Особенности механизмов и программ государственного регулирования рынка жилья в Ставропольском крае

— определен субъект оценочной деятельности

— усилена его ответственность (вплоть до имущественной).

Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2011 г. № 254-256 [70] утверждены три основных федеральных стандарта оценки, которые регламентируют общие понятия оценки, подходы и требования к ее проведению, цель и виды стоимости, требования к отчету по оценке.

Казалось бы, такая жесткая регламентация должна привести к отчетности высокого профессионального качества, но председатель Федерального агентства по управлению государственным имуществом СмоляковВ.В. в выступлении на I Международном конгрессе «Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России» вновь отметил значительное число нарушений и замечаний. Он предложил новые направления повышения качества оценки -- повышение ответственности оценщиков -- членов саморегулируемой организации (далее -- СРО), причем не только денежной, но и репутационной. При этом, по его мнению, «ужесточение требований к оценщикам должно быть системным, без излишних перегибов, направленным на наиболее важные для пользователей отчетов аспекты, а не скатиться к бессодержательному формализму».

В подавляющем большинстве случаев у контролирующего органа нет средств объективного измерения (контроля) измерения стоимости, определенной оценщиком в отчете об оценке, от гипотетической истинной стоимости. Система ориентирована в основном на формальный контроль соблюдения многочисленных стандартов, правил, процедур и т.д., который проводится контролирующими органами самостоятельно или с помощью других «независимых» экспертов-оценщиков, экспертных советов и т.д.

Таким образом, сегодня процесс повышения качества оценки осуществляется по схеме, представленной на рисунке 3.

Рисунок 3 - Обеспечение качества оценки

Следует отметить, что данная схема не продуктивна, так как в ней не учитываются объективно существующие причины, приводящие к недостаточно качественному уровню обеспечения оценки, а, следовательно, не предполагаются иные действия по фактическому обеспечению оценочной деятельности.

Примером неэффективности данной схемы может служить следующий пример. Всякая оценка недвижимости достаточно субъективна уже по определению. В соответствии с законом от оценщика требуется определить наиболее вероятную цену, исходя из определенных условий, связанных с открытием рынка. Но, не для кого не секрет, что российский рынок жилой недвижимости в значительной степени непрозрачен. Даже о сделках с недвижимостью. Которые были заключены по результатам торгов, информация чаще всего предоставляется в форме и объеме, которые не позволяют использовать ее для проведения оценки.

Выступая на Международном Конгрессе, заместитель начальника Управления оценки объектов недвижимости Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Бондарчук С.Л. назвал основные проблемы информационного обеспечения массовой оценки в России, выявленные в процессе развития проекта Международного банка реконструкции и развития (далее -- МБРР) «Разработка и тестирование кадастровой (массовой) оценки недвижимости», представленные в таблице 8.



Таблица 8 -- Проблемы информационного обеспечения массовой оценки в России

Показатель	Проблемы
1	2
Достоверность информации	Зарегистрированная цена сделки не соответствует реальной цене сделки с объектом недвижимости. Легитимность источников информации отсутствует
Полнота информации	Описание объекта недвижимости в различных учетных системах недостаточно для его оценки. Закрытость информации о характеристиках объектов, цене и условиях сделок
Репрезентативность	Недостаточный охват сделки территории субъектов Российской Федерации. Нерегулярность проведения сделок
Актуальность информации	Отсутствие доступа к информационным и учетным системам. Отсутствие межведомственного обмена информацией

В результате использования такой информации любой, даже самый квалифицированный оценщик, оказывается под угрозой признания отчета недостоверным со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В условиях информационного вакуума оценщики пытаются снизить количество погрешностей в оценке, разрабатывая новые методики и техники ее проведения. Но какие бы подходы и методы не использовались при оценки недвижимого жилого имущества, необходимая достоверность и надежность результирующий оценки не может быть обеспечена без адекватной рыночной информации. Этот очевидный факт неоднократно отмечался как теоретиками, так и практиками оценки.

В нашей стране формирование рынка недвижимости происходит крайне медленно, что тормозит развитие рыночных институтов национальной экономики в этой сфере. Не решенными остаются вопросы, относящиеся к регулированию процессов обеспечения эффективного функционирования рынка недвижимости, включая изменение ее владельцев, обеспечение гарантированности в сохранении собственности, оценкой ее стоимости и т.п.

Проблема прогнозирования во все времена остается одной из самых актуальных, поскольку предсказание неопределенного будущего позволяет снизить степень риска и адекватно управлять бизнес-процессами. Правильный прогноз цен на рынке недвижимости имеет высокую ценность не только для его профессиональных участников (девелоперов, риэлторов, оценщиков, аналитиков-консультантов, представителей органов власти), но и для простых обывателей, большинство из которых так или иначе сталкиваются с жилищной проблемой.

