Определение рыночной стоимости помещения, принадлежащего ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Для сокращения дебиторской задолженности необходимо прогнозировать, оценивать и сокращать риски, связанные с выбором контрагентов.

Причина возникновения дебиторской задолженности: несвоевременная оплата за предоставленные услуги населением, первоочередные расчеты с поставщиками тепла и газа (расчеты за услуги по водоснабжению и водоотведению производятся управляющими компаниями по остаточному принципу), отсутствие рычагов воздействии на недобросовестных плательщиков. Необходимо ограничение водоснабжения, направление уведомлений дебиторам.

Меры для повышения рентабельности общества.

Приоритетными направлениями деятельности предприятия на 2011 г. определены повышение качества предоставляемых услуг и снижение затрат на производство.

Для решения задачи снижения затрат можно применить следующие направления:

- энергосбережение;

-водосбережение и рациональное водопользование;

-внедрение современных технологий;

-рациональное использование трудовых ресурсов;

-повышение энергоэффективности оборудования.

Определены важнейшие задачи, реализация которых позволит вывести системы водоснабжения и водоотведения на качественно высокий уровень.

Основные направления развития предприятия включают в себя следующий комплекс мер:

-снижение непроизводительных потерь воды;

-повышение надежности системы водоснабжения;

-увеличение суточного объема подачи воды;

-реконструкция существующих и строительство новых водопроводных и канализационных сетей;

-обеспечение комплекса стандартов качества питьевой воды;

-повышение качества и экологической безопасности систем очистки сточных вод.

-совершенствование договорных отношений по предоставлению услуг

-совершенствование системы менеджмента

В рамках вышеперечисленных ключевых направлений политики предприятия формируются следующие программы: Комплексная программа по сокращению затрат и по увеличению доходов, включающая в себя:

1) мероприятия по сокращению затрат;

2) мероприятия по увеличению поступления доходов за услуги водоснабжения и водоотведения.

Основным направлением сокращения производственных затрат является ресурсосбережение.

Дальнейшее развитие общества в повышении конкурентоспособности выпускаемой продукции за счет улучшения ее качества и снижения себестоимости путем технического перевооружения, привлечения молодых кадров и совершенствования системы менеджмента.

3. Оценка производственного помещения ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

3.1 Определение рыночной стоимости ремонтной базы ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Таблица 3.1 - Характеристика объекта оценки.

Наименование объекта оценки	Право пользования и владения объектом недвижимости на условиях договора аренды с периодичными платежами один раз в месяц без учета НДС
адрес объекта недвижим	г. Новокузнецк, Технический проезд, 10
Первичный объект недвижимости (здание)	Ремонтная база
Объект	Часть отдельностоящего нежилого здания
Площадь помещений	787,3
Этаж	2/2
Собственник объекта	ОАО "Проектный институт по водоснабжению, канализации и гидротехническим сооружениям "Сибирский Водоканалпроект"
Группа капитальности	III
Строительный объем	4461
Год ввода	н/у
Техническое состояние	удовлетворительное
Фундаменты	Бетонный
Стены	Кирпичные
Перегородки	Железобетонные
Перекрытия	Железобетонные
Крыша	Мягкая кровля
Полы	Бетонные, плитка
Отделка	Оштукатурено, побелено, плитка
Отопление	есть
Электричество	есть
Парковка	есть
Высота потолков, м	5,6
Назначение помещения	Ремонтная база
Балансовая стоимость	Данных нет
Дополнительные относящиеся к делу сведения/ анализ/ комментарии	В состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта недвижимости. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств вещи (объекта недвижимости).

Затратный подход. Оценка стоимости восстановления

За базу расчетов полной восстановительной стоимости принимаются укрупненные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен. Стоимость воспроизводства объектов, аналогичных объектам оценки, определяем согласно методике пользования Сборником УПВС, приведенной в технической части Сборника УПВС для 2-го территориального пояса 1-го климатического района. В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления. Для оценки стоимости строительства использовался базисно-индексный метод. В работе использованы индексы цен в строительстве по Кемеровской области, Центра по ценообразованию в строительстве, индексы цен в строительстве КО-Инвест, показатели восстановительной стоимости КО-Инвест и прочие нормативные документы, в том числе справочники оценщика.

Таблица 3.2 - Расчет восстановительной стоимости объекта оценки.

