Оценка объекта недвижимости

1.1 Задание на оценку

1.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщиках

Сведения о Заказчике оценки представлены в нижеследующей таблице.

Сведения о юридическом лице (оценочной организации), выступающим исполнителем по оказанию услуг представлены в таблице «Сведения о Юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор».

Таблица 4. Сведения о Юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

Отчет об оценке составлен в порядке и в соответствии с требованиями, установленными следующими нормативными документами:

- Конституция РФ

- Гражданский кодекс РФ.

- Федеральный закон от 29.08.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

- Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., разработанные в целях реализации положений Федерального закона от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

- Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности - свод стандартов оценки общероссийской общественной организации «Российское Общество Оценщиков», 2010 г.

- Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь», утвержденные Советом партнерства НП СОО «Сибирь», протокол №2 от 10.09.2006 г.

1.5 Последовательность определения стоимости объекта

Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:

заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор, обработка и анализ информации, необходимой для проведения оценки:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом;

осмотр Объекта оценки, фотографирование (фотоматериалы по Объекту оценки представлены в соответствующем Приложении к Отчету);

анализ рынка, к которому относится Объект;

применение (либо обоснованный отказ от применения) подходов к оценке, выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;

составление и передача Заказчику настоящего Отчета.

Глава 2. Описание объекта оценки

2.1 Перечень использованных при проведении оценки объекта данных

При проведении оценки Объекта оценки Оценщик использовал полученные от Заказчика документы, приведенные в таблице «Опись полученных от Заказчиков документов».

Таблица 6. Опись полученных от Заказчиков документов

Описание Объекта оценки составлено на основании «Описи полученных от Заказчика документов» и визуальном осмотре, проведенном Оценщиком Объекта оценки. Полученные данные об Объекте оценке были сведены Оценщиком в представленную ниже табличную форму.

Таблица 7. Описание Объекта оценки по состоянию на дату проведения оценки

Выводы о пригодности Объекта оценки в качестве обеспечения по кредиту: На основании изучения правоустанавливающей и технической документации, а так же основываясь на результатах проведенного визуального осмотра Объекта оценки, можно сделать вывод о пригодности объекта в качестве объекта обеспечения по ипотечному кредиту, согласно требованиям, выдвигаемым Пользователем отчета.

Рисунок 1. Расположение Объекта оценки

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

объекты недвижимости

субъекты рынка

процессы функционирования рынка

механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

Сегменты рынка недвижимости:

земельные участки;

жилье (жилые здания и помещения);

нежилые здания и помещения, строения, сооружения;

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу.

3.2 Вторичный рынок типовых квартир

При анализе рынка жилой недвижимости были использованы данные, предоставленные агентством RID Analytics, а также информация с сайта - realty.ngs.ru. Обзор рынка составлен на основе анализа данных СМИ, риэлтерских агентств города Новосибирска.

Анализ цен на рынке вторичного жилья

Рынок жилья в Новосибирске, как и в России в целом, начал складываться в середине 1990-х годов. Объем рынка, цены на жилье быстро росли - вплоть до экономического кризиса 1998 г. Кризис затронул в том числе и рынок жилой недвижимости, цены на которую в рублевом выражении росли, в долларовом - падали.

С 1999 г. по 2008 г. цены на жилье в Новосибирске росли, при этом, на рынке отчетливо видна традиционная смена циклов на рынке недвижимости - периоды высокого спроса и быстрого роста цен (рынок продавца) сменялись периодами низкого спроса и ценовой стагнации, иногда даже с небольшим откатом цен вниз (рынок покупателя).

Рисунок 2. Динамика средней удельной цены на вторичном рынке жилья г.Новосибирска, на конец периода.

Рисунок 3. Динамика средней цены и темпов ее прироста на рынке жилья.

Особенно наглядно период смены циклов можно увидеть на следующем графике (красная линия - полиномиальный тренд, который показывает сглаженные «волны» динамики цен). Видно, что с начала 2006 г. по лето-осень 2007 г. рынок пережил период высокого спроса. Осенью 2007 г. рынок вступил в фазу стабильности, темпы роста цен замедлились.

