Побудова моделі оцінки житлового фонду міста

2) В цінах продажів відбивається зміна фінансових умов і інфляція.

3) Статично обґрунтований.

4) Вносяться коректування на відмінності порівнюваних об'єктів.

5) Достатньо простий в застосуванні і дає надійні результати.

До недоліків ринкового підходу можна віднести:

1) Відмінності продажів.

2) Складність збору інформації про практичні ціни продажів.

3) Проблематичність збору інформації про специфічні умови операції.

4) Залежність від активності ринку.

5) Залежність від стабільності ринку.

6) Складність узгодження даних про продажі, що істотно розрізняються.

2.3 Витратна модель оцінки житлового фонду нерухомості

Витратна модель - сукупність методів оцінки вартості об'єкту житлового фонду нерухомості, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкту нерухомості, з урахуванням його зносу. Витратний підхід заснований на принципі заміщення, згідно якому передбачається, що розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж вартість будівництва об'єкту, аналогічного по своїй корисності оцінюваному об'єкту. Згідно витратному підходу загальна вартість об'єкту нерухомості (Соб) визначається як суми вартості ділянки землі (Сзу) і відновної вартості (вартості заміщення або відтворювання) об'єкту нерухомості (Свс) за мінусом накопиченого зносу (Сиз)

(2.34)

Застосування витратного підходу до оцінки нерухомості складається з наступних етапів:

оцінка ринкової вартості земельної ділянки;

оцінка відновної вартості (вартості заміщення) оцінюваної будівлі, у тому числі оцінка величини підприємницького прибутку;

розрахунок виявлених видів зносу;

розрахунок підсумкової вартості об'єкту оцінки шляхом коректування відновної вартості на знос з подальшим збільшенням отриманої величини на вартість земельної ділянки.

Визначення вартості ділянки землі, що входить до складу оцінюваної витратним методом нерухомості, засновано на припущенні його якнайкращого і найефективнішого використовування як вільного від забудови.

Для оцінки ринкової вартості землі застосовують наступні методи:

метод порівняння продажів;

метод розподілу;

метод виділення;

метод розбиття на ділянки;

техніка залишку для землі;

капіталізації чистої земельної ренти.

Метод порівняння продажів за наявності необхідної інформації є найпереважнішим і загальнозастосовним. Основними елементами порівняння для землі є: права власності; умови фінансування; умови продажу; умови ринку; місцерозташування; фізичні характеристики; доступні комунальні послуги; умови зонування; якнайкраще і найефективніше використовування.

При оцінці землі можна використовувати декілька одиниць порівняння, коректуючи ціну кожної з них і набуваючи в кінці декілька значень вартості, що визначають діапазон вартості.

Метод розподілу заснований на положенні про те, що для кожного типу нерухомості існує нормальне співвідношення між вартістю землі і вартістю споруд. Таке співвідношення найбільш достовірно для нових поліпшень, які відображають якнайкраще і найефективніше використовування землі.

Визначення відновної вартості (вартості заміщення) оцінюваної будівлі засновано на включення у вартість нового будівництва прямих і непрямих витрат.

Прямі витрати - витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом, і в загальному випадку включають: вартість будівельних матеріалів, виробів і устаткування; вартість експлуатації будівельних машин і механізмів; основну заробітну платню будівельних робітників; вартість тимчасових будівель, споруд і інженерних сітей; прибуток і невигідні витрати підрядчика.

Непрямі витрати - витрати, супутні, але не що відносяться безпосередньо до будівництва. Непрямі витрати звичайно включають:

витрати на підготовку території будівництва;

витрати на проектні і дослідницькі роботи;

інші витрати і роботи;

зміст дирекції (технічний нагляд) підприємства (установи), що будується, витрати на авторський нагляд;

інші види непрямих витрат.

Визначення значень прямих витрат засновано на застосуванні загальних правил визначення кошторисної вартості будівництва, висловлених в діючих нормативних і керівних документах.

Розрахунки значень прямих витрат можуть бути виконаний одним з двох способів:

перерахунком відомої величини кошторисної вартості будівництва із застосуванням індексів;

шляхом складання відновного кошторису на об'єкт оцінки.

За відсутності проектно-кошторисної документації на об'єкт оцінки слід відновити кошторис одним з двох способів:

по укрупнених кошторисних нормативах (метод порівняльної одиниці);

по збірках одиничних розцінок і прейскурантах (метод кількісного аналізу).

Використовування укрупнених кошторисних нормативів для обчислення прямих витрат допустимо для типових проектних вирішень будівель і споруд, а також повторно вживаних економічних індивідуальних проектів.

Для мети оцінки ринкової вартості нерухомості застосовують наступні види укрупнених показників:

укрупнені показники кошторисної вартості (УПКВ);

укрупнені кошторисні норми (УКН) на будівлі, споруди, конструкції і види робіт;

прейскуранти на будівництво будівель і споруд (ПББС);

укрупнені показники відновної вартості для мети переоцінки основних фундацій.

При цьому вартість будівельно-монтажних робіт може приводитися з розбиттям по видах робіт і комплексах будівельних конструкцій (метод розбиття на компоненти).

Значення непрямих витрат, як правило, визначаються як відсоток від прямих витрат за ринковими даними.

Прибуток підприємця визначається як сума, яку підприємець чекає отримати у вигляді премії за використовування свого капіталу. Значення прибутку підприємця приймається за ринковими даними.

Визначення зносу оцінюваної будівлі

Знос - це зменшення вартості об'єкту нерухомості, обумовлене різними причинами. Знос звичайно виміряють у відсотках, а вартісним виразом зносу є знецінення.

Накопичений (сукупний) знос об'єкту оцінки - сукупність всіх можливих видів зносу, який характеризується зменшенням корисності об'єкту нерухомості, його споживацької привабливості з погляду потенційного інвестора і виражається в зниженні з часом вартості (знеціненні) під впливом різних чинників.

У міру експлуатації об'єкту поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будівель і споруд, а також їх функціональна відповідність поточному і тим більше майбутньому використовуванню, пов'язані з життєдіяльністю людини. Крім того, на вартість нерухомості в не меншому ступені роблять вплив і зовнішні чинники, обумовлені зміною ринкового середовища, накладенням обмежень на певне використовування будівель і т.д.

Знос в оцінній практиці необхідно відрізняти по значенню від подібного терміну, що використовується в бухгалтерському обліку (нарахування зносу). Оцінний знос - один з основних параметрів, що дозволяють розрахувати поточну вартість об'єкту оцінки на конкретну дату.

Таким чином, облік зносу об'єкту - це свого роду коректування вартості знов відтвореної будівлі (відтвореного за допомогою витратного підходу) для того, щоб визначити вартість оцінюваного об'єкту.