1	Стоимость строительства 1 м3 объектов недвижимости в ценах 1969 г. (по данным УПВС сб.18, таб.21д), руб.	17,1
2	Объем строительства объекта недвижимости, мі	4461
3	Коэффициент перехода от цен 1969г. к ценам 1984г. (Постановление Госстроя)	1,18
4	Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам на 1991 г. (Письмо Госстроя)	1,62
5	Поправочный коэффициент для 1-го климатического района (Справочник оценщика "Промышленные здания")	1,09
6	Коэффициент перехода от цен 1991 г. к ценам на 16.11.2012 г. (Областной ежемесячный информационно-аналитический бюллетень "Цены в строительстве" декабрь 2012 (206))	94,885
7	Налог на добавленную стоимость	1,18
8	Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя	1,3
9	Коэффициент, учитывающий косвенные затраты (www.appraiser.ru)	1,2
10	Полная восстановительная стоимость, рублей	27 762 337

Полная восстановительная стоимость здания помещения на дату оценки 10.12.2012 г. Составляет: 27 762 337 (двадцать семь миллионов семьсот шестьдесят две тысячи триста тридцать семь) рублей.

Оценка износа.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Расчет физического износа.

Физический износ отражает утрату первоначальных технических и конструктивных свойств объекта в процессе эксплуатации вследствие ухудшения технического состояния. Расчет износа здания приводится в таблице 3.3.

Таблица 3.3 - Расчет износа здания.

Основные конструктивные элементы	Уд.Вес элемента	Износ элемента	Общий износ
Фундаменты	5	40	2,0
Стены, перегородки и колонны	26	40	10,4
Покрытия и перекрытия	16	40	6,4
Кровля	4	40	1,6
Полы	8	50	4,0
Проемы	11	50	5,5
Отделочные работы	5	70	3,5
Внутренние санитарно-технические работы и электротехнические устройства	22	60	13,2
Прочие работы	3	50	1,5
ИТОГО	100		48

Физический износ = 48%

Расчет функционального износа.

В рассматриваемом случае отсутствуют признаки функционального износа.

Внешнее экономическое устаревание.

В рассматриваемом случае отсутствуют признаки экономического износа.

Заключение по затратному подходу:

На основании проведенного анализа сделаем выводы:

Остаточная стоимость на дату оценки 10.12.2012г.:

Сост = ПВС *(1- Ифиз. /100) (15)

С_ост = 27 762 337 руб. *(1- 48 /100) = 14 436 415 руб.

Стоимость затратным подходом составляет: 14 436 415 рублей.

Доходный подход

Для оценки рыночной арендной платы проведен анализ договоров аренды для оцениваемого объекта, а также сопоставимых с ним объектов.

Источниками для поиска аналогов являлись данные анализа цен на аренду, полученные от участников рынка; информация по объявлениям, опубликованным в прессе и на интернет-сайтах (http://variant.ru/), аренда 1мІ складских помещений составляет от 200 руб./мІ.

Таблица 3.4 - Объекты - аналоги для расчета арендной платы на производственные помещения в г. Новокузнецк на декабрь 2012г.

	1	2	3
Источник информации	http:/nk.brekom/product/rent/500002995	http://www.variant-nk.ru/object_cart.php?id=39282	http://www.variant-nk.ru/object_cart.php?id=34627
Адрес/местоположение объекта	г.Новокузнецк, Заводской р-н, Автотранспортная, 33а	г.Новокузнецк, Заводской р-н, Автотранспортная 29а	г.Новокузнецк, Кузнецкий р-н Достоевского
Совершенная сделка или предложение	Аренда	Аренда	Аренда
Рыночные условия = время	12.2012г.	12.2012г.	12.2012г.
Физические характеристики -/величина, сдаваемой в аренду площади мІ	675,0	200,0	328,0
Назначение объекта	Производственное помещение	Производственное помещение	Производственное помещение
Состояние помещения / внутренняя отделка	удовлетворительное/ кирпич	удовлетворительное/ кирпич	удовлетворительное/кирпич
Дополнительные улучшения	-	-	-
цена предложения за мІ, руб. без коммунальных услуг за месяц	100,7	150	200

Таблица 3.5 - Расчет ставки аренды для помещения по адресу: г. Новокузнецк, Технический проезд, 10.

Элемент сравнения	ед. изм.	Оценив-й объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Величина арендной платы	Руб/м2	-	68 000	30 000	65 600
Полезная площадь	мІ	787,3	675,0	200,0	328,0
Местонахождение		г.Новокузнецк, Технический проезд, 10	г.Новокузнецк, Автотранспортная	г.Новокузнецк, Автотранспортная, 29а	г.Новокузнецк, Достоевского
1. Цена аренды 1 м2 полезной площади в месяц	Руб/м2	-	100,7	150	200
Таблица 3.6 - Корректировки.
Уторгование		-	-	-	-
Корректировка	%	-	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена	Руб/м2	-	100,7	150,0	200,0
Условия рынка (время продажи)		-	-	-	-
Корректировка	%	-	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена	Руб/м2	-	100,7	150,0	200,0
Местоположение		-	-	-	-
Корректировка	%	-	1,59	1,59	1,00
Скорректированная цена	Руб/м2	-	160,0	238,5	200,0
Транспортная доступность		-	-	-	-
Корректировка	%	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	Руб/м2	-	108,8	162,0	200,0
Состояние объекта		-	-	-	-
Корректировка	%	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	Руб/м2	-	108,8	162,0	200,0
Дополнительные улучшения		-	-	-	-
Корректировка	%	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	Руб/м2	-	108,8	162,0	200,0
Прочие корректировки		-	-	-	-
Корректировка	%	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	Руб/м2	-	108,8	162,0	200,0
Среднеарифметическая величина арендной ставки	Руб/м2	200	-	-	-

Величина ставки аренды объекта составила: 200,00 руб./ м2 без учета НДС. Согласование скорректированных значений единиц сравнения со скорректированных цен объектов - аналогов принимаем метод среднеарифметической величины учитывая, правило, согласно которому сумма скорректированных значений делится на количество аналогов.

х = ?а_i / i (16)

Данное правило, сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам. При этом среднеарифметическое значение, принимаемое за истинное значение измеряемой величины, является наиболее вероятным значением. Среди значений а_i могут оказаться значения, которые в действительности ближе к истинному значению.

Сделки по всем объектам представляют собой передачу пакета вещных прав, включающего в себя право собственности на объект недвижимости. Таким образом, с точки зрения переданных прав, сделки равны, и корректировку вводить не требуется.

Сделки с сопоставимыми объектами проводились на типичных условиях, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи; между покупателями и продавцами не было ни каких особых отношений. Т.е. условия продажи соответствуют рыночным условиям, и корректировки не требуют.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов. Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного используются цены предложения на сравниваемые объекты. Применение цен предложения является общераспространенной практикой в Российской Федерации. При сдаче в аренду объектов недвижимости размер ставки аренды считается расчетным для арендодателя, поэтому процесса торгов при подписании договоров аренды помещений - нет, корректировки не требуется.

Поправка на состояние и дополнительные улучшения аналогов по отношению к объекту оценки не требуется.

Поправка на местоположение

200/ (100,7+150) / 2 =200/125,35=1,59 применяется 1 и 2 аналогу

Прочие корректировки не требуются.

Расчет операционных расходов.

Расчет операционных расходов составлен на основе получения дохода от объекта в виде арендной платы.

В состав операционных расходов для расчета ЧОД включено:

- Фонд оплаты труда и налоги с фонда оплаты труда по действующим ставкам приняты в размере 500 000 рублей.

- Амортизационные отчисления были взяты следующим способом.

Уровень капитальности у нас III(50 лет), износ равен 48% значит 50*0,52=26 лет его остаточный срок жизни. Если предположить что инвентаризационная стоимость объекта была принята за 300 000 рублей, то остаточная стоимость будет составлять 300 000*0,52= 156 000. А если учесть тот факт что амортизация начисляется по остаточной стоимости объекта, то 156 000/26=6000 руб. ежегодные амортизационные отчисления-платежи за содержание и эксплуатацию - 10-30% от ПВД руб. (на основании рыночных данных, типичных для данных объектов - средняя величина расходов составляет, как правило, 10-30% от ПВД).

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.

Определение ставки капитализации может основываться на той информации, которая имеется относительно поведения инвесторов и финансовых институтов в определенных экономических и политических ситуациях.

В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями.

В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями.

Коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (далее перечисленные) составляющие.

Безрисковую ставку дохода принимаем на уровне ставки по Эффективной доходности ОФЗ к погашению, а именно - 7,24 % (www.cbr.ru декабрь 2012 г.).

