса)

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу или покупателю «выставить» товар по наиболее реальной цене, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, но ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономические тенденции развития, оценку данного объекта со стороны рынка.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) -- это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Дата оценки -это дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Выполняя заказ, эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов.

Можно выделить следующие общие этапы оценочной деятельности:

определение цели оценки;

выбор вида стоимости, подлежащего расчету;

сбор и обработка необходимой информации,

обоснование методов оценки стоимости;

расчет величины стоимости объекта, внесение поправок;

выведение итоговой величины;

проверка и согласование полученных результатов;

составление отчета об оценке;

Оценка стоимости позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике. Будучи важным инструментом рыночной экономики, стоимостная оценка должна быть определенным образом организована. От этого зависит качество работы оценщиков, эффективность и адекватность принимаемых с их помощью решений. Поэтому оценку производит эксперт, обладающий подготовкой, опытом и квалификацией по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных.

1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности. Правовые основы оценки стоимости бизнеса

Регулирование проведение анализа и оценки стоимости бизнеса происходит на основании нормативно-правовой базы. Постоянное ее обновление с учетом особенностей рынка, изменения ситуаций - служит важным рычагом для цивилизованного, правомерного осуществления оценки и принятия решений на этом основании.

Оценочная деятельность должна осуществляться в строгом соответствии с утверждаемой Правительством Российской Федерации Единой системой стандартов оценки. Единая система стандартов оценки является неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности.

Источники оценочной деятельности:

1. Федеральный закон (ФЗ) №135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года. Данный закон включает в себя все понятия оценочной деятельности, указывает что (кто) является субъектом (объектом) на рынке недвижимости, а так же их обязанности и права.

2. Федеральный стандарт оценки (ФСО) №256 «Общие понятия оценки, подходы и методы к требованию оценки» от 20.07.2007 года. Указывает на этапы оценки, и что должно быть в задании для оценки.

3. ФСО №255 «Цели оценки и виды стоимости» от 20.07.2007 года.

Раскрывает 4 вида стоимости: рыночную, ликвидационную, кадастровую и инвестиционную.

4. ФСО №254 «Требования к отчету об оценки» от 20.07.2007 года.

Включает пункты по содержанию, составлению, описанию отчета об оценки недвижимого имущества.

Все Федеральные стандарты оценки утверждены Министерством экономического развития.

5.Сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) зданий и сооружений для оценки основных фондов.

6. Земельный кодекс РФ.

Таким образом, основным документом из вышеперечисленной нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный Закон Российской Федерации № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Многие положения закона разработаны на прогрессивных и применяемых в России результатах практики и опыта.

Для проведения оценки между оценщиком и заказчиком необходимо заключить договор. Договор заключается в письменной форме и должен содержать:

основания его заключения;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки соответствующего объекта;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и др.

Таблица 1.1 Основные нормативно-правовые акты, регулирующие оценку стоимости предприятия (бизнеса) в РФ.

Нормативно-правовой акт	Примечание
Гражданский кодекс РФ (в ред. от 27.12.2009 № 352-ФЗ)	Служит основой для проведения экспертизы ресурсов и прав на них, предусматривает проведение оценки при внесении вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 18.07.09) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»	Указывает на необходимость прив-лечения для определения стоимости предприятия и его активов независимых оценщиков, устанавливает Положения, условия и ограничения оценки собственности в ходе арбитражного процесса
Постановление Министерства труда и социального развития РФ от 27.11.1996 № 11 «Об утверждении Квалификационной характеристики по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)»	Утверждает квалификационную характеристику должности «оценщик», должностные обязанности оценщика, требования к его знаниям и квалификации
Постановление Минтруда России от 24.12.1998 № 52 «Об утверждении квалификационной характеристики должности «Оценщик интеллектуальной Собственности»	Утверждает квалификационную характеристику должности «оценщик интеллектуальной собственности». Определяет должностные обязанности оценщика, обязательные знания и требования к квалификации по категориям
Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № «Об утверждении стандартов оценки»	Содержит стандарты, обязательный к применению субъектами оценочной деятельности в РФ, включает основные требования и определения.

