Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

УНИВЕРСИТЕТСКИЙ КОЛЛЕДЖ

федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования

«Оренбургский государственный университет»

Экономическое отделение

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка недвижимого имущества»

ПМ. 01 Определение стоимости недвижимого имущества

Виды и классификация поправок в сравнительном подходе

Руководитель работы

____________ И. Г. Носырева

Исполнитель

студент группы 13 ЗИО - 1

______________ Е. А. Ручкина

Оренбург 2015



Содержание

Введение

1. Понятие и виды поправок в сравнительном подходе

1.1 Основная база и суть поправок в сравнительном подходе

1.2 Применение и влияние поправок на стоимость объекта недвижимости

2. Классификация поправок в сравнительном подходе

2.1 Стоимостные поправки

2.2 Процентные поправки

Заключение

Список использованных источников



Введение

Данная работа, направленна на исследование в области оценочной деятельности в Российской Федерации, изучение сравнительного подхода к определению стоимости недвижимого имущества, а также корректировок и классификации поправок, применяемых в этом подходе.

Актуальность данной курсовой работы обусловлена тем, что оценщик проводя оценку объекта недвижимого имущества должен максимально точно определить его стоимость. Тем самым встает вопрос о правильной расстановке акцентов в области корректировки и расчете поправок к стоимости. Сравнительный подход определяет рыночную стоимость объекта недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Один объект недвижимости может совпадать с другими по некоторым основным характеристикам, сравниваемых специалистами при оценке недвижимости, но есть иные параметры, такие как отделка, планировка и другие, делающие каждый объект уникальным. Рассчитывая достоверную стоимость объекта недвижимого имущества оценщик определяет параметры по которым производит корректировку. Таким образом, возникает актуальность использования основной базы корректировок, которая состоит из процентных (относительных) и денежные (абсолютных) поправок.

Объект данного исследования заключается в исследовании сравнительного подхода к определению стоимости недвижимого имущества и применении в нем поправок.

Предмет изучения - классификация поправок в сравнительном подходе к определению стоимости недвижимости.

Цель данной курсовой работы состоит в изучении видов и классификации поправок, а также их применение и влияние на стоимость объекта оценки в сравнительном подходе к определению стоимости объекта недвижимого имущества.

Исходя из цели курсовой работы, необходимо определить задачи исследования:

- ознакомиться с основной базой и сутью поправок в сравнительном подходе;

- исследовать применение и влияние поправок на стоимость объекта недвижимости в сравнительно подходе;

- изучить классификацию поправок, в которую входят стоимостные и процентные;

При написании курсовой работы был использован метод анализа, представляющий собой разделение темы исследования на составные части и их разностороннее изучение.

Методологической основой исследования в курсовой работе явились различные Федеральные законы, Федеральные стандарты оценки и иные нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность в Российской Федерации, научные труды выдающегося российского экономиста, профессора, президента Финансового университета при Правительстве РФ - А. Г. Грязновой, профессора кафедры ценообразования и оценочной деятельности Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов Т. Г. Касьяненко, доктора экономических наук, почётного академика строительного комплекса Российской Федерации - А.Н. Асаул, а также были использованы литературные источники других авторов.

Структура курсовой работы включает следующие разделы: введение, основную часть, заключение и список использованных источников.



1. Понятие и виды поправок в сравнительном подходе

1.1 Основная база и суть поправок в сравнительном подходе

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [2]. Так как абсолютно каждый объект недвижимого имущества по своей сути является уникальным, а информация о ценах известна, об ограниченном количестве объектов, подобранные объекты-аналоги все же будут отличаться от объекта оценки по многим параметрам. Поэтому суть использования сравнительного подхода состоит в ответе на вопрос: «Сколько бы стоил аналогичный объект, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?» Ответ на данный вопрос осуществляется путем корректировки цен подобных объектов недвижимости на имеющиеся различия с объектом оценки. В оценочной деятельности корректировки, также чаще называют поправками [3].

Поправка - это дополнение, изменяющее, либо исправляющее цену объекта на определенную величину. Обычно поправки частично совпадают с элементами сравнения.

Элементы сравнения - это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости.

