Побудова моделі оцінки житлового фонду міста

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЗМІСТ

Вступ

1. Нерухомість: житловий та нежитловий фонд

1.1 Основні риси ринку нерухомості

1.2 Анализ кон'юнктури нерухомості

1.3 Основні чинники на житловому ринку

2. Дослідження моделей оцінки житлового фонду нерухомості

2.1 Прибуткова модель житлового фонду

2.2 Ринкова модель оцінки житлового фонду нерухомості

2.3 Витратна модель оцінки житлового фонду нерухомості

3. Побудова моделі оцінки житлового фонду міста

3.1 Алгоритм побудови моделі формування ціни на житловий фонд

3.2 Формування множини чинників

3.3 Модель прогнозування ціни житлового фонду

4 Охорона праці і навколишнього середовища

4.1 Загальні питання охорони праці

4.2 Перелік небезпечних і шкідливих виробничих чинників

4.3 Промислова санітарія

4.4 Організація робочого місця

4.5 Електробезпека

4.6 Пожежна безпека

4.7 Охорона навколишнього середовища

Висновки

Список джерел інформації

ВСТУП

Перехід України від командно-адміністративної економіки до ринкової сприяв переосмисленню поняття товару загалом і нерухомості. При Радянському Союзі ринок нерухомості мав жорстко керований і контрольований характер, при цьому попит і пропозиція на ринку житла врівноважувалися. Проте трансформації економіки сприяли формуванню нового ринку, який носить назву ринку нерухомості.

Основною складовою ринку нерухомості є нерухомість житлового фонду, простіше - житловий фонд. В процесі становлення цього ринку ціни на житловий фонд були стихійними. Проте з появою економічних агентів на даному ринку поступово ринок придбав важелі управління.

Для ефективного управління даним ринком необхідна розробкою моделі, яка дозволила б різним суб'єктам ринку адекватно оцінювати вартість житлового фонду. Таким чином, метою дипломної роботи є побудова моделі оцінки вартості житлового фонду.

Для реалізації даної мети був вирішений ряд задач:

- аналіз нерухомості з позицій товару;

- аналіз тенденцій розвитку ринку нерухомості;

- аналіз чинників, що роблять вплив на формування ціни житлового фонду;

- аналіз існуючих моделей оцінки нерухомості;

- побудова економетричної моделі оцінки житлового фонду міста.

Об'єктом в дипломній роботі виступає ринок нерухомості в частині житлового фонду.

Предметом є моделі оцінки вартості нерухомості

1. НЕРУХОМІСТЬ: ЖИТЛОВИЙ ТА НЕЖИТЛОВИЙ ФОНД

1.1 Основні риси ринку нерухомості

Під нерухомістю розуміється будь-яке майно, що складається із землі, а також будівель і споруд на ній. Вперше термін «нерухоме і рухоме майно» з'явився в законодавстві за часів правління Петра I в Указі від 23 березня 1714 р. «Про порядок спадкоємства в рухомому та нерухомому майні ». Під нерухомим майном признавалися земля, угіддя, удома, заводи, фабрики, лавки. До нерухомого майна відносилися також корисні копалини, що знаходяться в землі, і різні будови, що розташовані як на землі, так і під нею.

В радянському цивільному праві було встановлено, що у зв'язку з відміною приватної власності на землю розподіл майна на рухоме і нерухоме скасований.

В процесі проведення економічних реформ знов введено розподіл майна на рухоме і нерухоме. До нерухомості відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об'єкти і все, що пов'язано із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомості відносяться також підлягаючі державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Законом до нерухомості може бути віднесено і інше майно.

Визначення нерухомості, що знаходиться в житловій сфері включає: земельні ділянки і пов'язані з ними житлові будинки з житловими і нежилими приміщеннями, присадибні господарські споруди, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку, житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення в житлових будинках і інших будовах, придатні для постійного і тимчасового мешкання, споруди і елементи інженерної інфраструктури житлової сфери.

В табл. 1.1 приведені види нерухомого майна в Україні.

Таблиця 1.1 - Види нерухомого майна

№	Окремі об'єкти	Складні об'єкти
1	Земля	Підприємство в цілому як майновий комплекс, включаючи: земельні ділянки; будівлі і споруди; інвентар і устаткування; сировину і продукцію; вимоги і борги; права на позначення, що індивідуалізуються підприємство, його продукцію, роботи і послуги; нематеріальні активи; інформацію; інші виняткові права
2	Копалини
3	Водні об'єкти
4	Все, що міцно пов'язано із землею, у тому числі: ліси; багаторічні насадження; будівлі; споруди
5	Прирівняні до нерухомості, підлягаючі державній реєстрації: повітряні і морські судна; судна внутрішнього плавання; космічні об'єкти. Інші предмети, що наділяються статусом нерухомості згідно із законом

Речі, що не відносяться до нерухомості, включаючи гроші і цінні папери, признаються рухомим майном.

Нерухоме майно може бути ділимим і неподільним.

Ділимим є майно, яке може бути без порушення його єства розділено на частки і кожна його частка після розділу представляє цілу нерухому річ. Нерухоме майно може мати невіддільні частини, які називають істотними(не можуть бути відокремлений від нерухомої речі без спричинення їй невідповідного збитку - наприклад, ліфт і ліфтове устаткування житлового будинку).

Нерухома річ може мати різні обтяження - умови, заборони, що утрудняють правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна, встановлюваних на основі договору або закону.

Кадастровий номер - унікальний, що не повторюється в часі і на території України номер об'єкту нерухомості, який привласнюється йому при здійсненні кадастрового і технічного обліку (інвентаризації) відповідно до процедури, встановленої законодавством України, і зберігається, поки даний об'єкт нерухомості існує як єдиний об'єкт зареєстрованого права. Кадастровий номер будівлі або споруди складається з кадастрового номера земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда, і інвентарного номера будівлі або споруди. Кадастровий номер приміщення в будівлі або споруді складається з кадастрового номера будівлі або споруди і інвентарного номера приміщення.

Кадастровий і технічний облік (інвентаризація) об'єкту нерухомості - опис і індивідуалізація об'єкту нерухомого майна (земельної ділянки, будівлі, споруди, житлового або нежилого приміщення), внаслідок чого він одержує такі характеристики, які дозволяють однозначно виділити його з інших об'єктів нерухомого майна.

