Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенных по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, с. Веденщина, д. 9-г. с целью определения рыночной стоимости

В настоящем заключении расчет рыночной стоимости земельного участка выполнен в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р (в ред. Распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. №2314-р), согласно которым:

* Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

* Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

* Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объектов эквивалентной полезности (принцип замещения).

* Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

При проведении оценки Эксперт обязан использовать три подхода или обосновать отказ от использования:

- затратный, отражающий точку зрения по созданию объектов оценки с позиции понесенных затрат;

- доходный, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя;

- сравнительный, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующих на дату оценки.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объектов, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в заключении.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Земельный участок, в соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ, является:

- природным объектом;

- основой осуществления хозяйственной и иной деятельности;

- недвижимым имуществом;

- объектом права собственности и иных прав на землю.

Этой же статьей Земельного кодекса РФ предусмотрено, что все, что создано на земельном участке, следует судьбе земельных участков, т.е. заложен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом гражданского оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость.

Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей, которые необходимо знать и учитывать их в процессе оценки ее стоимости:

1. Земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она - продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат.

2. Во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда.

3. Земля пространственно (по площади) ограничена и ничем не заменима. Другие же средства производства по мере развития производительных сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к ней и рационального использования.

4. Не изнашиваемость и вечность. Земля в отличие от других средств производства не подвержена моральному и физическому износу, в связи, с чем к стоимости земельных участков не применимы понятия «износа» и «амортизации» в отличие от стоимости улучшений.

5. Земля характеризуется постоянством местоположения (неперемещаема), поэтому ее пространственные формы и многие свойства стабильны. Другие средства производства, возможно, перемещать по поверхности земли (движимое имущество) в процессе производственного использования. Здания, сооружения также могут быть демонтированы.

К стоимости земельных участков не применимы понятия физического и функционального износа и амортизации, в отличие от стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или может иметь отрицательное значение.

Затратный подход практически невозможно применить для оценки земельных участков, которые являются природными объектами. Таким образом, при оценке рыночной стоимости земельного участка, затратный подход по вышеперечисленным причинам, не применяется.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении рыночной стоимости исходя из дохода, который может быть получен от эксплуатации объекта в будущем. Основывается на принципе ожидания. Данный принцип основан на утверждении, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод.

В рамках каждого из подходов, в зависимости от наличия улучшений на участке, информации об объекте оценке и рынке недвижимости, применяются различные методы определения рыночной стоимости. При достаточном количестве исходной информации Эксперт должен проводить оценку с применением нескольких методов, дальнейший сравнительный анализ которых позволяет взвесить все достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную стоимость оцениваемого объекта.

Доходный подход к оценке стоимости земель основан на определении будущего дохода на протяжении всего срока эксплуатации земельных участков. Величина доходов определяется:

- исходя из рыночных ставок арендной платы на земли, аналогичные оцениваемым, т.к. размер арендной платы отражает величину земельной ренты или дохода от арендатора от владения земельным участком.

- исходя из рыночных цен продаж сельскохозяйственных культур (при оценке земель сельскохозяйственного назначения - наиболее эффективных для возделывания с точки зрения рынка в данном районе) и затрат на их возделывание;

- исходя из остатка дохода от имущественного комплекса, включающего земельный участок;

- исходя из дохода, получаемого от продажи земельного участка или при его залоге под ипотечный кредит.

В основе доходного подхода к оценке земель лежат принципы:

Принцип замещения - стоимость определяется на основе эффективных, обоснованных, приносящих доход капвложений в аналогичные земельные участки.

Принцип ожидания - текущая стоимость определяется с учетом фактора времени, т.е. приведения будущих доходов и других выгод к текущему времени.

Принцип спроса и предложения - цены на земельные участки определяются соотношением спроса и предложения на рынке земель.

Методы доходного подхода:

1). Метод прямой капитализации дохода. Применяется, если доход постоянный или равномерно изменяется. Стоимость определяется как частное от деления дохода на ставку капитализации. Используется в основном при оценке сельскохозяйственных земель путем капитализации земельной ренты и при оценке городских земель при наличии достоверных сведений об арендной плате за аналогичные земельные участки.

2). Метод остатка для земли. Используется для земельных участков застроенных или возможных для застройки коммерческими объектами, причем необходимо, чтобы сведения о стоимости строительства были свежими или достоверными. Экономический смысл данного метода заключается в том, что при распределении дохода приоритет отдается зданиям и сооружениям, возведенным на земле за счет труда, капитала и предпринимательских усилий, а остаток отдается земле. Суть метода: 1) в вычитании из общей суммы дохода (предполагаемого к получению или полученного) дохода, относящегося к зданиям и сооружениям, находящимся на земельном участке, 2) капитализации оставшегося дохода, относящегося к земле, для получения текущей стоимости земельных участков.

3). Метод предполагаемого использования

Условие применения данного метода - возможность использования земельных участков способом, приносящим доход. Определяют структуру и сумму расходов, необходимых для эксплуатации земельных участков в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков; величину и структуру доходов от наиболее эффективного использования земельных участков; сумму и структуру операционных расходов, необходимых для получения данных доходов; ставку дисконтирования, соответствующую уровню риска инвестирования капитала в оцениваемые земельные участки. Стоимость определяется путем дисконтирования расходов и доходов, связанных с использованием земельных участков. Расчет доходов от сдачи недвижимости в аренду должен включать продажу объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Методы расчета ставки капитализации.

1) метод рыночной экстракции (выборки) - основан на анализе рыночных цен продажи и чистого операционного дохода от земельных участков. Ставки капитализации по аналогам рассчитываются как отношение чистого операционного дохода (ЧОД) к цене продажи (Цпрод.)

2) метод кумулятивного построения. Сумма безрисковой ставки (например, ставка по депозитам банков высшей категории надежности), надбавки за региональный риск, надбавки за риск ликвидности, может быть надбавка за управление инвестициями (инвестиционный менеджмент).

В настоящем Заключении доходный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка не применялся в виду отсутствия достоверной и полной информации о сдаче в аренду аналогичных земельных участков, расположенных в Шелеховском районе.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход - способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому объекту. При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, с такой же полезностью, что и данный объект. Данный подход включает сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

Сравнительный подход к оценке земельных участков основан на сборе, сопоставлении и систематизации информации о ценах продажи на аналогичные земельные участки или рыночных ставок арендной платы за пользование аналогичными земельными участками. Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. на предположении, что рациональный покупатель не заплатит за выставленные на продажу земельные участки сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичные земельные участки.

Методы сравнительного подхода:

1). Метод сравнения продаж.

Этапы:

1. Изучение и сегментирование земельного рынка, определение принадлежности оцениваемого участка к одному из сегментов.

2. Сбор информации о ценах сделок с земельными участками на соответствующем сегменте рынка, о ценах спроса и предложения. Выбирается 3-5 и более аналогов, если берутся цены предложения, то больше.

3. Проверка достоверности сведений, их соответствие типичным рыночным условиям. Должны быть одинаковые инвестиционные мотивы, формы финансирования, условия платежа, одинаковое назначение участков, близкое местоположение.

4. Сравнение выбранных аналогов с оцениваемым земельным участком, внесение поправок в цены аналогов. Сравнение может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

5. Анализ скорректированных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости. Для выведения итоговой величины обычно используется метод средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются в зависимости от:

а) количества внесенных поправок (чем больше поправок, тем меньше удельный вес)

б) абсолютной величины поправок

в) полноты и достоверности исходной информации.

2). Метод распределения.

Основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Для каждого типа застройки в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью строений (принципы сбалансированности, предельной производительности). Используется, когда недостаточно продаж незастроенных земельных участков.

3) Метод выделения.

Метод используется для застроенных земельных участков. Метод применяется при наличии информации о сделках с едиными объектами недвижимости, аналогичными тому, в состав которого входит оцениваемый земельный участок. Улучшения земельных участков должны соответствовать его наиболее эффективному использованию. Этапы оценки:

- определение элементов сравнения объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок, и объектов - аналогов;

- определение по каждому элементу корректировок цен-аналогов;

- корректировка цен аналогов по элементам, по которым имеются отличия от объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, путем обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет затрат на замещение (воспроизводство) улучшений земельных участков;

- расчет рыночной стоимости земельных участков путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего земельные участки, затраты на воспроизводство или замещение расположенных на нем улучшений.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

В настоящем Заключении при определении рыночной стоимости земельного участка был использован сравнительный подход. Эксперт проанализировал возможность использования описанных выше методов и пришел к следующему выводу:

расчет рыночной стоимости земельного участка осуществлять сравнительным подходом, методом сравнения продаж, т.к. для использования других методов отсутствует необходимая для оценки достоверная информация.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Расчет рыночной стоимости земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки.

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого участка.

В соответствии с Распоряжением Минимущества РФ от 6 февраля 2002 г. №568-р применение метода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных их разных источников.

2. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по трем-пяти аналогичным земельным участкам.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, правило, являются:

* местоположение и окружение;

* целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

* физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.)

* транспортная доступность;

* инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

* условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

* условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

* обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

* изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками (п. 1 ст. 4 Распоряжения Минимущества РФ от 6 февраля 21002г. №568-р).

3. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками, путем:

- подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

- выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.

4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения:

1) цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена за 1 м² - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.;

3) цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.;

5) цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка. Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом.

Наиболее часто в практике оценки используются первые два показателя - 1 га и 1 м². Третий показатель (1 фронтальный метр) используется редко и только в крупных городах. Что касается четвертого и пятого показателя, то они получили наибольшее распространение в зарубежной практике и России не используются.

Однако применение цен единиц сравнения при моделировании стоимости оцениваемого объекта не всегда эффективно. Так, при анализе сходства таких параметров, как имущественные права, способ финансирования, условия и дата продажи, целесообразно оперировать ценой объекта недвижимости в целом.

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:

1) имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.;

2) условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным, рассрочка платежей и т.п.;

3) условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя, взаимозачеты и т.п.;

4) условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, например родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.;

5) время заключения сделки с объектом-аналогом;

6) местоположение и окружение;

7) правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;

8) физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;

9) доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, а именно: каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей. При этом последовательность корректировок, имеет значение, первыми корректировке подвергаются наиболее значимые элементы сравнения.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:

1) определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

2) данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым пяти элементам сравнения.

Таким образом, с помощью дифференцированного подхода к внесению поправок мы можем учесть различия между двумя основными группами поправок: первая группа (5 поправок) - поправки, относящиеся к условиям продажи объекта сравнения, вторая группа (4 поправки) - поправки, характеризующие свойства самого земельного участка объекта сравнения.

Для определения величины поправок по отдельным параметрам применяют следующие способы:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов (п. 1 ст. 4 Распоряжения Минимущества РФ от 6 февраля 2002 г. №568-р).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги или элементы, по которым проводится сравнение, или пересмотреть значения корректировок.

В заключении необходимо определить итоговую стоимость объекта оценки путем расчета весовых коэффициентов и нахождения средневзвешенной величины стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

При выполнении корректировок существует вероятность того, что по объективным причинам были не учтены какие-то ценообразующие факторы. Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить вес результатов, полученных после корректировки цен продаж земельных участков-аналогов. Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку. Степень близости можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Согласно Федеральному стандарту оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Однако, анализ рынка недвижимости, проведенный Экспертом, позволил сделать следующие выводы: рынок недвижимости носит двойственный характер, существуют цены предложений по объектам недвижимости, но оформление сделок в подавляющем большинстве случаев происходит по значительно заниженной стоимости. Информация, подтверждающая фактическую цену сделок, отсутствует. Эксперту доступны только цены предложения. Поэтому, во избежание неоднозначного толкования или ввода в заблуждение настоящим заключением, в соответствии со ст. 11, 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последними изменениями от 28.12.2010 г.) для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода используются объекты, наиболее подходящие для сравнения и по которым известны цены предложения.

В результате проведенного исследования рынка недвижимости г. Иркутске было установлено, что рынок продажи земельных участков в городе хорошо развит, имеется значительное количество предложений к продаже земельных участков, расположенных в районе расположения объекта оценки, которые и стали основой для применения сравнительного подхода к оценке свободного земельного участка.

При моделировании стоимости оцениваемого объекта, корректировки на различие между объектом оценки и сопоставимыми с ним объектами, применяются к цене объекта сравнения в целом, и только после внесения всех поправок и корректировок цены объектов сравнения будут переведены в цену за 1 кв. м общей площади земельного участка.

Таблица 5 - Исходные данные для расчета рыночной стоимости свободного земельного участка

Характеристика объектов сравнения	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Местоположение	Иркутская обл., Шелеховский р-н, с. Веденщина, д.9г.	Иркутская обл., Шелеховский р-н, с. Веденщина,	Иркутская обл., Шелеховский р-н, с. Веденщина,	Иркутская обл., Шелеховский р-н, с. Веденщина,
Назначение объекта	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Дата предложения, оценки	март 2013г.	март 2013г.	март 2013г.	март 2013г.
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования	ИЖС	ИЖС	ИЖС	ИЖС
Описание	рельеф ровной формы	рельеф ровной формы	рельеф ровной формы	рельеф ровной формы
Общая площадь, м2	1700,00	1100	1000	1100
Цена 1 м2 общей площади	подлежит оценке	500	550	500
Цена объекта, руб.	подлежит оценке	500 000	550 000	500 000
Источник информации		Лидер Лариса Телефон 29-09-10 http://dom-irk.ru/prodazha/uchastki/?a=112&q=2416	Лидер Юлия 29-09-10 http://dom-irk.ru/prodazha/uchastki/?a=112&q=137 Юлия 29-09-10, 29-22-10 Лидер Юлия 29-09-10, 29-22-10	Алексей 8 (902) 169-29-41 http://voi.su/node/1632701

Допущение: в расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Эксперта, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта оценки.

Так как выбранные объекты сравнения имеют отличия от объекта оценки, то для расчета рыночной стоимости земельного участка необходимо произвести корректировки цен предложений объектов сравнения.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов вводились корректировки только на различия между оцениваемым объектом и объектами сравнения.

Первая корректировка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная корректировка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все корректировки. Результаты сравнительного анализа цен предложений приведены в табл. 6.

Таблица 6 - Определение рыночной стоимости 1 кв. м площади свободного земельного участка



Таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 1700 кв. м, определенная сравнительным подходом по состоянию на 27 февраля 2013 г. с учетом округления составляет:

935000 (девятьсот тридцать пять тысяч) рублей.

Обоснование корректировок

Все корректировки были внесены на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Такой метод внесения поправок называется экспертным.

Описываются только элементы сравнения, требующие внесения корректировки, элементы по которым не выявлено различий (корректировка равна 0) не описываются.

Корректировка на фактор продажа / предложение

При продаже объектов сравнения на рынке предполагается типичная скидка на торг, что уменьшает цену предложения по сравнению с оцениваемым объектом. Корректировка к объектам сравнения в данном случае принимается в размере -13%. Величина корректировки на торг определена по информации, опубликованной в статье «Скидки на торг: реалии кризиса», автор - А.А. Марчук, Е.А. Бутова (http://www.rusvs.ru/).

Таблица 7 - Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилые объекты	Торговая	Офисная	Производственная и складская	Земельные участки
более 500	11	15	15	15	15
250 до 500	9	13	13	13	13
Менее 250	9	13	13	13	13

Корректировка на площадь земельного участка

Поправка на различия в масштабе (площади) участков определена по методике, опубликованной в журнале «Имущественные отношения в РФ» №1 (40) 2005 г., статья «Проблемы кадастровой оценки земельных участков…», А.Д. Власов.

Величина корректировки определяется по формуле:

Кп = Ln(Sан) / Ln (Sо.о.), (1)

где Sан - площадь аналога;

Sо.о. - площадь объекта оценки;

Ln - функция натурального логарифма.

По элементам сравнения корректировки не применялись в виду отсутствия различий между объектами сравнения и объектом оценки.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАТРАТ НА ВОССТАНОВЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

Полная восстановительная стоимость представляет собой стоимость здания или сооружения в настоящих условиях их воспроизводства, и показывает, сколько бы стоил объект оценки, если построить его в настоящее время из аналогичных материалов в аналогичных конструктивных решениях.

Стоимость восстановления определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты в ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же самых строительных материалов, технологии и строительных норм и правил.

Стоимость замещения - это стоимость строительства объекта, эквивалентного оцениваемому по функциональным и эксплуатационным характеристикам и полезности, с применением современных материалов, стандартов и архитектурных решений, определенная в ценах на производство строительных работ на дату оценки.

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемых зданий и сооружений в настоящей оценке осуществляется по «Укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений», разработанным отраслевыми институтами министерств и ведомств СССР, утвержденных и согласованных Госстроем СССР.

Основная расчетная формула определения стоимости воспроизводства оцениваемых зданий и сооружений по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости имеет вид [7; стр. 215]:

ПВС = V Х [ПВС69 Х И69 -84 Х И84-2013 Х (1+ПИ)], (2)

где:

Свосст - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

УС69 - стоимость строительства единицы строительного объема (площади)

объекта-аналога в ценах 1969 г., руб./м (м2, м3); данный стоимостной показатель принимается по соответствующему сборнику «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» и корректируется с помощью следующих поправок:

- поправка на другую группу капитальности при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога по УПВС;

- поправка на 1 климатический район (Иркутская область);

- поправка на здание с деревянными стенами.

V - строительный объем (площадь) оцениваемого объекта, м (м);

И69-84 - индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с 1969 г. по 1984 г. в соответствии с Приложением 1 к Постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983 г. (1,257);

И84-2013 - индекс удорожания СМР за период с 1984 г. по 2013 г. в соответствии с Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 января 2013 г. №КЦ/П2013-01 ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на январь 2013 года» к общей стоимости СМР (без НДС) для Иркутской области - 159,62; 188,35 (с НДС);

Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. В функции девелопера входит: поиск участка земли, разработка концепции проекта, получение исходно-разрешительной документации, обеспечение необходимого финансирования, проектирование, планирование и управление строительством, эксплуатация объекта до его продажи. Доля прибыли девелопера в продажной цене определяется разницей между стоимостью объекта и расходами самого девелопера. Если мотивация принятия на себя рисков достаточна, чтобы оправдать усилия, девелопер возьмется за проект. На развитых рынках западных стран вознаграждение девелопера исторически колеблется в пределах от 10 до 30% от стоимости объекта, в зависимости от связанных с ним рисков. Более крупные проекты даже с меньшей долей прибыли привлекательны для девелопера потому, что в них задействованы большие финансовые средства. В России из-за несбалансированности спроса и предложения во многих сегментах рынка коммерческой недвижимости компании-девелоперы часто получают сверхприбыли. Это не связано с потребительскими качествами конкретного объекта, а является лишь следствием удачно сложившейся коньюнктуры. В условиях сбалансированного и организованного рынка недвижимости можно вести речь о стандартной норме прибыли, необходимой для компенсации усилий и рисков, связанных с реализацией проекта.

При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

Экономические и политические факторы;

Социальные и региональные факторы;

Предпринимательский фактор;

Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

(3)

где:

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

- суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

Rбезрисковая - отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в таблице 8

Таблица 8 - Расчет рисков

№ п/п	Факторы риска \ ранг	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
	Социальные и региональные факторы
1	Социальная стабильность в стране			х
2	Социальная обеспеченность граждан			х
3	Тенденции развития экономики в регионе			х
4	Социальная стабильность в регионе				х
Количество наблюдений	0	0	3	1	0	0	0	0	0	0
Количество наблюдений * ранг фактора	0	0	9	4	0	0	0	0	0	0
Сумма произведений	13
Количество факторов	4
Взвешенное значение	3,25%
	Предпринимательский фактор
1	Ликвидность актива				х
2	Уровень конкуренции в отрасли			х
3	Инвестиционная привлекательность района			х
4	Тенденции развития отрасли		х
Количество наблюдений	0	1	2	1	0	0	0	0	0	0
Количество наблюдений * ранг фактора		2	6	4	0	0	0	0	0	0
Сумма произведений	12
Количество факторов	4
Взвешенное значение	3,0%
	Фактор условий строительства
1	Сейсмичность района			х
2	Затопляемость, смерчи и прочие			х
3	Климатические условия района строительства			х
4	Наличие сырьевых ресурсов в районе строительства		х
5	Уровень развития отрасли строительных материалов		х
6	Наличие трудовых ресурсов	х
7	Наличие высококвалифицированного персонала в регионе	х
8	Геологические особенности строительной площадки		х
Количество наблюдений	2	3	3	0	0	0	0	0	0	0
Количество наблюдений * ранг фактора	2	6	9	0	0	0	0	0	0	0
Сумма произведений	17
Количество факторов	8
Взвешенное значение	2,125%
Суммарный уровень риска	8,375%

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю. Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит Эксперта перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные ценные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению. При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:

при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волатильность ее доходности;

для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той ценной бумаги, срок погашения которой совпадает или дольше горизонта прогноза;

ценная бумага должна быть номинирована в рублях.

В качестве безрисковой ставки Экспертом взята эффективная доходность ОФЗ к погашению - 7,625% годовых (http://www.rusbonds.ru/).

Таким образом, значение прибыли предпринимателя, составило:

ПП = 7,625% + 8,375% = 16%. (4)

Расчёт затрат на восстановление объекта оценки приведен в табл. 11.

Оценка накопленного износа имеющихся улучшений

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полной восстановительной стоимости в результате:

физического разрушения (физический износ);

потери функциональных и эксплуатационных качеств (функциональный износ);

изменения окружающей экономической ситуации (износ внешнего воздействия).

а) Физический износ

Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.

Метод срока жизни основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку физической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:

ЭВ

Иф = --------- х 100% (5)

ТС

Таблица 9 - Расчет величины физического износа жилого дома и бани

№ п/п	Показатель	Значение
1	Группа капитальности	4
2	Срок жизни, г.	50
3	Эффективный возраст, г.	13
4	Физический износ, %	26%

Таблица 10 - Расчет величины физического износа хозяйственных построек

№ п/п	Показатель	Значение
1	Группа капитальности здания	5
2	Срок жизни, г.	15
3	Эффективный возраст, г.	12
4	Физический износ, %	80%



Выводы:

- На основании произведенного расчета Эксперт пришел к выводам о том, что:

- Процент износа жилого дома и бани, на основании произведенного расчета, составляет 26%;

- Процент износа хозяйственных построек, на основании произведенного расчета, составляет 80%;

- На основании имеющихся у Эксперта сведений, дом не является аварийным и в ближайшее время не идет под снос и реконструкцию;

- Значительных признаков деформаций несущих конструкций, элементов значительного «коррозионного поражения и механического повреждения не выявлено.

б) Функциональный износ

Функциональным износом называется несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональной износ обычно обусловлен качественным и недостатками использованных материалов и конструкции здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивными решениями оцениваемого объекта недвижимости.

Текущее состояние объекта оценки позволяет сделать вывод о том, что функциональный износ на дату оценки отсутствует.

в) Износ внешнего воздействия

Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим экономическим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка.

Как правило, экономический износ является неустранимым, и рассчитывается капитализацией недополученного в результате его воздействия дохода по ставке капитализации для сопоставимых объектов аналогично функциональному износу, либо экспертным путем.

Определение экономического износа в настоящей оценке произведено экспертным путем по результатам сравнительного анализа соотношений рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости. При этом учитывалась ситуация на данном сегменте рынка недвижимости конкретно в г. Иркутске и Иркутском районе.

По нашему мнению, износ внешнего воздействия для оцениваемого объекта недвижимости составляет 0%.

Для окончательного определения стоимости объекта оценки затратным подходом, необходимо к стоимости улучшений прибавить стоимость земельного участка, на котором они расположены.

Окончательный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости на основе затратного подхода с учетом износа произведен ниже в таблице 11.

Таблица 11 - Расчет затрат на восстановление объекта

№ п/п	Наименование объекта	Единицы измерения	Кол-во единиц изм.	Сборник УПВС	Табл. УПВС	Полная восстановительная стоимость ед. изм. в ценах 1969 г., руб.	Поправка на 1 климатический район	Поправка для района с сейсмичностью 8 баллов	Поправка на объем	Поправка на другую группу капитальности	Поправка на несоответствие применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем	Индекс удорожания СМР с 1969 г. по 1984 г.		Индекс удорожания СМР с 1984 г. по дату оценки (с НДС)	Прибыль застройщика, %	Полная восстановительная стоимость ед. изм. на дату оценки, руб.	Итого, полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки, руб.	Физический износ объекта, %	Функциональный износ, %	Экономический износ (износ внешнего воздействия), %	Стоимость с учетом накопленного износа (на основе затратного подхода)
	Жилой дом с улучшениями																				3 904 160,47
	в т.ч.:
1	Основное строение	1 м3	210,0	28	6	34,90	1,1	1	1	1	1,08	1,257	1	188,350	16%	11 076	2 326 008	26%	0%	0%	1 721 245,69
2	Навес	1 м2	6,6	28	157	9,50	1,1	1	1	1	1	1,257	1	188,350	16%	2 792	18 425	26%	0%	0%	13 634,59
3	Веранда	1 м2	26,0	28	155	83,10	1,1	1	1	1	1	1,257	1	188,350	16%	24 420	634 917	26%	0%	0%	469 838,67
4	Уборная	1 м3	2,0	28	169	32,10	1,1	1	1	1	1	1,257	1	188,350	16%	9 433	18 866	80%	0%	0%	3 773,18
5	Выгребная яма	1	1,0	2	304	105,00	1,1	1	1	1	1	1,257	1	188,350	16%	30 855	30 855	26%	0%	0%	22 833,04
6	Баня	1 м3	36,0	28	128	32,70	1,1	1	1	1	1	1,257	1	188,350	16%	9 609	345 934	26%	0%	0%	255 990,97
7	Цокольный этаж (погреб)	1 м3	250,0	28	173	12,38	1,1	1	1	1	1	1,257	1	188,350	16%	3 638	909 501	26%	0%	0%	673 030,96
8	Гараж	1 м3	168,0	26	121	15,00	1,1	1	1	1	1	1,257	1	188,350	16%	4 408	740 531	26%	0%	0%	547 992,90
9	Дворовые покрытия бетон	1 м2	74,0	2	305	6,00	1,1	1	1	1	1	1,257	1	188,350	16%	1 763	130 474	26%	0%	0%	96 551,13
10	Ворота	1 м	5,0	26	151	35,30	1,1	1	1	1	1	1,257	1	188,350	16%	10 373	51 867	26%	0%	0%	38 381,25
11	Дворовые покрытия плитка	1 м2	56,0	2	305	5,00	1,1	1	1	1	1	1,257	1	188,350	16%	1 469	82 281	26%	0%	0%	60 888,10
	Стоимость, полученная на основе затратного подхода, рублей:	3 904 160

Таким образом, рыночная стоимость основного строения оцениваемого объекта, определенная затратным подходом с учетом рыночной стоимости земельного участка, по состоянию на март 2013 года составляет (округленно):

1 721 245+ 935000 = 2656000 руб.

(Два миллиона шестьсот пятьдесят шесть тысяч) руб.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Согласно п. 14 ФСО №1, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Согласно ФСО №1 аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 22 ФСО №1, сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Анализ рынка недвижимости, проведенный Экспертом, позволил сделать следующие выводы: рынок недвижимости носит двойственный характер, существуют цены предложений по объектам недвижимости, но оформление сделок в подавляющем большинстве случаев происходит по значительно заниженной стоимости. Информация, подтверждающая фактическую цену сделок, отсутствует. Эксперту доступны только цены предложения. Поэтому во избежание неоднозначного толкования или ввода в заблуждение настоящим заключением, в соответствии со ст. 11, 14 Федерального закона от 29.07.1998 №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последними изменениями от 28.12.2010 г.) для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода используются объекты, наиболее подходящие для сравнения и по которым известны цены предложения.

Эксперт полагает, что имеющиеся общедоступные средства массовой информации, содержащие объявления с предложениями на продажу объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки, позволяют провести такую оценку.

Эксперт полагает, что используемая в Заключении информация об объектах, отобранных для сравнения является:

а) достаточной - поскольку не противоречит данным анализа рынка и не ведет к существенному изменению характеристик, и итоговой величины стоимости;

б) достоверной - поскольку соответствует действительности (что установлено Экспертом в результате телефонных переговоров с сотрудниками организаций, предлагающих на продажу объекты) и позволяет пользователю делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся Экспертом при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В рамках сравнительного подхода используются следующие методы оценки:

- метод сравнения продаж (основан на сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, для которых известны цены);

- метод, основанный на применении валового рентного мультипликатора (основан на применении к величине дохода объекта оценки коэффициента (мультипликатора), рассчитанного по объектам - аналогам, как отношение дохода к их цене).

В рамках сравнительного подхода эксперт принял решение использовать метод сравнительной единицы (сравнения продаж), как наиболее подходящий для целей настоящей оценки, так как рынок жилой недвижимости Шелеховского района достаточно полно представлен в открытых источниках информации объявлениями о продаже недвижимости, содержащими достаточное количество информации, в достоверности которой у Эксперта нет причин сомневаться.

Метод сравнения продаж включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты сравнения затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях о продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов (проданных или продающихся на рынке) по отдельным элементам; корректировка цен объектов-аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

При сравнительном анализе стоимости объекта Эксперт опирался на цены-предложения объектов сравнения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет представлять собой стоимость объекта.