Побудова моделі оцінки житлового фонду міста

здійснення операцій купівлі-продажу, дарування, обміну (у тому числі посередницьких);

здача в оренду приміщень, що знаходяться у власності як юридичних, так і фізичних осіб (у тому числі і посередницька);

розселення комунальних квартир, відселення жителів з будинків, що підлягають реконструкції;

продаж об'єктів нерухомості з аукціонів і на конкурсній основі.

ціна житловий нерухомість середовище

2. ДОСЛІДЖЕННЯ МОДЕЛЕЙ ОЦІНКИ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ НЕРУХОМОСТІ

2.1 Прибуткова модель житлового фонду

Прибуткова модель - це модель оцінки, яка базується на припущенні, що між вартістю об'єкту нерухомості і доходом, який цей об'єкт може приносити, існує певне співвідношення.

Прибуткова модель оцінки вартості об'єктів житлового фонду - сукупність методів оцінки вартості об'єкту оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкту оцінки.

Дана модель використовується тільки для оцінки прибуткової нерухомості, тобто такій нерухомості, єдиною метою якої є отримання доходу, і в його основі лежать наступні принципи оцінки нерухомості:

принцип очікування (вартість об'єкту, що приносить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які цей об'єкт принесе);

принцип заміщення (вартість об'єкту нерухомості має тенденцію встановлюватися на рівні величини ефективного капіталовкладення, необхідного для придбання зіставного, заміщаючого об'єкту, що приносить бажаний прибуток).

Сутність прибуткової моделі полягає в оцінці поточної (сьогоднішньої) вартості майбутніх вигод, які як очікуються, принесуть експлуатація і можливий продаж надалі нерухомого майна, тобто шляхом капіталізації доходу.

Капіталізація доходу - це процес перерахунку потоку майбутніх доходів в кінцеву величину, рівну сумі їх поточних вартостей. Ці величини враховують:

суму майбутнього доходу;

час, коли повинен бути отриманий дохід;

тривалість отримання доходу.

Визначення ринкової вартості нерухомості прибутковим підходом відбувається в 2 етапи:

прогнозування майбутніх доходів;

капіталізація майбутніх доходів в справжню вартість.

Розглянемо кожний етап більш детально

Прогнозування майбутніх доходів засновано на використовуванні фінансових звітів власника:

спрощеного балансу;

звіту про рух грошових коштів, що реконструюється оцінювачем для задач економічного аналізу статей доходів і витрат.

Результати прогнозування зводяться до бюджету доходів і витрат про експлуатацію об'єкту нерухомості. Горизонт прогнозування вибирається власником, проте найбільш часто використовуються терміни володіння об'єктом. Структура бюджету, перелік і послідовність визначення доходів і витрат представлена в табл. 2.1.

Потенційний валовий дохід (ПВД або PGI) - загальний дохід від нерухомості, який можна отримати від нерухомості при 100% зайнятості без урахування всіх втрат і витрат. ПВД рівний сумі чотирьох становлять:

Контрактна річна орендної платні (планова оренда), PC - частина потенційного валового доходу, яка утворюється за рахунок умов орендного договору. При розрахунку даного показника необхідно враховувати всі знижки і компенсації, направлені на залучення орендарів: такі позиції можуть мати вид додаткових послуг орендарям, можливості для них переривати договір, використовування репутації будівлі і т.д.

Ковзний дохід, PH - частина потенційного валового доходу, яка утворюється за рахунок пунктів договору, що передбачають додаткову оплату орендарями тих витрат, які перевищують значення, відзначені в договорі. Ринкова річна орендна платня (ринкова оренда), PM - частина потенційного валового доходу, яка відноситься до вільної і зайнятої власником площі і визначається на основі ринкових ставок орендної платні.

Таблиця 2.1 - Бюджет доходів та витрат

Найменування показника	Сума, грн
Потенційний валовий дохід (ПВД або PGI), у тому числі:
- контрактна річна оренда
- ковзний дохід
- ринкова річна оренда
- інші доходи, пов'язані з нормальним функціонуванням об'єкту нерухомості
Втрати доходу (ПД або V&L), у тому числі:
Втрати від недовантаження
Втрати при зборі оренди
Дійсний валовий дохід (ДВД або EGI)
Операційні (експлуатаційні) витрати (ОР або OE), у тому числі
Поточні операційні витрати, у тому числі
- умовно-постійні
- умовно-змінні
- резерв на заміщення
Чистий операційний дохід (ЧОД або NOI)
Виплати по обслуговуванню боргу (ОД або DS)
Чистий валовий дохід (ЧВД або PTCF)
Податок на прибуток (НПП або Tax)
Чистий дохід (ЧД або ATCF)
Дохід від продажу об'єкту (ДПО або Rev)

Інші доходи, PA - доходи, одержувані за рахунок функціонування об'єкту нерухомості і що не включаються в оренду. Є доходами від бізнесу, нерозривний пов'язаним з об'єктом нерухомості, а також доходи від оренди земельних ділянок і каркаса будівлі, не основних приміщень: допоміжних і технічних.

Слід зазначити, що перші три складові, відносяться до використовування основних приміщень будівлі, а четверта - до вільної частини земельної ділянки, а також до приміщень і елементів конструкцій допоміжного або технічного призначення.

Втрати доходу (ПД або V&L) - витрати, обумовлені недовантаженням унаслідок обмеженого попиту або втрати часу на зміну орендаря і втрат, зв'язаних із затримкою або припиненням чергових платежів оренди орендарями у зв'язку з втратою ними платоспроможності.

Розміри витрат для прогнозованого року визначаються на підставі обробки інформації по місцевому ринку за попередні роки.

Для кожної складової ПВД розрахунок втрат від недозагрузки або неплатежів рекомендується проводити відособлено:

(2.1)

Розрахункове значення розміру коефіцієнта втрат доходу від недозагрузки Kv, K*v (в частках одиниці) визначається на основі аналізу коефіцієнта недовантаження (kj) об'єктів нерухомості даного типу протягом mj останніх місяців, таким чином:

(2.2)

де kj - частка, n - загальне число проаналізованих об'єктів, Yj - ваговий коефіцієнт, що враховує відмінність якостей j-го об'єкту і управління їм порівняно з об'єктом оцінки, при цьому справедливо

Розрахункове значення розміру коефіцієнта втрат доходу через неплатежі Kl, K*l (в частках одиниці) визначається на основі аналізу частки приміщень (аj) об'єктів нерухомості даного типу і числу місяців gj, за які орендна платня не була внесена протягом минулого року, таким чином

(2.3)

Дійсний (ефективний) валовий дохід (ДВД або EGI) - передбачуваний дохід при повному функціонуванні об'єкту нерухомості з урахуванням втрат від не зайнятості, зміни орендарів і несплати орендної платні:

(2.4)

Операційні витрати (ОР або OE) - це періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворювання потенційного валового доходу. Операційні доходи прийнято ділити на:

умовно-постійні витрати;

умовно-змінні витрати;

витрати на заміщення або резерви

Умовно-постійні - витрати, розмір яких не залежать від ступеня эксплутационной завантаженості об'єкту.