Істотною характеристикою нерухомості є її цільове призначення або дозволене використовування.

Будь-який об'єкт нерухомості в реальній дійсності існує в єдності фізичних, економічних, соціальних і правових властивостей, кожне з яких може у відповідних випадках виступати як основне (визначаючого) залежно від життєвих ситуацій.

Географічна концепція відображає фізичні (технічні) характеристики нерухомості: конструкцію і матеріали будов, розміри, місцеположення, родючість грунтів, поліпшення, навколишнє середовище і інші параметри. Всі об'єкти нерухомості піддаються дії фізичних, хімічних, біологічних, техногенних і інших процесів. В результаті поступово змінюються їх споживацькі якості і функціональна придатність, стан яких враховується при здійсненні операцій, володінні і користуванні майном.

Економічна концепція розглядає нерухомість як ефективний об'єкт інвестування і надійний інструмент генерації доходу. Основні економічні елементи нерухомого майна - вартість і ціна - первинно виникають з його корисності, здібності задовольняти різні потреби і інтереси людей. За рахунок оподаткування власників нерухомості формуються муніципальні бюджети і реалізуються соціальні програми.

На юридичному рівні нерухомість має на увазі сукупність публічних і приватних прав, встановлюваних державою з урахуванням вітчизняних особливостей і міжнародних норм. Приватні права можуть бути неподільними або частковими і розділеними на основі фізичного горизонтального і вертикального розмежування майна на підземні ресурси, поверхні земельних ділянок, будови на них, повітряний простір.

В Україні, як і в інших промислово розвинутих країнах світу, законодавчо гарантовано приватним особам право купувати, продавати, здавати в оренду або передавати майно або права на володіння і користування їм іншим громадянам і підприємствам, тобто вільно розпоряджатися своєю власністю. Проте, коли приватна власність на нерухомість приходить в суперечність з суспільними інтересами, вона перестає відноситися до юрисдикції приватного права.

Соціальна роль нерухомого майна полягає в задоволенні фізіологічних, психологічних, інтелектуальних і інших потреб людей. Володіння нерухомістю престижно в суспільній свідомості і необхідно для формування цивілізованого середнього соціального шару.

Традиційно в Україні нерухомість ділиться на 3 групи: житловий фонд, не житловий фонд, земля. Кожна з цих груп розвивається самостійно, має власну законодавчу і нормативну базу (рис. 1.1).

Рисунок 1.1 - Основні типи нерухомості

Житловий фонд - сукупність всіх житлових приміщень незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, гуртожитки, спеціалізовані будинки, квартири, інші житлові приміщення в інших будовах, придатні для мешкання.

Житлова нерухомість як товар володіє наступними властивостями, що відрізняють його від інших товарів (рис. 1.2).

Рисунок 1.2 - Особливості нерухомості як товару

До нежилого фонду відносяться будівлі, споруди і інші об'єкти або їх частина, розташована на певній земельній ділянці і зареєстровані в установленому порядку. Нежилі приміщення розрізняються по функціональному призначенню на офісні, торгові, складські і виробничі.

Базовий об'єкт нерухомості - це земля, яка є місцем мешкання всіх людей, основним чинником в будь-якій сфері бізнесу, прямо або побічно що бере участь у виробництві всіх інших товарів.

Разом з розподілом на типи, нерухомість класифікується по ряду ознак, що сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості і полегшує розробку і застосування методів оцінки різних категорій нерухомості, управління ними.

По характеру використовування:

житлова нерухомість: дома, котеджі, квартири.

комерційна нерухомість: готелі, офісні приміщення, магазини, ресторани, пункти сервісу.

виробнича нерухомість: фабрики, заводи, склади.

сільськогосподарська нерухомість: ферми, сади.

спеціальна нерухомість: школи, церкви, монастирі, лікарні, ясла-сади.

По меті володіння

для ведення бізнесу;

для мешкання власника;

як інвестиції;

як товарні запаси і НЗП;

для освоєння і розвитку;

для споживання виснажуваних ресурсів.

По ступеню спеціалізації

спеціалізована (через свій спеціальний характер рідко, якщо взагалі здається в оренду третім особам або продається на відкритому ринку для продовження її існуючого використовування, крім випадків, коли вона реалізується як частина її використовуючого бізнесу): нафтопереробні і хімічні заводи, електростанції; музеї, бібліотеки і подібні їм приміщення, що належать суспільному сектору;

неспеціалізована -- вся інша нерухомість, на яку існує загальний попит на відкритому ринку для інвестування, використовування в існуючій або аналогічній меті.

По ступеню готовності до експлуатації

введені в експлуатацію;

вимагаючі реконструкції або капітального ремонту;

незавершене будівництво.

По відтворності в натуральній формі

не відтворні: земельні ділянки, родовища корисних копалин;

відтворні: будівлі, споруди, багаторічні насадження.

Нерухомість має потенційну здатність приносити дохід і є досить привабливим напрямом інвестування. Форми доходу від нерухомості:

1) майбутні періодичні потоки грошових коштів;

2) збільшення вартості нерухомості за рахунок зміни ринкових цін, придбання нових і розвитку старих об'єктів;

3) дохід від перепродажу об'єкту в кінці періоду володіння.

Ринок нерухомості - це сукупність відносин навкруги операцій з об'єктами нерухомості: купівлі-продажу нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в арендувати і т.д.

Основні сегменти ринку нерухомості: ринок землі, ринок житла і ринок нежилих приміщень.

Окремо виділяють ринок прибуткової нерухомості, який сегментується по функціональному призначенню об'єктів:

ринок об'єктів офісного призначення;

ринок об'єктів торгового призначення;

ринок об'єктів виробничо-складського призначення;

ринок готельних послуг;

ринок об'єктів незавершеного будівництва.

Залежно від юридичних прав на нерухомість, які є об'єктом операції між продавцем-покупцем, ринок нерухомості ділять на ринки купівлі-продажу і оренди.

На ринку купівлі-продажу в обмін на відповідний еквівалент передається повне право власності, включаюче право розпорядження, тоді як на ринку оренди об'єктом операції є частковий набір прав, що виключає право розпорядження.

Можна виділити наступні особливості ринку нерухомості:

локальність;

низька взаємозамінність об'єктів;

сезонні коливання;

необхідність державної реєстрації операцій.

