Расчет доходов и расходов эксплуатации объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Анализ стоимости объектов недвижимости

1.1 Понятие стоимости, различие «цены» и «стоимости». Связь понятий «стоимость» и «затраты»

Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью - способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение - и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость - «характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможно удовлетворить наши потребности».

Во-вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести, для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.

В-третьих, стоимость связывается так же с относительной редкостью вещей: для того, чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т.е. потребность в таких вещах не должна превышать их наличие (предложение).

В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость рассматривается как категория обмена и характеризует привлекательность вещи, как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых, существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой вещи или отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменения ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.

Термин «цена» часто используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. Под ценой понимается определенная денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой предполагаемой или реальной сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещей в пользовании для конкретных покупателя и продавца. Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене - это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

Экономическая теория, однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и как изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и этот закон - стоимость вещи. В связи с этим конкретные изменения цен в конечном счете связаны с изменениями стоимости вещей, а в более общей форме - с соотношением спроса и предложения.

Понятия «стоимость» и «затраты» также не совпадают. Для того, чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости огромна.

Стоимость безусловно связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода к оценке.

1.2 Виды стоимости

Решение различных задач требует применения различных видов стоимости. Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно зависит от цели и функции оценки - в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости. Федеральный стандарт оценки выделяет 4 вида стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость. На самом деле классификация стоимостей более обширная:

1) Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

2) Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника,

Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости.

3) Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т.д.

4) Восстановительная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

5) Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

6) Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

7) Полная восстановительная стоимость - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

8) Стоимость объекта оценки для целей налогообложения (кадастровая стоимость) - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.

9) Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости либо стоимости замещения.

10) Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.

11) Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

12) Страховая стоимость - стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

13) Залоговая стоимость - стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной либо ликвидационной стоимости.

1.3 Факторы, влияющие на стоимость

Существует множество факторов, влияющих на стоимость, причем для каждого сектора рынка недвижимости они специфичны и оказывают разное воздействие. Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости.

Проводя оценку стоимости объекта недвижимости, кроме влияния приведенных факторов следует учитывать и перечисленные ниже.

Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

а) социальные:

- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни.

б) экономические:

- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

в) физические:

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические факторы.

г) политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

а) местоположение:

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

б) условия продаж:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

а) физические характеристики:

- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт.

б) архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т.д.;

- объемно-планировочные показатели и др.

в) финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства;

- доходы, генерируемые объектом недвижимости.

При оценке необходимо учитывать основные градостроительные принципы:

- функциональное зонирование - разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции;

- город как единое целое - ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;

- создание системы взаимосвязанных общественных центров - общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;

- транспортно-планировочная организация города - улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;

- поселение как развивающаяся структура - в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;

- город в системе расселения - поселение является элементом системы национального расселения - рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде;

- комплексность - при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:

а) социальная - обеспечить выполнение социальных функций - жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;

б) экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами;

в) экономическая - направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства;

г) эстетическая - обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;

д) техническая - обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;

Циклы развитий среды местоположения недвижимости и самой недвижимости также влияют на ее стоимость:

- рост;

- стабильность (зрелость);

- упадок (ухудшение);

- зарождение (обновление).

1.4 Учет жизненного цикла объекта недвижимости при определении стоимости и управлении

Жизненный цикл недвижимости является очень важным фактором, влияющим на стоимость. Это связано с рисками, с величиной доходов, которая недвижимость приносит или будет приносить, а также с размерами капитальных вложений, которые требуется внести сейчас или в будущем. Поэтому любой оценщик всегда учитывает возраст, стадию развития объекта недвижимости и возможные перспективы.

Так как объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения, то любая недвижимая вещь (за исключением земли) проходит следующие стадии жизненного цикла:

1) формирование - это постройка, т.е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

2) эксплуатация - включает функционирование и развитие, т.е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;

3) прекращение существования - это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону - это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая - при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

Эффективный возраст - это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.
Нормативный срок службы - это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.

Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.

1.5 Состав и структура сметной стоимости строительства и строительно-монтажных работ

Под стоимостью строительства понимаются денежные средства на создание строительной продукции. Расчеты этой стоимости выполняются путем составления специальных документов - смет, а денежные затраты, выражающие стоимость, называются сметной стоимостью.

Роль смет в строительстве велика. На основании сметной стоимости определяется размер капитальных вложений, осуществляются финансирование строительства и расчеты за выполненные работы. Сметная документация используется в процессе учета и отчетности, а также в проведении экономического анализа деятельности строительно-монтажных организаций (СМО).

Поэтому правильное определение сметной стоимости строительной продукции имеет важное значение для успешного проведения инвестиционно-строительной деятельности.

В свою очередь при определении сметной стоимости строительства прежде всего необходимо знать состав сметной стоимости строительства. В общем случае полная сметная стоимость строительства любого объекта (С_общ) складывается из затрат: на строительные работы (С_стр); монтажные работы (Смонт); приобретение оборудования, инструмента, мебели и инвентаря (С_обор.); прочие капитальные работы и затраты (С_пр).

С_общ = С_стр + С_монт + С_обор + С_пр, (1)

где С_общ - полная сметная стоимость строительства;

С_стр - затраты на строительные работы;

С_монт - затраты на монтажные работы;

С_обор - затраты на приобретение оборудования, инструмента, мебели и инвентаря;

С_пр - прочие капитальные работы и затраты.

2. Расчет и анализ доходов и расходов функционирования двухэтажного магазина смешанной торговли с подвалом

2.1 Описание объекта недвижимости

Объектом курсовой работы является магазин смешанной торговли.

Здание имеет два этажа, подвал и следующие технико-экономические показатели:

- полезная площадь - 2300 м²;

- площадь земельного участка - 1000 м²;

- строительный объем - 8000 м³;

- материал стен - кирпичные;

- коэффициент недозагрузки площадей - 0,3;

- коэффициент недосбора платежей - 0,01.

Объект введен в эксплуатацию в 2002 году и расположен на пересечении улиц Постникова и Цвиллинга по адресу: ул. Постникова, д. 32а. Таким образом, здание расположено на границе Промышленного района и Центрального, но относится к Промышленному району. Исследуемый объект находится вблизи центра города. Здесь прекрасно развиты транспортные, людские, информационные потоки. На сегодняшний момент район объединяет большую часть населения, поэтому расположение здесь объекта торговли экономически целесообразно.

Район сосредотачивает в себе несколько главных транспортных артерий (ул. Постникова и ул. Цвиллинга), на одной из которых (ул. Постникова) расположен исследуемый объект. Улица Цвиллинга охватывает большую часть людского потока в масштабах всего города, поэтому можно сделать вывод об очень удачном расположении объекта недвижимости.

Район имеет развитую инфраструктуру, представленную непосредственной близостью с парком имени С.М. Кирова и с парком имени В.А. Перовского, ЦПКиО «Тополя», кинотеатром «Космос», Оренбургской Государственной Медицинской Академией, Театром Музыкальной комедии и др. Кроме того, этот район является деловым центром города, так как здесь сосредоточен целый комплекс зданий административного назначения (здание администрации, регистрационная палата, комитет по управлению имуществом, комитет по градостроительству и архитектуре, управление жилищной политикой, министерство сельского хозяйства и др.). Практически все, что связано с управлением города находится здесь. Относительно недалеко от исследуемого здания расположены банки («Юниаструм Банк», «Банк Москвы»).

Центр города - это своеобразный магнит для торговой недвижимости. Здесь на каждом шагу встречаешь магазины, бутики, торговые центры, салоны красоты и другие предприятия услуг, но небольшая отдаленность от центра нашего объекта позволяет сократить круг конкурентов, которые будут представлены небольшими магазинами, кафе. Понятно, что конкурировать с ТЦ «Восход» или ТЦ «Центр» объект не может, но он легко обойдет остальные небольшие магазины, расположенные на улице Постникова и Цвиллинга. Главным конкурентом для нашего здания будет ТЦ «7 слонов», расположенный здесь же на улице Постникова. Но наш объект обладает некоторым преимуществом: здание обладает прекрасной визуальной доступностью и доступностью автомобильного и общественного транспорта, хорошей проходимостью.

Характеризуя окружение объекта недвижимости, особое внимание следует уделить близлежащей застройке и окружающему населению. Застройка представлена в основном объектами делового назначения (офисы). Жилые районы достаточно далеко, но в пределах шаговой доступности.

Население исследуемой части города составляют по большей части люди, достигшие трудоспособного возраста. Платежеспособность в данном районе города относительно высокая. Клиентская база магазина состоит их двух потоков: людей, работающих и проживающих в этом районе, и людей, возвращающихся после работы или отдыха на личном транспорте из центра города. Удачное расположение на одной из главных магистралей города позволяет говорить о перспективе охвата большей территории, за счет интенсивного движения автомобильного транспорта.

Одним из основных показателей удобства торговых центров и магазинов для покупателей является наличие парковки и организация транспортного движения вокруг здания. Площадь земельного участка в 1000 м² позволяет создать достаточно парковочных мест. Также стоит не забывать о благоустройстве этой территории, что увеличивает привлекательность магазина для посетителей.

Для экономически эффективной работы объекта недвижимости следует сформировать ассортимент продукции и услуг, который будет предоставлять здание. Предполагается в подвале разместить кафе или другое какое-нибудь предприятие питания, пункт оплаты коммунальных услуг, парикмахерскую, полиграфический отдел, фотоуслуги. Якорным арендатором выступит отдел деловой одежды (костюмы, рубашки, сорочки, брюки, ремни и др.) и обувной отдел, расположенные на первом этаже. На втором этаже будут находиться отдел канцелярии и офисных принадлежностей, продовольственный отдел, цветочный отдел, отдел бытовой химии, аптечный пункт, отдел бижутерии и сувениров.

2.2 Анализ рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости и динамика цен на различные типы недвижимости.

Современный рынок недвижимости г. Оренбурга можно условно разделить на такие сегменты как: коммерческая недвижимость (офисная, торговая, производственная, складская, развлекательная) и жилая недвижимость. Наибольшую долю на рынке продаж (предложения) составляет рынок жилья. На втором месте - коммерческая недвижимость. Что касается рынка аренды (предложение), также лидирующую позицию занимает жилая недвижимость, на втором - офисная недвижимость, на третьем - торговая. В целом, структура рынка относительно постоянна и со временем изменяется незначительно.

Анализ рынка жилой недвижимости по кварталам

В 2010-2013 годах строительство жилых домов в основном будет осуществляться в 17 и 19, 20 микрорайонах Северо-Восточной части города Оренбурга.

В 17 мкр. СВЖР проектом предусматривается строительство 36 многоквартирных жилых домов общей площадью 294547,4 м², двух детских садов по 220 мест каждый, школы на 947 учащихся.

В 2010 году в 17 мкр. СВЖР введен 14-ти этажный 104 квартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями, общей площадью 7950,7 м².

В текущем году планируется ввести в эксплуатацию 14-ти этажный 104 квартирный жилой дом №17 в 17 микрорайоне СВЖР общей площадью 7945,8 м². Начато строительство жилых домов №23,31,31/1 со сроком ввода в 2012-2013 году. Ведутся проектные работы по другим домам микрорайона.

В 19 микрорайоне СВЖР - проектом предусматривается строительство 19 жилых домов общей площадью 286865,3 м², двух детских садов на 220 мест, общеобразовательной школы на 975 мест.

В 2010 году введен в эксплуатацию 14-ти этажный 140 квартирный жилой дом №9 общей площадью 8394,1 м².

В текущем году планируется ввод 14-ти этажного 117 квартирного жилого дома №8 с нежилыми помещениями, общей площадью 7819,37 м².

Ведется строительство 14-ти этажного жилого дома №7 со сроком ввода к концу 2012 года.

Таблица 4 - Сложившаяся динамика ввода объектов в эксплуатацию по МУП «Управление капитального строительства»

Наименование	2008	2010	2011
Ввод жилых домов (м2)	55612	23108,5	19837,1

Для повышения архитектурной выразительности города все вновь строящиеся жилые дома строятся по индивидуальным проектам повышенной комфортности с учетом нормативных требований.

Таблица 5 - Цена 1 м² жилой недвижимости (квартиры), 2011-2012 гг., р.

Количество комнат	Ноябрь-Январь	Февраль-Апрель	Май-Июль	Август-Октябрь
1-комнатные	45870	49761	52091	52911
2-комнатные	41912	43835	45943	47088
3-комнатные	39377	41697	43213	44563
Многокомнатные	38064	38813	42103	42749

Стоимость на все сегменты жилья возрастает практически с постоянной тенденцией. Самый большой прирост в цене за год совершили однокомнатные (15,35%) и трехкомнатные квартиры (13,17%).Далее идут двухкомнатные квартиры (12,35%) и многоквартирные (12,31%).

В целом структура рынка относительно постоянно и со временем меняется незначительно. Оренбургский рынок недвижимости в последние годы стабильно развивается, в том числе, в таких сегментах как элитная и торговая недвижимость. На графике видно, что цена за квадратный метр однокомнатных и двухкомнатных квартир выше, чем цена на квадратный метр трехкомнатных и многокомнатных квартир, это объясняется высоким спросом на квартиры с одной и двумя жилыми комнатами. Разброс цен на комнаты квартиры зависит от местоположения, удобств, наличия мебели, а так же спроса.

Можно заметить, что цена на квадратный метр однокомнатной квартиры значительно выше остальных рассмотренных вариантов. Такие квартиры всегда были ликвидным товаром, так как приобретение такой квартиры, в ряде случаев, является вынужденной мерой за неимением больших средств на приобретение большей жилой площади.

Таблица 6 - Цена 1 м² жилой недвижимости по районам города Оренбурга, 2011-2012 гг., р.

Район	Ноябрь-Январь	Февраль-Апрель	Май-Июль	Август-Октябрь
Центральный	42327	44400	45833	48412
Ленинский	44731	46131	48725	49071
Дзержинский	42059	46135	48984	50278
Промышленный	41662	42769	46775	46766

Темп роста стоимости жилой недвижимости в Центральном районе составил 114,4%, прирост составил примерно 14% с ноября 2011 года по октябрь 2012 года. Темп роста в Ленинском районе составил 109,7%, прирост составил примерно 10%. Темп роста в Дзержинском районе составил 119,5%, прирост составил примерно 20%. Темп роста в Промышленном районе составил 112,2%, прирост составил примерно 12%.

На основании подсчитанных показателей можно сделать выводы, что на рынке недвижимости возросла популярность жилья в Дзержинском районе, что повлекло за собой увеличение спроса и рост цен. В конце 2011 года и начале 2012 наблюдается резкое увеличение стоимости квадратного метра жилья в Промышленном районе, а во втором и третьем квартале текущего года цена существенно не изменилась. По Центральному и Ленинскому районам наблюдается в целом стабильный рост стоимости жилой недвижимости.

Анализ рынка складской недвижимости

По сравнению с рынком жилья, который можно назвать сформировавшимся, рынок складской и производственной недвижимости находится в стадии становления. Спрос на производственные и складские помещения превышает предложение. Основной причиной дефицита площадей является отсутствие предложения качественных производственных помещений, с развитой окружающей инфраструктурой, низким процентом физического износа.

Таблица 7 - Предложение к продаже складской недвижимости в Оренбурге, р./м²

Район	Ноябрь-январь	Февраль-апрель	Май-июль	Август-октябрь
Ленинский	13651,9	16200,6	15234,5	16242
Центральный	13855,5	17567,2	22500,3	21923
Дзержинский	14879,4	18451,7	20314,2	17400
Промышленный	15741	16283	18670,5	21790,5

Тенденцию к росту цены продажи имеет складская недвижимость во всех районах города. Прирост цены в Ленинском районе за год составил 18,97%, в Центральном - 58,23%, в Дзержинском - 16,94%, в Промышленном - 38,43% (см. рис. 3). Такой скачок цен в Центральном районе объясняется дефицитом складских площадей в этом районе, а также выгодной возможностью их перепрофилирования. В Промышленном районе расположение складов имеет большое преимущество в виде хороших транспортных путей (ж/д ветки и т.д.) и удобства подъезда, поэтому здесь складские площади в цене.

Таблица 8 - Средняя стоимость аренды складов на месяц в Оренбурге, р./м²

Район	Ноябрь-январь	Февраль-апрель	Май-июль	Август-октябрь
Ленинский	230	200	240	280
Центральный	300	320	350	370
Дзержинский	260	280	300	320
Промышленный	250	300	280	350

Самый заметный скачок цены аренды складской недвижимости за год произошел в Промышленном районе - 40%. Далее Центральный - 23,33%, Дзержинский - 23,08%, Ленинский - 21,74%. Складская недвижимость представлена в основном помещениями, оставшимися в наследство от Советского Союза. Новых логистических проектов в Оренбурге не строилось и не планируется. Строительство новых объектов производственного назначения практически отсутствует. Источником увеличения предложения являются в основном вновь построенные специализированные складские и производственные помещения вблизи существующих заводов и производственных баз.

Большая часть арендаторов складов стремится их перепрофилировать и открыть там автомойки, автосервисы, магазины и пр. Непосредственно под складские помещения площади снимают довольно мало, отмечают риелторы. В последний год все больше компаний предъявляют спрос на складские и производственные помещения с удобным местоположением, выходом на ведущие автомагистрали, наличием ж/д подъездных путей, оптимальной планировкой и структурой помещений.

Анализ рынка торговой недвижимости

Оренбургский рынок торговой недвижимости оказался достаточно устойчив в сложившихся условиях экономического кризиса. Существующие качественные торговые центры и помещения формата street retail с хорошими показателями остаются востребованными, что отражает наличие спроса на качественные помещения с хорошим местоположением. Цена кв. м. торговых помещений и их арендная плата растет.

Флагманом торговой недвижимости в Оренбурге является Центральный район. Здесь сосредоточено 44% всей торговой недвижимости города.

Наиболее активно сфера торговли и услуг развивается в Дзержинском районе. Это обусловлено многочисленными спальными районами и развитым транспортом. Безусловным лидером по объему продаж и посещаемости является ТРК «Армада». Но совсем недавно в этом районе города открылся другой гигант ТРЦ «Север», который постепенно берет пальму первенства в свои руки.

В Ленинском районе цена торговой недвижимости зависит от расположения объекта. В целом район достаточно насыщен объектами торговли, причем хорошего качества. Хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура, близость деловой среды - вот те факторы, повышающие стоимость торговой недвижимости.

Таблица 9 - Предложение к продаже торговой недвижимости, р./м²

Район	ноябрь-январь	февраль - апрель	май- июль	август - октябрь
Центральный	65714,3	68039,2	70364,2	75014
Ленинский	55246,5	59884,9	64523	73800
Дзержинский	44468,4	47699,2	50930	57391,5
Промышленный	41864,3	44263,3	47663	51461,8

Промышленный район является не самым привлекательным местом для размещения торговых площадей. Это связано с малоразвитой инфраструктурой, уровнем жизни населения, транспортной доступностью. Поэтому здесь сравнительно мало торговой недвижимости.

Цена приобретения м² торговой недвижимости выросла во всех районах. Прирост в Центральном районе составил 14,15%, в Ленинском - 33,58%, в Дзержинском - 29,06%, в Промышленном районе - 22,93%.

Средний уровень арендных ставок в торговом сегменте - 500-800 руб. кв. метр. Ценовыми лидерами в Центральном районе являются ТЦ «Восход», ТЦ «Центр», ТЦ «Успех», арендная плата которых зачастую бьет все рекорды, превышая с лихвой 2500 рублей за м².

Самое большое изменение на рынке произошло после открытия ТРЦ «Армада» и ТРЦ «Север», отличительной чертой которого является то, что над его концепцией работали профессиональные международные консультанты, а именно S.A. Ricci.

Арендная плата в Промышленном районе сильно варьируется. Чем ближе здание к Центральному или к Дзержинскому району, тем оно дороже.

Таблица 10 - Средняя цена аренды торговой недвижимости на месяц, р./м²

Район	ноябрь-январь	февраль - апрель	май- июль	август - октябрь
Центральный	1190	1293	1300	1600
Ленинский	550	562	575	600
Дзержинский	390	430	470	550
Промышленный	380	403	440	470

Несомненным лидером по арендной ставке выступает Центральный район. Прирост следующий: Промышленный район - 23,68%, Ленинский район - 9,09%, Дзержинский район - 41,03%, Центральный район - 34,45%.

Анализ рынка офисной недвижимости

Рынок офисной недвижимости, наряду с торговой, имеет большой спрос. В основном он предъявляется на недорогие офисы, расположенные в центре или прилегающих к центру районах. Основной критерий выбора - цена. Учитывая, что предложение на аренду офисной недвижимости сегодня превышает предложение, выбор арендаторов падает на более качественные помещения. Класс коммерческой недвижимости определяет около двух десятков различных критериев: возраст объекта; его планировка; отделка; наличие лифтов, систем кондиционирования и другого инженерного оборудования; наличие независимых источников энергосбережения, охраны, телефонной сети и Интернета; возможности проводки; количество парковочных мест и некоторые другие параметры.

Рассмотрим среднюю цену 1 м² продаваемых офисных помещений в четырех районах города Оренбург за период с 2011-2012 года.

Представим разброс цен за 1 м² продаваемых офисных помещений по районам г. Оренбурга за год в динамике. Из графика видно, что выше всего стоимость 1 м² продаваемого офиса в Центральном районе, что само собой вытекает из местоположения и инфраструктуры территории. Изменение стоимости за год составило: Ленинский район - 1,65%, Центральный район - 14,95%, Дзержинский район - 13,77%, Промышленный район - 7,8%.

Таблица 11 - Предложение к продаже офисной недвижимости, р./м²

Район	Ноябрь-январь	Февраль-апрель	Май-июль	Август-октябрь
Ленинский	45449	50775	51860	46200
Центральный	48021	52670	56800	55200
Дзержинский	42190	44200	46170	48000
Промышленный	44990	46700	49900	48500

Представим среднюю стоимость за 1 м² сдаваемых в аренду офисных помещений по районам г. Оренбурга за 2011-2012 г. Из графика видно, что выше всего стоимость 1 м² сдаваемого в аренду офиса в Центральном районе, а стоимость в Ленинском и Дзержинском примерно одинакова. Самая низкая арендная ставка в Промышленном районе, что обуславливается его удаленностью от центра. Изменение цены аренды составило: Ленинский район - 8,1%, Центральный район - 13%, Дзержинский район - 12,92%, Промышленный район - 15,74%.

Таблица 12 - Средняя цена месячной аренды офисной недвижимости, р./м²

Район	Ноябрь-январь	Февраль-апрель	Май-июль	Август-октябрь
Ленинский	508,8	545	581	550
Центральный	542,5	567	620	613
Дзержинский	480	520,1	531	542
Промышленный	432	451	478	500

Более 60% рынка офисов г. Оренбурга - это офисы класса «С» и «D». Предложение офисов класса «В» на рынке сегодня тоже присутствует. Готовых к эксплуатации офисов класса «А» в городе нет.

Важно отметить: в структуре предложения на продажу доминируют офисные помещения общей площадью до 50 м², но массовым спросом пользуются площади до 150 м².

Список источников

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ // Российская газета - 30 июля 1998 г.

2. Федеральный стандарт оценки №2

3. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2003 - 422 с. - ISBN 5-901-810-04-Х

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: СПбГАСУ; М.: Издательство АСВ, 2004.

5. http://avcrealestate.blogspot.com/2012/04/blog-post_16.html

6. http://rrg.ru/techs.php? id=9

7.http://subschet.ru/subschet.nsf/07cc05928fa60272c32571d700099fa6/ab8c880d25bf077ec325723200548f41! OpenDocument

8. http://www.aup.ru/books/m94/3_3.htm

9.http://subschet.ru/subschet.nsf/07cc05928fa60272c32571d700099fa6/6fd4b67514a9368cc325723200559719! OpenDocument

10. http://nadiplom.com/products.php?category_id=48

11. http://www.aup.ru/books/m90/2_3.htm

12. http://www.interstoimost.ru/ocenka/vid-stoimosti.html

13. http://www.complex-ocenka.ru/komerchnedvizh.htm

14. http://abc.vvsu.ru/Books/up_oczenkanedvish/page0001.asp

стоимость магазин недвижимость цена

Размещено на Allbest.ru