Умовно-змінні - витрати, розмір яких залежать від ступеня эксплутационной завантаженості об'єкту. Витрати на заміщення - витрати на періодичну заміну швидкозношуваних елементів споруди, щорічні відрахування, що є, до фонду заміщення. Чистий операційний дохід (ЧОД або NOI) - чистий річний дохід на весь капітал (власний і позиковий), інвестований в об'єкт оцінки, що розраховується як дійсний валовий дохід за вирахуванням операційних витрат:

(2.5)

ЧОД включає дві складові: частину, що доводиться на позикові засоби (виплати по обслуговуванню боргу, ОД або DS - платежі по обслуговуванню іпотечних кредитів) і частину, що доводиться на власні (чистий валовий дохід, ЧВД або PTCF).

 (2.6)

У свою чергу чистий дохід від експлуатації об'єкту (ЧД або ATCF) є різницею ЧВД і податку на прибуток (НПП або Tax) і містить в собі чистий прибуток (ЧП) і суму, зарезервовану для забезпечення простого відтворювання об'єкту, що зношується, по закінченню терміну його корисного використовування (капітальні витрати, КЗ):

(2.7)

Дохід від продажу об'єкту (реверсії) визначається як грошовий потік, що поступає інвестору при закінченні проекту. Величина доходу від реверсії прогнозується:

безпосереднім призначенням абсолютної величини реверсії;

призначенням відносної зміни вартості нерухомості за період володіння;

призначенням термінального коефіцієнта капіталізації (Rt).

При складанні реконструйованого звіту про доходи і витрати не враховуються:

витрати, пов'язані з бізнесом;

бухгалтерська амортизація;

прибуткові податки власника

Капіталізація майбутніх доходів в справжню вартість здійснюється з використовуванням:

методу прямої капіталізації, що включає техніки мультиплікаторів валового доходу, техніки коефіцієнтів капіталізації і техніки залишку;

методу капіталізації по нормі віддачі, включаючого техніки безпосереднього дисконтування, модельні техніки і техніки іпотечно-інвестиційного аналізу.

Метод прямої капіталізації встановлює зв'язок якого-небудь доходу, обчисленого на кінець першого року, наступного за датою оцінки, з вартістю об'єкту нерухомості (Vпро) за допомогою норми грошових потоків (мультиплікатора або коефіцієнта капіталізації).

Метод включає техніки мультиплікаторів валового доходу, техніки коефіцієнтів капіталізації і техніки залишку.

Техніки мультиплікаторів валового доходу.

В основі визначення вартості об'єкту нерухомості лежать наступні техніки:

техніка мультиплікаторів ПВД;

техніка мультиплікаторів ДВД.

Процедура капіталізації для даних методів полягає в множенні відповідно ПВД або ДВД на середньорічні величини мультиплікатора, характерні для оцінюваного типу об'єктів нерухомості.

Vo = PGI · M PGI (2.8)

Vo = EGI · M EGI (2.9)

Мультиплікатори визначаються на підставі обробки ринкових даних про ціни продажів (Pj) і про величини доходах відповідно PGIj або EGIj на кінець року, наступного за датою продажу для конкретних об'єктів, з використанням Yj - вагового коефіцієнта, що враховує відмінність якостей j-го об'єкту і управління їм порівняно з об'єктом оцінки.

(2.10)

(2.11)

Техніки коефіцієнтів капіталізації забезпечують визначення вартості об'єкту нерухомості через капіталізацію ЧОД (NOI або IО) шляхом його розподілу на норму грошового потоку, звану загальним коефіцієнтом капіталізації:

(2.12)

В основі визначення загального коефіцієнта капіталізації лежить одна з наступних технік: техніка групи компонентів власності; техніка інвестиційної групи або групи компонентів капіталу; техніка коефіцієнта покриття боргу; техніка порівняльного аналізу; техніка коефіцієнта операційних витрат.

Техніка порівняльного аналізу полягає в обробці ринкових даних про ціни продажів Pj і чистих операційних доходів Ioj на кінець року, наступного за датою продажу з використанням Yj - вагового коефіцієнта, що враховує відмінність якостей j-го об'єкту і управління їм порівняно з об'єктом оцінки:

(2.13)

Даний метод є одним з найважливіших, проте вимагає достовірної і повної інформації про об'єкти порівнянних продажів.

Техніка групи компонентів власності заснована на припущенні про те, що за наявності в об'єкті нерухомості фізичних складових землі і будівлі загальний коефіцієнт капіталізації повинен задовольняти вимогам доходу власників всіх інтересів:

(2.14)

де L - частка величини вартості землі VL у величині ринкової вартості всього об'єкту VO, VB - ринкова вартість поліпшень (будівель), RL - ринкова величина коефіцієнта капіталізації для землі, RB - ринкова величина коефіцієнта капіталізації для поліпшень (будівель). VL може бути визначений за допомогою методу порівняння продажів або методу розподілу для оцінки земельних ділянок.

Техніка інвестиційної групи або групи компонентів капіталу заснована на припущенні про те, що за наявності в об'єкті нерухомості фінансових інтересів власників власного капіталу і кредиторів загальний коефіцієнт капіталізації повинен задовольняти вимогам доходу власників всіх інтересів

(2.15)

де M - частка величини позикового капіталу VM у величині ринкової вартості всього об'єкту VO, VE - ринкова вартість власного капіталу, RM - ринкова величина коефіцієнта капіталізації для позикового капіталу, RE - ринкова величина коефіцієнта капіталізації власного капіталу, ML - сума іпотечного кредиту, EI - сума власного капіталу. VM може бути визначений на основі аналізу ринкових операцій з аналогічними оцінюваному об'єктами нерухомості.

Техніка коефіцієнта покриття боргу припускає визначення RПРО з урахуванням необхідного покриття боргу:

(2.16)

де DCR - коефіцієнт покриття боргу.

Техніка коефіцієнта операційних витрат застосовується у випадках, коли повна інформація про об'єкти порівняння неприступна, але є дані про ДВД і ОР:

(2.17)

де КOE - коефіцієнт операційних доходів.

Техніки залишку полягають в капіталізації доходу, що відноситься до однієї з інвестиційних складових, тоді як вартість інших відома і може бути достатньо точно визначена.

В основі визначення вартості об'єкту нерухомості лежить одна з наступних технік:

техніка залишку для землі;

техніка залишку для поліпшень;

залишку для власного капіталу;

техніка залишку для позикового капіталу.

Техніка залишку для землі застосовується при аналізі якнайкращого і найефективнішого використовування землі, визначаючи вартість поліпшень як, наприклад, вартість нової будівлі. Застосування техніки виявляється ефективним, якщо немає достовірних даних про продажі землі:

(2.18)

Техніка залишку для поліпшень застосовується при аналізі економічної доцільності модернізації або ліквідації будівлі, оскільки прямо виміряє внесок будівлі у вартість. Застосування техніки також доцільно для оцінки нерухомості, що має значний знос

 (2.19)

Техніка залишку для власного капіталу застосовується для оцінки повного права власності наново споруджуваного об'єкту нерухомості:

(2.20)

Техніка залишку для позикового капіталу застосовується також для оцінки повного права власності наново споруджуваного об'єкту нерухомості:

(2.21)

Метод капіталізації по нормі віддачі встановлює (з використанням норми доходу на капітал як норма дисконту) зв'язок величин чистого операційного доходу, обчислених для кожного року всього прогнозного періоду, і вартість реверсії на кінець останнього року прогнозного періоду з вартістю об'єкту.

Метод включає ряд технік, які розрізняються між собою вибором типа доходу, що капіталізується, і способом капіталізації:

техніки безпосереднього дисконтування;

модельні техніки;

техніки іпотечно-інвестиційного аналізу.

Техніки безпосереднього дисконтування забезпечують визначення вартості об'єкту нерухомості через дисконтування потоків чистих операційних доходів (IО) і реверсии VOn з використанням локальних (для періодів) і середніх величин загальної норми віддачі УПРО

 (2.22)

Середня величина загальної норми віддачі визначається обробкою ринкової інформації про прибутковість інвестиційних проектів, пов'язаних з придбанням і прибутковим використовуванням об'єктів, або з використанням інформації про прибутковість альтернативних проектів, найближчих до оцінюваного типу об'єктів по рівню ризиків.

Для визначення середньої величини загальної норми віддачі УПРО використовуються наступні техніки:

техніка кумулятивної побудови;

техніка порівняння з альтернативними проектами;

техніка порівняння продажів;

техніка моніторингу ринкових даних.

Техніка дисконтування з сумуванням ризиків (техніка кумулятивної побудови) полягає в сумуванны величин, що відображають ступінь ризику даного проекту. Загальна формула має наступний вигляд:

(2.23)

де YRF - без ризикова норма, що включає без інфляційну складову і величину індексу інфляції; YR - премії за ризик, включаючи премію за наступні види ризиків: фізичні, правові, економічні, фінансові і соціальні як зовнішні (страновой ризик) так і внутрішні, за винятком премії за ризик низької ліквідності і премії за ризики, пов'язані з фінансовим менеджментом, які відокремлюються для того що б підкреслити відмітну особливість нерухомості від інших фінансових інструментів; YL - премії за ризик низької ліквідності; YFM - премії за ризики, пов'язані з фінансовим менеджментом

Техніка порівняння з альтернативними проектами полягає в пошуку на фінансовому ринку інвестиційних проектів з аналогічним ступенем ризику для подальшого коректування їх норми прибутку стосовно інвестицій в нерухомість.

При цьому для величини загальної норми віддачі YО визначається діапазон можливих значень з межами знизу Y1 і зверху Y2:

(2.24)

Техніка порівняння продажів полягає в аналізі даних по досконалих операціях купівлі-продажу з метою відтворення припущень інвестора відносно майбутніх вигод від володіння нерухомістю. На основі схеми грошових потоків проекту визначається внутрішня норма прибутку проекту.

Техніка моніторингу ринкових даних полягає в аналізі ретроспективних ринкових даних з метою визначення поточних перспективних значень норм прибутку. При цьому слід використовувати кореляційні зв'язки тенденцій зміни прибутковості інвестицій в нерухомість з тенденціями зміни інших інструментів фінансового ринку.

Модельні техніки забезпечують визначення ринкової вартості всього об'єкту нерухомості для відносно простих окремих випадків капіталізації чистих операційних доходів, не змінних по періодах, і величини вартості реверсії, пов'язуваної з вартістю шляхом прогнозу зміни її в часі:

(2.25)

де dn = 1/(1+ YO)n - дисконтний множник, an = 1/(1- dn)n - поточна вартість одиничного аннуитета.

При цьому використовується однакова для всіх періодів загальна норма віддачі, визначувана аналогічно величині загального коефіцієнта капіталізації:

 (2.26)

де SFFO = 1/SOn- коефіцієнт фундації відшкодування, , SOn = 1/(1+YO)n -1 - майбутня вартість одиничного аннуітету ДO = (VOn - VO)/ VO - величина відносного приросту вартості об'єкту.

В цій групі представлені:

техніки без урахування амортизації;

техніки повної амортизації;

техніки лінійної амортизації.

Техніки без урахування амортизації застосовується в двох випадках: або є нескінченний потік доходу (SFFО>0), або потік доходу кінцевий, але ціна продажу об'єкту рівна початковій ціні покупки (ДO =0), тобто первинної інвестиції.

В результаті (26) набуває наступний вигляд:

(2.27)

Вартість такої нерухомості визначається шляхом розподілу чистого операційного доходу на відповідну норму віддачі (12).

Техніки повної амортизації застосовується у випадках, коли доходи від експлуатації забезпечують не тільки формування доходу на капітал, але і повне повернення капіталу (ДO=-1, R0=Y0+ SFFO).

В результаті (26) набуває наступний вигляд:

(2.28)

Для розрахунку чинника фонду відшкодування (SFFПРО) використовують норму віддачі, характерну для оцінюваного проекту (техніка Інвуда) або по безризиковій ставці (техніка Хоськольда)

Техніки лінійної амортизації застосовують для визначення справжньої вартості у випадках, коли і дохід, і вартість нерухомості змінюються відомим регулярним чином.

Для обліку зміни вартості активу застосовується базова формула Еллвуда:

(2.29)

де А - величина корегування

При цьому, якщо вартість об'єкту зменшується, то коректування А має знак «+», а якщо вартість збільшуватиметься, то коректування матиме знак «-».

Чисельне значення коректування визначається множенням відносної зміни вартості ДO) на чинник фундації відшкодування (SFFПРО), а загальна формула для коефіцієнта капіталізації приймає вигляд (26).

Техніки іпотечно-інвестиційного аналізу забезпечують визначення вартості нерухомості з урахуванням зміни її вартості і доходу, а також з урахуванням умов фінансування. Існують дві техніки іпотечно-інвестиційного аналізу:

техніка іпотечно-інвестиційного аналізу з дисконтуванням;

модельна техніка аналізу (техніка Еллвуда).

Техніка іпотечно-інвестиційного аналізу з дисконтуванням заснована на складанні основної суми іпотечного кредиту (VM) з дисконтованою поточною вартістю майбутніх грошових надходжень і виручки від перепродажу активу:

(2.29)

де dEn = 1/(1+ YE)n - дисконтний множник, aEn = 1/(1- dEn)n - поточна вартість одиничного аннуітету, розраховані для т періодів при нормі віддачі на власний капітал, УE визначається тими ж техніками, що і загальна норма віддачі, IE = NOI - DS - величина доходу на власний капітал, VEn = VOn - VMn - вартість реверсії для власного капіталу, визначувана як різниця загальної вартості реверсії (VOn) і залишку платежів по кредиту (VMn).

Модельна техніка аналізу (техніка Еллвуда)

Дана техніка застосовується для окремих випадків постійності доходів і норм віддачі. В основі даної техніки лежить формула для розрахунку загального коефіцієнта капіталізації

(2.30)

(2.31)

де rO - базовий коефіцієнт капіталізації, який берет за основу вимоги інвестора по нормі віддачі власного капіталу до коректувань на зміни доходу і вартості нерухомості. Якщо дохід і вартість нерухомості не змінюються, базовий коефіцієнт капіталізації відповідатиме загальному коефіцієнту капіталізації; P=[(l+Ym)N-1]/[(l+Ym)n-1] - частка кредиту, що самоамортизується, що виплатила до кінця n-го періоду, при загальному терміні кредитної угоди, рівному N літ (див. вище), Ym -- ефективна ставка відсотка за цим кредитом.

2.2 Ринкова модель оцінки житлового фонду нерухомості

Ринкова (порівняльна) модель - сукупність методів оцінки вартості об'єкту житлового фонду нерухомості, заснованих на порівнянні об'єкту оцінки з аналогічними об'єктами нерухомості, відносно яких є інформація про ціни операцій з ними.

Початковою передумовою застосування ринкової моделі до оцінки нерухомості є наявність розвинутого ринку нерухомості. В основі даної моделі лежать наступні принципи оцінки нерухомості:

принцип попиту і пропозиції (існує взаємозв'язок між потребою в об'єкті нерухомості і обмеженістю її пропозиції);

принцип заміщення (обізнаний, розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж ціна придбання (пропозиції) на тому ж ринку іншого об'єкту нерухомості, що має аналогічну корисність.).

Сутність ринкового підходу до оцінки вартості нерухомості полягає у формуванні висновку про ринкову вартість об'єкту на підставі обробки даних про ціни операцій (купівлі-продажу або оренди) з об'єктами, подібними (аналогічними) об'єкту оцінки по набору ціноутворюючих чинників (об'єктами порівняння). При цьому мається на увазі, що поняття ринкової вартості по суті своїй співпадає з поняттям рівноважної ціни, яка виявляється функцією тільки кількісних характеристик вичерпно повній сукупності ціноутворюючих чинників, що визначають попит і пропозицію для об'єктів порівняння.

Елементи і одиниці порівняння. Число елементів порівняння вельми велике, число їх поєднань - нескінченно велике, в результаті доводиться обмежуватися тільки тими об'єктивно контрольованими чинниками, які впливають на ціни операцій найістотнішим чином.

При дослідженні ринку операцій як ціноутворюючі чинники (об'єктів порівняння) розглядаються характеристики споживацьких властивостей власне об'єкту і середовища його функціонування [1]. В порівняльному аналізі операцій вивчаються тільки ті чинники, якими об'єкти порівняння відрізняються від об'єктів оцінки і між собою. В процесі дослідження виявляється вичерпний набір таких чинників і оцінюється в грошових одиницях зміна кожного чинника з цього набору.

Оскільки загальне число ціноутворюючих чинників для будь-якого об'єкту нерухомості вельми велике, в процесі дослідження за допомогою аналізу чутливості виключаються з розгляду чинники, зміна яких надає нехтуючи малий вплив на зміну ціни операції.

Проте число чинників, вплив яких повинен враховуватися, виявляється значним. Для спрощення процедур аналізу чинники, що залишилися, групуються і в цьому випадку як елементи порівняння можна розглядати згадані групи. В таблиці 4 приведений перелік таких груп, а також елементи порівняння з цих груп, що рекомендуються до використовування в аналізі.

Таблиця 2.2

Елементи порівняння, що враховуються при корегуванні цін

Група чинників	Елементи порівняння для операцій купівлі-продажу
1. Якість прав	1.1. Обтяження об'єкту договорами оренди 1.2. Сервітути і суспільні обтяження 1.3. Якість права на земельну ділянку у складі об'єкту
2. Умови фінансування	2.1. Пільгове кредитування продавцем покупця 2.2. Платіж еквівалентом грошових коштів
3. Особливі умови	3.1. Наявність фінансового тиску на операцію 3.2. Неринковий зв'язок ціни продажу з орендною ставкою 3.3. Обіцянка субсидій або пільг на розвиток
4. Умови ринку	4.1. Зміна цін в часі 4.2. Відмінність ціни пропозиції від ціни операції
5. Місцеположення	5.1. Престижність району 5.2. Близькість до центрів ділової активності і життєзабезпечення 5.3. Доступність об'єкту (транспортна і пішохідна) 5.4. Якість оточення (рекреація і екологія)
6. Фізичні характеристики	6.1. Характеристики земельної ділянки 6.2. Розміри і матеріали будов 6.3. Знос і потреба в ремонті будов 6.4. Стан навколишньої забудови
7. Економічні характеристики	7.1. Можливості ресурсозберігання 7.2. Відповідність об'єкту принципу ННЕВ
8. Сервіс і додаткові елементи	8.1. Забезпеченість зв'язком і комунальними послугами 8.2. Наявність парковки і (або) гаража 8.3. Стан системи безпеки 8.4. Наявність устаткування для бізнесу

Розглянемо приведені елементи порівняння докладніше [3].

1. Якість прав для об'єктів-аналогів і об'єкту оцінки зв'язується із ступенем зниження цінності обтяженого об'єкту порівняно з об'єктом повного права власності.

1.1. Обтяження об'єкту-аналога або об'єкту оцінки договором оренди із ставками орендної платні, не злагодженими з динамікою зміни ринкових умов в період дії договору оренди, може привести до зниження доходу від експлуатації об'єкту, що придбавався, порівняно з ринковим рівнем.

Якщо таке зниження торкається об'єкту-аналога, то ціна операції з ним коректується у бік збільшення. Якщо об'єкт-аналог необтяжений таким договором оренди, а об'єкт оцінки зданий в оренду на невигідних умовах, то ціна операції з об'єктом-аналогом коректується в меншу сторону.

1.2. Права володіння і користування об'єктом-аналогом або об'єктом оцінки можуть обмежуватися приватним або публічним сервітутом, а також іншими обтяженнями.

Будь-яке з вказаних вище обмежень може привести до зменшення цінності об'єкту. Отже, якщо обтяження торкається об'єкту-аналога, то ціна останнього коректується у бік збільшення. Навпаки, якщо обмежуються можливості використовування об'єкту-оцінки, то ціна об'єкту-аналога зменшується па величину поправки.

1.3. Відмінність якостей права на земельну ділянку у складі об'єкту-аналога або об'єкту оцінки виявляється у випадках, коли:

власник будови при операції передає покупцю не право власності, а право оренди або інше майнове право на земельну ділянку;

є або відсутній заборона на подальший продаж об'єкту без зміни (або із зміною) прав на земельну ділянку.

В даному випадку поправка може оцінюватися шляхом капіталізації змін платежів за користування землею. Інші випадки ускладнень або заборон можна буде враховувати тільки на підставі порівняльного аналізу операцій і експертних оцінок внеску конкретних особливостей обтяженні.

2. При аналізі умов фінансування розглядаються суб'єктивні договірні умови розрахунків по операції, що відбулася для об'єкту-аналога і планованої для об'єкту оцінки. При цьому можливі варіанти:

2.1. Продавець кредитує покупця по частині платежу за покупку з умовами, відмінними від умов на ринку капіталу (відсоток по кредиту нижче ринкового) або надає йому безпроцентне відстрочення платежів.

2.2. Платіж по операції з об'єктом-аналогом повністю або частково здійснюється не грошима, а еквівалентом грошових коштів (зменшується сума готівки, що бере участь в операції), у тому числі шляхом: передачі пакету цінних паперів, включаючи застави; передачі матеріальних ресурсів.

В цьому випадку здійснюється оцінка ринкової вартості згаданого платіжного засобу і саме сума, відповідна цій вартості (а не сума, вказана в договорі купівлі-продажу нерухомості) вважається ціною (або відповідною частиною ціни) операції.

3. Група чинників, іменована умовами продажу, включає інші суб'єктивні умови до говору операції, зовнішні по відношенню до об'єкту і що розглядаються у разі їх відмінності від умов, передбачених визначенням оцінюваного виду вартості.

3.1. Фінансовий тиск обставин, пов'язаних з банкрутством або реалізацією зобов'язань приводить до вимушеного прискорення здійснення операції, тобто час експозиції об'єкту на ринку явно зменшене в порівнянні з ринковим маркетинговим періодом. В цьому випадку продаж скоюється терміново за рахунок зниження ціни.

Облік впливу фінансового тиску на операцію споріднених зв'язків, партнерських і інших відносин виявляється можливим лише на рівні експертних оцінок, що спираються на аналіз реальної ситуації. Частіше за все такі оцінки зробити скрутно і операції з об'єктами-аналогами, обтяженими такого типу тиском, з розгляду виключаються.

3.2. Облік впливу на ціни операцій неринкових співвідношень між орендною платнею і ціною операції необхідний у випадках, коли покупець і продавець зв'язаний між собою відносинами купівлі-продажу і оренди одночасно.

Поширеною є ситуація, коли покупець дає дозвіл продавцю орендувати приміщення (повністю або частково), що продаються, протягом довгого часу після продажу. Для зниження податкових платежів сторони домовляються про одночасне зниження (проти ринкових цін) ціни купівлі-продажу і контрактних орендних ставок. Коректування ціни операції об'єкту-аналога можна виконати, виходячи з умови, що продавець кредитує покупця.

До даних елементів порівняння відноситься також випадок продажу об'єкту-аналога орендодавцем орендарю на умовах, передбачених опціоном, умови якого не відповідають ринковим умовам на дату продажу.

3.3. Наявність або перспектива отримання урядової або іншої субсидії для розвитку інфраструктури або можливість пільгового кредитування розвитку об'єкту можуть додатково стимулювати покупців, забезпечуючи перевищення ціни операції над ринковий обґрунтованою величиною. Величина поправки може бути оцінений, виходячи з припущення, що субсидії зменшать в майбутньому внесок покупця в розвиток інфраструктури на цю величину. Така оцінка здійснюється порівнянням конкретних даних про норми відрахування засобів на інфраструктуру в районі розташування об'єкту оцінки і об'єкту-аналога. При обіцянці пільгового кредитування поправка оцінюється, виходячи з поточної вартості різниці між річними платежами по пільговому і ринковому кредитуванню.

4. Умови ринку пов'язані із змінами співвідношення попиту і пропозиції, у тому числі через зміну пріоритетів по функціональному використовуванню об'єктів оцінюваного типу. Ці зміни впливають і па величину відмінності ціни пропозиції від ціни операції.

4.1. Умовами ринку визначається зміна цін на нерухомість за проміжок часу від моменту здійснення операції з об'єктом-аналогом до дати оцінки. Коректуванню підлягають відмінності в ринкових цінах на об'єкти нерухомості, що мають призначення, аналогічне об'єкту оцінки, але передані раніше від продавця до покупця в момент, «віддалений» від моменту оцінки більш ніж на один місяць. Наближена оцінка величини поправки на час операції з об'єктом-аналогом здійснюється на основі аналізу зміни в часі індексу інфляції, цін на будівельну продукцію, а також цін операцій з нерухомістю в різних сегментах ринку.

4.2. Якщо для об'єкту-аналога відома ціна пропозиції, вона коректується внесенням поправки (як правило, у бік зменшення), визначеної на основі експертних оцінок операторів ринку нерухомості.

5. До чинників місцеположення відносяться:

5.1. Престижність району розташування об'єкту, як соціальний чинник, що характеризується зосередженням в мікрорайоні знаменитих користувачів або об'єктів, у тому числі історичних і архітектурних пам'ятників, заповідних зон, інших визначних пам'яток.

5.2. Віддаленість його від центру ділової активності і життєзабезпечення, у тому числі від адміністративних, суспільних, фінансових, торгових, складських комплексів, джерел постачання ресурсами.

5.3. Транспортна і пішохідна доступність об'єкту, у тому числі близькість його до основних і допоміжних транспортних магістралей, до парковок для автомобілів і до зупинок суспільного транспорту.

5.4. Якість найближчого оточення, у тому числі тип забудови і архітектурні особливості будов, близькість до рекреаційної зони - лісу, парку, озеру, річці, а також віддаленість від джерел екологічного дискомфорту - звалищ, хімічних і інших шкідливих виробництв.

Вплив відмінностей всіх чинників цієї групи на ціни операцій з об'єктами-аналогами і об'єктами оцінки враховується при коректуванні ціп операцій техніками порівняльного аналізу на основі ринкових даних.

6. Фізичними характеристиками володіють земельна ділянка і поліпшення.

6.1. До характеристик земельної ділянки відносяться: розмір, форма, топографічні і геологічні параметри, рівень підготовленості (позбавлення від рослинності і нерівностей) земельної ділянки і якість грунтового покриву. При цьому з топографічних параметрів ділянки найважливішими є нерівності поверхні, наявність схилів, горбів, ровів і скельних утворень.

З геологічних параметрів найбільшої уваги заслуговують прочностные характеристики (несуча здатність) порід земної кори під ділянкою, наявність і режими прояву грунтових вод.

Корисні також відомості про можливе залягання корисних копалин (як джерелі можливих обтяженні в майбутньому).

6.2. З характеристик поліпшень основну увагу надається розмірам будівлі, включаючи будівельний об'єм, поверховість і номер поверху приміщення. Враховуються розміри приміщень, у тому числі загальна площа всіх приміщень, площі основних, допоміжних і технічних приміщень, висота стель. Істотний вплив на ціни операцій надають тип і якість матеріалів, з яких виготовлені елементи конструкцій.

6.3. До складу важливих чинників включені: стан елементів конструкцій, потреба в їх реконструкції і ремонті, зовнішній вигляд будови (архітектурний стиль) і стан фасаду, орієнтація входу (в двір або на вулицю).

6.4. Окрім характеристик власне будови, істотними виявляються і характеристики оточення: тип і архітектура навколишньої забудови, стан фасадів будов і упорядкувала території, забрудненість ґрунту і повітряного середовища.

Коректування по більшості чинників цієї групи здійснюються на підставі порівняння цін операцій. Коректування на відмінність розмірів приміщень і будівельного об'єму здійснюється на основі даних про ринкову вартість одиниці площі або одиниці об'єму будови даного типу. Поправки на відмінності величин площі земельних ділянок у складі об'єкту-аналога і об'єкту оцінки визначаються на основі даних про ринкову вартість одиниці площі земельної ділянки. При оцінці і внесенні поправок до цін операцій з об'єктами-аналогами, що мають розміри, відмінні від розмірів об'єкту оцінки, корисним буде використовування технік коректування питомих цін.

Поправки, пов'язані з потребою в ремонті, розраховуються по величині витрат на проведення ремонтних робіт з додаванням прибутку підприємця, розрахованого по нормі віддачі на капітал, вкладений в нове будівництво.

7. До економічних відносяться характеристики, які роблять вплив на прибутковість об'єкту.

7.1. Істотними для економіки і цінності об'єкту є можливості економії ресурсів.

Від відношення корисної площі до загальної площі приміщень залежить характеристика прибутковості об'єкту: чим більше це відношення, тим більше відношення доходу до витрат на експлуатацію об'єкту і тим менше частка суми, що підлягає резервуванню на відтворювання об'єкту (повернення капіталу) в чистому доході від здачі об'єкту в оренду. Коректування на відмінність цієї характеристики для об'єкту-аналога і об'єкту оцінки може бути виконано капіталізацією перевитрати засобів на податки, страховку, експлуатаційні, комунальні платежі і інші операційні витрати за «надмірні квадратні метри» допоміжних і технічних приміщень.

Неможливість контролю (за відсутності лічильників витрат) і мінімізації втрат тепла і інших ресурсів (через конструктивні особливості поліпшень) веде до збільшення коефіцієнта операційних витрат, а також до зменшення чистого операційного доходу і вартості. Втрата вартості унаслідок відсутності лічильників може бути оцінений як вартість установки останніх.

Втрати вартості через недоліки проекту або конструкцій, що приводять до відмінності витрат ресурсів для об'єкту оцінки і об'єкту-аналога, оцінюються по різниці коефіцієнтів операційних витрат.

7.2. Використовування об'єкту-аналога до і після продажі може не повною мірою відповідати принципу якнайкращого і найефективнішого використовування (ННЕВ). Так, наприклад, при виконанні обов'язкової вимоги про відповідність цьому принципу набору функцій, реалізовуваних на об'єкті, вельми часто не повною мірою реалізується потенціал об'єкту для витягання ковзаючих або інших доходів, не використовуються додаткові заходи стимулювання орендарів для зменшення втрат від нсдозагрузки і неплатежів. Ця обставина повинна враховуватися шляхом коректування ціни операції з об'єктом-аналогом.

8. Наявність або відсутність необхідних або бажаних елементів сервісу, включаючи додаткові компоненти, що не відносяться до нерухомості, може робити істотний вплив на ціну операції.

8.1. Відсутність або недоліки телефонних ліній, центральної або місцевої системи опалювання, системи газо-, водо- і енергопостачання, каналізаційних систем приводить до зниження цінності об'єкту. За наявності цих недоліків у об'єкту-аналога ціну операції належить коректувати у бік збільшення. Якщо ці недоліки властиві об'єкту оцінки, то ціна операції з об'єктом-аналогом коректується у бік зменшення. За наявності магістральних комунікацій відповідного профілю поблизу об'єкту величина коректування визначається витратами на підключення до цих комунікацій з урахуванням прибутку підприємця. За відсутності магістральних комунікацій коректування визначаються витратами на створення автономних систем забезпечення об'єкту ресурсами і видалення відходів (також з урахуванням прибутку підприємця).

8.2. Для реалізації більшості прибуткових функцій вельми важливою умовою є наявність парковки для автотранспорту. При цьому еталонним вважається варіант, коли мінімальне число парковочных місць не менше за максимально можливий. Будь-яке відхилення від вимоги «еталона» приводить до необхідності відповідного коректування ціни операції (як правило, шляхом капіталізації майбутніх витрат покупця на постійну або тимчасову оренду частини прилеглих територій).

8.3. Наявність або відсутність на об'єкті технічних засобів систем безпеки (в достатній кількості і належної якості), а також договірних відносин з надійною службою безпеки роблять (за рідкісними виключеннями в нетипових випадках) вплив на суму операції. В цьому випадку коректування ціни операції можна виконати шляхом додавання (виключення) витрат (з прибутком підприємця) на установку (ремонт, заміну) устаткування і пошук партнера з числа фірм, що спеціалізуються на забезпеченні безпеки.

8.4. Нерідко в ціну продажу об'єкту-аналога включаються предмети власності, що не є елементами об'єкту нерухомості: торгівлі або офісне устаткування, особисте майно власника або керівника (перший варіант). Іноді такого роду елементи виявляються у складі нерухомого майна, що є об'єктом оцінки (другий варіант). В таких випадках скоректована ціна операції (розрахункова ціна об'єкту оцінки) знаходиться шляхом зменшення ціни (в першому варіанті) або збільшення (в другому варіанті) ціни операції з об'єктом-аналогом на розрахунок.

Реалізація чинників даної групи веде до збільшення ставки орендної платні. Якщо ці елементи властиві тільки об'єкту-аналогу і не реалізовані для об'єкту оцінки, то ставка орендної платні об'єкту-аналога підлягає коректуванню у бік зменшення. Розміри коректувань визначаються порівняльним аналізом ринкових операцій за договорами оренди, а також оцінками додаткових витрат на придбання сервісних послуг орендарями самостійно, «на стороні».

Послідовність внесення коректувань здійснюється таким чином [4]:

коректування з першого по четвертий елемент порівняння здійснюються завжди у вказаній черговості, після кожного коректування ціна продажу порівнянного об'єкту перераховується наново (до переходу до подальших коректувань);

подальші (після четвертого елемента порівняння) коректування можуть бути виконаний у будь-якому порядку, після кожного коректування ціна продажу порівнянного об'єкту наново не перераховується.

Одиниці порівняння для об'єкту-аналога і об'єкту оцінки (питомі характеристики) використовують на противагу помітному дефіциту надійних даних про ринкові операції.

Виділяють наступні одиниці порівняння:

1. для земельної ділянки без поліпшень використовуються питомі характеристики (питомі ціни):

1.1. ціна за одиницю площі ділянки:

квадратний метр - для ділянок під забудову в населеному пункті;

«сотка» (сотня кв. м) - для ділянок під садівництво або індивідуальне житлове будівництво зовні населеного пункту;

гектар (десять тисяч кв. м) - для сільськогосподарських і лісових угідь;

1.2. ціна за одиницю довжини (погонний метр) межі ділянки уздовж «червоної лінії» (транспортної або пішохідної магістралі) - для об'єктів торгового, складського, виробничого призначення, успішність бізнесу яких залежить від доступності об'єктів для відвідин їх покупцями і користувачами, для доставки і відправлення вантажів;

1.3. ціна за ділянку площею, стандартною для даного типу функціонального використовування;

2. для земельної ділянки з поліпшеннями як питома характеристика приймається питома ціна одиниці вимірювання кількості ціноутворюючого чинника для компоненту власності, що вносить найбільший внесок у вартість всього об'єкту. Якщо вартість будови явно більше вартості земельної ділянки, то як основна одиниця порівняння для всього об'єкту використовується питома ціна для будови:

2.1. ціна за одиницю корисної (орендної, загальної) площі будови (кв. м);

2.2. ціна за одиницю об'єму будови;

2.3. ціна за квартиру або кімнату;

2.4. ціна за один елемент об'єкту, який дає дохід (посадочне місце в ресторані або театрі, місце або номер в готелі);

3. для характеристики віддаленості об'єкту від якої-небудь точки «тяжіння» доцільно використовувати проміжок часу, протягом якого можна доїхати від об'єкту до цієї крапки суспільним або індивідуальним транспортом (залежно від призначення об'єкту). В цьому випадку як одиниця порівняння можна розглядати ціну одиниці вимірювання згаданого проміжку часу.

В даній моделі використовують два основні методи.

метод моделювання ринкового ціноутворення;

метод порівняльного аналізу операцій.

Метод моделювання ринкового ціноутворення, передбачає побудову лінійної або мультиплікативної залежності відповідно типу (32) або (33) шляхом статистичної обробки достатньо великого масиву даних про операції, що відбулися, з об'єктами порівняння

(2.32)

або

(2.33)

де P* - ринкова вартість (рівноважна ціна); fj - елемент порівняння; fj і fej - кількісні характеристики j-гo чинника порівняння відповідно для будь-якого об'єкту порівняння і для деякого спеціально підібраного «еталонного об'єкту»; pj = Pfj/fj - питома характеристика цінності чинника одиниці вимірювання, де Pfj - ціна j-гo чинника розміром fj.

Вказана залежність призначається для тривалого використовування в оцінці безлічі об'єктів, що вимагає забезпечення коректування цієї залежності в часі на основі моніторингу ринку нерухомості. При цьому згаданий набір ціноутворюючих чинників (елементів порівняння) включає не тільки чинники, характеризуючі самі об'єкти, але також і чинники, що визначають єдину для всіх об'єктів фізичне, юридичне, економічне і соціальне середовище їх функціонування.

Метод моделювання ринкового ціноутворення вимагає вельми великих витрат ресурсів, застосовується він лише в масовій оцінці для мети державного управління (при визначенні бази оподаткування нерухомості [4] або ставок орендної платні для здачі в оренду державного майна [2]).

Метод порівняльного аналізу операцій спирається на аналіз цін невеликого числа ринкових операцій з об'єктами порівняння, відібраними по ознаці найбільшої близькості до об'єкту оцінки не тільки набором (як в методі моделювання ринкового ціноутворення), але і величинами характеристик ціноутворюючих чинників. При цьому об'єкти порівняння називаються також об'єктами-аналогами і відбираються для аналізу з числа об'єктів, що мають функціональне призначення, аналогічне призначенню об'єкту оцінки і відповідне принципу якнайкращого і найефективнішого використовування даного типу об'єктів нерухомості.

Реалізація методу порівняльного аналізу операцій припускає наступну послідовність етапів:

аналіз ринкової ситуації по об'єктах нерухомості даного типу, регіону і вибір інформаційного масиву для реалізації подальших етапів;

визначення одиниць порівняння і показників (елементів порівняння), істотно впливаючих на вартість даного об'єкту нерухомості;

розробка моделі, яка зв'язує одиниці порівняння з показниками (елементами) порівняння;

розрахунок коректувань показників (елементів порівняння) за даними ринку;

застосування моделі до об'єктів порівняння для розрахунку скоректованих цін продажів об'єктів порівняння;

аналіз скоректованих цін продажів об'єктів порівняння для визначення вартості оцінюваного об'єкту.

При реалізації даного методу використовують процентні і вартісні поправки.

Процентні (відносні) поправки вносяться шляхом множення ціни продажу об'єкту-аналога або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відображає ступінь відмінностей в характеристиках об'єкту-аналога і оцінюваного об'єкту. Якщо оцінюваний об'єкт краще за зіставний аналог, то до ціни останнього вноситься коефіцієнт, що підвищує, якщо гірше - знижуючий.

Вартісні (абсолютні) поправки змінюють ціну проданого об'єкту-аналога на певну суму, в яку оцінюється відмінність в характеристиках об'єкту-аналога і оцінюваного об'єкту. Позитивна поправка вноситься, якщо оцінюваний об'єкт краще за зіставний аналог, негативна, якщо гірше.

Підсумкові значення скоректованих цін продажів порівнянних об'єктів можуть не співпадати. У зв'язку з цим вибір значення скоректованої ціни продажу як базис для визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкту нерухомості заснований на виборі підсумкової скоректованої ціни продажу порівнянного об'єкту (або об'єктів), по якому абсолютне підсумкове значення коректувань мінімально або число коректувань мінімально. Це правило виходить з теоретичної передумови адекватності ціни продажу найподібнішого порівнянного об'єкту (по всіх даних характеристиках) ринкової вартості оцінюваного об'єкту.

Метод порівняльного аналізу продажів реалізується двома групами технік, що розрізняються інструментами аналізу і способами «приведення» цін операцій з об'єктами-аналогами до ціни об'єкту оцінки:

техніки кількісного аналізу;

техніки якісного аналізу

Техніки кількісного аналізу:

техніки компенсаційних коректувань цін;

техніки аналізу чинника.

Техніки компенсаційних коректувань цін передбачають внесення поправки в ціну операції з об'єктом-аналогом, володіючим деяким недоліком порівняно з об'єктом оцінки. При цьому поправка вважається рівній розрахунковій надбавці до цієї ціни, що забезпечує «компенсацію» згаданого недоліку об'єкту-аналога.

Розглянемо декілька варіантів реалізації цих технік, спираючись на техніки прибуткового підходу до оцінки вартості.

Коректування цін у зв'язку з обтяженням об'єкту-аналога або об'єкту оцінки договором оренди розраховується на основі визначення упущеної (додаткової) вигоди від продажу об'єкту нерухомості відповідно до заниженої (завищеної) контрактної орендної платні, а також при необхідності рівнем втрат від недовантаження і неплатежів.

Коректування цін у зв'язку з різними умовами фінансових розрахунків при придбанні об'єкту-аналога або об'єкту оцінки оренди розраховується на основі виявлення тенденції зміни вартості нерухомості або за допомогою індексів, що відображають вартість будівельної продукції, або за допомогою хронологічної статистики, що показує пряму динаміку зміни цін на нерухомість.

Техніка парного порівняння цін операцій полягає в тому, що ціна об'єкту оцінки розраховується шляхом коректування ціни операції з відповідним об'єктом-аналогом по кожному елементу порівняння з використанням поправки, розмір якої визначається як різниця цін операцій для пар об'єктів-аналогів, відмінних тільки цим елементом порівняння.

Техніка побудови трендів заснована на описі регресійним рівнянням даних про ціни ринкових операцій з об'єктами-аналогами, що розрізняються величиною кількісної характеристики тільки одного з ціноутворюючих чинників, - за наявності монотонної залежності ціни від кількісної характеристики вказаного чинника.

Техніки лінійної алгебри засновані на застосування замкнутих систем рівнянь алгебри (число операцій перевищує число елементів порівняння).

Техніка множинного регресійного аналізу заснована на застосування диференціювання для розрахунку коефіцієнтів замкнутих систем рівнянь алгебри.

Техніки якісного аналізу включають наступні техніки:

техніка якісного порівняння цін;

техніка кваліметричного моделювання.

Техніка якісного порівняння цін (ТЯП) застосовується в умовах ринку нерухомості, що розвивається, коли число операцій не перевищує число елементів порівняння.

Дана техніка заснована на порівнянні об'єкту оцінки по черзі з кожним з об'єктів порівняння по всіх ціноутворюючих чинниках, з позначенням напряму коректувань і подальшим ранжируванням об'єктів по напряму, співпадаючим з напрямом більшості коректувань.

При цьому для позначення елементів порівняння можуть використовуватися якісні характеристики: «значно краще», «трохи краще», «рівний», «трохи гірше», «значно гірше», або п'яти бальна шкала: -2, 1, 0, 1, 2 або 0, 1, 2, 3, 4.

Крім того, для кожного елемента порівняння можуть бути введений експертно оцінювані коефіцієнти значущості (коефіцієнти важливості або умовних терезів). Проте, відсутність достатнього обгрунтовування вибору коефіцієнтів значущості не тільки не гарантує поліпшення результату розрахунку, але може навіть усугубляти помилку.

Розглянемо приклад визначення ринкової вартості об'єкту нерухомості на основі якісного аналізу порівнянних продажів.

Техніка кваліметричного моделювання реалізується шляхом аналізу ринкових даних про операції, а також експертних оцінок якості об'єктів і середовища. При цьому всі властивості об'єкту і середовища як ціноутворюючі чинники, представляються у вигляді ієрархічної структури («дерева») взаємозв'язаних властивостей (якостей) об'єкту, які відображають що визнаються продавцем переваги покупців. Також береться до уваги, що ціна об'єкту є результатом операції, в якій продавець і покупець, діючи в своїх інтересах, виступають як експерти, що формують свої висновки на основі власного досвіду або на основі рекомендацій експертів-оцінювачів.

Завершуючи розгляд ринкового підходу до оцінки вартості об'єкту, відзначимо його переваги і недоліки.

Переваги ринкового підходу:

1) В підсумковій вартості відображається думка типових продавців і покупців.