Оценка дисконт-фактор продавцов на Пермском рынке жилой недвижимости

Одним из ограничений исследования является то, что в нем не учитываются показатели инфраструктуры микрорайона, транспортная доступность, загрязненность воздуха, которые, оказывают значительное влияние на цены квартир (Сидоровых, 2015). Эти проблемы уже рассматривались в предыдущих работах. В частности, в статье (LeeandSasaki, 2014)утверждается, что запрашиваемая продавцом цена всегда включает в себя особенности квартир, ненаблюдаемые эконометристом. Для избавления от ненаблюдаемых характеристик квартир в качестве зависимой переменной использовалась разница между запрашиваемой ценой продавца и оценкой дома на сайте («справедливой ценой» дома). Для того чтобы избежать смещения оценок из-за ненаблюдаемых характеристик местности, в работе использовались первые разности относительно этих характеристик.

Более серьезные проблемы могут возникнуть в случае включения в модель лаговых значений зависимой переменной в качестве регрессоров. Если эти регрессоры коррелированы с ненаблюдаемыми неизменными во времени индивидуальными эффектами, возникает проблема эндогенности, которая приводит к несостоятельности оценок параметров (CameronandTrivedi, 2009).Для решения этой проблемы разработан инструмент, позволяющий получить состоятельные оценки параметров при наличии лага зависимой переменной в качестве регрессора - модель Арельяно-Бонда. Преимущество данной модели состоит в том, что она нечувствительна к гетероскедастичности и автокорреляции между наблюдениями, что в общем случае искажает оценки коэффициентов (Roodman, 2006). Однако важным этапом применения этой модели является подбор валидных и релевантных инструментальных переменных, то есть тех, которые некоррелированы с ошибкой модели и имеют хорошую объясняющую силу для эндогенных регрессоров. Но в случае с данными о ценах недвижимости такая модель тоже может быть неподходящей, так как внутренние инструменты (лаговые значения зависимой переменной) могут быть слабыми инструментами для первых разностей, используемых в модели, особенно в случае маленькой вариации цены, что наблюдается в данных. Использование слабых инструментов недопустимо, так как в этом случае оценкам параметров нельзя доверять (они несостоятельные). В связи с этим встает проблема о подборе каких-либо внешних инструментов.

Подводя итог, стоит отметить, что направлением дальнейшего исследования является подбор или разработка более подходящей модели, учитывающей возможную эндогенность лагового значения зависимой переменной.

Заключение

Поведение агентов является одним из основных факторов, определяющих состояние рынка недвижимости. В связи с этим при оценке различных показателей рынка, таких как уровень цен или длительность продажи недвижимости, необходимо учитывать разнородность продавцов и покупателей. В научной литературе о рынке недвижимости существует большое количество работ, посвященных исследованию влияния разнородности агентов на цены и длительность продажи недвижимости, которые подтверждают тот факт, что разнородность продавцов оказывает значительное влияние на основные показатели рынка. Тем не менее, вопрос терпеливости продавцов затрагивался лишь косвенно. Оценка дисконт-фактора не представлялась возможной по большей части из-за отсутствия данных о динамике запрашиваемых продавцами цен.

В настоящей работе впервые сделана попытка оценить дисконт-фактор продавцов на рынке недвижимости как один из показателей их разнородности, при этом разделив их на два типа: риелторы и частные лица.Для того чтобы включить вариацию дисконт-фактора для разных продавцов, была использована смешанная модель, которая оценивалась на основе данных из объявлений о продаже вторичного жилья на Пермском рынке недвижимости. В соответствии с результатами оценки модели, разнородность продавцов играет существенную роль в ценообразовании квартир. Таким образом, основная гипотеза о разных стратегиях поведения риелторов и частных лиц подтвердилась. Что касается второй гипотезы, то истинным оказался первый сценарий, согласно которому на пермском рынке недвижимости риелторы в среднем имеют более низкий дисконт-фактор по сравнению с частными лицами.Этот факт свидетельствует о том, что частные лица более терпеливы, то есть готовы дольше ждать продажи квартиры. Полученные результаты согласуются с выводами предыдущих исследований (LevittandDubner, 2005).Таким образом, структура пермского рынка недвижимости характеризуется в среднем большей терпеливостью частных лиц по сравнению с риелторами. Кроме того, в рамках построенной модели был оценен показатель разнородности продавцов внутри двух выделенных групп, а именно - вариация дисконт-фактора. Согласно полученным оценкам, внутри основных групп продавцы являются достаточно однородными в терминах стратегии ценообразования.

Помимо научной новизны, данная работа представляет также практический интерес для покупателей недвижимости. Так, зная, что в среднем риелторы не готовы затягивать продажу квартиры, но изначально устанавливают более высокую наценку, стоит покупать квартиру у риелтора только в случае, если она продается на протяжении длительного срока.Покупать квартиру у риелтора выгоднее еще и потому, что риелторы хорошо осведомлены о средних ценах на рынке, и поэтому устанавливают более справедливые цены. В то же время частные лица не только не готовы сильно снижать стоимость, но и зачастую могут неправильно оценить квартиру, в результате чего покупатель может остаться в проигрыше.

Построенные в данной работе модели имеют ряд недостатков, среди которых пропущенные переменные, связанные с ненаблюдаемыми характеристиками квартир, такими как ремонт, состояние дома, а также показателями инфраструктуры (транспортная доступность, наличие медицинских и образовательных учреждений вблизи дома, развлекательных и торговых центров и т.д.). В случае значительной зависимости ненаблюдаемых переменных и регрессоров полученные оценки отражают лишь корреляционные связи с зависимой переменной, а не каузальные. Если данная проблема имеет место, то необходимо подбирать другую, более подходящую модель.

Также терпеливость продавцов может отражаться не только в частоте пересмотра цены квартиры в объявлении, но и в разных резервных ценах продавцов. Вполне вероятно, что более нетерпеливые продавцы просто имеет более низкую резервную цену. Другими словами, нетерпеливые продавцы быстрее начинают соглашаться на предложения покупателей о более низкой цене. К сожалению, этот факт остается ненаблюдаемым, и проверить его правдивость не представляется возможным. Помимо этого, нетерпеливость продавцов может выражаться в изначальном установлении довольно низкой цены с целью сразу привлечь большое количество потенциальных покупателей, чтобы быстрее продать квартиру(Glower, et al., 1998).Такое поведение продавцов также не учитывается в данном исследовании.

Кроме того, оцененные значения дисконт-фактора не в полной мере отражает ситуацию на рынке недвижимости, так как агенты различны не только по своему типу (риелтор/частное лицо), но и по ряду других признаков. По этой причине среди направлений дальнейшего исследования стоит отметить оценку распределения дисконт-фактора для двух основных групп продавцов, а не конкретного значения этого показателя.

Литература

Read, C., (1988),"Price strategies for idiosyncratic goods - the case of housing",AREUEA Journal,Vol. 16 No.4.

Roodman, D., (2006),"How to do xtabond2: an introduction to “difference”and “system” GMM in Stata",Center for global development Working Paper No. 103.

Springer, T., (1996),"Single-Family Housing Transactions: Seller Motivations, Price, and Marketing Time",Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 13, pp. 237-254.

Thanos, S. and White, M., (2014),"Expectation adjustment in the housing market: insights from the Scottish auction system",Housing Studies, Vol. 29 No.3, pp. 339-361.

Wu, J., Deng, Y. and Liu, H., (2014),"House price index construction in the nascent housing market: the case of China",The Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 48, pp. 522-545.

Yavas, A. and Yang, S., (1995),"The strategic role of listing price in marketing real estate: theory and evidence",Real Estate Economics, Vol. 23 No.3, pp. 347-368.

Сидоровых, А., (2015),"Оценка влияния транспортной доступности на цены недвижимости",Прикладная Эконометрика, Vol. 37No.1, pp. 43-56.

Приложение 1

Описание переменных и дескриптивные статистики

Приложение 2

Результаты оценки модели Хекмана

Примечание: Зависимая переменная - логарифм цены квартиры; оценки коэффициентов указаны в процентах;***, **, * -- значимость на 1, 5 и 10%-ном уровне соответственно; в скобках указаны стандартные ошибки.

Приложение 3

рынок недвижимость риелтор дисконт цена

Результаты оценки смешанной модели

Примечание: Зависимая переменная - логарифм цены квартиры; оценки коэффициентов указаны в процентах;***, **, * -- значимость на 1, 5 и 10%-ном уровне соответственно; в скобках указаны стандартные ошибки.

Размещено на Allbest.ru