Премия за риск используется для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида.

К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

Систематический риск связан с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск - это риск, который можно переложить на страховые компании. Размер поправки определяется как размер страховых отчислений за полную страховку в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 30 % за риск невыплат страховки.

Динамичный риск связан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта.

Для данного объекта недвижимости на дату оценки риски вложения составили:

Таблица 3.7 - Риски вложения.

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	Динамичный					Х
Увеличение числа конкурирующих объектов	Динамичный			Х
Изменение федерального или местного законодательства	Динамичный				Х
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	Статич.					Х
Ускоренный износ здания	Статич.				Х
Неполучение арендных платежей	Динам.						Х
Неэффективный менеджмент	Динам.					Х
Криминогенные факторы	Динам.							Х
Финансовые проверки	Динам.			Х
Неправильное оформление договоров аренды	Динам.			Х
Количество наблюдений	10	0	0	3	2	3	1	1	0	0	0
Взвешенный итог		0	0	9	8	15	6	7	0	0	0
Сумма	45
Количество факторов	10

Таким образом, поправка на риск вложения в объект недвижимости составила 4,5%. Премия за низкую ликвидность используется для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат. Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

Rб *L

П = Q (17)

где: П - премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

П = = 3,62%

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,62%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта. Срок экспонирования объекта оценки на рынке рассчитывается по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Для определения срока экспонировани прежде всего анализируем ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, а также интервью с Заказчиком и на основании интервьюирования профессиональных участников рынка недвижимости и на этой основе приходим к выводу, что срок экспонирования объекта оценки на рынке равен максимально шести месяцам. Премия за инвестиционный менеджмент используется для учета необходимости осуществления компетентного управления инвестициями со стороны инвестора. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. В западной теории оценки определен перечень основных факторов, в том числе фактор риска - ключевая фигура в руководстве и качество руководства.

Су = Сду * d /(1-d), (18)

где: Сду = Сдб +Св +Сл - безрисковая ставка дохода с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности; d - рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).

Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка.

Таблица3.8 -Расчет надбавки за менеджмент.

Наименование	Значение
Безрисковая ставка	7,24%
Надбавка за риск владения	4,5%
Надбавка за низкую ликвидность	3,62%
Ставка дисконта без управления	15,36%
Рыночная скидка от потери дохода	10,00%
Надбавка за управление	1,7%

Премия за инвестиционный менеджмент принята оценщиком в размере 1,7%. Результаты расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения представлены в таблице 3.9.

Таблица3.9 -Расчёт коэффициента капитализации.

Наименование	Единицы измерения	Значение
Безрисковая ставка	%	7,24
Премия за риск	%	4,50
Премия за низкую ликвидность	%	3,62
Премия за инвестиционный менеджмент	%	1,7
Коэффициент капитализации	%	17,06

Таким образом, коэффициент капитализации равен 17,06 %.

Таблица 3.10 - Реконструированный отчет о доходах.

Наименование статьи	Здание склада
Площадь, сдаваемая в аренду,м2	787,3
Арендная ставка за 1м2 площади, руб./месс.	200
Потенциальный валовой доход, руд/год	1 889 520
Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, %	5
Действительный валовой доход, руб./год	1 795 044
Общие операционные расходы, руб./год	832 228
Постоянные расходы:	509 120
Коммунальные платежи и заработная плата персонала, руб./год	500 000
Налог на имущество, %	3 120
Амортизационные отчисления, руб.	6 000
Переменные расходы:	323 108
НДС, %	323 108
Чистый операционный доход, руб./год	962 816
Налог на прибыль, %	192 563
Чистый денежный поток, руб./год	770 253
Чистый денежный поток с учетом амортизационных отчислений, руб./год	776 253
Коэффициент капитализации, %	17,06
Текущая стоимость объекта оценки, руб.	4 550 135

Стоимость доходным подходом составляет: 4 550 135 рублей.

Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Источниками для поиска аналогов являлись данные о ценах за аналогичные объекты недвижимости, полученные от участников рынка; информация по объявлениям, опубликованным в прессе и на интернет-сайтах. Описание объектов аналогов приводится в таблице 3.11.

Таблица 3.11 - Описание объектов-аналогов.

№ п/п	Элементы сравнения	Объект оценки	Объекты-аналоги
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Местонахождение (район)	Кузнецкий	Кузнецкий	Кузнецкий	Кузнецкий
2	Адрес (улица)	Технический, 10	Автотранспортная, 14	Кузнецкое шоссе, 21/4	Кузнецкое шоссе, 12а
3	Назначение	Ремонтная база	Производственная база	Производственная база	Производственная база
4	Этаж / этажность	2	2	2	2
5	Общая площадь, м2	787,3	540,00	880,00	636,00
6	Наличие коммуникаций	Электричество, отопление, водопровод, канализация	Электричество, отопление, водопровод, канализация	Электричество, отопление, водопровод, канализация	Электричество, отопление, водопровод, канализация
7	Состояние гаража (износ), %	48	40	40	40
8	Наличие охраны	есть	есть	есть	есть
9	Дата продажи (оферты)	декабрь 2012г.	декабрь 2012г.	декабрь 2012г.	декабрь 2012г.
10	Цена предложения (оферты), руб.	-	3 500 000	5 100 000	4 700 000
11	Цена 1 м2 общей площади, руб.	-	6 481	5 795	7 390
12	Корректировка на дату оценки, %	-	1,00	1,00	1,00
13	Скорректированная цена, руб.	-	6 481	5 795	7 390
14	Поправка на местонахождение, %	-	1,00	1,00	1,00
15	Скорректированная цена, руб.	-	6 481	5 795	7 390
16	Поправка на этаж, %	-	1,00	1,00	1,00
17	Скорректированная цена, руб.	-	6 481	5 795	7 390
18	Поправка на общую площадь, %	-	1,00	1,00	1,00
19	Скорректированная цена, руб.	-	6 481	5 795	7 390
20	Поправка на наличие коммуникаций, %	-	1,00	1,00	1,00
21	Скорректированная цена, руб.	-	6 481	5 795	7 390
22	Корректировка на состояние, %	-	0,86	0,86	0,86
23	Скорректированная цена, руб.	-	5 574	4 984	6 355
24	Поправка на наличие охраны	-	1,00	1,00	1,00
25	Скорректированная цена, руб.	-	5 574	4 984	6 355
26	Согласование результатов
30	Средневзвешенная цена, руб./м2	-	-	5637,83	-
31	Стоимость оцениваемого объекта	-	-	4 438 669	-

Согласование скорректированных значений единиц сравнения со скорректированных цен объектов - аналогов принимаем методом среднеарифметической величины учитывая, правило, согласно которому сумма скорректированных значений делится на количество аналогов.

х = ?а_i / i (19)

стоимость сравнительным подходом : 4 438 669 рублей.

Определение значений внесенных корректировок по объектам-аналогам:

1) Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует правовому статусу оцениваемого объекта. Корректировка цен отсутствует.

2) Условия финансирования одинаковы по всем сравниваемым объектам и соответствуют условиям финансирования оцениваемого объекта. Корректировка цен отсутствует.

3) Условия продажи одинаковы по всем сравниваемым объектам и соответствуют условиям продажи оцениваемого объекта. Корректировка цен отсутствует.

4) Условия рынка одинаковы по всем сравниваемым объектам и соответствуют условиям рынка оцениваемого объекта. Корректировка цен отсутствует.

1) Поправка на дату оферты, предложения. Величина поправки равна 0, так как дата оценки и дата сделки с объектами-аналогами совпадают.

2) Местоположение по сравниваемым объектам. Корректировка не принимается, т.к. все Аналоги равноудалены от административного центра г.Новокузнецка.

3) Поправка на этаж (этажность) не требуется, так как все аналоги имеют 2 этажа.

4) Поправка на величину площади не требуется, так как площадь объектов аналогов составляет от 500-1000 кв.м.

5) Поправка на наличие коммуникаций. Все Аналоги находятся в равных условиях, корректировка не принимается.

6) Корректировка на физический износ произведена на основании данных о физическом износе объекта оценки и объектов-аналогов по следующей формуле:

П_И = [(100 - И_{объекта}) / (100 - И_{аналога}) Ч 100 - 100] , %, (20)

где: П_И - поправка на износ;

И_{объекта} - процент фактического износа оцениваемого объекта;

И_{аналога} - процент фактического износа имеющегося аналога (экспертно).

7) Поправка на наличие охраны. Все Аналоги находятся в равных условиях, корректировка не принимается.