При определении стоимости недвижимого имущества с помощью сравнительного подхода определена основная база поправок, которая включает дату продажи, условия продажи, правовое состояние, условия использования, местоположение и физические характеристики. В некоторых случаях используются и иные поправки, не входящие в основную базу. К ним относится износ, экономические характеристики, условия финансирования и другие. В теории все поправки разделены на стоимостные и процентные [6].

Отдельно рассмотрим более подробно каждую поправку:

1) дата продажи - в основе сравнительного подхода лежит фактическая прошлая информации о ценах на подобные объекты, отражающих состояние рынка на дату совершения сделки. За время отделяющее дату оценки от даты сделки с аналогичными объектами, могут произойти существенные изменения, которые необходимо учесть при оценке.

К наиболее не стабильным факторам рыночной стоимости относят:

- инфляционные процессы;

- изменение покупательной способности денежных средств;

- изменение приоритетности инвестиционных инструментов;

- изменение предпочтений инвесторов относительно объектов недвижимости;

- изменение налогообложения;

- изменение правил на ведение строительных работ;

- колебание спроса и предложения;

Также важно указывать достоверную дату продажи, так как законодательство предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана действительной для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев. Отметим, что судебная практика не во всех случаях рассматривает истечение указанного шестимесячного срока, как однозначное свидетельство недостоверности сведений о рыночной стоимости объекта, содержащихся в отчете об оценке [1];

2) условия продажи - данная поправка необходима в том случае, если мотивация покупателя и продавца не типична. Наиболее распространенными формами нетипичных условий сделок являются:

- сделки, заключенные под давлением, ставящие одну из сторон в невыгодное положение;

- сделки, осуществленные по желанию продавца в более короткие сроки экспозиции по сравнению с типичными;

- особые предпочтения инвестора относительно анализируемой сделки;

- финансовые, корпоративные и родственные связи;

- особые условия налогообложения;

- особые условия процедуры отчуждения собственности.

3) правовое состояние - задание на оценку предполагает определение оцениваемых имущественных прав на недвижимость. Оцениваемые права могут не совпадать с передаваемыми имущественными правами, выявленными по сопоставимым сделкам. Передаваемые имущественные права влияют на цену сделки, если анализируемые объекты недвижимости могли быть проданы вместе с арендаторами и заключенными договорами аренды. Также при формировании цен аналогов учитываются условия заключенных договоров аренды, которые, как правило, фиксируют доходность объекта. Сравниваемые объекты могут отличаться по уровню ставок арендной платы от действующих рыночных ставок на дату оценки. Еще один важный аспект передаваемых имущественных прав - это остаточный срок действия договоров аренды, от которого зависит возможность корректировки ставок арендной платы и других условий в соответствии с требованиями рынка. Чтобы оценить влияние данного элемента сравнения, необходимо располагать информацией о структуре доходов и условия договора аренды проданного объекта. В отдельных случаях поправка на переданные имущественные права вносится на иных этапах оценки недвижимости: либо при согласовании показателей стоимости, полученных в методе сравнения продаж; либо в разделе формирования итоговой стоимости;

4) условия использования - приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность их назначения, которая представляет собой вариант текущего использования объектов. Однако, оценщик должен учитывать возможные различия в наиболее эффективном варианте использования оцениваемого и сопоставимых объектов. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано;

5) местоположение - при отборе объектов - аналогов оценщик использует информацию территориального рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект. В современных российских условиях разброс цен на сходные по другим параметрам объекты недвижимости настолько велик, что анализ данных по различным экономическим регионам нецелесообразен. Все же данная поправка необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов влияют на цену. Как правило, такая корректировка вносится в том случае, если объекты расположены в разных районах, однако колебания цен могут возникать в приделах одного района. Например, для жилых объектов важен вид из окна, ближайшее окружение;

6) физические характеристики - это данные о размере, виде и качестве материалов, состоянии и степени изношенности объекта и другие характеристики об объекте недвижимости, являющиеся существенной составляющей частью его стоимости. Оценщик должен проанализировать как можно большее число разнообразных параметров, таких как экологическое состояние, размер земельного участка, размер здания, строительные материалы, качество строительства, функциональная полезность, архитектурный стиль, возраст и состояние здания, привлекательность, благоустройство. Как правило, анализируемые объекты по вышеперечисленным параметрам существенно различаются, и данное обстоятельство должно быть учтено при формировании стоимости оцениваемой недвижимости;

Дополнительные поправки, применяющиеся и в других подходах к оценке недвижимости, либо при оценке особых объектов:

- экономические характеристики - это параметры недвижимости, определяющие ее доход. Данный элемент сравнения особенно важен при оценке приносящих доход объектов. Размер дохода зависит от условий договора аренды, срока окончания договора аренды и возможности его продления; качества управления, эксплуатационных расходов, состава арендаторов и других факторов;

- износ объекта недвижимости - это уменьшение рыночной стоимости объекта недвижимости, а также его ценности и полезности вследствие устаревания, потери свойств и качеств. Совокупный износ зданий и сооружений характеризуется потерей ими своей стоимости в результате совместного воздействия физического, функционального (морального) и экономического (внешнего) износа:

1) физический износ - постепенное уменьшение цены сооружений и зданий вследствие их разрушения и старения в результате физического и химического воздействия эксплуатации, перегрузок;

2) функциональный (моральный) износ - обусловлен потерей объектом недвижимости своей стоимости из-за несоответствия качества работ современным рыночным требованиям и предпочтениям потребителей, объёмно-планировочного или дизайнерского решения, оборудования, материалов и других характеристик;

3) экономический (внешний) износ - это потеря объектом недвижимости стоимости в результате действия внешних по отношению к нему прилегающих объектов, факторов окружающей природной и социальной среды.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения [4];

- условия финансовой сделки - цена сделки с аналогичными объектами учитывает способ финансирования приобретенного объекта недвижимого имущества. При всем многообразии способов финансирования их можно объединить в три основные группы:

1) финансирования за счет собственных средств инвестора единым платежом;

2) смешанное финансирование с использованием кредита от банка;

3) смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом, или покупка в рассрочку.

Отсрочка оплаты приводит к увеличению цены сделки. Однако, условия предоставления банком или продавцом заемных средств покупателю могут отличается в рассматриваемых сделках и, главное, отличаться от условий, установленных ссудным рынком на дату оценки. Для расчета данной поправки оценщик должен выявить сделку, отличающейся по способу финансирования от оцениваемого объекта, выяснить фактические условия финансирования такой сделки, процентную ставку, длительность отсрочки полного платежа, периодичность взносов в погашение остатка задолженности и располагать информацией о рыночных условиях ипотечного кредитования недвижимости в данном регионе [5].

Таким образом, проведение корректировки является одной из важнейших частей расчета стоимости объекта оценки при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости. Корректировка проводится на основе обширной базы поправок, увеличивая или уменьшая стоимость объекта оценки, в зависимости от его экономических, материальных, технических характеристик, условий сделки, ситуации на рынке недвижимости и иных показателей. Поправки, используемые при оценке недвижимости, могут быть процентными и денежными.

1.2 Применение и влияние поправок на стоимость объекта недвижимости

При расчете корректировок оценщик руководствоваться следующими правилами: если суммарная поправка меньше 5%, то ею можно пренебречь; если суммарная поправка больше 25%, то следует исключить из рассмотрения этот объект сравнения и подобрать более сопоставимый, ели это возможно. Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с законодательством при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными [2].

Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения. Оценщик при определении стоимости объекта недвижимости должен тщательно исследовать каждую поправку и учитывать все нюансы, рассчитывая ее размер [10].

Рассмотрим влияние поправок на стоимость объекта недвижимости в Московской области. По нашему мнению такое же влияние поправки оказывают и на цену объектов оценки в Оренбургской области:

- корректировка на торг - при исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время, а также исходя из опыта проведения оценки множества объектов, величина поправки на торг составляет примерно 3-10%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. При внесении корректировки на торг принимается во внимание разница между ценой заключаемой сделки и ценой существующего предложения. Эту разницу выявляют в ходе взаимных переговоров о цене, т.е. в процессе торга. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта;

- корректировка на условия сделки - данная корректировка учитывается в случае, если объект оценки свободен от прав третьих лиц (например, в квартире никто не зарегистрирован), т.е. свободен в физическом и в юридическом смысле, то применяется корректировка на 10% дороже. Этот средний показатель поправки применим, если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки;

- корректировка на право собственности - под этой корректировкой понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями и без него. Если государственная регистрация права собственности на объект оценки не была проведена, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости. Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений, например сервитута. В таких случаях снижается стоимость объекта и, соответственно, уменьшается цена сделки;

- корректировка на местоположение - такая характеристика оцениваемого объекта является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости квартиры в условиях существующих рыночных отношений. Необходимость внести данную поправку возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов. Если объект недвижимости удален от остановки общественного транспорта, то это прямым образом влияет на его стоимость в сторону понижения. И наоборот, приближенность объекта к местам остановки троллейбусов, автобусов, трамваев и станции метрополитена повышает размер цены на квартиру. Корректировка составляет до 15% в случае, если объект оценки удален от остановки общественного транспорта или, для того, чтобы добраться до него от станции метро нужно воспользоваться наземным транспортом, это уменьшает его цену. Причем каждые 200 метров от станции общественного транспорта до объекта недвижимости, а именно в среднем каждые две минуты, которые нужно пройти пешком, чтобы добраться до дома, также влияют на ее цену в сторону понижения на 1%;

- корректировка на этаж - при оценке объекта недвижимости данная поправка учитывается при наличии этажности, например, если объектом оценки является квартира в многоквартирном доме. Фактор, который влияет на стоимость зависит от того на каком именно этаже расположен объект оценки - на первом этаже, на последнем или между ними. Если на первом этаже, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в помещении, а так же, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды на верхнем этаже. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах. Корректировка на этаж составляет 15% - на первый этаж и 10% - на последний;

- корректировка на класс качества отделки - ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%, а иногда и больше. Корректировка на класс качества отделки рассчитывается по аналогии с похожей квартирой. При этом выделяют четыре вида отделки:

1) без отделки - стены, пол и потолок не подвергались отделочным работам, отсутствуют межкомнатные дверные проемы, поставлены окна. Это первичная отделка, которая требует проведения дальнейших ремонтных работ;

2) простая отделка - санузел и кухня оборудованы сантехникой, стены и потолки квартиры побелены или оклеены обоями, на полу - паркетная выкладка, плитка или линолеум;

3) улучшенная отделка - на полу - плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой, стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями;

4)высококачественная отделка - проведен качественный ремонт, при этом применялись современные строительные технологии и высококачественные материалы. Имеющиеся поверхности идеально выровнены, квартира оборудована новейшей электропроводкой и сантехникой. Допускается проведение перепланировки по индивидуальному проекту с использованием конструкций сложной составной конфигурации;

- корректировка на тип дома - исходя из общей оценочной практики и опыта оценщиков, в частности, объект оценки, находящийся в доме блочного или панельного типа, дешевле на 10-15%, но такая поправка не применяется, если объект недвижимости расположен в кирпичном или кирпично-монолитном доме. При этом сравниваются объекты-аналоги, которые во всем остальном, кроме типа дома, имеют похожие характеристики. Как видно из сути применяемой корректировки, более современные и экологичные материалы увеличивают стоимость объекта оценки;

- корректировка на общую, жилую площадь и площадь кухни - при оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. Жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Квартиры, в которых жилая площадь и площадь кухни больше - имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни. При оценке объекта недвижимости применяется следующая корректировка на площадь - каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%. Помимо этого, часто вносится поправка и в зависимости от площади кухни, т.к. ее размер влияет на общую стоимость объекта на рынке жилья. Корректировка применяется из расчета 0,5 % на разницу в 1 кв.м. кухни;

- корректировка на вид из окон - вид из окна в большинстве случаев очень сильно влияет на стоимость квартиры. Это объясняется тем, что при совершении сделки и приобретении квартиры, новые владельцы получают не просто вид из окна, а экологическую характеристику. Квартиры, которые расположены с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали - стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор. Но, дороже всего будут квартиры, которые имеют окна на обе стороны - и на улицу и на внутренний двор. В целом, корректировка на вид из окон составляет 10-15 % от стоимости объекта оценки;

- корректировка на наличие балкона или лоджии - если в квартире есть балкон или лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки корректировки составляет от 0 до 5%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с объектом-аналогом.

- корректировка на санузел - объект недвижимости, в котором туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, нежели объект-аналог с похожими описательными характеристиками, но с совместным санузлом. В данном случае корректировка составляет в среднем 5% от стоимости объекта оценки. В некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов;

- корректировка на ликвидность доли в объекте недвижимости - нередки случаи, когда требуется проведение оценки в отношении не целого объекта недвижимости, а его части, т.е. доли. При этом внесение корректировок неизбежно, т.к. на рыночную стоимость доли в объекте оценки влияет множество факторов. При этом, принимаются во внимание все те параметры, которые бы учитывались при проведении оценки объекта недвижимости в целом, а не только его доли. А также, нужно учитывать тот факт, что долю в объекте недвижимости намного сложнее продать или купить, чем цельный объект. Этот момент тоже влияет на определение стоимости доли. При применении корректировки на ликвидность доли в объекте недвижимости, она составляет от 10 до 40%. Это достаточный большой разрыв между нижним и верхним порогом, поэтому нужно учитывать характеристики выделяемой доли, а также характеристики всего объекта недвижимости [13].

Основное правило внесения корректировок заключается в том, что при корректировке фактических цен продаж сопоставимых объектов поправки производятся от объекта сравнения к оцениваемому объекту.

Форма внесения поправок может быть:

- в абсолютных величинах (долларах, евро, рублях), такие поправки также называют денежными;

- в процентах о стоимости сравниваемых объектов;

- в долях единицы - данная форма используется гораздо реже, чем предыдущие [8].

Таким образом, мы определили, что при проведении оценки недвижимости используются корректировки на торг, право собственности, этаж, местоположение и другие, рассмотренные выше. Поправки могут положительно влиять на цену объекта недвижимости, то есть увеличивать его стоимость, либо отрицательно - уменьшать сумму сделки. Размер поправки и величина ее влияния зависит от многих факторов, так как в различных субъектах Российской Федерации, с учетом особенностей климата, экономической ситуации регионе и иных условий, поправки могут иметь абсолютно неидентичные значения.



2. Классификация поправок в сравнительном подходе

2.1 Стоимостные поправки

сравнительный стоимость недвижимость поправка

Сравнение характеристик объекта недвижимости и его аналогов позволяет выявить различия, которые влияют на цену, и, следовательно, требуют ее изменения. Для правильного моделирования стоимости объекта оценки специалист должен идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать стоимость объектов - аналогов. В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату. Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке. Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и процесс внесения [7].

Стоимостные поправки подразделяются на абсолютные поправки, денежные относительные поправки и денежные поправки.

Абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м2), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относится: поправка на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Улучшения объектов недвижимости (усовершенствования) - это целенаправленное воздействие на объект недвижимости для улучшения его качественных характеристик, например, благоустройство территории, повышение плодородия земли, возведение сооружений, подведение коммуникаций и т.п. Данные мероприятия направлены как на повышение комфортности проживания, если объект жилой, или коэффициента полезности участка, так же и на повышение капитализации объекта, выражающееся в росте его стоимости. К улучшениям в абсолютных поправках можно отнести гараж, бассейн или автостоянку [12].

Данную поправку можно рассчитать по следующим формулам:

С объекта = С аналога + П абсолютная; (1)

С объекта = ( С ед. сравнения * К сравнения) + П абсолютная (2)

где: С - стоимость объекта недвижимости; П - поправка; К - коэффициент.

Денежные поправки или поправки, выраженные в деньгах, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Денежную поправку можно рассчитать по формулам:

С объекта = С аналога + П относительная (1)

С объекта = (С единицы сравнения + П ) + К сравнения (2)

Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму стоимость единицы сравнения объекта - аналога. Общая величина корректировок, применяемых к стоимости единицы сравнения, для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения.

К данному виду поправок можно отнести: поправку на косметический ремонт и поправки, рассчитанные методом корреляционно - регрессионного анализа. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. предполагает анализ большого количества выборок из базы данных [9].

Денежная поправка применяется в случаях корректировки:

- переданных прав собственности;

- условий финансирования (наличие кредита или отсрочки);

- условий продажи (типичные/нетипичные - родственники, кредитор-заемщик);

- экономических характеристик (чистый операционный доход);

- отклонения от целевого использования (кафе расположено в жилом доме);

- наличия движимого имущества и иных дополнительных улучшений;

Исходя из вышесказанного, следует, что денежные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости. Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Однако если корректировка, применяемая к цене единицы сравнения, одинаковая, то ее общая величина для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения. Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Данная поправка вносится к цене аналога в целом и применяется в случаях корректировки переданных прав собственности, условий финансирования, условий продажи, экономических характеристик, отклонения от целевого использования.

2.2 Процентные поправки

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Процентная поправка может вноситься, как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога. Общая величина поправки к объекту в целом не зависит от количества единиц сравнения. Процентные поправки, как правило, пересчитываются в денежные значения, которые прибавляют или вычитают из цены объекта-аналога.

Процентные поправки используются, когда трудно определить точные суммы денег, но рыночные данные говорят о существовании процентных различий. Особое внимание следует обращать на знаки. Например, когда сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, если бы обладал более высокими характеристиками объекта оценки. Величина поправки принимается исходя из того, как различия между сравниваемыми объектами будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая черта объекта стоит не столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а столько, сколько она добавляет к общей рыночной стоимости имущества, то есть оценивается ее вклад. Таким образом, величина корректировки -- это характеристика реакции рынка на вклад рассматриваемого компонента в стоимость объекта недвижимости [11].

Процентные поправки можно рассчитать по следующим формулам:

С объекта = С аналога П * К корректировки (1)

С объекта = С ед. сравнения * К корректировки (2)

Данный вид поправки применяется в случаях корректировки:

- времени продажи (дата оценки, сезонный характер);

- местоположения объекта недвижимости;

- физических характеристик (качество, износ, размер);

Процесс внесения процентных поправок состоит из следующих шагов:

1) определение элементов сравнения, которые влияют на стоимость объекта оценки;

2) сопоставление элементов сравнения в каждом конкретном случае и измерение различия между каждым объектом сравнения и объектом оценки (например, в процентах);

3) определение чистой (суммарной) поправки для каждого объекта сравнения и корректировка его цены продажи;

4) проведение анализа откорректированных стоимостей всех объектов сравнения и вывод относительно рыночной стоимости объекта оценки.

При проведении анализа используются следующие понятия теории и практики статистических методов:

- среднее арифметическое выборки;

- медиана - серединное значение возрастающей последовательности величин выборки;

- мода - наиболее часто встречающееся значение среди показателей.

На кумулятивной основе корректировки проводятся в том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие. Действует следующая последовательность действий при этом:

- определяются поправки в процентах по каждой характеристике;

- каждая поправка прибавляется или вычитается) из 100% и делится на 100%;

- полученные коэффициенты поправок перемножаются между собой;

- цена продажи сопоставимого объекта умножается на итоговый поправочный коэффициент.

На независимой основе корректировки проводятся тогда, когда точно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректировочные характеристики независимо друг от друга. Последовательность действий в этом случае:

- определяются поправки в процентах по каждой характеристике;

- суммируются их процентные значения (с учетом знаков);

- цена продажи сопоставимого объекта умножается на суммарный процент;

- цена продажи сопоставимого объекта корректируется на полученную величину с учетом знака сложением или вычитанием.

Таким образом, процентные поправки, изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент. Данный вид поправки применяется в случаях корректировки времени продажи, местоположения объекта недвижимости, физических характеристик [9].

.



Заключение

Проведенные исследования позволяют сделать вывод о том, что проведение корректировки является одной из важнейших частей расчета стоимости объекта оценки при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости. Корректировка проводится на основе обширной базы поправок, влияющих на стоимость объекта недвижимости в зависимости от его характеристик, условий сделки и ситуации на рынке недвижимости. По результатам внесения корректировок проводиться анализ цен и определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

При проведении оценки недвижимости используются корректировки на торг, право собственности, этаж, местоположение, на класс качества отделки, тип дома и другие, рассмотренные выше. Поправки могут положительно влиять на цену объекта недвижимости, то есть увеличивать его стоимость, либо отрицательно - уменьшать сумму сделки. Размер поправки и величина ее влияния зависит от многих факторов, так как в различных субъектах Российской Федерации, с учетом особенностей климата, экономической ситуации регионе и иных условий, поправки могут иметь абсолютно неидентичные значения. Поправки, используемые при оценке недвижимости, могут быть процентными и денежными. Стоимостные поправки, в свою очередь, делятся на денежные относительные и денежные абсолютные.

Денежные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости. Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Однако если корректировка, применяемая к цене единицы сравнения, одинаковая, то ее общая величина для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения. Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Данная поправка вносится к цене аналога в целом и применяется в случаях корректировки переданных прав собственности, условий финансирования, условий продажи, экономических характеристик, отклонения от целевого использования. К абсолютным поправкам относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Процентные поправки, изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов. Данный вид поправки применяется при корректировке на время продажи, местоположение объекта недвижимости, физические характеристики.

При проведении корректировок следует руководствоваться следующими правилами: если суммарная поправка меньше 5%, то ею можно пренебречь; если суммарная поправка больше 25%, то следует исключить из рассмотрения этот объект сравнения и подобрать более сопоставимый, ели это возможно.

В ходе написания курсовой работы нами были выполнены все задачи, поставленные для раскрытия темы данного исследования. Мы ознакомились с понятием сравнительного подхода, изучили основную базу и классификацию поправок, а также исследовали применение и влияние поправок на стоимость объекта недвижимости.



Список использованных источников

1 Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон: [принят Гос. Думой 16 июля 1998 г.: по состоянию на 13 декабря 2015 года внесены изменения.]: справочно-правовая система ГАРАНТ/НПП « ГАРАНТ - сервис».-http://base.garant.ru/12112509/1/. - М, 2015 - 1 электронный диск (CD - ROM);

2 Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО 1): [утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297] справочно-правовая система ГАРАНТ/НПП « ГАРАНТ - сервис». - http://base.garant.ru/71034730/. - М, 2015 - 1 электронный диск ( CD - ROM );

3 Артамонов, В. В. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Л. Тепман, В. Артамонов. - Москва: Юнити-Дана, 2015. - 592 с. - ISBN 978-5-238-02633-6;

4 Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов/ А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с. - ISBN 978-5-91460-018-8;

5 Болдырев, В. В. Основы оценки стоимости недвижимости: учебник/ В. В. Болдырев, А. В. Белокрыс. - Москва: РИО МАОК, 2004. - 264 с. - ISBN 5-7749-0076-2;

6 Варламов, А. Г. Оценка объектов недвижимости: учебник/ С. К. Комаров, А. Г. Варламов. - Москва: Инфра-М, 2015. - 352 с. - ISBN 978-5-91134-920-2;

7 Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости : учебное пособие / С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С Львов. - Москва: Маросейка, 2001. - 336 с. - ISBN 978-5-903271-09-2;

8 Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: учебник/ А.Г. Грязнова, И. Л. Артеменков, М.А. Федотова. - Москва: Финансы и статистика, 2007. - 496 с. - ISBN 5-279-02270-5;

9 Касьяненко, Т. А. Оценка недвижимости: учебное пособие\ Т. А. Касьяненко, Г. Н. Маховикова. - Москва: КноРус, 2014. - 752 с. - ISBN 978-5-406-03720-1;

10 Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент: учебник/ А. Г. Мурзин. - Ростов на Дону: Феникс, 2013. - 384 с. - ISBN 978-5-222-20299-9;

11 Наназашвили И. И. Оценка недвижимости: учебное пособие/ В. Литовченко, И. И. Наназашвили. - Москва: Архитектура-С, 2005. - 204 с. - ISBN 5-9647-0066-7;

12 Слюсаренко В. К. Определение стоимости недвижимого имущества: учебник/ В. К. Слюсаренко, В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. - Москва: Academia, 2015. - 288 с. - ISBN 978-5-4468-0599-0;

13 Применение корректировок при оценке жилой недвижимости [Электронный ресурс]. : Портал Оценщик.ру: http://www.ocenchik.ru, 2015. - Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html. - 08. 12. 2015 г.

Размещено на Allbest.ru