Особенности механизмов и программ государственного регулирования рынка жилья в Ставропольском крае

Осуществлялось реформирование жилищно-коммунального хозяйства, направленное на создание эффективного механизма управления отраслью и снижение издержек по предоставлению услуг.

Повышение эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства в первую очередь было связано с постепенным переводом отрасли на режим безубыточного функционирования, переходом к полной оплате потребителями услуг, ликвидацией перекрестного субсидирования тарифов на коммунальные услуги. Доля платежей населения в покрытии затрат по предоставлению жилищно-коммунальных услуг возросла более чем в 20 раз и достигла 62,3 %.

Успешно реализуется программа адресной социальной помощи в виде субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг (жилищных субсидий) гражданам с низкими доходами. В настоящее время более 7,2 % семей с наименьшими доходами получают такие субсидии.

Введение системы федеральных стандартов перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, энергосберегающих технологий в жилищно-коммунальном хозяйстве позволило снизить долю дотаций на него в расходах консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации.

Вместе с тем наряду с указанными положительными результатами преобразований в жилищной сфере ряд поставленных задач не удалось осуществить в полном объеме. Кроме того, в ходе проведения государственной жилищной политики выявились новые проблемы, требующие их обязательного решения.

Несмотря на то, что в регионах были успешно апробированы намеченные преобразования, не удалось сформировать экономических стимулов для их широкомасштабной реализации во всех регионах страны.

Темпы решения жилищных проблем в субъектах Российской Федерации недостаточны, что может привести к обострению социальной ситуации в стране. В связи с этим необходимо резко ускорить внедрение новых экономических и финансовых механизмов в жилищном строительстве, управлении жилищным фондом и коммунальной инфраструктурой жилищного сектора.

Программа разработана в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 14.03.2001 г. № 346-р [33] и является основополагающим программным документом по дальнейшим преобразованиям в жилищной сфере.

Содержание проблемы и ее обоснование, требует решения с помощью программных методов. В долгосрочной перспективе (после 2014 года) необходимо обеспечить устойчивое функционирование жилищного сектора, которое позволит удовлетворять жилищные потребности населения без существенного участия федерального центра и привлечения значительных объемов бюджетных средств.

Роль государства должна быть ограничена регулированием отношений в области осуществления прав на недвижимость в жилищной сфере, установлением строительных норм и правил и основных принципов градорегулирования. При этом средства федерального бюджета будут использоваться исключительно на цели обеспечения жильем определенных категорий граждан и социальную защиту населения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Органы местного самоуправления должны отвечать за содержание и использование муниципального жилищного фонда, функционирование и развитие муниципальных объектов коммунального хозяйства, создавать условия для жилищного строительства.

Средства местных бюджетов в первую очередь должны будут направляться на обеспечение социальным жильем малоимущих граждан и развитие коммунальной инфраструктуры.

Проблемы переходного периода требуют участия федерального центра как через совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы в жилищной сфере и стимулирование проведения на местах ряда организационных мероприятий, так и через непосредственное использование средств федерального бюджета для решения некоторых основных задач.

Безотлагательного решения требует проблема кризисного состояния объектов и сетей и неэффективного управления жилищно-коммунальным хозяйством.

Кризисное состояние жилищно-коммуналъного комплекса обусловлено его дотационностью и неудовлетворительным финансовым положением, высокой затратностью, отсутствием экономических стимулов снижения издержек на производство жилищно-коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов.

Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60 %, около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. Количество аварий выросло за 10 лет примерно в 5 раз и составило в 2000 году 70 аварий на 100 км сетей водоснабжения и 200 аварий на 100 километров сетей теплоснабжения. Объем ветхого и аварийного жилищного фонда составляет около 50 млн. кв. м. По оценке, для его ликвидации и переселения граждан потребуется около 160 млрд. руб.

Сохраняется высокая зависимость производителей жилищно- коммунальных услуг от бюджетных дотаций, в 1999 году доля расходов на дотации в расходах консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации составила 19,4 % против 26,2 % в 1994 году.

Проблема усугубляется большим размером задолженности в жилищно- коммунальном хозяйстве, образовавшейся в первую очередь в результате невыполнения своих обязательств бюджетами всех уровней. Объем дебиторской задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства составил на конец 2000 года 168,1 млрд. руб., в то же время объем их кредиторской задолженности превысил 245,1 млрд. руб.

Остается нерешенной проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода.

Сокращение объемов строительства государственного и муниципального жилья и соответственно уменьшение количества квартир, предоставляемых бесплатно очередникам, приватизация большей части жилищного фонда и переход к рыночным принципам реализации прав граждан на жилище оказались не обеспечены необходимыми правовыми условиями, а также финансовыми и организационными мерами.

Хотя в законодательном порядке введено понятие «государственный и муниципальный фонд социального использования», фактически составляющий более 34 % всего жилищного фонда, в реальной практике не удалось сформировать принципы его предоставления и использования.

Права квартиросъемщиков остаются практически равнозначными существующим правам собственников, что подтверждается резким замедлением темпов приватизации жилья в последние годы. Отсутствие реальных договорных отношений препятствует реализации прав, как нанимателей, так и наймодателей.

Очень медленно развивается частный арендный фонд (жилищный фонд, находящийся в частной собственности, предоставляемый по договору найма или аренды), отсутствуют механизмы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для целей приобретения жилья, что в перспективе может серьезно ограничить миграционные процессы и развитие рынка рабочей силы.

В жилищной сфере до сих пор величина расходов, связанных с оформлением сделок, составляет значительную долю от стоимости жилья (до 10 %), а процедура их оформления занимает длительное время.

Решение этой проблемы требует участия федерального центра для законодательного определения жилищных прав граждан и механизмов их реализации. Включая права собственности, найма, аренды, ипотеки, а также прав малоимущих граждан на обеспечение бесплатно или за доступную плату жильем по договору социального найма, прав на получение бюджетных жилищных субсидий, для определения правовых условий развития инфраструктуры рынка жилья и кредитно-финансовых механизмов приобретения гражданами жилья.

Необходимо также решить проблему снижения объемов жилищного строительства и несоответствия стоимости жилья платежеспособному спросу населения.

Объем жилищного строительства за последний период составляет ежегодно 30-32 млн. кв. м, или 41-44 %, от объема, достигнутого в 1987 году, когда на территории Российской Федерации был обеспечен ввод в эксплуатацию 72,8 млн. кв. метров общей площади жилья. Основной причиной снижения объемов ввода в эксплуатацию жилья являются ограниченные возможности привлечения прямых государственных, муниципальных и частных инвестиций и недоступность кредитных ресурсов.

Не решена поставленная в федеральной целевой программе «Свой дом», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27.06.1996 г. № 753 [27], задача снизить за счет использования более эффективных строительных технологий и материалов стоимость 1 кв. м общей площади жилья, которая не должна превышать 2-месячного среднего денежного дохода на душу населения. Сегодня в среднем по России стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке в 2-3 раза выше установленного показателя.

Существующая в настоящее время в большинстве регионов страны система градорегулирования и землепользования не стимулирует привлечение частных инвестиций в жилищное строительство.

Возможности рационального перераспределения жилищного фонда и объемы нового жилищного строительства в целом не соответствуют платежеспособному спросу населения.

Решение этой проблемы требует участия федерального центра в формировании необходимой законодательной и нормативно-правовой базы с целью упрощения процедур предоставления земельных участков под застройку и получения разрешения на строительство и создания иных благоприятных условий для привлечения инвестиций в жилищное строительство.

Остро стоит проблема выполнения государством своих обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан.

Законодательством Российской Федерации определены некоторые категории граждан, обязательства по обеспечению жильем которых взяло на себя государство.

Кроме того, в рамках реализации государственной политики в других сферах (демографической, миграционной и т.п.) государством принимаются обязательства по содействию в улучшении жилищных условий иным категориям граждан.

Ранее принятые решения во многом не соответствуют бюджетным возможностям государства, что снижает не только уровень обеспечения социальных гарантий, но и степень доверия граждан к ним. Необходимо уточнить действующие обязательства государства по обеспечению жилыми помещениями отдельных категорий граждан и сформировать единые принципы и механизмы оказания поддержки различным категориям граждан за счет бюджетных средств.

Существующая практика подтвердила, что наиболее эффективной формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем является предоставление бюджетных субсидий на приобретение жилья с использованием механизма государственных жилищных сертификатов. Наиболее последовательно этот подход реализован в федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 20.01.1998 г. № 71 [28].

Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем различных категорий граждан за счет средств федерального бюджета целесообразно в дальнейшем организовать в рамках данной Программы. Это позволит использовать наиболее эффективные и уже апробированные механизмы, скоординировать деятельность различных министерств и ведомств -- государственных заказчиков соответствующих подпрограмм, обеспечить согласованность при принятии решений о распространении данных государственных обязательств на иные категории граждан и о распределении средств на эти цели с учетом реальных возможностей федерального бюджета.

Реализация Программы будет осуществляться по следующим направлениям:

1. жилищно-коммунальное хозяйство;

2. обеспечение доступности жилья;

3. жилищное строительство;

4. текущие обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

Подводя итог, следует отметить, что в результате реализации программы должен быть завершен переход от начальной стадии реформ в жилищной сфере. Определившей принципиальные направления ее развития, к стадии последовательной реализации намеченных мероприятий и расширения масштабов преобразований, апробированных на практике и направленных на развитие и совершенствование рыночных финансовых механизмов и форм кредитования в жилищной сфере. Защиту имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков, а также на улучшение жилищных условий граждан с разным уровнем доходов.



2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СТАВРОПОЛЬСКОМ КРАЕ

2.1 Структура жилищно-строительного комплекса Ставропольского края

Успешное функционирование отраслей материального и не материального производства экономики в современных условиях хозяйствования возможно только на основе динамичного развития, основанного на инвестиционной и инновационной деятельности. Вместе с тем, основным препятствием эффективной деятельности экономики является отсутствие достаточного объема инвестиций, использование которых должно обеспечить конкурентоспособность производства товаров и услуг, его инновационное развитие, экономическую и продовольственную безопасность России. государственный жилищный политика нормативный

В Ставропольском крае наблюдается в последнее время рост инвестиций в экономику, который держится на уровне приблизительно 18 % в год.

Активная политика Правительства Ставропольского края по формированию благоприятного инвестиционного климата предусматривает, прежде всего, обеспечение проведения мероприятий, направленных на реализацию законов Ставропольского края, регулирующих инвестиционную деятельность на территории края и формирование позитивного имиджа края. В рамках этих мероприятий предусматривается участие делегаций Ставропольского края в международных инвестиционных форумах, выставках, салонах, симпозиумах и организация приема на Ставрополье официальных делегаций и деловых кругов иностранных государств.

Положительным результатом работы по привлечению внебюджетных инвестиций следует считать развитие финансовой, инвестиционной инфраструктуры края, рост объемов инвестиционных кредитов и ипотечного кредитования, чему способствует ежегодное проведение на территории края при поддержке федеральных органов государственной власти мероприятий «Инвестиционной недели на Ставрополье», Международного инвестиционного форума «Юг России», в рамках, которых проходят межрегиональные конференции, семинары, «круглые столы» для профессиональных участников рынка инвестиций.

Правительство Ставропольского края стремится обеспечить все условия, необходимые для улучшения инвестиционного климата и привлечения иностранных инвестиций. Активная работа ведется в следующих направлениях:

— разработка новых законов и механизмов экономического стимулирования зарубежных инвесторов в Ставропольском крае;

— заключение Правительством инвестиционных соглашений с наиболее крупными инвесторами и закрепление за проектами кураторов из числа членов Правительства Ставропольского края;

— предоставление государственных гарантий по приоритетным инвестиционным проектам;

— создание механизмов предоставления налоговых льгот инвесторам, реализующим приоритетные проекты;

— преодоление информационного вакуума и донесение до потенциальных инвесторов информации о возможностях выгодного инвестирования в Ставропольском крае. Прямой доступ к информации о крае для потенциальных инвесторов уже осуществляется через сайт в сети Интернет www.stavinvest.ru. Этот сайт выступает как в качестве инструмента для мониторинга уже заключенных договоров, так и в роли своеобразного рекламного проспекта для всех, кто заинтересован в реализации инвестиционных проектов.

Как представляется, создание благоприятного инвестиционного климата в Ставропольском крае можно только через пропаганду и рекламу позитивных сдвигов в экономическом и социально-культурном развитии края.

На мезоуровне соотношение форм и методов, а также регулирующих функций государства не только не сокращается, но по отдельным позициям превосходит макроуровень. Сохраняются такие важные функции, как развитие отношений на рынке жилья, создание условий для привлечения капитала в жилье, стимулирование деловой активности в строительстве. Но появляются и новые, такие как регистрация прав на жилье и недвижимое имущество, приватизация жилья, распределение региональных ресурсов и земли для целей жилищного строительства, определение регионального заказа на жилье. Это объективно подтверждает высказанный ранее тезис о повышении роли регионов в экономической жизни государства.

На муниципальном уровне форма и методов, а также регулирующих функций остается значительно меньше. Важнейшими из них являются регистрация прав на жилье, продажа муниципального жилого фонда через тендеры, регистрация малых строительных предприятий, осуществление приватизации жилья, развитие рынка жилья, создание инфраструктуры в зонах жилищной застройки.

На микроуровне форм и методов еще меньше. Они сосредоточиваются на завоевании рынка жилья, маркетинговых исследованиях на нем, максимизации прибыли, сокращении потерь в жилищном строительстве, выдаче ипотечных кредитов, страховании вкладов, конкурентной борьбе. Отсюда следует, что система форм и методов государственного регулирования в сочетании с реализуемыми функциями через соответствующие органы позволяет активно воздействовать на все стороны экономического процесса и эффективно влиять на различные сегменты рынка жилья.

Они обеспечивают такие важнейшие функции, как государственная поддержка ипотечного кредитования, развитие отношений на рынке жилья, стимулирование деловой активности в строительстве, защиту прав вкладчиков и собственников жилья. Контроль за соблюдением законности и правопорядка в сфере обращения жилья, рациональное распределение ресурсов и доходов с целью создания условий для приобретения и строительства жилья, усиление социального воздействия государства через развитие строительства социального жилья и другие.

На рынке жилья края предложений по приобретению квартир улучшенной планировки и типовых квартир достаточно. Однако, низкие доходы населения, высокая процентная ставка по кредитам банков, достаточно высокая стоимость жилья не позволяют гражданам улучшить свои жилищные условия.

В Ставропольском крае на начало 2015 года 45207 семей с недостаточно высоким уровнем доходов состояли на учете для получения жилой площади, относящейся к экономическому классу. За счет всех источников финансирования было введено в эксплуатацию 13839 квартир общей площадью 1100,9 тыс. кв. м, что превысило уровень 2014 года соответственно в 1,3 раза и на 2,1 %.

В 2015 году в крае за счет всех источников финансирования введено в действие жилых домов общей площадью 1266,9 тыс. кв. м, что превышает уровень 2014 года на 15,1 %. Динамика строительства жилых домов в 2015- 2016 гг. представлена на рисунке 2 [72].

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 2 - Динамика строительства жилых домов в 2015-2016 гг. (тыс. кв. м общей площади)



Итоги 2013-2015 годов, а так же контрольные показатели по вводу жилья на период 2015-2020 годы, установленные Министерством регионального развития Российской Федерации для Ставропольского края представлены в таблице 1.

Таблица 1 -- Контрольные показатели по вводу жилья, млн. кв. м

Показатель	Факт	План
	2012	2013	2014	2015	2016	2018	2019	2020	2025
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ввод жилья	1,065	1,078	1,101	1,267	1,331	1,410	1,622	1,950	3,196

В 2014 году в крае сократился средний размер квартир по сравнению с предыдущим годом с 103,6 кв. м. до 79,5 кв. м., причем уменьшилась площадь квартир, построенных как предприятиями и организациями (с 68,8 кв.м. до 57,1 кв. м), так и населением (с 163,1 кв. м до 162,8 кв. м). Обусловлено это ростом вводимых в эксплуатацию жилых домов, отвечающих технико-экономическим показателям и параметрам жилья экономического класса (12 % от общего объема введенного жилья). В 2015 году доля введенного жилья эконом-класса составила 15 %.

Уровень благоустройства жилищного фонда края постоянно повышается. Значительно улучшается инженерное оборудование зданий, превращаемых в «интеллектуальные, «умные» дома -- когда интегрируются в единую компьютеризованную систему управления зданием все специализированные системы: отопление, вентиляция, электропитание, видеонаблюдение, включая удаленное управление ими (жилая застройка «Гарден Сити» в г. Ставрополе и др.).

Средняя обеспеченность населения жильем в крае в 2014 году составила 21,3 кв. м, в городской местности -- 21,6 кв. м, в сельской -- 21,0 кв. м. Средняя обеспеченность населения жильем в крае в 2015 году составила 21,8 кв. м.

Несмотря на ежегодное увеличение объемов жилищного строительства жилищный вопрос, определяющий степень удовлетворения потребности в жилище как объективно необходимое условие для поддержания жизнедеятельности каждого человека, по-прежнему остро стоит перед подавляющим числом населения края. Сущность вопроса заключается в недостатке благоустроенного жилья для значительной части населения -- малоимущих или недостаточно обеспеченных граждан, для которых благоустроенное жилье недоступны ввиду его дороговизны.

Жилье можно считать доступным для большинства населения края при среднемесячном доходе на душу населения равном стоимости 1 кв. м жилья. Сравнительные данные о доступности жилья для населения представлены в таблице 2.

Таблица 2 -- Доступность жилья для населения

Показатели	Факт
	2013 г.	2014 г.	2015 г.
1	2	3	4
Среднемесячные доходы на душу населения	11460,7	12803,9	14819
Средняя стоимость 1 кв. м	31896	30931	29208
Средняя обеспеченность населения жильем кв.м. на чел.	20,8	21,3	21,8

По данным социологических опросов жилищными условиями не удовлетворены 45 % семей, а фактической возможностью улучшения жилищных условий обладают не более 15 %.

Одним из действенных механизмов решения задачи повышения платежеспособности населения является развитие ипотечного жилищного кредитования. В этих целях Правительством Ставропольского края было создано государственное унитарное предприятие Ставропольского края

«Свой Дом» (далее -- ГУП СК «Свой Дом»). Предприятием за период с 2008 по 2013 годы был выдан 281 кредит (заем) на сумму 177,2 млн. руб.

В связи с прекращением деятельности ГУП СК «Свой Дом» ввиду отсутствия оборотных средств для предоставления долгосрочных ипотечных кредитов (займов), Правительством Ставропольского края, полномочия и функции регионального оператора переданы созданному ОАО «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края» (далее -- ОАО «ИИАСК») с уставным капиталом 1 млн. руб., где, согласно распоряжению Правительства Ставропольского края от 15.12.2014 г. № 544-рп [52], 52 % акций принадлежит Правительству Ставропольского края, а остальные 48 % -- частным инвесторам. На конец 2015 года уставной капитал составил 6,2 млн. руб.

По данным Центрального банка России объем выданных в крае ипотечных жилищных кредитов в 2014 году составил 4724,0 млн. руб., предварительные данные по 2015 году -- 7714,1 млн. руб.

Наличие регионального оператора позволит осуществлять строительство на территории Ставропольского края жилья экономкласса с привлечением средств как частных инвесторов, так и льготных кредитных ресурсов, выделяемых по федеральным программам, а также предоставлять долгосрочные ипотечные жилищные кредиты (займы) жителям Ставропольского края.

Анализ ситуации, складывающейся на сегодняшний день в области жилищного строительства, объектов производственного назначения, социальной сферы, показывает, что процедура получения необходимых согласований длительная по времени. Общее количество согласовывающих инстанций доходит до сорока, а по объекту приходится собирать более двух десятков подписей. Решение задачи создания абсолютно понятной и прозрачной системы предоставления земельных участков под строительство и подключения объектов к коммунальной инфраструктуре во многом зависит от заинтересованности органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Ставропольского края. Необходимо принять муниципальные правовые акты, регламентирующие форму, процедуру и порядок согласования акта выбора земельного участка, с указанием служб, согласование которых необходимо получить заявителю, разработать и утвердить административные регламенты предоставления услуг по согласованию акта выбора земельного участка. В качестве положительного примера работы в данном направлении можно привести город Невинномысск, Буденовский и Красногвардейский районы.

Одним из механизмов решения задачи обеспечения населения Ставропольского края доступным и комфортным жильем является развитие систем инженерной инфраструктуры жилых микрорайонов, кварталов, решение вопросов обеспечения земельными участками для строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры.

До настоящего времени инженерная инфраструктура строилась за счет собственных средств инвесторов, естественных монополий, либо за счет средств консолидированного бюджета в рамках инвестиционных программ. Сейчас инженерная инфраструктура жилых микрорайонов в крае обеспечивается за счет застройщика, что увеличивает стоимость 1 кв. м возводимого жилья.

2.2 Реализация краевой целевой программы «Жилище» в Ставропольском крае

В рамках подпрограммы «Развитие ипотечного жилищного кредитования и строительства доступного жилья в Ставропольском крае на 2014-2016 годы» [48] краевой целевой программы «Жилище» в Ставропольском крае на 2014-2016 годы» с использованием механизма субсидирования местных бюджетов на софинансирование капитального строительства объектов жилищного строительства собственности муниципальных образований Ставропольского края осуществлялось финансирование инвестиционного проекта

«Застройка жилого микрорайона в 526 квартале по ул. Пирогова в г. Ставрополе (1 очередь -- инженерные сети)» на реализацию которого направлено 9 612,99 тыс. руб. бюджета Ставропольского края. Выполнены работы по строительству внеквартальных сетей, ливневой и хозбытовой канализаций, сетей связи и водопровода. Строительная готовность по состоянию на 1 января 2016 года составила 31 %.

С целью решения этой проблемы в рамках разработанной подпрограммы «Стимулирование развития жилищного строительства в Ставропольском крае на 2016 год» краевой целевой программы «Жилище» в Ставропольском крае на 2014-2016 годы» (далее -- Подпрограмма) за счет средств краевого бюджета предусматривается [71]:

— предоставление субсидий на возмещение затрат (части затрат) на уплату процентов по кредитам, полученным муниципальными образованиями Ставропольского края или юридическими лицами в российских кредитных организациях, на обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для строительства жилья экономического класса;

— предоставление субсидий местным бюджетам на строительство автомобильных дорог в новых микрорайонах массовой малоэтажной и многоэтажной застройки жильем экономического класса;

— предоставление субсидий на возмещение понесенных юридическими лицами -- застройщиками в сфере жилищного строительства затрат в связи с выполнением работ по строительству жилья экономического класса в части расходов на внутриплощадочную (уличную) коммунальную инфраструктуру.

В настоящее время рынок жилья в Ставропольском крае довольно обширен и наполнен предложениями квартир в многоэтажных многоквартирных домах различных конструктивов (кирпичных, полносборных панельных, монолитно-каркасных с использованием современных стеновых материалов, комбинированных сборных) и домов коттеджного типа, начиная от сравнительно недорогих экономкласса до элитных повышенной комфортности.

Количество фирм участников жилищного строительства остается неизменным, увеличения их количества не произошло ввиду невысокой активности рынка.

В настоящее время конкурентная среда в Ставропольском крае на рынке строительных услуг определяется деятельностью 3397 строительных организаций.

В отдельных городах и районах Ставропольского края на рынке строительных услуг имеются свои лидеры: г. Ставрополь -- ООО «ЮгСтройИнвест», ООО «Югкомстрой», ООО «Эвелин», г. Пятигорск

— ООО «Вера-99», г. Невинномысск -- ООО «Мегаполис», г. Зеленокумск

— ООО «Базис», г. Георгиевск -- ОАО «Кавминстрой».

Вместе с тем существует ряд проблем, сдерживающих развитие конкуренции на рынке строительных услуг:

— крупные финансовые вложения, необходимые для начала бизнеса;

— отсутствие у большинства муниципальных образований Ставропольского края утвержденных правил землепользования и застройки;

— неравные финансовые возможности крупных и мелких организаций при получении земельных участков под строительство;

— длительный период окупаемости инвестиций.

Решение указанных проблем планируется достичь с помощью следующих мер:

— создание условий для повышения информационной открытости рынка строительных услуг путем организации свободного доступа к информации о потребностях в строительных конструкциях и материалах для государственных нужд;

— расширение перечня и видов публикуемой информации о состоянии рынка строительных услуг и обеспечение аналитического сопровождения;

— создание информационных и аналитических центров, Интернет- сайта;

— обеспечение размещения в сети Интернет решений и предписаний по делам о нарушениях антимонопольного законодательства по результатам анализа состояния конкуренции на рынке строительных услуг;

— ускорение процессов подготовки и принятия документов территориального планирования и градостроительного зонирования;

— издание нормативного правового акта Ставропольского края, определяющего порядок расчета начальной максимальной цены контракта на выполнение работ, оказание услуг, поставку товаров для государственных нужд Ставропольского края;

— обеспечение равного доступа хозяйствующих субъектов к участию в конкурсах на право застройки земельных участков.

На развитие конкуренции направлены мероприятия, реализуемые Минстроем края в рамках Программы развития конкуренции в Ставропольском крае на 2014-2016 годы [71].

В целях расширение перечня и видов публикуемой информации о состоянии строительной отрасли в Ставропольском крае проводится регулярное информационное наполнение официального сайта Минстроя края. В сети Интернет размещается следующая информация: О вводе в действие жилья за счет всех источников финансирования на территории Ставропольского края, о производстве строительных материалов по городам и районам Ставропольского края, статистические данные об объеме инвестиций и подрядных работ, о вводе в действие мощностей на предприятиях строительных материалов и строительной индустрии в Ставропольском крае, информация по объему инвестиций, подрядных работ, числу строительных организаций, численности работников и заработной плате в строительной отрасли и др.

В 2016 году планируется на базе официального сайта Минстроя края http://www.minstroysk.ru создать в сети Интернет постоянно действующую экспозицию выпускаемых в крае строительных материалов. На территории Ставропольского края действует 8 некоммерческих партнёрств саморегулируемых организаций, филиалов и их отделов, имеющих право выдавать допуски на производство строительно-монтажных работ и проектирование объектов, в том числе Некоммерческое партнёрство

«Саморегулируемая региональная организация строителей Северного Кавказа», Ставропольский филиал Некоммерческого партнёрства

«Саморегулируемая организация «Региональное объединение строителей Кубани», Ставропольский филиал Некоммерческого партнёрства

«Балтийский строительный комплекс», Ставропольский отдел Некоммерческого партнёрства «Объединение строителей Южного округа», Кавминводский отдел Некоммерческого партнёрства «Объединение строителей Южного округа», Ставропольский филиал саморегулируемой организации Некоммерческое партнёрство «Межрегиональное объединение строителей Северного Кавказа», саморегулируемая организация Некоммерческое партнёрство «Проектировщики Северного Кавказа», саморегулируемая организация Некоммерческое партнёрство «Сфера».

Названными организациями в соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2013 г. № 624 «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» индивидуальным предпринимателям, строительным и проектным организациям в 2015 году выдано 1070 допусков на выполнение строительно-монтажных работ и проектирование объектов [69].

Таким образом, обобщая аспекты эффективного государственного регулирования рынка жилья и его инвестиционного обеспечения, необходимо выделить некоторые положения.

Во-первых, особенности механизма государственного регулирования инвестиционного процесса в целях формирования рынка жилья обусловлены спецификой этого рынка, которая в значительной мере отражает все имеющиеся проблемы реформируемой экономики [62. C. 7].

Для нее характерны неравномерное развитие отдельных рыночных сфер и несовершенство нормативно-законодательной базы. Отсутствие научно-прогнозируемых перспектив этого вида рынков, несформированность потребности в обоснованных методиках оценки жилья, использующих достигнутый мировой опыт, но в то же время адаптированных к отечественным условиям и отражающих их особые положения. Поэтому особое значение приобретает тот факт, что в этих условиях государство должно играть более значимую роль, перераспределяя в интересах социальной справедливости определенную часть создаваемого продукта, с помощью налоговой и кредитно-денежной политики регулируя инвестиционный процесс, направленный на формирование рынка жилья.

Во-вторых, процесс регулирования инвестиционных потоков на рынке жилья способствует тому, возрастающая роль по развитию рынка жилья все больше принадлежат организациям-застройщикам, которые в рыночных условиях являются не просто строительными организациями, занимающимися возведением объектов жилищно-гражданского и промышленного назначения с привлечением подрядных организаций, но и ключевыми регулирующими и контролирующими органами, охватывающими весь цикл создания и реализации объекта, начиная от проведения предпроектных изысканий и кончая процессом эксплуатации построенных жилых зданий и вспомогательных сооружений. Кроме того, на рынке жилья формируется сложная специфическая дилерская сеть. Ее возникновение связано с появлением экономических отношений между крупными организациями-застройщиками, инвесторами и представителями финансово-кредитной сферы.

В-третьих, отрицательные тенденции развития механизма регулирования инвестиционного обеспечения рынка жилья оказали свое воздействие на развитие первичного рынка жилья. В то же время этот факт негативно повлиял на состояние воспроизводственной базы массового жилищного строительства, которое, имеет возможность резко увеличить предложение на первичном рынке жилья. Поэтому решение задачи улучшения регулирования инвестиционного обеспечения рынка жилья должно реализовываться через увеличение потока инвестиций и наращивание объемов жилищного строительства, но и повышение комплексного эффекта от вложения инвестиций в жилье, в том числе и через использование ипотечного кредитования.

В-четвертых, по линии федеральных властных структур приняты необходимые меры нормативно-правового характера, которые призваны обеспечить устойчивое функционирование ипотечного жилищного строительства с целью формирования и развития рынка жилья, хотя они и не лишены противоречий законодательного и финансового плана, что несколько снижает их практическую значимость. Поэтому на уровне регионов администрации, как субъекты рынка жилья, принимают собственные законодательные акты, направленные на развитие ипотечного кредитования. В настоящее время имеется много примеров самостоятельного решения жилищных проблем регионов через собственные, иногда специфические схемы ипотечного кредитования. Продолжение этой работы в значительной мере будет способствовать становлению и развитию рынка жилья.

2.3 Информация о ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России» в Ставропольском крае

В 2016 году в Ставропольском крае продолжена реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России» и мероприятий реализации подпрограмм федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 - 2020 годы [71].

В целом нормативно-правовая база для реализации приоритетного национального проекта в Ставропольском крае создана. Нормативные правовые акты, регулирующие все основные вопросы, уже приняты. Только в 2011 году:

— принят Закон Ставропольского края «О порядке предоставления жилых помещений и предоставления единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения некоторым категориям граждан, уволенных с военной службы, членам их семей, членам семей погибших (умерших) военнослужащих» [43];

— постановлением Правительства Ставропольского края утвержден Порядок предоставления жилых помещений и предоставления единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения некоторым категориям граждан, уволенных с военной службы, членам их семей, членам семей погибших (умерших) военнослужащих [49];

— приказом Минстроя края утверждены Порядок формирования и ведения сводного списка некоторых категорий граждан, уволенных с военной службы, членов их семей, членов семей погибших (умерших) военнослужащих и Порядок обмена электронными документами между министерством строительства и архитектуры Ставропольского края и некоторыми категориями граждан, уволенных с военной службы, членами их семей, членами семей погибших (умерших) военнослужащих [53];

— постановлением Правительства Ставропольского края «О внесении изменений в Порядок предоставления денежных средств (субсидий) на приобретение или строительство жилья детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» [50];

— постановление Правительства Ставропольского края «Об уполномоченном органе исполнительной власти Ставропольского края по установлению средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по муниципальным районам и городским округам Ставропольского края» [51].

Показатель по вводу жилья на 2016 год составляет 1331, 0 тыс. кв. м. Введено жилья за январь-март 2016 года 251,9 тыс. кв. м, что составляет 165,9 % к соответствующему уровню 2015 года, в том числе введено населением 125,719 тыс. кв. м (49,9 % от общего объема введенного жилья), или 160,5 % к соответствующему уровню 2011 года.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 20.01.2010 г. № 16-п утверждена краевая целевая программа «Жилище в Ставропольском крае на 2010-2012 годы » [48], в состав которой входит подпрограмма

«Обеспечение жильем молодых семей на 2014-2016 годы». Продолжается подбор жилья участниками подпрограммы 2011 года (срок действия свидетельств не прошел). После подтверждения остатков средств на 2016 год реализация подпрограммы будет продолжена. Кроме того, на 2016 год предусмотрены средства бюджета Ставропольского края в сумме 83,550 млн. руб.

Сформирована и направлена в Министерство регионального развития Российской Федерации (далее -- Минрегион России) заявка Ставропольского края для участия в конкурсе на выделение средств из федерального бюджета для софинансирования расходов на предоставление социальных выплат 628 молодым семьям в 2012 году.

Продолжается подбор жилья гражданами-участниками подпрограммы, получившими государственные жилищные сертификаты в 2015 году.

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 22.02.2012 г. № 233-р [34] и утвержденным графиком выпуска и распределения в 2016 году государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством» Ставропольскому краю распределены социальные выплаты на обеспечение жильем по категории: -- граждане, признанные вынужденными переселенцами -- 66,75031 млн. руб., что позволит выдать государственные жилищные сертификаты 45 семьям, фактически выдано 42 жилищных сертификата на сумму 57,279 млн. руб., сравнительные данные представлены в таблице 3;

Таблица 3 -- Граждане, признанные вынужденными переселенцами

Годы	Обеспече но жильем (чел.)	Использовано средств (тыс. руб.)	Общая площадь приобретенн ого жилья (кв. м.)
		всего	В том числе
			Ошибка! бюджет	краевой бюджет	местный бюджет	Ошибка!
1	2	3	4	5	6	7	8
2010	25	18908,1	18908,1	--	--	--	1414,5
2011	49	38080,0	38080,0	--	--	--	2279,0
2012	39	40436,1	40436,1	--	--	--	3232,9
2013	55	61215,0	61215,0	--	--	--	1221,3
2014	40	54752,2	54752,2	--	--	--	2608,4
2015	72	99496,0	99496,0	--	--	820	--
Итого	280	312887,4	312887,4	--	--	820	10756,1

-- граждане, участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, пострадавших в результате этих аварий, и приравненных к ним лиц -- 3,9438 млн. руб., что позволяет выдать жилищные сертификаты 3 семьям, фактически выдано 3 жилищных сертификата на сумму 3,6089 млн. руб., сравнительные данные представлены в таблице 4;

Таблица 4 -- Граждане, подвергшиеся радиации вследствие радиационных аварий и катастроф

Годы	Обеспеч ено жильем (чел.)	Использовано средств (тыс. руб.)	Общая площадь приобретен ного жилья (кв. м.)
		всего	В том числе
			федеральн ый бюджет	краевой бюджет	местный бюджет	привлече нные
1	2	3	4	5	6	7	8
2010	14	8115,3	8115,3	--	--	--	217,6
2011	67	48524,4	48524,4	--	--	--	3767,1
2012	75	101470,5	101470,5	--	--	--	5759,1
2013	6	7791,0	7791,0	--	--	--	134,5
2014	2	2100,0	2100,0	--	--	--	75,8
2015	13	22911,0	22911,0	--	--	--	--
Итого	177	190912,2	190912,2	--	--	--	9954,1

-- граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей --- 1,8412 млн. руб. для выдачи жилищного сертификата 1 семье, сравнительные данные представлены в таблице 5.

Таблица 5 -- Граждане, выезжающие (выехавшие) из районов крайнего Севера и приравненных к ним местностей

Годы	Обеспеч ено жильем (чел.)	Использовано средств (тыс. руб.)	Общая площадь приобретен ного жилья (кв. м.)
		всего	В том числе
			бюджет	краевой бюджет	местный бюджет
1	2	3	4	5	6	7	8
2010	1	533,6	533,6	--	--	--	106,1
2011	2	803,9	803,9	--	--	--	69,4
2012	3	3607,0	3607,0	--	--	--	154,9
2013	5	4166,7	4166,7	--	--	--	569,9
2014	4	2856,6	2856,6	--	--	--	300,0
2015	4	2593,0	2593,0	--	--	--	--
Итого	19	14560,8	14560,8	--	--	--	1200,3

В настоящее время проверяются учетные дела граждан на соответствие их требованиям действующего законодательства для последующего оформления и выдачи государственных жилищных сертификатов.

В период с 23 по 29 марта 2016 года проведена Минрегионом России проверка обеспечения жилыми помещениями граждан, уволенных с военной службы и приравненных к ним лиц, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшения жилищных условий, поставленных органами местного самоуправления Ставропольского края на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (получении жилых помещений) до 1 января 2009 года, а также реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы

«Жилище» на 2011-2015 годы на территории Ставропольского края [71]. Нарушений не установлено.

В целях обеспечения жилыми помещениями граждан, уволенных с военной службы в 2016 году Ставропольскому краю выделены средства федерального бюджета в размере 85,8374 млн. руб., сравнительные данные представлены в таблице 6.

Таблица 6 -- Обеспечение жильем участников подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению граждан, установленных федеральным законодательством», в том числе граждане, уволенные с военной службы и приравненные к ним лица

Годы	Ошибка! жильем (чел.)	Использовано средств (тыс. руб.)	Общая площадь Ошибка! жилья (кв. м.)
		всего	В том числе
			федеральн ый бюджет	краевой бюджет	местный бюджет	привлечен ные
1	2	3	4	5	6	7	8
2010	154	131865,0	131865,0	--	--	--	9228,9
2011	185	196852,2	196852,2	--	--	--	12968,7
2012	54	76405,1	76405,1	--	--	--	3257,6
2013	7	10494,0	10494,0	--	--	--	215,7
2014	41	50426,4	50426,4	--	--	--	1032,9
2015	29	31645,0	31645,0	--	--	--	1557,1
Итого	410	497687,7	497687,7	--	--	--	28260,9

В настоящее время органы местного самоуправления муниципальных образований поселений и городских округов уточняют списки граждан, уволенных с военной службы и представляют их в министерство для включения в сводный список граждан, уволенных с военной службы по Ставропольскому краю.

Сформирована и направлена в Минрегион России заявка Ставропольского края на предоставление в 2012 году субвенции из федерального бюджета бюджету Ставропольского края на осуществление переданных полномочий Российской Федерации по обеспечению жилыми помещениями граждан, уволенных с военной службы (службы), и приравненных к ним лиц на сумму 72,144 млн. руб., в том числе за счет использования остатка средств 2011 года в сумме -- 49,6529 млн. руб.

Сформирован список 50 семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. После зачисления средств на счета министерства обеспечение жильем граждан, уволенных с военной службы.

По состоянию на 1 февраля 2012 года в сводном списке, уточненном министерством социального развития и занятости населения Ставропольского края, количество участников Великой Отечественной войны (далее -- ветераны ВОВ), подпадающих под действие Указа Президента РФ «Об обеспечении жильем участников Великой Отечественной войны 1941-1945 годов» [23], состояло 222 чел., сравнительные данные представлены в таблице 7.

Таблица 7 -- Ветераны Великой Отечественной войны

Годы	Ошибка! жильем (чел.)	Использовано средств (тыс. руб.)	Общая площадь Ошибка! жилья (кв. м.)
		всего	В том числе
			федеральн ый бюджет	краевой бюджет	местный бюджет	привлече нные
1	2	3	4	5	6	7	8
2012	12	9998	4455,9	--	--	5542,6	447,3
2013	176	137012	113040,6	--	--	23971,4	6409,2
2014	1515	1361208,5	1220481,8	31966,8	6624,1	102135,8	63124,8
2015	520	480083	444749,4	--	--	35334,2	22694,1
Итого	2230	1988301,5	1782727,7	31966,8	6624,1	166984,0	92675,4

За период с 01 февраля по 1 апреля 2016 года снято с учета 3 ветерана ВОВ, дополнительно включен в список 31 ветеран ВОВ, приобрели жилье 22 ветерана ВОВ, нуждаются в улучшении жилищных условий 228 ветеранов ВОВ.

В бюджет Ставропольского края зачислены средства в объеме 53,0404 млн. руб. Кроме того, согласно уведомлению Минрегиона России министерству строительства и архитектуры Ставропольского края [69] возвращены в соответствии с потребностью в неиспользованном остатке межбюджетного трансферта 2015 года в сумме 14,761710 млн. руб.

На 1 апреля 2016 года использовано 19,440 млн. руб. (приобрели жилье 22 ветерана ВОВ), на оформлении находятся 18 договоров купли-продажи (участие в долевом строительстве) на сумму 15,552 млн. руб.

Оставшиеся средства в сумме 48,362 млн. руб. позволят обеспечить жильем 55 ветеранов ВОВ. На обеспечение остальных 173 ветеранов ВОВ необходимы средства в объеме 149,472 млн. руб. Работа по обеспечению жильем ветеранов ВОВ продолжается.

По состоянию на 1 февраля 2016 года признано в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий 1542 чел. На основании Федерального закона «О Федеральном бюджете на 2016 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» [17] в бюджет Ставропольского края зачислены средства в объеме 27,5067 млн. руб., что позволит обеспечить жильем 63 гражданина данной категории граждан.

Кроме того, согласно уведомлению Минрегиона России министерству строительства и архитектуры Ставропольского края [69] возвращены в соответствии с потребностью в неиспользованном остатке межбюджетного трансферта 2015 года в сумме 18,351087 млн. руб., что позволит предоставить субсидии на приобретение жилья еще 43 гражданам данной категории. Обеспечено жильем 3 человека на сумму 1,296 млн. руб.

По состоянию на 1 апреля 2012 года органам местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Ставропольского края перечислены средства бюджета Ставропольского края на обеспечение жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот, оставшихся без попечения родителей в объеме 250,326 млн. руб. Оплачено 52 договора на сумму 43,832 млн. руб. Предъявлено 247 судебных исков на обеспечение жилыми помещениями детей-сирот, из которых 26 исполнено.

В рамках подпрограммы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования, коммунальной, транспортной инфраструктуры и строительства доступного жилья в Ставропольском крае на 2010-2012 годы» краевой целевой программы «Жилище» в Ставропольском крае на 2014-2016 годы» [48] предусматривается финансирование на 2016 год в сумме 33,245 млн. руб. По состоянию на 1 апреля 2012 года зачислены средства в сумме 490,81 тыс. руб., выполнены работы на сумму 490,811 тыс. руб.

Таким образом, в рамках реализации мероприятий национального проекта заключаются необходимые соглашения с федеральными органами исполнительной власти, проводятся кустовые совещания с администрациями муниципальных районов и городских округов по вопросам ввода жилья в эксплуатацию и обеспечения жилыми помещениями ветеранов, ветеранов ВОВ, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, военнослужащих, уволенных в запас, детей-сирот и граждан, установленных федеральным законодательством. Проводятся встречи с населением, застройщиками об участии в долевом строительстве жилья, необходимая информация размещается на официальном сайте Минстроя края.



3. НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНЕ

3.1 Проблемы развития рынка недвижимости

Строительство жилищного фонда было и есть национальным приоритетом для Российской Федерации. Принимаются попытки по переселению людей из ветхого жилья, государство выделяет субсидии на приобретение новых квартир. Но на сегодняшний день до конца решить

«квартирный вопрос» так и не удается. На государственном уровне принимаются мере по реализации приоритетного направления. Президентом Медведевым Д. был подписан Указ «О мерах по развитию жилищного строительства» [24]. На основании и в подкрепление к этому указу был принят Федеральный Закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» [16]. Данный Федеральный закон дополнил Земельный Кодекс [5] новой главой «Земельные участки».

В сложившийся ситуации проблема прогнозирования остается актуальной, поскольку анализ рынка на период вперед, позволяет снизить степень риска и адекватно управлять бизнес-процессами. Правильный прогноз цен на рынке недвижимости имеет высокую ценность не только для его профессиональных участников (девелоперов, риэлторов, оценщиков, аналитиков-консультантов и т.д.), но и для простых граждан, большинство из которых, так или иначе, сталкиваются с жилищной проблемой.

Развитие рынка недвижимости, строительства и системы ипотечного жилищного кредитного тесно связано с развитием рынка оценочных услуг: здесь и оценка для целей ипотечного кредитования и оценка объектов недвижимости на этапе завершенного и незавершенного строительства, и объектов инвестиционного строительства. Вместе с ростом значимости оценочных услуг возросли требования и к исполнителям, их оказывающим. В результате были внесены поправки в Федеральный закон «Об оценочной деятельности Российской Федерации» [10], согласно которым, в частности: