Рынок недвижимости в Молдове

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1.Понятие недвижимости. Земля как объект недвижимости в РМ

1.1 Сущность понятия недвижимости. Классификация недвижимости.

1.2 Структура рынка недвижимости и факторы, воздействующие на рынок недвижимости

1.3 Понятие и состав земельного фонда. Право собственности на землю.

1.4 Порядок заключения сделок с земельными участками.

Глава 2. Анализ рынка недвижимости муниципии Кишинэу за период 2009-2010 гг.

2.1 Динамика изменения цен на рынке недвижимости муниципии Кишинэу за 2009 год.

2.2 Динамика изменения цен на рынке недвижимости муниципии Кишинэу за 2010 год.

2.3 Пути решения проблем с недвижимостью и перспективы на будущее.

Заключение

Список литературы



Ведение

Рыночная экономика имеет сложную структуру, одним из важных видов рынка является рынок недвижимости. Объекты недвижимости являются не только важнейшим товаром, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно капитал, приносящий доход. Невозможно быть полноценным участником рынка недвижимости оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Знание рынка недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельных взятых граждан. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений.

В Молдове происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Именно поэтому рынок недвижимости является наиболее актуальной и обсуждаемой темой в настоящее время. Касаясь актуальности данной темы, можно сказать одно - любой человек в своей жизни стремится к максимальному комфорту. С развитием индивидуального строительства появились возможности приобрести недвижимость на любой вкус, способную удовлетворить любые, даже самые изысканные потребности; все сводится к цене вопроса. В Молдове не так много людей, способных свободно покупать объекты недвижимого имущества, и дело здесь не в недостатке предложений, а в недостатке свободных финансовых ресурсов.

В своей работе я поставила целью рассмотреть и проанализировать современное состояние рынка недвижимости в Молдове и выявить пути решения проблем с недвижимостью.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

· Определить понятия рынка недвижимости, классификацию объектов недвижимости и факторы, воздействующие на рынок недвижимости в РМ;

· Проанализировать динамику изменения цен на жилье города Кишинэу за 2008-2009 гг.;

· Сформулировать общие выводы по рынку жилой недвижимости за 2010 год.



Глава 1. «Понятие недвижимости. Земля как объект недвижимости в РМ»

1.1 Сущность понятия недвижимости. Классификация недвижимости

рынок недвижимость цена участок

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков.

В состав недвижимого имущества включается земельный участок и все, что с ним физически и прочно связано путем насаждений, построек и других объектов и не может быть отделено без нарушения назначения вещи. Движимыми вещами называются все другие материальные объекты, способные к перемещению или самостоятельно, как например, животные, или при содействии посторонней силы, как например, мебель, произведения искусства и тому подобное. Согласно Гражданскому Кодексу РМ статья 228:

1) Вещь может быть недвижимой или движимой.

2) К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, прочно связанные с землей, а также все то, что естественно или искусственно включено в их состав, то есть вещи, перемещение которых без причинения существенного ущерба их назначению невозможно.

3) Остаются недвижимыми вещами материалы, временно обособленные от земельного участка для повторного использования, до тех пор, пока они сохраняются в той же форме, а также составные части недвижимой вещи, временно отделенные от нее, если они предназначены для нового размещения. Материалы, завезенные для использования взамен старых, становятся недвижимыми вещами.

4) К недвижимым вещам законом могут быть отнесены и другие вещи.

5) Вещи, не отнесенные к недвижимым вещам, в том числе деньги и ценные бумаги, считаются движимыми вещами.

Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающими. Законодатель может расширить этот перечень и отнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости.

Например, по Французскому гражданскому кодексу к недвижимому имуществу относятся земледельческие орудия, семена на участке и другие вещи, а также права (ст.594 Французского гражданского кодекса - далее ФГК ).Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющих природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев.

Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектом только недвижимое имущество. Купля - продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по такому же договору. Многие из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает.

Следует подчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга. Так, например правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеет различия с режимом недр или режимом строений и других объектов.

Уже упоминавшийся Французский гражданский кодекс очень широко трактует недвижимое имущество, относит к нему машины, инструменты, сырья для производственных нужд, сельскохозяйственные орудия и другие предметы (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) дает более узкое понятие недвижимости, относит нему земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой - строения, продукты земли, пока они связаны с почвой, семена, если они внесены в землю, растения. К существенным составным частям строения относятся вещи, включенные в строение при его возведении (§94 - 96 ГГУ). Сходные признаки недвижимости содержатся и в гражданском кодексе Италии (ст.812), Японии (ст.86), Швейцарии (ст.655). По гражданскому законодательству Италии вода тоже относится у недвижимому имуществу.