Следовательно, нормативно-правовая база является первоочередным и важнейшим аспектом в деятельности каждого оценщика. Кроме того, огромное влияние так же оказывают ряд факторов.

1.3 Факторы, определяющие рыночную стоимость бизнеса

Для того чтобы определить стоимость предприятия, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость, а также о влиянии каждого конкретного фактора. При расчете стоимости бизнеса оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы. Среди факторов, влияющих на стоимость предприятия (бизнеса), можно выделить следующие как основные.

Первый фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

1. Спрос и предложение. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса. Стоимость бизнеса напрямую зависит от количественного соотношения потенциальных покупателей и предприятий, предложенных к продаже. Соотношение между спросом и предложением может увеличить или уменьшить цену на 15-20%.

Второй фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

2. Полезность бизнеса для собственника. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность бизнеса - способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Третий фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

3. Тип бизнеса. Компании, управление которыми не требует специализированной подготовки, продаются дороже, чем те, владение которыми предполагает наличие специализированных навыков и которые, следовательно, имеют ограниченный рынок покупателей.

Четвертый фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

4.Доход (прибыль). Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, определяется соотношением потоков доходов и расходов

Пятый фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

5. Ограничения для рассматриваемого бизнеса. Бизнес может иметь ограничения (ограничение цен на продукцию предприятия государством, экологические ограничения и т. п.). Стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

Шестой фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

6.Риск. На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

Седьмой фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

7.Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень контроля, которую получает новый собственник.

Восьмой фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

8.Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.

Девятый фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

9. Мотивация. Насколько сильно желание продавца продать бизнес? Насколько сильно желание покупателя приобрести бизнес? Наличие вынуждающих личных обстоятельств, начиная с отсутствия работы и заканчивая болезнью и смертью, может серьезно повлиять на цену бизнеса. Покупателю всегда надо обращать особое внимание на причину продажи - ведь не исключено, что магазин продается из- за того, что рядом строится большой супермаркет.

Среди прочих факторов большое значение имеют известность компании на рынке, возможность увеличения рыночной доли, гарантия сохранения клиентской базы при смене собственника, наличие слаженной команды и прочее.

Таким образом, анализ факторов, влияющих на стоимость предприятия, становится важной задачей, решение которой необходимо для получения обоснованной стоимости бизнеса

2. Затратный подход в оценке недвижимости

2.1 Сущность затратного подхода

В соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии. Следовательно, этот подход устанавливает верхний предел той суммы, которую бы на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода - точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

для оценки объектов незавершенного строительства;

для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

для оценки в целях страхования;

в целях получения кредита в банке;

для итогового согласования стоимости.

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

СОН = СЗУ + СВ или СОН = СЗУ + СЗ,

рыночная стоимость затратный подход

где

СОН - стоимость объекта недвижимости;

СЗУ - стоимость земельного участка;

СВ - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

СЗ - стоимость замещения улучшений земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:

Сон = Сзу + ПСВ - И или Сон = Сзу + ПСЗ - И,

где

СОН - стоимость объекта недвижимости;

СЗУ - стоимость земельного участка;

ПСВ - полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

ПСЗ - полная стоимость замещения улучшений земельного участка;

И - износ объекта оценки.

Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Износ - потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.

Порядок определения стоимости недвижимости затратным подходом:

1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания;

2) расчет износа;

3) оценка рыночной стоимости земельного участка;

4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке.

Проводя выбор необходимых методов для проведения процесса оценки бизнеса необходимо представлять преимущества и недостатки, которые несет в себе каждый подход и метод.

Преимущества затратного подхода:

1) Устранение значительной части предположений, присущей при других подходах.

2) Эффективность и надежность при оценке вновь возникших предприятий, холдинговых и инвестиционных компаний.

3) Основывается на реально существующих активах.

Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- невозможности достаточно точного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;

- оценки предприятия, которому грозит банкротство, существуют сомнения в способности его оставаться действующим;

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения;

Несмотря на очевидную простоту и наглядность, затратный метод не свободен от недостатков. Прежде всего, не учитывая перспектив развития предприятия и, в определенной мере, занижая все доходы предприятия и увеличивая его обязательства, он дает пессимистическую оценку стоимости бизнеса.

Недостатки затратного подхода:

1) Не учитывает будущую прибыль, а также уровень отдачи на имеющие активы, т.е. перспективы бизнеса.

2) Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

3) Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

4) Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

5) Сложность применения при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

6) Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

7) Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

8) Отдельная оценка земельного участка от строений.

2.2 Методы, используемые в затратном подходе

При определении стоимости оцениваемого объекта затратным подходом применяются следующие методы:

Метод разбивки по компонентам.

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты: фундамент, стены, перекрытия и т.д. стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат необходимых для устройства единицы объема по следующей формуле:

,

где

Со.о.- стоимость оцениваемого объекта;

Vj - объем j- ого компонента;

Сj- стоимость единицы объема;

n- количество выделенных компонентов здания;

К- коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемый объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования методов разбивки по компонентам, основными из которых являются:

А) Метод субподрядка.

Основан на том, что строитель - генеральный подрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ, а затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Б) Метод разбивки по профилю.

Основан на расчете затрат на найм различных специалистов и аналогичен предыдущему методу.

В) Метод выделения затрат.

Предлагает использование различных единиц сравнения для оценки различных компонентов здании, после чего эти оценки суммируются.

Метод количественного обследования.

Этот метод основан на применении детального количественного расчета на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом (кроме прямых затрат здесь учитывают накладные расходы и иные затраты, т.е. рассчитывается полная смета оцениваемого объекта).

Методы расчета затрат:

Ресурсный метод - расчет в текущих ценах и тарифах ресурсов ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях, а также учитываются транспортные расходы, расходы энергоносителей и т.д.

Ресурсно - индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - это относительные показатели определяемые соотношением текущих стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые ресурсы.

Базисно - индексный метод - это перерасчет затрат по срокам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно - компенсационный метод - это суммирование стоимости исчисленной в базисном уровне сметных цен и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на ресурсы.

Метод сравнительной единицы.

Этот метод предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 кв.м. общей площади, 1 куб.м. строительного объема и др., в зданиях определенного типа в текущем или базисного уровне цен, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Текущие цены берутся из статистических данных по средней фактической стоимости строительства в данном регионе.

Метод строительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (уделенного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании и технических системах.

Стоимость в строительстве в данном методе определяется по формуле:

Сстр=СЕПС?N,

где

СЕПС - стоимость единицы потребительских свойств;

N - количество единиц потребительских свойств на объекте;.

Иногда для расчетов используется следующая формула:

Сстр = СЕПС?Sо?К1?К2?К3?К4?К5,

где

СЕПС - стоимость 1 кв.м. или 1 куб.м. типичного сооружения на базовую дату;

Sо - количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта);

К1 - коэффициент, учитывающий выявление отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочих физическим параметрам;

К2 - коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К3 - коэффициент изменения стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К4 - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К5 - коэффициент, учитывающий НДС, %.

Этот метод наименее трудоемкий и обеспечивает точность порядка 15-20 %.

3. Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом

3.1 Характеристика объекта оценки

Не жилое здание (магазин «Луч») находится по адресу: Орловская область, Хотынецкий район, поселок Хотынец, ул.Ленина,д.11. Год постройки - 1989.В 2003 году был произведен капитальный ремонт. В непосредственной близости от здания магазина расположен вокзал и автовокзал. Физический износ здания магазина смешанной торговли, по визуальному осмотру можно принять равным 10%. Площадь магазина составляет 80.7м2. Застроенная площадь-93,4м2.

Таблица 3.1 Описание конструктивных элементов здания

Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее)
Фундамент	Бетонный
а) стены и их наружная отделка	Металлические облицованы кирпичом
б) перегородки	Тесовые
Чердачное перекрытие	Деревянное
Междуэтажное перекрытие	ж/б блоки
Крыша	Шиферная
Полы	Дощечные
Оконные проемы	Двойные створные
Дверные проемы	Филенчатые
Внутренняя отделка	Окрашена
Инженерно-техническое обустройство	Отопление, водопровод, канализация, электроосвещение
Прочие работы	Порожки

Данные полученные из технического паспорта магазина смешанной торговли (см. приложения).

3.2 Расчет рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом

Для расчета стоимости магазина смешанной торговли («Луч»), применяется метод сравнительной единицы затратного подхода. Этот метод является наиболее удобным в своем применении.

Формула определения стоимости объекта:

Со.о.= (Свос(зам) - Сизн) + Сзем,

где

Со.о.- стоимость объекта оценки;

Свос(зам) -стоимость восстановления (замещения);

Сзем-стоимость земли;

1.Определим земельного участка оцениваемого объекта.

Сзем.уч. = Са1м2?Sзем.уч.,

где

Са1м2 -стоимость аналогичного объекта-аналога за 1 м2;

Sзем.уч.-площадь земельного участка;

Для расчета стоимости земельного участка необходимы данные об аналогичных объектах.

Таблица 3.2 Информация об объектах-аналогах

№ п/ п	Наименование	Адрес объектахх-аналогах	Площадь кв.м.	Источник информации и	Стоимость тыс.руб.	Цена за 1 кв.м.
1	Зем. участок	п. Хотынец	65,4	Газета «Моя реклама»	565000	8639
2	Зем. Участок	пгт. Знаменка	91,3	Газета «Моя реклама»	800000	8762
3	Зем. участок	д. Юрьево	60,7	«Моя реклама»	470000	7743

Таким образом, после того как мы получили всю необходимую информацию об объектах - аналогах, определяем средневзвешенную стоимость оцениваемого объекта

Таблица 3.3 Средневзвешенная стоимость оцениваемого объекта

	Оцениваемый объект	Объекты-аналоги
		1 объект	2 объект	3 объект
Цена продажи за 1 кв.м., тыс. руб		8639	8762	7743
Корректировки в долях:
Подъездные пути		1,00	1,10	0,90
Сигнализация		1,15	1,05	1,00
Наличие коммуникаций		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена продажи, тыс. руб.		9935	10120	6969
Средневзвешенная стоимость, тыс.руб.	9008,00
Площадь объекта оценки, кв.м.	91,8
Стоимость объекта оценки, тыс.руб.	826934

2. Определяем стоимость восстановления (замещения) оцениваемого объекта по формуле:

Свос(зам) = Са1м2?Sо.о.,

где

Са1м2 -стоимость аналогичного объекта-аналога за 1 м2;

Sо.о-площадь оцениваемого объекта;

Определяем цену продажи за единицу общей площади оцениваемого объекта, а за основу берем информацию об объектах-аналогах.

Таблица 3.4 Скорректированная цена продажи за единицу общей площади оцениваемого объекта

Элементы сравнения	Единицы измерения	Оцениваемый объект	Объекты - аналоги
			1 объект	2 объект	3 объект
1	2	3	4	5	6
Цена продажи	Тыс. руб		700550	1098750	360560
Общая площадь	кв.м.	80,7	50,2	80,1	29,9
Цена продажи за единицу общей площади	Тыс.руб		13955,1	13717,2	12058,8
Право собственности		Полное	Полное	Полное	Полное
Корректирующий коэффициент			1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена	Тыс.руб		13955,1	13717,2	12059,0
Условия финансирования			Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректирующий коэффициент			1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена	Тыс.руб		13955,1	13717,2	12059,0
Условия продажи			Ком-ие	Ком-ие	Ком-ие
Корректирующий коэффициент			0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена	Тыс.руб		13257,4	13031,3	11456,0
Местоположение			п.Хотынец	пгт. Знаменка	д.Юрьево
Корректирующий коэффициент			1,05	1,15	1,00
Скорректированная цена	Тыс.руб		13920,3	14986,0	11456,0
Подъездные пути		хорош ие	Хорошие	Хорошие	хорошие
Корректирующий коэффициент			0,90	0,90	0,90
Скорректированная цена	Тыс.руб		12528,3	13487,4	10310,4
сигнализация		Есть	Есть	Есть	Есть
Корректирующий коэффициент			1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена	Тыс.руб		12528,3	13487,4	10310,4
Коммуникации		Есть	Есть	Есть	Есть
Корректирующий коэффициент			1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена	Тыс.руб		12528,3	13487,4	10310,4
Техническое состояние		Хор	Хорошее	Хорошее	Отличное
Корректирующий коэффициент			1,00	1,00	1,15
Скорректированная цена	Тыс.руб		12528,3	13487,4	11857,1
Назначение		торго- вля	Торговля	Торговля	торговля
Корректирующий коэффициент			0,90	0,90	0,95
Скорректированная цена	Тыс.руб		11275,4	12138,6	11264,2
Скорректир. цена продажи за ед. общей площади	Тыс./кв. м	11559	11275,4	12138,6	11264,2

На основе полученных данных из таблиц определяем стоимость восстановления (замещения).

Свос(зам)= Са1м2?Sо.о.

Свос(зам)= 11559?80,7= 932811 (руб.)

3.Определяем стоимость износа объекта оценки

Так как, здание было построено в 2003 году, следовательно, общий износ принимается равным - 10 %.

Сизн=Свос(зам)?10%

Сизн=932811 *10%=93281 (руб.)

4.Определяем рыночную стоимость магазина смешанной торговли «Бриз»

Со.о=(Свосс(зам)-Сизн)+Сзем

Со.о.=(932811-93281)+ 826934=1666464 (руб.)

Следовательно, рыночная стоимость магазина смешанной торговли составила - 1666464 рублей.

Заключение

В данной работе были рассмотрены правовые аспекты оценки бизнеса.

Основным нормативным актом, регулирующим оценку недвижимости и хозяйственных обязательств, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Закон об оценочной деятельности). Данный акт определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации или субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а так же для других целей.

Основная цель данной курсовой работы - это оценить здание магазина смешанной торговли, затратным подходом, которая была успешно выполнена.

В ходе написания данной курсовой работы были решены следующие задачи:

Ознакомление с нормативно-правовой базой

Изучение факторов, используемые в затратном подходе

Также, в подходе написания данной курсовой работе были изучены основы оценки стоимости бизнеса. А именно:

Были раскрыты основные понятия оценочной деятельности (бизнеса);

Изучена нормативно-правовая база оценочной деятельности;

Определены факторы, влияющие на рыночную стоимость бизнеса.

Также, был рассмотрен затратный подход, с помощью которого мы определяли стоимость оцениваемого объекта. В частности, было раскрыто понятие затратного подхода и его сущность, а также рассмотрены основные методы, используемые в затратном подходе.

Таким образом, на основе проведенных исследований, была определена рыночная стоимость здания магазина смешанной торговли «Луч», которая составила -1666464 рублей.

Список используемой литературы

1. Касьяненко Г.Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие - 2-е издание КноРус, 2011-752 стр.

2. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие.-М.: Инфра-М,2009.-312стр.

3. Колайко Н.Г., Абдулаева В.А. «Оценка стоимости предприятия(бизнеса), М:КНОРУС, 2009,543 стр.

4. Н.Е. Симионова «Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость,земля и транспортные средства.»-2006г.

5. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»; Учебное и практическое пособие. - М.: «Дело», 2008.

6. Осипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В.. оценка бизнеса. Учебник для ВУЗОВ. - СПБ.: Питер,2009. - 416 стр.

7. Оценка бизнеса: Учебник под ред. Грязновой А.Г., Федотовой А.С., - «Финансы и статистика», 2011 г.

8. Григорьев В.В. Оценка предприятия: теория и практика-М.:НОРМА-ИНФРА-М,2006.-320стр

9. ФЗ РФ от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

10. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. оценка стоимости предприятия (бизнеса) - Учебное пособие, - «Омега-Л»,2009- 288 стр.

11. Ющенко Н.В., Учебное пособие для студентов- «КНОРУС», 2008, 123 стр

Размещено на Allbest.ru