Программно-целевой подход в реализации жилищной политики в Республике Татарстан

К объектам муниципальной собственности относятся практически все объекты жилищного назначения, нежилые помещения в домах жилищного фонда, объекты инженерной инфраструктуры и другие объекты, непосредственно осуществляющие коммунальное обслуживание населения и находящиеся на соответствующей территории. В зависимости от статуса органов местного самоуправления они наделены определенными функциями[17].

Таким образом, практически большинство вопросов жилищных правоотношений, ранее относившиеся к ведению государства с началом рыночных реформ переданы субъектам федерации и органам местного самоуправления[18, с. 123].

Необходимо отметить, что основными направлениями реализации жилищной политики являются:

- совершенствование нормативной правовой базы, направленной на создание условий строительства муниципального социального жилья и развитие системы ипотечного кредитования;

- строительство муниципального, социального жилья, не подлежащего приватизации;

- выдача за счет средств бюджетов всех уровней безвозмездных субсидий категориям граждан, имеющим низкий и средний доход;

- развитие системы ипотечного кредитования с переходом в самофинансируемую систему;

- привлечение свободных средств пенсионных и страховых фондов в ипотеку;

- создание базы стройиндустрии, обеспечивающей строительство комфортабельного, отвечающего современным требованиям жилья;

- введение новых форм управления в жилищно-коммунальной сфере, обеспечивающих привлечение частных инвестиций в коммунальный сектор[19, с. 12].

На современном этапе реформирования жилищной сферы основная задача государственной жилищной политики - разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения.

В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. (включая входящие в ее состав подпрограммы) [20]. Для достижения намеченных целей и количественного и качественного обоснования принимаемых решений необходим постоянный мониторинг рынка жилья. Ключевыми здесь должны стать индикаторы, отражающие изменение доступности жилья для населения[21, с. 49].

1.3 Реализация программно-целевого подхода в жилищной политике: нормативно-правовые основы

В Конституции РФ определено, что каждый гражданин имеет право на жилище. Наличие квартиры является составной частью достойного уровня жизни человека. Однако с переходом к рыночным отношениям государство оказалось практически не способным решать жилищные проблемы населения, что, в частности, связано с общим спадом жилищного строительства[22, с. 63].

Закрепленное в Конституции РФ право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества. От него зависят конкретные права граждан, более детально регламентированные в законах и иных нормативных документах. Законодательно закрепленные права граждан формируют их поведение и действия органов государственной власти, хозяйствующих субъектов при решении жилищной проблемы.

Формула, что каждый человек имеет право на жилище, фиксирует лишь признание минимального жизненного уровня, «необходимого для поддержания здоровья и благосостояния самого человека и его семьи», в том числе в сфере обеспечения жильем. Этот постулат, как и положение, что «никто не может быть произвольно лишен жилища» лишь фиксируют минимальные права человека, закрепленные в ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, представляют собой норму международного права.

Государство, присоединившееся к нормам международного права, принимает на себя обязанность удовлетворять минимальные требования по обеспечению жильем. Если же оно провозглашает себя социально ориентированным, то фиксирует в конституции и законах обязанность удовлетворять постоянно растущие потребности граждан на жилье.

Конституция Российской Федерации, принятая в 1993 года обозначила социальную направленность государственной политики, зафиксировала новые принципы государственного устройства и правоотношений государства, граждан и отношений собственности, инициировала изменения в нормативных актах, регламентирующих реализацию современной жилищной политики. Эти изменения коснулись права собственности на жилье, на учет и распределение жилых помещений, права граждан на пользование жилищем и другие правоотношения в жилищной сфере.

Конституция РФ зафиксировала и смену принципов удовлетворения жилищных потребностей людей, закрепив переход от системы преимущественно государственной монополии на жилье (в виде государственного жилищного фонда и государственной экономической деятельности в области жилья) к системе множественности форм собственности. Появилась частная форма собственности на жилище граждан, а также частных юридических проектных и строительных организаций, жилищных банков. Возник рынок жилья.

Конституционное право на жилье выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, т.е. является фундаментальным правом. От него зависит система конкретных жилищных прав граждан и они не должны противоречить ему. В зависимости от того, как определяется его содержание, складывается и поведение граждан, органов государства, хозяйствующих субъектов при выборе вариантов решения жилищных проблем в конкретной жизненной ситуации.

Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим постулатам (ст. 40 Конституции России):

- стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда;

- улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда;

- обеспечение здоровой среды обитания, создание жилой среды, достойной цивилизованного человека.

Особенностью рыночных отношений в реализации конституционных норм по обеспечению жильем стала самостоятельность регионов в проведении жилищной политики - на территории Российской Федерации действуют правовые акты субъектов Российской Федерации, которые используются в практике регулирования жилищных отношений на местном уровне, отражая самобытность, традиции и экономические возможности регионов в реализации конституционных прав граждан. Правовое регулирование в этой сфере вызывает особый интерес исследователей, потому что в регионах часто и активно применяются новые нормы и приемы реализации государственной жилищной политики.

В новой системе жилищной политики, ни государство, ни органы местного самоуправления не аккумулируют средства населения для последующего государственного и муниципального жилищного строительства и распределения квартир, лицам, нуждающимся в жилье. Каждый гражданин самостоятельно изыскиваем средства, лишь в определенной мере полагаясь на систему компенсаций (субсидий) и кредитов, для приобретения или строительства жилья, как в городе, так и деревне, не рассчитывая решить жилищную проблему за счет государственного, муниципального и общественного жилищного фондов.

Социально не защищенным гражданам предоставляются жилые помещения в соответствии с установленным законом нормами из государственных, муниципальных и других жилищных фондов. Пользоваться предоставленной площадью они смогут на условиях найма жилого помещения, либо за доступную квартирную плату, либо бесплатно. Предоставление жилых помещений по договору найма в домах государственных или муниципальных жилищных фондов, как и прежде, осуществляется без оплаты их строительной стоимости.

В соответствии со ст. 10 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» на период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся и улучшении жилищных условий, сохранен ранее действовавший порядок постановки на учет и обеспечение жилыми помещениями. Гражданам, получающим жилье в нерыночных жилищных фондах, площадь выделяется в порядке очередности с учетом имеющихся в Законе льгот. За семьями, уже проживающими по договору найма в таких домах, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

Реализация программ отягощена отсутствием достаточных финансовых средств в бюджетах всех уровней, недостаточно эффективным привлечением и использованием в жилищной сфере личных сбережений граждан, неотработанностью основных элементов финансово-кредитного механизма программ, и в первую очередь, системы ипотечного кредитования - важнейшего направления в решении жилищной проблемы практически всех слоев населения. Программа реализовывается в незначительных объемах и в основном за счет средств местных бюджетов и средств, привлекаемых из внебюджетных источников.

Государственная поддержка отдельных категорий граждан, перед которыми государство в соответствии с существующим законодательством имеет определенные обязательства, - военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы, северяне, вынужденные переселенцы, граждане, пострадавшие от аварий и стихийных бедствий и некоторые другие группы населения, - осуществляется специальными федеральными программами по обеспечению их жильем. За последние годы количество граждан этой категории, нуждающихся в жилье, увеличилось[18, с. 127].

Жилищная проблема относится к числу наиболее острых социальных проблем на всех уровнях управления: федеральном, региональном и местном. Поэтому ее решение должно осуществляться осуществляется и координироваться по всей управленческой вертикали по местам, причем роль каждого уровня управления в этой задаче различна. На федеральном уровне должно быть определено и законодательно закреплено содержание федеральной жилищной политики, приняты жилищный кодекс и другие законодательные акты, и необходимые правительственные решения и программы. Возможно частичное финансирование жилищного строительства в рамках, определенных для социально неблагополучных слоев населения. Но главная функция государства здесь - законодательная база.

На региональном уровне все государственные законы и решения конкретизируются, уточняются с учетом специфики данного региона, разрабатываются территориальные аспекты жилищной политики, принимаются и финансируются региональные программы, проекты и конкретные решения, в частности, по развитию и реконструкции жилищной строительной базы, по поддержке тех или иных социальных слоев населения.

Но основная нагрузка по решению жилищной проблемы ложится на местный уровень власти и управления, так как только на местах можно наиболее достоверно оценить конкретное положение дел в вопросах жилищной обеспеченности, выявить наиболее нуждающихся в жилье группы населения, дифференцировать жителей по уровню доходов, провести селективную поддержку неблагополучных слоев населения и создать наиболее благоприятные условия для развития жилищного рынка и тем самым для решения жилищного вопроса основной массы населения данного города, района.

Но ее реализация возможна лишь при достижении социально - экономической и политической стабильности в стране, а также при активизации жилищной политики в регионах и по местам. К сожалению, но в большинстве территорий, за некоторым исключением, активная жилищная политика пока не проводится. В настоящее время ставится задача по переносу центра тяжести в решении жилищных проблем на территориальный и особенно местный уровни, поэтому формулируются основные положения муниципальной жилищной политики, реализуемых в городах или иных муниципальных образованиях.

Цель муниципальной жилищной политики заключается в достижении требуемого уровня жилищной обеспеченности и содержания жилищного фонда в соответствии с установленными нормативами и стандартами. Основными задачами данной политики являются:

­ повышение уровня жилищной обеспеченности в соответствие с нормативной потребностью в жилье;

­ обеспечение рационального расселения жителей и приведение состава квартир в соответствие с потребностями и демографической структурой семей;

­ приведение потребительских характеристик жилищного фонда в соответствии с потребностями населения;

­ повышение степени сохранности и содержание жилищного фонда в соответствии с действующими техническими условиями и требованиями[23, с. 25].

Следует подчеркнуть, что принятие нормативно-правовых и организационных мер должно сопровождаться выработкой разумной политики по финансовому развитию государства на первоначальном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования при помощи программно-целевого подхода.

В результате единственная реальная возможность на данном этапе - участие федерального бюджета (на возвратной основе) в качестве соинвестора инженерной инфраструктуры. Риски, которые при этом будет нести государство, являются формой государственной поддержки увеличения объемов жилищного строительства. Одновременно необходимо реализовать принципы, исключающие прямое финансирование жилищного строительства и в полном объеме бюджетами всех уровней, за исключением средств, направляемых на развитие государственного и муниципального жилищных фондов для обеспечения социально незащищенных категорий граждан[24, с. 11].

Внедрению классической модели ипотечного кредитовая в России препятствуют факторы экономической нестабильности и рисков: недостаточное развитие рынка ценных бумаг; высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающих значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании; высокая стоимость кредитов для заемщиков и риск в условиях повышенной инфляции.

Различные подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу имеют переходный характер и необходимы при становлении полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования. При этом решающее значение, наряду с обоснованностью и последовательностью действий органов управления регионами (муниципальными образованиями) по развитию систем финансирования жилищного строительства имеет обоснованность выбора инструментов привлечения внебюджетных инвестиций[25, с. 92].

Роль законодательных и исполнительных органов власти при создании и функционировании системы ипотечного кредитования является определяющей, поскольку в условиях сложившейся социально-экономической ситуации предпринимательский рынок не сможет в ближайшее время создать рынки ипотечных кредитов и сформировать платежеспособный спрос на жилую недвижимость.

Согласно программе «Социальная ипотека», одной из составляющих федеральной целевой программы «Жилище» право приобретения жилья на условиях ипотечного кредитования предоставляется гражданам, зарегистрированным по месту жительства, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также имеющим не более социальной нормы общей площади жилья на одного человека[26, с. 115].

Жилищный вопрос, характеризуемый хроническим и абсолютным дефицитом жилья, всегда существовал в Российской Федерации. Сегодня жилищная проблема не только в целом сохраняется, но и обостряется. Этому способствует множество факторов: дефицит ресурсов для расширенного воспроизводства жилья, постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных переселенцев из стран ближнего зарубежья, продолжающаяся урбанизация и рост городов и так далее.

Таким образом, не бедность сама по себе, а объективные препятствия, мешающие заработать на улучшение своих жилищных условий - вот что является для граждан главным основанием требовать от государства поддержки в этой сфере. Не случайно две трети населения России считают, что правом получения бесплатного жилья должны обладать многодетные семьи и сироты, т.е. те, кто лишен жилья, явно не сможет на него сам заработать и находится в зоне высокого риска. Такая позиция россиян вполне соответствует национальным интересам, откликается на задачи улучшения демографической ситуации, сокращения базы криминалитета среди молодежи и является, при этом, вполне "адресной". То есть, население демонстрирует в этой области большую готовность "мыслить по-государственному", чем само государство[27, с. 76].

В то же время, несмотря на достигнутые результаты и обозначенные приоритеты, федеральные целевые программы, федеральная адресная инвестиционная программа как инструмент реализации государственной социально-экономической политики все еще остаются недостаточно эффективными, и имеют серьезные изъяны.

Не удалось в полной мере сформировать федеральные целевые программы в качестве полноценного инструмента концентрации ресурсов на приоритетных направлениях развития. Федеральные целевые программы во многом еще остаются инструментом дополнительного финансирования текущей деятельности органов государственной власти. Существующие федеральные целевые программы не учитывают результаты реформы федеративных отношений, в рамках которой передан на региональный и местный уровни существенный объем полномочий по обеспечению объектов социальной и транспортной инфраструктуры[28, с. 36].

В ходе реализации жилищных программ выявилось: самым трудным направлением оказалось создание социального жилья, жилья для тех, кому государство обязано помочь улучшать жилищные условия, для тех, кто по различным причинам не может приобрести в собственность квартиру или дом. А граждан таких категорий много - половина населения страны. Вот и взялось государство за создание и реализацию программы дифференцированного социального жилья.

Опять же по инициативе В. В. Путина Министерства региона РФ стал разрабатывать «Долгосрочную стратегию развития жилищной сферы Российской Федерации». В ней особое внимание уделяется формированию социального жилья для всех категорий граждан. Идет активная разработка этого документа, в которой участвуют многие специалисты, ученью, общественные деятели.

Владимир Путин в своем Послании Федеральному собранию, говоря о проблемах реализации приоритетного национального проекта по жилью, отметил: «На повестке дня, таким образом, вплотную встает вопрос о принятии долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан, а также комплекс смежных вопросов: градостроительной политики, использования энергосберегающих и ресурсосберегающих технологий, стратегии развития строительной отрасли в целом».

Федеральная целевая программа «Жилище» на 2000-2010 годы является основой реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Как известно, из 61 процента семей, нуждающихся в России в улучшении жилищных условий, примерно половина семей в ближайшие пять лет смогут решить жилищную проблему.

Но на деле основное внимание в нем уделяется рыночным механизмам повышения доступности жилья отдельным категориям граждан. Рынок действительно надо развивать. Но, акцентируя все силы только на «приобретении жилья в собственность» и отдавая приоритет в жилищной сфере только развитию рынка, отодвигая на второй план социальные обязательства государства перед большинством наших сограждан, мы не должны забывать сложившиеся реалии и, самое главное, длительность процесса рыночных преобразований[29, с. 27].

Одним из последствий проведенных в Российской Федерации реформ является расслоение общества с огромным различием по уровню благосостояния между группами населения (более чем в 15 раз). Указанное обстоятельство угрожает стабильности в обществе. В связи с этим особую актуальность приобретает обеспечение социальных потребностей тех слоев населения, которые не способны самостоятельно решить проблему обеспечения своих семей жильем[30, с. 51].

2. Основные направления реализации программ жилищной политики: социологический анализ

2.1 Механизм реализации программы социальной ипотеки в Российской Федерации и Республике Татарстан

По данным на сегодняшний день, в России в очереди на получение жилья стоят около 4 млн. 430 тыс. семей. Желание улучшить свои жилищные условия выразили более 31 млн. семей, или 61 процент населения. А при этом средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,3 кв. м на человека. А, например, в Германии подобный показатель составляет 35 кв. м на человека, в Швеции,- 40 кв. м, в США - 70 кв. м.

Но при таком огромном спросе население, его подавляющая часть имеет крайне низкую платежеспособность. Как говорилось в одном известном фильме: «Есть желание, но нет возможности». Преодолеть этот колоссальный разрыв - один из главных узлов, который необходимо разрубить. И здесь без реализации конкретных финансовых схем не обойтись. Имеется в виду и расширение ипотечных жилищных кредитов, и кредитование индивидуального строительства, и различные накопительные схемы, и меры государственной поддержки отдельных социальных категорий граждан[31, с. 68].

Недавно правительство Москвы заявило о том, что механизм этой пресловутой социальной ипотеки наконец-то разработан. В минувшем году была обкатана система, которая позволила очередникам улучшить свои жилищные условия с использованием банковских ипотечных кредитов, утверждает заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Николай Федосеев.

В связи с отсутствием необходимых средств в подавляющем большинстве малых, средних и больших городов (особенно дотационных областей) строительство социального жилья выполнятся в недостаточном объеме.

Сегодня в очереди на предоставление жилья в РФ состоят сотни тысяч семей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. В Москве, при колоссальных объемах строительства и ввода жилья, в 2006 году предоставлялись квартиры очередникам постановки на очередь по общим основаниям. В других регионах страны очереди на получение жилья растянулись на многие десятки лет, в некоторых городах до настоящего времени не обеспечены жильем очередники 60-х годов постановки на очередь. До введения в действие нового жилищного законодательства нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались семьи, проживающие на площади ниже санитарной нормы на человека, либо подлежащие обеспечении жильем по иным основаниям (тяжелобольные и другие). При постановке на очередь не учитывалась финансовая обеспеченность семьи, доходы ее членов. Приобретение такими семьями жилья с государственной финансовой помощью в значительной степени могло бы сократить очередь на социальное жилье и ускорить его получение как семьями, имеющими достаточный доход, так и малоимущими (за счет сокращения числа семей-очередников)[32, с. 73].

В создавшихся условиях представляется исключительно важным в целях определения общих принципов, приоритетов и направлений деятельности государства по созданию условий для осуществления всеми гражданами России их конституционных прав на жилище на современном этапе развития страны сформулировать основные направления государственной жилищной политики, и прежде всего, социального аспекта государственной жилищной политики.

Формирование рынка жилья происходит при активном участии государства, однако нельзя не отметить, что попытки государства оказать влияние на функционирование рынка нередко осуществляются без учёта регионального опыта.

Основываясь на данных, можно сделать заключение о том, что из 61 процентов семей нуждающихся в России в улучшении жилищных условий, примерно половина семей в ближайшие пять лет смогут решить жилищную проблему за счет резкого увеличения доступности ипотечных жилищных кредитов. Еще примерно 9 процентов семей (или 4,2 миллиона семей) стоят в очереди на улучшение жилищных условий и, возможно, в течение пяти-семи лет смогут получить жилье из государственных и муниципальных фондов социального использования.

Но даже, исходя из этих оптимистических расчетов, национальный проект не предлагает никаких мер по решению жилищной проблемы оставшимся 22 процентам семей, или 32 миллионам человек. А если учесть то обстоятельство, что за последние 15 лет истории страны ни одна государственная программа не была выполнена в полном объеме, можно сделать предположение, что острота «жилищного вопроса» не уменьшится в ближайшем будущем для 30-40 процентов населения страны[33, с. 95].

"Доля граждан, имеющих возможность приобрести необходимое им жилье на рынке с использованием собственных сбережений, ипотечных моделей и с учетом мер государственной поддержки, должна составить к 2012 году не менее 35 процентов против 20 процентов, которые есть сегодня, а в перспективе дойти до 60-70 процентов, то есть до размера среднего класса, к которому мы стремимся" - указал Дмитрий Медведев. Доля российских семей, улучшивших свои жилищные условия за счет всех видов государственной поддержки, составляет не более 0,1 процента.

По данным, в 2005 году было введено в эксплуатацию около 560 тыс. жилых помещений общей площадью порядка 44 млн. кв. метров (прирост составил около 107 процентов к 2004 году). В 2006 году введено в эксплуатацию около 600 тыс. жилых помещений общей площадью чуть более 50 млн. кв. метров (прирост составил 116 процентов к 2005 году). В 2007 году введено в эксплуатацию около 700 тыс. жилых помещений общей площадью порядка 60 млн. кв. метров (прирост составил порядка 120 процентов к 2006 году).

Несмотря на это, новых квартир все равно не хватает, потому что мы учитываем количество квадратных метров, а не количество помещений. Вторая причина недостаточного обеспечения жильем - постоянный рост цен. Так, в 2005 году рост цен составил более 25 процентов, в 2006 году - свыше 50 процентов, в 2007 году - около 17 процентов. В среднем за период 2000-2007 годы средний ежегодный рост цен составил более 27 процентов ежегодно, существенно опережая инфляцию в других секторах экономики. По его словам, на каждый вложенный государством рубль строится все меньше жилья, к тому же жилье остается недоступным[34, с. 114].

В то же время, к сожалению, с начала, реализации национального проекта ситуация для граждан с невысокими доходами не стала лучше. Это происходит, из-за опережения роста стоимости жилья над ростом дохода, за два года эта разница составила 20 процентов.

Практически треть населения страны с доходами от 4,5 до 8 тыс. рублей в месяц на человека сможет обеспечить себя квартирой по минимальным стандартам, если взять 54 кв. м на одну семью, только если будет полностью направлять все свои доходы на погашение ее стоимости в течение 6 лет. В то же время им надо на что-то жить, покупать продукты, оплачивать текущие коммунальные платежи. И в результате этого получается, что ограничиваются конституционные права граждан нашей страны.

В дополнение к вышеназванной категории существует 29 процентов населения, которые ввиду весьма невысоких доходов (до 4,5 тыс. рублей на человека в месяц) не могут улучшить жилищные условия за счет собственных средств. Около 3,4 млн. семей из них признаны нуждающимися, значит, состоят в очереди. Хотя как таковых очередей нет, но, тем не менее, они фактически имеются. Не говоря об обслуживании ипотечных кредитов, им весьма сложно оттачивать в полном объеме и текущие жилищно-коммунальные услуги. Без создания института социального найма - это тоже должно появиться, мы их обрекаем на недостойное существование.

Безусловно, субъекты РФ в меру своих возможностей ведут активный поиск действенных механизмов решения жилищной проблемы обеспечения жильем социально незащищенных групп населения. Более чем в 20 субъектах апробированы самые различные модели. Это и бюджетное субсидирование банковской процентной ставки, потребительские кооперативы, субсидирование строительства, (приобретения) жилья и выпуск муниципальных жилищных облигаций, и ряд других мер. Ряд регионов - например, очень привлекателен опыт Белгородской области, Омской области - добились в этом направлении весьма, заметных результатов. Их положительный опыт можно было бы использовать и в общефедеральном масштабе[35, с. 83].

Рынок жилья Республики Татарстан, в силу объективных причин, предопределенных разнообразием социально-экономических и производственных условий, характеризуется собственной спецификой становления и развития. Вместе с тем, в его функционировании правомерным представляется выделение ряда общих тенденций.

Повышение доступности жилья для населения, приобретаемого на рынке жилья Республики Татарстан, достигается при реализации органами управления на федеральном и региональном уровнях согласованной долгосрочной жилищной политики, приоритетным положением которой является предоставление безвозмездных субсидий на оплату части стоимости жилья (в т.ч. в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита). Данные субсидии успешно дополнили существующие схемы повышения доступности жилья для населения, заполнив нишу предложения схем для населения с достаточными доходами, но при отсутствующих накоплениях

Важными факторами, определяющими характер развития рынка жилья республики, являются действенность государственного регулирования, степень активности местных властей и конкретная социально-экономическая ситуация в регионе.

Активная рыночная политика местных властей, относительно высокий уровень доходов населения и формирование «критической массы» представителей среднего класса, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства, инвестиционная активность, рост темпов строительства, возрастание предложения в ответ на растущий спрос на жилые объекты, создают благоприятные условия для развития жилищного рынка и выполнения им мультипликативной функции.

Специфические особенности развитая рынка жилья республики свидетельствуют о наличии тенденций, способствующих формированию эффективно действующего рынка доступного жилья: наблюдается устойчивая динамика темпов ввода в эксплуатацию жилья, что свидетельствует о стабильности строительного комплекса и увеличивающихся инвестиционных потоках; активной реализации региональной жилищной политики, когда благодаря применению эффективных инструментов, обеспечивается повышение доступности жилья для населения с незначительными доходами. Однако существующие темпы роста строительства жилья не способны кардинально изменить ситуацию на рынке.

В частности, анализ показал, что формирование жилищного фонда социального использования осуществляется, главным образом, за счёт жилых помещений, передаваемых застройщиками в счёт отчислений от вновь вводимых в эксплуатацию домов. Бюджетная поддержка мероприятий, нацеленных на создание условий для улучшения гражданами своих жилищных условий на возмездной основе, носит ограниченный характер, но при этом стимулирует привлечение существенных по объёму внебюджетных средств на эти цели.

Сравнительный анализ региональных жилищных программ показал, что активная фаза решения части существующих проблем началась в Республике Татарстан в середине 1990-х гг. Реализация законодательных инициатив федерального правительства получила воплощение только в 2002 году.

Одновременно, в ходе реализации государственной жилищной политики выявились проблемы, препятствующие эффективному функционированию рынка жилья, которые выразились в следующем:

­ недостаточные объёмы жилищного строительства;

­ несоответствие уровня доходов большей части населения стоимости жилья;

­ недостаточная защита прав собственности на жильё и прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья;

­ дороговизна ипотечного кредитования;

­ недостаточная обеспеченность инженерной инфраструктуры.

В целях создания эффективного рынка жилья и преодоления отмеченных недостатков на федеральном уровне был принят пакет законов, призванный сформировать правовые условия для формирования рынка доступного жилья, и начата реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Основными задачами исполнительных органов государственной власти были установлены: выполнение мероприятий по переселению граждан из аварийного и жилищного фонда; оказание помощи молодым семьям в обеспечении жильем; развитие ипотечных отношений в жилищной сфере; увеличение объёмов жилищного строительства. Реализация задач осуществляется программно-целевым методом путем реализации программ поддержки населения при строительстве либо приобретении жилья[36, с.18].

Как известно, в Татарстане с 1996-го по 2004 год выполнялась программа ликвидации ветхого жилья. На тот период аналогов такому проекту в России не было. За девять лет в республике было построено почти 2,7 млн. кв. метров жилья, на что израсходовано 20 млрд. рублей. Из трущоб в новые квартиры переселились 48576 семей.

Но квартирный вопрос и сегодня остается весьма актуальным. В Татарстане стартовала другая жилищная программа, которую, как и предыдущую, также называют президентской, - это социальная ипотека. В нынешних условиях, когда бесплатного жилья уже не существует, она для многих граждан стала единственным шансом приобрести "крышу над головой". Напомним, что жилье по данному проекту предоставляется под семь процентов годовых, срок кредитования составляет до 28 лет, а стоимость квадратного метра не превышает 15 тыс. рублей. Причем участнику проекта при рождении в семье ребенка компенсируется 200 тыс. рублей (ежегодно эта сумма будет индексироваться).

Реализацией социальной ипотеки (как и прежней антитрущобной программы) занимается Государственный жилищный фонд при Президенте РТ. Источниками ее финансирования являются целевые поступления от республиканских предприятий, первоначальные взносы и текущие платежи от граждан по выкупу квартир, другие доходы от использования имущества ГЖФ[37]. А порядок расходования средств рассматривается попечительским советом, возглавляемым Президентом Минтимером Шаймиевым. Этим органом определяются и ежегодные инвестиционные программы городов и районов республики, то есть, какие средства они должны собрать на выполнение социально значимого дела. В прошлом году по программе было введено 330 тыс. квадратных метров (6061 квартира), на которые ушло 4,3 млрд. рублей. В текущем году планируется направить сюда 4,7 млрд. рублей и предоставить татарстанцам 6020 квартир.

С начала года в программе социальной ипотеки приняли участие около полутора тысяч предприятий и организаций республики. По данным Министерства финансов РТ, за семь месяцев текущего года они перечислили около 2,3 млрд. рублей. Большая часть платежей на сумму более 2,1 млрд. рублей поступила от 118 крупных предприятий. Лидирующую позицию среди них занимает "Татнефть", внесшая в развитие программы 930 млн. рублей. Второе место в этом списке за "Татэнерго" (147 млн.). Также следует отметить "Нижнекамскнефтехим" (137 млн.), КамАЗ (103 млн.), "Казаньоргсинтез" (78 млн.), "ТАИФ НК" (62 млн.), "Таттрансгаз" (51 млн. рублей).

В целом по республике средними и малыми организациями перечислен 161 млн. рублей - в принципе, немалый вклад в формирование казны для "социальной политики".

Однако притом, что программа, о которой мы говорим, является социально значимой, и стала одной из основных частей национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", к тому же ее выполнение позволяет повысить качество жизни татарстанцев, тем не менее, имеются предприятия, игнорирующие принятые на себя обязательства. Лишь частично вошли в социальную программу такие, казалось бы, солидные организации, как "Челны-Холод", не оправдавший надежды на уплату 8,4 млн. рублей, и Бугульминский электронасосный завод - на 4,7 миллиона.

Предприятия, участвующие в финансировании программы социального ипотечного кредитования, вовсе не занимаются благотворительностью - взамен они получают для своих сотрудников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, 45 процентов возводимого по этому проекту жилья. Наверняка в каждой из этих организаций имеются работники, для которых квартирный вопрос стоит очень остро [38].

Только в последние недели подписано договоров на 1,4 млрд. руб. с предприятиями и организациями республики, выступившими инвесторами по реализации программы социальной ипотеки в Татарстане. В целом по республике в 2005 году в соответствии с данной программой строителям предстоит возвести не менее 500 тыс. кв. м жилья, а уже через два года выйти на 1 млн кв. м. Именно столько будет ежегодно строиться жилья для семей, нуждающихся в государственной поддержке.

Директор некоммерческого Государственного жилищного фонда при президенте Республики Татарстан Талгат Абдуллин утверждает, что социальная ипотека обойдется гражданам на 30 процентов дешевле обычной. У каждого претендента на благоустроенную квартиру по социальной ипотеке будет учитываться не только размер зарплаты, но и состав его семьи, наличие вторичного жилья, земельного участка.

Деньги на возведение социального жилья будут получены от крупных промышленных предприятий и нефтяных компаний республики, с которыми недавно были подписаны договоры на совместную реализацию проекта. Предприятия-инвесторы получают право в первую очередь обеспечить социальным жильем своих работников. Остальную часть средств на реализацию программы предоставляет Государственный жилищный фонд, который, по словам Талгата Абдуллина, уже через семь лет превратится в благополучную в финансовом плане организацию. Будут использоваться и средства самих застройщиков [39].

Республика Татарстан в этой сфере имеет несколько иные стартовые условия, чем другие субъекты Российской Федерации. Ежегодный объем ввода жилья составляет 1,5-1,6 млн.кв. м, 82-89 процентов от достигнутого в 1983-1989 гг. Это не менее 0,4 кв. м на человека в год. В рамках реализации национального проекта в Республике Татарстан за 5 лет должно быть введено в эксплуатацию около 10 млн. кв. м жилья.

Действие программы социальной ипотеки запланировано на долгосрочную перспективу - до 2019 года. Предусмотрено, что ежегодно по программе будут приобретать жилье более 6000 семей. Участие в программе могут принять работники бюджетной сферы (до 45 процентов объема программы), работники организаций, участвующих в софинансировании программы (до 45 процентов объема программы), обеспеченность жилой площадью которых в расчете на одного члена семьи составляет менее 18 кв.м. в городе и 21,2 кв.м. в сельской местности. Оставшаяся часть жилья (до 10 процентов) может быть предоставлена отдельным категориям граждан по социальному найму.

Стоимость 1 кв.м. жилья, реализованного в рамках программы, в среднем составила 13,5 тыс. рублей. Стоимость 1 кв.м. жилья в готовых квартирах, реализуемых Фондом участникам программы, в 2006 г. составила: в г. Казани - 16 тыс. руб., в городах и районах республики - от 11 до 15 тыс. рублей. Размер первоначального взноса в среднем составил 15,4 процента, средний срок рассрочки - 15,1 года [40].

Переход от системы предоставления бесплатного жилья к формированию первичного рынка недвижимости, предполагающего приобретение жилья за счет собственных средств населения, инициировал реализацию в республике классической схемы ипотечного кредитования. В 2003 году в Республике Татарстан создано ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» и выполняющее функции по организации выдачи ипотечных кредитов банками-кредиторами, финансированию жилищного строительства и рефинансированию кредитов банков-кредиторов. С 2004 года только ОАО «Ипотечное агентство РТ» в республике выдано более 4,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 2,27 млрд. руб., в 2006 году рефинансировано 918 кредитов на сумму 688 млн. рублей. Объем ипотечных жилищных кредитов и займов за 2006 год в 1,5 раза превысил региональный целевой показатель, предусмотренный в Соглашении о взаимодействии, заключенным между Министерством регионального развития Российской Федерации и Республикой Татарстан, по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В рамках ФЦП «Жилище» республика выиграла конкурс по первой очереди проектов обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой. Общий объем ввода жилья в представленных на конкурс микрорайонах составит почти 3 млн.кв.м. Общий объем инвестиций в коммунальную инфраструктуру достигает 6 млрд. рублей. Компенсация процентов по кредитам со стороны Российской Федерации за три года реализации проектов должна составить порядка 830 млн. рублей. Однако измененные правительством Российской Федерации условия предоставления гарантий существенно усложняют механизм финансирования проекта в республике, накладывая дополнительные обязательства на бюджет республики [41].

Классическая ипотека действует на территории всей страны, а социальная ипотека еще далеко не во всех регионах. Татарстан стал первым регионом в России, где приняли такую программу.

Сейчас абсолютно все жилищные проекты, которые реализуются, идут в рамках национального приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Национальным проектом «Доступное жилье» на каждый регион определяется годовое задание, и каждый регион уже за счет своих программ должен это годовое задание выполнить. Так, на 2006 год на Татарстан министерством регионального развития определена цифра 1,77 млн. кв.м., которые должны были сдать.

Помимо социальной ипотеки в Казани действовала еще одна достаточно неплохая программа - «Свой дом». Но она действовала три года. Это программа развития индивидуального строительства. За счет государства строилась необходимая инженерная инфраструктура: дороги, газопроводы, канализационные сети, электронные сети и так далее. Полностью создавалась инженерная инфраструктура. Люди приходили и строили свои дома уже на подготовленной земле и не тратили на это средства. В течение трех лет до 700 кв.м. жилья в год вводилось непосредственно по этой программе [42].

По словам Талгата Абдуллина, республиканская программа строительства жилья по социальной ипотеке, реализуемая с 2005 года, "приняла масштабный характер". Так, в 2008 году планируется ввести в строй 611 тыс. квадратных метров жилья (почти 10 тыс. квартир). Бюджет ГЖФ на 2007 год составил 12 млрд. 165 млн. рублей. Руководитель ГЖФ уверен, что программа "нашла полное понимание у населения", которое уже в первом полугодии внесло платежей на 600 млн. рублей больше, чем планировалось.

Новые правила устанавливают порядок предоставления гражданам жилых помещений по социальной ипотеке: в порядке участия в выборе квартиры (по результатам конкурса) и в порядке очередности постановки на учет.

В порядке участия в выборе квартиры (по результатам конкурса) жилье предоставляется работникам предприятий, а также работникам бюджетной сферы (в пределах 50 процентов общего количества квартир по бюджетной квоте). В этом случае преимущество при получении квартиры приобретает участник программы с большим рейтингом. Рейтинг - числовое значение, равное сумме предварительных накоплений гражданина в тысячах рублях, умноженное на количество дней их нахождения на счете ГЖФ.

Жилье по социальной ипотеке будет предоставляться исходя из расчета площади, не превышающей 20 процентов установленных нормативов. Для одиноко проживающего гражданина она составит 33 квадратных метра, для семьи из двух человек - 42 квадратных метра, для семьи из трех и более человек - по 18 квадратных метров на одного человека.

Авторы постановления прописали нормы, которые, по их мнению, станут препятствием для злоупотреблений, которые уже имели место прежде. Так, в случае увольнения бюджетника в течение 10 лет после получения жилья по системе социальной ипотеки, остаток невыплаченной суммы будет выплачиваться им с начислением двойной ставки процентов, действующей в системе социальной ипотеки (то есть 14 процентов вместо 7 процентов). Исключением являются переход на другое место работы с согласия работодателей, избрание в представительные органы, выход на пенсию по возрасту или инвалидности.

По итогам второго полугодия 2007 года, ввод жилья в Республике Татарстан составил 927,4 тыс. кв. м. (в том числе за счет индивидуального жилищного строительства 532,1 тыс. кв. м.), что составляет 45,7 процентов от годового задания и в 2,1 раза превышает уровень ввода жилья по отношению к соответствующему периоду предыдущего года. В рамках социальной ипотеки в строй введено 109 тыс. кв. м жилья на 1 738 квартир, или 21 процент годового задания. Заселено 1 040 квартир. Всего до конца года в Татарстане планируется ввести 2,03 млн. кв. метров жилья [43].

Социального направления строительства, такого как развивалось в 70-80 годы, больше быть не может, и надо применять социально-ориентированные формы ипотеки, в первую очередь для бюджетников.

Владимир Путин заявил, что решить проблему доступного жилья можно с помощью развития классической ипотеки и других форм кредитования, ориентированных на граждан с невысокими доходами[7, с. 140].

Ситуацию в сфере возведения жилья премьер-министр Республики Татарстан Рустам Минниханов охарактеризовал как «плачевную» (по Татарстану за 6 месяцев ввели 431 000 квадратных метров, то есть четверть от намеченного), отметив недостатки в исполнении бюджета Государственного жилищного фонда Татарстана за первое полугодие и в работе с предприятиями, не выполняющими принятых на себя обязательств по целевым платежам в ГЖФ на 2006 год. Да и платежи, как следует из материалов того же совещания, у всех разные. Скажем, "Татнефть" обеспечила треть всех поступлений (620 млн. рублей), другую треть дали десять крупнейших объединений республики, среди которых "Казаньоргсинтез" и Казанский вертолетный завод. Далее идут сто крупных предприятий и более тысячи мелких и средних фирм. Дело в том, что в отличие от Программы ликвидации ветхого жилья, которую предприятия финансировали "себе в убыток", нынешняя Программа государственной поддержки развития жилищного строительства в РТ позволяет предприятиям за счет своих вложений в общую копилку ГЖФ улучшать жилищные условия своих работников. Чем в первую очередь пользуются "Татнефть" и другие нефтяные компании республики, социальное жилье последние два года строится в основном не в Казани[44].

Одно из преимуществ покупки жилья у города по программе социальной ипотеки в том, что все квартиры для очередников сдаются со строительной отделкой. Конечно, такая отделка - не евроремонт. Зато семья может въехать в квартиру сразу. И там уже будет стоять сантехника, настелены полы, поклеены обои. Если новоселы захотят сделать дополнительный ремонт - это их право. Но любой ремонт стоит денег. Кому-то он под силу, кому-то - нет. Важно, чтобы те, кто будет приобретать жилье в рамках социальной ипотеки на рынке недвижимости, тоже могли купить квартиру с отделкой. Этот вопрос может решаться двумя путями. Либо будем договариваться с застройщиками об отделке всего дома, либо очередник будет заключать договор на отделку своей квартиры[45].

Бурное развитие ипотечного кредитования в России и республике Татарстан за последние два года дало населению, не способному оплатить стоимость квартиры сразу, возможность использовать механизм ипотеки. Однако схемы действующих в настоящий момент вариантов простого ипотечного кредитования и социальной ипотеки принципиально разнятся. Так, в отличие от простого ипотечного кредита, который выдает банк или ипотечное агентство с целью получения прибыли на рыночных условиях и в результате которого семья получает квартиру в собственность, социальная ипотека предоставляет нерыночные условия кредитования с целью государственной социальной поддержки. Но в собственность жилье участник ипотеки получает лишь после выплаты всей суммы платежей.

В силу многообразия указанных факторов оценка социальных программ может осуществляться с использованием целого ряда показателей. Кроме того, из-за локального характера рынков жилья и высокой территориальной дифференциации доходов населения и уровня развития ипотечного кредитования анализ факторов и показателей реализации программ необходимо проводить не только и не столько по Российской Федерации в целом, но и в региональном и муниципальном разрезе.

2.2 Проблемы реализации программы социальной ипотеки в городе Казани

Жильё человека - то место, где он проводит значительную часть своей жизни. И от того, насколько удобным оно будет, зависит вся жизнь человека. Ведь среда обитания - это не только окружающая нас природа, это, прежде всего жилище. На степень удовлетворенности жилищными условиями влияет и такой фактор, как удовлетворенность своим положением в сравнении с другими. В городах наиболее заметна резкая дифференциация общества, что порождает высокую неудовлетворенность граждан своими жилищными условиями по сравнению с более благополучными соседями.

В каждом обществе существует необходимость в оказании жилищной помощи. Во все времена будут существовать социально уязвимые слои населения, которые нуждаются в государственной помощи в решении своих жилищных проблем. С точки зрения социологии управления, государство остается важнейшим субъектом социального управления, осуществляющим регулирование общественных отношений, при котором формируется, поддерживается и воспроизводится комплекс благоприятных условий (экономических, социальных, политических, культурно-идеологических) существования индивидов, социальных групп, общностей, происходит удовлетворение жизненно важных социальных потребностей и интересов людей (населения). Вместе с тем, в рамках социологии не может не осуществляться постоянное соотнесение самих целей государственного управления с реальными темпами социально-экономического развития, воспроизводства личности, социальных групп, общностей, социокультурной динамикой, уровнем адаптивных способностей и возможностей общества.

Программа «Социальная ипотека» приходит на выручку в довольно сложных ситуациях. В 2007 году в Казани с ее помощью был решен жилищный вопрос в трех очень больших семьях. В каждой из них, кроме основной, было несколько семей, созданных уже детьми и внуками тех, кто двадцать лет назад становился на учет. Все они получили по одной ипотечной квартире без снятия с учета. В ближайшие годы оставшиеся на очереди члены этих семей будут обеспечены жильем по договору социального найма.

И еще пример - семья из 11 человек (скоро родится 12-й) живет в двухкомнатной квартире площадью 43 кв. метра. Когда семью ставили на учет в 1986 году, было всего четыре человека. Сейчас семейство разрослось, люди просто устали жить в тесноте столько лет. И здесь социальная ипотека может стать для них светом в конце тоннеля. В окружном жилищном управлении планируют вынести этот вопрос на городскую жилищную комиссию. С тем, чтобы предоставить семье в дополнение к занимаемой площади две квартиры по социальной ипотеке без снятия с учета. А четвертую квартиру могли бы получить оставшиеся в этой семье очередники.

По мнению Талгата Абдуллина, разработчика и автора программы «Социальная ипотека», на сегодняшний день, реализация республиканской программы социального ипотечного кредитования, которую изначально окрестили президентской, поскольку курирует ее глава Татарстана Минтимер Шаймиев, проходит успешно.

Для оценки реализации программы «Социальная ипотека» в городе Казани было проведено пилотажное исследование в исполнительном комитете Приволжского района города Казани, так как этот район считается одним из крупных в Казани. Сбор первичных данных осуществлялся с помощью анкетного опроса при помощи механической выборки. Генеральная совокупность населения, участвующие в программе социальной ипотеки и Приволжском районе составляет 2750 человек, зарегистрированных в отделе жилищной политике. Данное исследование не претендует на репрезентативность, поэтому выборочная совокупность будет составлять 110 человек.