3.2 Согласование результатов

Использование трех подходов в реальной практике приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта.

Завершающим этапом оценки является согласование результата полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет обоснованное суждение о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом зафиксированной в задании на оценку.

В отчете об оценке итоговая величина стоимости может быть представлена в виде одного числа, диапазона стоимостей или в обоих вариантах. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки. Это является наилучшим вариантом проведенного оценщиком расчета стоимости недвижимости. Точечная величина итоговой стоимости недвижимости обычно округляется с учетом необходимой степени точности, связываемой с конкретным заданием на оценку.

Итоговая стоимость может быть выражена диапазоном возможных величин стоимости, который определяется полученными различными подходами результатами. Диапазон стоимостей указывает, что величина стоимости лежит где-то в границах этого диапазона. Слишком широкий диапазон бесполезен для заказчика, слишком узкий может подразумевать маловероятную точность. Вместе с тем окончательное мнение о стоимости не обязательно должно находиться в пределах полученного диапазона, так как итоговая стоимость находится вне его предела, определенного несколькими подходами, но отражает рыночную стоимость объекта. Заказчик, информированный о диапазоне стоимости, рассматривает как объективную стоимость ту величину, которая соответствует его целям.

Кроме диапазона стоимости, возможно заявление диапазона вероятности. Диапазон вероятности дает представление оценщика о степени пессимистичности и оптимистичности развития событий, относительно полученных результатов стоимости, основанных на доказательствах каждого подхода.

Оценка объекта недвижимости не ограничивается одним подходом, а различные подходы, как правило, дают величины стоимости, существенно различающиеся между собой. Это расхождение в полученных результатах является следствием как объективных, так и субъективных причин.

К объективным причинам, обусловливающим различие в полученных величинах стоимости, можно отнести:

- состав используемой информации;

- экономическая среда, генерирующая используемые в расчетах и обоснованиях данные;

- инструментарий методов доходного, сравнительного и затратного подходов;

- принципы оценки, лежащие в основе различных подходов;

- доказательная база и логика обоснований и пр.

К субъективным причинам существенного расхождения полученных результатов стоимости можно отнести:

- качество используемой информации;

- противоречия в выводах и обоснованиях, содержащихся в методах доходного, сравнительного и затратного подходов;

- уровень информационного обеспечения оценки объектов недвижимости конкретного назначения в данном экономическом регионе;

- арифметические ошибки и пр.

Методика ранжированной оценки критериев стоимости.

Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как:

- способность учитывать цель оценки;

- способность учитывать конъюнктуру рынка;

- и способность учитывать физические и экономические параметры объекта;

- качество информации.

Этапы расчета удельного веса:

1) каждому использованному методу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг: высокий, средний или низкий;

2) проставляются баллы, соответственно низкий -- 0, средний -- 1, высокий -- 2;

3) по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе "Итог";

определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных методов и подходов;

рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы балов соответствующего метода к общей сумме баллов [10, с. 215].

Рассмотрим определение удельного веса в таблице 3.12.

Таблица 3.12 - Определение удельного веса.

Наименование подхода и метода		Способности учитывать цель оценки	Способность учитывать конъюнктуру рынка	Способность учитывать параметры объекта	Качество информации	Итог	Удельный вес, %
Затратный подход	Ранг	Низкий	Низкий	Средний	Низкий	-	-
	Балл	0	0	1	0	1	10%
Доходный подход	Ранг	Средний	Средний	Средний	Средний	-	-
	Балл	1	1	1	1	4	40%
Сравнительный подход	Ранг	Средний	Высокий	Средний	Средний	-	-
	Балл	1	2	1	1	5	50%
Итог	10	100%

Для определения окончательной величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент (удельный вес).

Оценка по затратам.

Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценке всех форм износа, особенно на данном сегменте рынка, который находится в процессе трансформации и не позволяет достоверно определить внешний износ. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты, поэтому присваиваем весовой коэффициент 0,1.

Оценка по доходности.

Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации. Рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока, предполагаемого владения, поэтому присваиваем весовой коэффициент 0,4.

Оценка сравнением продаж.

Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравниваемых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Сравнительный подход отражает ту стоимость объекта, которая может возникнуть на рынке с учетом всех его тенденций и позволяет присвоить данному подходу удельный вес равный 0,5.

Таблица 3.13 - Согласование результатов оценки.

Наименование объекта	Подходы	Текущая стоимость, рублей	Весовой коэффициент	Удельная стоимость, рублей	Рыночная стоимость, рублей
здание склада	Затратный	14 436 415	0,1	1 443 641	5 587 967
	Сравнительный	4 438 669	0,5	2 219 334
	Доходный	4 550 135	0,4	1 924 992

Рыночная стоимость объекта недвижимости: 5 587 967 рублей.

Заключение

Анализ финансово-хозяйственной деятельности ФГУП "Сибирский Водоканалпроект", показал, что предприятие рентабельно.

Для повышения эффективности работы предприятия первостепенное значение имеет выявление резервов увеличения объемов производства и реализации, снижения себестоимости работ, услуг и роста прибыли.

Из анализа стало ясно, что последний год предприятие функционировало эффективно, были выявлены резервы роста за счет нескольких факторов:

- за счет увеличения объема работ и услуг;

- за счет снижения себестоимости;

- за счет повышения среднереализационных цен.

Анализ ликвидности на 2011 год говорит о том, что предприятие обеспечено средствами для своевременного погашения наиболее срочных обязательств за счет наиболее ликвидных активов.

Определение рыночной стоимости производственного помещения, принадлежащего ФГУП "Сибирский Водоканалпроект" производилось тремя подходами:

- затратным;

- доходным;

- сравнительным.

Стоимость затратным подходом составляет 14 436 415 рублей. Доходным подходом получено 4 550 135 рублей. Сравнительный подход показал, что стоимость объекта составляет 4 438 669 рублей.

После согласования результатов рыночная оценка помещения составила 5 587 967 рублей.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (от 30.11.1994 № 51-ФЗ ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.01.2013).

2. Стандарты оценки обязательные к применению субъектов оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО №1) № 254 от 20.07.2007г.

3. Федеральный стандарт оценки №2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254.

4. Федеральный стандарт оценки №3 "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254.

5. Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29.07.98г. (с изменениями и дополнениями).

6. Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов. - М.: Стройиздат. - 1970 г.

7. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул, СПб: АНО "ИПЭВ", 2007. - 624с.

8. Берникова Т.Б. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие М., ИНФРА-М., 2003.- 359 с.

9. Булгаков С.Н. Оценка объектов недвижимости: учебник / И.Х. Наназашвили, А.С. Мирошниченко. М.: КноРус, 2009. 352 с.

10. Буркова Р.Ф. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов / Кемеровский институт (филиал) РГТЭУ, 2012. 216 с.

11. Буркова Р.Ф. Экономика предприятия: учеб. пособие для студентов вузов / Кемеровский институт (филиал) РГТЭУ, 2012. 216 с.

12. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. 4- е изд. / В.А. Горемыкин. М.: Высшее образование, 2007. 656 с.

13. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. Учебник / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 736 с.

14. Ершова С.А. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: учебное пособие. СПб.: СпбГАСУ, 2007. 155 с.

15. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. Наук, проф. М.А. Федотовой. М.: КНОРУС, 2007. 344 с.

16. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. МГТУ им. Баумана, м., 2008 г. 168 с.

17. Петухов Д.В. Оценка стоимости предприятия. Учебный курс (учебно-методический комплекс).

18. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2008. 386 с.

19. Савицкая Г.В. Методика комплексного анализа хозяйственной деятельности: учеб. пособие - 4-е изд. - М.: ИНФРА - М, 2007. -384 с.

20. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов - М.: ЮНИТИ-Дана, 2004. - 303 с.

21. Шеремет А.Д. Методика финансового анализа / А.Д. Шеремет, Р.С. Сайфилин. - М.: ИНФРА-М, 2007.-256 с.

22. URL: http:// kem.brekom.ru

23. URL: http://www.cbr.ru

24. URL: http://www.c-pp.ru

25. URL: http://www.appraiser.ru

26. URL: http://www.ridasib.com

27. URL: http://www.cons-s.ru

28. URL: http://www.123broker.ru

29. URL: http://kribel.ru

30. URL: http://variant-nk.ru

Приложение А

Бухгалтерский баланс за период 2009-2011гг ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Приложение Б

Отчет о прибылях и убытках за период 2009-2011 гг. ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Отчет о прибылях и убытках

Приложение В

Фотографии ремонтной базы

Приложение Г

Аналоги производственных помещений

Размещено на Allbest.ru