Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенных по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, с. Веденщина, д. 9-г. с целью определения рыночной стоимости

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться.

Последовательные корректировки (корректируются всякий раз уже откорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения):

1. Передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость. Постановка задания на оценку предполагает определение оцениваемых имущественных прав на недвижимость. Оцениваемые имущественные права могут не совпадать с переданными имущественными правами, выявленными по сопоставимым сделкам.

2. Условия финансирования. Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки.

3. Условия продажи. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости.

4. Время продажи. Данный фактор учитывает рост / падение цен на рынке недвижимости в течение определенного времени.

Эти поправки делаются на кумулятивной основе, последовательно, строго в данном порядке, поскольку все указанные характеристики взаимосвязаны и оказывают воздействие друг на друга.

Независимые корректировки:

5. Местоположение. При отборе объектов-аналогов Эксперт использует информацию территориального рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект. Поправка на местоположение необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов влияют на цену. Как правило, такая корректировка вносится в том случае, если объекты расположены в разных районах, однако колебания цен могут возникать в пределах одного района.

6. Физические характеристики. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его проводится Экспертом исходя из его представлений о наиболее значимых характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. К таким характеристикам относятся: размер, вид используемых строительных материалов, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения, уровень отделки, наличие инженерных коммуникаций, наличие ж. д. путей и т.д.

7. Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки приносящих доход объектов недвижимости. К экономическим характеристикам относятся те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д. При этом здесь исключается возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «вид права на недвижимость», «условия финансирования», «состояние рынка».

8. Использование. На использование имущества оказывают влияние зонирование и другие ограничения. Если имеет место отличие в текущем использовании или в наиболее эффективном использовании сопоставимого имущества от рассматриваемого имущества, необходимо тщательно изучить влияние этого отличия на стоимость. Вообще говоря, в сравнительном анализе следует использовать только объекты имущества с аналогичным наиболее эффективным использованием.

9. Компоненты собственности, не связанные с недвижимостью. Движимое имущество, интересы в бизнесе или другие статьи, которые не составляют движимого и недвижимого имущества, могут включаться либо в цену сделки, либо в интерес в собственности на оцениваемое имущество. Эти компоненты анализируются отдельно от недвижимости. Типичными примерами движимого имущества являются мебель, приспособления и оборудование.

Все пять независимых корректировок можно делать в любом порядке, при этом общая поправка получается суммированием, чаще всего в процентах. Они также называются поправками на независимой основе, так как оценивают корректировочные характеристики независимо одна от другой. Затем проценты (сумма) пересчитываются в денежные единицы, используемые в расчетах этого сегмента рынка недвижимости.

Если элемент объекта сравнения превосходит по качеству тот же элемент объекта оценки, то делается понижающая поправка, если же уступает-то вводится повышающая поправка.

Различают относительные (процентные и коэффициентные) и абсолютные (денежные) корректировки (поправки), которые рассчитываются одним из пяти приведенных ниже методов:

? Метод анализа парных продаж. Данный метод позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характеристиках. Парной продажей называется продажа двух объектов сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку. Предполагается, что расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применить ее для других объектов конкретного сегмента рынка. Основное требование к отбору объектов парной продажи - принадлежность к тому же сегменту рынка, что и оцениваемая недвижимость. Применение метода парных продаж ограничено сложностью получения информации, а также отсутствием парных объектов недвижимости, имеющих отличие только в одной характеристике.

? Метод прямого сравнения характеристик. Суть метода заключается в анализе характеристик объекта оценки и объекта сравнения. Методом прямого анализа характеристик обычно рассчитывается: поправка на время продажи / предложения объекта, износ, наличие дополнительных улучшений.

? Экспертный метод. Экспертный метод объединяет процесс расчета и внесения корректировок в цены сопоставимых объектов. Основу метода составляет субъективное решение Эксперта о том, как в процентном отношении влияет анализируемый параметр на цену. Как правило, анализируются те объекты, расхождение параметров которых с оцениваемым объектом не приводит к отклонению стоимости более чем на 30%.

? Метод статистического анализа. Например, метод анализа иерархий. В методе используется дерево критериев, в котором общие критерии разделяются на критерии частного характера. Для каждой группы критериев определяются коэффициенты важности. Альтернативы также сравниваются между собой по отдельным критериям с целью определения каждой из них. Средством определения коэффициентов важности критериев либо критериальной ценности альтернатив является попарное сравнение. Результат сравнения оценивается по бальной шкале. На основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и находится их общая оценка как взвешенная сумма оценок критериев. После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям.

При проведении корректировок следует руководствоваться следующими правилами:

- если суммарная поправка меньше 5%, то ею можно пренебречь;

- если суммарная поправка больше 25%, то следует исключить из рассмотрения этот объект сравнения и подобрать более сопоставимый, если это возможно.

Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает Эксперта информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае Эксперт должен оперировать ценой единицы сравнения, которой может быть либо физическая единица (цена единицы площади), либо экономическая (цена приносящей доход единицы). Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости.

Однако применение цен единиц сравнения при моделировании стоимости оцениваемого объекта не всегда эффективно. Так, при анализе сходства таких параметров, как имущественные права, способ финансирования, условия и дата продажи, целесообразно оперировать ценой объекта недвижимости в целом.

Таким образом, при моделировании стоимости оцениваемого объекта, корректировки на различие между объектом оценки и сопоставимыми с ним объектами, применяются к цене объекта сравнения в целом, и только после внесения всех поправок и корректировок цены объектов сравнения будут переведены в цену за 1 кв. м общей площади здания.

На этапе сбора исходной информации, Экспертом отобрано несколько предложений к продаже индивидуальных жилых домов, аналогичных объекту оценки.

Описание объектов и расчет рыночной стоимости 1м2 общей площади объекта оценки представлены в таблицах ниже.



Таблица 12- Исходные данные для расчета рыночной стоимости объекта оценки

Характеристика объектов сравнения	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Местоположение	Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д.9г.	Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина	Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина	Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина	Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина
Назначение объекта	Жилой дом	Жилой дом	Жилой дом	Жилой дом	Жилой дом
Дата предложения, оценки	март 2013г.	март 2013г.	март 2013г.	март 2013г.	март 2013г.
Материал стен	Брус	Брус	бревно	Брус	Бревно
Описание	см.раздел 2 настоящего отчета	одноэтажное отдельностоящее здание.	одноэтажное отдельностоящее здание.	одноэтажное отдельностоящее здание.	одноэтажное отдельностоящее здание.
Износ, %	0%	0%	0%	0%	0%
Общая площадь, м2	70,60	75	60	80	80
Цена 1 м2 общей площади	подлежит оценке	33 333	23 333	29 375	35 625
Цена объекта, руб.	подлежит оценке	2 500 000	1 400 000	2 350 000	2 850 000
Источник информации		http://www.avito.ru/irkutsk/doma_dachi_kottedzhi/dom_75_m_na_uchastke_15_sot._147190388 Риэлтор Светлана Семеновна Телефон для связи 402-307, 60-50-14	http://www.avito.ru/irkutsk/doma_dachi_kottedzhi/dom_60_m_na_uchastke_9_sot._148370790 Риэлтор Рыкова Инесса Телефон для связи 757-037, 29-02-08	http://www.avito.ru/irkutsk/doma_dachi_kottedzhi/dom_80_m_na_uchastke_20_sotok_132156522	http://www.avito.ru/irkutsk/doma_dachi_kottedzhi/dom_80_m_na_uchastke_15_sotok_131571870

Допущение: в расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Эксперта, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта оценки.

Так как выбранные объекты сравнения имеют отличия от объекта оценки, то для расчета рыночной стоимости необходимо произвести корректировки цен предложений объектов сравнения.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов вводились корректировки только на различия между оцениваемым объектом и объектами сравнения.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.



Таблица 13 - Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов

*Наибольший удельный вес присваивается объекту сравнения с наименьшей величиной поправок, наименьший - объекту сравнения с наибольшей величиной поправок. Таким образом, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те объекты сравнения, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом по состоянию на момент проведения экспертизы составляет:

Стоимость 1 м² оцениваемого жилого дома составляет 19 508 рублей.

Стоимость основного строения объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом методом прямого сравнительного анализа продаж, с учетом рыночной стоимости земельного участка, по состоянию на март 2013 года составляет (с учетом округления):

1 377 000 +935000 = 2312000

(Два миллиона триста двенадцать тысяч) рублей.

Обоснование корректировок

Все корректировки были внесены на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Такой метод внесения поправок называется экспертным.

Описываются только элементы сравнения, требующие внесения корректировки, элементы по которым не выявлено различий (корректировка равна 0) не описываются.

Корректировка на фактор продажа / предложение

При продаже объектов сравнения на рынке предполагается типичная скидка на торг, что уменьшает цену предложения по сравнению с оцениваемым объектом. Корректировка к объектам сравнения в данном случае принимается в размере -11%. Величина корректировки на торг определена по информации, опубликованной в статье «Скидки на торг: реалии кризиса», автор - А.А. Марчук, Е.А. Бутова (http://www.rusvs.ru/).

Таблица 14 - Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилые объекты	Торговая	Офисная	Производственная и складская	Земельные участки
более 500	11	15	15	15	15
250 до 500	9	13	13	13	13
Менее 250	9	13	13	13	13

Корректировка на разницу в площади жилого дома

Корректировка была рассчитана по методике ООО «Финансовые и бухгалтерские консультанты» (ФБК), 101990, г. Москва, ул. Мясницкая, 44/1, тел. 8 (495) 7375353, сайт: http://www.fbk.ru. Расчет поправки на площадь выполнялся по следующей формуле:



К1=(Sо/ Sа) к, где (6)

К1 - поправка на разницу площади;

Sо - площадь оцениваемого объекта;

Sа - площадь аналога;

к - расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения).

Таблица 15 - Значения коэффициента торможения

Наименование вида недвижимости	Москва	Прочие субъекты РФ
Жилая	0	-0,187
Производственная и складская	-0,235	-0,149
Офисная и торговая	-0,197	-0,119
Земельные участки с прудами	-	-0,2656

Таким образом, корректировка для объектов сравнения составит:

- для объекта сравнения №1: К1 = (252,6 / 205) - 0,187 = 0,962;

- для объекта сравнения №2: К1 = (252,6 / 222,7) - 0,187 = 0,977;

- для объектов сравнения №3 и №4: К1 = (252,6 / 200) - 0,187 = 0,957;

- для объекта сравнения №5: К1 = (252,6 / 220) - 0,187 = 0,974.

Корректировка на площадь земельного участка

Поправка на различия в масштабе (площади) участков определена по методике, опубликованной в журнале «Имущественные отношения в РФ» №1 (40) 2005 г., статья «Проблемы кадастровой оценки земельных участков…», А.Д. Власов. Величина корректировки определяется по формуле:

Кп = Ln(Sан) / Ln (Sо.о.), (7)



где Sан - площадь аналога;

Sо.о. - площадь объекта оценки;

Ln - функция натурального логарифма.

Таким образом, корректировка на разницу в площади земельного участка составит:

- для объекта сравнения №1: Ln(700) / Ln(595) = 1,025;

- для объекта сравнения №2: Ln(480) / Ln(595) = 0,966;

- для объекта сравнения №3: Ln(500) / Ln(595) = 0,973;

- для объектов сравнения №4 и №5: Ln(1000) / Ln(595) = 1,081;

По остальным элементам сравнения корректировки не применялись в виду отсутствия значительных различий между объектом оценки и объектами сравнения.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, основываясь на том принципе, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Формализуется этот подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для одного года, начиная со времени оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и / или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода и дохода от реверсии в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Вывод: В связи с отсутствием достаточного количества достоверной информации о сдаче в аренду аналогичных домовладений в Шелеховском районе, Эксперт был вынужден отказаться от использования доходного подхода в своих расчетах. Кроме того, расчет стоимости данным подходом приведет к большой погрешности при вычислениях и искажению результата рыночной стоимости домовладения.

ИТОГОВОЕ ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Традиционные в оценочной деятельности подходы дали следующие результаты:



Рыночная стоимость, руб.
Затратный подход	2 656 000
Сравнительный подход	2 312 250
Доходный подход	Мотивированный отказ от подхода

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Затратный подход учитывает ограничительные условия, вытекающие из его сути. Во-первых, это наличие принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений.

Во-вторых, затратный подход по своей сути не учитывает влияние строительного лага - интервала времени, необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности. В действительности же потенциальный инвестор (покупатель) в расчетах предусмотрит строительный лаг как дисконтированную потерю ожидаемого дохода, которую он, очевидно, учтет в текущей стоимости воспроизводства (замещения) в виде предпринимательской прибыли. При этом необходимо иметь в виду, затратным подходом воспроизводится не инвестиционная, а рыночная стоимость. Рынок же оценивает недвижимость по совокупности покупательского спроса безотносительно к динамике денежных потоков конкретного инвестора.

Рыночная стоимость, полученная затратным подходом, существенного отличается от других подходов, так как затратный подход учитывает затраты на восстановление, не учитывая доходность, местонахождение и назначение помещений, как коммерческих объектов.

Принято считать, что при развитом рынке сравнительный подход дает достаточно точный результат. Метод рыночной привлекательности основан на информации о сделках (или ценах предложений) с аналогичными объектами недвижимости. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции) может инвестировать либо в оцениваемую недвижимость, либо в аналогичные объекты. По этой причине данные о стоимости объектов-аналогов, имеющиеся на рынке, служат наилучшими ориентирами для определения стоимости оцениваемой недвижимости. Данный подход требует полной и адекватной ценовой информации по сопоставимым объектам-аналогам. Метод характеризуется рядом недостатков, среди которых необходимо отметить:

- метод основан на прошлых событиях (в случае использования информации о сделках), то есть не принимаются в расчет будущие ожидания инвесторов относительно объекта инвестирования;

- трудности с получением актуальных данных по сопоставимым объектам.

Рынок располагает достаточной информацией для проведения оценки объекта.

В то же время точность и достоверность расчетов, выполненных в рамках сравнительного подхода, в настоящих условиях снижается из-за того, что используются данные предложений, а не реальные цены продаж. При подборе аналогов учитывалось текущее состояние объектов оценки, их местоположение и прочие, наиболее значимые показатели на дату оценки.

Учитывая вышеизложенное, эксперт пришел к следующим весовым коэффициентам, отражающим достоверность использования этих подходов для определения итоговой стоимости. Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими подходами на соответствующие весовые коэффициенты:

Результаты согласования сведены в табл. 16.

Таблица 16- Итоговое обобщение результатов при определении рыночной стоимости

Подход оценки	Полученный результат при использовании каждого подхода, руб.	Степень доверия каждому подходу в итоговой величине стоимости, %	Стоимость каждого использованного подхода, руб.
Затратный	2 656 000	30	796800
Сравнительный	2 312000	70	1618400
Итого:		100	2415200
Стоимость улучшений			2 235 500
Всего:			4650700

Таким образом, на основании проведенного анализа, выполненных расчетов, итоговое значение рыночной стоимости домовладения, общей площадью 70,6 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1634 кв. м по адресу: РФ, Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9г.

по состоянию на март 2013 г. с учетом рыночной стоимости земельного участка и округления составляет:

4650000

(Четыре миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) руб.

Результаты оценки рыночной стоимости отдельных позиций оцениваемого имущества представлены в таблице 17.



Таблица 17 - Результаты оценки рыночной стоимости отдельных позиций оцениваемого имущества

№ п/п	Наименование объекта	Рыночная стоимость, руб.
1	Жилой дом, литер А	2 154 575
2	Септик, литер Г	22 773
3	Навес	13 634
4	Веранда	424 661
5	Уборная	3 773
6	Баня	547 992
7	Цокольный этаж (погреб)	96 551
8	Гараж	38 381
9	Дворовые покрытия бетон	96 551
10	Ворота	38 381
11	Дворовые покрытия плитка	53 277
	Итого по строениям	2415200+2 235 500=4650700
20	В том числе рыночная стоимость земельного участка площадью 1700кв.м, кадастровый номер 38:43:0416054:22	935000
	Итого недвижимое имущество:	4650700

Эксперт _________________________ /Белоусов Ю.П. /

3.3 Выводы

ПО ПОСТАВЛЕННОМУ ВОПРОСУ

Определить рыночную стоимость земельного участка, площадью 1700 кв. м, с кадастровым номером 38:43:0416054:22 из земель населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 70,6 кв. м, по адресу: РФ, Иркутская область, г. Иркутск, Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9г.

Результаты оценки рыночной стоимости оцениваемого имущества представлены в таблице 18.



Таблица 18 - Результаты оценки рыночной стоимости оцениваемого имущества

№ п/п	Наименование объекта	Рыночная стоимость, руб.
1	Жилой дом, литер А	2 154 575
2	Септик, литер Г	22 773
3	Навес	13 634
4	Веранда	424 661
5	Уборная	3 773
6	Баня	547 992
7	Цокольный этаж (погреб)	96 551
8	Гараж	38 381
9	Дворовые покрытия бетон	96 551
10	Ворота	38 381
11	Дворовые покрытия плитка	53 277
	Итого по строениям	2415200+2 235 500=4650700
20	В том числе рыночная стоимость земельного участка площадью 1634 кв.м, кадастровый номер 38:43:0416054:22	935000
	Итого недвижимое имущество:	4650700

Таким образом, на основании проведенного анализа, выполненных расчетов, итоговое значение рыночной стоимости домовладения, общей площадью 70,6 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1634 кв. м по адресу: РФ, Иркутская область, г. Иркутск, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9 г. по состоянию на март 2013 г. с учетом рыночной стоимости земельного участка и округления составляет:

4650000

(Четыре миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) руб.



Заключение

Рыночная стоимость земельного участка, площадью 1700 кв. м, с кадастровым номером 38:43:0416054:22 из земель населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 70,6 кв. м, по адресу: РФ, Иркутская область, г. Иркутск, Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9г. составляет:

4650000

(Четыре миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) руб.



Список использованных источников

1 Гражданский Кодекс Российской Федерации. Ч. 1, от 30 ноября 1994 г., ч. 2, от 26.01.96 г.

2 Федеральный Закон «О Государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 5 июня 2001 года.

3 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (с последними изменениями от 28.12.2010 г.).

4 Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256.

5 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255.

6 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254.

7 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельного участка, утв. Минимуществом России от 06.03.2002 г. №568-р.

8 Письмо Координационного центра по ценообразованию и с22метному нормированию в строительстве от 14 января 2013 г. №КЦ/П2013-01 ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на январь 2013 года».

9 Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. - М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003. - 488 с.

10 Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2002 г. - 512 с.

11 Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007.

12 Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипова, С.К. Мирзажанов. - М.: КНОРУС, 2010.

13 Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн. 2: учеб. пособие / О.М. Ванданимаева, П.В. Дронов, Н.Н. Ивлиева и др.; под ред. И.В. Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009 (Университетская серия)

14 Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008.

15 Справочник оценщика «Жилые дома» КО-ИНВЕСТ, 2009.

16 Справочная сеть в сети Internet, http://www. realty-krasnodar.ru.

17 Маркетинговые исследования рынка.

18 Информационная база эксперта.

19 Ресурсы INTERNET.

Размещено на Allbest.ru