При фінансуванні нерухомості виділяють три групи витрат:

витрати на підтримку об'єкту нерухомості у функціонально придатному стані;

щорічний податок на володіння нерухомістю;

високі трансакционные витрати при операціях з нерухомістю.

Коливання попиту і пропозиції на ринку нерухомості відбуваються поволі, оскільки за наявності попиту збільшення кількості об'єктів нерухомості відбувається протягом тривалого тимчасового періоду, що визначається терміном будівництва будівлі. У разі надлишку нерухомості ціни залишаються низькими декілька років.

Нерухомість є фінансовим активом, оскільки створюється працею людини і вкладеннями капіталу. Придбання і розвиток нерухомості супроводиться високими витратами і відповідно часто виникаючою необхідністю залучення позикових засобів і т.п. Тому ринок нерухомості є одним з секторів фінансового ринку.

Фінансовий ринок - це складна економічна система, включаюча сукупність інститутів і процедур, направлених на здійснення взаємодії продавців і покупців всіх типів фінансових документів.

Ринок нерухомості - одна з най значущіших складових частин фінансового ринку.

Існує тісний взаємозв'язок фінансового ринку і ринку нерухомості: зростання вкладень в нерухомість пожвавило ринок нерухомості, падіння - згортає. Економічна нестабільність стримує і українських так, і зарубіжних кредиторів і інвесторів. Для активізації фінансування інвестицій в нерухомість необхідна державна підтримка.

Ринок нерухомості, як відносно нова соціально-економічна реальність, з його особливостями і закономерностями, став предметом вивчення і наукових дискусій ведучих представників національної наукової школи.

Ринок нерухомості -- це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування» [1] .

Проте більш повним буде визначення ринку нерухомості, що представляє комплекс відносин, пов'язаних як із створенням нових об'єктів нерухомості, так і з експлуатацією вже існуючих.

Ринок нерухомості -- це взаємозв'язана система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію і фінансування об'єктів нерухомості .

Ринок нерухомості є сукупністю регіональних, локальних ринків, істотно відмінних один від одного по рівню цін, рівню ризику, ефективності інвестицій в нерухомість і т.д.

Ринок нерухомості є істотною складовою в будь-якій національній економіці, бо нерухомість - найважливіша складова частина національного багатства, на частку якої доводиться більше 50 % світового багатства. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, оскільки ринок праці, ринок капіталу, ринок товарів і послуг і т.д. для свого існування повинні мати або арендувати для своєї діяльності необхідні їм приміщення.

Український ринок нерухомості відображає всі проблеми перехідної економіки і характеризується нерівномірним розвитком своїх сегментів, недосконалою законодавчою базою і низькою інвестиційною активністю громадян і юридичних осіб. Разом з тим цей ринок є перспективною сферою вкладення капіталу.

За допомогою ринкового механізму і державного регулювання ринок нерухомості забезпечує:

створення нових об'єктів нерухомості;

передачу прав на нерухомість;

встановлення рівноважних цін на об'єкти нерухомості;

експлуатацію (управління) об'єкту нерухомості;

розподіл простору між конкуруючими варіантами землекористування;

інвестування в нерухомість

виконуючи при цьому наступні операції, здійснювані з нерухомим майном:

із зміною власника: купівлю-продаж об'єктів нерухомості; спадкоємство; дарування; міну; забезпечення виконання зобов'язань (наприклад, реалізація закладених або арештованих об'єктів нерухомості);

з частковою або повною зміною складу власників: приватизацію; націоналізацію; зміна складу власників, у тому числі з розділом майна; внесення в статутний капітал; банкрутство (ліквідація) господарюючих суб'єктів (із задоволенням вимог кредиторів, у тому числі за рахунок реалізації майна власників);

без зміни власника: інвестування в нерухомість; розвиток нерухомості (розширення, нове будівництво, реконструкція); зміни напряму використовування, назви торгової марки, юридичної адреси і др.; управління, експлуатація; застава; оренда; передачу в господарське ведення або оперативне управління, в безвідплатне користування; регулярно одержуваний дохід від володіння нерухомістю, не вимагаючий від одержувача підприємницької діяльності; ренту; довічний зміст з утриманням; передачу в довірче управління; введення (зняття) сервітутів і інших обтяженні; страхування різних форм і різних операцій, у тому числі при кредитуванні розвитку нерухомості.

Всі ці операції в умовах ринкової економіки здійснюються з використанням ринкових механізмів, а тому вони складають ринок нерухомості [I].

Витрати, які несуть покупці і продавці нерухомості по висновку операцій складають певну частку від вартості нерухомості. Вони необхідні для того, щоб здійснити ринкову трансакцію, визначити, з ким бажано укласти операцію і на яких умовах провести попередні переговори, підготувати контракт, зібрати відомості, щоб переконатися в тому, що умови контракту виконуються і т.д. Таким чином, коли витрати на певну послугу (риелтерську), що надається ринком, буде вищим за витрати на отримання цієї послуги у складі фірми -- забудовника, то природно забудовник піде по шляху зниження трансакційних витрат. Цим можна пояснити практично відсутність риэлтерських фірм на первинному ринку житла і бажанням девелоперських компаній мати власну збутову структуру.

Ці особливості дають підставу характеризувати даний ринок як специфічний сектор економіки.

Найважливішою особливістю ринку нерухомості є обмежене число продавців і покупців об'єктів нерухомості.

Ще однією особливістю даного ринку є характер споживацького попиту. Існує велика система факторів котрі впливають на нього