Сегодня учеными разработано множество различных методов прогнозирования, которые по-разному комбинируются в рамках того или иного подхода. При анализе инвестиционной привлекательности финансовых инструментов, а также для прогноза их ценовой динамики применяется технический и фундаментальный анализ. Если фундаментальный анализ основан на исследовании различных факторов, влияющих на рынок, то технический анализ основан на графических, математических и статистических методах анализа данных.

При прогнозе цен на недвижимость необходимо рассматривать разнообразные методы, чтобы иметь возможность сопоставить результаты и выбрать наиболее подходящий вариант в зависимости от поставленных целей. На практике важно, чтобы выбранный метод был достаточно удобен в применении и легко интерпретировался. В этом смысле проще пользоваться методами технического анализа, но в отрыве от объективных закономерностей развития рынка недвижимости эти методы не застрахованы от искажения результатов. В связи, с чем анализ факторов, влияющих на повышение или понижение цены, приобретает высокую ценность. Значит, при прогнозировании цен на рынке недвижимости необходимо сочетать технический и фундаментальный анализ.

Наиболее приемлемым для инвестиционных расчетов и планирования бюджетов является пессимистический вариант (метод регрессионного анализа), который позволяет снизить риск недополучения доходов на стадии планирования. Для аналитика важно отразить наиболее реалистичную ситуацию на рынке, поэтому нужно ориентироваться не на крайние значения, а на некий средний вариант. Таким образом, выбор метода прогнозирования цен в рамках технического анализа зависит от целей прогноза.

Что касается фундаментального анализа, то здесь изучаются причины изменения спроса и предложения, что приводит в свою очередь к изменению цены. Этот подход является более трудоемким и неоднозначным, поскольку существует множество факторов, некоторые из которых являются случайными, а некоторые оказывают только мнимое влияние. Кроме того, одни и те же факторы в разных условиях оказывают неодинаковое влияние на рынок. В связи, с чем в данном разрезе большее значение приобретает не столько выбор методов (применяются общенаучные методы анализа), сколько выбор факторов, действительно влияющих на цену жилья.

Развитие рынка ипотечного кредитования приводит еще и к тому, что часть покупателей, временно арендующих квартиры, начинают рассматривать покупку жилья в качестве альтернативы. Имеется в виду то, что в определенные периоды жизненного цикла рынка жилья становится выгодным вносить ипотечные платежи, нежели платить аренду, то есть рынки аренды и купли-продажи рассматриваются как взаимозаменяемые.

Повышение спроса не может не обусловить повышение давления на цены, которое будет продолжаться, пока фактические цены не окажутся равными ипотечно-равновесному или инвестиционно-равновесному уровню.

Исходя из опыта западных стран стратегией выхода из информационного тупика является создание необходимого информационного обеспечения для оценочной деятельности в рамках аналитических исследований специализированных агентств. Здесь просматривается возможность сотрудничества с риэлторским сообществом, накопившем к настоящему времени значительную информационную базу.

На Международном конгрессе состоялась презентация проекта МБРР

«Разработка АИС» Мониторинг рынка недвижимости». Цель проекта -- создание информационного источника о рынке жилой недвижимости Российской Федерации, а одна из задач -- оперативное предоставление сведений о рынке недвижимости участникам рынка, органам государственной власти и местного самоуправления, иным заинтересованным лицам. В качестве участников рынка названы и оценщики, которым ст. 14 ФЗ

«Об оценочной деятельности» [10] предоставлено право запрашивать информацию, необходимую для проведения оценки объекта.

В п. 18 Федеральных стандартов оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) очерчивается достаточно широкий круг необходимой для оценки информации.

Получение оценщиком информации в достаточном объеме и из достоверных источников закреплена законодательно. В ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [7] закрепляется открытость сведений о государственной регистрации прав. В соответствии с п. 3 данной статьи объем предоставляемой информации зависит от статуса запрашиваемого. Наибольший объем информации, необходимой для их деятельности, могут получить:

— налоговый орган;

— суды правоохранительные органы;

— судебные приставы-исполнители;

— лица, имеющие право на наследование имущества правообладателя;

— федеральный антимонопольный орган и его территориальные органы;

— председатель Счетной палаты Российской Федерации, его заместитель и аудиторы.

Таким образом, можно увидеть, что оценщик, несмотря на то, что его фигура является публичной, а деятельность профессиональной, получает информацию на общих основаниях. При этом, в первую очередь оценщика интересует информация, связанная с реальными сделками с недвижимым имуществом, но максимально, на что он может рассчитывать -- только на предоставление статистической информации, то есть, как сказано в законе --

«информации о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество». И это в том случае, если он получит ответ на запрос. Практика показывает, что в каждом втором случае оценщику отказывают в предоставлении письменной информации.

Но ведь и средняя цена -- это не цена сделки с конкретным аналогом, как того требует ФСО. Значит, оценщик будет вынужден пользоваться информацией из неофициальных источников. Вряд ли при этом можно утверждать, что полученная информация будет достоверной, то есть

«соответствующая действительности» в понимании того же ФСО.

В уже упомянутом проекте МБРР предусмотрены следующие уровни мониторинга и анализа рынка недвижимости:

— федеральный -- Ростнедвижимость;

— региональный -- Управление Ростнедвижимости по субъекту РФ;

— местный -- территориальный отедел.

Такая структура предполагает использование данных из существующих информационных систем различного уровня. Но задача создания такой базы

— вещь трудная. Например, в 2009 году ведущими специалистами в области оценки земельных участков Акимовой И.С. и Биктимировой Н.М. был проанализирован вопрос использования кадастровых систем для информационного обеспечения оценки недвижимости. По их мнению, практический опыт показывает, что для большинства оценщиков решение этой проблемы становится нереально сложным, а информационное обеспечение оценки жилой недвижимости оставляет желать лучшего.

Следовательно, в последние годы вновь реформируются ведомства, ответственные за организацию и проведение кадастровых работ. Это свидетельствует о том, что пока еще состояние дел в этой области не вполне отвечает современным требования и системы находится в поиске оптимальных административных решений. Кроме того, существует вероятность, что использование существующий информационной базы без надлежащий адаптации, в том числе и для нужд оценки недвижимого имущества, приведет к тому, что существующие изъяны в форме и составе представления информации будут «законсервированы», а ведь именно их и необходимо устранить.

Все выше изложенное дает основание утверждать о наличии проблемы на рынке анализа и прогнозирования. Для устранения данных проблем необходимо следующее:

— внести дополнения в нормативную базу, касающуюся вопросов состава, ведения и актуализации баз данных о недвижимом имуществе;

— обеспечить свободный доступ субъектам оценочной деятельности к этим базам данных.

Для предложенных решений существуют законодательные предпосылки. В Российской Федерации действует более 100 нормативно правовых актов различного уровня, касающихся вопросов формирования различных видов общедоступных информационных ресурсов и обеспечения доступа пользователей к открытой информации и предусматривает ведение федерального регистра муниципальных нормативно правовых актов -- в настоящее время наиболее труднодоступной информации.

Важнейшими документами являются Постановления Правительства РФ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности Правительства Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти» [31] и Концепция обеспечения доступа граждан к информации государства. Концепция основывается на ст. 24 и 29 Конституции РФ [1], гарантирующих как получении информации гражданами, так и ее предоставление органами государственной власти и органами местного самоуправления. Концепция обеспечивает следующие свойства раскрываемой информации:

1. доступность (информация должна быть постоянно доступна начиная с момента раскрытия);

2. официальность (для раскрытой информации должно быть определение источника информации и подтверждение прохождения законодательно установленных процедур ее формирования. Инструментами обеспечения официальности являются электронная цифровая подпись и электронная нотаризация учетных событий);

3. неизменность (нотаризация так же дает возможность удостовериться в целостности и неизменности раскрытой информации с момента ее раскрытия).

В рамках Концепции разработана и действует Федеральная целевая программа «Электронная Россия» [30]. По мнению разработчиков программы. Ее реализация позволит электронные ресурсы для создания, хранения, обмена и предоставления информации, что сделает технически возможным создание единой интегрированной государственной системы информационного обеспечения. Выполнение данной задачи потребует скоординированных действий федеральных министерств, администрации субъектов РФ, органов муниципального управления, организаций- исполнителей и привлечение больших ресурсов (финансовых, технических, информационных, интеллектуальных и других). Но уже сегодня могут быть предприняты уже конкретные шаги и инициированы процедуры внесения изменений в некоторые федеральные законы и иные нормативные правовые акты. В этом случае, рассмотренная схема обеспечение качества оценки примет более конструктивный вид, представленный на рисунке 4.

Рисунок 4 - Измененная схема обеспечения качества оценки

Данная проблема волнует не только оценочное сообщество. Проблемы информационного обеспечения оценки и конкретные предложения по его законодательному обеспечению нашли живой отклик у участников Гражданского жилищного форума, который состоялся в октябре 2014 года в г. Санкт-Петербурге. Проект был организован в целях обеспечения и практической реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», а его участниками стали представители федеральных и региональных органом власти, риэлторских фирм, банков, страховых компаний и иных финансовых организаций.

По окончании работы Гражданского жилищного форума был принят Меморандум, в который вошли предложения по законодательным гарантиям информационного обеспечения оценочной деятельности.

Таким образом, оценочное сообщество получило ощутимую поддержку от основных потребителей оценочных услуг, а так же от органов исполнительной власти, свидетельством чему стал Приказ Министерства экономического развития РФ «О перечне сведений об объектах учета Реестра федерального имущества, подлежащих размещению в сети Интернет на сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом» [35].

Все это позволяет утверждать, что на законодательном уровне созданы необходимые предпосылки для решения проблемы информационного обеспечения оценочной деятельности. Дальнейшее развитие законодательства, инициированное оценочным сообществом в публичных интересах, позволит использовать для проведения оценки достоверные данные из государственных информационных систем.

3.2 Пути и перспективы развития рынка недвижимости в регионе

Важнейшим условием эффективности рынка жилищной недвижимости является его информационная прозрачность, которая дает участникам возможность осознанного выбора в ходе принятия решений. Для ее достижения нужно, прежде всего, создать систему мониторинга цен на рынке жилья.

Среди основных принципов, определяющих порядок предоставления информации, можно выделить следующие:

— информация является открытой и доступной любому лицу по его запросу;

— максимальные пределы количества информации при ее запросе не задаются;

— плата за предоставление информации не взимается либо взимается в размере, необходимом лишь для покрытия издержек технического обслуживания ее предоставления;

— нормативно устанавливаются максимальные сроки предоставления информации и ответственность должностных лиц за отказ от ее предоставления.

Особую роль в этом процессе должно сыграть идеологическое обеспечение рынка недвижимости, предполагающее активизацию разъяснительной и просветительской работы среди населения.

Приоритетным направлением управления региональными рынками жилья должно стать воздействие на его цену. Для стран с развитыми рыночными отношениями характерен доминирующий подход «лучшего и наиболее эффективного использования» объектов недвижимости, в том числе жилищной. Это означает, что цена недвижимости определяется не затратами на ее возведение, а размерами капитала, возмещающего заем на ее приобретение. Для этого должен сформироваться рынок доходного жилья, объединяющий участников (покупателей и продавцов, арендаторов и арендодателей) единой мотивацией -- максимальное извлечение прибыли.

Но существовавшее до последнего времени у нас в стране массовое жилищное строительство практически было ориентировано на усредненного потребителя, типовую семью без дифференциации по социальному статусу и экономическому уровню. Как следствие, в этой сфере единственно возможным являлось затратное (сметное) ценообразование, которое противоречит коммерческому характеру сбыта недвижимости.

Для создания условий развития региональных рынков жилья, включая переход к активному ценообразованию на всех этапах существования жилищной недвижимости, необходимо осуществить следующие меры:

— сформировать систему мониторинга цен на жилье при непосредственном участии в этом процессе государственных и муниципальных органов;

— освободить этот сегмент рынка от влияния теневой экономики. Это достигается обеспечением доступности информации о ценах на жилье, складывающихся на территории города и региона, источником которой может выступать местная пресса, пункты бесплатного консультирования граждан и т.д.;

— повысить осведомленность населения в области цен на недвижимость. Этого можно добиться посредством разработки и внедрения в практику деятельности учреждений технической инвентаризации и регистрации сделок с недвижимостью экономически обоснованных программ оценки жилья.

Указанные меры могут быть реализованы опосредованно, через инструментарий правового регулирования, который выступает как основной метод государственного управления рынками жилья. Механизм управления ценой на рынке жилья Ставропольского края представлен на рисунке 5.

Сфера нормативно-правового регулирования



Рисунок 5 - Механизм управления ценой на рынке жилья Ставропольского края

Сведения о ценах на жилье (их источники -- договоры о сделках купли-продажи, пресса и т.д.), аккумулируемые в информационном блоке с помощью системы мониторинга цен на жилье, обрабатываются с применением нормативно принятой методики оценки, в основе которой лежит построенная для исследуемого рынка жилья модель. Затем она доводится до потребителя в форме среднерыночных показателей стоимости жилья данного вида. Эта информация в свою очередь влияет на стоимость строительной продукции. Имеется и обратная связь: цены первичного рынка в определенной мере формируют (особенно в условиях недостаточности информации) цены вторичного рынка жилья.

На основе анализа современной практики информационного обеспечения и анализа данных данной дипломной работы разработана оценка концепции информационно-аналитической среды, предназначенной для повышения эффективности деятельности всех участников рынка, представленная в таблице 9.



Таблица 9 -- Модульная структура информационно-аналитической среды

Характеристика	Показатель	Способ расчета
1	2	3
Предложение	Объем предложения	Уо…i - уровень предложения (за определенный промежуток времени)
	Темпы роста объема предложения	Тр=yi/yo*100%
	Темпы прироста объема предложений	Тn=Тp-100%
	Сопоставление уровней объемов предложения во времени и в пространстве	Индивидуальные индексы; Индексы Лайспейреса- Пааше; Индекс Фишера; Индекс ЭКШ
Удовлетворенный спрос	Объем удовлетворенного спроса	Уо…i - уровень предложения (за определенный промежуток времени)
	Темпы роста объема удовлетворительного спроса	Тр=уi*100%
	Темпы прироста объема предложений удовлетворительного спроса	Тn=Тp-100%
	Сопоставление уровней объемов предложения во времени и в пространстве	Индивидуальные индексы; Индексы Лайспейреса- Пааше; Индекс Фишера; Индекс ЭКШ
Цена	Средняя цена	Простая средняя арифметическая; взвешенная средняя арифметическая ( выбор формулы производится от класса решаемых задач)
	Темпы роста средний цены	Тр=уi/уо*100%
	Темпы прироста средней цены	Тn=Тр - 100%
	Сопоставление уровне средней цены во времени и пространстве	Индивидуальные индексы; Индексы Лайспейреса- Пааше; Индекс Фишера; Индекс ЭКШ
	Дополнительные статистические характеристики	Объем выборки, размах, МО, МЕ, гистограмма, дисперсия, СКО, коэффициент вариации
Ликвидность	Средняя ликвидность	Простая средняя арифметическая; взвешенная средняя арифметическая ( выбор формулы производится от класса решаемых задач)
	Темпы роста средней ликвидности	Тр-уi/уо*100%
	Темпы прироста средней ликвидности	Тn=Тр - 100%
	Сопоставление уровня средней ликвидности во времени и пространстве	Индивидуальные индексы; Индексы Лайспейреса- Пааше; Индекс Фишера; Индекс ЭКШ
	Дополнительные статистические характеристики	Объем выборки, размах, МО, МЕ, гистограмма, дисперсия, СКО, коэффициент вариации
Дополнительные характеристики рынка	Относительная активность рынка	Объем предложений/ объем фонда
	Объем капиталовложений	Индекс Фишера Q*P
	Соотношение удовлетворенного спроса и предложений	Объем удовлетворенного спроса/ Объем предложений

Сопоставительный анализ построения структур различных информационно-аналитических ресурсов, имеющих отношение к рынку недвижимости, позволил сделать вывод о целесообразности использования модульной структуры информационно-аналитической среды при обеспечении полного взаимодействия модулей на основе унифицированных классификаторов характеристик недвижимости и их атрибутов.

При построении архитектуры информационно-аналитической среды использованы принципа максимального вовлечения современных технологий программирования, масштабируемости и открытости, аутентификации и авторизации, поддержки технологии «клиент -- сервер».

В результате сопоставляемых исследований текущей практики ведения технического учета сделан вывод о целесообразности динамического формирования стоимостных показателей на заданные моменты времени.

Такой подход дает возможность в кратчайшие сроки получить информацию о величине налогооблагаемой базы для имущества физических лиц, как для каждого физического лица, так и в масштабах регионов страны.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рынок жилья обладает колоссальной значимостью для экономики страны, а также имеет свои уникальные особенности. Так, объекты жилищного фонда -- строения, которые являются товаром или предметом потребления на рынке жилья, долговременны по срокам эксплуатации, немобильны, долговечны, однако быстро морально устаревают, но при этом продолжают иметь высокую стоимость и, в то же время, тесно связаны со стремительно развивающимся рынком новых строительных материалов и технологий. Кроме того, в силу своей принадлежности к рынку недвижимости жилищный фонд может выступать объектом залога, а товары других рынков выступить в таком качестве не могут из-за своей природы движимости.

Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом высоком уровне. Государственное регулирование рынка жилья -- основной механизм достижения этой цели. Во всех экономически развитых странах люди не приобретают жилье (квартиру, дом), заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же, в течение ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему. Россия вряд ли должна быть исключением -- и перестает им быть.

Государственное регулирование рынка жилья выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Особенно его роль может быть заметна в период выхода из экономического кризиса. Нужно отметить, что государственное регулирование влияет на преодоление кризиса двумя путями. Во-первых, это развитие ипотечного бизнеса, которое позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности; во-вторых, развитие государственных программ регулирования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого, действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в нашей стране.

Информационное обеспечение -- процесс удовлетворения потребностей конкретных пользователей в информации, основанной на применении специальных методов и средств ее получения, обработки, накопления и выдачи в удобном для использования виде.

Главным в информационном обеспечении считаются проблемы формирования внешнего информационного поля, к которым относят частичность информации, ее недостоверность, противоречивость и избыточность. Поэтому формирования и поддержание информационного поля -- задача непростая. Информационное поле невозможно создать за короткое время. Процесс накопления информации, а соответственно и опыта, требует времени, знаний, необходимых технических средств и квалификационного персонала. Для оптимального информационного взаимодействия необходимо рациональное проектирование системы информации и эффективное управление информационными потоками.

Правильно спроектированная и реализованная система информации перестает быть накладными расходами и превращается в стратегическое средство, поэтому информация на рынке имеет потребительскую ценность, и предприниматели готовы платить за нее.

Всю информацию, которая используется в процессе оценки, можно разделить на две группы:

1. Внутренняя информация, относящиеся к объекту оценки. Если оценивается жилая недвижимость, то к этой группе относятся данные о ее технических характеристиках, о состоянии, необходимости ремонта и т.д. Эти и другие проблемы, относящиеся к качеству внутренний информации, будут решаться по мере продвижения к большей прозрачности компаний, введения бюджетирования управленческого учета, а так же перехода на более прогрессивные формы бухгалтерской отчетности.

2. Внешняя информация. Как отмечается в международных стандартах, все подходы приводят к рыночной стоимости, если они опираются на рыночные данные. Поэтому без информации, отражающей ситуацию на рынке подобных объектов, оценка рыночной стоимости не может быть объективной. В соответствии с общепринятыми методиками оценщик работает как с первичными данными, так и с интегрированными характеристиками рынка.

Первичная информация является важнейшим фактором достоверности и точности оценки. Проблемы с использованием такой информации хорошо известны. Не только по сделкам с объектами жилой недвижимости, но и по сделкам с крупными компаниями данные не публикуются. Вместо информации по ценам свершившихся сделок, оценщик имеет в своем распоряжении много источников, в том числе и ресурсы интернета, где публикуются цены предложений. Конечно, такой источник информации не дает достоверной картины о рыночных ценах. Тем не менее, если исключить чрезмерно упрощенные методы, сводящиеся к использованию стандартных скидок, то эти данные могут быть использованы в процессе оценки. Подобные проблемы имеют место и с данными по финансовой деятельности различных компаний. Приведенные в бухгалтерских документах прибыли и затраты не столько отражают реальное состояние дел в компании, сколько тактику введения бухгалтерского учета. Эти проблемы, безусловно, отражаются на качестве оценки. Еще хуже обстоит дело с интегрированными параметрами, без которых не могут быть реализованы большинство методов оценки.

Интегрированная информация основана на результатах обработки первичной информации. Она включает поправочные коэффициенты для приведения данных по сопоставим объектам недвижимости -- поправки на местоположение, наличие/отсутствие ремонта, масштабный фактор, поправки на ограниченный рынок или низкую ликвидность, доля земли в стоимости единого объекта недвижимости и т.д. Для бизнеса интегрированная информация включает различные мультипликаторы, среднее соотношение между собственным и заемным капиталом, значение рентабельности, характерные для отрасли и т.д.

Распространение технологий долгосрочного планирования в деловой среде привело к определенному упрощению применяемых методик и их адаптации к требованиям бизнеса, появлению «бизнес-сценирования». В коммерческом сценировании речь идет о значительно более простых объектах и средах, нежели чем в традиционных методиках, имевших дело с государством, развитием всего мира и т.д. Как правило, речь идет о развитии того или иного продукта, а также о развитии компании в конкурентной среде. В итоге, области анализа факторов и тенденций сокращаются до экономики, иногда он вскользь затрагивает области социального и психологического (потребительские предпочтения, эволюция спроса), а также технологическое развитие (появление новых технологий производства, технологическая конкурентоспособность, новые продукты и их эволюция). Влияющие факторы сводятся к различным аспектам конкурентной борьбы, а также поведению потребителей. А пространство сценариев редуцируется до тактики поведения компании в экономическом пространстве.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации: от 29.12.2004 № 190-ФЗ: (принят ГД ФС РФ 3.12.2004): (ред. от 30.12.2015) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

3. Гражданский кодекс Российской Федерации: от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ: (принят ГД ФС РФ 21.10.1994): (ред. от 31.01.2016) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

4. Жилищный кодекс Российской Федерации: от 29.12.2004 № 188- ФЗ: (принят ГД ФС РФ 22.12.2004): (ред. от 31.01.2016) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

5. Земельный кодекс Российской Федерации: от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ: (принят ГД ФС РФ 28. 09.2001): (ред. от 01.05.2016) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

6. Федеральный закон от 19.06.1995 г. № 89-ФЗ «О стандартизации» (ред. от 21.11.2011) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

7. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от 01.07.2015 г. № 169-ФЗ) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

8. Федеральный закон от 11.06.1998 г. № 97-2-ФЗ «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации» // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

9. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции Федерального закона от 05.10.2015 г. № 169-ФЗ) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

10. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (ред. от 26.04.2016) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

11. Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции Федерального закона от 23.07.2010 г. № 184-ФЗ) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

12. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 207-ФЗ «Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг» // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

13. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 г. № 237-ФЗ) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

14. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 01.05.2016 ) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

15. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (ред. от 13.07.2015) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

16. Федеральный Закон от 22.06.2008 г. № 141-ФЗ « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» (в редакции Федерального закона от 18.07.2015 г. № 214-ФЗ) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

17. Федеральный закон от 30.11.2015 г. № 371-ФЗ «О Федеральном бюджете на 2016 год и на плановый период 2017 и 2018 годы» // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

18. Закон РСФСР от 03.07.1991 г. № 1531-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

19. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

20. Указ Президента Российской Федерации от 23.03.1996 г. № 420 «О разработке федеральной целевой программы «Свой дом» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

21. Указ Президента Российской Федерации от 29.03.1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

22. Указ Президента Российской Федерации от 29.03.1996 г. № 431: «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

23. Указ Президента Российской Федерации от 07.05.2008 г. № 714

«Об обеспечении жильем участников Великой Отечественной войны 1941- 1945 годов» (в редакции Указа Президента Российской Федерации от 09.01.2016 г. № 30-ФЗ) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

24. Указ Президента Российской Федерации от 07.05.2008 г. № 715 « О мерах по развитию жилищного строительства» // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

25. Постановление Правительства Российской Федерации от 20.06.2011 г. № 595 «О государственной целевой программе «Жилище» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

26. Постановление Правительства Российской Федерации от 19.06.2011 г. № 708 «О подпрограмме федеральной целевой программы «Жилище» -- «Структурная перестройка производственной базы жилищного строительства» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

27. Постановление Правительства Российской Федерации от 27.06.2013 г. № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

28. Постановление Правительства Российской Федерации от 20.01.2015 г. № 71 «О федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

29. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2015 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2010- 2025 годы» (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 15.12.2015 г. № 1018) // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

30. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2015 г. № 65-ФЗ «О федеральной целевой программе «Электронная Россия» (2002-2010 годы)» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

31. Постановления Правительства Российской Федерации от 12.02.2013 г. № 98 «Об обеспечении доступа к информации о деятельности Правительства Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти» // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

32. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2015 г. № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015- 2025 годы» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

33. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 14.03.2014 г. № 346-р «О проекте федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы и на период до 2013 года» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

34. Распоряжение Правительства РФ от 22.02.2012 г. № 233-р «О графике выпуска и распределения в 2016 г. государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2025 гг., утвержденной постановлением Правительства РФ от 17.12.2014 г. № 1050» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

35. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.10.2015 г. № 329 «О перечне сведений об объектах учета Реестра федерального имущества, подлежащих размещению в сети Интернет на сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом» // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

36. Инструкция Банка России от 30.06.1997 г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» // cbr.ru

37. Устав (Основной закон) Ставропольского края от 12.10.1994 г. № 6-КЗ (в редакции Закона Ставропольского края от 10.04.2015 г. № 30-кз) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

38. Закон Ставропольского края от 31.07.1996 г. № 15-кз «О системе органов государственной власти органов Ставропольского края» (в редакции Закона Ставропольского края от 24.12.2015 г. № 108-кз) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

39. Закон Ставропольского края от 06.11.1997 г. № 32-кз «О Правительстве Ставропольского края» (в редакции Закона Ставропольского края от 12.04.2015 г. № 36-кз) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

40. Закон Ставропольского края от 06.01.1999 г. № 2-кз «О Губернаторе Ставропольского края» (в редакции Закона Ставропольского края от 12.04.2015 г. № 27-кз) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

41. Закон Ставропольского края от 05.03.2007 г. № 12-кз «О Реестре должностей государственной гражданской службы Ставропольского края» (в редакции Закона Ставропольского края 12.04.2015 г № 36-кз) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

42. Закон Ставропольского края от 05.03.2007 г. № 13-кз «О должностных окладах государственных гражданских служащих Ставропольского края» (в редакции Закона Ставропольского края от 12.04.2015 г. № 36-кз) // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

43. Закон Ставропольского края от 03.03.2015 г. № 16-кз «О порядке предоставления жилых помещений и предоставления единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения некоторым категориям граждан, уволенных с военной службы, членам их семей, членам семей погибших (умерших) военнослужащих» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

44. Постановление Губернатора Ставропольского края от 25.07.2000 г. № 498 «Об аппарате Правительства Ставропольского края» (в редакции Постановления Губернатора Ставропольского края от 01.02.2016 г. № 62) // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

45. Постановление Губернатора Ставропольского края от 15.05.2015 г. № 302 «О составе Правительства Ставропольского края» // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

46. Постановление Правительства Ставропольского края от 23.08.2001 г. № 189-п «О Регламенте Правительства Ставропольского края» (в редакции Постановления Правительства Ставропольского края от 21.09.2015 г. № 375-п) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

47. Постановление Правительства Ставропольского края от 19.02.2008 г. № 20-п «Об утверждении регламента аппарата Правительства Ставропольского края» (в редакции Постановления Правительства Ставропольского края от 27.09.2015 г. № 389-п) // КонсультантПлюс.ВерсияПроф [Электронный ресурс].

48. Постановление Правительства Ставропольского края от 20.01.2010 г. № 16-п «О краевой целевой программе «Жилище» в Ставропольском крае на 2015-2020 годы» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

49. Постановление Правительства Ставропольского края от 07.07.2015 г. № 259-п «О Порядке предоставления жилых помещений и предоставления единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения некоторым категориям граждан, уволенных с военной службы, членам их семей, членам семей погибших (умерших) военнослужащих» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

50. Постановление Правительства Ставропольского края от 20.09.2015 г. № 362-п «О внесении изменений в Порядок предоставления денежных средств (субсидий) на приобретение или строительство жилья детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

51. Постановление Правительства Ставропольского края от 26.09.2015 г. № 388-п «Об уполномоченном органе исполнительной власти Ставропольского края по установлению средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по муниципальным районам и городским округам Ставропольского края» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

52. Распоряжение Правительства Ставропольского края от 15.12.2014 г. № 544-рп «О приобретении в государственную собственность Ставропольского края акций открытого акционерного общества «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

53. Приказ Минстроя Ставропольского края от 13.07.2015 г. № 187 «О Порядке обмена электронными документами между министерством строительства и архитектуры Ставропольского края и некоторыми категориями граждан, уволенных с военной службы, членами их семей, членами семей погибших (умерших) военнослужащих» // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

54. Волгин Н., Кушлин В., Фоломьев Н. Государственное регулирование рыночной экономики: федеральный, региональный и муниципальный уровень. -- М.: Издательство РАГС, 2009. - 83 с.

55. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. -- М.: Информ-внедрен. центр «Маркетинг», 2015. - 76 с.

56. Ларионов В.Н. Методические основы эффективного регулирования рынка жилья. -- М., 2009. - 376 с.

57. Орешкович Е.В. Рынок жилья в переходной экономике. -- Киров: ГИПП «Вятка», 2010. - 896 с.

58. Поляковский Г.Н. Жилищная экономика. -- М.: Дело, 2010. -415 с.

59. Абалкин Л. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики // Экономист. - 2015. - № 24. - С. 4.

60. Ардемасов Е. Маркетинг объектов недвижимости // Регион: Политика. Экономика. Социология. - 2015. - № 1. - С. 72.

61. Богомолов О. Новые советы российскому правительству // Независимая газета. - 2011. - № 4. - С. 4.

62. Глазьев С., Батчиков С. Какая свобода нужна нашей экономике // Независимая газета. - 2011. - № 9. - С. 7.

63. Грудинин М.Ю. Рынок недвижимости России, мифология и содержание // Экономика строительства. - 2011. - № 8. - С. 58.

64. Железнова О. Ипотека -- инструкция по применению // Финансы. - 2011. - № 2. - С. 4.

65. Косарева Н. Об оценке доступности жилья // Вопросы экономики.

- 2011. - № 7. - С. 118-135.

66. Минц В.О. факторах динамики цен на жилую недвижимость // Вопросы экономики. - 2011. - № 2. - С. 111-121.

67. Родионова Н.В. Механизмы регулирования рынка жилья // Аудит и финансовый анализ. - 2011. - № 4. - С. 270-278.

68. Якупова А.И. Характеристика жилищного законодательства РФ // Жилищное право. - 2011. - № 4. - С. 9-13.

69. Министерство регионального развития Российской Федерации: официальный сайт // minregion.ru

70. Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации: официальный сайт // economy.gov.ru

71. Министерство строительство и архитектуры Ставропольского края: официальный сайт // minstroysk.ru

72. Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Ставропольскому краю: официальный сайт // www.stavstat.ru

73. Федеральное агентство по строительству и жилищно- коммунальному хозяйству: официальный портал Правительства Российской Федерации // http://правительство.рф

Размещено на Allbest.ru