Сукупний накопичений знос є функцією часу життя об'єкту. Розглянемо основні оцінні поняття, що характеризують цей показник.

Фізичне життя будівлі (ФЖ) - період експлуатації будівлі, протягом якої стан несучих конструктивних елементів будівлі відповідає певним критеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність і т.п.). Термін фізичного життя об'єкту закладається при будівництві і залежить від групи капітальної будівель. Фізичне життя закінчується, коли об'єкт зноситься.

Хронологічний вік (ХВ) - період часу, що пройшов з дня введення об'єкту в експлуатацію до дати оцінки.

Економічне життя (ЕЖ) - час експлуатації, протягом якого об'єкт приносить дохід. В цей період поліпшення, що проводяться, вносять внесок у вартість об'єкту. Економічне життя об'єкту закінчується, коли експлуатація об'єкту не може принести дохід, позначений відповідною ставкою по зіставних об'єктах в даному сегменті ринку нерухомості. Поліпшення, що при цьому проводяться, вже не вносять внесок у вартість об'єкту унаслідок його загального зносу.

Ефективний вік (ЕВ) розраховується на основі хронологічного віку будівлі з урахуванням його технічного стану і що склалися на дату оцінки економічних чинників, що впливають на вартість оцінюваного об'єкту. Залежно від особливостей експлуатації будівлі ефективний вік може відрізнятися від хронологічного віку у велику або меншу сторону. У разі нормальної (типової) експлуатації будівлі ефективний вік, як правило, рівний хронологічному.

Термін економічного життя будівлі, що залишився, - період часу від дати оцінки до закінчення його економічного життя.

Суб'єктивність визначення таких показників, як термін економічного життя і ефективний вік, вимагає від оцінювача достатньо високої кваліфікації і чималого практичного досвіду.

Для визначення величини накопиченого зносу використовую наступні методи [1]:

метод порівняння продажів;

бухгалтерський;

метод розбиття.

Метод порівняння продажів заснований на визначенні величини накопиченого зносу як різниці між вартістю нового будівництва і вартістю споруди на дату оцінки, при цьому наявність достовірних даних про продажі подібних об'єктів і вартості вільних ділянок землі є необхідною умовою.

У вартісному виразі сукупний знос є різницею між відновною вартістю і ринковою ціною оцінюваного об'єкту:

(2.35)

Бухгалтерський метод розрахунку зносу заснований на використовуванні бухгалтерських методів, тобто на визначенні відношення хронологічного віку об'єкту до його нормативного терміну служби, визначуваний на підставі єдиних норм амортизаційних відрахувань.

Метод розбиття полягає в докладному розгляді і обліку всіх видів зносу, до яких відносять :

усунений і неусувний фізичний знос;

усунений і неусувний функціональний знос;

зовнішній знос.

Усунений (поправний) знос - це знос, усунення якого фізично можливо і економічно доцільно, тобто вироблювані витрати на усунення того або іншого виду зносу сприяють підвищенню вартості об'єкту в цілому.

Неусувний (непоправний) знос - це знос, усунення якого або фізично не можливо або економічно недоцільно, тобто вироблювані витрати на усунення того або іншого виду зносу не сприяють підвищенню вартості об'єкту в цілому.

Для застосування методу розбиття при визначенні накопиченого зносу необхідно як розрахункова база мати дані об вартості нового будівництва, виконані з розбиттям по конструктивних елементах.

Фізичний знос - поступова втрата спочатку закладених при будівництві технико-експлуатаційних якостей об'єкту під впливом природно-кліматичних чинників, а також життєдіяльності людини. Фізичний знос відбиває зміни фізичних властивостей об'єкту нерухомості з часом (наприклад, дефекти конструктивних елементів).

Існують чотири основні методи розрахунку фізичного зносу:

експертний (нормативний);

вартісної;

метод розрахунку терміну життя будівлі.

Експертний метод розрахунку фізичного зносу заснований на створенні дефектної відомості і визначення відсотків зносу всіх конструктивних елементів будівлі або споруди. Експертний метод є найточнішим, але і самим трудомістким.

Даний метод припускає використовування різних нормативних інструкцій міжгалузевого або відомчого рівня. Фізичний знос будівлі визначається таким чином:

(2.36)

Де Fф - фізичний знос будівлі (%);

Fi - фізичний знос i-го конструктивного елемента (%);

Li - коефіцієнт, відповідний довше відновній вартості i-го конструктивного елемента (ділянки) в загальній вартості будівлі;

n - кількість конструктивних елементів в будівлі

Частки відновної вартості окремих конструкцій, елементів і систем в загальній відновній вартості будівлі, слід приймати по укрупнених показниках відновної вартості житлових будівель, затверджених в установленому порядку, а для конструкцій, елементів і систем, затверджених показників, що не мають, - по їх кошторисній вартості.

Вартісної метод розрахунку фізичного зносу заснований на припущенні про те, що фізичний знос на момент оцінки виражається співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що знімають пошкодження конструкції, елемента або будівлі в цілому, і їх відновною вартістю.

Даний метод дозволяє відразу розрахувати знос елементів і будівлі в цілому у вартісному виразі. Оскільки розрахунок знецінення проводиться на основі розумних фактичних витрат на доведення зношених елементів до «практично нового стану», результат по даному підходу можна вважати достатньо точним. Недоліки методу - обов'язкова деталізація і точність розрахунку витрат на проведення ремонту зношених елементів будівлі.

Метод розрахунку терміну життя будівлі заснований на припущенні про те, що співвідношення між фізичним зносом (ФИ) і відновною вартістю (Вс) визначається співвідношенням між ефективним віком (ЕФ) і типовим терміном економічного життя (ФЖ):

(2.37)

Визначення величини фізичного зносу складається з декількох послідовних етапів:

визначення величини поправного фізичного зносу;

визначення величини непоправного фізичного зносу в короткоживучих елементах;

визначення величини непоправного фізичного зносу в довгоживучих елементах.

Визначення величини поправного фізичного зносу (його називають також відкладеним ремонтом, оскільки передбачається, що типовий покупець проведе негайний ремонт, щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди: косметичний ремонт, відновлення ділянок протікаючої крівлі, ремонт інженерного устаткування і т.д.) здійснюється з використанням вартісного або експертного методу розрахунку фізичного зносу.

Непоправний фізичний знос відповідає позиціям, виправлення яких в даний час практично неможливе або економічно недоцільно. Величина цього типу зносу визначається на базі різниці між повною відновною (або заміщаючої) вартістю і сумою усуненого фізичного зносу.

Для мети розрахунку зносу елементи споруди, що мають неусувний фізичний знос, ділять на довгоживучі і короткоживучі.

У довгоживучих елементів очікуване залишкове життя співпадає із залишковим економічним життям всієї споруди. Короткоживучі елементи мають менше залишкове економічне життя, ніж вся споруда.

Для оцінки непоправного фізичного зносу в короткоживучих елементах використовують метод розрахунку терміну життя будівлі: різницю між повною відновною (або заміщаючої) вартістю елемента і сумою поправного зносу елемента умножають на відношення дійсного віку до загального фізичного життя елемента.

При цьому загальне фізичне життя елемента визначається за довідковими даними, що враховують періодичні ремонти і підтримку нормальних експлуатаційних характеристик.

Для оцінки непоправного фізичного зносу в довгоживучих елементах використовують також метод розрахунку терміну життя будівлі: величину поправного фізичного зносу і суми відновної вартості короткоживучих елементів з непоправним фізичним зносом віднімають з повної відновної (або заміщаючої) вартості і отриманий результат умножають на залишкову відновну (або заміщаючу вартість) довгоживучих елементів, а також відношення дійсного віку до загального фізичного життя будівлі.

Загальне фізичне життя будівлі визначається залежно від типу основних конструктивних елементів для різних категорій будівель по довговічності. Класифікація житлових і суспільних будівель по довговічності приведена в нормативній літературі.

Функціональний знос - це втрата у вартості, викликана тим, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам: з погляду його функціональної корисності, по архітектурно-естетичних, об'ємно-планувальних, конструктивних рішеннях, упорядкувала, безпеці, комфортності і іншим функціональним характеристикам.

Розрізняють наступні види функціонального зносу:

знос поправний (якщо додатково отримана вартість перевищує витрати на відновлення);

знос непоправний (якщо додатково отримана вартість не перевищує витрати на відновлення).

Поправний функціональний знос вимірюється вартістю його виправлення і викликається:

недоліками, що вимагають додавання елементів;

недоліками, що вимагають заміни або модернізації елементів;

«сверхпокращення».

Недоліки, що вимагають додавання елементів - елементи будівлі і устаткування, яких немає в існуючій будівлі і без яких воно не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам.

Кількісним вимірником поправного функціонального зносу за рахунок недоліків, що вимагають додавання, є різниця між вартістю виконання необхідних додавань на момент оцінки і вартістю виконання цих же додавань, якби вони були виконані при будівництві об'єкту оцінки.

Недоліки, що вимагають заміни або модернізації елементів - елементи будівлі і устаткування, які є в існуючій будівлі і ще виконують свої функції, але вже не відповідають сучасним експлуатаційним стандартам.

Поправний функціональний знос за рахунок позицій, що вимагають заміни або модернізації, вимірюється як вартість існуючих елементів з урахуванням їх фізичного зносу, мінус вартість повернення матеріалів, плюс вартість демонтажу існуючих і плюс вартість монтажу нових елементів. При цьому вартість повернення матеріалів визначається як вартість матеріалів і устаткування, що демонтуються, при використовуванні їх на інших об'єктах.

«Сверхпокращення» - елементи будівлі і устаткування, які є в існуючій будівлі і їх наявність яких в даний час неадекватно сучасним експлуатаційним стандартам.

Поправний функціональний знос за рахунок «сверхпокращень» вимірюється як поточна відновна вартість позицій « сверхпокращень », мінус фізичний знос, плюс вартість демонтажу і мінус повернення матеріалів, якщо він має місце.

Якщо вартість будівництва визначається як заміщаюча, то при визначенні поправного функціонального зносу мають місце деякі особливості. Оскільки в цьому випадку « сверхпокращення» відсутні, то немає необхідності визначати що доводиться на них частку фізичного зносу.

Зовнішній (економічний) знос - знецінення об'єкту, обумовлене негативним по відношенню до об'єкту оцінки впливом зовнішнього середовища: ринкової ситуації, сервітутів на певне використовування нерухомості, змін навколишньої інфраструктури і законодавчих рішень в області оподаткування і т.п., що накладаються Зовнішній знос нерухомості залежно від що викликали його причин в більшості випадків є неусувним унаслідок незмінності місцеположення, але у ряді випадків може «самоусунутися» через позитивну зміну навколишнього ринкового середовища.

Для оцінки зовнішнього зносу можуть застосовуватися наступні методи:

метод капіталізації втрати доходу, що відноситься до зовнішньої дії;

метод порівняння продажів подібних об'єктів за наявності і без зовнішніх дій.

За наявності достатньої кількості даних, другий підхід більш переважний.

Метод капіталізації втрати доходу припускає визначення втрат доходу всієї власності за рахунок зовнішніх дій. Потім частка втрат, що доводиться на будівлю, капіталізується при нормі капіталізації для будівель.

Метод парних продажів заснований на аналізі наявної цінової інформації по недавно проданих аналогічних об'єктах (парним продажам). При цьому передбачається, що об'єкти парного продажу відрізняються один від одного тільки виявленим і співвіднесеним до об'єкту оцінки економічним зносом

Витратний підхід володіє поряд переваг і недоліків.

Переваги витратного підходу:

1. При оцінці нових об'єктів витратний підхід є найнадійнішим.

2. Даний підхід є доцільним або єдино можливим в наступних випадках:

техніко-економічний аналіз вартості нового будівництва;

обгрунтовування необхідності оновлення діючого об'єкту;

оцінка будівель спеціального призначення;

при оцінці об'єктів в «пасивних секторах» ринку;

аналіз ефективності використовування землі;

рішення задач страхування об'єкту;

рішення задач оподаткування;

при узгодженні вартостей об'єкту нерухомості, отриманих іншими методами.

Недоліки витратного підходу:

Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості.

Спроби досягнення більш точного результату оцінки супроводяться швидким зростанням витрат праці.

Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкту нерухомості витратам на нове будівництво точно такого ж об'єкту, оскільки в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос.

Проблематичність розрахунку вартості відтворювання старих будов.

Складність визначення величини накопиченого зносу старих будов і споруд.

3. ПОБУДОВА МОДЕЛІ ОЦІНКИ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ МІСТА

3.1 Алгоритм побудови моделі формування ціни на житловий фонд

При побудові моделей оцінки житлового фонду зробимо ряд припущень:

- ціна формує попит на житловий фонд;

- ціна формується під впливом ряду чинників зовнішнього середовища;

- ціна виступає обмежувачем по пропозиції на ринку.

Відповідно до цих припущень здійснимо побудову ряду моделей оцінки житлового фонду.

Побудова моделі формування ціни на грунтується на наступному алгоритмі

Рисунок 3.1 - Алгоритм побудови моделі формування ціни на житловий фонд

Крок 1. Формування системи показників.

Формування системи показників є одним з основних етапів для побудови даної моделі. Це пов'язано з тим на формування ціни робить вплив велика кількість чинників, серед яких спостерігаються як кількісні, так і якісні. Тому задача формування загального набору чинників є достатньо трудомісткої. Аналіз загальної кількості чинників був приведений в п.1.3.

Приведені чинники умовно класифікуємо на дві групи:

- кількісні;

- якісні.

Кількісні чинники надають превалюючу дію на формування ціни на ринку нерухомості. Тоді як якісні здійснюють коректування ціни на даному ринку.

Крок 2. Якісний аналіз досліджуваної системи чинників.

На даному кроці проводиться скорочення простору чинників за допомогою експертного аналізу.

Експертиза проводиться по наступних кроках.

1. Дослідник знаходить допустиму безліч оцінок , в яких міститься шукана оцінка.

2. Дослідник визначає безліч допустимих оцінок з якої здійснюють вибір експерти.

3. Кожний експерт вибирає свою оцінку, тобто вирішує задачу вибору якнайкращої оцінки з безлічі допустимих оцінок (МДО)

4. По наперед розробленому алгоритму дослідник проводить обробку отриманої від експертів інформації і знаходить результуючу оцінку з, є рішенням початкової задачі оцінювання.

5. Якщо отримане рішення не влаштовує дослідника, він може надати експертам додаткову інформацію, тобто організувати зворотний зв'язок.

При проведенні експертизи використовують наступну п'ятірку параметрів

- початкове МДО;

- МДО для експертів;

L - взаємодія між експертами;

Q - зворотний зв'язок;

- обробка.

Представлена п'ятірка параметрів є схемою експертизи. Під підготовкою експертизи розуміється попередня розробка схеми експертизи, а під реалізацією - отримання від експертів інформації і її обробка. Результат реалізації експертизи повністю визначається її підготовкою. Підготовка експертизи полягає в конкретизації виділених параметрів.

1. Безліч допустимих оцінок. МДО визначається вирішуваній здачей оцінювання. Існують наступні типи МДО:

Дане МДО відповідає задачі попарного порівняння.

Відповідна задача ранжирування полягає у впорядковуванні об'єктів, створюючих систему.

. Відповідна задача класифікації полягає у віднесенні заданого елемента до одного з підмножин.

. Відповідна задача чисельної оцінки.

2. Безліч допустимих оцінок для експерта ().

Для конкретизації даної множини необхідно описувати вид його представлення експерту, який залежить від форми опиту експерта.

Існують наступні види опиту: анкетування, інтерв'ю, метод доповідної записки.

3. Взаємодія експертів (L).

Існують три види взаємодії експертів:

- експерти можуть вільно обмінюватися інформацією один з одним;

- обмін інформацією між експертами регламентований;

- експерти ізольовані один від одного.

4. Зворотний зв'язок в експертизі.

В експертизі експерти дають оцінки, які обробляються. Після цього кожному з них пред'являють результуючу оцінку з іншими даними. На підставі отриманих даних експерти уточнюють свої оцінки, після чого процедура повторюється до тих пір, поки не буде отримана задовольняюча дослідника узгодженість оцінок.

5. Обробка експертизи.

Під обробкою експертизи розуміється аналіз отриманих від експерта оцінок. Даний аналіз будується на основі методів експертного аналізу. Результатом такого аналізу є впорядкованість рішень, тобто кожна альтернатива матиме свою вагу при ухваленні рішення.

У ряді випадків при експертизі обробка представлена у вигляді наступної функції:

де - функція вибору i-го експерта;

- композиція функцій вибору і відображення .

Це означає, що спочатку знаходиться оцінка експертів , а потім по ній знаходиться результуюча оцінка .

Крок 3. Вибір виду залежності.

На даному кроці проводиться аналіз чинників, їх вплив на залежну величину. Даний аналіз здійснюється за допомогою критерію парної кореляції. Цей коефіцієнт розраховується по формулі:

 (3.1)

Де - одна з незалежних змінних;

- залежна змінна

Даний коефіцієнт дозволяє перевірити наявність лінійного зв'язку між залежною і незалежною змінними. Він змінюється в межах від -1 до 1. Якщо коефіцієнт прагнути до по модулю до 1, то між аналізованими чинниками спостерігається тісний лінійний зв'язок. В осоружному випадку може спостерігатися нелінійний зв'язок.

Крок 4. Знаходження аналітичного виду залежності.

Після вибору виду залежності перед дослідником стоїть задача визначення параметрів моделі. Існує два основні методи визначення параметрів:

- метод максимальної правдоподібності;

- метод якнайменших квадратів.

Найпоширенішим серед них є метод якнайменших квадратів. Суть його полягає в мінімізації квадратів різниць між реальними даними і теоретичними. Для моделі з одним чинником формули розрахунку параметрів моделі мають вигляд:

(3.2)

(3.3)

Даний метод дозволяє отримати незміщені, спроможні і ефективні оцінки.

Крок 5. Перевірка моделі.

Існує дві основні перевірки моделі:

- перевірка параметрів моделі;

- перевірка моделі на адекватність.

Перевірка параметрів моделі здійснюється за допомогою критерію Стьюдента. Розрахункове значення критерію виходить виходячи з наступної формули:

(3.4)

Якщо отримане значення більше табличного, то параметри є статистично значущими і отже їх можна включати в модель.

Перевірка моделі на адекватність здійснюється для оцінки можливості подальшого її застосування. Для такої оцінки застосовується коефіцієнт множинної кореляції. Даний коефіцієнт змінюється в межах від 0 до 1. Якщо він більше 0,8 то модель є адекватною. Він розраховується по формулі:

(3.5)

Якщо модель адекватна і всі параметри є статистично значущими, то модель можна використовувати для прогнозування.

Крок 6. Використовування моделі

Використовування моделі має на увазі побудову прогнозів з її допомогою. Адекватна модель дозволяє отримати якісні прогнози. Таким чином, дана алгоритм побудови моделі формування ціни на нерухомість дозволяє виділити чинники, які роблять найбільший вплив, побудувати модель досліджувати її і провести прогнозування ціни на нерухомість залежно від зміни кожного чинника.

3.2 Формування множини чинників

Серед кількісних чинників можна виділити наступні чинники (табл. 3.1).

Таблиця 3.1 - Кількісні чинники, що формують ціну на житловий фонд

№	Чинник	Визначення
1	Площа
2	Кількість кімнат
3	Відношення етаж/етажність
4	Висота потолків

Список якісних чинників приведений в табл. 3.2

Таблиця 3.2 - Якісні чинники, що формують ціну на нерухомість

№	Чинник	Визначення
1	Наявність балкону
2	Привабливість району
3	Зелені місця
4	Транспорт
5	Супермаркети
6	Соціальні установи
7	Угловатість квартири
8	Неекологічні об'єкти

Перелік чинників достатньо великий, що утрудняє збір інформації по всіх чинником, тому необхідно провести відбір найзначущіших чинників. Для цієї мети необхідно провести експертний аналіз за допомогою людей володіючих спеціальними знаннями в досліджуваній області. Для обробки експертної інформації скористаємося методом більшості голосів.

На першому кроці експерти виставляють кожній альтернативі певний ранг. В більшості методів експертного аналізу ранги змінюються з кроком рівним одиниці, і якнайкращій альтернативі привласнюється якнайменший ранг. Для відбору чинників використовувалися три риэлтера з агентств по нерухомості. Дані риэлтеры виставили наступні ранги (табл. 3.3)

Крок 2. Аналіз узгодженості експертів.

Одним з критеріїв перевірки якісності формування групи експертів може служить перевірка узгодженості. Під узгодженістю розуміється збіг думок експертів.

Таблиця 3.3 - Матриці рангів

Якісні фактори	Експерт	Кількісні фактори	Експерт
	1	2	3		1	2	3
Наявність балкону	8	7	7	Площа	1	1	1
Привабливість району	1	1	2	Кількість кімнат	4	3	2
Зелені місця	5	5	4	Відношення етаж/етажність	2	2	3
Транспорт	2	3	1	Висота потолків	3	4	4
Супермаркети	4	2	3
Соціальні установи	3	4	5
Угловатість квартири	7	8	6
Неекологічні об'єкти	6	6	8

Одним з основних критеріїв перевірки узгодженості експертів виступає коефіцієнт конкордации, який розраховується по наступній формулі:

, де (3.5)

Де m - кількість експертів;

n - кількість чинників.

Даний коефіцієнт змінюється в межах від 0 до 1. Думки групи експертів будуть злагоджені, якщо виконуватиметься наступна умова: W>0.8. Розрахунок коефіцієнта конкордации представлений в табл. 3.4

Таблиця 3.4 - Значення коефіцієнта конкордации

	Для группы качественных факторов	Для группы количественных факторов
Значение коэффициента	0,9	0,8

Аналіз даних коефіцієнтів свідчить про повну узгодженість експертів.

Крок 3. Побудова матриці парних порівнянь . Елементи матриць парних порівнянь будуються відповідно до наступної умови:

(3.6)

Де - ранги відповідно i-го і j-го чинників.

Матриці парних порівнянь приведені нижче:

Для кількісних чинників:

, ,

Для якісних чинників

, ,

Крок 4. Розрахунок впорядкованості рішень Для розрахунку впорядкованості рішень необхідно побудувати матрицю-медіану. Елемент даної матриці розраховується як середнє аритмічне відповідних елементів кажной матриці парних порівнянь.

Для кількісних чинників матриця-медіана матиме наступний вигляд:

Для якісних чинників

Розрахунок впорядкованості рішень представлений в табл. 3.5

Таблиця 3.5 - Розрахунок впорядкованості рішень

Чинник	Впорядкованість	Чинник	Впорядкованість
Наявність балкону	0,05	Площа/термін спороди	0,40
Привабливість району	0,21	Кількість кімнат	0,20
Зелені місця	0,12	Відношення етаж/етажність	0,27
Транспорт	0,19	Висота потолків	0,13
Супермаркети	0,17
Соціальні установи	0,14
Угловатість квартири	0,06
Неекологічні об'єкти	0,06

Отримана таблиця дозволяє виділити найзначущіші чинники в кожній групі. Слід зазначити, що однією з основних вимог до побудови моделей є баланс між мікроопис і агрегацією, тому щоб не перенавантажувати модель великою кількістю змінних виділимо по два чинники з кожної групи. Такий вибір обгрунтований тим, що групи чинників є рівнозначними для покупця при виборі квартири, проте, як було сказане вище одні чинники впливають безпосередньо на формування ціни, а другі здійснюють її коректування.

Аналіз табл. 3.5 показує, що найзначущішими є наступні чинники:

- серед кількісних чинників: термін споруди і відношення поверх/поверховість;

- серед якісних чинників: привабливість району і наявність транспортної розв'язки.

Таким чином, проведений експертний аналіз дозволив виділити найзначущіші чинники при оцінки вартості нерухомості, які використовуватимуться для побудови моделі.

3.3 Модель прогнозування ціни житлового фонду

Для побудови моделі під ціною розумітимемо вартість 1 кв. метра площі нерухомості. При побудові моделі з використанням якісних чинників необхідно проаналізувати можливі стани і кожному стану привласнити кількісний опис.

Привабливість району.

Під привабливістю району розумітимемо його близькість до центру міста. Проведений аналіз районів р. Донецька дозволив виділити наступні групи районів і привласнити їм індекс привабливості, де «1» - найпривабливіший район і «6» - найпривабливіший район (табл. 3.6).

Таблиця 3.6 - Зміни чинника привабливості району

Район	Привабливість
Центр	6
Близько до центру	5
Спальний район	4
Промисловий район	3
Край міста	2
Місто-супутник	1

Наявність транспортної розв'язки.

Даний чинник є також якісною характеристикою вартості квартири. Він може приймати наступні значення: дуже добре, добре, середньо, погано, дуже погано, відсутній. Дані значення приймаються залежно від наступних умов (табл. 3.7).

З використанням даних допущень були досліджено 40 комерційних пропозицій по вторинному ринку нерухомості в р. Донецьку на основі чого були сформовані початкові дані. Для обробки отриманих даних використовувався ПП Статистика (рис.3.5)

Таблиця 3.7 - Значення чинника «наявність транспортної розв'язки»

Значення чинника	Умова	Кількісна характеристика
Дуже добре	Близько розташовано три види транспорту (трамвай, тролейбус і автобус), не менше 10 рейсових номерів	6
Добре	Близько розташовано два види транспорту, не менше 7 рейсових номерів	5
Середньо	На середній відстані розташований транспорт від 3 до 5 номерів	4
Погано	Розташований в 15 хвилинах ходьби, не більше трьох номерів	3
Дуже погано	Розташований в 15 хвилинах ходьби, не більше одного номера	2
Відсутній	До найближчої транспортної розв'язки не менше 25 хвилин	1



Рисунок 3.5 - Початкові дані

Щоб припустити наявність лінійного зв'язку між залежними і незалежними чинниками скористаємося аналізом коефіцієнта парної кореляції. Результати розрахунку даного коефіцієнта приведені на рис. 3.6.

Рисунок 3.6 - Розрахунок коефіцієнта парної кореляції

Як видно з даного рисунку всі коефіцієнти парної кореляції мають високе значення і є значущими, що свідчить про наявність тісного лінійного зв'язку між кожною незалежною змінною і залежної. Для дослідження формування ціни на ринку нерухомості скористаємося регресійною економетричною моделлю. Вона має вигляд:

(3.7)

Для оцінки параметрів даної моделі скористаємося МНК, реалізованим в ПП Статистика. Розрахунок параметрів моделі приведений на рис. 3.7.

Рисунок 3.7 - Розрахунок параметрів моделі

Даний розрахунок показав, що параметр при чиннику наявність транспортній розв'язці спостерігається статистичний не значущий параметр, оскільки значення вірогідності помилки складає 0,2, що є достатньо великою величиною (повинна бути не більше 0,05). Таким чином, даний параметр необхідно виключити з розгляду. Тоді модель (3.7) прикмет вигляд:

(3.7)

Розрахунок параметрів даної моделі приведений на рис. 3.8

Рисунок 3.8 - Розрахунок параметрів модифікованої моделі

Порівняємо значення параметрів в першій і другій моделях (табл. 3.8).

Таблиця 3.8 - Порівняння параметрів

Змінна	Перша модель	Модіфікована модель	Абсолютне відхілененя	Відносне відхілення
Вільний член	714,15	797,82	83,66	11,71
Площа/термін спороди	-6,63	-7,60	-0,97	14,65
Відношення етаж/етажність	304,19	294,50	-9,68	-3,18
Привабливість району	37,72	44,09	6,37	16,90
Транспортна розв'язка	18,54		-18,54	-100,00

Аналіз табл. 3.8 дозволяє зробити ряд висновків:

- при виключенні чинника транспортної розв'язки відбулася значна зміна коефіцієнтів як у бік збільшення, так і у бік зменшення.;

- найбільше збільшення спостерігалося для параметра привабливість регіону (збільшення склало 16,90%);

- зменшення спостерігалося для чинника поверховість (склало 3.18%).

Проведемо аналіз значущості коефіцієнтів. Їх значущість приведені в табл. 3.9

Таблиця 3.9 - Значущість коефіцієнтів

Змінна	Значущість при першій моделі	Значущість при модифікованій моделі
Вільний член	66,05	69,74
Площа/термін спороди	0,61	0,66
Відношення етаж/етажність	28,13	25,74
Привабливість району	3,49	3,85
Транспортна розв'язка	1,71	0,00

Як бачимо з табл. 3.9 найбільше значення має вільний член, що обумовлене в першу чергу світовими тенденціями на ринку нерухомості.

Решта чинників надає коректуючу дію на ціну на ринку нерухомості як у бік збільшення, так і у бік зменшення. Дані коректування приведені нижче:

- збільшення терміну споруди зменшує вартість одного квадратного метра площі на 6,63 долари. Так різниця між сучасною спорудою і спорудою епохи перебудови складе порядка 48 долара за 1 квадратний метр що складе при середній площі однокімнатної квартири в 35 кв. метрів всього 1680 долари;

- збільшення поверховості на 0,2 одиниці (на два поверхи в десятиповерховому будинку або на один поверх в п'ятиповерховому) приведе до збільшення ціни на 63 долари за квадратний метр, при стандартній площі це складе 2205 доларів;

- збільшення привабливості району на 1 одиницю приведе до подорожчання 1 квадратного метра на 44 долари, тобто переїзд з однотипної квартири з міста супутника в центр Донецька обійдеться в 7700 доларів.

Проведемо аналіз адекватності моделі за допомогою коефіцієнта множинної кореляції. Він представлений на рис. 3.9.

Рисунок 3.9 - Оцінка адекватності моделі

Оцінка адекватності моделі свідчить про те, що модель є адекватною оскільки коефіцієнт множинної кореляції складає 0,959.

Таким чином, побудовану модель можна використовувати для прогнозування, що дозволить визначити ціну на житловий фонд в м. Донецьку. Запропоновані рекомендації можуть бути використаний риэлтерами, покупцями і продавцями для оцінки можливих варіантів зміни квартири.

4. Охорона праці і навколишнього середовища

4.1 Загальні питання охорони праці

В законі України „Про охорону праці” (2002г.) сказано, що державна політика базується на принципах пріоритету життя і здоров'я працівників по відношенню до результатів виробничої діяльності підприємства, повної відповідальності власника за створення безпечних і нешкідливих умов праці.

Для управління охороною праці на підприємстві використовуються економічні методи. Створюються національні, галузеві, регіональні програми з питань охорони праці, враховуючі різні напрями економічної і соціальної політики держави. Встановлюються єдині нормативи по охороні праці для всіх підприємств, організацій незалежно від форм власності. Створюються страхові фонди. Існують різні пільги і компенсації за важкі і шкідливі умови праці. Здійснюється соціальний захист працівників, повне відшкодування збитку особам, потерпілим від нещасних випадків на виробництві і професійних захворювань.

Проводиться навчання населення, професійна підготовка і підвищення кваліфікації працівників з питань охорони праці. Координаційна діяльність державних органів і об'єднань громадян, що вирішують різні проблеми в області охорони праці і здоров'я працівників на підприємстві.

Забезпечується міжнародна співпраця в області охорони праці, використовується світовий досвід по поліпшенню умов і підвищення безпеки праці [36].

4.2 Перелік небезпечних і шкідливих виробничих чинників

Перелік небезпечних і шкідливих виробничих чинників, які зустрічаються на робочому місці, надані в таблиці 4.1 [37].

Таблиця 4.1- Небезпечні і шкідливі виробничі чинники

Найменування чинників	Джерела виникнення	Характер дії на організм людини	Нормований параметр
Шум	Принтери, сканери	Розлади ЦНС, зниження слуху	Рівень звуку Lр, дБА
Вібрація	Системні блоки ЕОМ	Розлади серцево-судинної системи	Рівень вібро-швидкість Lv, дБ
М'яке рентгенівське випромінювання	Монітори ЕОМ	Захворювання органів зору, серцево-судинної системи, стомлення	Еквівалентна доза, Р, мкР/ч
Електромагнітне випромінювання	Монітори ЕОМ	Пониження кров'яного тиску, гальмування рефлексів	Напруженість, Е, В/м
Ультрафіолетове, інфрачервоне випромінювання	Монітори ЕОМ	Головний біль, сонливість, запаморочення.	Інтенсивність теплових випро-мінювань Е Вт/м2
Електростатичне поле	Комп'ютерна техніка	Головний біль, погіршення зору	Напруженість Е, кВ/м
Яскравість екрану	Екран комп'ютера	Стомлення очей	Не більше 40 кд/м2
Підвищена іонізація повітря	Комп'ютер	Опромінювання	Кількість іонів в 1см3 n+ =1500 - 3000 n- = 3000 - 5000
Напруга в електромережі	Проводка, штучне освітлення	Поразка електричним струмом	Uпр
Монотонність праці	Безперервна робота на ЕОМ	Стомлення ЦНС	--

4.3 Промислова санітарія

Метеорологічні умови вибираються відповідно до вимог [38], виходячи з таких чинників: категорії тяжкості робіт по енерговитратах, періоду року.

При роботах, пов'язаних з великою нервово-емоційною напругою, передбачені оптимальні значення параметрів мікроклімату в приміщенні. Енерговитрати складають 139 Вт, оскільки роботи виконуються сидячи. Категорія виконуваних робіт - Iа. Оптимальні норми температури, відносної вологості, швидкості руху повітря в приміщенні в холодний і теплий період року для категорії робіт Iа надані в таблиці 4.2 [38].

Таблиця 4.2 - Оптимальні параметри мікроклімату

Період року	Категорія виконуваних робіт по енерговитратах	Температура, 0 С	Відносна вологість, %	Швидкість руху повітря, м/с
Теплий	I а	23 - 25	40 - 60	0,1
Холодний	I а	22 - 24	40 - 60	0,1

Для забезпечення параметрів мікроклімату в межах норми, оптимального рівня іонізації повітря [n+ = (1500 ч 3000), n- = (3000 ч 5000)], концентрації пилу нижче встановленого значення ПДК = 4 мг/м3, в даному приміщенні передбачені прилади зволоження і штучної іонізації повітря, а також кондиціонування повітря. Вид опалювання - центральний [39].

В приміщенні, що вивчається, передбачено природне і штучне освітлення. За найменшим розміром об'єкту розрізнення, встановлюємо розряд зорових робіт - III, підрозряд зорових робіт -"в", контраст об'єкту розрізнення з фоном - малий, характеристика фону - світлий.

Природне освітлення - односторонньо бічне. Нормативне значення коефіцієнта природної освітленості визначаємо по наступній формулі:

% (4.1)

де еN - коефіцієнт природної освітленості;

eн - коефіцієнт природної освітленості для III розряду зорових робіт;

mN - коефіцієнт світлового клімату (0,9);

номер групи забезпеченості природним світлом

Штучне освітлення - загальне рівномірне. Як джерела світла використовуємо люмінесцентні лампи типу ЛБ 80-2. Нормативне значення освітленості для IIIв розряду зорових робіт Еmin складає 300 лк. Загальне освітлення виконано у вигляді переривистих ліній світильників типу ЛСПО 1В переважно прямого світла (Н) з дзеркальними екранними сітками і відбивачами.

Основні характеристики освітлення, передбаченого в приміщенні, надані в таблиці 4.3 [40].

Таблиця 4.3- Характеристика освітлення

Площа підлоги, м2	Розряд зорових робіт	Освітлення
		природне	штучне
		Вид освітлення (верхнє, бічне)	КЕО, еN %	Мінімальна освітленість Еmin, лк
30	IIIв	бічне	1,8	300

Джерелами шуму в приміщенні є вентиляційна система, працюючий принтер. Допустимий рівень звуку для робочого місця, що вивчається, складає 50 дБА [41]. Для зменшення рівня звуку і вібрації застосовуються демпфуючі матеріали (гумова прокладка під принтер).

Комп'ютер і в першу чергу монітор є джерелами: електростатичного поля, слабких електромагнітних випромінювань в низькочастотному і високочастотному діапазонах (2 Гц …400 Гц), рентгенівського випромінювання, ультрафіолетового, інфрачервоного і випромінювання видимого діапазону.

Згідно [42], встановлюються гранично допустимі значення напруженості електричного і магнітного полів частотою 50 Гц залежно від часу перебування персоналу в приміщенні. Напруженість електричного поля не перевищує 5кВ/м, напруженість магнітного поля на робочому місці не перевищує 8 кА/м, а напруженість електростатичного поля не перевищує 20 кВ/м [43], що дозволяє не регламентувати час перебування в приміщенні.

Рівні всіх можливих випромінювань достатньо низькі і не перевищують діючі норми. На робочому місці, що вивчається, розміщений найбезпечніший монітор, в якому створений додатковий металевий внутрішній контур, замкнутий на вбудований захисний екран. Джерела надходження води -- міський водопровід, діюча каналізація -- господарсько-побутова [44].

4.4 Організація робочого місця

Організація робочого місця, передбачає місце користувача ЕОМ. Воно повинно забезпечувати відповідність всіх елементів робочого місця і їх розташування ергономічним вимогам [45], а також характеру і особливостям трудової діяльності (рисунок № 4.1, 4.2).

Рисунок 4.1 - Розміщення оператора на робочому місці

Рисунок 4.2 - Визначення оптимальної зони моторного поля (вид зверху)

Для виключення порушень в опорно-руховому апараті і виключення виникнення синдрому постійних навантажень, правильна поза і положення рук є досить важливим. Тому, вибрана оптимальна робоча поза: стопи ніг - на підлозі, стегна - в горизонтальній площині; передпліччя - вертикально; лікті - під кутом 70 - 90 град. до вертикальної площини; зап'ястки - зігнуті під кутом не більше 20 град., нахил голови - 15 - 20 град. відносно вертикальної площини. Характеристика приміщення, в якому знаходиться комп'ютер:

Розміри приміщення: площа: S = 6 Ч 5 = 30 м2, об'єм: V = 6 Ч 5 Ч3,0 =90 м3.

Згідно [45], норма площі на одного працюючого не повинна бути менше 6м2. В приміщенні, що розглядається, чотири робітничих місця, таким чином необхідна площа: Sнеобх. = 6 Ч 4 = 24м2. Отже, приміщення відповідає вимогам [45].

При організації робочого місця за комп'ютером дотримувалися наступні розміри:

- відстань від підлоги до сидіння крісла дорівнює 440 мм;

- відстань від сидіння крісла до нижнього краю робочої поверхні 330 мм;

- відстань від очей до дисплея 550 мм;

- простір для ніг 770 мм;

- відстань від ніжки столу до краю робочої поверхні столу 640 мм;

М - відстань між передньою поверхнею тіла і краєм робочої поверхні столу 80 мм;

- відстань від очей до документації 500 мм;

- оптимальна зона моторного поля 360 мм;

- висота робочої поверхні 800 мм;

- кут огляду документів 30!.

Екран дисплея по висоті розташований на столі так, що кут між нормаллю до центру екрану і горизонтальною лінією погляду складає 20!. Кут спостереження екрану в горизонтальній площині не перевищує 60°.

Передбачені перерви, що регламентуються, для відпочинку тривалістю 15 хвилин після кожних двох годин роботи.

4.5 Електробезпека

При проектуванні систем електропостачання, при монтажі силового електрообладнання і електричного освітлення в будівлях і приміщеннях для ЕОМ необхідно дотримуватися вимог нормативно-технічної документації (ПУЕ, ПТЕ, ПТБ).

ЕОМ є однофазним споживачем електроенергії живлення від трифазної чотирьох провідної мережі з глухозаземленою нейтраллю змінного струму частотою 50 Гц. Електробезпека ЕОМ забезпечується комплексом конструктивних, схемноконструктивных і експлуатаційних засобів і способів захисту [48].

Експлуатаційні заходи захисту ґрунтуються на дотриманні правил техніки безпеки при роботі з високою напругою і наступних запобіжних засобів:

- не підключати і не відключати роз'єми кабелів при включеній напрузі мережі;

- технічне обслуговування і ремонтні роботи проводити тільки при вимкненому живленні мережі.

Конструктивні заходи безпеки забезпечують захист від випадкового дотику до струмопровідних частин за допомогою захисних оболонок і ізоляції струмопровідних елементів. Ступінь захисту оболонки ЕОМ повинен відповідати класу пожежонебезпечної зони приміщення П-ІІа [49] і бути не нижчим ІP-44. В мережах напругою до 1000В з глухозаземленою нейтраллю як схемноконструкртивной міра захисту застосовується занулення.

Експлуатаційні заходи.

Необхідно дотримувати правила техніки безпеки при роботі з високою напругою і наступні запобіжні засоби:

- монтаж, обслуговування, ремонт і наладка ЕОМ, заміна деталей, пристосувань і блоків повинна здійснюватися тільки при повному виключенні живлення;

- в приміщеннях, де експлуатуються більше 5 комп'ютерів на видному і доступному місці встановлюється аварійний і резервний вимикач для повного відключення електроживлення;

- заземлені конструкції в приміщенні повинні бути надійно захищени діелектричними щитками або сітками від випадкового дотику.

4.6 Пожежна безпека

Категорія приміщення по вибухо-пожежонебезпеки- В [50], вогнестійкість будівлі - II [51]. Зона класу приміщення П-IIа. Ступінь захисту оболонки для вказаної пожене небезпечної зони - IР44[49]. З можливих елементів системи пожежного захисту, обов'язковими є первинні засоби пожежогасіння [51]. В приміщенні розташовані вогнегасники ВВК- 5.

Таблиця 4.4 -Первинні засоби пожежогасіння

Приміщення	Площа, м2	Первинні засоби (найменування, тип)	Кількість шт.	Вогнегасна дія
Приміщення, яке належить до категорії В	30	Вуглекислоті вогнегасники ручні ВВК - 5	3	Ізоляція та охолодження

4.7 Охорона навколишнього середовища

Зростання витрат на охорону природи за останні роки пов'язано з різким збільшенням кількості не нормованих викидів в атмосферу і водне середовище. При цьому завдається відчутного збитку не тільки природі, але і народному господарству, а також здоров'ю і самопочуттю людини. Цей збиток виявляється одночасно в декількох аспектах: моральному, естетичному, престижному, натуральному, соціальному, економічному, правовому.

В моральному плані він перш за все відчувається в погіршенні настрою, як втрата вільного часу, призначеного для іншого використовування, негативних емоцій з приводу хвороби рідних і близьких.

В естетичному аспекті збиток відчувається у вигляді втрати важливих якостей природного середовища: красивих пейзажів і гармоній ландшафту, пам'ятників історії і т.п.

В престижному аспекті збиток виявляється в негативному відношенні людини до забрудненого району мешкання і місцю відпочинку.

Вказані три види збитку важко піддаються виразу в грошовій формі, але відносно легко їх можна визначити непрямим шляхом.

В натуральній формі збиток виражається в зниженні врожайності сільськогосподарських культур, продуктивності худоби і птаха, зменшенні терміну служби основних фондів, збільшенні числа захворювань людини, тобто всі результати як наслідки забруднень можуть бути представлені в натуральних показниках: кілограмах, метрах, годинах, умовних одиницях, що мають вартісний вираз.

Соціальний збиток виявляється в підвищеній захворюваності, скороченні тривалості життя і збільшенні витрат населення на боротьбу із забрудненням в домашньому господарстві, зростанні вартості очищення води і т.п.

Економічний збиток (спричинення шкоди) - це фактичні або можливі втрати, негативні зміни природи і живих істот, які виникають від будь яких дій, настання подій і їх комбінацій, що виражаються у вартісній формі.

Правовий аспект збитку виявляється у вигляді грошових штрафів або санкцій і в цьому відношенні він є як би еквівалентом іншої шкоди.

ЕОМ складається з безлічі компонентів, які складають істотні труднощі при їх утилізації. Переробка таких матеріалів після експлуатації устаткування є однією з головних екологічних проблем нашого часу[52].

ВИСНОВКИ

Аналіз ринку нерухомості дозволив зробити висновок, що даний ринок є ринком товарів, що динамічно розвивається. Основною складовою для цього ринку для населення є житловий фонд. На оцінку житлового фонду впливає велика кількість чинників.

В першому розділі були освітлені питання, пов'язані з ринком нерухомості її кон'юнктури та основні чинники житлового фонду. Проведений аналіз показав, що нерухомість є специфічним товаром, на ринку нерухомості діють специфічні закони, не завжди є віддзеркаленням взаємодії попиту і пропозиції.

Другий розділ був присвячений аналізу існуючих моделей, внаслідок чого були виділені такі моделі як: прибуткова модель оцінки вартості; ринкова модель оцінки; витратна модель оцінки. Дані моделі володіють поряд специфічних особливостей. Проте вони не відображають повною мірою вплив чинників при формуванні.

Тому в третьому розділі була запропонована економетрична модель оцінки житлового фонду. Побудова моделі оцінки грунтувалася на експертному і кореляційно-регресійному аналізах. Проведений експертний аналіз дозволив виділити найзначущіші чинники при оцінки житлового фонду, які використовуватимуться для побудови моделі: серед кількісних чинників: термін споруди і відношення поверх/поверховість; серед якісних чинників: привабливість району і наявність транспортної розв'язки.