С осени 2008 г на рынке появились кризисные явления, началось небольшое снижение цен, однако, это не отразилось на спросе (в 2008 г. число сделок не снизилось). Негативные тенденции наиболее явно проявились в начале 2009 г., когда темпы снижения цен увеличились на фоне снижения спроса и числа сделок. С лета 2009 г. по август 2010 г. цены были стабильны, затем начали расти, умеренный рост продолжился и в 1-3 кварталах 2011 г. Однако, в 4 квартале 2011 г. тенденция изменилась, и было отмечено снижение цен. В результате, в 2011 г. цены изменились слабо.

Рисунок 4. Прирост средней удельной цены на вторичном рынке жилья г. Новосибирска и его тренд.

В мае 2012 г. к продаже на вторичном рынке жилья предлагалось 14,7 тыс. комнат и квартир по суммарной цене 46,2 млрд. руб. По сравнению с предыдущим месяцем, объем предложения квартир и комнат (по количеству объектов) увеличился на 54,5%.

Таблица 7. Характеристики объема предложения на вторичном рынке жилья г. Новосибирска до нормирования выборки.

Таблица 8. Характеристика средних цен продажи в зависимости от числа комнат, май 2012 г.

Таблица 9. Характеристика средних цен продажи в зависимости от района, май 2012 г.

Самая высокая средняя цена в Центральном районе - 70,3 тыс. руб. за кв. м. Самая низкая - в Первомайском - 41,1 тыс. руб. за кв. м.

Таблица 10. Распределение объектов, предложенных к продаже, по типам домов, май 2012 г.

Рисунок 5. Средняя удельные цены объектов в зависимости от типа дома на вторичном рынке жилья г. Новосибирска, май 2012 г.

Таблица 11. Средние цены комнат и квартир, предложенных к продаже, расположенных на разных этажах, руб., май 2012 г

Важный индикатор состояния рынка недвижимости - срок экспонирования объектов недвижимости на рынке. Срок экспозиции объекта зависит от его ценовой категории, местоположения, типа дома, условий продажи (чистая ли это продажа или обменный вариант). Снижение среднего срока экспонирования квартир на рынке (при условии постоянства или снижения объема предложения) свидетельствует о том, что спрос на жилье растет, и наоборот. В случае роста объема предложения снижение среднего срока экспозиции обусловлено появлением новых объектов.

Таблица 12. Средний срок экспозиции на вторичном рынке жилья в динамике (по объектам, которые присутствовали в базе на последнюю неделю каждого месяца)

Рисунок 6. Динамика среднего срока экспозиции на вторичном рынке жилья г. Новосибирска, май 2012 г.

Рисунок 7. Средний срок экспозиции на вторичном рынке жилья г. Новосибирска, в зависимости от количества комнат, май 2012 г.

Рисунок 8. Средний срок экспозиции на вторичном рынке жилья г. Новосибирска, в зависимости от района, май 2012 г.

оценка недвижимость квартира стоимость

· В мае 2012 г. к продаже на вторичном рынке жилья предлагалось 14,7 тыс. комнат и квартир по суммарной цене 46,2 млрд. руб. По сравнению с предыдущим месяцем, объем предложения квартир и комнат (по количеству объектов) увеличился на 54,5%.

· В мае 2012 г. средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке Новосибирска составила 54 424 руб., что на 6,3% выше, чем в предыдущем месяце. Рост цены связан с увеличением выборки в «Справочнике по недвижимости». Рост цены составил 3 211 руб., что больше ошибки среднего (+/- 226 руб.)

· В зависимости от количества комнат, рост средних цен за 1 кв. м по отношению к предыдущему месяцу зафиксировано в диапазоне от 1,8% до 7,3%. Максимально выросла цена на 3-комнатные квартиры.

· Самая высокая средняя цена в Центральном районе - 70,3 тыс. руб. за кв. м. Самая низкая - в Первомайском - 41,1 тыс. руб. за кв. м.

· В разрезе по типам домов, изменение средней цены колеблется в диапазоне от 1,6% до 11%. Максимальный рост средней цены отмечен в домах повышенной комфортности.

· В мае 2012 г. средний коэффициент сменяемости на рынке вторичного жилья составил 48%. Средний срок экспозиции составил 17,9 недель.

· В мае 2012 г. выборка для анализа рынка аренды жилья состояла из 2 613 объектов. По отношению к предыдущему месяцу, объем предложения (по количеству объектов) вырос на 332%.

· Средняя арендная плата составила 18 085 руб., что на 7,8% выше, чем в предыдущем месяце. Самая высокая средняя арендная плата за квартиру - в Центральном районе (26,4 тыс. руб.), самая низкая - в Первомайском (9,2 тыс. руб.).

· Валовой рентный мультипликатор на вторичном рынке Новосибирска в мае 2012 г. составил 14,0 лет (доходность 7,1% в год).

· В мае 2012 г. в среднем по городу индекс доходности жилья составил 2,37.

3.3 Анализ наиболее эффективного использования

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность)- характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования)- рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания его членов семьи, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, установленном законодательством. Перевод жилых помещений в нежилой фонд целесообразен, когда они расположены на 1 этаже, т.к. имеется возможность оборудования отдельного входа. На основании проведенного анализа изменение текущего использования объекта представляется Специалистам финансово нецелесообразным. Учитывая спрос на рынке жилой недвижимости, наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве жилой квартиры.

Глава 4. Расчет стоимости объекта

4.1 Расчет стоимости объекта методами затратного подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

Расчет восстановительной стоимости нового здания.

В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

метод сравнительной единицы;

метод разбивки по компонентам;

метод количественного обследования.

Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.

Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.

Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Затратный подход в отношении оцениваемого объекта не применялся, поскольку применение данного подхода целесообразно в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Затратный подход, по мнению Специалистов Оценщика, не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем, что объект оценки не представляет собой отдельно стоящее здание. Определение доли затрат в общей стоимости строительства жилого дома, приходящейся на оцениваемую квартиру приведет к большой погрешности при вычислениях. Также следует отметить, этот подход не отражает действительных рыночных цен на объекты недвижимости, поэтому даже при условии использования этого подхода в расчетах, при согласовании результатов ему бы был придан наименьший вес, что незначительно сказалось бы на результатах оценки.

4.2 Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

метод валовой ренты;

метод сравнения продаж.

В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

В подходе сравнительного анализа использована информация, полученная от риэлтеров АН г. Новосибирска. Исходной информацией в подходе сравнительного анализа служили так же публикации в специализированных печатных изданиях города, освещающих рынок недвижимости. Это журналы, газеты и сайты АН: «Справочник по недвижимости». Оценщик считает указанную информацию легитимной и достоверной.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв.м. общей площади Объекта.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости объекта недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения: права на недвижимость; условия финансирования; условия сделки; дата продажи; местоположение; качественные и количественные характеристики квартиры; физическое состояние.

4.2.1 Выбор сопоставимых объектов

В ходе анализа рынка были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи в июне 2012 г. Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1 кв.м. Объекта оценки при использовании сравнительного подхода представлены в таблице № 15.

4.2.2 Расчет стоимости Объекта оценки методом сравнения продаж

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

V = S х P,

где:

V - рыночная стоимость Объекта оценки;

S - общая площадь квартиры (кв.м.);

Р - среднее арифметическое значение скорректированных стоимостей 1 кв.м. общей площади сопоставимых объектов.

Определение скорректированных стоимостей 1 кв.м. общей площади сопоставимых объектов с учетом их параметров осуществляется следующим образом:

P₁ =P₀ +P₀xP₁/100;

_n

P_скорр =P₁+P₁x?П_i/100 + П_n+1 , где

ⁱ⁼²

Р₀- начальная стоимость 1 кв.м. общей площади сопоставимого объекта (цена предложения);

Р₁ - скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади сопоставимого объекта на дату;

П₁ - поправка на дату;

Р_скорр- скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади сопоставимого объекта;

П_i…..n- процентные поправки по i - му элементу сравнения;

П_n+1- относительная денежная поправка, учитывающая физическое состояние объекта недвижимости.

При расчете рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади объекта оценки стоимости объектов сравнения корректировались следующими поправками:

Поправка на условия финансирования. Для объекта оценки и объектов сравнения предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная поправка не вводится. Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. не предполагается, что продавцы ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не предполагается никаких особых отношений, объекты не приобретаются с целью их комплексного использования с близлежащими объектами.

Поправка на условия сделки. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен предложений при выявлении отклонений от рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. В данном случае предполагается, что все сделки проводятся в рыночных условиях, в связи с чем, поправка не вводится.

Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Цена предложения на рынке чаще всего снижается при двухсторонних сделках. При переходе от цен предложений к стоимости продажи, применялась поправка на торг, равная -5%. Эта поправка была определена экспертно с помощью опроса риэлтеров ряда фирм г. Новосибирска. Результаты опроса риэлтеров и среднее значение поправки на торг приведены в таблице 13.

Таблица 13. Значение поправки на торг