Таблиця 1.2 - Система чинників, що впливають на попит і пропозицію

Чинники	Вплив на пропозицію	Вплив на попит
1. ЕКОНОМІЧНІ
Зміна рівня доходів населення: Зростання скорочення	В сучасних умовах є чинником збільшення пропозиції на ринку готового житла	Збільшення Зменшення
Зміна рівня доходів бізнесу: зростання скорочення	Збільшення пропозиції на ринку комерційної нерухомості	Збільшення Зменшення
Доступність фінансових, зокрема, кредитних, ресурсів: зростання скорочення	Збільшення Зменшення	Збільшення Зменшення
Ставки арендувати платні: Зростання скорочення	Збільшення Зменшення	Зменшення Збільшення
Вартість будівництва: зростання скорочення	Зменшення Збільшення	Збільшення на ринку готового житла
Ставки оренди: зростання скорочення	Зменшення Збільшення	Зменшення Збільшення
Тарифи на комунальні послуги і платежі за ресурси: збільшення зменшення	Зменшення Збільшення	Зменшення Збільшення
2. СОЦІАЛЬНІ
Зміна чисельності населення зростання скорочення	Збільшення	Збільшення Зменшення
Зміна освітнього рівня: зростання пониження		Збільшення Зменшення
Зміна рівня злочинності: зростання пониження		Зменшення Збільшення
3. АДМІНІСТРАТИВНІ
Реальна податкова ставка: зростання пониження	Збільшення	Зменшення Збільшення
Рівень податку на майно: зростання пониження	Збільшення	Зменшення
Рівень земельного податку: зростання скорочення	Збільшення	Збільшення
Ставки оренди: зростання скорочення	Збільшення	Збільшення
Зональні обмеження: більш строгі менш строгі	Збільшення	Збільшення
Умови здійснення операцій: ліберальні обмежувальні	Зменшення Збільшення	Збільшення
Умови отримання прав на забудову: ліберальні обмежувальні	Зменшення Збільшення
4. УМОВИ НАВКОЛИШНЬОГО СЕРЕДОВИЩА
Екологічна обстановка: поліпшення погіршення	Збільшення	Зменшення
Рівень розвитку інфраструктури: високий низький	Збільшення	Зменшення

Система чинників, що визначають стан і тенденції попиту і пропозиції у межах того або іншого регіон, не є вичерпною. Крім того, усередині кожної з вказаних груп чинників можуть бути виділені складові, вплив яких також є істотним. Так, зростання чисельності населення в регіоні може бути викликано його природним приростом або міграцією з інших регіонів.

Довгострокові і короткострокові зміни чинників і умов на ринку нерухомості і фінансовому ринку управляють попитом і пропозицією нерухомості [3] . Взаємодія цих чинників визначає ставку доходу від інвестицій в об'єкти нерухомості.

В даний час на українському ринку існує значне перевищення пропозиції в порівнянні із споживацьким попитом (особливо на комерційну нерухомість).

Величина попиту на об'єкти житлової нерухомості обумовлена багатьма чинниками: транспортною оснащеністю району розташування об'єкту, його екологічним станом, наявністю об'єктів соціально-культурного і побутового призначення. Проте, найбільш істотний так званий чинник місцеположення.

Однією з найважливіших особливостей об'єктів нерухомості є необхідність постійного виконання регламентуючих функцій. До особливостей ринку нерухомості можна віднести складний симбіоз переваг і недоліків з погляду доцільності підприємницької і комерційної діяльності.

достатня стійкість споживацького попиту;

менша схильність коливанням економічних циклів;

наявність певного захисту від раптових змін ринкової кон'юнктури зважаючи на довгостроковий характер арендувати і тривалого терміну будівництва конкуруючих об'єктів.

До недоліків можна віднести:

інформація на ринку не така відкрита, як, наприклад, на ринку товарів, що утрудняє процес обгрунтовування для об'єму і характеру інвестицій;

відсутність законодавчої бази відносно обов'язкової публікації інформації про операції на ринку нерухомості;

необхідність використовування інформації про операції, скоювані на ринку нерухомості;

«жорстка залежність» від зовнішніх умов містобудівного регулювання, можливостей будівельного комплексу і специфіки споживацького попиту;

витрати операцій (необхідність перевірки юридичної чистоти об'єкту нерухомості, а також витрати на технічну документацію і реєстрацію) значні, якщо не сказати високі.

1.2 Анализ кон'юнктури нерухомості

Кон'юнктуру ринку житла в Україні більшість фахівців характеризує як сталу, із стійкими традиціями і перевагами, що сформувалися. Ринок житла можна назвати «першопроходцем» вітчизняних сегментів ринку нерухомості, адже стрімкий розвиток саме цього ринку був першим наочним показником, першою ластівкою виходу із затяжної економічної кризи в Україні. Зараз, озираючись назад, можна затверджувати, що саме ринок житла показував стабільні попит і пропозиція, тоді як інші сегменти ринку нерухомості, такі як ринок землі, офісної, торгової і виробничої нерухомості, тільки формували свою кон'юнктуру.

Якщо проводити паралелі між ринком житла і іншими ринками, аналізувати цінові тенденції, неможливо не помітити, що розвиток цього ринку тісно взаємозв'язаний з розвитком ринків капіталу. Адже житло це свого теж роду капіталу - соціальний капітал. З другого боку, об'єкти житлового фонду розташовані на земельних ділянках, а земля в класичному розумінні - це капітал. Без житла неможливо представити одну з основних складових розширеного відтворювання - праця людей. Саме житло є необхідною умовою для нашої повсякденної роботи, на ефективність якій не в останню чергу впливає якість житла. Купуючи (знімаючи) житло в певному регіоні, ми дістаємо доступ на місцевий ринок праці. Наприклад, житло в Києві - це не тільки дах над головою, це певні права і можливості (соціальна база) - це право працювати (вчитися) в регіоні з найвищим рівнем заробітної платні, це потенційна можливість експлуатувати колосальний капітал, сконцентрований в цьому місті.

Не скрізь, але часто, при значному видаленні від крупних ділових центрів спостерігається абсолютно протилежна ситуація - новозбудований приватний будинок, собівартість будівництва якого перевищує 70 тис. доларів, неможливо продати навіть за 15 тисяч. В наявності економічний знос, тобто спостерігається втрата корисності житла - ніхто не хоче жити в регіоні, де немає роботи і відсутні перспективи. Ринок житла в таких регіонах практично не функціонує.

Таким чином, спостерігається чітка залежність - там, де середня заробітна платня вище, де нижче рівень безробіття - там ціни на житлі вище. Спрощений взаємозв'язок виглядає так: чим вище концентрація капіталу, тим вище середній рівень заробітної платні і рівень життя. Чим вище середній рівень життя (реальних доходів), тим вище ціни на житлі. Тому одним з основних чинників формування вартості житлової нерухомості є концентрація капіталу, розташованого в межах доступності житла. Причому, це не обов'язково виробничий капітал, наприклад, в Криму під капіталом ми маємо на увазі море, природні умови і туристичну інфраструктуру (яка залишає бажати кращого).

Існує такий макроекономічний закон: вартість нерухомості росте з часом. Необхідно відзначити, що під нерухомістю в даному випадку в першу чергу є зважаючи на земля, як основна складова будь-якої нерухомості. Закон працює, але з деякими обмовками. Об'єктивна ціна на нерухомість зростає, якщо спостерігається економічне зростання, розвиток навколишньої інфраструктури, розвиток підприємництва, зростання внутрішнього валового продукту. Відомо, що зростання економіки відбувається хвилеподібно (після певного зростання спостерігається спад), але в сучасному представленні такого розвитку кожний подальший приріст перевищує спад, таким чином спостерігається загальна тенденція зростання, у тому числі і по відношенню до цін на нерухомість. Локально ж може спостерігатися і падіння цін на нерухомість, а у випадках економічної кризи і зовсім обвал (що кілька разів відбувалося в 90-х роках). Це викликано або зносом основних фундацій, або структурними економічними проблемами, через які капітал не працює (простоює). На вартість житла впливає безліч інших чинників, а також кон'юнктура і стан всіх сегментів ринку і державної економіки, проте накопичений і природний (природний) капітал є базою формування валових регіональних і національного доходів, від яких залежить величина абсолютної земельної ренти і вартість житла як в регіонах, так і в столиці.

Для більш глибокого розуміння ситуації і цінової кон'юнктури, яка склалася сьогодні на ринку житлової нерухомості, проведемо невеликий аналітичний історичний екскурс. Розглянемо ситуацію починаючи з 2001 роком, коли ціни почали своє стрімке зростання. Серпень 2001 року був точкою екстремуму-мінімуму цін на нерухомість, падіння яких було викликано економічною кризою (однокімнатну квартиру можна було купити за 5200 доларів США). Психологічним поштовхом для початку зростання цін послужила терористична атака 11 вересня. Саме тоді панічні настрої по відношенню до долара стимулювали продавців підвищити ціни на 20-30% (природно у валюті). Проте це було лише психологічним поштовхом, реальні економічні причини зростання цін полягали в іншому. Саме стабілізація економічної ситуації, серед основних причин якої були, на наш погляд, введення спрощеної системи оподаткування і певні структурні зміни економіки, а також поява вільних засобів у населення, поява перспективи економічного розвитку, - все це створило передумови збільшення споживацького попиту. Проте попит, як відомо, з погляду психології споживача складається з двох умов - «хочу» і «можу». На той момент «хочу» вже з'явилося, оскільки з'явилися надлишки засобів і перспективи, проте того самого «можу» явно не вистачало. І ось тут вирішальним моментом стала поява (вперше в історії незалежної України!) іпотечного кредитування. Саме у цей момент ті люди, доходи яких дозволили накопичити певні «запаси» і будувати плани про покупку нерухомості, змогли реалізувати свої бажання. Величезний потенційний, нереалізований попит лавиноподібно прийшов на ринок житлової нерухомості. Тільки за вересень-грудень 2001 року зростання цін склало 30%. Київ відразу став об'єктом роздумів для інвесторів як з регіонів України, так і із зарубіжжя. «Середній клас» (назвемо його так умовно, тому що доходи цього шару суспільства значно перевищують середній рівень), який почав формуватися на той момент в регіонах України, вважав своїм священним обов'язком придбати нерухомість в Києві, і не тільки для житла, але і як об'єкт інвестицій, адже середньорічне зростання ціни на житлі в Києві у той час складало 30%. За Києвом по цьому шляху пішла більшість регіонів України. В нерухомість прийшли національні і іноземні інвестиції, як правило, приватні. Необхідно помітити, що ринок став дуже привабливим для «брудних грошей». Адже 95% договорів проходило за фіктивними заниженими цінами, моніторинг з боку госорганов фактично був відсутній. Таким чином, замість того, щоб шукати шляху «відмивання» грошей, можна було просто купити нерухомість - і проблема вирішена, і, в той же час, зроблена вигідна інвестиція.

Розглядаючи ці процеси з макроекономічної позиції, неможливо не помітити схожість описуваних процесів з інфляцією. Розвиток ситуації в 2001-2005г.г. можна охарактеризувати як інфляційне зростання певного сегменту ринку. Інфляцію ринку житлової нерухомості викликав стрімко виниклий надмірний попит на житлі (як на арендувати так і на продаж), що не компенсується реальною пропозицією. З часом зростання ціни набуло спекулятивних ознак - коли люди купували нерухомість в кредит, не маючи реальних джерел для покриття тіла кредиту, хоча маючи достатньо засобів для погашення відсотків. Через якийсь час нерухомість дорожчала на 30%-60%-100%, тоді об'єкт продавався, кредит погашався, а у позичальника залишалася різниця - «підприємницький прибуток». Це прискорило інфляційне зростання ціни. Незадоволеність попиту викликала притоку інвестицій і інших підприємницьких ресурсів в будівництво нового житла, слідством чого став будівельний бум. Можна сперечатися про причини такого розвитку подій і міркувати про те, погано це або добре, але неможливо не відзначити, що вільний відкритий і конкурентний ринок розвивався по природних ринкових законах. Ну і що з того, що середньостатистичний житель Києва не може купити собі нову квартиру? Є маса інших охочих зробити це з інших точок земної кулі за цими високими цінами і навіть ще дорожче. Чому ж ціна не повинна рости? Найцікавіше в цих процесах те, що вони продовжувалися так довго, і на даний момент немає відповіді на питання: чи зупинився цей процес сьогодні?

На сьогоднішній день попит продовжує перевищувати пропозицію, з цим погодяться, напевно, більшість експертів, особливо в частині «хочу» . Ціни ж виглядають дещо нереальними для більшості жителів Києва, тим більше жителів всієї України. З усіх боків чуються заяви про те що ціни необгрунтовано завишені, звучать звинувачення на адресу різних інституцій і відбувається пошук винуватих. Політики в передвиборному завзятті обіцяють зробити житло доступним, а деякі навіть дешевим (що звучить дещо абсурдно). Давайте спробуємо розібратися, що ж все-таки відбувається і хто в цьому винуватий, а також якомога з цим боротися?