В дореволюционной России термин «недвижимое имущество» был введен указом Петра в 1714 году. Это понятие имело значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости (Закон Российской Империи ч.1 ст.384) относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли под ним находящегося.

Итак, учитывая все вышесказанное, дадим определение недвижимости.

Недвижимость - (англ. real estate) недвижимые вещи, имущество, объекты торгового оборота, к которым Гражданский Кодекс относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Перемещение из без несоразмерного ущерба для их назначения невозможно.

Приватизация государственных и муниципальных предприятий, введение правового института частной и муниципальной собственности на землю и другие природные ресурсы, наряду с государственной собственностью на них, создали условия для развития рыночных отношений по поводу недвижимости и, следовательно, необходимость правового регулирования этих отношений. В отличие от движимых вещей, для недвижимых устанавливается особый правовой режим: правила приобретения права собственности на недвижимость, обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, форма заключения договоров участников отношений в связи с недвижимостью, порядок прекращения и ликвидации прав на недвижимость и т.д. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектов только недвижимое имущество.

Признание земель недвижимостью было вызвано необходимостью реформирования экономики. В житейском смысле земля всегда была и будет недвижимостью, как и другие недвижимые предметы и вещи - объекты гражданского права. Этому понятию придается подобный юридический смысл для того, чтобы средствами законодательства открыть возможность сближения правового режима использования земель и другого недвижимого имущества - объектов товарного оборота, отношения, по поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства.

Новые земельные законы, признавая землю недвижимостью, гарантируют самостоятельное хозяйствование на земле, независимо от того, на каком праве пользователи земли владеют ею на праве частной собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого землевладения, временного пользования и аренды.

Таким образом, недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложений отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, сдаче объектов в аренду, в наем и так далее.

Купля-продажа объектов недвижимости капитала в объекты недвижимости - это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход.

Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно или продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход от этого производства.

Купленный жилой дом или квартиру можно точно так же продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам. Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного предприятия. Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной в спекулятивной сделке с недвижимостью, концентрации земель в руках владельца, выведение земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышения цен.

К особенностям рынка недвижимости относят следующее:

1. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождение объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и так далее).

2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости.

3. Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

4. Вложение капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

· затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и другое);

· ежегодный налог на владение недвижимостью;

· налоги или сборы на сделки с недвижимостью.

Недвижимость можно подразделить на коммерческую и жилую. К основным видам коммерческой недвижимости относят:

ь Производственные площади

ь Торговые площади

ь Складскую недвижимость

ь Офисную недвижимость

К жилой недвижимости относят квартиры и частные дома. Данный рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки жилья. Также недвижимость подразделяется на жилую и нежилую.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса РМ отражены в рисунке 1



Рисунок 1

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса РМ

НЕДВИЖИМОСТЬ
Как объект оценки	В определении Гражданского кодекса РМ
Земля как физический объект и все, что с ним прочно связано ь Земельные участки ь Участки недр ь Обособленные водные объекты ь Леса ь Многолетние насаждения ь Здания ь Сооружения	Обязательность государственной регистрации ь Земельные участки ь Участки недр ь Обособленные водные объекты ь Леса ь Многолетние насаждения ь Здания ь Сооружения ь Морские суда ь Воздушные суда и др.

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

ь здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

ь обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

ь инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

ь стационарные сооружения благоустройства территории участка;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

ь гражданским законодательством;

ь законодательством, относящимся к предметам совместного ведения (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство о недрах);

ь градостроительным законодательством.

Важнейшее значение имеют следующие характеристики недвижимости:

ь Ограниченность объектов;

ь Стационарность объектов;

ь Уникальность объектов;

ь Долговечность и длительность создания;

ь Сложность.

Любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

ь Стационарность (привязанность к определенному месту на земной поверхности);

ь Уникальность (отсутствие аналогов);

ь Долговечность (сроки службы от 15 до 150 и более лет);

ь Длительность создания объектов (сроки строительства могут составлять до нескольких лет);

ь Сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов).

В отношениях по поводу недвижимости существенным являются также такие особенности земли, как ограниченность и невоспроизводимость. Ограниченность (как невозможность создать неограниченное количество объектов на определенном участке земли) может существенно влиять на цены на рынке и в тенденции способствуют росту ценности недвижимости.

Стационарность и уникальность недвижимого имущества внутренне связаны между собой, поскольку к строго определенному участку поверхности земля является важнейшим фактором, отличающим данный объект недвижимости от любого другого.

Стационарность означает, что спрос и предложение, покупатель и продавец встречаются не на рынке недвижимости вообще, а на конкретном территориальном (локальном) рынке.

Рынок недвижимости - это локальный рынок, на который, конечно, влияет и общая макроэкономическая, социальная и политическая ситуации. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются даже в рамках единой национальной экономики, испытывая на себе влияние состояния и особенностей региона. Национальный рынок представляет собой мозаику из региональных рынков, отличающихся друг от друга активностью рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков.

Уникальность объектов недвижимости влечет за собой уникальность каждой сделки на рынке, которая является результатом столкновения интересов двух субъектов - покупателя и продавца. Следовательно, на рынке недвижимости нужно осторожно относится к средним показателям - средняя стоимость квартиры, средняя цена за квадратный метр и т.д. За ними могут скрываться весьма существенные различия в реальных ценах на конкретные объекты.

Долговечность определяет то важное качество, что в течение своей жизни один и тот же объект недвижимости переживает целый ряд экономических подъемов и спадов, которые прямо влияют на уровень спроса на недвижимость. При этом однажды созданное недвижимое имущество длительное время остается на рынке как составная часть предложения. Это предложение может носить и скрытый характер, если указанная недвижимость используется. Но оно может принять форму явного предложения, если недвижимое имущество по каким-либо причинам перестает эксплуатироваться и начинает предлагаться на рынке. Это существенным образом может повлиять на ценовую ситуацию.

1.2.Структура рынка недвижимости и факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделить различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и так далее. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей низкой занятостью).

3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок собственного капитала, рынок заемного капитала, опционов).

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.

1.1. - нормативные акты, регулирующие сделки купли - продажи недвижимости;

1.2. - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2.Общеэкономическая ситуация.

2.1- производство национального дохода;

2.2- объем промышленного производства;

2.3- занятость трудоспособного населения;

2.4- ставки доходности финансовых активов;

2.5- платежный баланс страны;

2.6- состояние торгового баланса;

2.7- притоки капитала;

2.8- оттоки капитала;

2.9- рост доходов населения;

2.10-индекс потребительских цен.

3.Микроэкономическая ситуация.

3.1- экономическое развитие региона;

3.2- диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3- экономически перспективы развития региона;

3.4- притоки капитала в регион;

3.5- оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1- возможность межэтнических и военных столкновений;

4.2- отношение к частному капиталу;

4.3- отношение к иностранному капиталу;

4.4- устойчивость политики администрации региона;

4.5- уровень безработицы в регионе;

4.6- популярность проводимой администрацией региона потилики.

5.Природные условия в регионе.

5.1- экологическое положение в регионе;

5.2- наличие развитой инфраструктуры.

Как видно из вышеизложенного, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и в регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Диаграмма оказывается более эффективной, если рассматриваются взаимосвязи достаточно большого количества факторов.

При отборе данных необходима их группировка по отдельным факторам, которые хорошо известны.

В случае, если действие отдельных факторов более или менее стабильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым.

Если фактор, стоящий первым по порядку (например, политическая или общеэкономическая ситуация), технически труден для анализа, его не следует пропускать, поскольку макроэкономические факторы в значительной степени определяют и условия функционирования рынка недвижимости на микроуровне.

При систематическом составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнения этих диаграмм в некоторых случаях, несмотря на отсутствие заметных изменений в действии отдельных факторов, меняют порядок расположения факторов, влияющих на эффективность инвестиций на определенном рынке недвижимости. При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет сразу замечена.

Если действие данных факторов стабилизируется в одинаковой степени, то создаются условия для более точного расчета ставки доходности и уровня риска инвестиций на рынке недвижимости.

Возможна ситуация, когда факторы, воздействие которых усилилось, и факторы, доля влияния которых не изменилась, находятся между собой в корреляционной зависимости.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

1.3 Понятие и состав земельного фонда РМ. Право собственности на землю

Земля является особым природным объектом, имеющим жизненно важное значение, особенно для традиционно аграрной страны, коей является Молдова, и не случайно законодатель счел уместным употребить в статье 5 Земельного кодекса применительно к земле термин «жизненно важное пространство». К сожалению, законодательного определения термина «земля» нет, и лишь ГОСТ 26640-85 содержал следующее определение: «Земля - это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами».

Другой особенностью земли является ее ограниченность в «количестве» в том смысле, что земельный фонд имеет определенные границы, созданные самой природой, и невозможно его пространственное увеличение. С точки зрения территории отдельного государства пространственная ограниченность обусловлена пределами государственной границы.

Такую ограниченность можно преодолеть путем присоединения к территории государства дополнительных земель, однако это неизбежно подразумевает завоевание земель других государств, что неприемлемо в современных условиях. В отличие от имущества, которое перемещаемо, земля является «полной» недвижимостью - переместить можно лишь часть почвы грунта, но невозможно переместить землю как таковую.

Будучи объектом правовой регламентации, земля урегулирована рядом нормативных актов, из которых основными являются:

1. Конституция Республики Молдова т 29.07.1994

2. Земельный кодекс РМ от 25.12.91

3. Закон об охране окружающей среды от 16.06.93

4. Закон о кадастре недвижимого имущества от 25.02.98

5. Закон о государственном землеустройстве, государственном земельном кадастре и мониторинге земли от 22.12.92

6. Закон о нормативной земле и порядке купли-продажи земли от 25.07.97

7. Закон о собственности от 22.01.91

Данный список, безусловно, далеко не исчерпывающий, к тому же помимо законов существует большое количество подзаконных нормативных актов - постановлений, инструкций, регламентов, имеющих отношение к земле. Охрана земель осуществляется правовыми мерами, содержащимися в указанных выше и иных нормативных актах. Указанные меры могут носить предупредительный, запретительный и восстановительный характер.

Как следует даже из их названия, правовые меры предупредительного характера призваны предотвратить возможность возникновения неблагоприятных воздействий на землю. Эта цель реализуется путем установления правил ведения государственного земельного кадастра, мониторинга земель, предоставления и изъятия земель и так далее. Меры запретительного характера состоят в том, чтобы путем установления запретов стимулировать надлежащее поведение землепользователей. Например, запрещается под угрозой неблагоприятных последствий самовольное изменение назначения земель.

Земельный кодекс указывает, что в земельный фонд входят следующие категории земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;

2. Земли в черте населенных пунктов;

3. Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения;

4. Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, пригородных и зеленых зон;

5. Земли лесного фонда;

6. Земли водного фонда;

7. Земли резервного фонда.

Рассмотрим вкратце особенности отдельных категорий земель. Земли сельскохозяйственного назначения - самая большая составляющая земельного фонда. Согласно Земельному Кадастру по состоянию на 01.01.99, утвержденному Постановлением Правительства от 26.04.99, земли сельскохозяйственного назначения занимают 233046 квадратных километров. Таковыми являются земли, которые согласно кадастровой документации признаются годными для сельского хозяйства.

В то же время следует отметить, что сельскохозяйственное назначение охватывает не только выращивание сельскохозяйственной продукции, но и ряд сопутствующих действий. Так, для хранения сельхозпродукции, инвентаря, семян необходимы склады, амбары и иные вспомогательные помещения; доступ техники на поля требует наличия внутрихозяйственных дорог и так далее. Поэтому в структуре сельскохозяйственных земель можно выделить «чисто» сельскохозяйственные земли (пашня, сенокос, луг) и «вспомогательные» сельскохозяйственные земли (внутрихозяйственные дороги, земли под хозяйственными постройками).

Следующей категорией земель тьв составе земельного фонда РМ являются земли в черте населенных пунктов. Отличительными чертами данной категории земель являются, во-первых, то, что их общим назначением является обслуживание городов, муниципиев и сел (именно такие населенные пункты перечисляет Конституция РМ в статье 110), во-вторых, эти земли характеризуются тем, что их границы определяются чертой населенных пунктов, которая устанавливается и изменяется Правительством - для дорог и органами местного публичного управления - для остальных населенных пунктов; в-третьих, земли в черте населенных пунктов находятся в ведении органов местного публичного управления, а земли муниципалитетов - в муниципальной собственности.

Необходимо отметить, что указанная категория земель охватывает не только земли, занятые зданиями и сооружениями, но и незастроенные земельные участки. В связи с этим в структуре земель в черте населенных пунктов можно выделить следующие категории земель:

1. Земли застройки, то есть земли под зданиями и иными сооружениями;

2. Земли общего пользования (парки, бульвары, скверы и так далее);

3. Земли промышленности, транспорта, связи, теле- и радио коммуникации;

4. Земли, занятые лесами;

5. Земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья.

Данная классификация дана, исходя из содержания статьи 44 Земельного кодекса.

Следующая категория земель - земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения. Статья 52 Земельного кодекса признает таковыми «земли, предоставленные органами местного публичного управления для размещения и эксплуатации административных, бытовых, вспомогательных строений и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, учреждений и организаций, строительства подъездных путей и инженерных коммуникаций, организации промышленного производства, строительства транспортных магистралей, прокладки линий связи электропередачи».

В науке вместо такой громоздкой формулировки применительно к данной категории земель широко применяется термин «земли специального назначения». Надо подчеркнуть, что к данной категории относятся только земли, непосредственно предназначенные для удовлетворения нужд эксплуатации несельскохозяйственных объектов. Нельзя, например, включать в данную категорию земли, предоставленные предприятию для жилищного строительства своих работников.

К землям природоохранного назначения относятся земли заповедников, национальных, дендрологических и зоологических парков, ботанических садов, заказников, памятников природы, защитных и санитарных зон. Земли оздоровительного назначения составляют участки с природными лечебными объектами и с особыми климатическими условиями. Землями рекреационного назначения признаются земли, предназначенные и используемые для отдыха и туризма. К землям историко-культурного назначения законодатель отнес земли историко-культурных заповедников, мемориальных парков, погребений, археологических и архитектурных памятников, архитектурно-ландшафтных комплексов. Земли пригородных и зеленых зон состоят из земель за пределами городской черты, служащих местом размещения сооружений, связанных с благоустройством и нормальным функционированием городского хозяйства, а также земли, занятые лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями (статья 56-60 Земельного кодекса).

Специфика данной категории земель состоит в том, что вокруг многих из них устанавливаются охранные и санитарные зоны, которые определяются в Земельном кодексе как зоны, создаваемые вокруг земель заповедников, селитебной зоны населенных пунктов, земель оздоровительного назначения, рек, ручьев и водоемов, гидротехнических и водозаборных сооружений, источников питьевого и технического водоснабжения, магистральных и внутрирайонных водопроводов. Земельные участки, на которых устанавливаются такие зоны, у собственников не изымаются, но в их пределах вводится режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями, указанных зон.

Нередко эти ограничения носят столь жесткий характер, например, запрещение распашки земель, выпаса скота, что собственник лишается возможности использовать свои земли по первоначальному целевому назначению. При всей разнородности данной категории земель, все они объединены в одну категорию, поскольку представляют особую ценность для общества и государства. Землями лесного фонда, согласно статье 62 Земельного кодекса, признаются земли, покрытые лесом, а также подлежащие облесению.

К землям водного фонда относятся земли, занятые реками, озерами, прудами, водохранилищами, болотами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосами отвода по берегам рек, водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов. Землями резервного фонда являются земли, на предоставленные в собственность, владение и пользование, а также земли, не предоставленные в собственность, владение и пользование, а также земли, право собственности, владения и пользования, на которые прекращено в соответствии с Земельным кодексом (статьи 63-64 Земельного кодекса).

Структура земельного фонда не является постоянной и неизменной. Из года в год в силу ряда причин, таких как изъятие и предоставление земель, приватизация, восстановление деградированных и загрязненных земель, происходит изменения, как в структуре земельного фонда, так и в каждой отдельно взятой категории. Именно поэтому Правительство ежегодно утверждает результаты земельного кадастра, что позволяет иметь представление об актуальной структуре земельного фонда РМ.

Важнейшей предпосылкой обеспечения рационального и эффективного использования природных ресурсов, в нашем случае земли, в сельском хозяйстве является изменение отношений собственности на землю. По мнению инициаторов земельной реформы именно отношения собственности определяют степень хозяйственной самостоятельности тех, кто работает на земле, их заинтересованность в лучшем использовании земель.

С принятием Закона «О собственности» от 22.01.91 стала возможна не только государственная, но и частная собственность на землю (часть 1 статьи 13 Закона). Реализация данного права, то есть деление граждан землей, согласно статье 14 Закона «О приватизации» от 04.07.91, должна была проводиться в соответствии с Земельным кодексом, который был принят 25.12.91 и который установил в статье 13 порядок предоставления земель в частную собственность граждан.

Статья 46 Конституции РМ 1994 года также гарантировала право частной собственности. Кроме того, Конституция установила, что собственность может быть публичной и частной, в отличие от Закона «О собственности» от 22.01.91, который различал государственную, общественную, в том числе колхозную и частную собственность.

Таким образом, институт права частной собственности на землю прошел долгий путь становления в РМ, прежде чем включить в себя всю полноту полномочий собственника - право владения, пользования и распоряжения. Право собственности, согласно Закону «О собственности» от 22.01.91, включает в себя правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Субъектами данного права могут быть государство, физические и юридические лица РМ, а в некоторых случаях и иностранные физические и юридические лица.

И если с первыми двумя категориями субъектов права собственности как бы все ясно, то третья категория требует объяснения. Закон «О нормативной цене и купле-продаже земли» от 25.07.97 в части 3 статьи 4 закрепил, что земли, находящиеся в публичной собственности, могут быть проданы, в том числе и иностранным инвесторам, а исключением земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда, которые могут быть проданы только физическим и юридическим лицам РМ.

Объектами права собственности на землю, согласно статье 2.1 Земельного кодекса, могут быть земельные участки, земельные доли и права на них. Объем же прав собственников нашел более детальное описание в статье 27 Земельного кодекса:

1. Самостоятельно хозяйствовать на земле;

2. Распоряжаться полученной продукцией и доходами от ее реализации;

3. Использовать полезные ископаемые, леса, воды и другие богатства земли;

4. Возводить жилые дома, производственного, социально-культурные и иные сооружения;

5. Отдавать землю или часть ее в аренду или иную форму пользования;

6. Получать в случае изъятия земли для государственных и общественных нужд полную компенсацию затрат и убытков, включая упущенную выгоду;

7. Передавать землю в наследство и отчуждать ее в соответствии с законом.

Права землепользователей можно условно разделить на общие и специальные. При этом первые присущи всем землепользователям независимо от категории земель. Это право распоряжаться полученной продукцией, право использовать полезные ископаемые, леса, воды и другие богатства земли, получать компенсацию затрат на улучшение земель в случае прекращения права пользования землей, также право на защиту своих прав и другие. Конкретные же права по пользованию земли зависят от целевого назначения земли и условий ее предоставления, в частности конкретные правомочия землепользователя, могут быть указаны в договоре аренды.

Обязанности землепользователей, как уже отмечалось выше, совпадают с объемом обязанностей собственников земли. Круг их обязанностей мы находим в статье 29 Земельного кодекса:

1. Использовать землю в соответствии с ее назначением;

2. Соблюдать условия эксплуатации земли, не допускать сверхнормативного применения химикатов;

3. Вовремя вносить земельный налог и другие платежи за использование земли;

4. Принимать меры по предупреждению и борьбе с эрозией, с уплотнением, с оползнями, обеспечивать как получение качественной продукции, так и защиту, улучшение плодородия почв;

5. Уважать права других обладателей земли;

6. Сохранять межевые знаки;

7. Соблюдать проект организации территории;

8. Своевременно предоставлять в органы местного публичного управления сведения о состоянии и использовании земель.

1.4 Порядок заключения сделок с земельными участками

С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности доходности использования конкретного земельного участка.

Оценка земельных участков может проводиться в следующих случаях:

ѕ совершение сделки с единым объектом недвижимости;

ѕ вовлечение земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

ѕ определение начальной цены земельного участка на торгах;

ѕ изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

ѕ получение кредита под залог объектов недвижимости;

ѕ внесение земельных участков в уставные капиталы компаний;

ѕ определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;

ѕ разработки и осуществления инвестиционных проектов;

ѕ в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

При проведении оценки владелец участка должен будет представить следующие документы и информацию:

ѕ правоустанавливающий документ на земельный участок;

ѕ кадастровый план земельного участка;

ѕ площадь земельного участка;

ѕ сведения о категории земельного участка в соответствии с целевым назначением;

ѕ разрешенное использование;

ѕ сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;

ѕ сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;

ѕ при наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках;

При оценке земельных участков четко разграничивается категории земель. Особую категорию представляет собой земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные, природные, экологические и другие факторы. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих товариществах и кооперативах, а также дачных поселках.

В зависимости от типа земельного участка к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который может дать объект, построенный на этой земле.

Порядок предоставления земельных участков регулируются Земельным кодексом и Постановлением Правительства от 03.05.96 «Об утверждении Положения о порядке предоставления земель». Представление земель осуществляется на основе проектов и схем организации территории и документации по градостроительству.

Порядок предоставления различается в зависимости от цели отвода земли. Наибольшее распространение и значение для народного хозяйства РМ имеет предоставление земель для сельскохозяйственных нужд с целью организации новых форм предпринимательской деятельности. Остановимся на характеристике данного вида предоставления. Оно существует в следующем порядке:

А. Заинтересованные лица подают органу местного публичного управления и правлению хозяйства, в котором работают, заявление об увольнении и выдаче имущественной доли, а также о предоставлении земель для формирования нового хозяйства;

Б. Земельная комиссия села (коммуны) рассматривает устав вновь создаваемого сельскохозяйственного предприятия и вырабатывает предложение по размещению земель с учетом выполнения требований по их компактному расположению и рациональному использованию.

В. Районный исполнительный комитет на основании совместного предложения земельной комиссии и комиссии по реорганизации устанавливает место размещения земель;

Г. На основании решения районного исполнительного комитета примэрия муниципия, примэрия села (коммуны) принимает решение о предоставлении земель, выдаче документов, удостоверяющих право собственности на землю, занесение в кадастровые регистры.

Материалы о предоставлении земель для сельскохозяйственных нужд в границах сел (коммун) оформляются службой села (коммуны) согласно действующему законодательству. Согласно статье 15 Земельного кодекса, предоставление земель для сельскохозяйственных нужд производится в два этапа:

1. Предварительное размещение объекта;

2. Окончательный отвод земельного участка;

Юридические и физические лица, заинтересованные в предоставлении им земельных участков для несельскохозяйственных нужд, обращаются с ходатайством в органы местного публичного управления о предварительном согласовании места размещения объекта, его технической характеристики, необходимости обеспечения инженерными сетями, возможности кооперации с другими предприятиями.

К ходатайству прилагаются следующие документы:

o Схема-чертеж испрашиваемого земельного участка;

o Схема генерального плана, типовой проект или его аналог, схемы автотрасс и линий электропередачи и другое.

Органы местного публичного управления в десятилетний срок рассматривают ходатайства юридических и физических лиц и при положительном решении вопроса сообщают письменно о необходимости подготовки материалов предварительного согласования места, размещения объектов. Для решения вопроса по выбору участка районный исполком, примэрия муниципия назначает комиссию по выбору участка. Результаты работы комиссии по выбору земельного участка под размещением объекта оформляются актом.

Представленные материалы предварительного согласования места размещения объекта орган местного публичного управления рассматривает в десятилетний срок и выдает разрешение на проведение проектных работ в пределах своей компетенции, а для остальных - заключение о размещении объекта. Разрешение на проектирование не является основанием для проведения работ по строительству объекта. После утверждения проекта строительства объекта юридические и физические лица, заинтересованные в предоставлении земель, представляют согласованные в установленном порядке материалы на рассмотрение органам местного публичного управления.

Наконец, органы местного публичного управления в пятнадцатидневный срок рассматривает представление материалы и в пределах своей компетенции принимают решение об отводе земель. Если же решение вопроса об отводе земель входит в компетенцию Правительства, физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении земель, представляют материалы с решением органов местного публичного управления, согласованные со всеми заинтересованными ведомствами, на рассмотрение Министерству сельского хозяйства.

Оно, в свою очередь, в десятилетний срок изучает материалы и со своим заключением представляет их на рассмотрение Правительству. Правительство на основании представленных материалов принимает постановление об отводе земель. Кроме того, Земельный кодекс предусматривает предоставление работникам определенных отраслей народного хозяйства (транспорта, связи и другое) служебные наделы в виде участков пахотной земли, сенокосов и пастбищ.

Процедура наделения служебным наделом определяется руководством соответствующего хозяйства, поскольку эти участки выделяются из земель, находящихся в пользовании данной хозяйственной единицы. Специфика данных наделом в том, что они могут быть использованы только в сельскохозяйственных целях. Что касается изъятия земель, то данный вопрос четко решен статьей 25 Земельного кодекса, которая устанавливает, что в случае невыполнения землевладельцев или землепользователей своих обязанностей в установленный срок (до двух лет), решением суда по ходатайству собственника земли он теряет право на владение или пользование землей.

Одни из принципов земельного права является платность землепользования. Существует три вида земельных платежей: земельный налог, арендная плата и нормативная цена на землю. Закон «О нормативной цене и порядке купли-продажи земли» от 25.07.97 определяет нормативную цену на землю как меру ее оценки, эквивалентную ее природному и экономическому потенциалу, выраженному в национальной валюте. Данная цена применима ко всем видам собственности на землю. Нормативная цена имеет значение при установлении арендной платы, при исчислении размера компенсаций в случае изъятия земель из сельскохозяйственного оборота и перевода их в другую категорию земель, а также в случае принудительного изъятия.

Тарифы для расчета нормативной цены, как гласит часть 2 статьи 3 Закона «О нормативной цене…», устанавливаются на условную единицу балл-гектар исходя из кадастровых показателей. Они приведены в приложении к указанному закону, и индексируются ежегодно Парламентом по предоставлению Правительства в соответствии с уровнем инфляции. Величина тарифов имеет важное значение для оборота земельного рынка



Глава 2. «Анализ рынка недвижимости муниципии Кишинэу за период 2009-2010 гг.»

2.1 Динамика изменения цен на рынке недвижимости муниципии Кишинэу за 2009 год

Рынок вторичного жилья.

Наступление осени 2009 года Кишиневский рынок недвижимости встретил в настороженном ожидании. Одни надеялись на начало нового роста цен и по ряду предложений заблаговременно повысили свои ценовые ожидания. Другие ожидали с приходом осени второй волны обвала цен и некоторое остаточное сползание вниз переоцененных объектов, а также низкокачественного жилья. Тем не менее, по окончании осени цены на недвижимость в Кишиневе замерли на месте, не отражая устойчивой динамики ни вверх, ни вниз.

Наиболее вероятным развитием событий на ближайшие месяцы представляется относительная стабилизация рынка при наличии незначительных конъюнктурных колебаний стоимости квадратного метра. Также будет происходить постепенное восстановление спроса, активности и объема сделок на рынке. Если экономика в целом постепенно будет преодолевать последствия кризиса, то и цены на недвижимость через некоторое время могут начать отыгрывать потери по сценарию 1999-2002 годов. Однако нельзя полностью исключать и возможность ухудшения макроэкономического фона или новой волны финансового кризиса, в результате чего недвижимость может продолжить терять в цене.



Рисунок № 2

Средняя стоимость квартир за 2009 год динамично поступательно снижалась. В среднем снижение цен составило 26% от докризисного уровня.

Рисунок № 3

В соответствии с публикациями в пятничном печатном издании «Маклер» за 2009 год рубрика «Квартиры», количество публикаций «Продаю» по отношению к 2008 году, увеличилось на 18,5%, а количество публикаций «Куплю» уменьшилось по отношению к тому же периоду на 45,1%. Соответственно, явно проглядывается динамика повышения предложения и резкого сокращения спроса на жилую недвижимость.

Исходя из приведенных показателей, в 2009 году срок экспозиции квартиры увеличился.



Рисунок № 4

Согласно представленных статистических данных «Кадастра», количество среднемесячных продаж составляет 47,1% от уровня продаж 2008 года или 32% от уровня продаж 2005 года. Явная тенденция снижения активности рынка недвижимости.

В соответствии с собственной базой данных Биржи недвижимости «LARA», составленной на основе телефонных обращений в течение 2008-2009 годов на информационный телефонный номер 888-888, в том числе по вопросу купли-продажи недвижимости, определена тенденция спроса и предложения на данный период.

Рисунок № 5

Как видно из рисунка № 5, объем активности рынка продаж снизился на 25,4%, причем в основе за счет спроса, где объем активности спроса, снизился более 40%.

Необходимо отметить, что скачек роста цен на жилье всегда начинался в условиях появления ажиотажного спроса. Однако, последние недели, многие риэлторы и застройщики хоть и говорят о неком оживлении рынка (по сравнению с состоянием «комы» последнего года), но все же признают, что прогнозы осеннего всплеска на рынке во многом не оправдались. А значит, и повода для реального роста цен на недвижимость пока нет. Поэтому не следует технический рост показателей, вызванный скачками курсов валют, интерпретировать как новую тенденцию на рынке.

Рисунок № 6

Текущая средняя стоимость одного квадратного метра квартир составляет 653 Евро.

Рынок первичного жилья

2009 год оказался самым необычным и самым сложным за историю Кишиневского рынка недвижимости. Застройщики до последнего отрицали влияние мирового кризиса на Кишиневскую строительную отрасль и прогнозировали в будущем только повышение цен. На сегодняшний день, значительное количество строительных объектов и проектов заморожено на неопределенный срок, по другим, строительство продолжается сниженными темпами.

Квартиры на первичном рынке покупают редко, строительные работы на многих площадках прекратились. Пытаясь продать квартиры, застройщики уступают более 20% начальной цены. Однако завлечь покупателей застройщикам крайне непросто.

Прошедший год, показал большое снижение цен, что объясняется экономическим и политическим кризисом в стране, которые отнюдь не способствуют доверию населения к инвестированию в недвижимость. В настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости в Кишиневе существует около 74 проектов застройки, находящихся в стадии реализации в разных секторах города, которые осуществляют около 50 застройщиков. Распределение по секторам города строящегося жилья следующее: Центр - 21 проект, Ботаника - 21 проект, Чокана - 13 проектов, Рышкановка - 10 проектов, Буюкань - 10 проектов. Средняя цена на первичном рынке в 2009 году составила 650 евро за кв. м. или на 22% ниже, чем в 2008 году (наивысшая точка - 839 евро, с которой началось снижение цен). В настоящее время из общих площадей проектов, предложенных к продаже - раскупается примерно 63%, которые обеспечивают первичное финансирование в объеме до 20% стоимости строительного проекта. Нераспроданными остаются около 37%. Согласно качественных и количественных характеристик из всего количества строительных проектов в стадии исполнения, распределение происходит следующим образом: 20% относятся к классу «Эконом», 55% - к средней категории и 25% - к категории «Люкс». Эти цифры наглядно показывают, что спрос и предложение сконцентрированы на среднем сегменте.