Дійсно, на ринку житла склався певний дисбаланс. Його значення таке: якщо середньостатистичний житель Берліна або Парижа може погасити іпотечний кредит за 7-12 років, але при цьому гасить його за 15-20 років (тому що ставка за іпотечними кредитами низька, і кредит вигідно погашати довго), то середньостатистичний житель Києва взагалі не може погасити іпотечний кредит, якщо бере його у розмірі 80-100% вартості житла. Єдине, що може собі дозволити середньостатистичний житель Києва (вже має квартиру), це трохи поліпшити свої житлові умови, при цьому узявши на себе кредитний тягар терміном літ на 10 (виходячи з середньої заробітної платні 300-400 доларів США). Цікаво, що така ж ситуація спостерігається і в Москві. Хоча середня зарплата в Москві вище в 3-4 рази, але і ціни на нерухомість в середньому вище приблизно в таку ж кількість раз, а то і більше. Проте в Москві вище диференціація між центром і околицею, між елітним і стандартним житлом, і взагалі житла за останні роки було побудоване набагато більше ніж у нас, і, можна сказати, що на околицях житло більш доступно для середньостатистичного москвича.

Коли деякі «експерти» говорять, що ринок перегрітий, що ціни необгрунтовано завишені, що ціни в Києві вище, ніж в Європі, то виникає до них маса питань. Зокрема, що вони мають на увазі під словом «перегрітий»? Адже якщо товар купує і продається за даною ціною на абсолютно конкурентному ринку, значить такі кон'юнктурні реалії. Дійсно, житло можна віднести до товарів, необхідних для життєдіяльності, і можна сказати, що споживач віддасть останнє за квадратні метри, так само як і за хліб, якщо його не вистачає. З другого боку, як ми вже говорили вище, є інвестиційний попит, коли нерухомість купує як об'єкт інвестицій, адже прибутковість житлової нерухомості за певних умов вище за прибутковість депозиту і розглядається як більш надійна інвестиція. І тут важливо розуміти, що ринок житла Києва - це інтернаціональний ринок, доступний іноземному інвестору, який сьогодні розглядає його як дуже перспективний. І не тільки розглядає, але і інвестує. Тому і ціни відповідні.

Дисбаланс цін є видимим не тільки на ринку нерухомості, особливо якщо розглядати Україну в аспекті її рішучого руху в Європейський союз. Просто ринок житла виявився першопроходцем, він випереджає структурні зміни інших ринків. В Європі у принципі інша структура цін. Так, в Німеччині комунальні платежі власника невеликої двокімнатної квартири перевищують 200 євро, які включають оплату тепла, газу, електроенергії і майнових податків . Дуже дорого коштує комунального обслуговування - вивіз сміття, прибирання територій і т.д. При цьому буханець хліба в середньому стоїть 1 євро, пляшка пива - 4 євро і т.д. Чому нас не лякає перспектива таких цін на товари загального споживання? Напевно тому що середня зарплата німця перевищує 2000 євро, і в такому аспекті це не здається чимось надприродним. І коли експерти скаржаться, що середній житель Києва не може купити собі нову квартиру, хоча йому і не вистачає житлоплощі, давайте відповімо самі собі на питання: а чи провів він достатньо продукту, чи накопичив достатньо капіталу щоб побудувати собі нову квартиру (адже всі “старі квартири” вже зайняті)? Напевно в середньому, з макроекономічної позиції, середній житель Києва достатньо створив і накопичив якраз для невеликого поліпшення житлових умов.

Є думка, що у високому рівні цін винуваті олігархи, які скуповували всю нерухомість і монопольно встановили високі ціни “для своїх”. І хоча в цілому позиція абсурдна, проте в будь-якому жарті є частка істини. Соціальна несправедливість питання вічне і риторичний, і нам ще належить знайти власне рішення цього питання, якщо буде політична воля суспільства і бажання керівників.

Деякі звинувачують у високих цінах будівників (управителів будівельними проектами) і урядовців, відповідальних за відведення землі. Це вони, розумієте, заклали в ціни на житлі свої надвисокі рентабельності, це вони в гонці за багатством забули про інтереси простого обивателя. Дійсно, високі рентабельності присутні, проте це не може бути причиною високих цін на житлі. Ціна сьогодні сформована попитом і пропозицією, а прибуток забудовника - це всього лише частина цієї ціни. Надмірно високі рентабельності є швидше слідством того, що ми не уміємо, з одного боку, відкрито і конкурентно продавати землю, а з другого боку, складність і непрозразчность покупки землі (права забудови), складність узгодження проектної документації, яка лягає на інвестора, створюють настільки високі ризики такого інвестування, що жоден нормальний інвестор не стане інвестувати ці проекти, чекаючи рентабельність (внутрішню норму прибутковості) на рівні 20%. Природно, що він схоче мати 40%-60%-100% рентабельності, адже вірогідність втратити всі достатньо велика.

Різке падіння цін на нерухомість сьогодні може бути викликано тільки економічною кризою, а це дуже погано. Стабільність - більш приємна перспектива. Не можна зробити житло доступним просто шляхом ухвалення тих або інших законодавчих актів або шляхом цінового регулювання ринку, шляхом обмеження рентабельності. Можна добитися доступності житла тільки шляхом економічного зростання, створення умов для великих об'ємів будівництва житла і справедливої соціальної політики. Дисбаланс цін зникатиме у міру збільшення реального рівня доходів населення, правда, необхідно допомогти йому і з другого боку. Необхідно створити сприятливі умови для перерозподілу фінансових потоків, а саме відтоку інвестицій з вторинного ринку, який лежить за межами розширеного відтворювання, і перерозподіли інвестицій в реальний виробничий капітал. Адже інвестор, який замість реального виробництва інвестує покупку житлової нерухомості на вторинному ринку, фактично вилучає капітал з виробничого процесу, не роблячи нічого корисного. Фактично це спекулянт, який своїми діями провокує інфляцію.

Первинний ринок - зовсім інша справа. Новозбудоване житло є частиною ВНП, а збільшуючи інвестиції в цей сектор і, отже, об'єми будівництва, ми збільшуємо пропозицію, впливаючи таким чином на ціну у бік її зменшення. Потрібно відзначити, що збільшення доходів населення викличе подальше зростання цін на нерухомість, так само як і зниження ставок за іпотечними кредитами, але якщо створити правильні умови такого розвитку, в середньому реальні доходи ростимуть швидше, ніж ціни на нерухомість. І добитися такого розвитку можна тільки колективними зусиллями всього населення України. Для цього необхідно створити комфортні умови для бізнесу, і не тільки в будівельній сфері, а у всіх сегментах економіки у сфері національного виробництва і послуг. Необхідні структурні зміни економіки для витягання капіталів з сфери спекулятивного обороту. Соціальна відповідальність бізнесу повинна перейти з розряду красивої демагогії в розряд національних досягнень. Необхідно також все зробити для того, щоб земля, як головний елемент національного багатства, залишилася у власності громадян і підприємств України. І найважливіший чинник, який, на жаль, не спрацює без всіх інших, це конкретна робота кожного працездатного громадянина, направлена на виробництво товарів і надання корисних послуг, накопичення національного багатства, як закон стабільного розвитку будь-якої держави сучасної цивілізації.

1.3 Основні чинники на житловому ринку

Ринок нерухомості має складну, розгалужену структуру і диференціювати його можна по різних ознаках. Існує три сектори: сектор розвитку (створення) нерухомості; сектор обороту нерухомості; сектор управління і експлуатації нерухомості.

Кожний з секторів має свою структурну визначеність і специфіку. Їх привабливість, об'їм, динаміка залежать від пов'язаних з ними фінансових потоків, що підрозділяються:

на інвестиції капіталовкладень (розвиток нерухомості);

на товарні (фінансування обороту прав на нерухомість);

на доходи (від операцій і від експлуатації нерухомості);

на податки (оподаткування нерухомості).

Сектор обороту нерухомості формує ринкову ціну її об'єктів.

Сектор управління і експлуатації нерухомості відстежує ступінь впливу тих або інших товарних характеристик об'єктів нерухомості на їх прибутковість. Саме звідси виходить запит до сектора розвитку на створення самих прибуткових типів об'єктів нерухомості. При недостатній розвинутій сектора управління, як це має місце зараз на вітчизняному ринку нерухомості, запит сектору розвитку передається безпосередньо з сектора обороту.

На сьогоднішній момент ознаками ринку розвитку нерухомості є:

переважання позабюджетних джерел інвестування;

велика альтернативність потенційних інвесторів (різні пропозиції по якнайкращому місцеположенню і призначенню об'єктів нерухомості, що інвестуються);

висока складність пошуку керівника інвестиційним проектом (від укладення договору про наміри до здачі об'єкту нерухомості в експлуатацію);

слаба вивчена ринку розвитку;

відсутність якісно відпрацьованих технологій ефективного і економічного будівництва і, отже, довгострокового попиту на будівельне устаткування і матеріали.

2) За способом здійснення операцій ринок нерухомості можна розділити на первинний

Під вторинним ринком нерухомості -- операції, скоювані з вже створеними об'єктами, що знаходяться в експлуатації і пов'язані з перепродажей або з іншими формами переходу що поступили на ринок об'єктів від одного власника до іншого.

Первинний і вторинний ринки, виступаючи двома частинами єдиного ринку нерухомості, взаємно впливають один на одного.

Наприклад, ціни вторинного ринку є особливим орієнтиром, який показує, наскільки рентабельним є нове будівництво при існуючому рівні витрат. Існує ряд чинників, котрі впливають на рівень цін на житловий фонд нерухомості (рис. 1.3).

Ринок нерухомості визначається також впливом економічної ситуації в цілому як на національному, так і на регіональному рівнях. Можливості реагування на зміну цієї ситуації на первинному і вторинному ринках нерухомості різні. Так, при зниженні попиту вторинний ринок нерухомості може достатньо гнучко реагувати на нього зменшенням пропозиції і падінням цін, нижня межа яких визначається, по суті, трьома чинниками: ціною придбання об'єкту, фінансовим положенням продавця і відповідністю його рівня доходів рівню поточних витрат за змістом нерухомості. Діапазон зниження цін або пропозиції може бути досить широкий. На первинному ринку нерухомості ситуація інша. Нижня межа ціни визначається рівнем витрат на будівництво: при його переході забудовник зазнає прямі збитки. Разом з тим тут складніше як зменшити, так і збільшити пропозицію. В будівельному процесі задіяний ряд організацій, кожна з яких зацікавлена у використовуванні своїх потужностей і ресурсів (що особливо відноситься до підрядчиків), і припинити будівельний процес миттєво неможливо.



Рисунок 1.3 - Система чинників, які впливають на вартість житлового об'єкту (нерухомості)

Пропозиція на первинному ринку є абсолютно нееластичною в короткостроковому періоді.

Вторинний ринок нерухомості є більш інертним у зв'язку з тим, що рішення на ньому приймаються безліччю осіб, а мотивація до продажів більш розмита, ніж на первинному ринку, де продаж -- це необхідна фаза, що забезпечує повернення вкладених засобів [I].

Доповнити види ринку нерухомості по цій ознаці можна наступними: організований і неорганізований (вуличний), біржової (аукціони, конкурси) і позабіржової і т.д.

3) По видах операцій в рамках всього ринку нерухомості можна виділити:

ринок купівлі-продажу;

оренди;

іпотеки;

речових прав (довірче управління) і ін.

4) По ступеню готовності до експлуатації:

незавершене будівництво;

нове

реконструкція і т.д.

5) За формою власності:

приватні об'єкти нерухомості;

державні і муніципальні об'єкти нерухомості.

6) По галузях:

промислові об'єкти;

сільськогосподарські об'єкти;

суспільні будівлі і споруди;

рекреаційні і т.д.

7) По функціональному призначенню:

житлова нерухомість;

виробничі будівлі;

невиробничі будівлі і приміщення (офіси, склади і ін.);

готелі;

торгові приміщення і приміщення громадського харчування і т.д.

8) По виду об'єктів нерухомості:

земельний ринок;

будівлі і споруди;

приміщення

підприємства як майнові комплекси;

кондомінімуми;

речові права;

багаторічні насадження.

З вищеназваних ринків нерухомості важливе значення мають самі розвинуті ринки земельних ділянок, житлової і комерційної

Покупець - головний суб'єкт ринку нерухомості. Їм може бути фізична або юридична особа. Саме для покупців і працює вся структура ринку нерухомості

Зважаючи на те, що права володіння, користування і розпорядження нерухомістю відрізняються від прав володіння іншими видами власності і є інтересами багатьох фізичних і юридичних осіб, придбання і інші операції з об'єктами нерухомості (дарування, спадкоємство, оренда) пов'язані з певними процедурами - державною реєстрацією прав на нерухоме майно - покликаними забезпечити облік інтересів держави, муніципальних органів влади і інших суб'єктів ринку нерухомості і гарантувати достовірну інформацію про нерухоме майно.

Під інвестором в даній структурі розуміється юридичні або фізичні особи, що ухвалюють інвестиційні рішення. Він здійснює вкладення власних або позикових грошових, а також інших привернутих майнових або інтелектуальних цінностей в інвестиційний проект і забезпечує їх цільове використовування.

Інвестори, що володіють сучасними методами управління нерухомістю, володіють контролем над нерухомим майном. Як інвестор можуть виступати органи, уповноважені управляти державним або муніципальним майном або майновими правами; фізичні особи - громадяни, у тому числі і іноземні; юридичні особи всіх форм власності (вкладники, замовники, кредитори, покупці).

Кредитні установи (банки),Основною діяльністю кредитних установ на ринку нерухомості повинна бути участь в інвестиційних і девелоперских проектах, іпотечне кредитування придбання житла.

Ключовою фігурою в розвитку ринку нерухомості є професійний підприємець -- забудовник.

Як суб'єкт первинного ринку нерухомості він виконує багато організаційних і економічних функцій, об'єднуваних поняттям «управління інвестиціями».

До них відносяться:

вибір економічно ефективного проекту;

створення або перетворення об'єкту нерухомості (забудова неосвоєної ділянки землі, реконструкція будівлі і ін.);

отримання всієї необхідної і передбаченої законодавством документації і дозволів на реалізацію проекту;

пошук інвесторів;

визначення умов залучення інвестицій і позикових засобів;

розробка механізмів обороту засобів і форм їх повернення;

відбір і залучення підрядчиків;

контроль над здійсненням робіт.

В дореформеній економіці деякі з перерахованих функцій виконувалися частково замовниками, частково будівельними організаціями, що виступали як генеральні підрядчики. Проте і ті, і інші діяли в умовах гарантованого державою фінансування і матеріально-технічного забезпечення.

прогноз динаміки населення і його сімейної структури;

оцінку стану платоспроможного попиту на житлі в різних соціально-демографічних групах населення;

визначення економічних параметрів містобудівної ситуації (вибір вигідних місць забудови, стан території забудови і т.д.).

2) Визначення якнайкращих умов реалізації проекту і розробка детального плану його здійснення.

На цій стадії визначаються межі конкретних земельних ділянок, необхідних для реалізації проекту і конкретний стан їх інфраструктурної забезпеченості. Виходячи з аналізу кон'юнктури первинного ринку нерухомості, проводяться необхідні проектні роботи і розрахунок вартості реалізації проекту. Визначаються можливі джерела фінансування (власні або позикові засоби, засоби муніципального бюджету, іпотека і т.д.). Висновок про реальну можливість залучення засобів, необхідних для реалізації проекту, а також економічній ефективності його інвестування (повернення засобів з отриманням необхідного прибутку) дозволяє забудовнику перейти до отримання всіх передбачених законодавством дозволів, проведення переговорів з власниками ділянок землі і проведення рекламної кампанії, якщо передбачається широке залучення засобів населення.

В кінці цього етапу діяльності забудовник одержує права на забудову, необхідну проектно-кошторисну документацію, повний набір дозволів і узгодженні, комплект договорів на отримання фінансових ресурсів, що привертаються, і переходить до підготовки практичної реалізації проекту.

3) Практичної реалізації проекту.

На цій стадії притягуються будівельні фірми, організовується фінансування здійснюваних робіт, проводиться приймання закінченого будівництвом об'єкту нерухомості і його продаж. Із загальної суми доходу, отриманого від реалізації проекту, забудовник розраховується з кредиторами і що брали участь в проекті інвесторами. Забудовник відповідає:

перед інвесторами - за ефективне управління їх засобами, а перед кредитними установами - за своєчасне повернення кредитів;

перед уповноваженими державними і регіональними органами

за дотримання умов проекту;

перед підрядчиками - за своєчасне фінансування робіт;

перед споживачами - за якість продукції;

кінець кінцем, забудовник є координатором всього інвестиційно-будівельного циклу у межах реалізованого проекту.

Таким чином, забудовник (девелопер) - центральна фігура в процесі розвитку первинного ринку нерухомості.

Ще одним учасником ринку нерухомості є будівельний підрядчик - фізична або юридична особа (спеціалізована фірма), яка виконує для замовника будівництво об'єктів до обумовленого терміну за платню на основі договорів підряду на капітальне будівництво.

Інститут оцінки нерухомості розвивається по нижчеприведених напрямах. Роль оцінювача на ринку нерухомості постійно росте, бо ніяка операція (кредитування під заставу нерухомості, страхування, переоцінка основних засобів, розділ майна, внесення його до статутного фонду, купівля-продаж) на ринку нерухомості не може здійснитися без попередньої оцінки вартості об'єктів нерухомості.

Оцінка об'єктів нерухомості - обгрунтована думка незалежної сторони про ринкову вартість нерухомості відповідно до поставленої за мету, процедурою оцінки і вимогами етики оцінювачів, тому багато крупних фінансових і інвестиційних структур, банки без незалежної оцінки взагалі не працюють.

При виборі оцінювача (індивідуального підприємця) замовнику рекомендує використовувати наступні критерії:

членство оцінювача в професійній організації;

наявність у оцінювача освітніх сертифікатів за оцінкою;

бажано наявність кваліфікаційних звань, підтверджених кваліфікаційними сертифікатами професійної організації;

наявність у оцінювача поліса про страхування професійної (цивільної) відповідальності.

При виборі оцінної фірми споживачу слід зібрати інформацію про досвід роботи фірми на ринку оцінки (кількість виконаних звітів, складність оцінюваних об'єктів), з'ясувати, чи є співробітники фірми або сама фірма членами професійної організації, чи є у фірми поліс про страхування професійної (цивільної) відповідальності.

Розвиток ринку нерухомості і, зокрема, земельного ринку, ринку іпотеки, коли об'єкт застави потребуватиме об'єктивній оцінці, неухильно приведе до активного розвитку оцінної діяльності.

Посередницька діяльність на ринку нерухомості і організаційно-правове оформлення є прерогативою представників риэлтерской сіті - агентств нерухомості -- організацій, професіонально що займаються дозволеними законодавством операціями з об'єктами нерухомості: земельними ділянками, житловою фундацією і комерційною нерухомістю. Агентства нерухомості представляють фахівці, виконуючі функції консультантів по операціях з об'єктами нерухомості. З появою ринку нерухомості виникли риелтерські фірми [2] які професіонально здійснюють операції зі всіма об'єктам нерухомості: